+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Снять квартиру: основные условия сдачи жилья в пользование и плюсы вариантов новой недвижимости от застройщика, а также что нужно чтобы сдавать жильё в аренду?

Рассчитать будущий доход от аренды можно по специальной формуле. Однако эксперты предупреждают сразу: срок окупаемости варьируется от 12 до 18 лет.

Источник изображения: Фотобанк Лори

В первой части статьи портал MetrPrice.ru выяснил у экспертов рынка, по каким критериям нужно выбирать квартиру для последующей сдачи в аренду. Наиболее востребованными, по мнению специалистов, являются квартиры в домах массовых сегментов (комфорт, эконом-класс) с готовым базовым ремонтом. Квартиры-студии выгодны по бюджету, но интересны ограниченному кругу арендаторов (холостяки, молодёжь), классические «однушки» дороже, но и спрос на них выше. «Двушками» интересуются семейные пары. С точки зрения транспортной доступности такие квартиры должны располагаться либо недалеко от станции метро, либо в городах ближнего Подмосковья поблизости от ж/д станций с прямым сообщением со столицей. Более удалённые варианты значительно снижают шансы владельца квартиры и на постоянный спрос, и на хороший доход от аренды.

Актуальным является вопрос, где искать будущих арендаторов. Многих останавливает от сдачи уже подготовленной квартиры тот момент, что они никак не могут найти жильцов, которым могли бы доверять.

Содержание

Наталья Сивко, управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда»:

«Любой вопрос, связанный с недвижимостью, важный и финансово значимый. Поэтому, если вы планируете сдавать квартиру и делаете это первый раз, я бы посоветовала все-таки обратиться к профессионалам, хотя бы за консультацией. Все консультации в компании бесплатны. Это как минимум убережет вас от совершения опрометчивых шагов, поможет избежать рисков. Как максимум – воспользовавшись полным циклом услуги, вы сможете снять или сдать квартиру с минимальными временными и финансовыми затратами, получив при этом гарантийное обслуживание и страховку».

Евгений Редькин, генеральный директор компании «Реалист»:

В принципе, обращаться в агентство для сдачи квартиры в аренду не так и обязательно, по крайней мере, если это демократичный сегмент. Хороший канал для поиска квартиросъемщиков — социальные сети, неплохие результаты дает поиск через знакомых. Есть множество эффективных площадок, где можно разместить рекламу своих объектов. Договор аренды, по закону, может быть составлен в свободной письменной форме, и в сети можно найти варианты, предусматривающие различные спорные ситуации и защищающие права как арендатора, так и квартирного хозяина».

Мы попросили экспертов также рассказать о юридических особенностях сдачи квартиры в аренду.

Наталья Сивко («МИЭЛЬ-Аренда»):

Для того, чтобы легализовать процесс сдачи квартиры в наем, для начала нужно грамотно оформить эту сделку, заключив договор найма или аренды, если квартира сдается юридическому лицу.

В договоре, помимо прочего, необходимо указать размер месячной арендной платы и срок его действия. Обязательным приложением к договору является акт-приемки квартиры и документ, в котором будет фиксироваться факт ежемесячной оплаты.

Вот с этим набором документов и документами, подтверждающими Вашу личность, право владения и распоряжения данной квартирой, Вы идете в свой налоговый орган и подаете декларацию по форме 3-НДФЛ, в которой указываете всю необходимую информацию. Да, это дело не слишком простое, но существуют консультанты, которые помогут Вам с заполнением. Сделать это нужно за прошедший год до 30 апреля следующего года, а сам налог оплатить до 15 июля. Таким образом, Вы сдаете квартиру, как физическое лицо и платите налог по ставке 13%.

Второй вариант – зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, работающего по упрощенной системе налогообложения и платить 6% с доходов. Плюс к этому ИП должен заплатить еще и ежегодные страховые взносы. В этом варианте владелец жилья также обязан подавать налоговую декларацию.

Третий вариант – покупка патента для сдачи квартиры. Для этого владелец также должен быть зарегистрирован в качестве ИП. Срок действия патента от одного месяца до года, но он не должен «переходить» на следующий календарный год. Если Вы приобрели патент на срок до полугода, то оплачиваете его стоимость сразу полностью. Если на срок до года, то сначала платите одну треть от его стоимости, а за месяц до окончания срока его действия – оставшуюся сумму. Стоимость патента с 2015 года определяется индивидуально, путем умножения 6% на налоговую базу, которая зависит теперь от расположения и метража квартиры или квартир.

Кстати, если Вы планируете сдавать не одно жилье, а, например, две квартиры, то и патентов нужно будет приобретать два. Также на стоимость патента влияет срок его действия, чем он меньше, тем он дешевле, в сравнении равнозначных квартир. Страховые взносы также придется платить».

Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость»:

«Заключение юридически грамотного договора найма – гарантия соблюдения прав как собственника жилой недвижимости, так и нанимателей. Наймодатель обязан предоставить документы, подтверждающие права собственности и право сдавать жилье в аренду. Наниматель — использовать квартиру только для проживания, поддерживать ее в надлежащем состоянии и своевременно вносить плату за найм.

В договоре необходимо указать соглашение о цене найма и порядке её оплаты, а также внести санкции за нарушение условий договора, ответственность в случае причинения вреда соседям. Это позволит собственнику взыскать с нанимателя любые убытки, причиненные его действиями. В интересах собственника предусмотреть как можно больше случаев возникновения ответственности у нанимателя за действия, нарушающие договор найма. В дополнение к договору необходимо составить Акт о техническом состоянии жилого помещения с полным описанием жилой недвижимости и списком предметов обстановки. Не маловажным моментом для двух сторон является внесение в договор пункта о страховом депозите.

К сожалению, риск нарваться не недобросовестных квартиросъемщиков присутствует не зависимо от месторасположения и класса жилья. Не редки случаи, когда молодая семья снимает двухкомнатную квартиру, а затем без уведомления собственника сдают другую комнату в найм, дабы снизить свои расходы. Также квартиросъемщики могут самостоятельно врезать замки в двери комнат. Могут испортить мебель и т.д.

Что бы избежать подобных проблем, необходимо четко прописать в договоре найма, кто будет проживать в квартире. Кроме того, в типовом договоре найма есть пункт о том, что квартиросъемщики не имеют права сдавать квартиру в поднайм. Не лишним будет сохранить хорошие отношения с соседями и консьержем.

Также в договоре не маловажно внести пункт о том, что квартиросъемщик обязан предупредить наймодателя о том, что он освобождает квартиру как минимум за месяц».

И, наконец, мы узнали у экспертов, окупается ли сегодня покупка квартиры в новостройке с целью ее последующей сдачи в аренду.

Наталья Сивко («МИЭЛЬ-Аренда»):

«Есть такая закономерность: чем выше вложения, тем ниже доходность. Чтобы избежать дополнительных затрат при покупке объекта для сдачи в аренду, лучше всего выбирать квартиру, в которой уже выполнен ремонт, есть мебель и бытовая техника. Приобретая квартиру на рынке новостроек, тоже желательно выбирать варианты с отделкой от застройщика, чтобы вложения были минимальными. Также повысить доходность можно, зарегистрировав ИП и перейдя на упрощенную систему налогообложения – налог на доход для физических лиц при сдаче квартиры в аренду составляет 13% в год, а для зарегистрированных ИП – 6%.

По данным «МИЭЛЬ-Аренда», средний срок окупаемости квартиры эконом-класса составляет порядка 18 лет. Доходность в этом же сегменте на рынке городской аренды в Москве колеблется в диапазоне 4-7% годовых.

Более точно рассчитать доход от сдачи в аренду инвестиционной квартиры можно по формуле: (месячная стоимость найма Х 12 – 13% НДФЛ) Х 100 / (стоимость покупки + стоимость дополнительных вложений). Стоит учесть, что расчет ведется без учета коммунальных платежей и налога на имущество. К дополнительным вложениям относятся ремонт, покупка мебели и бытовой техники».

Евгений Редькин, генеральный директор компании «Реалист»:

«В первую очередь, стоит отметить, что рассчитывать на быструю окупаемость вложения именно за счет доходов от аренды не стоит. Средний срок окупаемости квартиры составляет 12-15 лет, в зависимости от состояния дома, вложений в ремонт, от того, на первичном или вторичном рынках приобретена квартира и т.п. Доходность может различаться весьма существенно — от 2-3 до 10 процентов годовых. Общая закономерность: чем дешевле квартира, тем быстрее она окупается. Скажем, «однушка» в московском спальном районе будет приносить процентов 7-8 годовых, элитная в центре — те самые 2-3 процента. Но, разумеется, при расчете прибыли учитывается и рост стоимости самого объекта (инвестиционный смысл обычно в этом, а аренда является дополнительным стабильным источником получения дохода)».

В заключение, отдельно мы хотим привести мнение Вадима Ламина, управляющего партнера агентства недвижимости SPENCER ESTATE:

«Покупать квартиру в новостройке для последующей сдачи в аренду совершенно невыгодно в принципе. Причин несколько. Основное – это то, что деньги будут вложены на длительный срок. Дом строится долго, еще дольше проходит, как правило, процесс сдачи, благоустройства территории, ремонт подъездов, а главное – ремонты у соседей. Обычно шумные работы не заканчиваются раньше трех лет после сдачи дома. Сдача квартиры в аренду в этот период за разумные деньги маловероятна.

Второй вопрос – дома сейчас, как правило, строятся не в центре, не рядом с метро и т.д. Удобных площадок для застройки практически нет, а где нашлась, там цены достаточно высокие. Для аренды жилье должно быть рядом с метро, особенно, если квартира относительно невысокого уровня.

Метраж для оптимальной аренды должен быть небольшим – это уменьшает такие составляющие затрат, как коммунальные платежи, налоги, затраты на ремонт. Ремонт в квартире под аренду должен быть современным. Конечно, никто не требует изысков, но и «бабушкины» квартиры сдаются тяжело и за небольшие деньги. С другой стороны, арендатор вряд ли будет готов доплачивать за мебель и технику премиального уровня.

Если говорить о стоимости ремонта в небольшой «однушке», например, в новостройке, то опыт показывает, что даже при строгом контроле за строителями и покупкой материалов, личном участии в процессе и т.д., стоимость ремонта и минимальной мебели в 34 кв.м. составляет около 600 тыс. руб. Не думаю, что можно добиться меньших значений.

Поиск арендатора, по крайней мере, в начале карьеры рантье, лучше проводить через агентство недвижимости, обратившись в одно-два, не больше. Разумнее – через рекомендованные или известные, исключая самые большие – там «текучка» и ваши контактные данные могут пойти гулять по всему интернету. Также я бы посоветовал арендодателю завести специальный мобильный номер для сдачи квартиры в аренду, сейчас это просто, зато не будут отвлекать по личному телефону.

Риэлторы расскажут, какие бывают договоры, в чём их особенности. О том, что разобраться с налогами у нас можно двумя путями. Первый – заплатить НДФЛ 13% по итогам года, включив в декларацию доходы от аренды. Второй – оформить ИП и далее снова два варианта: или 6% плюс сборы, или патент, стоимость которого сейчас варьируется в зависимости от метража и местоположения объекта.

В целом же, эффективность вложения средств в аренду вряд ли превышает 5% годовых, а в случае первички и того меньше».

Это интересно:  Как оформить акт выполненных работ без НДС?

Итак, мы рассказали об основных вопросах, касающихся приобретения квартиры в новостройке с целью ее последующей сдачи в аренду. Каждый сам для себя может взвесить все плюсы и минусы и решить, насколько это будет выгодно именно ему. Желаем Вам удачного инвестирования!

Как сдавать квартиру в аренду правильно: лучшие советы

Мечта многих – иметь в собственности несколько жилых помещений, сдавать их в аренду и жить припеваючи. Внешне, может бы, это и выглядит привлекательно, на самом же деле сдача внаём – это огромная «головная боль» для арендодателя. Нужно постоянно решать кучу проблем: налоговая, поиск добросовестных жильцов, ремонт и т. д. попробуем разобраться в этом непростом вопросе.

Пошаговый план, как сдавать в аренду квартиру правильно

Если у вас имеется свободная квартира, её можно превратить в неплохой дополнительный доход. Конечно, же вы столкнётесь со множеством трудностей, но они в основном будут на начальном этапе.

Шаг первый

Первая ступень представляет из себя подготовительный этап, всё что от вас здесь требуется – это исследовать рынок.

  • Перед тем, как выставлять объявление в сеть, или обращаться в агентство, нужно изучить какие уже имеются предложения, что арендодатели указывают в объявлении, просмотреть предложения потенциальных конкурентов.
  • Проштудируйте известные сайты объявлений. Изучите их структуру, подачу текста, какие существуют цены. Стоит обратить внимание на то, от чего зависит ценник (район, наличие мебели, ремонта и т. д.).
  • Стоит обратить внимание на то, что цена аренды будет зависеть не только от красивого ремонта. На стоимость влияют и такие факторы как: район (чем ближе к центру, тем, соответственно, дороже), наличие рядом различной инфраструктуры (развлекательные центры, магазины, детские сады и т. д.), транспортная доступность, соседи, состояние квартиры, площадь и многие другие.
  • Проведя данное исследование, вы уже сможете примерно прикинуть стоимость своего помещения.

Шаг второй

Суть этого этапа в подготовке квартиры к сдаче. В любом случае придётся делать хотя бы мелкий косметический ремонт, чтобы придать квартире презентабельный вид.

  • Первоначально нужно избавиться от всякого хлама в квартире, который явно не пригодится будущим квартиросъёмщикам. Разные тумбочки в стиле «советского союза» явно не придадут квартире привлекательный вид. Желательно сделать интерьер максимально современным, «бабушкины варианты» сегодня не котируются.
  • Квартира обязательно должна быть оснащена всей необходимой мелкой бытовой техникой и мебелью. Конечно, некоторые арендодатели предлагают и немеблированные варианты, но такое помещение вряд ли будет пользоваться большим спросом, и арендная плата у них гораздо ниже.
  • Перед сдачей квартиры нужно заплатить все имеющиеся (если они есть) долги за коммунальные платежи, убрать личные вещи.
  • Обязательно проверьте состояние проводки, сантехники, бытовых приборов и т. д. Если случится какая-то экстренная ситуация, связанная с неисправностью того или иного прибора, который уже был в квартире, разбираться с последствиями придётся вам. Особенно будет неприятно, если от неисправной проводки пострадает дорогостоящая техника квартиросъёмщика, стоимость которой придётся возмещать вам.

Перед сдачей квартиры желательно её застраховать (неважно легально или нет вы собираетесь оформлять аренду), так вы обезопасите себя от возможных рисков и затрат в будущем. При страховании имущества нужно учесть любые возможные неприятности: пожар, потоп, взрыв и т. д. Если аренда оформляется официально, страховка — это обязательный пункт, но в таком случае страховой взнос будет немного выше.

Какая квартира будет пользоваться спросом

Конечно же, не каждое помещение будет интересно для потенциальных жильцов. Для того, чтобы квартира пользовалась большим спросом и начала приносить доход, она должна соответствовать некоторым требованиям:

  1. Один из основных факторов – это расположение квартиры. Естественно, помещения, расположенные ближе к центру пользуются большим спросом и имеют гораздо большую стоимость. К фактору расположения относится не только район города, но и общее расположение жилплощади. Сюда входят следующие моменты: солнечная сторона, этаж, угловая квартира или нет и т. д.
  2. Конечно же, квартиросъёмщики обращают внимание на красивый и современный ремонт. Даже если квартира очень чистая и аккуратная, помещение с евроремонтом будет пользоваться гораздо большим спросом, и арендная плата в таком случае будет на порядок выше.
  3. Мобилизованность. Квартиры с мебелью и бытовой техникой больше интересны потенциальным арендаторам. В квартире как минимум должны быть: холодильник, газовая плита, телевизор, диван, кровать, стол и т. п.

Шаг третий

Следующий этап уже имеет отношение к подаче объявления, но пока косвенное. Задача на этой ступени – правильно сфотографировать квартиру.

  • Потенциальный квартиросъёмщик будет обращать внимание в первую очередь на фотографии помещения. Поэтому они должны быть сделаны качественно, на хороший фотоаппарат.
  • Фотографируя своё помещение, нужно показать все самые выгодные его стороны. Нередко для этой задачи нанимают профессиональных фотографов, но можно и самостоятельно справиться с этой задачей.
  • Перед тем как начать делать фото, нужно внимательно посмотреть на свою квартиру. Посмотрите с какого ракурса будет выгоднее смотреться та, или иная комната.
  • Перед фотосессией нужно обязательно сделать влажную уборку. Пыль и грязь будет очень заметна на фото, чем сильно портить вид.
  • На фотографии желательно сделать уютный вид, можно добавить пару аксессуаров, которые сделают атмосферу более «домашней». Помогут справиться с этой задачей мягкие игрушки, подушки, цветы и прочее. Если вам жалко оставлять эти вещи, их можно не оставлять, а лишь запечатлеть на фото. Ведь потенциальный квартиросъёмщик будет при осмотре квартиры в живую не будет обращать внимания на эти мелочи, а на фото они создают милую, тёплую «картинку».
  • Фотосессию лучше проводить в светлое время суток и желательно, чтобы день был солнечный. При дневном, естественном освещении комната будет казаться более уютной, чем при искусственном свете люстры.
  • Снимков нужно сделать очень много, людей привлекает обилие картинок. Чем больше качественных снимков вы сделаете, тем выше будут ваши шансы сдать своё помещение.

Шаг четвёртый

Это один из самых ответственных этапов – написание объявления. Оно должно иметь максимум информации, но при этом не быть перегруженным и тяжёлым для восприятия.

  • В объявлении должно быть описание квартиры, наличие балкона, ремонта, район, инфраструктура и т.д.
  • Нужно указать особенности планировки и самой квартиры (балкон застеклённый или нет, санузел совмещённый или раздельный, солнечная сторона или нет, угловая квартира и т. д.).
  • Текст объявления может содержать также требования к потенциальным квартиросъёмщикам, например, кто-то сдаёт жильё только семейным парам, или исключительно студентам. Требования у каждого арендодателя индивидуальные, но не стоит доходить до крайностей и предъявлять завышенные запросы, особенно, если ваша квартира относится к эконом-классу.
  • Перед размещением объявления на сайт, нужно обязательно проверить текст на наличие ошибок, как орфографических и пунктуационных, так же речевых и грамматических. Обязательно прочтите текст перед отправкой, чтобы убрать неоправданные повторы и опечатки.

На данной ступени не будет никаких сложностей, ведь главная задача здесь – разместить объявление.

  • Следует выбирать самые популярные сайты с объявлениями, это легко сделать они все на слуху. Не стоит размещать объявления на малоизвестных сайтах, люди на них редко заходят, а вот мошенники орудуют частенько.
  • Можно дать объявление в газету, это один из самых надёжных способов уберечь себя от мошенников. Но у газетных объявлений есть минусы: вы не сможете разместить фотографии, и часто размер текста в колонке ограничен.

Шаг шестой

Когда объявление начнёт «работать», вы будете получать множество звонков от потенциальных клиентов. Самый первый телефонный разговор очень важен, арендодатель должен внушить доверие и чётко отвечать на все интересующие вопросы собеседника.

  • Во время разговора нужно быть вежливым, но не старайтесь навязывать клиенту свою квартиру. Достаточно сказать пару хвалебных слов и ответить на интересующие вопросы.
  • При первом общении с потенциальным арендатором нужно выяснить, согласен ли он на ваши условия, соответствует ли требованиям (т. е., если вы ищите некурящего жильца, нужно обязательно уточнить эту деталь во время самого первого разговора, чтобы не терять зря время).
  • Если по итогам телефонного разговора вас обоих всё устраивает, нужно договориться о встрече. Если у вас намечается несколько квартирантов, желательно назначать время всем в один день с разницей в 20 минут. Это делается для того, чтобы не ездить в квартиру каждый раз, а иногда люди совсем не приезжают на встречу, зачем себя утруждать лишний раз. В этом нет ничего страшного, люди в поисках квартиры так же рассматривают несколько вариантов.

Шаг седьмой

Этот этап один из самых ответственных – показ квартиры. В этот момент нужно быть максимально уверенным в себе, чтобы вызывать доверие у клиента.

  • Перед показом квартиры нужно приехать раньше квартиросъёмщика, чтобы успеть прибраться, навести красоту. Да и просто опаздывать не красиво, впечатление о вас будет складываться с первых же секунд.
  • Показывать нужно каждую комнату, включая кухню, ванную и т. д. Обязательно расскажите, как давно был сделан ремонт, какие приятные соседи и т. д.
  • Во время показа помещения арендодатель тоже должен приглядываться к своему будущему жильцу. Нужно ещё раз уточнить с кем он собирается проживать, имеются ли вредные привычки, маленькие дети и т. д. (если это принципиально важно, конечно).
  • Если клиент сомневается, не стоит на него давить. Если ваше помещение не приглянулось, никакие уговоры не помогут, а если человек всерьёз заинтересовался, он обязательно вернётся к вам.
  • Не всегда клиенты знакомы с районом, в котором расположена квартира, нужно обязательно рассказать о том какие рядом магазины, инфраструктура и т. д.
  • Не обязательно дожидаться каждого вопроса, расскажите обо всех особенностях квартиры сами (есть ли горячая вода, оставляете ли вы стиральную машинку, присутствует ли интернет и кабельное телевидение и т. д.). Но не будьте слишком навязчивы в своём рассказе и не стоит приукрашивать действительность.

Шаг восьмой

Этот этап чисто формальный – оформление договора. В документе нужно обязательно указать требования к жильцу, при несоблюдении которых договор может быть расторгнут.

  • Договор обязательно составляется в двух экземплярах: один остаётся у арендодателя, а второй – у квартиросъёмщика.
  • В документе, кроме требований к жильцам и состоянию квартиры, должен быть указан размер ежемесячной платы за аренду и примерный срок проживания жильцов, который может быть установлен конкретно. Не забудьте указать условия, при которых квартиросъёмщик может быть выселен из вашего жилища.
  • Перед составлением договора нужно записать показания счётчиков и сфотографировать паспорт будущего жильца, чтобы избежать неприятных ситуаций, или не стать жертвой мошенника.

Обязательные пункты договора

  1. ФИО обоих сторон, заключающих договор, обязательно указываются паспортные данные арендатора и арендодателя.
  2. Размер арендной платы, сроки, в которые арендатор обязан оплатить аренду. Дополнительно следует указать условия изменения стоимости (если этого пункта не будет, арендатор не в праве повышать размер ежемесячного платежа);
  3. Как часто арендатор может проверять квартиру. Если вы хотите иногда наведываться к жильцам без предупреждения, укажите в договоре пункт, разрешающий вам это делать. Без данного указания, арендодатель может посещать квартиросъёмщиков только после предупреждения, но в таком случае он не сможет уберечь себя от некоторых рисков, описанных ниже.
  4. В договоре обязательно должны быть указания, кто оплачивает коммунальные услуги. Если арендодатель соглашается взять на себя эти расходы (что бывает крайне редко), он так же прописывает это в документе.
  5. Если собственник квартиры хочет наложить какие-либо ограничения на пользование квартирой, он обязан указать это в договоре.
  6. В документе стоит указать список лиц, которые будут проживать в квартире. О том, что в квартире будут жить дополнительные люди, квартиросъёмщик обязан уведомить арендодателя и согласовать с ним возможность их проживания. При необходимости дополнительные лица могут вноситься в договор.
  7. Естественно, должны быть условия разрывания договора, здесь можно указать при каких обстоятельствах жилец может быть выселен.
  8. Другие условия по желанию собственника квартиры.
Это интересно:  Как сдать квартиру в аренду - самостоятельно или через агентство?

Иногда клиенты являются весьма дотошными людьми и могут потребовать у вас некоторые документы, чтобы убедиться в чистоте сделки, вот какие документы должны быть у вас при себе на такой случай:

  1. паспорт (можно копию);
  2. свидетельство о праве собственности на жильё;
  3. квитанции, которые подтвердят отсутствие долгов за коммунальные услуги.

Это пакет обязательных документов, клиент может потребовать всё что угодно, но стоит обратить внимание, если просьбы будущего жильца кажутся вам достаточно странными, следует подумать нужен ли вам такой арендатор.

Шаг девятый

Это самый приятный момент для собственника и неприятный для квартиросъёмщика – предоплата. Здесь всё просто: сумма обговаривается заранее, поэтому никаких сложностей произойти не должно. Все финансовые операции желательно записывать и ставить подписи обоих сторон, чтобы избежать недопонимания в будущем. Заведите специальную тетрадь для этих целей, где вы будете писать сумму и подписываться под тем, что её получили, а арендатор за то, что передал вам её. Не забывайте указывать число. Имея такую тетрадь, вы и ваш жилец будете уверенны, что никаких вопросов по финансовой части не возникнет, каждый раз можно заглянуть в записи и проверить наличие платежа.

Основные риски для арендодателя

Если вы собираетесь сдавать свою квартиру, будьте готовы к тому, что могут возникнуть определённые трудности и неприятные ситуации. Арендодатель всегда должен быть морально и физически готов с всевозможным неприятным ситуациям.

Повреждение имущества

Конечно же, квартиросъёмщик будет относиться к вашему имуществу не так как к своему. Будьте готовы, что после каждого жильца придётся делать косметический ремонт, особенно если это люди с маленькими детьми и животными. Обязательно нужно включить в договор пункт, подписывая который арендатор обязуется восстановить всё испорченное им имущество.

В последнее время очень распространённый вид мошенничества, особенно в больших городах. Схема этого вида мошенничества предельно проста: у вас снимают квартиру, а потом сдают её другим жильцам в несколько раз накручивая стоимость. Очень часто такой схемой сдают арендованные квартиры гасторбайтерам, так как они живут по несколько человек и сумму с них можно взять огромную. Раскрыть такой обман очень просто: чаще всего соседи докладывают, что жильцов в вашей квартире стало очень много и ведут они себя шумно. Так же можно иногда навещать арендаторов без предупреждения.

Огромное количество жильцов

Эта проблема похожа на предыдущую, но в этой ситуации арендатор пускает гостей безвозмездно. Некоторых арендодатель не смущает проживание многочисленных друзей и любовниц, особенно если они не причиняют большого неудобства (что бывает крайне редко). Иногда квартиросъёмщики устраивают бардели или наркопритоны, будьте внимательны, ведь в такой ситуации перед законом будет отвечать хозяин квартиры, даже если он понятия не имел, что в ней происходит. Контролировать такую ситуацию можно так же с помощью соседей или личными визитами.

Противоправные действия квартиросъёмщиков

Иногда бывают и такие случаи, когда арендаторы обворовывают, поджигают или продают имущество из квартиры. Именно для предупреждения таких ситуаций и нужно фотографировать паспорт человека, которого собираетесь пустить в своё жилище. Решать такую проблему нужно с помощью полиции, так как это уже уголовное преступление. Если человек отказывается показывать свой паспорт, тысячу раз подумайте стоит ли ему доверять и для каких целей ему нужна ваша квартира.

Избежать таких неприятных ситуаций можно сдавая квартиру официально, но в таком случае вы немного потеряете в доходах, зато полностью обезопасите себя от мошенничества. Вам нужно всего лишь выбрать агентство недвижимости с хорошей репутацией (посмотрите рекомендации именитых риелторов, отзывы в интернете и т. д.), и уже сотрудники фирмы помогут вам найти ответственных жильцов, провести опись имущества, составить и оформить договор и т. д.

По закону Российской Федерации доходы с аренды квартиры облагаются налогами. Если вы хотите сдавать квартиру неофициально, вы рискуете нарваться на огромный штраф. Кроме того, человеку, который избегает налоговую декларацию рискует лишиться свободы сроком на полгода (если сумма неуплаченных налогов составляет больше ста тысяч рублей).

Система налогообложения

Если вы хотите сделать всё по закону и оформляете аренду официально, вы будете обязаны выплачивать налоги со своего дохода. Для физических лиц предусмотрена стандартная процедура уплаты НДФЛ. Индивидуальный предприниматель может выбирать из нескольких предложений:

  • Общий режим налогообложения. В таком случае арендодатель обязан выплачивать 13 % своего дохода, собирать подтверждающие справки о том, что расчёты проведены верно.
  • Упрощённая система налогообложения. Здесь налоговый взнос рассчитывается на основе дохода, но в среднем он составляет около 6 % от общей суммы дохода.
  • Патентная система налогообложения. В этом случае определённой процентной ставки нет. Платить налоги вовсе не нужно, но необходимо будет купить патент, который стоит довольно-таки дорого. Стоимость патента в каждом регионе разная. Дополнительно при такой системе необходимо делать взносы в налоговые фонды.

Пытаясь снизить процент налоговых отчислений некоторые жильцы прописывают в договоре сумму за плату аренды ниже настоящей, но этот способ является незаконным. Подробнее о всех возможных системах налогообложения собственнику расскажут в агентстве, и обязательно помогут выбрать самый выгодный вариант.

Посуточная аренда квартиры

Сдавать квартиру в аренду можно не только на длительный срок, но и посуточно и даже по часам. Этот вид бизнеса намного рискованней. Самым лучшим вариантом для посуточной аренды является однокомнатная квартира, так как коммунальные платежи будут намного меньше, в «однушке» намного проще сделать современный ремонт, в следствие чего плату за аренду можно сделать значительно выше.

Идеальное расположение для квартиры, сдаваемой посуточно – это район около вокзала или центра города. Почему именно эти районы? Потому что в основном такими квартирами интересуются командированные люди.

Плюсы посуточной аренды

  • При необходимости всегда можно воспользоваться квартирой (если в этот момент, там нет жильцов);
  • Хороший доход. Такие квартиры пользуются большим спросом, особенно в период праздников (но в таком случае есть риск порчи имущества, не забывайте предусмотреть все меры предосторожности, описанные выше);
  • При таком виде аренды оформление ИП не требуется;
  • Если квартира изначально в хорошем состоянии – это неплохой источник дохода с нуля, требующий только размещения рекламы и небольшой подготовке помещения.

Минусы посуточной аренды

  • Жалобы соседей. Иногда квартиросъёмщики ведут себя очень громко, но эту проблему легко решить, ответственно подходя к выбору клиентов. Некоторых соседей беспокоит постоянный поток незнакомых людей.
  • Некоторые клиенты ведут себя не совсем ответственно, могут испортить ваше имущество. Чтобы предостеречь себя от такого рода проблем и финансовых затрат, связанных с ними, всегда фотографируйте паспорт каждого клиента.

При посуточной сдаче квартиры существует и определённый перечень расходов, в него входят такие пункты, как:

  1. Налоговые взносы (если вы собираетесь оформлять ИП);
  2. Рекламные материалы (можно воспользоваться бесплатными сайтами с объявлениями, но этот способ менее эффективен, так как на такие «доски» выкладываются объявления каждую минуту и ваше спустится в самый низ очень быстро. А для того, чтобы объявление было закреплено вверху, придётся за него заплатить);
  3. Уборка жилья и стирка постельного белья. Этих расходов можно избежать и делать действия собственноручно, но тогда большую часть своей жизни вы будете проводить за привидением в порядок квартиры. Гораздо проще обратиться в клининговую компанию.
  4. Затрата на расходные материалы (как правило они совсем небольшие), такие как туалетная бумага, мыло, сахар, чай и т. д.
  5. Оплата коммунальных услуг. При суточной аренде «повесить» этот пункт расхода на жильцов уже не получится.

Сдача квартиры в аренду – это неплохой способ дополнительного заработка. Но, как и любой бизнес, он имеет свои «подводные камни», определённые риски. На первых порах не всё может получаться, и в первое время доходы будут только покрывать первоначальные расходы, но спустя определённое количество времени, квартира станет отличным источником дохода. Сдавать квартиру не сложно как самостоятельно, так и с помощью агентства, но стоит помнить, что уклонение от уплаты налогов в Российской Федерации является уголовно наказуемым деянием.

Налоговики разъяснили порядок сдачи в аренду квартир

Налоговики разъяснили порядок сдачи в аренду квартир

Вечно животрепещущий вопрос, нужно ли платить налоги со сдачи квартир, как оказалось, не оставляет россиян равнодушными; значительную часть звонивших по «горячему» телефону приемной Федеральной налоговой службы по-прежнему интересует эта проблема. Поэтому налоговики в очередной раз выпустили разъяснение, как платить подоходный налог гражданам, сдающим в аренду собственное недвижимое имущество.

Законодательство однозначно говорит, что сдача имущества в аренду налогом облагается. Это налоговики специально подчеркивают в разъяснении, не говоря при этом почему-то, что штраф за незаконное предпринимательство — от 30 до 50 тыс. руб. Правда, для внимательно читающего Налоговый кодекс налогоплательщика все же остается несколько греющих душу поблажек.

Для того, кто сдает недвижимость в аренду, не регистрируясь при этом в качестве индивидуального предпринимателя, единственный способ избежать объяснений с фискалами по поводу уплаты 13-процентного подоходного налога — это сдать имущество не такому же, как он, физическому лицу, а частному предпринимателю или лицу юридическому. В таком случае за исчисление и уплату налога отвечает налоговый агент, то есть арендатор.

Согласно 226-й статье Налогового кодекса, налоговый агент, от которого налогоплательщик получил доходы, обязан «исчислить, удержать и уплатить сумму налога».

Именно поэтому при правильной организации процесса, с точки зрения налогообложения, иногда выгоднее сдавать квартиры через серьезные посреднические фирмы, которые берут недвижимость в аренду, а затем сдают ее в субаренду. Формально по закону арендатор должен удержать налог именно из дохода арендодателя, и уплата его за счет налогового агента кодексом не допускается. Точно так же не допускается включение в договор оговорок, по которым налоговые агенты принимают на себя обязательства нести расходы по уплате налога на доходы физических лиц за самих физлиц.

Но, как показывает практика, с риэлторскими фирмами можно договориться, чтобы те позаботились о сдаче квартиры «вбелую». Правда, брать на себя такие заботы они согласны, как правило, лишь при сдаче дорогостоящего элитного жилья на длительное время.

Проблема в том, что владельцам жилья, пусть даже всей душой желающим заплатить налоги со сданной квартиры и спать спокойно, технически выполнить это довольно проблематично. Чтобы заплатить подоходный налог от сдачи квартиры, мало подать декларацию. Нужно еще найти банковские реквизиты для уплаты налога и правильно перечислить его. К тому же не совсем урегулирован такой момент, как факт прекращения сдачи квартиры в аренду. Заплатив один раз, попадаешь инспектору «на крючок», и чтобы подтвердить, что квартира не сдается и доход не приносит, зачастую приходится представлять в инспекцию соглашение о расторжении договора.

В случае, если квартира сдается не фирме, а напрямую физическому лицу, позаботиться об уплате налога придется самостоятельно. Как подчеркивают фискалы, согласно законодательству прямая обязанность сдающего квартиру внаем — подать декларацию. И раз в год заплатить налог с доходов.

Правда, и здесь есть одна маленькая хитрость. Если сдача квартиры в аренду носит систематический характер, то такую деятельность можно приравнять к индивидуальному предпринимательству.

Если зарегистрироваться в налоговой в качестве предприятия без образования юридического лица (ПБОЮЛ), а теперь такая регистрация проходит в упрощенном порядке в течение пяти дней, можно значительно минимизировать свои налоговые траты. Дело в том, что предприниматель со сдачи квартиры может платить не 13-процентный подоходный налог, а перейти на упрощенную систему налогообложения (УСН) и платить по этой системе 6% от доходов плюс 150 руб. в месяц фиксированный платеж в Пенсионный фонд. Причем при подсчете доходов учитываются расходы на ремонт квартиры, на оплату коммунальных услуг, на рекламные объявления, в том числе и на услуги риэлтора по поиску жильцов. Важно и то, что имущество, сдаваемое в аренду в предпринимательских целях, освобождается от налога на имущество, который в перспективе планируется серьезно повысить для физлиц в рамках единого налога на недвижимость.

Это интересно:  Налог на наследство близких родственников в 2019 году

Есть и еще одна возможность законно рассчитаться с государством при сдаче квартиры — единый налог на вмененный доход(ЕНВД). С нового года должен вступить в силу расширенный перечень видов деятельности, которые (решением местных властей) могут быть переведены на этот налог. В этот перечень, в частности, попадает оказание услуг по сдаче внаем жилых помещений. Но «вмененка» будет скорее актуальна для тех, кто сдает жилье в больших объемах — например, в курортных зонах.

Как правильно оформить аренду квартиры: порядок, условия и правила

Множество людей рано или поздно сталкиваются с проблемой поиска жилья. С целью избежать недоразумений при съеме квартиры читателю рекомендуется воспользоваться информацией, изложенной ниже, в которой обсуждались вопросы по аренде квартир.

Прежде всего, необходимо различать понятия «аренда» и «найм». Понятие «аренда» не может применяться к жилым помещениям. Понятие «найм» не может применяться к юридическим лицам.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Самому или с риэлтором?

Если вы располагаете уймой свободного времени, вы можете заняться поиском квартиры самостоятельно – через объявления в газете, в интернете, расклеить объявления в интересующем вас районе или обратиться к знакомым или друзьям. Если же вы хотите поручить поиск квартиры людям, которые в этом разбираются, просто обратитесь в хорошо зарекомендовавшее себя агентство недвижимости.

Как выбрать хорошее агентство недвижимости?

  • Проверьте, сколько лет фирма существует на рынке. Больше — лучше.
  • Обратите внимание, имеет ли данная фирма офис в собственности или просто его снимает. Первый вариант предпочтителен.
  • Посетите офис лично.
  • Какие пункты должны быть представлены в договоре с риэлтерской фирмой?

    1. Обязательства агентства: подобрать желаемый для заказчика вариант, провести необходимые проверки, собрать все документы для сдачи квартиры в аренду, провести сделку, обеспечить гарантию оплаты и заселения. Эти пункты должны быть прописаны достаточно внятно.
    2. Штрафные санкции для риэлтерского агентства, если по его вине клиент терпит какие-то убытки.
    3. Комиссия за аренду квартиры, оплачиваемая в фирму, должность и полномочия лица, подписывающего данный договор (обычно этим лицом выступает руководитель агентства).
    4. Желательно, чтобы в договоре был указан конкретный риэлтер, который будет с вами работать, но в то же время, была возможность его заменить, если вдруг вы «не сработаетесь».
    5. Самый ключевой момент – это требования, предъявляемые Вами к квартире. Здесь Вы можете указать максимальную цену, район, желаемое количество комнат, на какой срок вам нужна квартира, удаленность от метро, метражи комнат и кухни, ваши запросы по ремонту помещения и т.д.

    Также вам будет интересно узнать об обязанностях риэлтора при продаже квартиры — это мы рассказываем в данной статье.

    Теперь поговорим о том, чего же делать не нужно:

    1. Обращаться к так называемым «информационным агентствам», которые за свои услуги берут гораздо меньшую сумму денег, предоставляя вам списки квартир с мифическими номерами, где квартиры либо уже сдали, либо никогда и не сдавали.
    2. Обращаться к услугам агентств, которые за символические деньги предлагают вам найти квартиру значительно дешевле средней стоимости за аналогичную квартиру. Запомните, что комиссионные среднестатистического агентства составляют от 70 до 100% от стоимости квартиры за 30-дневный период, причем, чем выше стоимость аренды, тем, зачастую, ниже процент комиссионных выплат.
    3. Вместо договора с фирмой подписывать договор конкретно с риэлтером. Агентство в этом случае не будет нести ответственности.
    4. Метаться между разными агентами, показывающими вам множество квартир, а, порой, одни и те же варианты, не очень акцентируясь на вашем мнении.
    5. Оплачивать услуги агентства до подписания договора.
    6. Подписывать договор, содержащий информацию, что определенное количество просмотров будет бесплатным, далее — платным.
    7. Винить агента в том, что какой-то из предложенных вариантов выглядит не так, как вы себе представляли. Агент, зачастую, сам видит квартиру впервые.

    Агент должен быть с вами при просмотре любого варианта жилья. За это вы ему платите.

    Порядок сдачи

    Риэлтер привел вас в квартиру, в которой вас устраивает и цена, и внешний вид помещения, и условия проживания? Самое время приступить к документальному оформлению вашего права проживать в этой квартире за денежное вознаграждение!

    Для подписания договора владелец квартиры обязательно предъявляет:

    1. Доказательства собственности на недвижимость.
    2. Все оплаченные квитанции: телефон, коммунальные услуги, электроэнергия.

    Наймодателем может быть близкий родственник собственника, если последний по каким-либо причинам не может присутствовать при сделке. Однако в этом случае ему ОБЯЗАТЕЛЬНО нужно иметь нотариальное заверение от собственника.

    Нанимателю достаточно иметь с собой только паспорт.

    Правила и условия

    В этом месте статьи мы рассмотрим все, что нужно для сдачи жилья. Начнем с того, какой договор необходимо заключать.

    В зависимости от вида собственности, вы заключаете договор:

    1. найма, если и собственник жилья, и наниматель — физические лица;
    2. поднайма для не приватизированной квартиры, а также квартиры, находящейся в служебном пользовании.

    Более распространен договор найма, поэтому поговорим о нем поподробнее.

    Договор найма, согласно Гражданскому кодексу РФ, заключается в обычной письменной форме. Нотариально его заверять НЕ НУЖНО. В заключаемом договоре должны быть следующие данные:

    1. Точный адрес квартиры, серия и номер паспортов обеих сторон, информация о том, кто именно обладает правом собственности на данную квартиру.
    2. Обязательства квартиросъемщика бережно относиться к имуществу, находящемуся в данной квартире, и содержать ее в чистоте.
    3. Срок сдачи в аренду (обычно составляет 1 год), а также порядок выплат (предоплаты, помесячный расчет и т.д.). Ознакомьтесь в этой статье с тем, какие бывают платежи при купле-продаже квартиры.
    4. Разъяснение оплаты коммунальных услуг (кто платит и когда).
    5. Частота визитов со стороны владельца квартиры.
    6. Количество людей, проживающих вместе с квартиросъемщиком, их инициалы.

    В договоре также нужно указать пути расторжения данного договора досрочно и сроки сообщения о данном решении наймодателю.

    Договор найма, как и любой другой документ, составляется в двух экземплярах и подписывается обеими сторонами.

    Желательно также каким-либо образом зафиксировать состояние квартиры на момент оформления договора, например, составлением акта.

    Если условия, представленные в договоре, меняются в какую-либо сторону, необходимо составить новый договор. Если стороны желают продлить действующий договор, то составляется дополнительное соглашение к договору, причем наймодатель должен предложить продлить существующий договор не менее чем за 3 месяца до окончания его действия на новых или тех же условиях.

    Если наниматель прожил в квартире какое-то время и хочет съехать, для этого достаточно лишь согласия людей, проживающих вместе с ним в квартире и заблаговременное предупреждения наймодателя. С другой стороны, наймодатель может выселить своих жильцов только через суд в следующих случаях:

    • наниматель не платит арендную плату в течение 6 месяцев или, если иное не прописано в договоре, два раза нарушил сроки оплаты по договору;
    • наниматель портит жилое имущество;
    • наниматель мешает соседям;
    • наниматель не по назначению использует помещение.

    Если вы намереваетесь жить в съемном жилье более 3 месяцев, вам необходимо оформить прописку по месту жительства, иначе и вам, и наймодателю грозит штраф.

    Посмотреть все необходимые документы для обмена квартирами вы можете в интернете, в том числе и на нашем сайте.

    Как узнать задолженность по кредиту в ОТП банке? Переходите сюда!

    А здесь вы сможете посмотреть, как узнать задолженность у судебных приставов.

    Документы, необходимые для регистрации:

    • заявление установленного образца с подписью владельца квартиры;
    • паспорт;
    • договор найма жилья.

    Какие законы надо знать?

    Для грамотного осуществления сделки необходимо знать Гражданский Кодекс РФ (глава 35 «Наем жилого помещения»), а именно статьи:

    • ст. 671 — с информацией по договору;
    • ст. 672 — с информацией по найму помещения в муниципальном жилищном фонде;
    • ст. 673 — с информацией по объекту договора;
    • ст. 674 — с образцом договора;
    • ст. 675 — с информацией, необходимой для перехода помещения в собственность нанимателя;
    • ст. 676 — с обязанностями владельца собственности;
    • ст. 677 — с информацией о нанимателе и проживающих с ним постоянно людей;
    • ст. 678 — с обязанностями квартиросъемщика;
    • ст. 679 — с информацией о порядке заселения постоянно проживающих с нанимателем людей.
    • ст. 680 — с информацией о жильцах, проживающих временно;
    • ст. 681 — с информацией по ремонту помещения;
    • ст. 682 — с информацией по оплате;
    • ст. 683 — с информацией о сроках действия договора;
    • ст. 684 — с информацией, по которой наниматель имеет преимущественное право на проживание в квартире, если договор заключается на новый срок;
    • ст. 685 — с особенностями поднайма помещения;
    • ст. 686 — с информацией по замене квартиросъемщика в договоре;
    • ст. 687 — с особенностями расторжения договора;
    • ст. 688 — с последствиями расторжения договора найма.

    Для того, чтобы оценить стоимость квартиры, владельцу нужно иметь следующий пакет документов:

    • документы, подтверждающие права на квартиру, подлежащей сдаче в аренду;
    • поэтажный план помещения с перечнем количественных, качественных и технических характеристик помещения;
    • кадастровый паспорт БТИ;
    • перечень условий договора найма, указанный ниже.

    Реальная цена объекта аренды складывается из:

    • условий найма, таких, как:
      • срок сдачи квартиры;
      • период, за который производятся выплаты;
      • ограничения на использование воды, тепла и др., а так же ограничения по времени использования;
      • условия выплат владельцу жилья (например, зачет стоимости текущего ремонта помещения в счет ежемесячной платы)
      • в некоторых случаях – условия возможного выкупа данной собственности.
    • характеристики данного помещения:
      • площадь арендуемого объекта в м2;
      • его тип и назначение;
      • техническое состояние и отделка;
      • расстояние от центра города и станции метро;
      • этаж;
      • средства связи, коммунальные услуги;
      • наличие парковки и охраны.

    Теперь рассмотрим, как происходит оценка арендной платы квартир.

    Самый точный размер арендной платы вам может сказать риэлтер при личном осмотре квартиры, при этом он руководствуется ценами на квартиры с аналогичными условиями и сроками аренды. На развитом рынке, например, города Москва, легко можно найти аналоги интересующего объекта недвижимости.

    Оценка данных квартир не составляет особого труда. Когда оценивается вариант, имеющий значительные отличия от рыночных предложений, например, сроком аренды 20 лет вместо 1 года, проводится необходимая поправка на срок аренды. Разумеется, применение значительных поправок (более 10%) нежелательно, это может внести искажения в итоговую стоимость.

    Для примерной оценки квартиры можно воспользоваться онлайн-ресурсами.

    Взыскание долга без расписки является более проблематичные процессом, нежели имея хоть какой-либо документ. Вот о том, как вернуть денежный долг по расписке читайте тут.

    Поняв, как открыть расчётный счёт в сбербанке, вы сможете им пользоваться по своему усмотрению. Подробнее…

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Статья написана по материалам сайтов: www.metrprice.ru, homeblogkate.ru, mega-e.su, lawyer-consult.ru.

    »

    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock detector