Взыскание с прежней управляющей компании неизрасходованных средств на ремонт дома как неосновательное обогащение. Судебная практика

Содержание

26 октября 2018 года в Арбитражном суде Уральского округа были подведены итоги II тура Правовой олимпиады среди государственных гражданских служащих арбитражных судов Уральского судебного округа

18 – 19 октября 2018 года в Арбитражном суде Уральского округа прошло заседание Научно-консультативного совета

Коллектив Арбитражного суда Уральского округа выражает глубокие соболезнования родным и близким погибших в страшной трагедии, происшедшей 17.10.2018 в Керчи в здании политехнического колледжа

Итоговая справка по применению норм об обязательствах вследствие неосновательного обогащения

Итоговая справка
по применению норм об обязательствах вследствие неосновательного обогащения

(одобрена президиумом Федерального арбитражного суда Уральского округа 22.03.2013)

1. Кто вправе обратиться с иском к прежней управляющей компании о взыскании неосновательного обогащения в виде уплаченных платежей на капитальный ремонт при изменении способа управления многоквартирным домом или смене управляющей организации?

По своей правовой природе и экономическому содержанию платежи на капитальный ремонт (ч. 2 ст. 154, ч. 1, 2 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации 1 ) являются накопительными, они вносятся собственниками помещений в многоквартирном доме в счет выполнения в будущем управляющей организацией работ по капитальному ремонту дома. Указанные денежные средства имеют строго целевой характер использования.

С учетом того, что денежные средства, перечисленные в качестве платы за капитальный ремонт многоквартирного дома, не поступают в собственность управляющей организации, а являются собственностью плательщиков, и могут быть потрачены управляющей организацией строго по целевому назначению, исключительно на ремонтные работы и только по решению общего собрания собственников (п. 1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса), в случае расторжения с управляющей организацией договора на управление многоквартирным домом (ч. 8, 8.1 ст. 162 Жилищного кодекса) или изменения способа управления многоквартирным домом (ч. 3 ст. 161 Жилищного кодекса) данная организация утрачивает правовые основания для дальнейшего удержания денежных средств. Управляющая организация в рассматриваемом случае в силу ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации 2 становится приобретателем неосновательного обогащения.

Применительно к ситуации, когда изменяется способ управления многоквартирным домом (управление управляющей организацией изменяется на управление товариществом собственников жилья), с соответствующим иском вправе обратиться товарищество собственников жилья, которое на основании положений ч. 1 ст. 135, п. 8 ст. 138 Жилищного кодекса представляет законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае расторжения договора управления многоквартирным домом с соответствующим иском вправе обратиться новая управляющая организация.

Поскольку управление многоквартирным домом может осуществляться только одной управляющей организацией (ч. 9 ст. 162 Жилищного кодекса), которая в силу ч. 2.3, 16 ст. 161 данного Кодекса несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме, и обязана обеспечивать состояние общего имущества в многоквартирном доме на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества, то обязанность по организации и осуществлению капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома (включая предъявление требований к прежней управляющей организации о взыскании ранее уплаченных собственниками платежей) лежит на вновь избранной управляющей организации.

2. Как определить расходы энергоснабжающей организации, связанные с предоставлением услуги горячего водоснабжения, при отсутствии у такой организации утвержденного в установленном порядке тарифа?

Согласно п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.1998 № 30 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором энергоснабжения» отсутствие договорных отношений с организацией, чьи теплопотребляющие установки присоединены к сетям энергоснабжающей организации, не освобождает потребителя от обязанности возместить стоимость отпущенной ему тепловой энергии.

На основании ст. 544 Гражданского кодекса оплата энергии производится за фактически принятое абонентом количество энергии в соответствии с данными учета энергии, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Порядок расчетов за энергию определяется законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.

Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов 3 предусматривают две схемы теплоснабжения и соответствующие им порядок и размер определения платы за потребленный ресурс.

Расчет платы за коммунальные услуги по горячему водоснабжению и отоплению в ситуации, когда исполнитель производит такие услуги самостоятельно при отсутствии централизованного горячего водоснабжения, рассчитывается исполнителем исходя из объема коммунального ресурса, использованного в течение расчетного периода при производстве коммунальной услуги по отоплению и горячему водоснабжению, и тарифа (цены) на использованный коммунальный ресурс (п. 54 названных Правил).

Относительно централизованного горячего водоснабжения необходимо отметить, что п. 47, 48 Основ ценообразования в сфере деятельности организаций коммунального комплекса 4 предусмотрено, что тарифы на горячую воду и надбавки к таким тарифам устанавливаются для организаций коммунального комплекса, осуществляющих непосредственное производство горячей воды и оказание услуг по горячему водоснабжению с использованием систем централизованного горячего водоснабжения.

Отсутствие тарифа на горячую воду само по себе не может быть основанием для освобождения от исполнения обязательства по оплате фактически поставленного коммунального ресурса.

При отсутствии у энергоснабжающей организации утвержденного в установленном порядке тарифа с управляющей компании в качестве неосновательного обогащения (ст. 1102, 1107 Гражданского кодекса) подлежит взысканию денежная сумма в размере фактически понесенных затрат энергоснабжающей организации для приготовления (подогрева) горячей воды на центральном тепловом пункте, а также на приобретение холодной воды, использованной для подогрева.

Таким образом, в рассматриваемом случае неосновательное обогащение составляет сумма затрат (расходов), которые энергоснабжающая организация понесла в связи с приготовлением коммунального ресурса.

При этом экспертный расчет стоимости ресурса не может подменять собой установленный Федеральным законом от 30.12.2004 № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» порядок ценообразования и деятельность тарифных органов, иными словами, эксперт не может устанавливать тариф (цену) ресурса.

3. Подлежит ли возмещению неосновательное обогащение в виде платы за пользование газораспределительной компанией газопроводом при отсутствии у собственника газопровода утвержденного в установленном порядке тарифа на услуги по транспортировке газа и невключении соответствующих расходов в тариф газораспределительной компании на услуги по транспортировке газа?

Статьей 23 Федерального закона от 31.03.1999 № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации» 5 установлено, что тарифы на услуги организаций — собственников газораспределительных систем по транспортировке газа и порядок их применения утверждает федеральный орган исполнительной власти в области регулирования тарифов.

Таким образом, оплата пользования имуществом (газопроводом) производится по регулируемому тарифу.

Поскольку собственник газопровода является участником системы газоснабжения (ст. 2 Закона о газоснабжении), его доход от использования газопровода должен определяться исходя из регулируемого тарифа согласно п. 12 постановления Правительства Российской Федерации от 29.12.2000 № 1021 «О государственном регулировании цен на газ и тарифов на услуги по его транспортировке на территории Российской Федерации».

Для определения размера указанной платы ему в силу названного постановления надлежит обратиться в уполномоченный орган для установления тарифа по транспортировке газа по газопроводу истца.

Между тем отсутствие у собственника газопровода утвержденного в установленном порядке тарифа на услуги по транспортировке газа не является основанием для освобождения лица, которое пользовалось газопроводом, от оплаты пользования таким имуществом.

Невключение расходов на транспортировку газа по газопроводу, принадлежащему истцу, в тариф газораспределительной организации также не исключает возможность удовлетворения иска собственника газопровода о взыскании неосновательного обогащения за фактически оказанные услуги.

Так, по смыслу ст. 1102, 1105 Гражданского кодекса сам по себе факт пользования чужим имуществом либо чужими услугами без договора и без внесения платы за такое пользование является достаточным основанием для возникновения на стороне пользователя неосновательного обогащения. Иные обстоятельства, в том числе отсутствие утвержденного тарифа, не являются основанием для отказа в иске о взыскании неосновательного обогащения.

Из изложенного следует, чтопри отсутствии тарифа владелец соответствующей сети, которая используется для перетока ресурса, вправе требовать компенсации своих подтвержденных расходов.

Вопрос о размере затрат на передачу энергии при отсутствии утвержденного в установленном порядке тарифа может быть разрешен с учетом результатов экспертизы, проведенной специалистами регулирующего органа или независимой экспертной организации, либо заключений, представленных специалистами регулирующего органа 6 .

4. Кто является надлежащим ответчиком по иску ресурсоснабжающей организации о взыскании платы за фактически поставленную тепло-, электроэнергию, фактически оказанные услуги по водоснабжению в случае, когда по договору аренды нежилого помещения на арендатора возложена обязанность нести расходы по оплате коммунальных услуг и заключению соответствующих договоров, — собственник или арендатор?Имеется в виду ситуация, когда между арендатором и ресурсоснабжающей организацией договор энергоснабжения не заключен.

В силу прямого указания закона (ст. 210 Гражданского кодекса) бремя содержания имущества несет собственник.

Если же собственник помещения (арендодатель) желает освободить себя от такой обязанности, стороны в договоре аренды предусматривают, что коммунальные платежи оплачивает арендатор на основании заключенных им самостоятельных договоров с ресурсоснабжающими организациями.

В случае незаключения арендатором договоров с энергоснабжающей организацией обязанность по оплате фактически поставленных в переданное в аренду помещение коммунальных ресурсов лежит на собственнике. Ресурсоснабжающая организация не обязана выяснять, кто является фактическим пользователем помещения.

Договор аренды является возмездным договором, за переданное в аренду имущество арендодатель получает плату или иное встречное предоставление (ст. 614 Гражданского кодекса). Деятельность по передаче имущества в аренду является предпринимательской, поэтому в силу ст. 2 Гражданского кодекса такая деятельность сопряжена с риском, который может состоять и в возложении обязанности по оплате фактически поставленных в переданное в аренду помещение коммунальных ресурсов.

Собственник в случае удовлетворения требований ресурсоснабжающей организации о взыскании задолженности по оплате фактически поставленных ресурсов не лишен возможности взыскать указанные суммы с арендатора в качестве неосновательного обогащения.

5. Подлежат ли взысканию в качестве неосновательного обогащения денежные средства, перечисленные заемщиком в счет погашения суммы займа по договору, признанному впоследствии не заключенным по безденежности, при условии, что вывод о безденежности договора сделан в связи с отсутствием денежных средств на корреспондентском счете банка, с которым у заимодавца и заемщика были заключены договоры банковского счета?

На основании ст. 1102 Гражданского кодекса подлежит удовлетворению требование заемщика о взыскании в качестве неосновательного обогащения денежных средств, перечисленных в счет исполнения договора займа, признанного впоследствии незаключенным по безденежности в связи с отсутствием средств на корреспондентском счете банка, с которым у сторон договора займа заключены договоры банковского счета.

При наличии картотеки к корреспондентскому счету банка «Средства, списанные со счетов клиентов, но не проведенные по корреспондентскому счету из-за недостаточности средств» на дату оформления заимодавцем платежного поручения, которым предполагалось перечислить заемщику денежные средства (предмет договора займа), требование заимодавца — клиента по договору банковского счета — о перечислении денежных средств не может быть исполнено банком, вследствие чего договор займа на основании п. 1 ст. 807, п. 3 ст. 812 Гражданского кодекса подлежит признанию незаключенным.

По смыслу ст. 845, 852, 859 Гражданского кодекса в условиях, когда банк является фактически неплатежеспособным, остатки на счетах в самом банке перестают быть реальными деньгами, а становятся лишь записями на счетах, обозначающими размер обязательств банка, возникших из договора банковского счета. В кредитной организации технически могут совершаться любые операции, однако они не влекут ни экономических, ни правовых последствий. Соответственно, перечисление денежных средств со счета клиента, совершенное внутри неплатежеспособного банка, не приводит к фактической передаче денежных средств от плательщика к получателю, несмотря на существующую техническую возможность осуществления расчетных операций с помощью внутренних проводок.

Это интересно:  Многоквартирный дом на ИЖС 2019 - можно ли строить, на участке

С учетом того, что договор займа не заключен, перечисление заемщиком денежных средств заимодавцу в погашение суммы займа свидетельствует о том, что денежные средства переданы им без правового основания.

6. Вправе ли потерпевший требовать возмещения убытков, вызванных последующим изменением стоимости неосновательно полученного или сбереженного имущества и в том случае, если в его пользу ранее был принят судебный акт о взыскании стоимости неосновательного обогащения, который приобретателем неосновательного обогащения не исполнен? Как исчисляется срок исковой давности по такому требованию?

При неисполнении приобретателем неосновательного обогащения обязанности возместить его стоимость немедленно после того, как он узнал о неосновательности обогащения, потерпевший вправе на основании п. 1 ст. 1105 Гражданского кодекса требовать возмещения убытков, вызванных последующим изменением стоимости имущества. Наличие вступившего в законную силу решения суда о взыскании с приобретателя в пользу потерпевшего действительной стоимости неосновательного обогащения, определенной на момент его приобретения либо на момент рассмотрения спора, не препятствует потерпевшему обратиться с иском о взыскании убытков в размере разницы между стоимостью имущества на момент исполнения решения суда (либо на дату предъявления иска, если стоимость неосновательного обогащения не возмещена) и стоимостью неосновательного обогащения, взысканной на основании ранее состоявшегося решения суда.

Таким образом, с момента, когда приобретатель узнал о неосновательности своего обогащения, он должен нести дополнительные имущественные потери в связи с несвоевременным исполнением кондикционного обязательства. При неисполнении указанной обязанности на него возлагается риск изменения стоимости имущества. Убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, возмещаются до момента возврата неосновательно полученного, что соответствует принципу полного возмещения убытков (ст. 15 Гражданского кодекса).

При этом приобретатель имеет возможность избежать названной обязанности, если сразу, немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения, возвратит его либо возместит его стоимость в деньгах.

По смыслу п. 1 ст. 1105 Гражданского кодекса при длительном неисполнении приобретателем неосновательного обогащения обязанности по возмещению неосновательного обогащения не исключено неоднократное обращение потерпевшего с иском о взыскании убытков, вызванных последующим увеличением стоимости имущества.

Неисполнение приобретателем неосновательного обогащения обязанности по возмещению стоимости неосновательного обогащения, а затем и решения о взыскании убытков, вызванных изменением стоимости неосновательного обогащения, лишает данную меру защиты эффективности и фактически нивелирует ее действие.

В случае дальнейшего увеличения стоимости неосновательного обогащения обращение в суд с иском о взыскании убытков в размере вновь произошедшего увеличения стоимости неосновательного обогащения вытекает из сути п. 1 ст. 1105 Гражданского кодекса и не является попыткой взыскания убытков за одно и то же правонарушение.

Какие-либо законодательные ограничения для неоднократного обращения потерпевшего с иском о взыскании убытков в ситуации постоянного увеличения стоимости неосновательного обогащения отсутствуют.

Исходя из положений п. 1 ст. 1105 Гражданского кодекса убытки, вызванные увеличением стоимости имущества, взыскиваются до момента возврата неосновательно полученного, а неисполнение обязанности по возврату неосновательного обогащения является длящимся правонарушением, трехлетний срок исковой давности по требованиям потерпевшего о взыскании указанных убытков следует считать не истекшим в части увеличения стоимости неосновательного обогащения за трехлетний период, предшествующий дате предъявления соответствующего иска.

  • 1 Далее — Жилищный кодекс.
  • 2 Далее – Гражданский кодекс.
  • 3 Утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354, далее – Правила № 354.
  • 4 Утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 14.07.2008 № 520, далее — Основы ценообразования № 520.
  • 5 Далее — Закон о газоснабжении.
  • 6 Соответствующая позиция получила закрепление в п. 8 Рекомендаций НКС при ФАС Уральского округа «По вопросам рассмотрения споров, связанных с применением законодательства о снабжении энергией, оказании коммунальных услуг и управлении многоквартирными домами», выработанных по итогам заседания, состоявшегося 16 — 17 июня 2011 года в г. Пермь.

Старые накопления взносов на капремонт: передача при смене способа управления

До начала сбора взносов на капремонт по правилам, установленным в Жилищном кодексе, подавляющее большинство собственников вносили аналогичную плату управляющим МКД, ведь это было предусмотрено прежней редакцией ЖК РФ. В настоящее время остается актуальным вопрос о судьбе этих средств при смене управляющего домом и порядке их бухгалтерского учета и налогообложения.

Правовой статус сборов на капитальный ремонт до 2013 года.

До введения в действие разд. IX «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах» ЖК РФ (до 26.12.2012) статус платы взносов за капремонт не был описан в законодательстве. Поэтому на местах вопросы сборов на капитальный ремонт и их использования решались так, как это было удобно и выгодно исполнителям.

Например, УК собирали плату с собственников помещений всех домов, но проводили ремонт за счет этих поступлений только в отдельных домах. Иногда плата собиралась, а ремонт не проводился вовсе, и истребовать отчетность об остатках средств жильцам не удавалось. В то же время в других регионах велся точный учет и сведения об остатках накоплений на капитальный ремонт (как и сами денежные средства) не были утрачены.

Впоследствии Жилищным кодексом была установлена обязанность управляющих ежегодно отчитываться об исполнении договора управления МКД. В этих отчетах стали фигурировать суммы, собранные на капитальный ремонт общего имущества, а также расходы, осуществленные за их счет (стоимость ремонтных работ). Зачастую именно эта информация (об остатках неизрасходованных средств) и становится основанием для предъявления требований новым управляющим МКД. Примеры из судебной практики подтверждают, что эти суммы необходимо вернуть, после утраты полномочий по управлению домом удерживать их незаконно.

Чтобы сделать правильные выводы о порядке истребования, налогообложении рассматриваемых средств, нужно установить их правовую сущность. В этом смысле любопытны выводы Верховного суда из Определения от 05.11.2013 № 93‑КГПР13-4, также отраженные в Обзоре судебной практики за IV квартал 2013 года, утвержденном Президиумом ВС РФ 04.06.2014. Они были сделаны применительно к ситуации, когда УК использовала средства, уплаченные собственниками помещений на капитальный ремонт, нецелевым образом, а именно перечисляла их на единый расчетный счет, с которого вела расчеты с контрагентами в рамках осуществления оперативно-хозяйственной деятельности, и по ряду домов была установлена недостача. Опираясь на основные начала жилищного законодательства и смысл положений ч. 1, 2 ст. 36 ЖК РФ в редакции, действовавшей до 26.12.2012, суд пришел к выводу, что права на денежные средства, внесенные собственниками помещений в МКД на капитальный ремонт общего имущества, включая право распоряжения ими, могут принадлежать только собственникам помещений в МКД.

Совершенно очевидно, что при прекращении управления домом управляющий (будь то УК или ТСЖ) не вправе удерживать фактически полученные средства на невыполненный капитальный ремонт. Более того, смена способа управления МКД не изменяет правовую сущность накоплений на капитальный ремонт. Кстати, интересно, что в некоторых регионах в законах, посвященных порядку проведения и финансирования капитального ремонта общего имущества в МКД, есть предписание на основании решения общего собрания собственников помещений зачислить денежные средства, собранные ранее на капитальный ремонт, в фонд капремонта (Закон Тверской области от 28.06.2013 № 43‑ЗО «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Тверской области»).

Суды о взыскании неосновательного обогащения с прежнего управляющего.

К настоящему времени сложилась обширная судебная практика по спорам о взыскании в пользу нового управляющего домом с прежнего управляющего денежных средств, не израсходованных в период управления домом, в частности, сборов на капремонт. Ее анализ позволяет сделать несколько общих выводов.

Неосновательное обогащение.

Все арбитры сходятся во мнении, что основанием для перечисления не израсходованных прежним управляющим денежных средств является обязательство вследствие неосновательного обогащения.

В настоящее время в п. 4 ст. 453 ГК РФ закреплено ранее применявшееся на практике правило о том, что в случае, когда до расторжения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства. Это правило полностью применимо к средствам на финансирование капитального ремонта, носящим целевой характер.

Сборы за капремонт должны быть обособленными.

Как установить размер иска?

Представляется, что достаточным доказательством должны стать отчет УК об исполнении договора управления, а также справки расчетно-кассовых центров. В настоящее время необходимая информация раскрывается по утвержденным Минфином формам, но в части капитального ремонта именно она уже и не нужна ввиду новых правил финансирования работ.

Истец – новый управляющий.

Согласно ранее действовавшим нормам ЖК РФ у собственника возникало обязательство по внесению платы за капитальный ремонт, а у управляющего МКД – соответствующее право требовать выполнения этого обязательства и, в свою очередь, обязательство в будущем выполнить работы по капитальному ремонту (конкретика по объему, срокам, стоимости может быть согласована как перед сбором платы, так и после него). При прекращении полномочий по управлению МКД у управляющего возникает обязательство вернуть неосновательное обогащение, причем потерпевшей стороной являются собственники помещений в МКД, внесшие плату за капитальный ремонт. Таким образом, неверно считать, что прежний управляющий неосновательно обогатился за счет нового управляющего.

Возврат средств по требованию собственников помещений.

Существует мнение, что исключительным правом требовать неосновательное обогащение с прежнего управляющего в виде не израсходованных на капремонт средств обладает каждый собственник помещения. Чтобы такое право получил новый управляющий, каждый собственник должен составить доверенность на его имя (альтернатива – обратиться к прежнему управляющему с требованием о перечислении неосновательного обогащения по указанным реквизитам (на собственный счет или счет нового управляющего)). Данное утверждение бесспорно, если базировать рассуждения на правилах правового регулирования договорных обязательств. Однако, как было отмечено выше, Верховный суд посчитал возможным признать, что сущность платы за капитальный ремонт фактически осталась прежней с введением в действие разд. IX ЖК РФ. Несмотря на то, что права на денежные средства, составляющие фонд капитального ремонта (находящиеся на специальном счете), отнесены к общему имуществу собственников помещений только с 26.12.2012 (ст. 36.1 ЖК РФ), сущность более ранних накоплений на капитальный ремонт была точно такой же.

Приведем еще одну цитату из Определения ВС РФ от 05.11.2013 № 93‑КГПР13-4: ч. 1 и 2 ст. 158 ЖК РФ (в редакции, действовавшей в период возникновения спорных отношений и разрешения спора судом) предусматривались как обязанность собственников помещений в МКД нести расходы на содержание принадлежащего им помещения, участвовать в осуществлении расходов на содержание общего имущества путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, так и их право распоряжаться этими денежными средствами путем принятия общим собранием решения об оплате расходов на капитальный ремонт МКД с учетом предложений УК о сроках, объемах работ и иных условиях проведения такого ремонта.

Обратим внимание на выделенную фразу: общее собрание распоряжалось денежными средствами на капитальный ремонт. Фактически это означает, что накоплениям на капремонт придается статус общего имущества и решения каждого собственника помещения о судьбе данных средств (в оплаченной этим конкретным собственником части) недостаточно. Причем данные средства, повторим мысль судей, имеют целевое назначение: их нельзя направить на зачет задолженности за коммунальные услуги и по аналогии нельзя вернуть каждому собственнику отдельно[1]. Данные денежные средства не имеют природы аванса. То есть каждый собственник не вправе распоряжаться данными денежными средствами, равными внесенной им плате, по своему усмотрению отдельно от иных сособственников.

Это интересно:  Как получить больше денег со страховой

На то, что не израсходованные на момент прекращения полномочий по управлению МКД на капитальный ремонт суммы – это не просто авансы в счет будущих работ, внесенные каждым собственником помещения, указывает и ч. 3 ст. 158 ЖК РФ в редакции, действовавшей до 2013 года: при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома. Никому не приходит в голову выплачивать накопления на капитальный ремонт, внесенные конкретным собственником при отчуждении квартиры, поэтому мы не можем согласиться с доводами неосновательно обогатившейся УК о том, что она будет возвращать неизрасходованные суммы только тем лицам, которые их непосредственно вносили (у гражданина, продавшего квартиру, фактически утрачивается интерес к накоплениям на капремонт и связь с управляющим для реализации такой инициативы). Таким образом, ни смена собственников помещений, ни смена управляющего МКД не изменяют ни природу, ни судьбу средств на капитальный ремонт.

Все эти правила нашли отражение в разд. IX ЖК РФ: возврат средств из фонда капитального ремонта возможен в исключительных случаях, распоряжаться данными средствами собственники могут только путем направления на оплату ремонтных работ, при смене управляющего домом статус и величина собранных средств никак не изменяются, при условии выбора способа формирования на специальном счете при смене управляющего обеспечивается преемственность владельцев спецсчета.

В законодательстве, действовавшем ранее, никак не был освещен вопрос администрирования долгов по плате за капитальный ремонт при смене управляющего домом. Было бы несправедливо передавать во владение новому управляющему в качестве финансирования будущих работ фактически внесенные денежные средства и не передавать права требования к должникам. Если допустить такое, получится, что ремонт оплатят добросовестные собственники, а должники будут освобождены от бремени содержания общего имущества в соответствующей части. Целесообразным представляется заключение сделки уступки прав (требований) к должникам, однако здесь следует уделить особое внимание вопросам защиты персональных данных (см. п. 5 ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 27.07.2006 № 152‑ФЗ «О персональных данных»).

Срок исковой давности.

Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. У управляющего прекращаются основания удерживать неизрасходованные средства на капитальный ремонт в момент прекращения полномочий по управлению домом. Поэтому в большинстве случаев срок исковой давности по требованиям о возврате неосновательного обогащения исчисляется с даты начала управления домом новым управляющим.

Одновременно не исключена ситуация, когда в договоре управления с прежним управляющим есть условие о сроке перечисления спорных сумм на счет нового управляющего (например, в течение 30 дней с момента прекращения договора управления) либо соответствующий срок назначен решением общего собрания о расторжении договора управления. В этом случае действует правило из п. 2 ст. 200 ГК РФ: по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Налогообложение.

Начиная с 2012 года в пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ в качестве средств целевого финансирования названы средства собственников помещений в МКД, поступающие на счета осуществляющих управление домами ТСЖ, ЖК, УК, на финансирование проведения ремонта, капитального ремонта общего имущества в МКД. В Письме Минфина РФ от 09.10.2012 № 03‑03‑06/1/530 продемонстрирован вполне ожидаемый, но, по нашему мнению, неверный подход: денежные средства, поступающие УК от арендаторов общего имущества, направляемые на текущий ремонт по решению общего собрания, подлежат налогообложению, поскольку не поименованы в ст. 251 НК РФ. Поэтому ничего удивительного, что есть риск включения в доходы нового управляющего накоплений на капитальный ремонт, не израсходованных прежним управляющим и перечисленных им по решению общего собрания.

С нашей точки зрения, независимо от того, кто выступил в роли отправителя денежных средств, они являются средствами собственников помещений и поэтому не подлежат налогообложению у получателя. Кстати, недавно в разъяснениях, касающихся формирования фонда капитального ремонта уже по новым правилам, финансисты стали рассуждать категориями экономической выгоды, отойдя от буквального толкования пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ. В частности, в письмах от 09.07.2015 № 03‑03‑06/1/39604, от 22.06.2015 № 03‑03‑06/2/35981 речь шла о процентах, начисляемых банком на денежные средства, находящиеся на специальном счете, и увеличивающих фонд капитального ремонта (их не нужно включать в налоговую базу). Подчеркнем, что данные поступления в гл. 25 НК РФ прямо не поименованы в качестве освобождаемых от налогообложения.

Дополнительно отметим, что передача денежных средств не рассматривается как объект обложения НДС у передающей стороны (п. 1 ст. 146 НК РФ).

Бухгалтерский учет.

Для отражения информации о наличии и движении средств, предназначенных для осуществления мероприятий целевого назначения, используется счет 86 «Целевое финансирование». Когда у организации появляется уверенность в том, что средства будут получены (к примеру, на день вступления в силу решения суда о взыскании неосновательного обогащения с прежнего управляющего), следует составить запись по кредиту счета 86 в корреспонденции с дебетом счета учета расчетов с должником (прежним управляющим).

При смене управляющего МКД возникает вопрос о передаче новому управляющему не только технической документации, но и неизрасходованных денежных средств, так называемого остатка на лицевом счете дома. При определенных условиях претензии нового управляющего должны быть удовлетворены: если собственники помещений решением общего собрания наделили нового управляющего соответствующими полномочиями, сумма неизрасходованных средств может быть определена, не прошло три года с момента прекращения управления домом прежним управляющим. Данные поступления, по мнению автора, относятся к целевым у получателя, хотя не исключен обратный подход у контролеров.

С нашей точки зрения, старые платежи за капремонт имеют тот же статус, что и уплачиваемые в настоящее время взносы на спецсчет (общее имущество собственников помещений). Эта позиция основана на общих началах жилищного законодательства и соотносится с подходом ВС РФ по смежному вопросу.

Е. В. Емельянова ,
редактор журнала
«Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», №9, сентябрь, 2015 г.

Как вернуть деньги от прежней управляющей компании после перехода к новой

Статьи по теме

Управляющая организация прекратила деятельность по управлению МКД. Денежные средства, собранные по графе «текущий ремонт», израсходованы не полностью. Кто и на что может тратить эти остатки?

Конкуренция на рынке оказания услуг по управлению МКД постоянно увеличивается. Собственники постоянно находятся в поисках лучшей управляющей организации и минимальной цены услуг. Участились переходы домов от одной управляющей организации к другой, создаются новые ТСЖ. Но у управляющей организации, отправленной «в отставку», остаются деньги, которые перечислили собственники помещений в МКД на услуги и работы по обслуживанию и ремонту своего дома. Кто считается их хозяином и можно ли вернуть деньги от управляющей компании?

Вправе ли собственники или новая управляющая организация потребовать вернуть оставшиеся денежные средства?

Источниками таких остатков могут быть:

  • исполнение гражданами обязанности по внесению платы за жилое помещение;
  • внесение платы лицами, использующими на возмездной основе общее имущество в МКД на основании решения общего собрания и заключения соответствующих договоров.

В первом случае остатки могут возникать по двум причинам:

  • непроведение каких-либо запланированных работ;
  • экономия на подрядных организациях и иных контрагентах. Например, предполагалось, что работы по заделке межпанельных швов будут оплачены по цене 500 руб. за 1 п. м, но потом УО нашла подрядчика, который согласился выполнить такую же работу за 400 руб. за 1 п. м. Неизрасходованный остаток составит 100 руб. за каждый п. м. Пример условный, на практике такая ситуация может сложиться и с услугой по страхованию ответственности владельца опасного объекта (лифтового оборудования), и с работами по дератизации и дезинсекции.

Собственники могут потребовать направить появившиеся остатки на другие цели, например на обустройство детской или спортивной плошадки.

Если же управляющая компания прекратила управление домом, то новая организация, которую выбрали собственники и которая управляет домом, может вернуть деньги на ее счет.

С направлением денежных средств по решению общего собрания все понятно. А вот требования новой компании, управляющей МКД, о возвращении ей денег многие УО игнорируют, так как такая процедура законодательством не предусмотрена.

Как вернуть деньги с УК ЖКХ: судебная практика

  • капитальный и текущий ремонт — это выполнение конкретных работ, а не осуществление определенной деятельности в течение неопределенного периода. Денежные средства, которые собственники помещений в МКД уплатили в счет выполнения в будущем управляющей организацией работ по капитальному и текущему ремонту здания и его инженерных систем, являются предварительной оплатой в счет будущего обязательства по проведению капитального и текущего ремонта и должны быть потрачены именно на эти цели;
  • средства, получаемые от собственников помещений в многоквартирном доме в качестве обязательных платежей, в т. ч. на капитальный и текущий ремонт, носят целевой характер и не поступают в собственность УО. Управляющая организация распоряжается данными средствами от своего имени, но в интересах собственников;
  • оплаченные жильцами, но не выполненные управляющей организацией работы по текущему и капитальному ремонту здания при замене управляющей организации влекут получение прежней УО неосновательного обогащения (ст. 1102, 1103 ГК РФ).

Таким образом, при прекращении управления домом УО обязана перечислить денежные средства, собранные по статье «текущий ремонт» и неизрасходованные, новой управляющей организации, созданному ТСЖ. При этом сэкономленные денежные средства будут также относиться к неизрасходованным и принадлежать собственникам помещений в МКД.

Возвращаем неизрасходованные управляющей компанией деньги

Денежные средства, неизрасходованные на цели, для которых предназначались, будут составлять неосновательное обогащение.

Согласно ст. 1102 ГК РФ «лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса».

В рассматриваемых ситуациях УО приобрела (путем зачисления на свой расчетный счет) имущество (денежные средства собственников) на основании договора управления. Однако в случае расторжения договора у УО отпадают основания для сбережения (удержания) собранных денежных средств.

Из диспозиции нормы ст. 1102 ГК РФ следует, что в предмет доказывания по иску о взыскании стоимости неосновательного обогащения (сбережения) входят следующие обстоятельства:

  • приобретение или сбережение ответчиком имущества истца;
  • отсутствие правовых оснований такого приобретения или сбережения;
  • размер взыскиваемой суммы.

Также избранная собственниками УО имеет право требовать уплату процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Неизрасходованные денежные средства, собранные для текущего ремонта, в случае прекращения управления МКД подлежат перечислению новой УО или созданному ТСЖ, поскольку такие денежные средства носят целевой характер и не поступают в собственность УО.

Если управляющая компания отказывается возвращать деньги, возможны судебные тяжбы с собственниками помещений в МКД и новой организацией, осуществляющей управление домом. А это влечет дополнительные издержки — взыскание судебных расходов, процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ

Дело №11-118/14 Первомайский районный суд г.Краснодара взыскал с ООО «Управляющая компания» неосновательное обогащение

28 августа 2014 г. Первомайский районный суд г. Краснодара в своем Апелляцоном определении постановил:

Признать договор № 19/2 072 от 22.11.2010г., заключенный между ООО «Управляющая компания» и Журавель Вадимом Владимировичем недействительным с момента его заключения.

Взыскать с ООО «Управляющая компания», расположенной по ул. Кожевенной, 60 в г. Краснодаре в пользу Журавель Вадима Владимировича, проживающего по адресу: г.Краснодар, ул.Промышленная, 19/2, кв.72, 7031,68 руб. (семь тысяч тридцать один рубль шестьдесят восемь копеек).

28 августа 2014 г. Первомайский районный суд г. Краснодара в составе: председательствующего Гареевой С.Ю., при секретаре Винник А.Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Журавель Вадиму Владимировичу на решение мирового судьи судебного участка № 60 ЦВО г. Краснодара от 27.12.2013 г. по делу по иску ООО «Управляющая компания» к Журавель Вадиму Владимировичу о взыскании задолженности и пени по оплате коммунальных услуг и встречному исковому заявлению Журавель Вадима Владимировича к ООО «Управляющая компания» о признании договора об управлении многоквартирным домом ничтожным, взыскании суммы неосновательного обогащения,

Это интересно:  Возврат подоходного налога при покупке квартиры пенсионером

Решением мирового судьи судебного участка № 60 ЦВО г. Краснодара от 27.12.2013г. исковые требования ООО «Управляющая компания» были удовлетворены. С Журавель В.В. в пользу истца взыскана сумма задолженности по оплате коммунальных услуг в размере 7521,34 руб., пеня в размере 115,54 руб., госпошлина в размере 610,95 руб. и судебные расходы.

В удовлетворении исковых требований Журавель В.В. к ООО «Управляющая компания» было отказано.

Решение мирового судьи в апелляционном порядке обжаловано Журавель В.В. в связи со следующим. Мировым судьей не было учтено, что договор от 22.11.2010г. №19/2 072 был заключен в отсутствии решения собственников помещений дома о выборе управляющей организации ООО «Управляющая компания», без заключения с ней на общем собрании собственников помещений дома коллективного договора управления, без определения существенных, условий этого договора, что является основанием для признания этого договора недействительной (ничтожной) сделкой. Кроме того, довод суда первой инстанции о наличии у ответчика обязательств оплачивать так называемые «дополнительные работы и услуги» сверх тарифа на содержание и ремонт не основан на законе. В результате незаконных начислений по завышенному тарифу и начислений за услуги сверх тарифа у собственника квартиры №72 возникла переплата в размере 6431,68 руб., подлежащая по мнению подателя жалобы возврату.

Представитель ООО «Управляющая компания» не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом. Доказательств уважительности причин неявки суду не представил, ходатайств об отложении слушания дела или о рассмотрении дела в его отсутствие не заявлял.

При таких обстоятельствах, неявка представителя истца (ответчика по встречному иску) в силу ч.3 ст.167 ГПК не является препятствием к слушанию дела.

Выслушав объяснения ответчика (истца по встречному иску) и его представителя, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч.2 ст.328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

В силу п.4 ч.1 ст.330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Как было установлено в судебном заседании, решением Первомайского районного суда г. Краснодара от 24.03.2014г. Журавель В.В. было отказано в удовлетворении требований о признании решения общего собрания собственников многоквартирного жилого дома недействительным.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 27.05.2014г. решение Первомайского районного суда г. Краснодара было отменено, исковые требования Журавель В.В. удовлетворены. Суд признал решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Краснодар, ул. Промышленная, 19/2, о выборе способа управления, о заключении договора управления, оформленное протоколом от 21.11.2010г. недействительным и не» порождающим последствий с момента принятия.

Указанное определение вступило в законную силу.

Таким образом, данный судебный акт имеет преюдициальное значение при разрешении иных споров с участием этих же сторон.

Согласно п.3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

В соответствии с п.1 ст. 162 ЖК РФ, при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Законодательство обязывает заключать договор управления многоквартирным домом только на основании общего решения собственников помещений в многоквартирном доме и только на условиях, определенных таким решением. Принятие собранием собственников помещений этого решения является необходимым условием действительности договора управления многоквартирным домом.

Поскольку решение общего собрания было признано судом недействительным, следовательно, оспариваемый Журавель В.В. договор является недействительным с момента заключения.

Таким образом, вывод мирового судьи об отсутствии оснований для признания договора недействительной (ничтожной) сделкой не может быть признан обоснованным.

В соответствии с п.3 ст. 156 ЖК РФ, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления.

Постановлением Администрации муниципального образования г.Краснодар от 19.02.2010 №908 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для домов, имеющих все виды благоустройства, с лифтом, без мусоропровода установлен в размере: 8,95 руб/м2 — действует с 01.07.2010г. по 01.07.2011г.; 12,36 руб/м2 — действует с 01.07.2011г. по 1.07.2012г.; 13,41 руб/м2 — действует с 01.07.2012г. по 01.07.2013г.

Следовательно, начисления за коммунальные услуги, содержание и ремонт, включенные в счет-квитанции не в соответствии с Постановлением Администрации муниципального образования г.Краснодар № 908, является неправомерными.

Кроме того вывод мирового судьи об обоснованности взыскания платежей за вывоз мусора, индивидуальный тепловой пункт, водонасосную станцию, лифта консьержа, системы пожаротушения и дымоудаления, домофон, не может быть признан судом состоятельным в связи со следующим.

Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги закреплена в ч. 2 ст. 154 ЖК РФ и включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.

Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление.

На основании п.З ст.38 ЖК РФ правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством РФ.

Согласно п.2 Правил содержания имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 года с изм. и доп., в состав общего имущества включаются: а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Таким образом, согласно указанного постановления Правительства РФ в состав общего имущества входят (в том числе): индивидуальный тепловой пункт, водонасосная станция, домофон, лифт, системы пожаротушения и дымоудаления.

Согласно подпункту «з» п. 11 указанных Правил ремонт, подготовка к эксплуатации и содержание этих объектов входит в содержание общего имущества дома. Собственники несут бремя расходов на содержание общего имущества путем внесения платы за ремонт и содержание жилого помещения в многоквартирном доме (п. 28 Правил содержания имущества в многоквартирном доме).

В соответствии с подпунктом «д» п. 11 указанных Правил в понятие «содержание общего имущества» входит: сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, поэтому плата за вывоз мусора также является составной частью платежа «ремонт и содержание дома».

Письмо Министерства регионального развития Российской Федерации от 06 марта 2009 года № 6177-АД/14 «Об особенностях установления размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме» щ также указывает на то, что сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов является составной частью деятельности по содержанию общего имущества; расходы на содержание и ремонт лифтового оборудования многоквартирных домов являются составной частью расходов на содержание общего имущества. Подчеркивается, что все составные части платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются как одна величина.

Следовательно, такие услуги как индивидуальный тепловой пункт, водонасосная станция, вывоз мусора,домофон, лифт,системы пожаротушения и дымоудаления неправомерно были включены ООО «Управляющая компания» отдельными пунктами платежа.

Также не было представлено надлежащих доказательств, свидетельствующих об обоснованности начисления платы за услугу «консьерж». Данная услуга не отнесена Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя России от 27.09.2003г. №170 к работам и услугам по содержанию и ремонту жилищного фонда. Договор по оказанию дополнительной услуги «консьерж» между ООО «Управляющая компания» и собственниками дома №19/2 по ул.Промышленная в г.Краснодаре не заключался, следовательно, начисление платы за оказание данной услуги неправомерно.

Таким образом, вывод, мирового судьи о правомерности требований ООО «Управляющая компания» и их удовлетворении является необоснованным.

По представленному Журавель В.В. расчету сумма необоснованно переплаченных им в платежей за коммунальные услуги составила 6431,68 руб.

Возражений относительно данного расчета ООО «Управляющая компания» не представлено.

В соответствии с 4.1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса.

Учитывая изложенные выше обстоятельства, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных встречных исковых требований.

Таким образом, решение мирового судьи следует отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований ООО «Управляющая компания» и удовлетворении встречных исковых требований Журавель В.В.

То есть, с ООО «Управляющая компания» в пользу Журавель В.В. подлежит взысканию сумма в размере 6431,68 руб. и расходы на оплату госпошлины в размере 600 руб., что предусмотрено ст.98 ГПК РФ, а всего 7031,68 руб.

При этом, суд учитывает, что согласно положениям ст.196 ГПК РФ суд выносит решение в пределах заявленных требований.

Апелляционную жалобу Журавель Вадима Владимировича удовлетворить.

Решение мирового судьи судебного участка №60 ЦВО г.Краснодара от 27.12.2013г. по делу по иску ООО «Управляющая компания» к Журавель Вадиму Владимировичу о взыскании задолженности и пени по оплате коммунальных услуг и встречному исковому заявлению Журавель Вадима Владимировича к ООО «Управляющая компания» о признании договора об управлении многоквартирным домом ничтожным, взыскании суммы неосновательного обогащения отменить.

В удовлетворении требования ООО «Управляющая компания» к Журавель Вадиму Владимировичу о взыскании задолженности и пени по оплате коммунальных услуг отказать.

Встречные исковые требования Журавель Вадима Владимировича удовлетворить.

Признать договор № 19/2 072 от 22.11.2011г., заключенный между ООО «Управляющая компания» и Журавель Вадимом Владимировичем недействительным с момента его заключения.

Взыскать с ООО «Управляющая компания», расположенной по ул. Кожевенной, 60 в г. Краснодаре в пользу Журавель Вадима Владимировича, проживающего по адресу: г.Краснодар, ул.Промышленная, 19/2, кв.72, 7031,68 руб. (семь тысяч тридцать один рубль шестьдесят восемь копеек).

Судебное постановление вступило в законную силу.

Статья написана по материалам сайтов: fasuo.arbitr.ru, www.audar-press.ru, www.gkh.ru, www.ngs123.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector