+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Текущий ремонт многоквартирного дома: регламент реконструкции жилого помещения, общего имущества собственников, планирование объема работ, назначение комплекса услуг

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Текущий ремонт жилого дома включает комплекс строительных и организационно-технических мероприятий для устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем дома для поддержания эксплуатационных показателей (разд. 2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170).

Принятие решения о проведении текущего ремонта

Текущий ремонт общего имущества в многоквартирном жилом доме проводится на основании решения общего собрания собственников помещений, принимаемого большинством голосов от общего числа голосов, участвующих в собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Решение о наделении совета многоквартирного дома полномочиями принимать решения о текущем ремонте принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений (п. п. 4.1, 4.2 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; п. 18 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).

Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (п. 17 Правил N 491).

Обеспечение проведения текущего ремонта

Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по ремонту с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом (п. 12 Правил N 491).

Надлежащее содержание общего имущества, в том числе осуществление текущего ремонта, в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается (пп. «з» п. 11, п. 16 Правил N 491):

а) собственниками помещений:

  • путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией;
  • путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом);

б) ТСЖ, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом):

  • путем членства собственников помещений в указанных организациях;
  • путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями;

в) застройщиком (лицом, обеспечивающим строительство многоквартирного дома) — в отношении помещений в этом доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию:

  • самостоятельно (без заключения договора управления таким домом с управляющей организацией);
  • путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией;

г) лицом, принявшим от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в этом доме по передаточному акту или иному документу о передаче, путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, отобранной органом местного самоуправления по результатам открытого конкурса.

ТСЖ, жилищные, жилищно-строительные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы могут выполнять работы по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, которые выполняют соответствующие виды работ (ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ).

Если был заключен договор с управляющей организацией, то в договоре управления в том числе должен содержаться перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также порядок внесения такой платы (ч. 2, 3 ст. 162 ЖК РФ).

При этом управляющая организация, товарищество или кооператив должны обеспечивать нормативно установленные требования по содержанию и обслуживанию жилого фонда (ч. 2.2, 2.3 ст. 161 ЖК РФ).

Примечание. Состав общего имущества приведен в Правилах N 491.

Оплата расходов на текущий ремонт

Плата за текущий ремонт включается в состав платы за содержание жилого помещения (ст. 154 ЖК РФ). При этом собственники помещений несут расходы на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения (ч. 1, 2, 3 ст. 39 ЖК РФ; п. 28 Правил N 491):

а) платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме — в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;

б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами ТСЖ, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание жилого помещения в соответствии с договорами, заключенными с указанными организациями (ч. 5, 6 ст. 155 ЖК РФ).

Устранение местных деформаций, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмостков и входов в подвалы.

2. Стены и фасады

Герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов.

Частичная смена отдельных элементов; заделка швов и трещин; укрепление и окраска.

Усиление элементов деревянной стропильной системы, антисептирование и антиперирование; устранение неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель, замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции.

5. Оконные и дверные заполнения

Смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и заполнений.

6. Межквартирные перегородки

Усиление, смена, заделка отдельных участков.

7. Лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей

Восстановление или замена отдельных участков и элементов.

Замена, восстановление отдельных участков.

Работы по устранению неисправностей.

10. Внутренняя отделка

Восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещениях, в других общедомовых вспомогательных помещениях и служебных квартирах.

11. Центральное отопление

Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем центрального отопления, включая домовые котельные.

12. Водопровод и канализация, горячее водоснабжение

Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабжения, включая насосные установки в жилых зданиях.

13. Электроснабжение и электротехнические устройства

Установка, замена и восстановление работоспособности электроснабжения здания, за исключением внутриквартирных устройств и приборов, кроме электроплит.

Замена и восстановление работоспособности внутридомовой системы вентиляции, включая собственно вентиляторы и их электроприводы.

Восстановление работоспособности вентиляционных и промывочных устройств, крышек мусороприемных клапанов и шиберных устройств ( Перечень работ, относящихся к текущему ремонту, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170).

Подписание акта выполненных работ

В случае привлечения сторонних лиц для осуществления текущего ремонта после окончания проведения работ лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке работ по текущему ремонту, подписывает акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме (п. 9 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290; Приказ Минстроя России от 26.10.2015 N 761/пр).

Как проводится капитальный ремонт жилых домов? >>>

Какие есть способы управления многоквартирным домом? >>>

Содержание

Управление, содержание и ремонт общего имущества

Одна из важнейших задач совета дома – подготовить предложения собственникам помещений по условиям договора управления многоквартирным домом, а это, прежде, всего, предложения по перечню услуг и работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества, который собственники помещений заказывают управляющей организации. А затем – предложение по размеру платы собственников помещений, обеспечивающей выполнение этих услуг и работ.

До сих пор в большинстве случаев собственники помещения сами не определяли перечень услуг и работ для надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (Под надлежащим содержанием общего имущества понимается обеспечение соблюдения требований к надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасности жизни и здоровья граждан, имущества физических и других лиц, постоянной готовности инженерных коммуникаций, приборов и оборудования к поставке коммунальных ресурсов (см. ч. 1.1 ст. 161 Жилищного кодекса)), они принимали тот перечень, который предлагала управляющая организация в проекте договора управления многоквартирным домом. Совет МКД может самостоятельно подготовить перечень необходимых услуг и работ по содержанию и ремонту дома как предложение для собственников помещений и управляющей организации.

Что нужно сделать, чтобы определить, какие услуги и работы нужны для надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме? Рекомендуется последовательно выполнить следующие действия:
Шаг 1. Убедиться, что есть все необходимые сведения об общем имуществе в многоквартирном доме (состав общего имущества с необходимыми качественными и количественными характеристиками), если сведений нет или недостаточно, получить (собрать) их.
Шаг 2. Провести осмотр всех частей общего имущества для того, чтобы оценить их состояние.
Шаг 3. Для каждой части общего имущества составить список необходимых работ (услуг) для поддержания в надлежащем техническом и (или) санитарном состоянии.

Необходимые сведения об общем имуществе в многоквартирном доме

Собственникам помещений в многоквартирном доме необходимо знать, из чего состоит принадлежащее им общее имущество, чтобы они могли обеспечить его надлежащее содержание.

В соответствии с законодательством состав общего имущества в доме в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества определяют собственники помещений. Органы государственной власти также могут определять состав общего имущества в доме, но в целях осуществления контроля за содержанием общего имущества, а органы местного самоуправления – в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации[1], если собственники самостоятельно не выбрали способ управления своим домом. Поэтому при описании общего имущества собственники помещений – главные.

Возможно, состав общего имущества уже известен, потому что кто-то уже его описал, и это описание включено в договор управления многоквартирным домом (без указания состава общего имущества, в отношении которого осуществляет управление управляющая организация, договор управления считается недействительным[2]). В этом случае совету МКД имеет смысл проверить правильность и полноту описания общего имущества (провести своего рода инвентаризацию) и при необходимости внести дополнения или изменения. Если такого описания нет, то надо его сделать. В этой работе совету дома может помочь кто-то из собственников помещений, имеющих строительное или другое инженерно-техническое образование. Добросовестная управляющая организация также не откажет совету дома в помощи.

Для описания состава (или инвентаризации) общего имущества необходимо провести осмотр многоквартирного дома и внести название каждой части (элемента) общего имущества, выявленного при осмотре, в заранее подготовленную форму. Пример формы для описания общего имущества приведен в таблице.

Таблица. Примерная форма для описания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме

Это интересно:  Как разблокировать сим карту Йота

При заполнении формы с описанием общего имущества рекомендуется группировать отдельные элементы общего имущества следующим образом:

  1. Помещения общего пользования
  2. Кровля (крыша)
  3. Ограждающие несущие конструкции
  4. Ограждающие ненесущие конструкции
  5. Внутридомовая система холодного водоснабжения
  6. Внутридомовая система горячего водоснабжения
  7. Внутридомовая система отопления
  8. Внутридомовая система электроснабжения
  9. Внутридомовая система газоснабжения
  10. Механическое, электрическое санитарно-техническое и иное оборудование
  11. Земельный участок с элементами озеленения и благоустройства
  12. Объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома, расположенные на земельном участке

При определении состава общего имущества в конкретном многоквартирном доме необходимо руководствоваться статьей 36 Жилищного кодекса и Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (пункты 2, 5, 6 и 7). Если возникают какие-то сомнения, можно руководствоваться отличительным признаком общего имущества: общее имущество предназначено для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме.

При описании общего имущества необходимо установить также границы, разделяющие общее имущество собственников помещений, и имущество, принадлежащее отдельным собственникам (являющееся принадлежностью квартир), а также границы между общим имуществом и имуществом других лиц (муниципального образования, если речь идет о земельном участке, имуществом коммунальных организаций – инженерным сетям). Внешние границы сетей электро-, газо- тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, устанавливаются в соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, если иное не установлено законодательством Российской Федерации[3]. Границы и размер земельного участка, входящего в состав общего имущества, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и указываются в кадастровом плане земельного участка.

При определении состава общего имущества целесообразно одновременно указывать качественные характеристики каждой части общего имущества (например, наружные стеновые конструкции – панельные или кирпичные, трубы – стальные, чугунные или пластиковые и т.д.), а также технические и количественные характеристики. Среди количественных характеристик особенно важны те, которые будут определять объем выполняемых работ по содержанию той или иной части общего имущества.

Например, если говорить об обслуживании системы холодного водоснабжения, надо знать протяженность труб в подвале, а при ремонте еще и диаметр. При планировании санитарного содержания подъездов, необходимы сведения об общей площади лестничных площадок и маршей, площади окрашенных стен, которые будут мыться или краситься. Для многих частей общего имущества качественные и количественные характеристики указаны в проектной или другой технической документации на многоквартирный дом и могут выписаны оттуда. Эта документация находится у управляющей организации. Совет дома может знакомиться с содержанием технической документации и иными документами, связанными с управлением многоквартирным домом, в порядке, установленном договором управления многоквартирным домом.

Детальное описание общего имущества с указанием качественных и количественных характеристик – очень большая работа. Если нет возможности выполнить ее в полном объеме, имеет смысл в первую очередь отписать и охарактеризовать те части общего имущества, для которых работы по содержанию выполняются всегда. Например, санитарное содержание подъездов, техническое обслуживание внутридомовых инженерных систем – это не только обычные, но и обязательные работы, поэтому количественные характеристики этих элементов общего имущества необходимы для формирования заказа управляющей организации. А обслуживание стеновых конструкций в общем случае заключается просто в их осмотре, чтобы убедиться, что нет трещин, выпучиваний, отклонения от вертикали. Для такой услуги количественные характеристики осматриваемых конструкций не особенно важны. Их можно определить и внести в описание позже, например, когда появится потребность в определении количества материалов для ремонта, объема работ.

Кроме состава и количественных характеристик частей общего имущества для планирования перечня необходимых работ по его содержанию обязательно необходима информация о фактическом состоянии всех элементов общего имущества: соответствует ли оно обязательным требованиям надежности и безопасности, нуждается ли элемент общего имущества только в поддержании существующего хорошего состояния (то есть в профилактическом обслуживании) или необходим ремонт (текущий или капитальный) либо замена.

Осмотр общего имущества, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан, является неотъемлемой частью содержания общего имущества и согласно законодательству при способе управления домом «управление управляющей организацией» является обязанностью управляющей организации[4]. Проведение осмотра общего имущества для оценки соответствия его состояния требованиям законодательства должно включаться в перечень услуг и работ, выполняемых управляющей организацией по договору управления многоквартирным домом. Если эта услуга управляющей организации указана в договоре управления, совет МКД вправе запросить у управляющей организации акт осмотра всех элементов общего имущества. Кроме того совету дома имеет смысл осуществить проверку соответствия сведений, которые указаны в акте осмотра общего имущества, действительному положению дел. В случае если управляющая организация не предоставила акт осмотра дома, совет МКД может провести оценку состояния общего имущества самостоятельно. Для этой задачи может быть специально создана техническая комиссия собственников жилья.

Оценку состояния общего имущества можно делать одновременно с его описанием или как специальное мероприятие для подготовки предложения по перечню услуг и работ по содержанию и ремонту. По результатам осмотра и оценки составляется акт о техническом состоянии общего имущества. В акте для каждого элемента общего имущества указывается характеристика состояния (например, хорошее, удовлетворительное, неудовлетворительное), описываются выявленные повреждения, дефекты (если есть возможность, с количественными показателями повреждений, необходимых ремонтов), делается вывод (соответствует или не соответствует требованиям законодательства, нуждается или нет в ремонте, замене).

В отношении требований законодательства к состоянию общего имущества совету дома необходимо иметь в виду, что эти требования устанавливаются, прежде всего, для обеспечения надежности и безопасности многоквартирного дома, в том числе безопасности для жизни и здоровья граждан, имущества физических и юридических лиц, государственного и муниципального имущества. В соответствии с Федеральным законом от 27.12.2002 г № 184-ФЗ «О техническом регулировании» обязательные для применения и исполнения требования к объектам технического регулирования (в том числе зданиям, строениям и сооружениям или к процессам их эксплуатации) устанавливаются техническими регламентами, которые принимаются федеральными законами или постановлениями Правительства Российской Федерации. Федеральные органы исполнительной власти вправе издавать в сфере технического регулирования акты только рекомендательного характера. Со дня вступления в силу указанного Федерального закона и до вступления в силу соответствующих технических регламентов требования, установленные нормативными документами федеральных органов исполнительной власти, подлежат обязательному исполнению только в части, соответствующей целям:

  • защиты жизни или здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества;
  • охраны окружающей среды, жизни или здоровья животных и растений;
  • предупреждения действий, вводящих в заблуждение приобретателей[5].

В соответствии с законом о техническом регулировании принят Федеральный закон от 30.12.2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Согласно данному закону требования к многоквартирному дому в период его эксплуатации заключаются в следующем[6]:

  1. Безопасность здания в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания.
  2. Параметры и другие характеристики строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения в процессе эксплуатации здания должны соответствовать требованиям проектной документации.
  3. Эксплуатация зданий должна быть организована таким образом, чтобы обеспечивалось соответствие зданий требованиям энергетической эффективности зданий и требованиям оснащенности зданий приборами учета используемых энергетических ресурсов в течение всего срока эксплуатации зданий.

В соответствии с Федеральным законом № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» Правительство РФ утвердило перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований данного Федерального закона[7]. Кроме уже указанных федеральных законов обязательные требования к многоквартирному дому установлены следующими федеральными законами:

  • № 261-ФЗ от 23.11.2009 г. «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;
  • № 123-ФЗ от 22.07.2008 г. «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»;
  • № 52-ФЗ от 30.03.1999 г. «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»;
  • № 7-ФЗ от 10.01.2002 г. «Об охране окружающей среды».

Помочь применить данные федеральные законы к конкретному многоквартирному дому совету МКД могут специалисты. Но на первом этапе можно руководствоваться простым правилом: безопасным состоянием элементов общего имущества считается такое, при котором нет недопустимого риска, связанного с причинением вреда жизни или здоровью граждан, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде[8] (отсутствуют повреждения, часть общего имущества исправна, функционирует так, как это предусмотрено технической документацией).

Детальное описание общего имущества с качественными и количественными характеристиками, а также оценка фактического состояния всех элементов общего имущества – основа для планирования необходимых услуг и работ по содержанию и ремонту.

[1] Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491), п. 41

[2] В соответствии с часть 3 статьи 162 Жилищного кодекса состав общего имущества – существенное условие договора управления, при отсутствии в договоре существенного условия, договор считается недействительным

[3] см. пункты 8 и 9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме

[4] см. п. 11 «а» и п. 13 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме

[5] см. ч.3 ст. 4 и ч.1 ст. 46 Федерального закона «О техническом регулировании»

[6] см. ст. 36 Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»

[7] Распоряжение Правительства РФ от 21 июня 2010 г. № 1047-р

[8] см. ст.2 Федерального закона от 27.12.2002 г № 184-ФЗ «О техническом регулировании»

Планирование перечня работ и услуг по содержанию общего имущества

После того как совет МКД получил необходимые сведения об общем имуществе можно приступать к составлению перечня всех работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего состоянии общего имущества.

Работы по содержанию общего имущества можно условно разделить на группы:

I. Техническое обслуживание (работы по поддержанию нормативных режимов и параметров конструкций, инженерных системы и др.)

II. Санитарное содержание (уборка и санитарно-гигиеническая очистка)

III. Текущий ремонт

IV. Капитальный ремонт (реконструкция)

V. Благоустройство (работы по обеспечению удобства и комфортности проживания)

Можно дополнительно выделить группу «Энергосберегающие мероприятия» или включить эти работы в группу «Капитальный ремонт (реконструкция)». Кроме того, существует особая группа услуг – услуги управления многоквартирным домом.

Для каких-то элементов общего имущества могут выполняться все виды работ (например, для земельного участка, подъездов дома), для других – работы только двух-трех типов (например, для внутридомовых инженерных систем не выполняются работы по санитарному содержанию и благоустройству). Кроме того, какие-то работы выполняются регулярно с разной периодичностью (несколько раз в неделю, один раз в месяц, два раза в год и т.д.), а какие-то только при необходимости – разовые работы (ремонты).

Это интересно:  Срок зачисления денег на карту Сбербанка

Для начала совету дома рекомендуется составить полный перечень возможных работ для каждой части общего имущества. Для этого можно использовать форму, приведенную в таблице ниже. В нее нужно внести названия элементов общего имущества из уже имеющегося описания состава общего имущества в доме, а затем для каждого элемента – необходимые виды работ по техническому обслуживанию, санитарному содержанию, ремонту (основываясь на результатах проведенной оценки состояния общего имущества), а также желательные виды работ по благоустройству, повышению энергоэффективности дома.

Таблица. Примерная форма для перечня работ по содержанию общего имущества

Текущий ремонт многоквартирного дома: регламент реконструкции жилого помещения, общего имущества собственников, планирование объема работ, назначение комплекса услуг

Открытая общественная правовая информационная система

Задать вопрос юристу

  • Главная ›
  • Полезная литература ›
  • Жилищно-коммунальное хозяйство, риэлторская деятельность ›
  • Коммунальные услуги — оказание ›
  • Текущий ремонт жилищного фонда

Текущий ремонт жилищного фонда

Текущий ремонт жилищного фонда

Жилищный фонд, согласно определению, содержащемуся в Жилищном кодексе Российской Федерации (далее – ЖК РФ), представляет собой совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. Наряду с регулированием отношений, касающихся учета жилищного фонда, управления многоквартирными домами и предоставления коммунальных услуг, пользования общим имуществом собственников помещений, жилищное законодательство регулирует отношения, связанные с содержанием и ремонтом жилых помещений.

В статье мы поведем речь о текущем ремонте жилищного фонда, кратко рассмотрим правила и требования, которые должны соблюдаться при проведении текущего ремонта, а также остановимся на вопросах налогообложения доходов и расходов, связанных с текущим ремонтом жилищного фонда.

Обратимся к Правилам и нормам эксплуатации жилищного фонда, утвержденным постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 года № 170 (далее – Правила № 170). Согласно разделу II названных правил текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей.

Организация и планирование текущего ремонта регулируется пунктом 2.3 Правил № 170, согласно которому текущий ремонт выполняется организациями по обслуживанию жилищного фонда подрядными организациями. Текущий ремонт инженерного оборудования жилых зданий, а именно, системы отопления и вентиляции, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения, газоснабжения, находящегося на техническом обслуживании специализированных эксплуатационных предприятий коммунального хозяйства, осуществляется силами этих предприятий.

Продолжительность ремонта определяется по нормам на каждый вид ремонтных работ конструкций и оборудования. Периодичность текущего ремонта следует принимать в пределах трех – пяти лет с учетом группы капитальности зданий, физического износа и местных условий.

Примерный перечень работ, относящихся к текущему ремонту, приведен в Приложении № 7 к Правилам № 170.

Следует отметить, что на каждое строение, включенное в годовой план текущего ремонта, разрабатывается опись ремонтных работ, которая согласовывается с собственником жилищного фонда, уполномоченным или руководителем организации по обслуживанию жилищного фонда. Текущий ремонт должен производиться без прекращения обслуживания здания, в том числе тепло-, водо-, энергообеспечения.

Говоря о текущем ремонте жилищного фонда, нельзя не обратить внимание на постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее – Правила № 491).

Согласно пункту 1 Правил № 491 состав общего имущества определяется, в частности, собственниками помещений в многоквартирном доме – в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества.

Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома, включает в себя, в том числе, текущий ремонт имущества, указанного в подпунктах «а» – «д» пункта 2 Правил № 491, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества (пункт 11 Правил № 491).

На основании названных выше подпунктов пункта 2 Правил № 491 в состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).

Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом (пункт 12 Правил № 491).

Пунктом 17 Правил № 491 определено, что собственники помещения обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

В состав работ не входят работы по текущему ремонту дверей в жилое или нежилое помещение, не являющееся помещением общего пользования, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих помещений, что установлено пунктом 19 Правил № 491.

Попутно отметим, что согласно Приказу Госкомархитектуры от 23 ноября 1988 года № 312 «Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» текущий ремонт жилых и подсобных помещений квартир должен выполняться нанимателями этих помещений за свой счет. Перечень работ по ремонту квартир, выполняемых нанимателями за свой счет, приведен в приложении № 8 к названному документу. Эти работы должны выполняться за счет средств эксплуатирующей организации, если они вызваны неисправностью элементов здания (кровли, инженерных систем и др.), техническое обслуживание и ремонт которых входят в ее обязанности.

Прежде чем перейти к рассмотрению вопросов налогообложения операций по текущему ремонту жилищного фонда, обратимся к ЖК РФ.

Как установлено пунктом 1 статьи 158 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге и Севастополе – органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) (пункт 4 статьи 158 ЖК РФ).

Как определено пунктом 2 статьи 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

– непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем шестнадцать;

– управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

– управление управляющей организацией.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества, несут ответственность перед собственниками за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами (пункт 2.1 статьи 161 ЖК РФ).

При управлении многоквартирным домом ТСЖ либо жилищными или иным специализированным потребительским кооперативом, указанные ТСЖ или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности (пункт 2.2 статьи 161 ЖК РФ).

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме (пункт 2.3 статьи 161 ЖК РФ).

Лицо, которое несет ответственность за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в пределах оказания данных услуг обязано обеспечивать состояние общего имущества в многоквартирном доме на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества (пункт 16 статьи 161 ЖК РФ).

Напомним, что к существенным условиям договора управления в соответствии с подпунктом 3 пункта 3 статьи 162 ЖК РФ относится порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, порядок внесения такой платы.

Согласно пункту 7 статьи 156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы ТСЖ либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 – 48 ЖК РФ. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

В отношении налога на добавленную стоимость (далее – НДС) необходимо обратить внимание на следующее. В соответствии с подпунктом 30 пункта 3 статьи 149 НК РФ от налогообложения НДС реализация работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполняемых (оказываемых) управляющими организациями, ТСЖ, жилищно-строительными, жилищными или иными специализированными потребительскими кооперативами, созданными в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье и отвечающими за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги, при условии приобретения работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме указанными налогоплательщиками у организаций и индивидуальных предпринимателей, непосредственно выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги),

Таким образом, от налогообложения НДС освобождаются операции по реализации работ (услуг) по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, осуществляемые управляющими организациями, ТСЖ по стоимости, соответствующей стоимости приобретения этих работ (услуг) у организаций и предпринимателей, непосредственно выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги).

Это интересно:  Закон о возврате страховки при досрочном погашении кредита

Также в письмах отмечено, что НК РФ не предусмотрено освобождение от налогообложения работ (услуг) по ремонту общего имущества в доме, выполняемых (оказываемых) собственными силами управляющих организаций и ТСЖ.

Следует помнить о том, что налогоплательщики, осуществляющие операции по реализации товаров (работ, услуг), не подлежащие налогообложению НДС, вправе отказаться от освобождения таких операций от налогообложения. Такое право налогоплательщикам предоставлено пунктом 5 статьи 149 НК РФ и для его реализации необходимо представить соответствующее заявление в налоговый орган по месту учета не позднее 1-го числа налогового периода, с которого налогоплательщик намерен отказаться от освобождения или приостановить его использование. В этом случае налогообложение и налоговые вычеты по товарам (работам, услугам), приобретаемым для осуществления операций, следует производить в общеустановленном порядке.

Управляющие организации, а также некоммерческие организации, такие как ТСЖ, согласно статье 246 НК РФ, являются плательщиками налога на прибыль организаций и определяют налоговую базу в порядке, установленном главой 25 НК РФ.

Объектом налогообложения налогом на прибыль для российских организаций, не являющихся участниками консолидированной группы налогоплательщиков, на основании пункта 1 статьи 247 НК РФ признаются полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов, определенных в порядке, установленном главой 25 НК РФ.

Исчерпывающий перечень доходов, не учитываемых при определении налоговой базы, предусмотрен статьей 251 НК РФ.

На основании подпункта 14 пункта 1 статьи 251 НК РФ не учитываются в целях налогообложения доходы в виде имущества, полученного налогоплательщиком в рамках целевого финансирования. К средствам целевого финансирования относится, в частности, имущество в виде средств собственников помещений в многоквартирных домах, поступающих на счета осуществляющих управление многоквартирными домами ТСЖ, жилищных, жилищно-строительных кооперативов и иных специализированных потребительских кооперативов, управляющих организаций на финансирование проведения ремонта, капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов.

Таким образом, средства, полученные от собственников помещений на ремонт общего имущества многоквартирных домов на счета осуществляющих управление многоквартирными домами ТСЖ, жилищных, жилищно-строительных кооперативов и иных специализированных потребительских кооперативов, управляющих организаций, включены в перечень средств, относящихся к целевому финансированию. Следовательно, они не признаются доходом организации при условии ведения раздельного учета доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования.

При определении налоговой базы не учитываются также и целевые поступления (за исключением целевых поступлений в виде подакцизных товаров), что установлено пунктом 2 статьи 251 НК РФ. К целевым поступлениям на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности относятся, в частности, отчисления на формирование в установленном статьей 324 НК РФ порядке резерва на проведение ремонта общего имущества, которые производятся ТСЖ, жилищному кооперативу, садоводческому, садово-огородному, гаражно-строительному, жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу их членами.

В начале статьи мы отмечали, что текущий ремонт жилья должен проводиться с определенной периодичностью. В постановлении ФАС Дальневосточного округа от 14 ноября 2007 года по делу № Ф03-А73/07-1/4806 сказано, что в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, органы управления ТСЖ, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, управляющая организация, а при непосредственном управлении домом лица, оказывающие услуги и (или) выполняющие работы, обязаны снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений. Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491.

Содержание и ремонт МКД: порядок проведения работ, контроль, ответственность

Статьи по теме

В рассылаемых собственникам квитанциях обязательно присутствует строка «Содержание и текущий ремонт». Именно так жильцы оплачивают значительную часть работ, постоянно выполняемых управляющей организацией в МКД. В то же время у многих остаются вопросы относительно того, что входит в содержание и ремонт, как контролируется качество работ, и кем устанавливаются тарифы. Детальному изучению всех этих моментов и посвящена наша статья.

Многоквартирный дом – это сложный хозяйственный комплекс, включающий в себя помещения разного назначения, инженерные коммуникации, оборудование и строительные конструкции. В процессе эксплуатации все это нужно поддерживать в нормальном состоянии, в том числе, убирать, контролировать износ и при необходимости восстанавливать. Входящие сюда работы и называются содержанием и ремонтом МКД. Они проводятся для обеспечения комфорта и безопасности жильцов, а также продления срока службы здания.

Скачайте файлы из статьи:

Что такое содержание и текущий ремонт помещений в МКД

Общие тезисы относительно содержания и текущего ремонта МКД приведены в ст. 154 ЖК РФ. Согласно этому ключевому документу так называется список сезонных и прочих работ, выполняемых для поддержания надлежащей функциональности и внешнего вида МКД. Исполнитель услуг по обслуживанию домов устраняет недочеты и ликвидирует поломки для того, чтобы создать собственникам комфортные условия проживания.

Речь здесь идет о содержании общедомового имущества. Все, что относится к квартирам и считается частной собственностью владельцев помещений, поддерживается в нормальном состоянии самими жильцами. Важным нормативным актом в этом вопросе является ПП № 491 от 13 августа 2006 года, утверждающее Правила содержания имущества МКД. В ст. 10 этого документа указывается, что общедомовую собственность требуется содержать в соответствии с требованиями законодательства. За нарушения установлены санкции. Управляющая организация обязуется не только следить за состоянием общего имущества, но и заниматься предотвращением его порчи.

Что входит в содержание и текущий ремонт

В соответствии с ПП № 491, содержание и текущий ремонт осуществляются для того, чтобы МКД соответствовал следующим требованиям:

  • здание было надежным и безопасным;
  • сохранялось имущество граждан и организаций, а также муниципалитетов, государства и других собственников;
  • обеспечивался доступ во все общие помещения и на земельный участок;
  • соблюдались права и интересы владельцев помещений в доме и прочих лиц;
  • коммуникации и оборудование были исправны и готовы предоставлять жильцам необходимые коммунальные услуги;
  • здание привлекательно выглядело внешне, а его архитектура соответствовала проекту.

Общедомовую собственность часто называют активами МКД. Рассмотрим подробнее, что входит в содержание и текущий ремонт общего имущества, то есть в поддержание нормального состояния долевых активов владельцев квартир и нежилых помещений.

  1. Общедомовое имущество регулярно осматривается для отслеживания того, насколько здание соответствует требованиям нормативных актов. Такие проверки проводят уполномоченные лица и владельцы квартир.
  2. Обеспечивается освещение помещений, относящихся к коллективному пользованию.
  3. Отслеживается то, насколько соблюдаются законодательно закрепленные нормы температуры и влажности.
  4. Поддерживается чистота в помещениях коллективного пользования, а также на принадлежащей дому прилегающей территории.
  5. Осуществляются необходимые мероприятия по сбору и вывозу ТБО. В том числе, это относится к мусору, который накапливают организации, пользующиеся нежилыми помещениями в МКД (если таковые имеются).
  6. Обеспечивается соблюдение мер противопожарной безопасности.
  7. Благоустраивается прилегающая территория. Сюда входит уход за имеющимися на земельном участке зелеными насаждениями, а также прочими располагающимися на придомовой территории объектами.
  8. Проводится текущий ремонт, организуется подготовка здания к сезонной эксплуатации, разрабатываются мероприятия по содержанию коллективной собственности.

Важно подчеркнуть, что все перечисленные работы проводятся только в отношении общедомового имущества. Если речь идет не об объектах коллективного пользования (квартира, нежилое помещение или участок в частном владении), то техническое обслуживание МКД на него не распространяется. Здесь все работы по ремонту, содержанию и благоустройству проводятся непосредственными владельцами.

Нередко собственники квартир хотят внести дополнительные мероприятия в установленный перечень работ по обслуживанию и текущему ремонту многоквартирного дома. Пожелания могут касаться самых разных моментов. Все, что относится к обеспечению нормальной жизнедеятельности МКД, изначально заложено в законодательство, поэтому различные дополнения обычно связаны с повышением комфорта проживания:

  • уход за растениями, которые высаживаются в подъездах;
  • разбивка цветочных клумб на территории МКД;
  • перекрашивание стен не из практических, а из эстетических соображений, и так далее.

У управляющей компании есть право отказаться от выполнения подобных работ по просьбе собственников. Все УО занимаются обслуживанием МКД строго по договору управления, в котором и прописывается перечень проводимых ими мероприятий. Если затребованные работы не заложены в это соглашение заранее, то их выполнение не является обязательным. Отказ от проведения подобных мероприятий не будет считаться нарушением.

Однако отказывать тоже нужно обоснованно, чтобы не портить отношения с жильцами обслуживаемого дома. У владельцев помещений остается возможность организовать собрание, с помощью резолюции которого УК предложат принять дополнительные обязательства. Естественно, это предполагает и отдельную оплату.

Если на ОСС большинство голосов отдается в пользу идеи о расширении перечня работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД, то это позволяет заключить с УО дополнительное соглашение. В нем прописываются новые условия обслуживания и величина их оплаты. Часто такие добавочные пункты вносятся в договор управления в момент его подписания, но иногда приходится прибегать и к описанному способу в виде допсоглашений.

У этого момента есть и оборотная сторона – инициаторами введения дополнительных оплачиваемых работ нередко становятся сами управляющие компании. Их цель заключается в извлечении дополнительной прибыли. Для этого УК может предложить жильцам различные услуги: видеонаблюдение, консьержа, охрану и так далее. Чтобы избежать обвинений в навязывании услуг, все эти мероприятия и их оплата утверждаются на общем собрании. В журнале «Управление МКД» опубликована большая статья, посвященная вопросу о том, как УК собирать дополнительные средства сверх того, что жильцы платят за стандартное содержание дома.

Кто контролирует тарифы на содержание и ремонт

При определении тарифных ставок на содержание общего имущества и текущий ремонт основополагающей является статья 156 ЖК РФ. В ней устанавливается четыре ключевых правила.

  1. Размер оплаты определяется в соответствии с расходами, которые нужны для содержания и ремонта дома.
  2. Если домом управляет ТСЖ, кооперативное или иное объединение, то тарифные ставки устанавливаются этой организацией на основании решения, принятого самими собственниками квартир.
  3. Если в МКД жильцы не регистрировали объединения, то тарифы устанавливаются на ежегодном общедомовом собрании в порядке, определенном в ст. 45 ЖК РФ.
  4. Муниципальная администрация и местные власти имеют право устанавливать минимальную величину тарифов. Делается это с опорой на рекомендации профильного министерства. Предельное значение повышения тарифов определяется на правительственном уровне.

Статья написана по материалам сайтов: zakonius.ru, kraszkh.ru, xn--80aefurcfeajeho7k.xn--p1ai, www.gkh.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector