+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Переустройство и перепланировка жилого помещения — Статьи и очерки по жилищному праву

Аннотация научной статьи по государству и праву, юридическим наукам, автор научной работы — Маслей Светлана Эдуардовна

Исследуются некоторые особенности правового регулирования переустройства и перепланировки жилого помещения.

Похожие темы научных работ по государству и праву, юридическим наукам , автор научной работы — Маслей Светлана Эдуардовна,

Текст научной работы на тему «Переустройство и перепланировка жилого помещения»

Вестник Омского университета. Серия «Право». 2008. № 2 (15). С. 59-64. © С.Э. Маслей, 2008

ПЕРЕУСТРОЙСТВО И ПЕРЕПЛАНИРОВКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Исследуются некоторые особенности правового регулирования переустройства и перепланировки жилого помещения.

С принятием Жилищного кодекса РФ существенно изменился механизм правового регулирования переустройства и перепланировки жилого помещения. Во-первых, в Жилищный кодекс РФ включена отдельная глава, посвященная регулированию данных вопросов, содержащая достаточно детальное описание порядка взаимодействия заявителя (собственника жилого помещения или уполномоченного собственником лица) и органа, осуществляющего согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (органа местного самоуправления). Во-вторых, предусмотрены последствия осуществления самовольного переустройства и (или) перепланировки. Жилищный кодекс РФ рассматривает переустройство (перепланировку) жилого помещения, произведённое без разрешения органа местного самоуправления или осуществлённое с нарушением проекта, как правонарушение [1], в результате которого собственник может быть принудительно лишён жилого помещения путём продажи переустроенного (перепланированного) помещения с публичных торгов, а наниматель по договору социального найма -посредством расторжения договора по решению суда [2]. В-третьих, сделана попытка на уровне закона определить такие категории, как «переустройство» и «перепланировка». По мнению ряда ученых, предлагаемые законодателем дефиниции создают больше вопросов, чем дают ответов [3]. Однако, несмотря на столь подробное регулирование, ряд вопросов остались за пределами правового поля, к числу которых можно отнести: отсутствие перечня работ, относящихся к переустройству или результатом которых является перепланировка; неурегулированность

процедуры выявления самовольных переустройств (перепланировок) и порядка контроля органом местного самоуправления за приведением жилого помещения в прежнее состояние. При отсутствии правового регулирования данных вопросов на федеральном уровне оно осуществляется либо нормативными правовыми актами субъектов РФ, либо чаще нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Как было отмечено, Жилищный кодекс не содержит достаточной информации о видах работ, относящихся к переустройству и перепланировке [4], поэтому органы местного самоуправления, руководствуясь примерным перечнем работ, содержащимся в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда [5], а также Инструкцией о проведении учёта жилищного фонда в Российской Федерации [6] (в разделе 9.3 Инструкции определены сведения, которые указываются в техническом паспорте жилого помещения), устанавливают:

1) перечень работ (мероприятий), которые не требуют оформления разрешительной документации;

2) перечень работ относящихся к перепланировке;

3) перечень работ относящихся к переустройству;

4) виды работ, которые могут быть выполнены по эскизу, и виды работ, которые должны выполняться по проекту;

5) перечень ограничений на работы по переустройству помещений в жилых домах.

Так, например, в нормативном правовом акте, принятом в Волгодонске [7], к работам, не требующим разрешения, относятся: ремонт помещений; устройство (разбор-

ка) встроенной мебели, антресолей (шкафов) с изменением общей или жилой площади до 3 кв. м; замена (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству. Работами по перепланировке, в частности, являются: разборка (полная, частичная) нене-сущих перегородок (исключая межквартир-ные) — выполняется по эскизу; устройство внутренних лестниц — выполняется по проекту. Работы по переоборудованию [8]: демонтаж инженерного оборудования и (или) подводящих сетей при условии сохранения существующих стояков холодного, горячего водоснабжения и канализации — выполняется по эскизу; установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов — выполняется по проекту.

Не допускается переустройство помещений в жилых домах, при котором, например: предусматривается увеличение подсобной площади помещений за счет площади жилых комнат без изменения статуса (функционального назначения) последних в установленном порядке или предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции. В жилых домах типовых серий не допускается, в том числе: устройство проёмов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами.

В нормативных правовых актах, принятых в Чите [9] и Брянске [10], предусматриваются два вида переустройства и (или) перепланировки — незначительная и сложная и, соответственно, порядок согласования и процедура приёмки после завершения работ, установленные для каждого вида переустройства (перепланировки), разные.

Например, к незначительному переустройству и (или) перепланировке относятся: разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок (исключая межквартирные); устройство проёмов в ненесущих перегородках (исключая межквартирные); заделка дверных проёмов в перегородках и несущих стенах. К сложному переустройству и (или) перепланировке в том числе относятся: устройство проёмов в несущих стенах и межквартирных перегородках (при объединении помещений

по горизонтали); устройство внутренних лестниц; объединение лоджий (балконов) с внутренними помещениями.

При проведении сложного переустройства и (или) перепланировки заявление и иные представленные документы подлежат рассмотрению в специально созданной комиссии, которая по результатам рассмотрения принимает решение о согласовании или отказывает в согласовании. Незначительное переустройство и (или) перепланировка помещений в многоквартирных жилых домах на комиссии не рассматривается. Собственник помещения или уполномоченное им лицо подает в комиссию заявление, копию технического паспорта, копию правоустанавливающего документа на помещение, проект переустройства и (или) перепланировки в форме эскиза, согласованного с органом архитектуры и градостроительства. Согласование незначительного переустройства и (или) перепланировки осуществляется председателем комиссии в течение 5 (10) календарных дней со дня поступления документов в комиссию.

Завершение сложного переустройства и (или) перепланировки помещения подтверждается актом специально созданной приемочной комиссии, персональный состав которой утверждается соответствующим распоряжением городской администрации. В состав приемочной комиссии включаются, как правило, представители администрации района, на территории которого находится сдаваемый объект, главного управления территориального планирования и развития города, представитель проектировщика, осуществляющего авторский надзор, исполнитель работ и собственник помещения. Для оформления акта приемки после завершения сложного переустройства и (или) перепланировки заявитель представляет в комиссию новый технический паспорт помещения. В течение семи календарных дней приемочная комиссия составляет акт приёмки объекта в эксплуатацию по установленной форме. Завершение незначительного переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных жилых домах подтверждается только соответствующим актом комиссии эксплуатирующей жилищной организации.

Выявление самовольно произведённых или осуществленных с нарушением проекта

переустройств и (или) перепланировок. Порядок выявления самовольно осуществленных переустройств и (или) перепланировок ни в одном нормативном акте не предусмотрен, чаще это выявляется при совершении сделок с жилыми помещениями [11]. А выявление переустройств и (или) перепланировок, произведённых с нарушением проекта, может осуществляться на стадии проведения ремонтно-строительных работ. Для этого в муниципальных актах предусматриваются такие меры, как контроль за ходом работ и возможность отзыва решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки.

В Брянске и Чите контроль за ходом производства работ по переустройству и (или) перепланировке осуществляют: проектировщик, разработавший проект переустройства и (или) перепланировки в порядке авторского надзора, и жилищно-эксплуатационные организации. При этом комиссия имеет право отозвать решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки в многоквартирных жилых домах, если выполнение работ не соответствует проектной документации; если проектировщик не осуществляет авторский надзор за переустройством и (или) перепланировкой; не обеспечен свободный доступ в переустраиваемые и (или) перепланируемые помещения официальных лиц для проверки соответствия осуществляемых работ разрешительным документам, проверки жалоб о нарушении режима производства работ.

Выявление переустройств и (или) перепланировок, осуществлённых с нарушением проекта, может происходить и после завершения соответствующих работ, на стадии принятия объекта приемочной комиссией. Выявление нарушений проекта, например, во Владивостоке [12] является основанием для отмены решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения, в Благовещенске [13], выявленные нарушения служат основанием для принятия решения об отказе в приёмке работ.

Контроль за приведением жилого помещения в прежнее состояние. В муниципальных актах не содержится положений о том, как должен контролироваться процесс приведения жилого помещения в прежнее состояние. Представляется, что контроль

может быть осуществлён единственным способом — осмотром жилого помещения на месте и сравнением данных визуального обследования с теми данными, которые содержаться в техническом паспорте жилого помещения. Если в ходе визуального обследования жилого помещения не представляется возможным сделать вывод о соответствии параметров жилого помещения данным, содержащимся в техническом паспорте, то собственник или наниматель жилого помещения должен провести дополнительное обследование жилого помещения на предмет соответствия его данным технического паспорта с привлечением специалистов в этой области и результаты обследования представить в орган, осуществляющий согласование. После этого, вероятно, должен приниматься соответствующий акт о том, что жилое помещение приведено в прежнее состояние и его параметры и характеристики соответствуют данным технической документации.

Представляется необходимым остановиться ещё на одной проблеме: проблеме сохранения жилого помещения в переустроенном (перепланированном) состоянии. Жилищный кодекс РФ предусматривает судебную процедуру такого сохранения при условии, что этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Однако в отдельных муниципальных правовых актах порядок сохранения жилого помещения в переустроенном (перепланированном) состоянии претерпел значительные корректировки. Так, например, в Великом Новгороде [14] устанавливается порядок подготовки документов к судебным процессам о возможности (невозможности) сохранения самовольно переустроенного и (или) самовольно перепланированного помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии. Данный порядок представляет собой безальтернативную процедуру получения заключения о возможности (невозможности) сохранения самовольно переустроенного и (или) перепланированного помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии. В соответствии с этим порядком для обращения в судебные органы с целью сохранения самовольно переустроенного и (или) переоборудованного жилого помещения в пере-

устроенном и (или) перепланированном состоянии собственники либо наниматели жилых помещений, осуществившие самовольное переустройство и (или) перепланировку, или уполномоченные ими лица обязаны получить в администрации города соответствующее заключение межведомственной комиссии при администрации города и комплексное заключение о возможности (невозможности) сохранения самовольно переустроенного и (или) перепланированного помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии. Межведомственная комиссия при администрации города, рассмотрев документы, перечень которых установлен, и проведя визуальное обследование, принимает решение о возможности (невозможности) сохранения жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии. Заключение межведомственной комиссии направляется вместе с комплектом документов, принятых от заявителя, в комитет архитектуры и градостроительства города, который осуществляет подготовку комплексного заключения.

Получается, во-первых, что лицо, самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение, получив предписание от уполномоченного органа (межведомственной комиссии при администрации города) о приведении жилого помещения в прежнее состояние, обязано обратиться в ту же межведомственную комиссию для получения заключения о возможности сохранения жилого помещения в переустроенном или перепланированном виде. Кроме этого собственник или наниматель получает ещё и в комитете архитектуры и градостроительства города комплексное заключение о возможности (невозможности) сохранения самовольно переустроенного и (или) перепланированного помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии. Если получено положительное заключение, то по своей сути — это и есть согласование переустройства и (или) перепланировки, при этом акт приёмочной комиссии «заменяет» комплексное заключение комитета архитектуры и градостроительства. Если получено отрицательное заключение, нет смысла обращаться в суд, вероятнее всего, суд откажет в сохранении жилого помещения в переустроенном (пере-

Это интересно:  Как оформить отгул в табеле учета рабочего времени?

планированном) состоянии. По мнению заместителя Председателя кассационной коллегии Верховного Суда Российской Федерации Н.К. Толчеева, в таких случаях суду отводится роль органа, утверждающего выдаваемый межведомственной комиссией акт о возможности сохранения жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии [15].

Во-вторых, устанавливать в нормативном правовом акте органа местного самоуправления обязанность обращаться в конкретный орган (организацию), без установления соответствующей обязанности на уровне федерального законодательства, представляется недопустимым. Органы местного самоуправления могут действовать только в рамках установленных для них полномочий. Жилищный кодекс РФ не предоставляет органам местного самоуправления полномочий по подготовке заключений о возможности сохранения жилого помещения в переустроенном или перепланированном состоянии. Только собственник или наниматель, допустивший самовольное переустройство и (или) перепланировку, будет решать, как он докажет, что самовольное переустройство и (или) перепланировка не нарушают права и законные интересы граждан либо не создают угрозу их жизни или здоровью, и в какие организации он будет обращаться за соответствующим заключением.

бесспорно. Полномочия органов местного самоуправления в жилищной сфере установлены Жилищным кодексом РФ, при этом полномочие по согласованию самовольных переустройств (перепланировок) отсутствует, а Жилищный кодекс РФ (ст. 29) абсолютно определенно закрепляет правило о сохранении жилого помещения в переустроенном (перепланированном) состоянии на основании решения суда.

В заключение следует отметить, что формирование жилищного законодательства продолжается. Особенно активно этот процесс идет в муниципальных образованиях. Позитивное ли это явление? В одних случаях — да, когда речь идёт о реализации полномочий, предоставленных органам местного самоуправления, в других — нет, когда явно прослеживается тенденция присваивания «чужих» полномочий, корректировка норм федерального законодательства, исходя из сложившейся практики. Относительно рассматриваемых вопросов представляется недопустимым на уровне нормативных правовых актов органов местного самоуправления закреплять перечень работ, являющихся работами по переустройству или приводящими к перепланировке жилого помещения. Такой перечень должен быть единым, принятым на федеральном уровне. Кроме этого, думается, необходимо более детально и точно в Жилищном кодексе РФ определить полномочия органов местного самоуправления, осуществляемые ими при согласовании переустройства (перепланировки) жилого помещения.

2. Следует отметить, что законодателем не решён вопрос о последствиях такого расторжения договора социального найма, а именно: куда должен быть выселен наниматель. Жилищный кодекс предусматривает три возможных последствия расторжения договора социального найма: выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, выселение с предоставлением другого жилого помещения и выселение без предоставления другого жилого помещения. При этом во всех случаях расторжения договора социального найма указывается на по-

следствия такого расторжения, за исключением расторжения в случае самовольного переустройства (перепланировки) жилого помещения.

7. Положение о переустройстве и перепланировке помещений в жилых домах г. Волгодонска. Утв. Решением Волгодонской городской Думы от 6 июля 2005 г. № 93 (с изм. и доп. от 07.09.2005 г.) // СПС «Консультант Плюс, Версия Регион».

8. Вероятно, в нормативном акте опечатка, так как Жилищный кодекс предусматривает не переоборудование, а переустройство, а данный акт принят в целях реализации положений Жилищного кодекса РФ.

9. Положение о межведомственной комиссии по рассмотрению вопросов о переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые и согласовании переустройства и перепланировки помещений в многоквартирных жилых домах на территории городского округа «Город Чита», признанию жилых помещений жилищного фонда городского округа непригодными для проживания. Утв. Решением Думы городского округа «Город Чита» от 28 апреля 2005 г. № 84 (с изм. и доп. от 08.09.2005 г.) // СПС «Консультант Плюс, Версия Регион».

10. Состав межведомственной комиссии по переводу жилых помещений в нежилые, нежилых помещений в жилые и муниципальных общежитий в статус жилых домов на территории города Брянска; Положение о межведомственной комиссии по переводу жилых помещений в нежилые, нежилых помещений в жилые и муниципальных общежитий в статус жилых домов и согласовании пере-

устройства и перепланировки помещений в многоквартирных жилых домах на территории города Брянска. Утв. Постановлением Брянской городской Администрации от 15 сентября 2005 г. № 3145-П (с изм. и доп. от 11.11.2005 г.) // СПС «Консультант Плюс, Версия Регион».

2005. — № 8. — С. 19-21.

12. Постановление Главы администрации города Владивостока от 30 января 2006 г. № 73 «О создании приемочной комиссии по приемке завершенных мероприятий (работ) по переустройству и (или) перепланировке помещений в городе Владивостоке» // СПС «Консультант Плюс, Версия Регион».

13. Постановление мэра города Благовещенска от 31 января 2006 г. № 197 «Об утверждении

положения о приемочной комиссии по приемке выполненных работ при переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения, а также выполненных работ при переустройстве, и (или) перепланировке, и (или) иных работах при переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое)» // СПС «Консультант Плюс, Версия Регион».

14. Постановление Администрации Великого Новгорода от 27 декабря 2005 г. № 273 «Об утверждении Положения о порядке перевода жилых (нежилых) помещений в нежилые (жилые), согласовании переустройства и (или) перепланировки жилых помещений, подготовки документов по самовольному переустройству и (или) перепланировке жилых помещений» // СПС «Консультант Плюс, Версия Регион».

15. Толчеев Н.К. Сохранение самовольных переустройств и перепланировок // ЭЖ-Юрист. —

2006. — № 24. — С. 13.

Переустройство и перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах

ПЕРЕУСТРОЙСТВО и ПЕРЕПЛАНИРОВКА жилых помещений

Что является переустройством и переоборудованием?

Согласно п.1.ст.25 Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Согласно п.1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации многоквартирных домов, утверждённые постановлением Госстроя Российской Федерации от 01.01.20013 № 000 (далее – ПиН) переоборудование жилых помещений может включать в себя установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладка новых или замена существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Согласно п.2. ст.25 ЖК РФ Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Согласно п.1.7.1 ПиН перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборка перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Требуется ли разрешение для переустройства и перепланировки жилых помещений?

Переустройство и перепланировку жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах допускается производить только после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.

Согласно ст.26 ЖК РФ:

1. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее — заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет:

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти ;

2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

3. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование.

4. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.

5. Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения, который в свою очередь является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Возможен ли отказ в переустройстве и перепланировке помещений в многоквартирном доме?

Глава 4. Переустройство и перепланировка жилого помещения

Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г.

Глава 4. ПЕРЕУСТРОЙСТВО И ПЕРЕПЛАНИРОВКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

1. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:
(в ред. Федерального закона от 28.07.2012 № 133-ФЗ)

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
(в ред. Федерального закона от 23.07.2008 № 160-ФЗ)
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Это интересно:  По какой статье могут уволить с работы

2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 4 и 6 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:
(в ред. Федеральных законов от 02.06.2016 № 175-ФЗ, от 03.07.2016 № 361-ФЗ)

1) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ)
2) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
3) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
(часть 2.1 введена Федеральным законом от 03.12.2011 № 383-ФЗ)

3. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование, а также с указанием перечня документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром. Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 2.1 настоящей статьи, обязаны направить в орган, осуществляющий согласование, запрошенные таким органом документы (их копии или содержащиеся в них сведения). Запрошенные документы (их копии или содержащиеся в них сведения) могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.
(часть 3 в ред. Федерального закона от 03.12.2011 № 383-ФЗ (ред. 28.07.2012))

4. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о согласовании или об отказе в согласовании исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий согласование.
(часть 4 в ред. Федерального закона от 03.12.2011 № 383-ФЗ (ред. 28.07.2012))

5. Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. В случае представления заявления о переустройстве и (или) перепланировке через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем.
(в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 № 160-ФЗ, от 28.07.2012 № 133-ФЗ)

6. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Статья 27. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

1. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае:

1) непредставления определенных частью 2 статьи 26 настоящего Кодекса документов, обязанность по представлению которых с учетом части 2.1 статьи 26 настоящего Кодекса возложена на заявителя;
(в ред. Федерального закона от 03.12.2011 № 383-ФЗ)
1.1) поступления в орган, осуществляющий согласование, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с частью 2.1 статьи 26 настоящего Кодекса, если соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения по указанному основанию допускается в случае, если орган, осуществляющий согласование, после получения такого ответа уведомил заявителя о получении такого ответа, предложил заявителю представить документ и (или) информацию, необходимые для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с частью 2.1 статьи 26 настоящего Кодекса, и не получил от заявителя такие документ и (или) информацию в течение пятнадцати рабочих дней со дня направления уведомления;
(п. 1.1 введен Федеральным законом от 03.12.2011 № 383-ФЗ)
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

2. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.

3. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Статья 28. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

1. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.

2. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган регистрации прав.
(в ред. Федеральных законов от 13.05.2008 № 66-ФЗ, от 03.07.2016 № 361-ФЗ)

Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

3. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

4. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

5. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:

1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

6. Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке.

Переустройство и перепланировка жилых помещений

Вопросы, касающиеся переустройства и перепланировки жилых помещений, урегулированы гл. 4 (ст. 25–29) ЖК РФ.

В ст. 25 ЖК РФ определены два понятия:

переустройство – это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования в жилом помещении;

перепланировка – это изменение конфигурации жилого помещения.

Проведение указанных видов работ требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Технический паспорт жилого помещения составляется при приемке жилых строений в эксплуатацию или при включении помещения в состав жилищного фонда. Порядок оформления технического паспорта определен Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утв. приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37.

В соответствии с ранее действовавшим законодательством (ст. 84 ЖК РСФСР) эти работы производились «только в целях повышения благоустройства квартиры». Теперь указанное условие (о повышении благоустройства) законодательством, в частности ст. 26 ЖК РФ, не установлено. Более того, из ст. 23 ЖК РФ следует, что перевод помещения для использования в качестве соответственно жилого или нежилого может осуществляться с условием проведения переустройства и (или) перепланировки.

В соответствии со ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее – орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее – заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет:

– заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти;

– правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

– подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

– технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

– согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных в данном пункте документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

Это интересно:  Новые поправки по увольнению по собственному желанию без отработки в 2019 году - статья

– заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, являются памятником архитектуры, истории или культуры.

Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление каких-либо других документов. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в данный орган.

Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Данный документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Случаи отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения перечислены в ст. 27 ЖК РФ.

Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае:

– непредставления необходимых документов (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ):

– представления документов в ненадлежащий орган;

– несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на допущенные нарушения. Также решение выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Завершение переустройства и (или) перепланировки подтверждается актом приемочной комиссии (ст. 28 ЖК РФ). Произведенные изменения в жилом помещении, как следует из ст. 25 ЖК РФ, вносятся в технический паспорт жилого помещения.

Федеральным законом от 03.12.2011 № 383-Φ3 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в ст. 26 и 27 ЖК РФ внесены изменения, которые связаны с переходом к обслуживанию населения, в частности по вопросам переустройства и перепланировки жилых помещений, в электронной форме [1] .

Статья 26 дополнена новой ч. 2.1, а ч. 3 и 4 изложены в новой редакции:

«2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 4 и 6 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:

1) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

2) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

3) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

3. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя представление других документов, кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование, а также с указанием перечня документов, которые будут получены по межведомственным запросам. Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 2.1 настоящей статьи, обязаны направить в орган, осуществляющий согласование, запрошенные таким органом документы (их копии или содержащиеся в них сведения). Запрошенные документы (их копии или содержащиеся в них сведения) могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документ (в ред. Федерального закона от 03.12.2011 № 383-Φ3).

4. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя».

В ст. 27 также внесены изменения (п. 1 ч. 1 изложен в новой редакции, данная часть дополнена п. 1.1):

«. 1) непредставления определенных частью 2 статьи 26 настоящего Кодекса документов, обязанность по представлению которых с учетом части 2.1 статьи 26 настоящего Кодекса возложена на заявителя;

1.1) поступления в орган, осуществляющий согласование, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с частью 2.1 статьи 26 настоящего Кодекса, если соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения по указанному основанию допускается в случае, если орган, осуществляющий согласование, после получения такого ответа уведомил заявителя о получении такого ответа, предложил заявителю представить документ и (или) информацию, необходимые для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с частью 2.1 статьи 26 настоящего Кодекса, и не получил от заявителя такие документ и (или) информацию в течение пятнадцати рабочих дней со дня направления уведомления».

Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения предусмотрены ст. 29 ЖК РФ.

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 ЖК РФ (без согласования с органом местного самоуправления), или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки.

Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок, суд по иску этого органа принимает решение:

• в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

• в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, то оно подлежит продаже с публичных торгов в установленном порядке.

Согласно разъяснению Верховного Суда РФ в этих случаях собственник жилого помещения в праве проживать в нем и не может быть выселен из занимаемого жилого помещения до момента государственной регистрации прав на жилое помещение нового собственника, в том числе на момент проведения торгов. Вместе с тем по заявлению гражданина орган местного самоуправления или суд может «узаконить» самовольно выполненные переустройство и (или) перепланировку и сохранить жилое помещение в существующем состоянии, если при этом не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью (см. Обзоры судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2005 г. и II квартал 2006 г.).

Предусмотрена и административная ответственность за указанные неправомерные действия: самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан (ст. 7.21 и 7.22 КоАП РФ). В зависимости от правонарушения ответственность может наступить в виде предупреждения, а размер штрафа может составить от 1 тыс. до 2,5 тыс. руб. При этом переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если эти действия существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилых помещением, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 4 тыс. до 5 тыс. руб.; на юридических лиц – от 40 тыс. до 50 тыс. руб.

Главой 4 (ст. 24–28) ЖК РФ определены основания и условия переустройства и перепланировки жилых помещений на федеральном уровне, что следует из п. 10 ст. 12 ЖК РФ. В связи с этим должны быть признаны утратившими силу (пересмотрены) действующие акты, принятые субъектами РФ и муниципальными образованиями. Например, в г. Москве были приняты постановления Правительства Москвы от 08.02.2005 № 73-ПП «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории г. Москвы» и от 15.11.2005 № 883-ПП «О реализации положений ЖК РФ и правовых актов города Москвы, регулирующих переустройство, перепланировку жилых и нежилых помещений в жилых домах». Эти акты, как и другие правовые акты, принимаемые на региональном и местном уровнях, не могут определять вопросы, отнесенные к полномочиям федеральных органов государственной власти, в частности предусматривать дополнительный (иной) перечень документов, которые обязан представлять заявитель (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

В приложении 1 к постановлению Правительства Москвы от 08.02.2005 № 73-ПП дан перечень необходимых мероприятий по переустройству и перепланировке жилых и нежилых помещений (табл. 3.1).

Перечень мероприятий (работ) по переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в жилых домах и условия их проведения

Статья написана по материалам сайтов: cyberleninka.ru, pandia.ru, raschetgkh.ru, studme.org.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector