+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Перепланировка квартиры в ипотеке: можно ли ее делать, разрешает ли это Сбербанк и другие учреждения и как все оформить, что и куда нужно подать после выполнения?

Сбербанк является одним из самых распространенных банков в России, отделения которого имеются во всех уголках страны. Не удивительно, что многие предпочитают брать жилищные кредиты именно в нем. Ипотека накладывает некоторые обязательства на распоряжение залоговым имуществом. Банк заинтересован в том, чтобы ипотечные квартиры не имели незаконных перепланировок. В случае обнаружения несогласованных изменений, страховая компания имеет полномочия не выплачивать денежные компенсации.

Кредиторы идут на риск, выдавая крупные суммы, поэтому им важно, чтобы залоговая собственность не потеряла в цене. В большинстве ипотечных договоров прописывается обязанность заемщика либо согласовать изменения в технической документации, либо уведомить о перепланировке. В редких случаях кредиторы запрещают ремонтно-строительные работы или наоборот, никак не регулируют данный вопрос.

Содержание

Законодательная база

  • ЖК РФ (ст. 26).

Посмотреть полезное видео

Как узаконить

  • Составление проекта планируемых работ;
  • Оформление разрешения на перепланировку в страховой компании;
  • Получение заключения оценщика;
  • Обращение в офис кредитора.

Составляем проект

Чтобы получить согласие Сбербанка на перепланировку ипотечной квартиры, в первую очередь, необходимо подготовить эскиз. С правильно составленным проектом у вас больше шансов получить разрешение. Оформить эскиз можно:

  • Самостоятельно (если изменения незначительны);
  • В БТИ (выбрать проект из типовых или заказать новый);
  • В частной фирме (подобрать решение из готовых вариантов либо воспользоваться услугами дизайнера или архитектора).

Согласовать перепланировку квартиры в Сбербанке не получится, если:

  • Изменения затрагивают прочность несущих конструкций;
  • Работы могут повлечь уменьшение стоимости жилья и ухудшение условий эксплуатации помещения;
  • Демонтированы вентиляционные каналы или нарушена их функциональность;
  • Радиаторы отопления перенесены на балконы или лоджии;
  • Увеличена нагрузка на общедомовые системы электро-, водо- и теплоснабжения;
  • Нарушены правила пожарной, санитарно-эпидемиологической и строительной безопасности;
  • Объединяются газифицированные помещения с жилыми комнатами;
  • Площадь кухонь и санузлов увеличивается за счет жилого пространства.

Оформляем разрешение в страховой компании

Банк не может допустить потери страховки за залоговую квартиру, поэтому о перепланировке необходимо уведомить и страхового агента. Без его разрешения кредитор не станет рисковать и подписывать согласие на ремонтно-строительные работы.

Страховая компания может увеличить сумму взноса на период проведения перепланировки. Получение согласия будет зависеть от вероятности наступления страхового события. Например, не получиться зарегистрировать перенос «мокрых мест» (ванны, туалета, кухни), так как под угрозу затопления попадут жилые комнаты соседей.

Если в вашей страховой компании вам отказали, можно воспользоваться услугами другой фирмы.

Получаем заключение оценщика

Сбербанк всегда разрешает перепланировку ипотечной квартиры, если изменения увеличат стоимость недвижимости. Для этого можно обратиться к любому оценщику и предоставить проект. Вероятно, что специалист захочет посетить квартиру.

Обращение к кредитору

После того, как предыдущие этапы успешно пройдены, нужно прийти в любой офис Сбербанка с собранным пакетом документов:

  • Проектом перепланировки;
  • Заключением оценщика;
  • Письмом от страховой компании.

Заявление заполняется на месте. Оформление согласования на перепланировку квартиры в ипотеке в Сбербанке бесплатно. В течение недели кредитор пришлет свой ответ. Как правило, если не выявлено серьезных нарушений в проекте и по заключению оценщика стоимость жилого помещения не уменьшится, банк без проблем одобряет перепланировку.

Заранее согласованную перепланировку делать можно, также Сбербанк лояльно относится к другим ремонтно-строительным работам, которые были предварительно согласованы. Более подробные условия прописываются в индивидуальном ипотечном договоре.

Кредитор может запретить перепланировку в квартирах, стоимостью меньше 1.5 миллионов рублей.

Будьте готовы к тому, что банк будет проверять помещение на наличие незаконных перепланировок. Также, получение разрешения у кредитора не освобождает собственника от обязанности согласовать изменения в Жилищной инспекции.

Возможна ли перепланировка ипотечной квартиры

Ипотечная квартира до конца кредитного срока является залогом банковского учреждения, выдавшего займ. Подобная ситуация определяет некоторые ограничение на юридическую деятельность с недвижимостью, то есть жилье нельзя будет продать, обменять или подарить.

Причем стоит понимать, что любое действие должно быть согласовано с кредитным учреждением, от которого зачастую на практике клиенты слышат отказ в осуществлении каких-либо операций с квартирой.

Многих интересует, возможна ли в 2018 году перепланировка жилья. В настоящий момент в большинстве случаев можно получить согласие у банка, хотя после некоторых ремонтных работ стоимость недвижимости может существенно измениться.

Сам процесс реконструкции обладает определенными нюансами, о которых необходимо осведомиться еще до начала перепланировочной деятельности, так как при игнорировании некоторых условий владелец может быть привлечен к административной ответственности или к выплате штрафа.

Можно ли сделать

В соответствии с 25 статьей Жилищного кодекса Российской Федерации под перепланировкой квартиры понимают изменение изначального состояния, которое в обязательном порядке необходимо отразить в техническом паспорте. Важно помнить, что любая деятельность, связанная с переустройством ипотечного жилья, должна быть узаконена.

Несогласованная самостоятельная реконструкция жилых помещений с таким статусом – это прямое нарушение законодательства Российской Федерации. Следствие данного противоправного деяния – штраф административного характера.

Общие правила

Основное условие, которое должен соблюсти собственник квартиры при перепланировке – это согласование действий с кредитной организацией, а также соответствие нормам действующего закона.

Стоит понимать, что в случае отсутствия разрешения от соответствующих служб, кроме административной ответственности, нарушитель может быть также привлечен к обязанности исправить последствия от ремонтных работ – привести помещение в первоначальное состояние.

Кроме того, владелец должен помнить про следующие положения:

  • Запрещается снижать условия эксплуатации дома и проживания людей. К примеру, нельзя препятствовать нормальному доступу к инженерным коммуникациям.
  • Нельзя допускать внесение изменений в нежилые помещения – делать их жилыми, в частности.
  • Собственник не может вмешиваться в конфигурацию дома: сносить несущие перегородки, ликвидировать систему вентиляции или проводить работы, которые могут привести к ухудшению безопасности и прочности здания.
  • Также он должен соблюдать санитарные, пожарные и эксплуатационные требования безопасности.

Образец согласия банка на перепланировку

Стоит понимать, что в случае с несоблюдением любого из пунктов нарушитель будет привлечен к ответственности. Чтобы избежать проблем с законом, следует обеспечить выполнение каждого положения.

Согласованные перепланировки квартир помогут выбрать наиболее подходящий вариант из технически возможных и наименее беспроблемных в отношении узаконивания перепланировок.

С основными положениями закона о перепланировке можно ознакомиться в статье по этой ссылке.

Условия перепланировки ипотечной квартиры

  • Согласовать действия со страховщиками.
  • Получить оценку специалиста о стоимости до и после процедуры.
  • Собрать необходимую документацию.

Далее нужно оформить заявление и вместе с пакетом документов подать в Сбербанк. Запрос рассматривается в индивидуальном порядке, срок зависит от множества условий, поэтому лучше поинтересоваться об этом и сотрудника организации.

После одобрения кредитным учреждением, следующее действие – это обращение в жилищную инспекцию, которая должна подтвердить распоряжение о согласовании. Ответ обычно дается в течение 20-40 дней.

В качестве необходимых условий можно выделить:

  • в течение полугода с момента выдачи разрешения предоставить организации документы о регистрации реконструкции;
  • выдать всю необходимую техническую документацию;
  • направить в течение 6 месяцев отчет об оценке рыночной стоимости жилого помещения.
  • получить разрешение о реконструкции в соответствующих государственных органах;
  • законодательно оформить и провести регистрацию осуществленной перепланировки;
  • предоставить подтверждающую документацию, а также план и экспликацию квартиры по итогам перепланировки.

При этом банк оставляет за собой право дополнительной проверки всех рассмотренных действий.

Дополнительные детали

Как получить согласие

Очевидно, что для получения согласия первым делом нужно собрать всю необходимую документацию. Причем сделать это можно не только самостоятельно, но и с помощью посредников, которые обладают специальными знаниями и навыками, что значительно ускорит процесс сбора. Для пользования услугами посредника заемщику нужно будет составить доверенность и оплатить расходы на оформление бумаг.

Процесс сбора документации требует значительных ресурсов: времени, нервов и сил.

Итак, перед перепланировкой квартиры необходимо:

  • Заявление с приложенным к нему разрешением из Бюро технической инвентаризации. Рекомендуется сделать копию, а также составить запрос банку, чтобы ответ был в письменной форме. Скачать образец заявления на перепланировку
  • Согласие страховщика.
  • Поэтажный план.
  • Проект перепланировки.
  • Правоустанавливающие документы на недвижимость. Они обычно находятся в банке. Поэтому необходимо оформить соответствующий акт о передаче документов от кредитной организации к заемщику.
  • Заявление с разрешением на реконструкции от владельцев помещения.
  • Копия лицевого счета.
  • Технический паспорт и план до переустройства. Берется в БТИ.
  • Заключение о возможности проведения реконструкции.

После того, как закончились работы по переустройству помещения, необходимо зарегистрировать изменения в квартире в БТИ, а также предоставить их в банк.

В большинстве случаев, в случае наличия положительного технического заключения, банк дает свое согласие на перепланировку залоговой недвижимости

До получения собственности

Пошаговая инструкция оформления реконструкции квартиры до получения собственности выглядит так:

В случае получения всех соответствующих разрешений, владелец может приступать непосредственно к перепланировочным работам. По их окончании осуществляется дополнительная проверка, в ходе которой устанавливается соответствие изменение законодательным нормам.

Результаты проверки подаются в банк, где сотрудники дополнительно рассматривают и утверждают оценочное заключение.

Как узаконить

Основной момент процедуры перепланировки ипотечной квартиры заключается в знании того, как узаконить изменения.

В частности, процесс ремонта должен максимально соответствовать утвержденному плану реконструкции, так как любые отклонения могут потребовать дополнительного разрешения, а их осуществление без согласования будет иметь такие же последствия, что и несогласованное переустройство.

После окончания ремонтной деятельности, нужно будет пройти регистрацию изменений в Бюро технической инвентаризации. Важно понимать, что все справки, технические и другие документы будут вложены в личное дело в банке – это позволит исключить претензии проверяющих по поводу изменений в конфигурации помещения.

Важно иметь в виду

Стоит помнить, что перепланировка ипотечной квартиры обладает некоторыми особенностями, если рассматривать процедуру реконструкции обычного жилого помещения. В частности, нужно понимать, что квартира с таким статусом не является полностью собственностью владельца – недвижимость, в первую очередь, находится под залогом у банка.

Поэтому является обязательным учитывать факт, согласно которому во время процедуры перепланировки может быть изменена рыночная стоимость жилья – на такое условие редкий банк согласится.

И в случае незаконной реконструкции более тяжелые последствия, вплоть до того, что банк может потребовать вернуть весь оставшийся долг, отразит факт нарушения в кредитной истории, что скажется потом на возможности получить иные кредиты.

Поэтому крайне рекомендуется соблюдать все законодательные нормы, чтобы избежать различных проблем.

Проекты перепланировки типовых квартир позволят сэкономить на разработке проекта, взяв готовый вариант из имеющейся базы.

Какие документы для перепланировки квартир в 2018 году могут понадобиться, читайте здесь.

Куда жаловаться на незаконную перепланировку, можно узнать отсюда.

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире от Сбербанка

Перепланировка ипотечной квартиры Сбербанка интересует многих. На рынке недвижимости все чаще предлагаются квартиры свободной планировки. Это удобный вариант для творческих личностей. Но не все россияне готовы тратить деньги и время на индивидуальный проект и дизайн. Альтернативой для тех, кто не может найти подходящее жилье и не хочет строить свое с нуля, является перепланировка. Можно купить квартиру с отделкой и поменять некоторые конструктивные элементы.

Это интересно:  Ипотека от физического лица

Перепланировка ипотечной квартиры Сбербанком разрешается при соблюдении условий процедуры согласования. То есть ипотека не служит преградой для законного внесения изменений в проект жилого помещения.

Можно ли сделать перепланировку в ипотечной квартире по закону

По закону алгоритм проведения перепланировки следующий:

  1. Составление проекта или эскиза, отражающего будущие изменения конструкций помещения.
  2. Согласование проекта (получение технического заключения) в БТИ или строительной организации, имеющей лицензию на оказание такой услуги (специалисты проверяют, возможно ли технически реализовать проект, не нарушив конструкцию всего дома и интересы других жильцов).
  3. Получение согласия на проведение работ ото всех собственников помещения и от соседей, если планируется затрагивать несущие конструкции, общую жилую площадь.
  4. Подача заявления и пакета документов (в него входят перечисленные в пунктах 1-3 бумаги, паспорт квартиры и план этажей и общей жилой площади) в местный орган жилищного надзора. Он выдаст разрешение на проведение работ.
  5. Подписание акта о завершении работ.
  6. Замена технического паспорта. Когда перепланировка уже проведена, нужно вызвать специалистов из БТИ, чтобы они оценили соответствие видоизмененного помещения проекту. Если отклонений нет, будет выдан новый технический паспорт на квартиру.
  7. Изменение данных о помещении в органах Росреестра и получение нового свидетельства о праве собственности.

Кроме того, до обращения за разрешением на реконструкцию нужно получить согласование от органов пожарной безопасности, Водоканала, Энергонадзора, если перепланировка предусматривает изменения, влияющие на соответствующие виды безопасности.

На практике многие россияне выбирают более быстрый путь — узаконивание нового проекта после проведения строительных работ. Разрабатывается проект, он реализуется, а затем утверждается в жилищной инспекции и БТИ.

Неузаконенная перепланировка — причина применения к владельцу квартиры мер административной ответственности, а в некоторых случаях — и уголовной. Административный штраф составляет около 2500 руб.

Перепланировка в ипотечной квартире Сбербанком по общему правилу не запрещается. Случаи, когда банк включает в договор условие о невозможности внесения изменений в проект помещения, встречаются редко. Если в соглашении на ипотеку о перепланировке ничего не сказано, ее можно проводить, только получив согласование кредитора в письменной форме.

Таким образом, алгоритм для владельцев ипотечных квартир включает все вышеперечисленные процедуры, а также дополнительные по требованию банка. По общему правилу, это разрешение страховой компании и справка от оценщика.

Что касается неузаконенных строительных работ, при ипотеке в Сбербанке, как и в любом другом банке, проводить их крайне нежелательно. Причина в том, что законодательство не защищает интересы граждан в этой ситуации. Санкции остаются на усмотрение банка.

Если за незаконные строительные работы в собственном помещении можно заплатить штраф, быть привлеченным к уголовной ответственности или получить судебное постановление с требованием вернуть прежний вид квартиры, то при наличии ипотеки банк, кроме этого, вправе обязать кредитополучателя вернуть всю сумму займа в короткий срок.

По закону жилищный надзор или суд (если владелец квартиры обратится с иском, чтобы оспорить решение местного органа надзора) могут не согласовать перепланировку и потребовать привести помещение в соответствие с техническим паспортом, только если произведенные изменения опасны для жителей дома.

Что дозволено перепланировать в ипотечной квартире

Выплата процентов по кредиту перепланировке квартиры по ипотеке Сбербанка не препятствует. Правила внесения изменений в проект помещения также не отличаются.

Органы жилищного надзора не разрешат и привлекут к ответственности в случае незаконного проведения следующих видов работ:

  • перекрытие доступа к пожарным лестницам;
  • нарушение требований к системе вентиляции;
  • увеличение площади балкона за счет выносных конструкций;
  • объединение кухни с жилым помещением (в жилой комнате не может находиться газовая плита);
  • переведение нежилой площади в разряд жилой;
  • остекление лоджий, если через них проходят пожарные лестницы;
  • оборудование на балконе теплого пола;
  • демонтаж несущей конструкции;
  • увеличение размера квартиры за счет общей жилой площади.

Кроме того, запрещены изменения, которые затруднят другим жителям дома доступ к общим коммуникациям.

Что касается разрешенных работ по перепланировке, они могут производиться по эскизу или по проекту. Если используется эскиз, его можно сделать самостоятельно. В таком случае сразу после согласования с банком подается заявление в органы жилищной инспекции.

По эскизу осуществляются:

  • добавление или снос ненесущих конструкций;
  • изменение расположения сантехники;
  • разборка встроенных шкафов.

Проект разрабатывается, когда нужно:

  • изменить размеры комнат;
  • объединить/разделить санузел;
  • перераспределить нежилую площадь (например, увеличить санузел за счет коридора);
  • переместить сантехнику на большое расстояние;
  • поменять устройство пола;
  • сделать проем в несущей стене или изменить его размер, местоположение;
  • внести изменения, касающиеся установки газового оборудования.

Негативные последствия нарушения требований законодательства по перепланировке могут быть следующими:

  1. За проведение запрещенных изменений в жилом помещении ее владельцу грозит уголовная ответственность, если из-за этих изменений пострадают люди — произойдет обрушение, пожар, потоп и т. п.
  2. После неофициального перепроектирования покупка/продажа квартиры будет затруднена (новому владельцу понадобится самостоятельно согласовывать изменения, регистрировать их в БТИ и Росреестре).
  3. За несанкционированные изменения в проекте на владельца будет наложен административный штраф.
  4. Банк также вправе применить меры на свое усмотрение или согласно договору, если собственник залоговой квартиры самовольно изменит ее проект.

Процедура оформления перепланировки

Если владелец надлежащим образом спланирует и оформит перепланировку квартиры, ипотека Сбербанка, вероятнее всего, не помешает ее осуществить.

Исключение составляют 2 ситуации:

  • условие о запрете перепланировки предусмотрено договором (типовая форма договора такого запрета не содержит, данный пункт может быть внесен для плательщиков с недостаточно хорошей кредитной историей или в случае просрочки внесения платежей);
  • стоимость залогового имущества — менее 1,5 млн руб.

Куда обратиться

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире Сбербанка и как получить согласие на ее проведение, регламентируется условиями договора кредитования. Если в договоре этот вопрос не рассмотрен, следует обратиться в банк и уточнить, какие документы нужно приложить к заявлению на согласование внесения изменений в проект.

Прежде всего необходимо выбрать организацию (это может быть БТИ или компания-проектировщик), которая разработает проект изменений и гарантирует безопасность его реализации. Затем нужно обратиться в страховую компанию и к оценщику. Их заключения чаще всего требует банк в качестве гарантии, что перепланировка не уменьшит ценность залогового имущества.

Направив в банк нужные для согласования документы и получив разрешение на проведение работ, можно приступать к дальнейшим этапам оформления перепланировки по закону, начиная с обращения в местные органы жилищной инспекции. Все последующие процедуры для ипотечной квартиры такие же, как и для необремененной собственности (получение согласия других владельцев и соседей (при необходимости) -> обращение за разрешением в жилищную инспекцию -> заказ в БТИ нового паспорта объекта -> перерегистрация в Росреестре и подача заявления на новое свидетельство о праве собственности).

Перечень необходимых документов

Чтобы правильно оформить перепланировку, понадобятся:

  • проект либо эскиз и техническое заключение о безопасности их реализации;
  • заключение организации-оценщика (оно требуется банку, чтобы убедиться, что стоимость жилья не снизится после проведения строительных работ);
  • разрешение страховой организации (для оформления ипотеки заемщик обязательно страхует свою жизнь и залоговый объект недвижимости; чтобы банк разрешил перепланировку, страхователь должен подтвердить, что она не увеличит риск разрушения квартиры и страховой полис останется действительным);
  • письменное согласование банка (нужно обратить внимание, что банк вправе установить срок проведения работ и утверждения новой документации на помещение, чаще всего он составляет 3-6 месяцев);
  • разрешение органов жилищного надзора на реконструкцию;
  • акт приемки работ (прикладывается к заявлению на выдачу нового технического паспорта);
  • новый технический паспорт объекта (он выдается БТИ при условии соответствия проведенных работ утвержденному проекту и направляется в составе пакета бумаг в Росреестр для получения новых правоустанавливающих документов на помещение).

Сроки оформления

Сроки оформления зависят от сложности проекта. В среднем на перепланировку затрачивается около полугода, т. к. такое требование часто выставляет банк.

Сам банк принимает решение по заявлению около месяца. Составление проекта занимает 2-3 недели. Оценщик может подготовить заключение в течение нескольких дней. Страховая компания и БТИ рассматривают заявления в порядке очереди, по общему правилу срок составляет до месяца. Жилищная инспекция обязана дать ответ по заявлению не позднее чем через 45 дней.

Строительные организации устанавливают срок проведения работ средней сложности 2-3 месяца.

Учитывая, что после их завершения потребуется еще получить новый паспорт помещения и документы из Росреестра (что может занять до 2 месяцев), если банк указал при согласовании срок 6 месяцев, все заявления нужно подавать как можно быстрее, чтобы избежать применения банком санкций за несоблюдение сроков.

Рассмотрим средние цены на получение необходимых для проведения перепланировки документов и согласований:

  • проект — от 3 тыс. руб. за простой вариант, от 15 тыс. — за сложный;
  • рассмотрение банком заявления — 2-5 тыс. руб.;
  • услуги оценщика — 3-5 тыс. руб.;
  • акт о завершении работ — около 15 тыс. руб.;
  • новый технический паспорт — 2-7 тыс. руб.

В качестве альтернативы самостоятельному оформлению всех документов можно воспользоваться услугами организаций-посредников. Цена за согласование перепланировки по проекту составит от 30 тыс. руб., по эскизу — от 10 тыс. руб.

Почему могут отказать в перепланировке

Есть несколько возможных причин для отказа в перепланировке:

  1. Поданные в жилищную инспекцию документы не соответствуют установленным данным органом требованиям, не получены все необходимые согласования.
  2. В представленном в жилищную инспекцию проекте есть ошибки, предусмотрены запрещенные законодательством изменения.
  3. Не получено разрешение от соседей в случае, когда оно необходимо (либо соседи против).
  4. Заявление подано гражданином, не имеющим права проводить перепланировку в данном помещении (у третьего лица нет доверенности на представление интересов владельцев квартиры).
  5. Заявитель не представил запрошенные у него недостающие документы в установленный срок.
  6. Перепланировка несет угрозу конструкции дома. Возможна ситуация, когда владелец квартиры запланировал изменения, которые по общему правилу разрешены законом, но при некоторых обстоятельствах недопустимы. Например, если один жилец сделал проем в несущей стене, то второй жилец, квартира которого находится непосредственно над квартирой первого, уже не сможет произвести такое же изменение.

При получении отказа заявитель вправе как подать апелляцию в суд, так и повторно представить документы, исправив отмеченные сотрудниками органа жилищного надзора ошибки.

Отказать в перепланировке может и банк. В отличие от органов жилищной инспекции он не обязан аргументировать свой отказ.

Таким образом, для проведения в квартире перепланировки ипотеку досрочно возвращать не нужно. Достаточно получить согласование банка.

В случае осуществления в залоговом помещении строительных работ, изменяющих конструкцию пола, несущих стен и других элементов, по эскизу или проекту без согласия на перепланировку ипотечной квартиры, выданного банком, последний может потребовать вернуть всю сумму, полученную плательщиком по договору кредитования, досрочно.

Поэтому при подготовке к реконструкции залогового помещения нужно учесть, что перепланировку в нем нельзя узаконить после проведения работ, как в любой другой квартире (это грозит санкциями со стороны банка), следует все документы оформлять предварительно.

Видео как правильно оформить перепланировку квартиры:

Можно ли делать перепланировку, если квартира куплена в ипотеку?

Зачастую, при приобретении жилья граждане уделяют особое внимание цене, а не расположению комнат в квартире. Поэтому оптимальная по стоимости жилплощадь не всегда соответствует представлению человека об идеальном месте жительства. Как быть, если квартира приобреталась в ипотеку, можно ли делать перепланировку? Об этом и пойдет речь в статье.

Это интересно:  Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка, способы продажи

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире?

Переустройству посвящена Глава 4 Жилищного кодекса РФ. Согласно ст. 25 ЖК РФ, перепланировка жилого помещения – это изменение конфигурации квартиры, требующее внесения корректировок в техническую документацию. По сути, это обобщенное название вмешательства в размеры жилья, существующее пространство помещений.

В процессе оформления ипотеки оценивалась рыночная стоимость квартиры, что служило основой для определения размера кредитования. В результате перепланировки стоимость недвижимого объекта может снизиться, что, разумеется, не устроит банк и страховую организацию. Кроме того, если ипотечный кредит не будет выплачен, реализовать такое жилье будет сложнее.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Из вышесказанного можно сделать вывод, что перепланировка будет с большей вероятностью согласована, если по итогу ее проведения стоимость жилья повысится.

Таким образом, перепланировку делать можно. Однако на подобные действия необходимо получить соответствующее разрешение и согласие заинтересованных лиц.

Как относятся к перепланировке банки?

Банковские учреждения могут устанавливать собственные правила проведения корректировок в жилье в рамках договора ипотечного кредитования. Некоторые прямо запрещают любые виды перепланировки и прописывают это в условиях договора. Если такое указание есть, то изменение конфигурации возможно только после погашения ипотечного кредита и снятия с квартиры обременений.

Однако большинство банков не против проведения перепланировки, если после нее стоимость жилья возрастет. Тем не менее, это не означает, что можно смело начинать переустройство, ведь кроме банка, также важно мнение страховой компании.

Таким образом, первое, что должен сделать залогодатель – изучить ипотечный договор. Это основной документ, который регулирует все нюансы, касающиеся предмета залога, то есть жилья.

Многие крупные финансовые организации (Сбербанк, ВТБ и другие) не возражают против перепланировки в ипотечных квартирах. Однако по закону менять можно не все.

Что можно менять, а что нельзя

Никто не может запретить собственнику произвести следующие действия:

  • сделать косметический ремонт;
  • застеклить балкон (лоджию);
  • поменять расположение санитарного оборудования;
  • установить душевую кабину вместо ванны;
  • заменить дверь или окно, не корректируя размер проемов;
  • поменять покрытие для пола.

Эти действия не оказывают влияния на несущие перекрытия, не угрожают безопасности всего жилого дома и не влекут за собой изменение площади помещений. Поэтому получать разрешение, согласовывать такой ремонт с кем бы то ни было не нужно.

По согласованию и при наличии эскиза допускаются следующие действия:

  • перенос перегородки, которая не является несущей;
  • объединение в одно помещение ванной и уборной путем разбора перегородки между ними;
  • расширение ванной комнаты или уборной за счет нежилого помещения (кладовка, коридор);
  • кардинальное изменение пола;
  • расширение кухни.

В перечисленных случаях потребуется проект, выполненный специалистами, имеющими соответствующую лицензию.

Запрещено в многоквартирном доме производить следующие корректировки жилья:

  • разбирать несущие перегородки;
  • перекрывать вентиляционное оборудование;
  • производить демонтаж оконных блоков на балконе или лоджии, если стена несущая;
  • устанавливать отопительные приборы на балконе или лоджии;
  • делать теплый пол посредством подключения к общедомовой отопительной сети.

Сотрудники банка вправе посетить объект залога по ипотеке с целью выявления несанкционированной перепланировки, если это включено в условия договора.

Как оформить перепланировку квартиры в ипотеке?

Общие правила переустройства ипотечного жилья, в целом, те же. Рекомендуем придерживаться пошаговой инструкции, представленной ниже.

Шаг 1. Изучение договора с банком

Первым этапом оформления перепланировки должно стать изучение договора. Необходимо найти условия и санкции проведения ремонтных работ такого рода.

Стоит учесть также, что для осуществления перепланировочных работ необходимо соблюсти следующие требования:

  1. Договор с банком был заключен более года назад.
  2. Заемщик имеет на руках свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН.

Если в договоре нет запрета на переустройство жилого помещения, необходимо получить согласие на проведение ремонтных работ.

Шаг 2. Согласование с соседями и жильцами

Получение согласия соседей требуется, если перепланировка затрагивает их интересы или в том случае, когда квартира коммунальная. К примеру, если переустройство будет затрагивать места общего пользования (коридор, кладовую, лестничную площадку) или фасад здания, то требуется получить согласие.

Однако даже в этих случаях согласие не всегда требуется. Но, стоит учесть, что жильцы могут пожаловаться в контролирующие органы и тогда нарушителя ожидает привлечение к административной ответственности. Чтобы этого избежать, рекомендуем получить согласие соседей в письменной форме.

Другое дело, если собственников несколько. Без согласия совладельцев сделать перепланировку невозможно. Согласие на изменение конфигурации жилья от сособственников оформляется также письменно и требует заверения у нотариуса.

Шаг 3. Оформление эскиза или проекта

Эскиз оформляется, если планируется:

  • демонтаж или создание ненесущих перегородок;
  • избавление от стенных шкафов;
  • корректировка расположения сантехнического оборудования.

Эти работы не требуют проектной документации. А вот для расширения ванной или туалетной комнат, а также для изменения устройства пола потребуется заказывать проект.

Эскизы и проекты оформляются в специальных компаниях, которые имеют лицензию на осуществление проектной деятельности.

Шаг 4. Согласование с банком и страховой компанией

Банк не даст разрешения на переустройство, если не будет получено согласование от страховой компании. Дело в том, что стоимость страховки зависит от характеристик и стоимости объекта недвижимости. При внесении изменений в конфигурацию жилья может корректироваться и стоимость страховки.

При согласовании с банком могут быть выдвинуты дополнительные условия. К примеру, финансовая организация может выдвинуть конкретные сроки на проведение переустройства, в которые надо уложиться.

Шаг 5. Обращение в Жилищную инспекцию

После получения разрешения в банке следует обращаться в Жилищную инспекцию или другое учреждение с аналогичными полномочиями. Необходимо написать заявление и приложить к нему следующие документы:

  • свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН;
  • проект перепланировки;
  • разрешения от пожарной инспекции, Ростехнадзора, Роспотребнадзора и других инстанций (по требованию);
  • согласие банка и страховой компании;
  • согласие соседей и сособственников;
  • техпаспорт и поэтажный план здания (выдаются в БТИ).

После получения разрешения можно начинать ремонтные работы. После их окончания необходимо уведомить Жилищную инспекцию. По адресу квартиры будет выслана специальная комиссия, которая после осмотра выдаст акт ввода объекта в эксплуатацию.

Шаг 6. Обращение в БТИ

После получения акта следует обратиться в БТИ, чтобы внести корректировки в технический паспорт и поэтажный план недвижимого объекта. Измененные документы предоставляются в банк. При необходимости потребуется переоформление страхового договора.

Стоит отметить, что мелкие работы по переустройству могут не повлечь глобальных изменений. В этом случае достаточно обратиться в БТИ сразу после оформления эскиза. Если в БТИ дадут положительный ответ на заявление о перепланировке, достаточно письменно уведомить банк и страховую организацию.

При проведении самовольной перепланировки в отношении нарушителя будут применены штрафные санкции. Кроме того, банк или жилищные органы могут потребовать приведения квартиры в вид, указанный в технической документации.

Сроки и стоимость

Срок оформления всех необходимых разрешений и бумаг составит около 45 дней. В этот период нельзя начинать ремонтные работы.

  • госпошлина за оформление технического паспорта – 900 руб.;
  • цена работ по оформлению техпаспорта – до 7 тыс. руб.;
  • составление проекта – до 15 тыс. руб.;
  • получение разрешения в Жилищной инспекции – около 30 тыс. руб.;
  • узаконивание перепланировки в судебном порядке – более 30 тыс. руб.;
  • согласование проектной документации – около 5 тыс. руб.

Многие граждане перед оформлением перепланировки получают консультацию специалистов. Как правило, это платно и обойдется в сумму от двух тысяч рублей. Вы можете сэкономить, получив консультацию юриста на нашем сайте абсолютно бесплатно.

Если вы твердо намерены сделать перепланировку в ипотечной квартире до снятия обременения, рекомендуем придерживаться алгоритма, представленного выше.

Причины отказа и последствия

Отказать в проведении переустройства могут, если:

  • предстоящие работы затрагивают междуэтажные перекрытия, несущие стены или диафрагмы жесткости;
  • перекрывается вентиляционное оборудование;
  • в результате ремонтных работ будут объединены квартиры, которые принадлежат разным собственникам;
  • заинтересованные инстанции не выдали разрешения;
  • будет нарушена звукоизоляция пола;
  • другие основания.

Отказ регулируется ст. 27 ЖК РФ. Если вы не считается отказ обоснованным, получать разрешение придется в судебном порядке.

Самовольная перепланировка в ипотечной квартире не допускается. В этом случае к нарушителю будут применены административные санкции:

  • наложение штрафа;
  • требование вернуть квартиру к первоначальному виду;
  • обязательство узаконить перепланировку в кратчайшие сроки;
  • расторжение договора с требованием выплатить остаток по ипотечному кредиту единовременно.

Не надейтесь, что самовольные изменения в ипотечном жилье останутся незамеченными. Как уже говорилось выше, банк ежегодно проверяет состояние залоговых объектов. Добровольное признание поможет избежать крайних мер воздействия. Скорее всего, в этом случае гражданин ограничится только штрафом. Когда квартира приобретена в ипотеку, перепланировку делать можно, но с учетом мнения заинтересованных лиц и банка.

Можно ли делать перепланировку в квартире без разрешения

Перепланировка квартиры без предварительного согласования возможна, но самовольно проведенные работы чреваты для собственника наложением административной ответственности.

Впоследствии узаконивать выполненные работы все равно придется, так как, в противном случае, возникнут трудности при продаже, передаче в наследство, дарении или приватизации жилья.

Перепланировка — это изменения конфигурации помещений, которые необходимо зафиксировать в техпаспорте на квартиру.

Проведение подобных работ необходимо согласовать с уполномоченными органами еще до начала ремонта.

Если перепланировка уже сделана — ее потребуется узаконить задним числом.

Работы, проведение которых предполагает внесение изменений в техническую документацию на жилище и получение разрешения:

  • перенос дверного проема или изменение местоположения стен, расширение жилплощади за счет дополнительных помещений;
  • объединение квартир, устройство совмещенного санузла;
  • монтаж встроенного шкафа равного по высоте стене, объединение комнаты с лоджией или балконом.

Законодательство

Перепланировке и переустройству квартир посвящена гл. 4 ЖК РФ, в которой описаны эти два понятия, раскрыты их типы и виды, а также ответственность за их проведение без разрешения.

Мера ответственности за несогласованные, но выполненные ремонтно—строительные работы регламентируется ст. 7.21 КоАП РФ и подразумевает штраф.

Видео: «Перепланировка по закону: правила и нормы»

Что разрешено, а что под запретом

Без предварительного согласования или последующего узаконивания действий можно проводить незначительные переделки в жилище.

Работы, проведение которых не требует получения разрешения:

  • монтаж и демонтаж встроенного шкафа;
  • замена ванны душевой кабиной;
  • перенос электрической или газовой плиты в существующих границах кухни;
  • остекление и утепление балкона или лоджии;
  • перенос батареи отопления ближе к стояку;
  • заделывание проемов в несущей перегородке;
  • устройство дверного проема в ненесущей стене;
  • монтаж антенны или кондиционера;
  • демонтаж ненесущей стены между комнатами (если на кухне электрическая плита, а не газовая);
  • устройство совмещенного санузла;
  • возведение новой стены, толщина которой не будет превышать 10 см;
  • замена электропроводки и канализационных труб;
  • выравнивание пола, укладка паркетной доски.

Является ли перепланировкой перенос раковины на кухне? Узнайте здесь.

Без предварительного согласования с уполномоченными органами и получения разрешения категорически запрещено:

  • прокладывание новых газовых труб при изменении местоположения газовой плиты;
  • заменять газовую плиту электрической;
  • монтировать биде в ванной комнате;
  • устраивать проемы в несущих стенах;
  • объединять лоджию с комнатой;
  • сооружать стену толще 100 мм;
  • изменять форму окон, заделывать оконные проемы или делать новые;
  • устраивать теплый пол или цементную стяжку.

Нельзя делать ремонт, в результате которого другим жильцам дома будет нанесен материальный ущерб или их здоровье и жизнь подвергнутся опасности.

При перепланировке можно делать все, что не запрещено действующими нормами и правилами.

Это интересно:  Военная ипотека: снять обременение, продать и купить другую квартиру

Запрещенные виды работ:

  • нарушение несущих конструкций дома;
  • перенос или зашивка стояков отопления и водоснабжения;
  • установка отключающих или регулирующих устройств в общедомовые коммуникации;
  • демонтаж вентиляционных сетей или уменьшение их сечения;
  • повышение нагрузки на перекрытия (сооружение стен, заливка стяжки);
  • перенос батареи отопления на балкон (лоджию);
  • устройство теплого пола за счет общедомовой системы отопления или водоснабжения;
  • присоединение чердака или техэтажа к площади квартиры;
  • объединение газифицированной кухни с комнатой без устройства перегородки или двери;
  • затрагивание несущих перегородок;
  • расширение санузла за счет площади жилых комнат или кухни;
  • перенос кухни в жилую комнату (исключение — под квартирой находятся нежилые помещения или подвал);
  • организация кухни без естественного источника света;
  • устройство кухонного помещения размером меньше 5м 2 ;
  • объединение вентиляции санузла и кухни;
  • делать полы в «мокрых» зонах (санузел) без гидроизоляции;
  • устройство пола в ванной или туалете без занижения его уровня на 20 мм;
  • нельзя делать выход из санузла на кухню или в жилую комнату;
  • в монолитном доме запрещен снос части ненесущей стены при входе на балкон (должен оставаться простенок длиной 120 см);
  • в панельном и блочном доме нельзя демонтировать порожек между комнатой и балконом (лоджией);
  • в кирпичном и панельном доме запрещено расширять проемы при выходе на лоджию (балкон);
  • объединение двух квартир, если у них разные владельцы.

Как узаконить

Сделать проведенную перепланировку законной можно через суд.

  • Нужно обратиться в БТИ с заявлением и предоставлением личного паспорта, а также бумаг, подтверждающих право собственности на недвижимость для оформления изменений. После этого собственнику на руки выдается новый технический паспорт, в который внесены результаты проведенных работ.
  • Затем необходимо заказать проект, в соответствии со сделанной перепланировкой.
  • Имея на руках новый техпаспорт жилища и проект для узаконивания работ необходимо подать иск в суд. Где будет вынесено решение, признать перепланировку законной либо вернуть все в исходное состояние.

Чтобы согласовать перепланировку необходимо собрать пакет документации, в который входят:

  • заявление;
  • техпаспорт БТИ;
  • акт техсостояния квартиры до начала перепланировки;
  • документы, подтверждающие право собственности (свидетельство);
  • проект;
  • план жилища;
  • согласие в письменной форме все проживающих в квартире;
  • если предполагается затрагивание помещений, относящихся к общедомовому имуществу, то понадобится протокол собрания собственников, в котором должны расписаться (подтвердив тем самым свое согласие) не менее 75% владельцев.

Куда подавать

  • Мосжилинспекция в 2018 году уже не работает с владельцами напрямую, потому подавать бумаги нужно в Многофункциональный центр по административной единице или району. Не все МФЦ занимаются выдачей разрешений на перепланировку.
  • Перед началом перепланировки необходимо подать заявление в местную администрацию, на основании которого в квартиру будет направлена комиссия для вынесения заключения.
  • Понадобится согласовать работы в коммунальной и газовой службе (ЖЭК), СЭС, БТИ, МЧС, архитектурными организациями.

Проект или эскиз

Самой простой и доступной, в том числе и в ипотечном жилье, будет перепланировка по эскизу.

Подобным образом можно согласовать:

  • возведение и снос ненесущих стен;
  • изменение местоположения сантехнического оборудования в существующих границах санузла;
  • демонтаж встроенных шкафов, ниш.

Для согласования подобных работ понадобятся только документы БТИ, длится процедура получения разрешения примерно 2—3 месяца.

Разработка проекта понадобится, если планируется проведение масштабных ремонтно—строительных работ:

  • расширение ванной комнаты или туалета за счет площади коридора;
  • изменение местоположения санузла;
  • замена типа полов.

Разработкой проектов перепланировки занимаются организации, имеющие лицензию на осуществление подобного вида деятельности.

После обращения в такую организацию специалист осмотрит квартиру и скажет можно ли осуществить планируемые работы и предложит возможный вариант.

Длительность рассмотрения заявления зависит от сложности проекта.

Если проект типовой и планируемые изменения будут производиться в типовом доме, то на рассмотрение заявления уходит примерно 35 дней (календарных).

Одобрение индивидуального проекта происходит быстрее — за 20 календарных дней, по такому документу чаще проводится перепланировка в частном доме.

Сколько будет стоить перепланировка, зависит от сложности ремонтно—строительных работ и площади жилища.

Если площадь квартиры больше 100 м 2 придется заплатить 80—90 тыс. рублей, за жилище меньших размеров — 70 тыс. рублей.

Стоимость оформления перепланировки

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире

Можно ли делать перепланировку, если квартира в ипотеке зависит от банка, выдавшего кредит, так как все вопросы необходимо будет согласовывать с ним.

Нюансы проведения

Когда разрешение на перепланировку кредитного учреждения (например, от сбербанка или от ВТБ 24), страховой организации и уполномоченных органов получено, можно начинать ремонт.

Необходимо иметь в виду, что на работы должны быть сделаны в течение 4 месяцев.

  • После того как перепланировка проведена, на квартиру приглашается эксперт для составления заключения о том, что выполненные работы соответствуют проектной документации.
  • Затем квартиру должен посетить техник БТИ для составления акта приема перепланировки, который послужит основанием для внесения изменений в техпаспорт на жилье.

Новое свидетельство о праве собственности потребуется оформлять, если изменилась площадь квартиры.

Возможные проблемы с банком

Почти во все ипотечные договоры включается пункт о проверках приобретенного в кредит жилья.

Обычно инспекция проводится раз в год, иногда сбербанк может потребовать выслать фото квартиры. Сотрудник банковского учреждения имеет право осматривать жилье и если обнаруживаются несогласованные изменения, то заемщику придется заплатить штраф, так как подобный ремонт — нарушение договора.

Необходимо обязательно спросить согласия банка-кредитора, можно ли делать перепланировку в квартире.

Существует 3 варианта развития событий, если в ипотечной квартире была сделана перепланировка без разрешения организации, выдавшей кредит.

Банк может потребовать:

  1. заплатить штраф и узаконить выполненные работы;
  2. вернуть жилищу первоначальный вид;
  3. погасить задолженность на основании того, что кредитный договор был нарушен.

При отказе выполнять условия кредитор может подать в суд иск о взыскании залога, что обернется для заемщика потерей жилья либо его продажей.

Делать самовольную перепланировку до получения собственности очень рискованно.

Может ли банк пойти на уступки

Если перепланировка в квартире с ипотекой уже сделана, то необходимо как можно скорее уведомить об этом банк, не дожидаясь проверки.

Это позволит заемщику получить отсрочку для узаконивания ремонта, но штраф заплатить все равно придется. На согласование перепланировки после того, как банк ее одобрил, дается 3—6 месяцев.

Какие нужны документы для оформления

Оформлением перепланировки можно заняться самостоятельно или нанять для этой цели посредника.

Самостоятельное согласование обойдется дешевле, но будет длиться дольше, понадобятся силы и время. Посреднические услуги необходимо оплатить и оформить доверенность на лицо, которое будет заниматься узакониванием — больше от собственника (заемщика) ничего не потребуется.

От заемщика

В случае самостоятельного оформления разрешения на перепланировку жилища, купленного в ипотеку, понадобится выполнить следующий алгоритм действий:

  1. написать в банк заявление о будущей перепланировке и приложить к нему разрешающий документ из БТИ. Нужно сделать копию с уже зарегистрированного заявления и потребовать у кредитора ответ на него в письменной форме;
  2. добиться согласия страховой компании;
  3. получить в БТИ разрешение, уточнив, будет ли необходимым предоставление оригинала свидетельства права собственности на квартиру;
  4. заказать проект перепланировки в организации, имеющей допуск СРО (или сделать эскиз перепланировки) и поэтажный план в БТИ;
  5. свидетельство права собственности на ипотечное жилье в большинстве случаев хранится у кредитора до полного погашения долга. Для получения оригинала такого документа потребуется оформление акта его передачи;
  6. получить заявление с согласием на проведение ремонтно—строительных работ от всех собственников недвижимости;
  7. взять копию лицевого счета;
  8. получить техпаспорт на недвижимость в БТИ с планом квартиры до перепланировки;
  9. от организации или автора проекта дома получить заключение о возможности проведения планируемых изменений.

Когда работы будут выполнены, заемщик обязан зафиксировать изменения в новом техпаспорте БТИ и предоставить его банку—кредитору.

Если техзаключением одобрены планируемые работы, то банки обычно не препятствуют проведению перепланировки.

Как оформить после ремонта

Оформить перепланировку после выполнения всех работ можно подав соответствующий иск в суд, если в результате ремонта права и интересы соседей не были нарушены.

Самовольно сделанная перепланировка чревата для собственника квартиры штрафными санкциями в размере 2—2,5 тыс. рублей.

Заплатить придется, даже если узаконивание выполненных работ делается добровольно через суд.

Это объясняется тем, что ремонтно—строительные работы, проведенные без разрешения, нарушают действующее жилищное законодательство.

Особенности согласования

Оформление документов и согласование перепланировки имеет особенности в зависимости от типа и вида помещения.

Нежилого помещения

Перепланировка в нежилом помещении предполагает первоначальное выяснение кто его балансодержатель для получения его согласия в письменной форме.

  • Обычно это управляющая компания или ТСЖ. Если балансодержатель — ТСЖ, то понадобится проведение собрания собственников помещений, находящихся в здании.
  • Перепланировка в нежилом помещении, расположенном в многоквартирном доме также потребует созыва собственников — необходимо присутствие не менее 75%.
  • После окончания работ необходимо получение акта ввода помещения в эксплуатацию, который можно получить, обратившись в местное БТИ.

Если была куплена с неоформленными изменениями

При совершении сделки предоставление техпаспорта на недвижимость не является обязательным условием.

Если впоследствии обнаружилась незаконная перепланировка, то заниматься узакониванием перепланировки придется новому владельцу недвижимости.

Незначительные изменения, которые не затронули несущие конструкции, согласовываются в управлении градостроительства и архитектуры.

Разрешение, полученное в этой организации, служит основанием для получения в БТИ нового техпаспорта на квартиру.

В случае отказа узаконить выполненные ремонтно-строительные работы можно через суд — выданное положительное решение дает право собственнику получить новый техпаспорт БТИ. Обжаловать решение в случае отказа можно в вышестоящих инстанциях.

Вопросы и ответы

Согласование перепланировки в муниципальной квартире практически не отличается от такового в приватизированном жилье.

Особенность подобного жилья — оно находится в собственности Департамента жилищной политики г. Москва. Люди проживают в таких квартирах по договору социального найма, приватизировать жилье с незаконной перепланировкой будет невозможно.

С чего начать ремонт в новостройке

Первоначально необходимо получить у застройщика план квартиры, затем обратиться с ним в БТИ или проектное бюро за консультацией по вопросу проведения перепланировки.

Какие документы нужны, чтобы узаконить перепланировку квартиры? Узнайте тут.

Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры? Читайте далее.

Все работы начинаются с получения разрешения на них от уполномоченных органов. Новостройки обычно сдаются без ремонта и даже без полов. Заливка пола входит в перечень работ, на которые необходимо получать разрешение.

Нужно ли разрешение на переустройство в приватизированной

Согласовывать изменения, производимые в неприватизированной квартире обязательно.

Но даже если жилье приватизировано, получать разрешение на его перепланировку в местной администрации все равно необходимо.

Узаконить изменения можно и после ремонта, но придется заплатить штраф и существует риск получения предписания вернуть квартиру в исходное состояние, если самовольные действия будут выявлены.

Видео: «Вся правда о перепланировке»

Статья написана по материалам сайтов: room46.ru, calculator-ipoteki.ru, sberbank-site.ru, estatelegal.ru, urpravo24.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector