+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Требования к нежилым помещениям в многоквартирном доме: как приобретается земля под коммерческую недвижимость

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В рассматриваемом случае требование управляющей компании неправомерно.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ерин Павел

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Прибыткова Мария

12 октября 2012 г.

*(1) Если же земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Однако собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме (п. 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). В такой ситуации собственники помещений в многоквартирном доме вообще не вправе заключать договоры аренды в отношении части данного земельного участка.

Содержание

Конференция ЮрКлуба

ЗЕМЛЯ ПОД НЕЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ В ЖИЛОМ ДОМЕ

Олеся25 28 Ноя 2005

Добрый день, господа!
Не сталкивался ли кто-нибудь с проблемой оформления права собственности на землю под встроенным нежилым помещением, расположенным в многоквартирном жилом доме?

Дело вот в чем. В ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» есть статья 16 следующего содержания:

«Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме».

Наша организация имеет на праве собственности большое количество встроенных нежилых помещений, земля под всеми помещениями была оформлена на праве аренды по договору с земельным комитетом. Теперь руководство отказывается продлевать договоры аренды земли, ссылаясь на то, что земля в силу закона принадлежит нам на праве собственности. Но это право еще нужно зарегистрировать в рег.палате. И вот здесь возникает вопрос: какой документ будет указан в свидетельстве о праве собственности на землю в качестве правоустанавливающего? Может быть, свидетельство о праве собственности на встроенное нежилое помещение? Но ведь нужно еще учитывать, что земля переходит в долевую собственность! Как это отразить?
В рег.палате объяснять ничего не желают, поскольку не знают (никто с таким вопросом не обращался). В земельном комитете тоже разводят руками. Неужели никого не затронул данный вопрос?! Ведь плата за аренду земли не маленькая, а тут такая возможность!

Iv+ 28 Ноя 2005

Наша организация имеет на праве собственности большое количество встроенных нежилых помещений, земля под всеми помещениями была оформлена на праве аренды по договору с земельным комитетом

А можно поточнее, если помещения находятся в МКЖД, то почему из придомового участка выделены отдельные земельные участки?

Теперь руководство отказывается продлевать договоры аренды земли, ссылаясь на то, что земля в силу закона принадлежит нам на праве собственности

В общей долевой собственности если это придомовой участок.

Transervis 28 Ноя 2005

И вот здесь возникает вопрос: какой документ будет указан в свидетельстве о праве собственности на землю в качестве правоустанавливающего? Может быть, свидетельство о праве собственности на встроенное нежилое помещение?

Да, вы абсолютно правы — именно это.

Но ведь нужно еще учитывать, что земля переходит в долевую собственность! Как это отразить?

Берете в БТИ справку об общей площади многоквартирного дома и сами высчитываете долю: ваша площадь в числителе, общая площадь дома — в знаменателе. Эту долю пишете в заявлении о государственной регистрации права общей долевой собствнности. Никаких документов больше не требуется. Юстиция бедет лишь проверять правильность авших вычислений. Такая практика сложилась в Новосибирске. В других городах — не знаю.

помело 28 Ноя 2005

Никаких документов больше не требуется

и решения общего собрания собственников помещений не требуется? с кворумом 75%?

petroff 29 Ноя 2005

Юстиция бедет лишь проверять правильность авших вычислений.

проверит и что? выдаст что-то на руки? что это за документ? после 1 марта он выдавался?

R.Veabgut 29 Ноя 2005

Берете в БТИ справку об общей площади многоквартирного дома и сами высчитываете долю: ваша площадь в числителе, общая площадь дома — в знаменателе. Эту долю пишете в заявлении о государственной регистрации права общей долевой собствнности. Никаких документов больше не требуется.

Iv+ 29 Ноя 2005

Эту долю пишете в заявлении о государственной регистрации права общей долевой собствнности.

ИМХО право общей долевой собственности не подлежит регистрации, а возникает всилу закона.

MaaH 30 Ноя 2005

Iv+
на днях клиет обещала занести — выложу (эт Новосибирск)

сдавала в УФРС
справка из БТИ
кад план з/у
свидетельство и договор на квартиру
500 р

Transervis 30 Ноя 2005

и решения общего собрания собственников помещений не требуется? с кворумом 75%?

Говорят, нет. Я думаю, это логично.. Его решение все равно не может быть основанием права, поскольку это закон.

ИМХО право общей долевой собственности не подлежит регистрации, а возникает всилу закона.

Не могу согласиться. Тот факт, что право возникает на основании закона еще не озачает, что его не нужно регистрировать. В данном случае факт регистрации будет выполнять не правообразующую функцию, а, я бы сказала, правоподтверждающую, удостоверительную. Ведь право собственности наследника тоже возникает не в момент регистрации, а с момента смерти наследодателя, но тем не менее регистрируется

проверит и что? выдаст что-то на руки? что это за документ? после 1 марта он выдавался?

Выдаст на руки свидетельство о гос регистрации права общей долевой собственности на объект недвижимости — земельный участок

Нужен еще кадастровый план этого участка.

Это само-собой, я имела в виду, что других документов-оснований для определения размере доли не требуется.

Iv+ 30 Ноя 2005

Тот факт, что право возникает на основании закона еще не озачает, что его не нужно регистрировать

ЗУ в перечне общего имущества не выделен и не имеет какого-либо особого статуса, а является одним из составных элементов комплекса общего имущества МКЖД.
Самостоятельного объекта части общего имущества не существует, т.е. регистрировать то нечего, право на него возникает в силу закона, а не в силу регистрации.
Это было сказано на семинаре Крашенинникова в Академии госслужбы в Москве (апрель 2005 г.) и я с этим согласен. Дополнительное разъяснение в комментарии к ЖК РФ (ст. 36), авторы коммент. статьи Гетман Е. С. и Симонов В. Н.
А раз нет объекта как такового, то что будет регистрироваться?
Право собственности на долю в общем имуществе следует основному праву на помещение и не может быть самостоятельным.
ИМХО в органах регистрации и земкомах еще долго будент идти война с жильцами, поскольку они руководствуются ведомственными инструкциями, которые уже устарели, но ведомства не спешат их менять.
Поэтому в любом случае в суд.
Федеральный закон на стороне собственника.

MaaH 30 Ноя 2005

ЗУ в перечне общего имущества не выделен

по поводу ЗУ и не выделен, Земельщик выкладывал статью, повторю:
Kadastr_golova.zip 15,48К 502 скачиваний

Iv+ 01 Дек 2005

по поводу ЗУ и не выделен, Земельщик выкладывал статью, повторю

Посмотрел, статья устаревшая.
Закон «О введении в действие ЖК РФ», на основании которого и возникает право на землю, был принят после написания статьи, так что извините.

MaaH 01 Дек 2005

Это шутка или

Закон «О введении в действие ЖК РФ»

введено новое понятие о земельном участке.

Поясните пожалуйста свою мысль. И сразу вопрос, МКД (мн.кв.дом), кадастр на землю был сделан в январе 2005 года. В июле 2005 года дом разлетелся от взрыва на кусочки (жерт правда нет) восстановлению не подлежит — что осталось

Iv+ 01 Дек 2005

введено новое понятие о земельном участке.

Придомовой ЗУ, как часть общего имущества МКД, не является самостоятельным предметом оборота, принадлежит на праве общей долевой собственности собственников помещений МКД в силу закона «О введении в действие ЖК РФ»

Поясните пожалуйста свою мысль. И сразу вопрос, МКД (мн.кв.дом), кадастр на землю был сделан в январе 2005 года. В июле 2005 года дом разлетелся от взрыва на кусочки (жерт правда нет) восстановлению не подлежит — что осталось

Осталась часть общего имущества МКД — придомовой ЗУ и объекты благоустройства. Все это принадлежит собственникам помещений в МКД.
Даже если собственники снесут дом по своему решению от этого ЗУ не перестает быть их собственностью.
Собственно на этом базируется норма ЖК РФ о том, что собственники МКД, подлежащего сносу, в течение года вправе сами распорядиться МКД, в т.ч. общим имуществом. Поэтому они вправе предложить в продажу свой участок в обмен на предоставление им квартир либо на иных условиях.

Это интересно:  Налог на недвижимость при дарении квартиры

Чилим 01 Дек 2005

MaaH 02 Дек 2005

Осталась часть общего имущества МКД — придомовой ЗУ и объекты благоустройства. Все это принадлежит собственникам помещений в МКД.

Не продали — никто не захоте, и не построили нет денег — ЧТО стало с ОДС через 1,5 года??

и еще Вы сами себе не противоречите, то осталось часть общего имущества — мифическое объединенное придом. ЗУ и объекты благостройсвто, то врдруг нежданно

Поэтому они вправе предложить в продажу свой участок в обмен на предоставление им квартир либо на иных условиях.

Подскажите где же истина.

А по поводу объектов благоустройства в моем примере их нет. Просто земля покрытая опавшими листьями и копотью

Iv+ 02 Дек 2005

Не продали — никто не захоте, и не построили нет денег — ЧТО стало с ОДС через 1,5 года??

Читайте ЖК РФ, ст. 32 ч. 10.

MaaH 02 Дек 2005

таки нет, спор как раз о первичном — что есть ЗУ МКД.

Iv+

ЗУ в перечне общего имущества не выделен и не имеет какого-либо особого статуса

Самостоятельного объекта части общего имущества не существует

А раз нет объекта как такового, то что будет регистрироваться

Право собственности на долю в общем имуществе следует основному праву на помещение и не может быть самостоятельным.

01.12.2005 года ВЫ уже пишите

Даже если собственники снесут дом по своему решению от этого ЗУ не перестает быть их собственностью.

т.е. объекта нет, имеем часть общего имущества которое даже не можем зарегестрировать и в то же время даже если снесем дом, то ЗУ, подчеркиваю ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК по Вашим же словам не перестает быть их собственностью и они могут им распорядится? А статья «ХАРАКТЕРИСТИКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПРИ КАДАСТРОВОМ УЧЕТЕ И ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ»
Марианна Пискунова, старший научный сотрудник Российской правовой академии Министерства юстиции РФ.
конечно устарела, и т.д. кадастр не нужен, появилась новая форма земельного участка

часть общего имущества

, земельное долой

Может я что-то не допонимаю?? Пожалуста изложите Вашу позицию еще раз.

P.S. Про Крашенниникова.
В РГ была такая радужная статья (с ним естественно), что вот ЖК РФ это супер, отменил тысячи подзаконных бла-бла-бла

Через некоторое время, ну что бы ЖК заработал надо внести несколько изменений.

Еще через некоторое, что-бы ЖК стал действительно работать необходмо принять порядко 200 под. акт.
Если очень интересуют статьи могу по архивам пошукать.

Саш 02 Дек 2005

MaaH 02 Дек 2005

Iv+ 02 Дек 2005

Марианна Пискунова, старший научный сотрудник Российской правовой академии Министерства юстиции РФ.
конечно устарела, и т.д. кадастр не нужен, появилась новая форма земельного участка

Статья никаким образом не затрагивает проблемы ЗУ в МКД.
О том, что ЗУ является частью ОДС говорит ЖК РФ и 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» ч. 2 и 5 ст. 16, что здесь не понятно?
Т.е. не с момента регистрации, как установлено в ГК РФ, а с момента формирования ЗУ и проведения кадастрового учета (ч. 5 ст. 16).
Вот что значит, что право собственности возникает в силу закона, а не в результатет получения свидетельства о собственности.
Закон также запрещает ввод в эксплуатацию домов без установления границ и размеров ЗУ (ч. 6 ст. 16), т.е. фактически без проведения мероприятия по кадастровому учету.
В чем предмет спора то?

petroff 03 Дек 2005

1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищным кодексом Российской Федерации.
(в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ)

интересно, как кондоминиумы могут регулироваться ЖК, если вместе с его вводом кондоминиумы отменили?

R.Veabgut 03 Дек 2005

В чем предмет спора то?

Уважаемый Iv+
Спора ни какого нет. Обсуждается два вопроса.
1. Что является правоустанавливающим документом на земельный участок, на котором расположен МКД?
2. Является ли недвижимой вещью земельный участок, на котором расположен МКД?
Конечно от ответа на второй вопрос в какой-то мере зависит ответ на первый вопрос.

Можно согласиться с тем, что статья Марианны Пискуновой устарела, а можно и нет.
Я лично считаю (при глубоком уважении автора и его знаний в области регистрации прав), что статья во многих позициях ошибочна, и основана не на знании практики применения всей совокупности нормативных документов по вопросам кадастрового учета (знании изнутри), а на определенном прочтении отдельных документов в этой области (знании извне). Это отдельная и большая тема. Не стоит ее обсуждать здесь.

Но Марианна Пискунова в своей статье достаточно четко утверждает, что любой земельный участок, учтенный в ГЗК, является недвижимой вещью. Разделяю эту точку зрения.

Вы же утверждаете, что «ЗУ в перечне общего имущества не выделен и не имеет какого-либо особого статуса, а является одним из составных элементов комплекса общего имущества МКЖД.
Самостоятельного объекта части общего имущества не существует . «

Из этого утверждения можно понять, что земельный участок, «. на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества . » не является самостоятельной недвижимой вещью, а входит в состав иной недвижимой вещи. Не понял только какой вещи? Что такое комплекс общего имущества и является ли он недвижимой вещью?
Стал искать и увидел Ваше утверждение что «. ЗУ является частью ОДС ..» (понимаю ОДС как «общая долевая собственность«) Вы действительно утверждаете что участок является частью права?
Думаю, что нет.

Вероятно правильнее было сказать (и это действительно вытекает или, если хотите, об этом прямо говорится в ЖК и вводном законе), что ЗУ является имуществом (недвижимой вещью), которая является ОДС собственников помещений. Но при этом есть и иное имущество (недвижимые вещи), которое являются ОДС этих же лиц.

Приобретение лицом (или группой лиц) в собственность нескольких недвижимых вещей позволяет сказать — все они (вещи) являются собственностью этого лица или ОДС определенных лиц. Но это не означает превращение этих вещей в одну.

Могут ли объединяться несколько вещей в одну? Да, несколько индивидуально определенных недвижимых вещей могут объединяться в одну.

Могут ли объединяться в одну вещь ЗУ и иной объект недвижимости, связанный с этим участком (обратите внимание, я не указал на характер связи — непосредственная или опосредованная), с образованием новой недвижимой вещи. Думаю, что нет. Нет сегодня.

На сегодня такое объединение предусмотрено среди вещей только одного вида. Законодатель на сегодня только указал на зависимость судьбы некоторых вещей одного вида от судьбы вещей другого вида (при этом постоянно делая исключениия из этой зависимости), но не предусмотрел объединение их в одну вещь, не определил порядок их учета. На сегодня это нсколько напоминает торговлю «с нагрузкой» советского периода.

Будет ли это в будущем. Введение постоянно развивающегося института зависимости судьбы одних вещей от судьбы других позволяет судить, что вероятность этого очень велика. Но это определит будущий закон «О формировании и кадастровом учете недвижимого имущества» (рабочее название).

Можно ли приватизировать землю под нежилым помещением

Заявление необходимо зарегистрировать в отделе по работе с обращениями граждан муниципального органа власти. Здесь можно скачать образец заявления на приватизацию придомовой территории. Последствия приватизации Собственники, оформившие право на придомовую территорию, могут распоряжаться участком в соответствии с законом, но пользование не является бесплатным, а подлежит налогообложению. Налог Налог на придомовую территорию рассчитывается на основании статьи 388 Налогового кодекса РФ (НК) и других нормативных актов. Для определения базы налогообложения в соответствие со статьей 360 НК РФ определяется кадастровая цена земли на основе рыночных данных. Расчет осуществляется путем умножения ставки земельного налога (ЗН) на кадастровую стоимость (КС) и на коэффициент установленный местными властями.

Приватизация земельного участка под нежилым зданием.

При аренде нежилого объекта арендодатель может иметь право собственности за часть земли или быть ее арендодателем на весь срок действия договора, даже при отсутствии в документе такого пункта. Приобретая помещение, покупатель получает и право на землю, если нет установленных законом препятствий, и бывший хозяин владел ею (ст. 552 ГК РФ). В ином случае новый собственник вправе использовать участок на тех же условиях, что и продавец.

Приватизация муниципальной земли под коммерческое помещение

МКД) и придомовой территории регламентируется Жилищным Кодексом (ЖК) Российской Федерации, вступившим в силу 1 марта 2005 года, а разъяснение на несоответствия норм ЖК и ГК устранены Обзором Верховного Суда РФ, опубликованным 29 апреля 2014 года. В 2018 году стало проще вводить в гражданский оборот придомовые территории, стоимость которых повышает интерес к квартирам, как к объекту инвестиций. Основными предпосылками, результатом которых стала приватизация придомовой территории многоквартирного дома, являются:

  • проблемы содержания, благоустройства и ремонта участка;
  • часто возникающие спорные ситуации, связанные с использованием земли различными организациями под устройство объектов коммерческого назначения.

Площадь и состав Статьей 36 ЖК РФ определено, что земельный участок является частью имущества МКД.

Плюсы и минусы приватизации придомовой территории многоквартирного дома

К плюсам можно отнести:

  • законодательно определенное право на бесплатную приватизацию;
  • невозможность застройки и использования придомовой территории без разрешения владельцев;
  • возможность получения доходов от сдачи в аренду части земельного участка;
  • повышение оценочной стоимости недвижимого имущества.

К отрицательным результатам приватизации относится:

  • налогообложение приватизированного земельного участка;
  • проведение ремонтных работ и благоустройство территории проводится за счет собственников земли;
  • участок можно использовать только для размещения гаражей инвалидов и лиц, имеющих статус участника ВОВ, детских площадок и спортивных сооружений открытого типа.

Расходы на содержание земли в количественном выражении распределяются соразмерно долям, которые определяются пропорционально площади квартиры.

Особенности приватизации нежилых помещений

Правовед.RU 672 юриста сейчас на сайте

Доброго времени суток!Купил в 2016 году долю в магазине 1/2 после развода супругов по сути (35м2) отдельный магазин с газовым отоплением , центральной канализацией ,светом,строение узаконено в собственности.Земля муниципальная в аренде.Могу ли приватизировать землю?ориентир стоимости. Свернуть Виктория Дымова Сотрудник поддержки Правовед.ru Похожие вопросы уже рассматривались, попробуйте посмотреть здесь:

  • Покупка коммерческой недвижимости на муниципальной земле
  • При покупке коммерческого помещения не оформили землю, прошло 4 года
Это интересно:  Взыскание с прежней управляющей компании неизрасходованных средств на ремонт дома как неосновательное обогащение. Судебная практика

Ответы юристов (1)

  • Все услуги юристов в Москве Приватизация Москва от 10000 руб. Раздел совместно нажитого имущества Москва от 15000 руб.

Приватизация здания без земли невозможна

  • домовым комитетом;
  • управляющими компаниями;
  • другими специализированными организациями в рамках полномочий делегированных им владельцами и в соответствие с действующим законодательством.

Варианты использования земли Приватизированный земельный участок владельцы могут использовать в следующих целях:

  • обустройство детских, игровых или спортивных площадок, зон отдыха и других мест, направленных на устройство досуга жильцов;
  • установка гаражей ветеранам ВОВ и инвалидам;
  • озеленение, устройство ограждений, пешеходных дорожек и тротуаров;
  • обустройство парковок автотранспорта;
  • сдача в аренду под размещение платных автостоянок, рекламных конструкций, антенн мобильной связи и тому подобных объектов.

При размещении объекта на своей территории владельцы обязаны учитывать права граждан проживающих в соседних домах.

Приватизация земли под нежилым помещением

Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). В силу ст. 544 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны содержаться данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на земельном участке. Земельные участки, на которых находятся объекты недвижимости, подлежат отчуждению в порядке, установленном Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ.

Можно ли приватизировать землю под нежилым помещением

Шаг 5 В течение двух месяцев выдается постановление о передаче недвижимости в собственность. Шаг 6 Следует обратиться в Федеральное управление государственной регистрации. Здесь оформляется заявление, предъявляются постановление, выписки из кадастра, квитанция или соглашение на рассрочку и копии перечисленных бумаг. Шаг 7 Права на нежилой объект зарегистрируют в течение 30 дней. Шаг 8 Если гражданин не арендует помещение, он вправе приобрести его, поучаствовав в аукционе. Для этого подается заявка и оплачивается 10% стоимости объекта.
В случае выигрыша права на покупку, уплаченный взнос включается в аукционную стоимость. При проигрыше сумма возвращается. Шаг 9 Дальнейшие действие те же, что и при аренде. Отличие состоит в том, что гражданин не может воспользоваться рассрочкой.
Он должен выплатить всю сумму сразу.

Следует отметить, что ситуация, когда здание находится в собственности частного лица, а земельный участок под ним имеет какие-либо ограничения является достаточно редкой. По общему правилу если участок зарезервирован под государственные или муниципальные нужды, то строительство на нем невозможно. На практике в Москве в отношении участков с вышеуказанными ограничениями заключаются договора краткосрочной аренды, которые по окончании срока могут быть не продлены.

В ЗК РФ (ст. 49) существуют положения, в соответствии с которыми любой участок, в том числе и расположенный под зданием, может быть в исключительных случаях изъят для государственных или муниципальных нужд путем его выкупа.
Следует учесть, что случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность (или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора) — п. 3 ст. 36 ЗК РФ. 3. Как определяются размеры выкупаемых участков? Это жесткое ограничение периметром здания или возможно приобретение в собственность больших площадей? В действующем законодательстве вопрос о размере выкупаемых под зданиями участков четко не определен. Если следовать букве закона, то из п. 1 ст. 36 ЗК РФ можно сделать вывод, что собственник здания имеет исключительное право на выкуп земли, расположенной только под зданием, т.е.
в рамках его периметра («пятна застройки»). Вместе с тем, в п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 1 ст.
Сделка по отчуждению здания, находящегося в муниципальной собственности, без земельного участка под ним ничтожна из-за ее несоответствия действующему законодательству (постановление Президиума ВАС РФ от 23.03.2010 № 14831/09). В суд обратился предприниматель с иском к районной администрации о признании недействительным договора купли-продажи здания магазина. В ходе судебных разбирательств установлено, что предприниматель является победителем аукциона по продаже муниципального имущества, в связи с чем между ним и районной администрацией заключен договор купли-продажи здания магазина.

В договоре ничего не сказано о передаче покупателю земельного участка под зданием. Участок, на котором расположено здание магазина, принадлежит предпринимателю на праве долгосрочной аренды. Однако площадь участка, указанная в договоре аренды, меньше площади приобретенного здания.

Управление федеральной регистрационной службы в регистрации перехода права собственности на здание к покупателю отказало. Причина: нарушение при совершении сделки законодательства, регулирующего совместный порядок продажи здания и земельного участка под ним, принадлежащих одному лицу. Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал, апелляционная инстанция посчитала права предпринимателя нарушенными, а кассация заняла сторону властей.

Спор дошел до надзора. Высшие арбитры, проверив материалы дела, пришли к следующим выводам. В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения (п.

Кому принадлежит земля под многоквартирным домом?

Согласно части 5 статьи 16 Федерального закона Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»:

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Если земельный участок уже сформирован (есть кадастровый номер), то он УЖЕ принадлежит собственникам помещений МКД и законом не предусмотрено совершение каких-либо дополнительных действий по «межеванию», «приватизации», «регистрации» земельного участка.

В настоящее время приобретение жилья автоматически делает покупателя совладельцем земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом — разумеется, если застройщик не допустил нарушений законодательства в ходе строительства.

Как указано в части 5 статьи 16 Федерального закона Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»:

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Если земельный участок уже сформирован (есть кадастровый номер), то он УЖЕ принадлежит собственникам помещений МКД и законом не предусмотрено совершение каких-либо дополнительных действий по «межеванию», «приватизации», «регистрации» земельного участка.

Если на земельном участке расположены несколько МКД и собcтвеники собственники помещений одного или всех домов могут провести межевание, т.е. разделить один общий земельный участок на несколько по количеству МКД.

Если собственникам помещений МКД совcем уж нечем занятmся, они могут даже зарегистрировать право собственности на земельный участок в ЕГРП:

В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. При этом свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается.

Министерством юстиции Российской Федерации, письмом от 21 апреля 2006 года № 04/3201-ЕЗ, были даны разъяснения, согласно которым если права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента их государственной регистрации (пункт 2 статьи 8 и статья 223 Гражданского кодекса РФ), то государственная регистрация этих прав носит правообразующий характер, а в случае, когда право на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает в соответствии с федеральным законом не с момента государственной регистрации (п. 5 ст. 16 Федерального закона № 189-ФЗ), государственная регистрация носит правоподтверждающий характер.

Таким образом, жилищное законодательство устанавливает возникновение права на общее имущество многоквартирного дома, включая земельный участок, вне зависимости от наличия государственной регистрации права долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.

Таким образом, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на которой расположены такие дома, в соответствии со статьей 16 Закона N 189-ФЗ возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. При этом государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок.

При регистрации права собcтвенности на земельный участок в ЕГРП в подразделе № 3-3 будут указаны все собственники квартир, которые проживают в МКД расположенном на этом земельном участке, но при этом они не могут выделить «свой» участок из общей долевой собственности, то есть на него возникнет собственность с ограничением совместного сервитута. Кроме того, для проведения такого мероприятия требуется личное участие 100% собственников помещений МКД.

Зачастую желание собcтвенников помещений МКД зарегистрировать свое право собственности на земельный участок обьясняется незнанием законов, а именно:

Что, согласно статьи 273 Гражданского кодекса РФ, “при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования”.

Это интересно:  Как закрыть карту Альфа-Банка: дебетовую, зарплатную

И самое главное – в Жилищном кодексе РФ четко указано, что земля под многоквартирным домом – это коллективная собственность жильцов.

Статья 36 ЖК РФ. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме:

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Поскольку земельный участок под домом является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном жилом доме с момента возникновения у них права собственности на такие помещения, то право собственности на земельный участок под МКД юридически связан с правом собственности на помещения в этом доме и следует его судьбе. Приобрести помещение в МКД можно только с долей земельного участка. И продать – только с долей. (ст. 38 ЖК РФ).

Так что при приобретении дольщиками в собственность квартир переход права собственности на земельный участок происходит автоматически, в силу закона.

Поэтому дополнительно подтверждать свое право на земельный участок путем его регистрации в ЕГРП нет ни какой необходимости.

Для поиска кадастрового номера земельного участка можно воспользоваться публичной кадастровой картой России

Если после прочтения статьи у Вас осталось непреодолимое желание зарегистрировать право на общедолевую собственность в росреестре, то Вам следует предпринять следующие шаги:

Согласно п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, п. 2 ст. 36 Земельного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен дом. Участок признается неделимым. Доля собственника в праве общей собственности на имущество пропорциональна размеру общей площади принадлежащему ему помещения и не может быть выделена в натуре.

На основании решения общего собрания собственников любое уполномоченное собранием лицо (заявитель) вправе обратиться в органы государственной власти с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (ст. 16 федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются на основании проектов межевания. С момента проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и иные входящие в состав дома объекты недвижимого имущества бесплатно переходит в общую долевую собственность.

Требования к нежилым помещениям в многоквартирном доме: как приобретается земля под коммерческую недвижимость

Проблемы распоряжения общим имуществом касаются, прежде всего, подвальных помещений, отчуждаемых застройщиком. Для придания совершаемым сделкам видимости законности, застройщик частенько выделяет соответствующие части подвалов в самостоятельные помещения и регистрирует их в этом качестве при сдаче дома в эксплуатацию, создавая условия для последующей регистрации права собственности на них. При этом следует помнить, что согласно Закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством существования права и не подменяет основания его возникновения, поэтому при установлении порочности оснований, регистрация не может быть сохранена.

В этих условиях товариществу собственников жилья важно доказать, что спорные помещения являются частью общего имущества дома и поэтому изначально принадлежат домовладельцам на праве общей долевой собственности. Следовательно, такие помещения не могли являться самостоятельным предметом сделок по их отчуждению и принадлежать на праве собственности отдельным субъектам, поэтому совершенные в отношении этих помещений сделки нельзя назвать законными.

При решении вопроса об оспаривании подобных сделок важно определить, действительно ли отчуждение этих помещений не делает невозможным эксплуатацию жилых помещений (квартир), а, следовательно, могут ли они быть отнесены к общему имуществу кондоминиума. Если такие помещения изолированы и не затрагивают общих коммуникаций, то в иске будет отказано.

Содержание и ремонт общего имущества

Трудности также могут возникнуть и при взыскании сумм на содержание и капитальный ремонт общего имущества. В этом случае судебная практика нередко идет по пути взыскания с собственников нежилых помещений сумм неосновательного обогащения, обращая внимание на правильность определения их доли в общем имуществе и соблюдение порядка установления тарифов. Вообще, такие вопросы должны решаться на основе договоров с собственниками, но их заключение как раз и составляет основную трудность. В частности, предметом разногласий становятся:

  • сроки внесения платежей;
  • размер платежей;
  • перечень услуг, оказываемых ТСЖ в рамках оплаты за содержание и ремонт общего имущества;
  • сама плата за содержание и ремонт общего имущества.

Вопрос о размере платежей имеет несколько нюансов, обусловленных очевидным конфликтом интересов: в то время как ТСЖ стремится получить максимальный доход, собственник заинтересован в сокращении расходов. Казалось бы, все просто: собственник обязан оплачивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в размере, пропорциональном его доле в праве общей собственности на общее имущество в таком доме (п.2 ст.39 ЖК РФ). Состав общего имущества определен ст. 36 ЖК РФ и кроме прочего включает в себя межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры: все это, как правило, и становится камнем преткновения при заключении договоров. Практика их заключения показывает, что чаще всего производится изъятие из тарифа на содержание общего имущества, устанавливаемого для нежилых помещений, расходов на оплату труда уборщицы и эксплуатацию лифтового оборудования. Собственники при этом используют в качестве аргумента отсутствие доступа в подъезды.

Впрочем, решения бывают и противоположными, например, увеличение тарифа исходя из разницы в высоте жилых и нежилых помещений. Но это все-таки относится к исключению из правил, хотя применительно к расчету потребления тепла в отопительный период подобный подход вполне оправдан. Для собственников жилых помещений при наличии общего прибора учета тепла это довольно выгодно, учитывая, что счета выставляются непосредственно ТСЖ. Но это не касается случаев, когда собственниками нежилых помещений произведен расчет потребления тепла. А вот с водоснабжением при наличии все того же прибора учета, дело обстоит сложнее.

Счета за водоснабжение выставляются для ТСЖ, но ему запрещено выставлять счета собственникам нежилых помещений и принимать платежи со ссылкой на то, что последние должны иметь отдельные договоры на водоснабжение. Но реального стимула понуждать собственников к этому у водоснабжающих организаций нет, поскольку реальный плательщик уже имеется. У ТСЖ, несущего из-за этого реальные убытки, нет каких-либо серьезных полномочий, чтобы обязать собственников заключить договор. В этом случае можно лишь поставить вопрос о неосновательном обогащении. В то же время, это потребует определенных судебных издержек, но не послужит гарантией защиты нарушенных прав на будущее.

Говоря о перечне услуг, предоставляемых ТСЖ в рамках договора о содержании и ремонте общего имущества в жилом доме, стоит отметить, что некоторые из них согласовать довольно сложно при большом количестве нежилых помещений. Даже вопрос уборки территории может стать неподъемным. Так, если часть собственников принимает решение о самостоятельном проведении соответствующих работ, то из выставляемого им тарифа необходимо будет исключить соответствующие платежи. Но это приведет к проблеме разграничения территории для уборки, что особенно трудно будет сделать, если позиции собственников нежилых помещений на первом и цокольных этажах расходятся. Получается, что выполняя обязательства перед собственником помещения первого этажа, ТСЖ должно обеспечить уборку на прилегающей территории, при этом не получив ничего от собственника помещения на цокольном этаже.

К сложной ситуации также может привести требование органов местного самоуправления для юридических лиц и иных хозяйствующих субъектов, осуществляющих свою деятельность на территории города, организовывать сбор мусора и ТБО, их вывоз и утилизацию на санкционированной городской свалке. Если в жилом доме находится несколько десятков нежилых помещений, то вся прилегающая территория может превратиться в огромную контейнерную площадку для мусора. При этом контролирующие органы не всегда адекватно воспринимают эту ситуацию и считают неправомерным включение в договор с ТСЖ пункта о принятии на себя последним обязательств по вывозу и захоронению мусора.

Вопрос о перечне услуг, оказываемых ТСЖ в рамках оплаты за содержание и ремонт общего имущества, может затрагивать и расходы на ремонт. Некоторые собственники при этом ошибочно полагают, что соответствующие платежи включают и работы по содержанию и ремонту внутренних сетей (это в основном касается встроенно-пристроенных помещений). Только так можно объяснить их попытки обосновать снижение размера платежей со ссылкой на то, что необходимые работы будут производиться ими самостоятельно. Хотя очевидно, что у работников той или иной организации нет и не может быть свободного доступа к общим инженерным коммуникациям, механическому, электрическому, санитарно-техническому и иному оборудованию. А некоторые собственники вообще отказываются платить за содержание и ремонт общего имущества, требуя признания права собственности на часть наружных электрических и водопроводных сетей и канализации (которые, конечно же, не могут быть удовлетворены). Выход здесь может быть один – заключение договора через суд.

Как мы видим, использование коммерческой недвижимости в жилом доме может быть сопряжено с рядом трудностей, порождаемых как пробелами в законодательстве, так и неверным толкованием соответствующих правовых норм. Поэтому единственным способом урегулирования возникающих разногласий нередко остается судебное разбирательство, что довольно обременительно для ТСЖ. И здесь напрашивается только один вывод – закон прежде всего должен стоять на страже интересов собственников жилых помещений и более жестко регламентировать условия эксплуатации коммерческой недвижимости.

Статья написана по материалам сайтов: www.garant.ru, forum.yurclub.ru, buh-nds.ru, www.ngs123.ru, 37re.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector