+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Как продать квартиру с перепланировкой – незаконной, неузаконенной, по ипотеке

Самовольное переоборудование помещения считается незаконным деянием, в том случае, если изменения, произведённые на объекте, не были согласованы с надзорными органами. Такие квартиры не редко становятся настоящей проблемой для собственника, ведь продать обременённую недвижимость значительно сложнее.

Пускай незаконная перепланировка и считается обременяющим фактором в продаже, но вот покупать такую недвижимость законом не запрещено. О том, как оформить ипотеку на квартиру с незаконной перепланировкой и что стоит при этом учесть, мы расскажем нашим читателям.

Трудности с переоборудованной недвижимостью

Собственник, приступая к ремонту квартиры, может даже не предполагать, что некоторые его действия способны повлиять на стоимость недвижимости, как в позитивном, так и в негативном ключе. Конечно, по всем правилам, владелец должен, сперва составить эскиз или план перепланировки, в зависимости от сложности работ, провести их с привлечением сертифицированных специалистов, и окончательно узаконить все свои действия, внеся изменения в кадастровую документацию. Весь этот механизм мало привлекает собственников, желающих улучшить свои жилищные условия, и не редко они пренебрегают этим алгоритмом, что бы как можно скорее воплотить свою идею, не думая о последствиях.

Многие граждане, сталкивающиеся с тем, что желаемое имущество потребует дополнительных вложений, и разбирательств с администрацией, и предпочитают подыскать иной вариант. Это заставляет собственника недвижимости с незаконными изменениями, снижать цену, для привлечения клиентов. Порой, выбирая квартиру, не стоит упускать из внимания подобные варианты, ведь они могут оказаться куда более выгодными, чем аналогичные, даже с учётом незаконной перепланировки.

Возможна ли ипотека

Ранее банки и финансовые организации имели гораздо более строгие правила ипотечного кредитования. Так, нельзя было взять в ипотеку вторичное жильё, или квартиру где собственник произвёл технические работы без согласования. Это было обусловлено тем, что подобное жильё сложнее реализовать, чем «голую» квартиру в новостройке, что ставит под сомнение оформление кредита под залог недвижимости, чем, по сути, является ипотека. Многие банки и по сей день не рассматривают возможность ипотечного кредитования «проблемного» жилья, но это в основном финансовые организации, частично субсидируемые государством.

Сегодня рынок изобилует, предложениями банков в оформлении ипотеки. Если вы желаете приобрести квартиру с незаконной перепланировкой в ипотеку, то стоит учесть, что банк проконтролирует ваши действия в отношении имеющейся проблемы. При этом наличие такого обременения на недвижимости не должно сказаться на условиях кредитования. Такие квартиры передаются заёмщикам на определённых условиях, учесть которые, при оформлении сделки с собственником будет необходимо.

Сложности с незаконной перепланировкой

В первую очередь, кандидат желающий приобрести в ипотеку квартиру с незаконной перепланировкой, должен будет узаконить все произведённые прежним собственником перестройки и перестановки. Перепланировкой с точки зрения закона считается, как изменение дверного проёма, так и перенос несущей конструкции. Основным условием, при оформлении ипотеки на такую недвижимость будет то, что изменения не противоречат нормам законодательства. То есть незаконные изменения должны быть произведены по всем правилам, в противном случае вам не удастся их узаконить, а соответственно и получить кредит на такое жильё.

Самым правильным будет произвести независимую оценку, которая позволит установить какие именно скрытые и явные работы были проведены, что потребуется для их регистрации, и сколько времени и средств потребуется приобретателю на это. Оценив, таким образом, недвижимость, продавец и покупатель смогут определить, на какую сумму будет проведена сделка.

Как правило, квартиры с незаконными изменениями продаются по заниженной цене. Так подобная недвижимость продаётся приблизительно на 10% дешевле своей рыночной стоимости, а вот квартиры в которых перепланировка была узаконена, наоборот дороже на 10%. Банк заинтересован в снятии с жилья обременения, поскольку квартира является залогом. В связи с этим, банки настаивают на том, что бы изменения в квартире были узаконены в определённый срок. Не исполнение этого условия может повлечь за собой серьёзные последствия, начиная от требования погасить задолженность досрочно, и заканчивая реализацией недвижимости «с молотка».

Как подготовить сделку

Для того что бы наиболее грамотно приобрести жильё с незаконной перепланировкой в ипотеку, стоит как можно более внимательно изучить не только сам объект недвижимости, но и убедиться в его юридической «чистоте». Банк даст ипотеку только в том случае, если со всеми бумагами у продавца будет всё хорошо.

В дальнейшем стоит убедиться в том, что перепланировка не противоречит законодательству и может быть узаконена. Грамотный оценщик справится с этой задачей и поможет с определением цены недвижимости. В противном случае, если изменения произведены с нарушениями, стоит отказаться от приобретения, ведь вам не только не удастся санкционировать перепланировку, но и скорее всего кредит вы не получите.

При оформлении кредита стоит уделить особое внимание срокам, которые предложены банком для устранения нарушения. Если они будут слишком короткими, то вы рискуете потерять не только деньги, но и недвижимость. Для оформления договора купли-продажи квартиры с незаконным переустройством или перепланировкой, стоит обратиться к грамотному юристу. Он поможет составить соглашение на выгодных условиях, и предусмотреть в нём все риски подобных следок.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Во времена глобальной приватизации недвижимости, наиболее остро встаёт вопрос можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой. Человек заплатил деньги за новое жильё или оформил на себя наследство и теперь хочет внести изменения в планировку собственного помещения. Любой может без разрешения внести изменения в конструкцию квартиры. Столкновение с проблемами возникнет на стадии продажи, когда захочется выручить за помещение деньги или обменять его на большую площадь. Отдельным вопросом стоит перепланировка квартиры в ипотеке. Чтобы разобраться в ситуации, нужно знать, что диктует законодательство и определить виды перепланировок. После предстоит выяснить способы продажи недвижимости и последствия реализации квартиры, в которой была выполнена несанкционированная перепланировка.

Что говорит закон

Вопрос с перепланировкой жилых и не жилых помещений регулируется Кодексом Административных Правонарушений (КоАП), а именно статьёй 7.21, в которой сказано, что самовольная перепланировка квартир влечёт административную ответственность. Кроме Кодекса, для организации контроля над самоуправством в сфере строительства и управлению недвижимостью, есть следующие органы и акты, которые могут проверить законность:

  • СНиП;
  • СанПиН;
  • ЖК РФ (Жилищный Кодекс РФ, статьи 25 и 26);
  • ПП РФ №25 от 21.01.2006.

В нашей стране существуют специальные службы: Жилищная Инспекция и Бюро Технической Инвентаризации (БТИ), которые, применяя статьи и акты вышеуказанных законов, осуществляют контроль над перепланировками.

Каждое оформленное по закону помещение имеет технический и кадастровый паспорт, в котором указаны его точные параметры. В них обозначается схема помещения, со всеми оконными и дверными проёмами, несущими конструкциями и межкомнатными перегородками, а так же прописаны точные площади каждой комнаты и указана высота потолков. Любое изменение этих параметров делает фактически квартиру несоответствующей заявленной в паспорте и свидетельстве конфигурации. Документы есть на одно помещение, а по факту, по указанному кадастровому номеру – находится совсем другое. С точки зрения права, даже перенос дверного проёма – это существенное изменение конструкции, которое должно быть согласовано.

Важно! Чтобы всё было правильно, перед внесением изменений, нужно обратиться в БТИ, где вам выдадут разрешение на строительство и перепланировку, а после фактического её осуществления, отдадут обновлённые паспорта объекта. Инспекция обязательно придёт проверить выполнение требований. Несоблюдение этого порядка влечёт за собой существенный штраф и возможность лишиться жилья.

Почему это важно

Перепланировка контролируется надзорными органами. Ситуация сейчас такова, что люди, пытаясь сэкономить на стройматериалах и оплате услуг профессиональных строительных компаний, прибегают к помощи низко квалифицированных кадров. Отсутствие должного образования может нанести серьёзный ущерб имуществу. Многоэтажные дома строятся с учётом нагрузок, которые могут возникнуть в ходе эксплуатации и не правильный расчёт в сносе стены, может нарушить целостность конструкции и привести к обрушению части дома.

Это интересно:  Ипотека от физического лица

Специалисты проводят такие работы, учитывая все возможные риски, варианты давления на стены, и усиливают их должным образом. Красивая арка на входе в кухню, может стоить жизни целого подъезда или дома. Поэтому перед перепланировкой нужно получить все необходимые разрешения и избежать незаконной стройки.

Виды перепланировок

Не все варианты перепланировки относятся к критическим и требуют разрешения её проведения. Некоторые работы разрешается проводить самостоятельно, без получения согласования. Такие виды перепланировок называются несущественными или малозначительными. Вот, что к ним относится:

  • косметический ремонт квартиры (оклейка обоев, выравнивание стен, заливка полов );
  • замена сантехники (без переноса коммуникаций);
  • установка тёплого пола;
  • установка кондиционера;
  • замена старых оконных рам новыми;
  • замена старых дверей и дверных косяков новыми;
  • снос антресолей.

Описанные выше пункты не являются незаконным переустройством, в случае если хозяин не подал соответствующее заявление в БТИ. К незаконной перепланировке относятся виды капитальных изменений в квартире:

  • перенос стеновых перегородок;
  • снос несущих конструкций;
  • объединение нескольких квартир;
  • расширение оконных проёмов;
  • остекление балкона;
  • закладка оконных проёмов;
  • перенос дверных проёмов;
  • перенос коммуникаций;
  • перенос газовых труб;
  • установка лестниц;
  • пристройка мансард, балконов и террас;
  • перенос вентиляционных шахт.

Делать перепланировку согласно пунктам сверху и не получив на неё соответствующего согласования, является нарушением – в случае проверки её признают незаконной. Список выше не содержит важный пункт, который может помочь решить некоторые вопросы с перепланировкой. Установка перегородок из гипсокартона не является капитальной перепланировкой, а значит, именно она поможет выручить хозяина квартиры, когда потребуется отгородить в квартире дополнительную комнату.

СОВЕТ: узнать площадь квартиры, статус помещения, ФИО владельца и дату выдачи свидетельства, можно через кадастровую карту в интернете или заказав справку из ЕГРН в МФЦ.

Как продать свою недвижимость

Продажа квартиры с неузаконенной планировкой может стать серьёзной проблемой, которую лучше решить, как велит закон. Бывают случаи, когда хозяину уже досталось такое помещение, а ему необходимо его продать, для этого можно пойти несколькими путями:

  • узаконить перепланировку;
  • продать как есть.

И тот и другой путь содержат некоторые риски. В первом варианте — придётся уплатить штраф. Путь узаконивания долгий, но может помочь продать квартиру по увеличенной цене. Кроме штрафа, если измененная конфигурация не была оформлена согласно СНиПам, на помещение может быть наложено обременение. Требование одно: сделать всё как было – перепланировать обратно. Поэтому такой вариант может повлечь лишние затраты.

Продать квартиру как есть — возможный вариант, но возможно придётся уступить покупателю некоторый процент от стоимости, чтобы покрыть его дальнейшие затраты на оформление. Это используется в экстренных случаях, когда оформление по закону не возможно из-за нехватки времени или средств, а сроки на получение необходимой суммы поджимают. Оценка квартиры будет ниже на 10-15% рыночной стоимости. В таком случае, покупка для клиента будет связана с рисками: возможны проблемы в дальнейшем узаконивании.

Законом не запрещается проводить сделки с недвижимостью имеющей несоответствие в конфигурации помещения, однако в особых случаях жилищная инспекция может признать заключённый договор купли-продажи ничтожным и аннулировать сделку, не дав согласие на её заключение. Вопрос стоит особняком, когда выполнена перепланировка в ипотечной квартире.

Важно! Сумма из банка выдаётся на приобретение конкретной квартиры под конкретным кадастровым номером. Незаконная перепланировка в таком случае влечёт серьёзную ответственность – банк может отозвать выданное разрешение и изъять недвижимое имущество. Тут имеется обратная зависимость со стороны покупателя: покупка квартиры с неправильной планировкой не будет одобрена жилищной комиссией и представителями банка, поэтому такой вариант сразу отклонят. Узнать о том, была ли в квартире выполнена перестановка важных перегородок – лучше заранее.

Продажа квартиры с измененной планировкой рассматривается разными банками по-разному. «Сбербанк» более лояльно относится к изменениям в конструкции, если они не были капитальными. Банк «ВТБ24» крайне негативно смотрит на подобные варианты, документы не проходят проверку, оценка недвижимости не производится и происходит отказ в ипотеке. «Сбербанк» в таком случае будет более выгодным в сотрудничестве по ипотечному кредитованию. Покупать такую квартиру лучше через лояльный банк, который даёт согласие на подобные сделки.

Какие могут быть последствия продажи

Последствия продажи для продавца квартиры – никакие. Он передаёт документы на переоформление в МФЦ и забирает деньги. Только в случае проведения серьёзной проверки при продаже квартиры в ипотеку, возможен отказ в её выдаче. Это грозит лишь потерей клиента и времени. Настоящие последствия возникают для купившего такую недвижимость человека. Если он никому не сообщит, а потом сам решит её продать, то для него это тоже может стать проблемой, как и для предыдущего продавца. Появление желания всё узаконить, поможет нарваться на штрафные санкции, отказ в оформлении, потерю денег и времени.

Вопрос как продать квартиру с перепланировкой лучше задавать на этапе появления желания изменить помещение. Здесь не бывает оправданных рисков, потому что в итоге заплатить за исправление ошибок или существенно потерять в цене продажи квартиры, можно гораздо больше, нежели пойти в БТИ и всё оформить по закону. Естественно есть много лазеек для юристов, позволяющих смягчить жилищную инспекцию и пересмотреть штрафы или отказы в оформлении перепланировки, но это выливается в приличные суммы, которые никому не хочется тратить. Вывод: получить разрешение сразу – проще, чем добиваться его потом, иначе это грозит серьёзными проволочками. Актуальность всех описанных действий и способов продажи, подтверждается только тогда, когда помещение уже досталось хозяину таким и теперь его нужно или узаконивать или продавать.

Важно! Жилищный инспектор проверяет помещения в исключительных и заранее известных случаях, поэтому важно сначала посмотреть на вид планировки, а потом решать надо ли её оформлять. Если она незначительная и относится к разрешенной, то можно обойтись без лишних трат.

Важный совет по приобретении жилой недвижимости: если позволяют средства или банк одобряет нужную сумму, то лучше покупать квартиру в современной монолитной новостройке. Они сдаются в эксплуатацию со свободной планировкой и часто, сразу с большими витражными окнами, поэтому не придётся ломать стены, чтобы сделать комнаты более удобными – можно сразу выложить перегородки из блока, как хочется.

Квартиру с неузаконенной перепланировкой теперь можно купить в ипотеку

Неузаконенная перепланировка перестала быть препятствием для покупки квартиры в ипотеку. Сегодня многие банки готовы предоставлять жилищные кредиты на покупку перепланированных объектов. Правда, заняться согласованием проведенных работ со всеми государственными инстанциями все-таки придется. Но уже новым владельцам.

Еще несколько лет назад у ипотечных покупателей не было возможности приобретать жилье, где были произведены даже самые незначительные, но не узаконенные преобразования. Банки отказывались предоставлять кредит, даже если в квартире, к примеру, вместо дверного проема была сделана арка или убраны встроенные шкафы. Этой позиции до сих пор придерживаются кредитные организации с долей государственного участия, такие как Сбербанк и САИЖК.

Впервые идея принимать в качестве предмета залога квартиру с неузаконенной перепланировкой прозвучала около трех лет назад. Первыми с инициативой вышли коммерческие банки. Сегодня ВТБ24, Росбанк Абсолют банк, Юникредит банк, Росбанк, Райффайзен банк готовы выдать ипотеку на покупку квартиры с перепланировкой. Правда, с определенным условием.

Если спустя отведенный срок заемщик «забудет» про данное обязательство, ничем хорошим для него это, скорее всего, не кончится. Во-первых, банк вправе провести проверку и в случае нарушения потребовать досрочного возврата кредита. А во-вторых, в случае возникновения страхового случая страховые компании могут отказать в выплате возмещения.

Если квартира с неузаконненой перепланировкой покупается в кредит, то на размер ипотечной ставки это обстоятельство никак не повлияет. Банк ее не уменьшит, но и не увеличит. Оценка будет производиться на тех же условиях, как для обычного объекта недвижимости. Другое дело – рынок. Неузаконенная перепланировка классифицируется как недостаток и влияет на стоимость объекта. Покупатель может требовать дисконт, соразмерный сумме и время затратам на согласование со всеми инстанциями сделанных в квартире преобразований.

Это интересно:  Ипотека в 2019 года по указу Путина - новый закон

Несмотря на изменение отношения банков к неузаконенным перепланировкам, принять в работу они готовы далеко на каждую квартиру.

«Многое зависит от самой перепланировки. У банков есть свои аккредитованные оценщики, они приезжают и смотрят, возможно ли в будущем будет узаконить все произведенные в квартире работы».

Некоторые собственники совершают в квартирах радикальные преобразования. К примеру, в одной квартире была оборудована сауна или были снесены абсолютно все внутренние перегородки (включая стены в ванную комнату). Существует целый список перепланировок и переустройств, которые узаконить сложно или почти невозможно. Соответственно, ни один банк не примет такую квартиру в качестве залога по кредиту.

Список запрещенных перепланировок:

  1. Частичный демонтаж и снос несущих стен в панельных домах. В кирпичных домах в несущих стенах можно пробивать проемы, но только после усиления стены и оформления всех документов.
  2. Установка «теплых» полов с питанием от общедомовой сети.
  3. Перенос стояков горячего и холодного водоснабжения, отопления, канализации и газоснабжения.
  4. Размещение санузла и кухни над жилыми помещениями соседей (не относится к жителям первого этажа).
  5. Объединение комнаты и кухни в однокомнатных квартирах с газовой плитой
  6. Удаление стены между комнатой и балконом с выносом на балкон радиатора. При этом допустим демонтаж подоконной части с установкой раздвижных дверей без переноса батареи центрального отопления на лоджию или балкон.
  7. Изменение габаритов помещения, в результате которого образуются комнаты площадью менее 9 квадратных метров или шириной менее 2,25 метра
  8. Заваривание противопожарных люков на лоджиях
  9. Демонтаж вентиляционных каналов (ведет к снижению воздухообмена во всех нижних квартирах). Но данная процедура может быть осуществлена жителями первого этажа, если они готовы отказаться от естественной вентиляции.

Квартира с перепланировкой: можно ли продать такую квартиру?

Изменения жилого помещения часто не ограничиваются ремонтом. Собственник недвижимости может также провести перепланировку, но при этом нужно обязательно соблюдать одно условие – ее узаконивание.

Можно провести процедуру незаконно, однако в этом случае возникнут проблемы при продаже объекта. Если имеются нелегализованные изменения, оформление купли-продажи проводится по особым правилам.

Если всё законно

Законная перепланировка подразделяется на два типа: изменения, согласованные с контролирующими органами, и изменения, не требующие согласований. Разрешение не требуется на следующие виды работ:

  • Установка встроенной мебели.
  • Замена радиаторов.
  • Перестановка газовой плиты, если при этом не затрагиваются газовые стояки.
  • Застекление лоджии и прочее.

Что делать при незаконно внесенных изменениях?

Если изменения законны, то продажа не составит проблем. Однако, как быть если изменения делались без разрешения? Можно ли продать жилплощадь без узаконенной перепланировки? Продать квартиру с неузаконенной перепланировкой также можно, однако мероприятие это отличается массой особенностей. Продажа осуществляется несколькими путями.

Составление соглашения с покупателями

Составление соглашения – вариант, актуальный при необходимости быстрой продажи жилья. Суть его заключается в том, что квартира реализуется по документам, предполагающим старую перепланировку. То есть, в документах исполненные изменения никак не фигурируют. Предполагается, что заниматься узакониванием в дальнейшем будут будущие владельцы.

Алгоритм продажи:

  1. Составление договора купли-продажи, в котором указана стоимость недвижимости с учетом скидки.
  2. Получение расписки от покупателей о том, что они извещены о незаконной перепланировке.
  3. Передача продавцу наличных средств.
  4. Узаконивание, оформленное покупателем.

Каждый из этих этапов очень важен.

Еще один пункт – покупка за наличные средства. Продавец сразу может отказывать покупателям, которые желают приобрести жилье в ипотеку. Связано это с тем, что банки вряд ли выдадут средства на покупку квартиры, документы на которую не оформлены должным образом.

Процедура легализации

Статья 25 ЖК РФ. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

  1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
  2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
  1. Получение из БТИ выписки из кадастрового паспорта, а также справки о технических особенностях жилья и копии кадастрового паспорта.
  2. Обращение с полученными документами в местный архитектурный отдел. Получение от него проекта.
  3. Согласование проекта в СЭС и ЖЭУ.
  4. Оплата штрафа за незаконные изменения.
  5. Вызов сотрудника БТИ, осмотр специалистом жилья и документирование изменений.
  6. Получение техпаспорта с измененными данными.
  7. Внесение изменений в кадастровый план.

Узаконивание занимает примерно 4 месяца. Если была произведена сложная перепланировка, процедура растягивается до 6-7 месяцев. После всех этих действий можно продавать квартиру в стандартном порядке.

Что выбрать: составление соглашения или предварительную легализацию изменений? Если есть время, лучше предпочесть именно самостоятельное узаконивание. Вариант с соглашением отличается массой ограничений:

  • Придется искать покупателей, которые способны приобрести жилье за наличные. Большинство людей покупают недвижимость по ипотеке, поэтому найти подходящего покупателя будет сложно.
  • Даже с распиской остается риск признания договора купли-продажи ничтожным.
  • Для привлечения покупателей придется снижать стоимость на недвижимость на 10-20%.

Найти покупателя, даже с учетом скидки на объект, очень сложно. На это потребуется время. Ускорить процесс можно только при предельном уменьшении стоимости недвижимости, что невыгодно продавцу.

Сложности при реализации недвижимости

Минусы реализации недвижимости с незаконной перепланировкой для продавца указаны выше. Еще больше сложностей возникает при покупке жилья:

  • Ряд изменений согласовать просто невозможно. В этом случае новому собственнику придется тратить средства на приведение жилья в изначальный вид.
  • Стоимость узаконивания составляет 3 000-5 000 рублей. Тратить эти средства придется именно покупателю.
  • Если была составлена расписка о том, что лицо ознакомлено с проведенной перепланировкой, покупателю будет очень сложно признать сделку ничтожной. Нужно также предусмотреть риск того, что продавец просто скроет часть изменений.
  • Уполномоченные органы могут отказать в регистрации перехода права собственности в Росреестре. То есть, покупатель отдаст средства продавцу, но не получит помещение в собственность.
  • Не получится оформить ипотеку на покупку недвижимости. Банки, при выдаче средств, проверяют документы на жилье. Если обнаружатся несоответствия, в займе будет отказано.

Если перепланировка при продаже квартиры не узаконена – это проблема и для продавца, и для покупателя. Вне зависимости от способа реализации, весь процесс займет от нескольких месяцев до полугода.

Продажа квартиры с перепланировкой без согласования

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой? Вопрос, интересующий многих собственников, которые решили не заморачиваться на официальном оформлении результатов перепланировки. По общему правилу такие квартиры продавать нельзя. Это будет расцениваться в качестве основания для признания сделки недействительной. Но какие варианты возможны по законодательству, чтобы совершить безопасную сделку?

Статус квартиры с незаконной перепланировкой при продаже

Проводить изменение планировки неофициально законодательством запрещено. За это предусматривается ответственность, в том числе и уголовная, что зависит от последствий такой смены планировки. Чаще всего принимается санкция в виде административного штрафа.

Однако ответственность — это ещё не весь перечень проблем, связанных с незаконной сменой техплана помещения. Проблемы также могут возникнуть в связи с продажей квартиры. В основном они связаны с ценой, с проблемами оформления. Но главная проблема – это поиск покупателей. Многих из них интересует, узаконена ли перепланировка. Ведь покупка квартиры с такой планировкой может повлечь нежелательные последствия.

В этом смысле выделяют следующие особенности квартиры с незаконной перепланировкой:

  • ответственность за незаконную смену планировки наступает у собственника, то есть у покупателя после оформления на его имя;
  • продажа такой квартиры без уведомления покупателя о факте незаконной планировки может стать основанием отмены сделки;
  • уведомление покупателя о такой особенности квартиры может вызвать заметное снижение цены квартиры;
  • такую квартиру невозможно продать или купить в ипотеку, так как банк не связывается с подобными случаями и не допускает этого без разрешения со своей стороны.

Квартиры, у которых перепланировка узаконена и имеются все документы об этом, оцениваются процентов на 10 дороже, чем среднестатистическая квартира с такой же квадратурой.

В то же время жильё с незаконной перепланировкой сразу сбрасывает в цене минимум 10%, если о данном факте станет известно потенциальному покупателю.

По этой причине собственники таких помещений предпочитают обращаться в риелторские организации, чтобы самим не иметь дела с проблемными и дотошными покупателями. Но такие организации не всегда относятся добросовестно к своим обязанностям и могут скрыть от потенциальных покупателей факт незаконного изменения планировки помещения. Ведь они свою комиссию получат, а в дальнейшем продавцу придётся самому разбираться с покупателем.

Это интересно:  Ипотека на участок под ИЖС 2019 - Сбербанк, ВТБ, банки, на земельный, Россельхозбанк

Напрямую федеральными законами не наложен запрет на продажу такой квартиры. Если никто и никогда не узнает о данном факте, то проблем может и не возникнуть. Но в жизни бывают такие случаи, когда ответственные люди, к примеру, соседи, которые обеспокоены насчёт целостности конструкции жилого дома, могут обратиться в соответствующие инстанции. И они будут правы, ведь нередко вследствие неграмотно выполненной перепланировки обрушивались целые подъезды.

Но что делать в таких случаях? Как избежать проблем при продаже квартиры? Многие задаются сначала этими вопросами, а потом начинают думать, нужно ли узаконивать перепланировку. Оценка квартиры сильно помогает её продать.

Порядок продажи

Так как продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой может вызвать множество проблем как для покупателя, так и для продавца, то рекомендуется действовать исключительно в рамках закона и не надеяться на то, что никто и никогда не узнает о данном факте. Как минимум покупатель об этом узнает всё равно. Так что вполне возможна отмена сделки.

Порядок действий при продаже такой квартиры в рамках действующего законодательства следующий:

  1. В первую очередь необходимо узаконить перепланировку, чтобы избежать впоследствии признания сделки купли-продажи недействительной.
  2. Нужно запросить в БТИ (бюро техинвентаризации) выписку из действующего техплана помещения, которая отражена в документах кадастра, оформленных на данную квартиру.
  3. Через интернет либо непосредственно в ГКН (государственном кадастре недвижимости) нужно получить кадастровую выписку, где указываются все технические особенности действующей планировки.
  4. С данными документами нужно обратиться в архитектурную службу местной администрации или независимую проектную организацию для создания проекта новой перепланировки.
  5. Проект нужно согласовать с администрацией, а копии его нужно представить в органы пожарного и санитарного надзора.
  6. После получения согласия администрации, утверждённый экземпляр проекта нужно передать в БТИ для внесения соответствующих изменений в техническую документацию помещения.
  7. Заплатив штраф при регистрации нового плана, нужно получить выписку из БТИ, где отражаются изменения, внесённые в результате незаконной перепланировки.
  8. Осуществляется продажа путём заключения обычного договора о купле-продаже, удостоверенного у нотариуса.

Покупатели, в свою очередь, после заключения сделки и когда квартира уже куплена должны зарегистрировать сделку в Росреестре и переоформить квартиру на своё имя. После этого уже ничто не угрожает законности сделки. Однако без согласования с администрацией узаконивание невозможно.

Если администрация посчитает, что такие изменения в конструкцию квартиры вносить недопустимо, то по решению суда собственников могут заставить вернуть предыдущую планировку за свой счёт. Свои права собственники могут отстаивать в судебном порядке. В таком же порядке осуществляется узаконивание перепланировки, если администрация отказала в утверждении проектной документации.

Как узаконить планировку через БТИ

Если не узаконена перепланировка квартиры, то ответственности уже не избежать. Самая минимальная санкция за подобное нарушение закона — это административная ответственность. Она выражается в денежном штрафе, что назначается в пределах от 1 до 2,5 тысяч рублей.

Штраф небольшой, так что заплатить его для узаконивания планировки не должно составить труда.

Чтобы принять ответственность на себя и приступить к процессу официального оформления, необходимо:

  • обратиться в БТИ;
  • специалисты указанной организации осуществляют замеры и сопоставляют внесённые изменения с техпланом из БТИ;
  • составляется акт о несоответствии;
  • он передаётся администрации, после чего на виновного собственника налагается штраф.

После уплаты данного штрафа необходимо снова обратиться в БТИ и осуществить процедуру, описанную в предыдущем разделе.

Ведь для проведения оценки у частных организаций необходимо представить все документы на квартиру, включая технические. Однако данная оценка никак не влияет на цену приобретения перепланированной квартиры.

Продажа без узаконивания перепланировки

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Если собственники всё же решили не оформлять перепланировку, а продать квартиру с незаконным планом, то нужно учесть два основных правила, которые позволят избежать проблем в будущем:

  • нужно действовать честно и поставить в известность покупателя;
  • внести в сделку о купле-продаже пункт о неофициальной перепланировке жилья.

Такой подход обезопасит сделку, хотя вряд ли сможет обезопасить покупателя от ответственности в будущем. По этой причине многие покупатели не желают связываться с квартирой, где перепланировка не узаконена, или же требуют снизить цену.

Договариваться в подобных случаях очень тяжело, так как покупатель будет настаивать на максимальном снижении цены, а продавец желает наиболее выгодно продать квартиру. Как продать квартиру с перепланировкой в таком случае?

Мифы как продавца, так и покупателя, когда осуществляется продажа квартиры с перепланировкой, могут развеять профессиональные участники рынка недвижимости. Как правило, они ведут учёт всей недвижимости, реализуемой на данный момент, в том числе и квартир с незаконной планировкой.

Они могут указать не среднерыночные цены на подобное жильё и уверить покупателей и продавцов в приемлемости той или иной цены.

На сегодняшний день на рынке недвижимости риелторы знают, как проверить степень переделки и определяют следующие категории квартир с незаконной планировкой в зависимости от степени допустимости внесённых в них изменений.

Так, выделяют:

  • простую переделку;
  • сложную переделку.

Как правило, помещения с простой переделкой несильно падают в цене и их продажа не вызывает особых проблем.

Такую переделку характеризуют следующие признаки:

  • перенос дверей в несущих конструкциях;
  • перенос некоторых конструкций, не являющихся несущими;
  • разборка декоративных элементов планировки и включение новых таких элементов;
  • изменение различных проёмов без изменения их размера;
  • декоративные изменения ненесущих конструкций.

В свою очередь, сложную планировку, которая, по сути, незаконна, характеризуют следующие признаки:

  • изменение площади нежилых помещений;
  • объединение других помещений с балконом;
  • наличие дверных проёмов, не указанных в действующем плане;
  • разборка подоконников, расширение имеющихся проёмов;
  • перестановка газового оборудования;
  • объединение нескольких помещений.

За перестановку газового оборудования, помимо указанного штрафа за незаконную перепланировку, необходимо заплатить штраф за самовольное изменение положения газового оборудования.

Возможные последствия

Как правило, перепланировку проводят, чтобы увеличить уровень комфорта в жилье. Однако это не всегда положительно отзывается на цене недвижимости. Такую недвижимость вовсе нельзя продавать тем, кто покупает жильё по ипотечному кредитованию. Банки сразу замечают такие нюансы и никогда не согласятся взять под залог перепланированную квартиру.

Ипотека на квартиру с неузаконенной перепланировкой не оформляется практически никогда. Изменение плана ипотечной квартиры осуществляется в особом порядке.

Помимо этого, при продаже квартиры с незаконной планировкой могут возникнуть следующие сложности:

  • если техплан был сделан более 5 лет назад, то практически невозможно избежать ответственности за неофициальную перепланировку при продаже;
  • в случае недопустимости внесённых изменений согласно нормам законодательства собственники рискуют лишиться жилья;
  • покупатель может предложить цену намного ниже, чем среднерыночная цена;
  • сделка будет признана недействительной, что повлечёт возврат денег и квартиры предыдущим владельцам;
  • покупатель в любое время может оспорить сделку и отказаться от неё вовсе.

Если перепланировка простая, то можно не проводить оформление, а сделать небольшую скидку покупателю в пределах 5–10% от среднерыночной стоимости. Расходы на оформление могут составить от 50 до 100 тысяч рублей, так что нужно исходить из указанной суммы. Купить квартиру могут и без неё, но результат зависит от того, какой покупатель попадётся. Всё равно нужно оценить все риски.

Если же переделка сложного типа, то без переоформления не обойтись. Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой редко осуществляется грамотным покупателем, а банки или риелторские организации редко связываются с собственниками таких помещений. По этой причине, если в квартире изменены несущие конструкции или затронуто газовое оборудование, то лучше оформить это всё официально через уполномоченные органы или суд.

Статья написана по материалам сайтов: zakon.center, okommunalke.ru, www.metrtv.ru, urist.life, zhiloepravo.com.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector