Земельное право приватизация земельных участков

граждан и юридических лиц. В результате приватизации меняется форма собственности — государственной или муниципальной на частную.

Объектами приватизации могут быть только те земельные участки, которые не изъяты из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК, другими законами и подзаконными актами. К примеру, из приватизации исключаются земли лесного и водного фондов. В общей сложности это — свыше 50% всех земель РФ. Кроме того, не разрешается приватизация земель общего пользования в поселениях, земель особо охраняемых территорий, земель использования и охраны недр, земель, зараженных опасными веществами и подверженных биогенному заражению, земельных участков, находящихся во временном пользовании1. Изъяты из оборота земли, занятые войсками, объектами Вооруженных Сил РФ, Федеральной пограничной службой РФ, объектами атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, а также некоторые другие. Правительством РФ исключены из приватизации земли, занятые некоторыми оборонными и иными государственными предприятиями.

Приватизация земель может зависеть от необходимости принятия специальных решений исполнительных органов. В частности, государственные и муниципальные земли предоставляются в частную (общую) собственность для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства в соответствии с утвержденными схемами зонирования территорий2. Практикуется также приватизация земель и расположенных на них объектов в соответствии с государственными программами приватизации государственного и муниципального имущества.

К настоящему моменту сложилось несколько способов приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. В зависимости от условий приватизации и целевого использования приобретаемых земельных участков применяются следующие процедуры: 1

См. Указ Президента РФ от 14 июня 1992 г. № 631 «Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности» // ВВС РФ. 1992. № 25. Ст. 1427; СЗ РФ. 1997. № 7. Ст. 2240; 1999. № 5. Ст. 651. 2

См. Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (ст. 12). 130

Глава 8. Земельно-правовые сделки

приватизация земель в порядке реорганизации колхозов и совхозов;

приобретение прав на земельные участки гражданами для целей, не связанных со строительством; приобретение права собственности на земельные участки, предоставленные гражданам и организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного наследуемого владения; приобретение прав на земельные участки, на которых расположены здания, строения, сооружения; приобретение прав на земельные участки для строительства. Приватизация может быть платной и бесплатной. К примеру, приватизация земель в порядке реорганизации колхозов и совхозов осуществляется .Десплатно. Для строительства государственные или муниципальные земли приобретаются только за плату. В случае платной приватизации земельный участок продается по договорной либо нормативной цене земли. Нормативная цена земли определяется ежегодно органами исполнительной власти субъектов РФ по оценочным зонам, административным районам, поселениям и их группам. Местные органы самоуправления имеют право повышать или понижать установленную цену земли, но не более чем на 25%’. | Основу процедуры приватизации земель в порядке реоргани- ц зации колхозов и совхозов составляет признание за членами реор- а ганизуемых колхозов и совхозов права на приватизацию закрепленных за этими организациями земель2. В результате приватизации земли делятся на земельные доли и распределяются между имеющими право на получение земельных долей членами коллектива. В настоящее время эта процедура потеряла практическую значимость, так как все колхозы и совхозы уже прошли реорганизацию или перерегистрацию с закреплением земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования либо собственности с выделением земельных долей членам коллективов.

1 См. постановление Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли» // СЗ РФ. 1997. № 13. Ст. 1539.

Коллективам совхозов, других сельскохозяйственных предприятий, колхозов и кооперативов, использующих землю на праве бессрочного (постоянного) пользования, было предписано до 1 марта 1992 г. принять решение о переходе к частной, коллективно- договорной и другим формам собственности в соответствии с Земельным кодексом РСФСР (Указ Президента РФ от 27 декабря 1991 г. № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР // ВВС РСФСР. 1992. № 1. Ст. 53.). § 3. Приватизация земель 131

Права на земельные участки для целей, не связанных со строительством, могут быть приобретены только гражданами. Цели, для которых приобретаются земельные участки, включают индивидуальное садоводство, огородничество, подсобное хозяйство, фермерское хозяйство, животноводство, сенокошение и другие сельскохозяйственные цели.

Приобретение права собственности на земельные участки, предоставленные гражданам и организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного наследуемого владения, осуществляется по заявлению таких граждан и организаций. При этом для граждан и организаций условия приватизации различаются. Граждане имеют право приобрести в собственность земельный участок, закрепленный за ними на праве постоянного пользования либо пожизненного наследуемого владения, по своему желанию в любое время однократно и бесплатно. Это означает, что только один земельный участок и один раз, считая с момента вступления в силу Земельного кодекса РФ, может быть приобретен гражданином в собственность бесплатно. Организации, имеющие земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, обязаны приобрести их в собственность либо оформить право аренды не позднее 1 января 2004 г.

Преимущественное право приватизации земель, занятых объектами недвижимости — предприятиями, зданиями, сооружениями (в том числе незавершенного строительства), принадлежит собственникам таких объектов недвижимости. Граждане и юридические лица — собственники строений на землях несельскохозяйственного назначения приобретают права собственности на занятые этими объектами и необходимые для их использования земельные участки только за плату. Не допускается приватизация земель, занятых федеральными казенными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями. Владельцы кондоминиума приобретают земельный участок в общую долевую собственность. Приватизация земельных участков осуществляется 132

Глава 8. Земельно-правовые сделки § 4. Иные земельно-правовые сделки 133

по заявлению заинтересованных лиц и оформляется договором купли-продажи. Приватизация земель осуществляется в сроки, предусмотренные ЗК. До этого земельный участок закрепляется за собственником здания в аренду (ст. 36 ЗК).

Приватизация земель для строительства осуществляется с1 проведением работ по формированию земельного участка. Эти работы включают определение границ земельного участка, его разрешенного использования, кадастровый учет, определение различных технических условий, организацию и проведение торгов либо прием и рассмотрение заявлений о предоставлении земельного участка без проведения торгов. Возможны два способа предоставления прав на земельные участки для строительства: без предварительного согласования мест размещения.объектов или с предварительным согласованием мест размещения объектов. Вместе с тем приобретение права частной собственности на государственные и муниципальные земли (приватизация) допускается лишь в порядке, предусмотренном для предоставления земельных участков без предварительного согласования мест размещения объектов и исключительно на торгах. Таким образом, приобретение права частной собственности в этом случае всегда является платным. Торги организуются собственником земельного участка (РФ, субъектами РФ либо местными органами самоуправления) либо специализированной организацией на основании договора с собственником. От имени РФ как собственника в сделках по приватизации федеральных земель в качестве продавца участвует Фонд федерального имущества. По результатам торгов продавец и выигравший торги покупатель заключают договор продажи недвижимости, подлежащий государственной регистрации. На основании договора покупатель получает свидетельство о регистрации права частной собственности. Земельный участок передается продавцом покупателю по передаточному акту.

Земельные участки предоставляются в собственность граждан и организаций по письменному заявлению заинтересованных лиц в исполнительные органы государственной или муниципальной власти, соответственно уполномоченные предоставлять земельные участки, находящиеся в федеральной, субъектной или муниципальной собственности. Решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть вынесено в двухнедельный срок. Если следовать букве закона (ст. 28 и 30 ЗК), то в течение двух недель должны быть сформирован земельный участок, организованы и проведены торги, так как именно по результатам торгов собственник выносит решение о предоставлении земельного участка в собственность. Но возможно ли успеть выполнить такие сложные действия за такой короткий срок?

Земельный кодекс предусматривает меры защиты прав граждан и организаций на приватизацию земель в этом случае. В частности, не допускается отказ в предоставлении государственных и муниципальных земель в собственность, за исключением тех, которые изъяты из оборота, запрещены для приватизации либо зарезервированы для государственных и муниципальных нужд. На сегодняшний день порядок резервирования земель предусмотрен для создания новых и расширения существующих земель особо охраняемых территорий, предусматривающий вынесение решения органов государственной власти субъекта РФ о резервировании необходимого земельного участка, а также для строительства и реконструкции федеральных автомобильных дорог общего пользования

Приватизация земельных участков

Данные акты применяются и в тех случаях, когда производится приватизация земельных участков под соответствующими объектами недвижимого имущества. Что касается приватизации свободных земельных участков, она осуществляется на основании норм Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», Федерального закона о т 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и других нормативных правовых актов.

В Земельном кодексе Российской Федерации понятие «приватизация» используется применительно к земельным участкам, на которых расположены объекты недвижимого имущества, охраняемым природным территориям и сельскохозяйственным угодьям (Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). Речь идет о приватизации земельных участков и в тех случаях, когда граждане, имеющие право пожизненного наследуемого владения или право бессрочного пользования участком, переоформляют его на право собственности.

Закон о приватизации содержит перечень участков, которые не могут быть приватизированы, однако этот перечень не является полным. Гражданским кодексом РФ (статьи 129 и 209) установлено, что оборот земельных участков должен осуществляться в мере, установленной законами о земле. Таким образом, наличие в других федеральных законах запрета на передачу земельных участков в частную собственность распространяется и на приватизацию земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества.

Законом о приватизации предусмотрено, что отчуждение имущества в собственность физических или юридических лиц должно осуществляться на безвозмездной основе.

Исключением являются религиозные организации, общероссийские общественные организации инвалидов, а также организации, учредителями которых являются организации инвалидов, использующие земельные участки в соответствующих целях.

Покупателями земельных участков могут быть как физические, так и юридические лица. Исключениями из этого правила являются:

государственные и муниципальные унитарные предприятия;

государственные и муниципальные учреждения;

юридические лица, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований свыше 25 %.

собственники недвижимого имущества, не являющегося самовольной постройкой, в случае приобретения перечисленными собственниками государственных и муниципальных земельных участков.

Приватизация федеральных земельных участков может быть осуществлена только при согласии агентства по управлению федеральным имуществом. Имущество, находящееся в собственности субъекта РФ или муниципального образования, продается органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления согласно нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления.

Это интересно:  Где можно получить кадастровый паспорт на квартиру в 2019 году - как через Госуслуги, в Санкт-Петербурге

При определении полномочий государственных или муниципальных органов по принятию до 1 июля 2006 года решения о приватизации земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, следует основываться на нормах Закона о приватизации. Кроме того, следует выяснить, каким органом принималось решение о приватизации здания (строения, сооружения).

В соответствии с пунктом 14 статьи 43 Закона о приватизации, действовавшего до 1 июля 2006 года, решение о приватизации земельных участков, не отнесенных к собственности Российской Федерации или субъектов Российской Федерации, принимали органы, принявшие решение о приватизации расположенных на данных земельных участках объектов недвижимого имущества, либо органы, уполномоченные Правительством Российской Федерации.

С 1 июля 2006 года в Закон о приватизации были внесены изменения, связанные с исключением норм, определявших специальные субъекты по отчуждению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. В настоящее время следует руководствоваться общими положениями земельного законодательства о возможности распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Способы приватизации приведены в статье 13 Закона о приватизации. Это — продажа на аукционе или конкурсе путем публичного предложения или без объявления цены. Следует отметить, что последнее возможно только после того, как аукцион по продаже данного объекта недвижимого имущества был признан несостоявшимся. Еще одним способом приватизации является внесение земельного участка в качестве вклада в капитал открытого акционерного общества.

В качестве способа приватизации земельного участка собственником объекта недвижимости может быть признан выкуп соответствующего земельного участка. Особенности отчуждения земельный участков указаны в статье 28 закона о приватизации. Приватизация зданий, строений, сооружений, а также объектов, строительство который не было завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимого имущества, проводится одновременно с отчуждением лицу, приобретающему данное имущество, земельного участка, занимаемого этим имуществом.

В случае если здание (строение или сооружение), расположенное на неделимом земельном участке, состоит в собственности нескольких лиц, с ними может быть заключен договор аренды данного земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Обязательства каждого соарендатора определяются пропорционально площади части здания (строения или сооружения), принадлежащей соответствующему лицу, к общей площади здания (строения или сооружения).

Говоря о выкупе земельных участков собственниками объектов недвижимости, следует обратиться к статье 36 ЗК РФ, направленной на регулирование отношений при обретении прав на земельные участки, которые являются объектами государственной или муниципальной собственности и на которых находятся здания (строения, сооружения).

Данная статья (пункт 1) содержит указание на исключительное право на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды его собственниками здания (строения, сооружения). Следует отметить, что понятие «исключительное право» не расшифровано ни в одном федеральном нормативно-правовом акте.

В соответствии с этимологией, исключительное право — это право, которым обладает лишь собственник здания (строения, сооружения), расположенного на данном земельном участке. Следует отметить, что это право принадлежит собственнику здания (строения или сооружения) независимо от того, каким способом были приобретены права собственности на недвижимость.

В настоящее время мнения в отношении пределов действия статьи 36 ЗК РФ расходятся. Для обеспечения единообразной судебной практики в пункте 7 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 1995 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» приводится следующее пояснение: «Если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ».

Заключенный ранее договор аренды не должен лишать арендатора земельного участка на выкуп данного объекта недвижимого имущества. Однако, если договор аренды был заключен после вступления в силу ЗК РФ, арендатор имеет право предъявить требование о понуждении органа местного самоуправления или органа государственной власти к заключению договора купли-продажи на данный объект недвижимого имущества только после прекращения арендных отношений.

Дело в том, что на момент заключения договора аренды участка собственник должен был знать о том, что в соответствии с законодательством у него есть выбор — приватизировать земельный участок или оформить арендные отношения. Собственник, воспользовавшись данным предложением, заключил договор аренды земельного участка, а согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а также иных правовых актов.

По требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных законом или договором, допускается прекращение обязательства (пункт 2 статьи 407 ГК РФ). Аналогичные требования предъявляются законодателем к расторжению договора по инициативе одной из сторон, поскольку досрочное принудительное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного собственником здания (строения или сооружения), затрагивает интересы арендодателя (собственника) и нарушает его право на надлежащее исполнение существующего арендного обязательства.

Что касается цены земельного участка при осуществлении приватизации, она устанавливается кратно ставке земельного налога за единицу площади земельного участка в соответствии с численностью населения и местоположением данного участка. Ставка земельного налога определяется на дату подачи заявления на выкуп земельного участка.

При определении цены выкупа должен учитываться статус собственника земельного участка. Российская Федерация, субъект РФ, муниципальное образование не входят в число плательщиков налога на добавленную собственность, поэтому цена земельного участка не должна увеличиваться на сумму налога на добавленную стоимость. Следует также учитывать, что с 1 января 2005 года операции по реализации земельных участков и долей в них не признаются как объект налогообложения на добавленную стоимость.

Особенности приобретения права собственности на земельные участки собственниками объектов недвижимого имущества регулируются следующими правовыми нормами:

Земельным кодексом Российской Федерации (статья 36);

Вводным законом (статья 3);

Законом о приватизации.

В данном случае будет целесообразным вопрос о соотношении этих норм, поскольку, несмотря на то что порядок приобретения прав на земельный участок в них совпадает, существуют некоторые отличия. Например, согласно Закону о приватизации собственники недвижимого имущества имеют право претендовать на предоставление соответствующего земельного участка в аренду на срок не более 49 лет, в то время как другие правовые акты данных временных ограничений не устанавливают. Кроме того, закон должен определять ответ на вопрос: обязан ли собственник недвижимого имущества приобрести земельный участок под объектом недвижимости, или он просто имеет право это сделать.

Закон о приватизации должен применяться только к приватизации земельных участков, на которых расположены приватизированные объекты недвижимого имущества, что следует из сути регулируемых данным законом отношений. Как известно, до 1 июля 2006 года данный нормативный акт указывал на то, что решение о продаже земельного участка должно приниматься тем органом, который принял решение о приватизации находящегося на нем объекта недвижимого имущества.

Все другие подходы к данной проблеме ставят под сомнение необходимость существования норм статьи 36 ЗК РФ. В том случае, если право бессрочного пользования земельным участком принадлежит юридическому лицу, право должно быть переоформлено по правилам Вводного закона. В иных случаях следует руководствоваться нормами статьи 36 ЗК РФ.

Приватизация имущественных комплексов унитарных предприятий может быть совершена лишь с одновременным отчуждением покупателю земельных участков:

находящихся у унитарного предприятия на правах бессрочного пользования или аренды;

занимаемых зданиями (строениями, сооружениями);

занимаемых объектами, строительство которых не завершено и которые признаны как самостоятельные объекты недвижимого имущества;

входящих в состав приватизированного имущественного комплекса унитарного предприятия.

Сведения о земельных участках, входящих в состав имущественных комплексов унитарных предприятий и подлежащих приватизации, должны быть включены в передаточный акт. Цена выкупа земельных участков устанавливается субъектами Российской Федерации согласно нормам, указанным в статье 28 Закона о приватизации.

В результате приватизации земельный участок отчуждается в границах, определенных в соответствии с планом земельного участка, представленным покупателем и удостоверенным соответствующим органом. Данный план прилагается к акту инвентаризации имущественного комплекса унитарного предприятия и договору купли-продажи земельного участка.

Следует отметить, что согласно пункту 6 названной статьи Закона при отчуждении земельных участков право собственности не распространяется на объекты инженерной инфраструктуры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не использующиеся исключительно для обеспечения объектов недвижимого имущества, расположенный на данных земельных участках. Исключение составляют случаи, когда на земельном участке установлен публичный сервитут, предполагающий возможность использования принадлежностей и улучшений в полном объеме.

До принятия федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения приватизация таких участков не допускалась. В настоящее время приватизировать земельный участок сельскохозяйственного назначения может арендатор (физическое или юридическое лицо), однако это возможно при условии, что с момента заключения договора аренды прошло не менее 3 лет и в течении всего срока аренды арендатор надлежащим образом использовал арендуемый земельный участок.

Приватизировать такой участок можно путем выкупа по рыночной стоимости или цене, установленной субъектом Российской Федерации. Решение о предоставлении земельного участка в собственность (или отказе в его предоставлении) принимается в течение уставленного законодательством срока (30 дней) со дня подачи заявления в соответствующий орган, обладающий правом предоставления в собственность данного объекта недвижимого имущества.

С 1 сентября 2006 года вступил в силу Федеральный закон от 30 июня 2006 года № 93- ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Положения данного закона позволяют упростить порядок оформления гражданином прав на земельный участок.

Нововведением земельного законодательства в сфере переоформления гражданином прав на земельный участок является замена процедуры предоставления земельных участков, находящихся у граждан на праве бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения, в собственность в соответствии с решением компетентного органа на процедуру оформления в собственность граждан земельных участков.

Данная процедура производится согласно закону «О государственной регистрации прав граждан на недвижимое имущество и сделок с ним». Ее суть заключается в том, что гражданин, которому земельный участок был предоставлен для тех или иных целей, обращается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и представляет документы, необходимые для оформления земельного участка в собственность. Следует учитывать, что принятие исполнительным органом или органом местного самоуправления решения о предоставлении гражданину земельного участка в собственность не требуется.

Для государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок требуется документ, устанавливающий или удостоверяющий право гражданина на земельный участок (свидетельство о праве на земельный участок, решение о предоставлении земельного участка и т. д.), а также кадастровый план. В том случае, если согласно пункту 1 статьи 20 и пункту 5 статьи 25 Закона о регистрации данный земельный участок не может быть передан в собственность, регистратор обязан отказать в государственной регистрации права гражданина на данный земельный участок.

Таким образом, с 1 сентября 2006 года органы Государственной регистрации выполняют функции по переоформлению прав на земельные участки целевого назначения, установлению оборотоспособности земельных участков, в отношении которых граждане просят оформить право собственности.

Это интересно:  Дачный потребительский кооператив: что это такое, какие существуют минусы дачно-строительного союза, какова расшифровка ДПК и ДСК и чем они отличаются?

Новые нормы охватывают четко ограниченный круг земельных участков, ранее предоставляемых гражданам в пользование. Для земельных участков, предоставляемых гражданам для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, предусмотрена упрощенная процедура, состоящая в переоформлении прав собственности органами регистрации. Следует учитывать, что утратившие силу с 1 сентября 2006 года правила Земельного кодекса РФ о праве гражданина однократно в бесплатном порядке приобрести в собственность переданный ему ранее в бессрочное пользование или пожизненное наследуемое владение земельный участок распространяются на все земельные участки независимо от их целевого назначения.

Разумеется, в результате таких нововведений неизбежно возникнут вопросы, например, может ли быть переоформлено право собственности на те участки, в документах на которые значится иное целевое назначение. Наличие вопросов, не оговоренных в нормах федерального законодательства, указывает на то, что принятые положения о переоформлении прав граждан на земельные участки не являются исчерпывающими, что приведет к спорам и неоднозначным толкованиям.

uristinfo.net

В соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ О приватизации государственного и муниципального имущества» под приватизацией земельных участков понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее — федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Государственное регулирование приватизации прежде всего заключается в детальном законодательном регулировании случаев бесплатной и платной приватизации, ее порядка, сроков, запрета на приватизацию, установления компетентных государственных органов, участвующих в процессе приватизации.

В соответствии со ст. 28 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Сфера действия Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении земли, за исключением отчуждения земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.

Земельным законодательством установлен дифференцированный правовой режим приватизации:

1) земельных участков, предоставленных ранее гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, осуществления иных потребительских целей, предпринимательской деятельности крестьянских (фермерских) хозяйств;

2) земель колхозов и совхозов в рамках социального варианта земельной реформы, связанного с бесплатной передачей гражданам сельскохозяйственных угодий по уравнительным нормам под контролем административных органов;

3) земельных участков приватизированных государственных и муниципальных предприятий;

4) объектов государственной и муниципальной собственности в результате возмездного приобретения гражданами и юридическими лицами на торгах (конкурсах и аукционах) по сделкам купли-продажи земельных участков;

5) объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Приватизация осуществляется на основании прогнозного плана (программы), который ежегодно утверждается Правительством РФ. В нем содержатся нормы, устанавливающие правила разработки проекта прогнозного плана (программы) приватизации федерального имущества на очередной финансовый год, а также правила определения состава подлежащего приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия, правила определения цены подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества, способы приватизации и иные нормы.

В соответствии со ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом РФ, федеральными законами.

Согласно ч. 7 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» со дня введения в действие ЗК РФ приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Приватизация недвижимости осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для его использования.

Земельный участок, не выделенный на местности и не имеющий привязки на местности и кадастрового номера, продолжает оставаться территорией, на которую в силу приватизационного законодательства объектов недвижимости переходило право пользования на земельный участок под зданием, сооружением и прилегающую часть. И только сейчас действующее земельное законодательство предусматривает необходимость формирования земельного участка и его учетной регистрации в Государственном земельном кадастре. После формирования земельного участка и его регистрации он становится объектом земельных правоотношений.

Если расположенные на земле объекты недвижимости ранее были приватизированы, то их собственники могут ходатайствовать перед собственником земли о формировании земельного участка как объекта недвижимости и его приватизации с учетом положений Федеральных законов «О землеустройстве», «О государственном земельном кадастре», «О разграничении государственной собственности на землю», Земельного кодекса РФ и п. 10 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ», других нормативных актов Российской Федерации в части определения собственника (Российской Федерации, субъекта Федерации, муниципального образования) земельного участка и лица, выступающего от имени собственника (распорядителя, продавца).

Как показывает практика, наиболее динамично участвуют в обороте объекты недвижимости — ранее приватизированные строения, сооружения. Оборот с недвижимостью на земельном участке всегда сопряжен с переходом прав на землю, но не всегда участники гражданско-правовых отношений решают вопросы землепользования. Это объясняется временным фактором оформления земельно-правовых отношений, так как не во всех случаях земельные участки ранее были сформированы как объекты недвижимости и на них выданы документы либо при наличии документов на земельный участок стороны ограничиваются положениями некоторых нормативных актов.

Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрена обязанность граждан и юридических лиц переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или приобрести земельные участки в собственность, а религиозные организации, кроме того, — переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2006 г.

Переоформление прав позволит включить земельные участки в гражданский и земельный оборот (ипотека, продажа земельных участков, прав аренды, субаренда и т.д.), в то время как распоряжение земельными участками, находящимися у землепользователей на праве постоянного (бессрочного) пользования, запрещено. При этом ст. 20 ЗК РФ гарантирует сохранение права постоянного (бессрочного) пользования. Статьей 45 ЗК РФ установлены основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Непереоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности, аренды или безвозмездного срочного пользования является основанием прекращения права на земельный участок.

Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества» установлены особенности отчуждения земельных участков при приватизации зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости. Их отчуждение осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Запрет на приватизацию установлен в ст. 95 ЗК РФ применительно к земельным участкам в границах государственных заповедников и национальных парков. В соответствии с ч. 12 ст. 85 земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации. В соответствии с Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» приватизации не подлежат находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами.

Приватизация земельных участков

Что такое приватизация земельных участков

Одним из оснований приобретения права собственности на земельный участок является приватизация.
Приватизация земельных участков представляет собой передачу государственными или муниципальными образованиями принадлежащего им имущества в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (ст. 217 ГК РФ).
В результате приватизации, граждане и юридические лица приобретают право собственности на земельные участки, которые были ранее им предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения.
Приватизация земельных участков осуществляется на основании различных нормативных актов, которые применяются в зависимости от того, какое именно имущество подлежит приватизации.
Приватизация земельных участков может осуществляться одновременно с приватизацией расположенных на нем строений (объектов недвижимости).
В Земельном кодексе РФ термин «приватизация» используется только в некоторых статьях. Например, в статьях о земельном участке, на котором расположены объекты недвижимости, особо охраняемых природных территориях и сельскохозяйственных угодьях (ч. 1 ст. 36, п. 5 ст. 79, п. 6 ст. 95 ЗК РФ, а также ч. 7 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Правовые основания приватизации земельных участков

Приватизация земельных участков осуществляется на основании положений Земельного кодекса РФ, Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и других нормативных актов.
Нормы Земельного кодекса и ФЗ № 178–ФЗ применяются также в случаях, когда производится приватизация земельных участков под строениями (объектами недвижимого имущества).
Приватизация не застроенных (свободных) земельных участков осуществляется в соответствии со статьями Земельного кодекса РФ. В определенных случаях, применяются Федеральный закон № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» и Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также другие нормативные акты.

Основные нормативные акты, позволяющие приватизацию земельного участка

Основными нормативными актами, регулирующими приватизацию земли, являлись:
1. Указ Президента РФ от 25 марта 1992 г. № 301 «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий»,
2. Указ Президента РФ от 14 июня 1992 г. № 631 «Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для осуществления предпринимательской деятельности»,
3. Основные положения государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г., утвержденные Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. № 1535,
4. Указ Президента РФ от 14 февраля 1996 г. № 198 «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности»,
5. Указ Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами».

С 27 апреля 2002 года приватизация земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы, осуществляется в соответствии с нормами Федерального закона от 21 декабря 2001 г. «О приватизации государственного и муниципального имущества».
Приватизация земельных участков, занятых объектами недвижимости, осуществляется с 1991 года бесплатно, а также в форме выкупа или проведения торгов.

Какие земельные участки не могут быть приватизированы

Приватизации, в соответствии с ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», не подлежат земельные участки в составе земель:
— лесного и водного фондов, особо охраняемых природных территорий и объектов;
— зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению;
— общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, сады и др.);
— транспорта, предназначенные для обеспечения деятельности в морских и речных портах, аэропортах, а также отведенные для их развития, если иное не предусмотрено федеральным законом;
— зарезервированных для государственных или муниципальных нужд.

Это интересно:  Где взять свидетельство о разводе

Данный перечень земельных участков, которые не подлежат приватизации, не является исчерпывающим.
В соответствии со статьями 129 и 209 Гражданского кодекса РФ оборот земельных участков осуществляется в той мере, в которой он допускается земельным законодательством. Если в иных федеральных законах содержится запрет на передачу земельных участков в частную собственность, то это свидетельствует и о запрете на приватизацию земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости.
Например, как указано в п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ могут включаться в состав различных территориальных зон земель населенных пунктов и не подлежат приватизации земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами и другими объектами.
Приватизации не подлежат также земельные участки, которые были изъяты из оборота, и земельные участки, ограниченные в обороте, если федеральными законами не установлено иное.

Способы приватизации земельных участков

Способы приватизации земельных участков перечислены в ст. 13 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества».
В соответствии с данной нормой приватизация земельных участков может производиться путем продажи их на аукционе или конкурсе, продажи посредством публичного предложения или без объявления цены, путем внесения земельного участка в качестве вклада в уставный капитал открытого акционерного общества, а также в качестве способа приватизации земельных участков собственниками объектов недвижимости следует признать выкуп соответствующих земельных участков.
Особенности отчуждения земельных участков определены в ст. 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества».
Приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их ис¬пользования, за исключением следующих случаев:
— отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота;
— отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.
В последнем случае с покупателями частей зданий, строений, сооружений, расположенных на неделимом земельном участке, заключаются договоры аренды этого участка со множественностью лиц на стороне арендатора. После приватизации всех частей зданий, строений, сооружений, расположенных на таком земельном участке, собственники этих объектов недвижимости вправе одновременно приобрести (приватизировать) земельные участки в общую долевую собственность.
Размер доли в праве собственности на земельный участок будет определяться пропорционально отношению площади соответствующей части здания, строения или сооружения к общей площади здания, строения, сооружения.

Приватизация земельных участков, ранее предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения осуществляется бесплатно.

Что сказано в законах РФ о приватизации земельных участков

Земельным законодательством четко определено, кто имеет право на приватизацию, порядок ее проведения, возможные ограничения, основания для отказа. Со всеми тонкостями стоит ознакомиться заранее, взвесив имеющиеся возможности и сложности.

Готовясь к приватизации, важно ознакомится с порядком ее оформления. Каждая категория земель имеет собственные юридические тонкости.

Какие земли можно оформить в собственность в 2018 году

Новым правительственным решением был продлен срок дачной амнистии. Бесплатно оформлять земли под домами в собственность разрешено до 1 марта 2018 года. Однако, сделать это возможно не с любым участком.

Доступные варианты в 2018 году:

  • земли со строениями, полученные гражданами до введения Земельного кодекса;
  • территории, арендованные для ИЖС или ПХ;
  • наделы, переданные по наследству или полученные в бесплатное пользование на неопределенный срок;
  • полученные гражданами участки для садоводства, огородничества, дачного хозяйства, под гаражами и пр.

Кто имеет исключительное право

Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ предоставлено исключительное право на приватизацию территорий собственникам жилых или нежилых построек, находящихся в их пределах. Оно означает возможность приватизации земли только одним лицом.

Данное правило действует и в отношении недостроенных объектов. Поэтому граждане, получившие наделы под строительство жилья, приобретают исключительное право с момента инициирования строительных работ – оформления документации.

Исключительным правом на приватизацию обладают и другие лица: пользующиеся участками на правах пожизненно наследуемой собственности и бессрочного пользования. Наличие такого права не предполагает обязательную бесплатность процедуры.

От исключительного права следует отличать преимущественное право, регулируемое на уровне регионов и муниципалитетов. Им наделяются отдельные льготные категории местного населения: инвалиды, многодетные семьи и т.п. В таком случае приватизация надела третьими лицами допускается при отказе или нарушении условий обладателем преимущественного права.

Образец заявления о приватизации земельного участка

Что говорят федеральные законы о приватизации земельных участков

Приватизационные процедуры регламентируются несколькими законами:

  • ФЗ о приватизации земель;
  • ФЗ о дачной амнистии;
  • ЗК РФ;
  • законом о государственной регистрации.

В соответствии с ними все территории под недвижимым имуществом необходимо переводить в частную собственность или в арендное пользование.

Главную роль при безвозмездной передаче земельных участков играет закон о дачной амнистии, закрепляющий единые требования к процедурам купли-продажи, сдачи в арендное пользование, обмена, передачи по наследству земель.

Порядок процедуры

Изначально важно знать, что дачная амнистия действует в отношении земель, полученных до 30 октября 2001 года. Если данное условие соблюдено, можно переходить к следующему шагу – изучению правоустанавливающей документации. В ней нужно найти основания предоставления надела. Если отдельной графы не имеется, значит, участок передан на праве собственности.

В случае отсутствия документации на земельный участок, надо получить выписку из хозяйственной книги, выдаваемую местным органом власти. В дальнейшем она станет правоустанавливающим актом. Если никаких сведений не найдется и в книге, участок придется выкупать по рыночной стоимости.

Под частным или многоэтажным домом

Приватизировать землю, находящуюся под частным домом, достаточно проблематично. Для этого собственник недвижимости должен приобрести участок независимо от способа первоначального получения.

Цена надела в данном случае определяется по кадастровой стоимости. Основанием для выкупа земельной площади становится наличие на ней собственной постройки.

Для приватизации участка под частным домом необходимы следующие документы:

  • заявление;
  • ксерокопии паспорта и арендного договора;
  • кадастровый план.

Каждый гражданин решает сам, стоит ли ему приватизировать землю, расположенную под многоквартирным домом. Процедура имеет как плюсы, так и минусы.

Мы расскажем, можно ли продать участок, выделенный многодетной семье.

Основные преимущества заключаются в следующем:

  • Обеспечиваются дополнительные гарантии: невозможность использования участка третьими лицами без согласия собственника (проложить дорогу, построить магазин или СТО); невозможность отчуждения части территории, снесения имеющихся на ней строений без согласия владельца; невозможность бесплатного изъятия земельного участка для обеспечения нужд муниципалитета.
  • Создается возможность получения дополнительного заработка. К примеру, путем сдачи в аренду придомовой территории.
  • Обеспечивается удобство эксплуатации. Хозяева могут на свое усмотрение облагораживать земли: обустраивать места отдыха, прогулок, детских игр и пр.

Садовый участок получить в личную собственность проще всего. Если он выделен в СНТ, следует обратиться с заявлением в районную администрацию. Согласовывать свои планы с правлением или иными участниками товарищества нет необходимости.

Приватизировать участок можно самостоятельно или через доверенное лицо: юриста частной компании или председателя СНТ. На представителя необходимо оформить доверенность.

Закон о приватизации земельных участков в садоводстве установил двух этапную процедуру. Сначала следует получить согласие собственника участка – муниципального образования. Далее зарегистрировать имущественное право на территорию в Росреестре.

Тем лицам, на которых распространяется закон о дачной амнистии, первый этап проходить не требуется. Они реализуют свое право на основе закона, поэтому не нуждаются в согласовании решения с собственником земли.

Для обращения в администрацию необходимо подготовить следующие документы:

  • заявление;
  • акт о выделении надела;
  • правоустанавливающие документы на имеющиеся постройки;
  • кадастровый план (в случае осуществления постановки на кадастровый учет);
  • техническую документацию на имеющиеся объекты недвижимости;
  • подлинник и ксерокопия паспорта заявителя.

При обращении в Росреестр по дачной амнистии достаточно иметь паспорт и документ о предоставлении участка. Отсутствие отметки конкретного права получения земли не может быть основанием для отказа в проведении приватизации.

В сельской местности

Сельские участки приватизируются в порядке, определенном специальным Законом об обороте сельскохозяйственных территорий.

Главные законодательные положения:

  • Вопросы приватизации участков в сельской местности относятся к компетенции муниципалитетов. Так, сельские советы распоряжаются землями по приказам вышестоящей администрации в соответствии с региональным законодательством.
  • Передача участков на селе в пользование граждан или юридических лиц осуществляется по договорам купли-продажи или аренды. Выкупать наделы можно только на публичных торгах, проводимых при наличии как минимум двух претендентов на имущество. Такое правило действует в случае публичного заявления о торгах по определенным наделам.
  • Лицо, имеющее арендный договор, действующий дольше трех лет, имеет право на выкуп территории в приоритетном порядке. Следовательно, оно может купить арендуемый участок без торгов на основании обычной сделки купли-продажи.

Платно или бесплатно

До 1 марта 2018 года основные положения о ценах приватизации земель были установлены в 28-й и 36-й статьях ЗК РФ. Федеральный закон о приватизации земельных участков № 171-ФЗ отменил их действие и внес изменения в процедуру, сделав ее бесплатной.

В 2018 году граждане и юридические лица могут получать от государства и муниципалитетов земельные участки в свою собственность безвозмездно в следующих случаях:

  • Если гражданин получил землю в безвозмездное пользование в целях ведения фермерского или личного подсобного хозяйства на срок до 6 лет – по истечении пятилетнего периода.
  • Если земельный участок получен гражданином в безвозмездное пользование для ИЖС или подсобного хозяйства на период до 6 лет – по истечении 5 лет.
  • Гражданам, имеющим трех и более детей. Такое получение земли возможно однократно.
  • Иным категориям населения, имеющего права на получение земель по федеральному законодательству.

Когда можно получить отказ

Законом определены следующие основания отказа в приватизации земельного участка:

  • нахождение земли в резерве для государственных нужд;
  • изъятие территории из обращения;
  • запрет на приватизацию по ст. 28 ФЗ № 178;
  • участок находится на берегу пруда, водоема или береговой линии общего пользования;
  • отнесение земли к категории общего пользования (автодорога, площадь, улица и пр.).

Отказ в приватизации земли оформляется письменно с мотивированием соответствующими законодательными положениями федерального уровня.

Как выглядит образец заявления на сервитут на земельный участок — смотрите тут.

Можно ли взять кредит под дачный участок — мы подскажем далее.

Статья написана по материалам сайтов: lawbook.online, knigi.news, uristinfo.net, ya-advokat.ru, 1kvartirka.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий