+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Суд обратил взыскание на удерживаемое имущество должника — арендатора

Среди способов обеспечения исполнения обязательств удержание имущества должника используется не очень часто и в основном в рамках определенных видов обязательств (например, в договоре подряда для обеспечения исполнения денежных обязательств заказчиком). В то же время сфера применения данной обеспечительной конструкции намного шире, поскольку она может быть использована и вне обязательств по оплате удерживаемой вещи. Один из вариантов — как способ защиты интересов арендодателя от неисполнения арендатором обязанности по оплате пользования предоставленным объектом недвижимости.

Как правило, в арендных отношениях в качестве «слабой стороны» выступает арендатор; в некоторой мере он зависит от воли арендодателя, особенно если очень заинтересован в использовании конкретного объекта аренды, скажем, офиса. Однако в защите от недобросовестных контрагентов порой нуждаются и арендодатели, поскольку в реальной жизни арендаторы очень часто не вносят плату по договору или вносят, но в меньшем размере и с нарушением сроков. Суммы такой задолженности могут вырасти до баснословных размеров, если арендодатель (умышленно или нет) вовремя не возьмет ситуацию под свой контроль. Что же делать в таком случае? Обращение в суд не всегда бывает лучшим решением, поскольку требует много времени, сил и опять же денег. Кроме того, нет гарантий, что к концу тяжбы у арендатора будет имущество, на которое можно обратить взыскание в счет удовлетворения требований арендодателя. Указанная проблема ставит вопрос о поиске действенных и эффективных мер, направленных на защиту прав и законных интересов арендодателя.

Удержание имущества арендатора не всегда законно

Для осуществления текущей дея­тельности в арендуемых помещениях арендаторы завозят свое имущество: офисную мебель, оргтехнику, оборудование и др. Стороны договора аренды могут заключить договор залога такого имущества в обеспечение исполнения обязательств арендатора. Однако далеко не каждый арендатор согласится на такие условия сотрудничества. К тому же для того, чтобы договор залога считался заключенным, необходимо согласовать в нем условие о предмете: предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом (ч. 1 ст. 339, ст. 432 ГК РФ). Между тем на момент заключения договора аренды его стороны не знают, какое именно имущество арендатор завезет в арендуемое помещение и будет завозить и оставлять в нем в дальнейшем.

Однако арендодатель в отношениях, связанных с предпринимательской деятельностью, может удерживать такое имущество по правилам об удержании (§ 4 главы 23 ГК РФ). Согласно ст. 359 ГК РФ кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или по возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели. Кредитор может удерживать находящуюся у него вещь, несмотря на то, что после поступления этой вещи во владение кредитора права на нее приобретены третьим лицом.

Для применения права удержания требуется соблюдение ряда условий:

  • имущество оставлено арендатором в арендованном помещении (здании, сооружении) по своей воле (постановление ФАС Дальневосточного округа от 09.07.2009 № Ф03-3098/2009 по делу № А73-13639/2008);
  • между сторонами есть непогашенное обязательство, в котором арендатор выступает должником (постановление ФАС Поволжского округа от 11.10.2007 по делу № А72-3138/2005-25/180);
  • кредитор и должник связаны обязательством, срок которого наступил, а удержание не исключено соглашением сторон в соответствии с п. 3 ст. 359 ГК РФ (постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.12.2011 по делу № А56-69617/2010);
  • арендодатель законно владеет оставленным арендатором имуществом (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 08.10.2007 по делу № А79-11689/2006, Цент­рального округа от 03.10.2006 по делу № А54-612/2006-С19, Восточно-Сибирского округа от 27.04.2009 по делу № ­А58-5012/08-Ф02-1542/09).

Если основанием поступления имущества арендатора во владение собственника помещения является оставление арендатором его в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на помещение, такое владение оборудованием в порядке удержания не может быть признано незаконным (п. 14 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утв. информационным письмом ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Правила о залоге имущества обычно применимы и для его удержания

Требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом (ст. 360 ГК РФ). Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не преду­смотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Удов­летворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества во внесудебном порядке допускается на основании соглашения залогодателя и залогодержателя, если иное не предусмотрено законом. В договоре о алоге, содержащем условие об обращении взыс­кания на заложенное имущество во внесудебном порядке или условие о порядке реализации заложенного имущества на основании решения суда, могут быть предусмотрены способ либо несколько способов реализации заложенного имущества, которые залогодержатель вправе использовать по своему усмот­рению, в том числе в определенной последовательности или в зависимости от каких-либо иных условий (ст. 349 ГК РФ).

Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом (п. 1 ст. 350 ГК РФ).

Из системного анализа приведенных законоположений следует, что арендодатель вправе обратить взыскание на имущество арендатора, которое он удерживает, путем его продажи третьему лицу. Для этого необходимо в договоре аренды предусмотреть такое право арендодателя и механизм его реализации.

Например, представим до­говор аренды со следующим условием. Стороны договариваются о том, что при наличии у арендатора перед арендодателем непогашенных денежных обязательств в любом размере арендодатель вправе удерживать имущество должника. При просрочке со стороны арендатора более десяти календарных дней арендодатель вправе указанное имущество продать полностью или частично. Способ, форму и иные условия реализации самостоятельно определяет арендодатель.

Для определения рыночной стоимости продаваемого имущества арендатора арендодатель обязан пригласить профессионального оценщика. По установленной им цене арендодатель вправе продать имущество арендатора любому лицу. Свои расходы на проведение экспертизы арендодатель погашает за счет стоимости реализуемого имущества арендатора. Оценщик не привлекается только в том случае, если стоимость имущества арендатора является явно незначительной.

Арендатор во всяком случае соглашается с результатом оценки, если оценщик отвечает установленным законом требованиям. Арендатор дает безусловное согласие на продажу своего имущества арендодателем и предоставляет ему все необходимые полномочия для этого. Арендатор не будет возражать против продажи своего имущества по цене, определенной независимым оценщиком. Вырученные от реализации имущества арендатора средства арендодатель направляет на погашение долгов арендатора. Если вырученная от реализации имущества сумма превышает сумму долга арендатора, то арендодатель перечисляет положительную разницу между этими суммами арендатору по реквизитам, указанным в договоре аренды или вносит в депозит нотариуса. Арендодатель обязан в письменной форме известить арендатора о приглашении оценщика и дате проведения оценки, а также выслать ему копию заключенного договора о продаже имущества арендатора. Стороны признают для себя обязательную силу данного условия, которое они рассматривают в качестве непоименованного в законе способа обеспечения исполнения обязательств арендатора. Арендатор гарантирует арендодателю, что он имеет все необходимые разрешения на принятие на себя такого условия.

Приведенные выше примерные условия для договора аренды в законодательстве прямо не предусмотрены, однако и не противоречат ему, а потому допустимы в силу принципа свободы договора. Возможность их установления в договоре аренды следует из системного анализа взаимосвязанных нормативных положений ст. 349, 350, 360 ГК РФ и ст. 28.1 Закона о залоге. Никаких запретов на включение подобных положений в до­говор в законе не содержится. Они не ограничивают правоспособность арендатора и автономию его воли, не нарушают баланс интересов, поскольку он добровольно на него согласился. Цель таких условий — защита прав арендодателя. Арендатор не лишен возможности надлежащим образом исполнять свои обязательства и не допустить продажу своего имущества.

Это интересно:  Как оформить право собственности на самовольно возведенное строение

Право распоряжаться имуществом путем его продажи принадлежит собственнику, однако в данном случае арендатор предоставляет такое право арендодателю. Предоставление третьему лицу права на продажу имущества является одним из видов распоряжения собственником принадлежащим ему имуществом в соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ. Продажа его по цене, определенной независимым оценщиком, гарантирует соблюдение прав и законных интересов арендатора, который не лишен возможности оспорить проведенную оценку.

Разумеется, такие условия для арендатора не выгодны, и мало кто из потенциальных арендаторов расценит их как положительные. В то же время если у арендодателя есть основания сомневаться в добросовестности будущего бизнес-партнера, то благодаря подобным договорным положениям он сможет защитить себя в случае неисполнения обязательств арендатором. Если арендодатель будет иметь в наличии несколько договоров аренды — с данным условием и без него, это может служить доказательством того, что предлагаемый им к заключению договор аренды не является договором присоединения, поскольку арендаторы были вправе настаивать на исключении тех или иных условий.

Удержание имущества должника и самовольный захват необходимо разграничивать

Для арендодателя, который по­желает воспользоваться рас­смат­риваемым способом защиты своих интересов, крайне важно понимать различие между законным удержанием и распоряжением имуществом должника и его самовольным ­захватом.

К примеру, если сам арендатор арендовал движимое имущество у третьего лица, являющегося его собственником, тогда собственник имущества вправе истребовать его из владения арендодателя, если тот еще не произвел его отчуждение. С одной стороны, арендодатель владеет им на законном основании, на праве удержания. Однако право собственности, будучи правом абсолютным, пользуется безусловным приоритетом в защите. Если арендодатель имеет право на защиту своего права удержания только против арендатора, который не исполняет свои обязательства, то собственник — против всех третьих лиц.

Иным образом обстоит дело, если арендодатель уже успел произвести реализацию имущества третьему лицу. Виндикационный иск собственник может предъявить только тому лицу, во владении которого оно фактически находится. Собственник лишен возможности оспорить саму сделку по реализации имущества и требовать признания ее недействительной. Как указал Конституционный суд РФ, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунк­тами 1 и 2 ст. 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные ст. 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество у добросовестного приобретателя: безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др. (постановление КС РФ от 21.04.2003 № 6-П).

Удовлетворение виндикационного иска собственника возможно только при условии, что он сможет индивидуализировать истребуемое имущество. Но в нашем случае речь идет об имуществе, которое не всегда подвергается строгому учету и имеет индивидуализирующие признаки, а потому идентифицировать его может быть затруднительно. Действительно, как собственник докажет, что находящаяся у третьего лица мебель принадлежит именно ему? Однако при удовлетворении виндикационного иска третье лицо предъявит требование арендодателю, продавшему ему имущество. Обратного требования у арендодателя к арендатору уже не будет, поскольку он не проявил должной осмотрительности и не проверил принадлежность имущества арендатору.

В то же время арендодатель может указать в договоре аренды, что арендатор гарантирует принадлежность всего имущества именно ему, и последний обязуется отвечать за все претензии и требования со стороны любых третьих лиц. В таком случае у арендодателя отпадает необходимость выяснять судьбу имущества. Он вправе будет предъявить регрессное требование арендатору, если к нему заявит иск третье лицо, которому он продал имущество. В договоре аренды также следует указать, что арендатор обязан ставить в известность арендодателя обо всем имуществе, которое он завозит в арендуемое помещение, если оно ему не принадлежит на праве собственности. В отсутствие информации об ином арендодатель рассмат­ривает его как собственность арендатора.

Возможности реализации имущества должника ограничены законом

Как было сказано выше, арендодатель вправе удерживать имущество должника, и при неудовлетворении денежных требований реализовать его с пуб­личных торгов по общим правилам о реализации заложенного имущества. Однако необходимо также учитывать, что не всякое имущество арендодатель может продать. Если на его продажу требуется лицензия, которой кредитор не обладает (к примеру, на реализацию алкогольной продукции), такая реализация невозможна.

С учетом изложенного предложенная модель обеспечения прав арендодателя может быть рекомендована к использованию с некоторыми оговорками. Механизм реализации и все необходимые гарантии следует включать в договор аренды. Реализовывать арендодателю следует только вещи, попавшие к нему от арендатора, обладающие родовыми признаками, исключив тем самым возможность удовлетворения виндикационного иска, если вдруг имущество окажется собственностью другого лица. Индивидуально определенное имущество арендодатель вправе просто удерживать и реализовывать по правилам, предусмотренным в законе.

Достоинство использования приведенного механизма заключается в оперативной реализации имущества арендатора и получении удовлетворения арендодателем. Он не тратит время и деньги на организацию и проведение торгов для продажи имущества. После себя арендатор в помещении может оставить скоропортящиеся вещи (продукты питания и др.). Удерживая это имущество и дожидаясь проведения торгов, арендодатель рис­кует его утратить. Незамедлительно же его реализовав, он удовлетворит свои требования, не допустит порчи продукции и уменьшит задолженность арендатора перед собой. Такая ситуация только укрепляет разумный баланс интересов сторон договора аренды.

Как было сказано в начале этого материала, удержание как способ обечения исполнения обязательств часто используется сторонами договора подряда. Дело в том, что ГК РФ специально предусматривает такую возможность: при неисполнении заказчика обязанности оплатить выполненные работы подрядчик вправе удержать результат работ, а также переданные для его создания оборудование и материалы до момента исполнения такой обязанности должником (ст. 712 ГК РФ). Причем право на удержание остается у подрядчика и в том случае, когда сам договор уже расторгнут. Правда, только если размер удерживаемого имущества существенно не превышает размер задолженности (Определение ВАС РФ от 24.01.2011 № ВАС-18406/10 по делу № А36-1/2010).

Удержание является эффективным способом обеспечения и в догово­ре хранения. Хранитель вправе удержать переданную на хранение вещь при неоплате соответствующих услуг. Правда, поклажедателем не всегда является собственник вещи. Потому неизбежно встает вопрос о правомерности удержания хранителем имущества третьего лица, которое в отношениях по хранению не участвует.

16. Возможность обращения взыскания на имущество арендатора, которое правомерно удерживается арендодателем

16.1. Вывод из судебной практики:По вопросу о том, имеет ли арендодатель, который на законных основаниях удерживает имущество арендатора, преимущественное перед залоговым кредитором арендатора право обратить взыскание на данное имущество, существует две позиции судов.

Позиция 1.Арендодатель, который на законных основаниях удерживает имущество арендатора, имеет преимущественное перед залоговым кредитором арендатора право обратить взыскание на данное имущество.

Это интересно:  Мировое соглашение: образец, бланк, сачать документ

Решением Арбитражного суда города Москвы от 15.10.2014 иск ООО Квинта» удовлетворен в полном объеме, в удовлетворении иска ОАО АКБ «Пробизнесбанк» отказано.

По условиям вышеуказанного договора истец (арендодатель) по акту приема-передачи от 01.10.2012 передал, а ответчик (арендатор) принял во временное владение и пользование за плату нежилое помещение общей площадью 48,0 кв. м, находящееся в здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Земляной Вал, д. 33, для использования для организации магазина розничной торговли.

Пунктом 9.6 договора установлено, что в случае, если нарушение условий договора не устранено арендатором в установленный в уведомлении срок, арендодатель вправе предпринять по своему усмотрению любое из следующих действий, а именно занять помещение самостоятельно любым подходящим способом, не неся никакой судебной, договорной или имущественной ответственности вступить во владение и пользование помещением. При этом арендодатель вправе переместить имущество, находившееся в помещении, в иные помещения и удерживать такое имущество в качестве обеспечения исполнения обязательств арендатора по договору либо в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и расторгнуть договор аренды, направив арендатору письменное уведомление о расторжении, распорядиться по своему усмотрению обремененным имуществом арендатора и компенсировать расходы по осуществлению указанных действий из сумм страхового депозита.

В порядке п. 12.4 договора истец письмом от 21.11.2013 за исх. N кв-56/13 уведомил ответчика о расторжении договора аренды с 01.12.2013 в одностороннем внесудебном порядке и прекращении доступа арендатора в помещения с 21.11.2013, а также удержании имущества арендатора, находящегося в арендуемом объекте недвижимости, до момента полного погашения задолженности.

Истцом также заявлено требование об обращении взыскания на удерживаемое истцом имущество ООО «ОЕ Атриум».

Вместе с тем третьим лицом ОАО АКБ «Пробизнесбанк» также заявлены требования об обращении взыскания в пользу ОАО АКБ «Пробизнесбанк» на имущество, находящееся у ООО «Квинта» и принадлежащее на праве собственности залогодателю ООО «ОЕ Атриум».

Требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом (ст. 360 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Однако право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.

В рассматриваемом случае спорное имущество оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний. Основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого имущества в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение. Поскольку такое владение не может быть признано незаконным, оно допускает его удержание по правилам пункта 1 статьи 359 ГК РФ.

По смыслу и содержанию ст. 305 ГК РФ владелец вещи имеет преимущественное право перед обязательственными правами третьих лиц.

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. «

Позиция 2.Арендодатель, который на законных основаниях удерживает имущество арендатора, не имеет преимущественного перед залоговым кредитором арендатора права обратить взыскание на данное имущество.

Примечание:Как следует из приведенного ниже Постановления, суд указал на необходимость применения правил о предшествующем и последующем залоге. Вывод сделан на основании ст. 342 ГК РФ в редакции, которая действовала до 01.07.2014, однако актуален и в настоящее время. Кроме того, суд учел, что на момент рассмотрения дела залогодателю был выдан исполнительный лист об обращении взыскания на спорное имущество.

Таким образом, на момент удержания спорного имущества оно было обременено залогом.

Обращение взыскания на имущество арендатора

Вопрос-ответ по теме

Субарендатор не оплачивает арендную плату. Его деятельность — аппарат с игрушками, размещенный в нашем магазине. Аппарат продолжает работать. Возможно ли каким-то образом арестовать имущество субарендатора (аппарат), забрать себе? Как правильно все оформить. Дополнительно поясняю: судебная тяжба с субарендатором закончилась, решение принято в нашу пользу в полном объеме, но судебный пристав завершил исполнительное производство в связи с отсутствием имущества у должника.

Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение (п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Остались вопросы по договорным обязательствам? Ответ найдется в Системе Юрист

2. Для обращения взыскания на аппарат с игрушками необходимо подать об этом заявление в суд.

Требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом (ст. 360 ГК РФ).

Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество (п. 1 ст. 349 ГК РФ).

После получения решения суда необходимо обратиться к приставам, чтобы они реализовали аппарат на торгах.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

«Кроме того, поскольку обязанность арендатора вносить арендную плату за пользование имуществом является денежным обязательством, то арендодатель может при определенных условиях удерживать имущество арендатора до момента полного погашения имеющейся задолженности. Это право арендодатель может реализовать при условии, что стороны по договору аренды являются предпринимателями (абз. 2 п. 1 ст. 359 ГК РФ).

На практике удержание применяется арендодателями довольно часто в отношении арендаторов, имеющих просрочку по платежам. Однако далеко не всегда удержание арендодателем имущества контрагента является правомерным. Дело в том, что согласно разъяснениям ВАС РФ право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли. На это было обращено внимание в пункте 14 информационного письма № 66.*

Поэтому нужно учитывать, что удержание арендодателем имущества арендатора может допускаться в следующих случаях.

1. Если это предусмотрено условиями договора аренды – как до истечения срока аренды, так и после.

Для этого необходимо прописать данное условие в самом договоре аренды.

Пример условия договора аренды о праве арендодателя на удержание имущества арендатора

«В случае просрочки по перечислению арендной платы на срок более 5 (пяти) банковских дней, арендодателем может быть прекращен доступ к имуществу арендатора на срок до полного погашения задолженности».

2. После истечения срока аренды, если имущество арендатора оказывается у арендодателя на законном основании.

Однако в этом случае необходимо обращать особое внимание на то, что имущество арендатора должно оказаться у арендодателя не против воли арендатора. В противном случае арендодатель не имеет права удерживать чужое имущество, а действия по такому «удержанию» будут граничить с самовольным захватом чужого имущества.*

Например, на практике арендодатель нередко препятствует арендатору вывозить свое имущество по окончании срока аренды, но до подписания акта приема-сдачи помещения по причине наличия непогашенной задолженности по арендным или иным платежам. Если иное не указано в договоре аренды, то в этом случае арендодатель не имеет права удерживать имущество арендатора.

Пример из практики: суд признал незаконными действия арендодателя по удержанию имущества арендатора, поскольку спорное имущество оказалось во владении арендодателя помимо воли арендатора

Истец (арендатор) обратился в суд с иском об истребовании у ответчика (арендодателя) своего имущества, которое находилось в ранее арендованных помещениях.

Как следовало из материалов дела, в связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по договору в части внесения арендных платежей арендодатель в одностороннем порядке отказался от исполнения договора, о чем уведомил арендатора. После расторжения договора арендодатель опечатал арендуемое помещение, ограничив в него доступ арендатора.

Это интересно:  Cправка о том, что в квартире никто не прописан: образец, получение

В то же время, если арендатор передал арендодателю помещение по истечении срока аренды, не освободив помещение предварительно от своего имущества, в этом случае арендодатель на законных основаниях может это имущество удерживать.

Пример из практики: суд признал правомерным удержание арендодателем имущества арендатора

Суд кассационной инстанции признал законным удержание арендодателем имущества арендатора после истечения срока аренды. При этом суд мотивировал свой вывод следующими обстоятельствами:

  • в договоре аренды была закреплена возможность арендодателя удерживать имущество арендатора после окончания срока аренды в случае, если имелась задолженность по арендной плате;
  • между сторонами был подписан акт приема-передачи, по которому арендатор передал арендодателю помещения по истечении срока аренды, не освободив предварительно помещение от своего имущества (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 31 мая 2011 г. по делу № А58-4440/10)».

«Как изменился порядок реализации предмета залога

Закон четко закрепляет перечень способов реализации заложенного имущества. Залогодержатель вправе реализовать заложенное имущество следующими способами (ст. 350 и 350.1 ГК РФ):

  • продать заложенное имущество с публичных торгов;
  • оставить предмет залога за собой по цене и на условиях соглашения об обращении взыскания, но не ниже рыночной стоимости;
  • продать предмет залога другому лицу, но не ниже рыночной стоимости.

При этом оставить предмет залога за собой или продать его другому лицу можно при реализации заложенного имущества:

  • в судебном порядке только в тех случаях, когда это прямо предусмотрено в законе или в соглашении об обращении взыскания на заложенное имущество;
  • во внесудебном порядке, если залогодатель осуществляет предпринимательскую деятельность и эти способы реализации стороны предусмотрели в соглашении об обращении взыскания на заложенное имущество.*

При реализации предмета залога залогодержатель и иные лица должны принимать меры, которые необходимы для получения наибольшей выручки от продажи предмета залога.

Кроме того, на эти лица возложена обязанность возместить убытки, которые они причинили в результате неисполнения такой обязанности».

Продажа имущества арендатора арендодателем при задолженности

Jurist_arbitr — 30/04/2018

Данное правовое заключение мы подготовили в связи с обращением нашего постоянного клиента, связанного с неуплатой ему арендатором аренды в течение длительного времени. При этом, в арендованном помещении (склад) хранилось имущество арендатора на достаточно крупную сумму. У доверителя возник резонный вопрос – можно ли продать этот товар в счет погашения задолженности? В результате анализа действующего законодательства и судебной практики мы дали достаточно категоричное юридическое заключение по вопросу.

Порядок реализации права арендодателя на удовлетворение требований по арендной плате за счет удерживаемого имущества арендатора

Согласно ст. 359 ГК РФ кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.

В силу абз.2 п. 1 ст. 359 ГК РФ в отношениях между предпринимателями удержанием вещи могут обеспечиваться также обязательства, не связанные с оплатой данной вещи или возмещением издержек на нее.

Согласно п. 2 ст. 359 ГК РФ кредитор может удерживать находящуюся у него вещь, несмотря на то, что после того, как эта вещь поступила во владение кредитора, права на нее приобретены третьим лицом.

Требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом (ст. 360 ГК РФ).

Удерживаемое имущество должно оказаться во владении у арендодателя на законных основаниях. Возможность удержания не может быть следствием захвата имущества должника помимо его воли.

Согласно п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФот 11.01.2002 года № 6 арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору имущество, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.

Таким образом, удержание имущества возможно только после прекращения договора аренды. Если договор аренды от 01.06.2017 № 01/06/17 на настоящий момент не расторгнут, удержание имущества возможно после 30.04.2018 (п. 4.1 Договора аренды).

Следует обратить внимание на то, что в ситуации, когда арендодатель какое-то время перед прекращением действия договора аренды препятствует арендатору забрать принадлежащее ему имущество, такое удержание не может быть признано правомерным.

Схема реализации права арендодателя на удержание имущества

1) Необходимо дождаться прекращения договора аренды (в рассматриваемом случае последний день аренды – 30.04.2018).

2) Составляем опись имущества арендатора или акт удержания имущества. Для составления документа целесообразно сформировать комиссию, в которую, по возможности, включить независимых от арендодателя лиц, например, других арендаторов, участкового и пр.

3) Извещаем арендатора об удержании его имущества, направив письмо об удержании.

4) Направляем в суд исковое заявление об обращении взыскания на удерживаемое имущество.

5) На основании решения суда имущество продается с публичных торгов в ходе исполнительного производства (порядок реализации имущества регулируется ст. ст. 350, 350.2, 449.1 ГК РФ, ст. ст. 89, 90 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»):

  • на основании решения суда судебный пристав – исполнитель обязан направить не позднее, чем за десять дней до даты проведения торгов арендодателю и арендатору уведомление в письменной форме о дате, времени и месте проведения торгов;
  • торги проводятся специализированной организацией, уполномоченной в соответствии с законодательством проводить торги по соответствующему виду имущества;
  • начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества;
  • торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации;
  • арендатор и арендодатель вправе выступать участниками торгов;
  • организатор торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, если:
  1. на торги явилось менее двух покупателей;
  2. на торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества;
  3. лицо, выигравшее торги, не внесло покупную цену в установленный срок.
  • в течение десяти дней после объявления торгов несостоявшимися, залогодержатель вправе приобрести по соглашению с залогодателем заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования;
  • если соглашение о приобретении имущества не состоялось, не позднее чем через месяц после первых торгов, проводятся повторные торги, начальная продажная цена снижается на пятнадцать процентов;
  • при объявлении несостоявшимися повторных торгов арендодатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах.

Если у читателя есть вопросы, можно их задать через форму комментирования ниже. При необходимости анализа иной ситуации можно подать заявку через контактную форму.

О практике обращения взыскания на имущественные права сторон договора аренды

Управление организации работы по реализации имущества должников.

Правоотношения в сфере аренды регулируются значительным количеством законодательных актов, в том числе Гражданским, Жилищным, Земельным, Лесным, Водным кодексами РФ, Кодексом внутреннего водного транспорта РФ и Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного значения».

Статья написана по материалам сайтов: www.eg-online.ru, studfiles.net, www.law.ru, jurist-arbitr.ru, www.sovremennoepravo.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector