+7 (499) 938-69-47  Москва

+7 (812) 467-45-73  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Самую дорогую квартиру в Москве не могут продать уже 5 лет

Далеко не всегда причина, по которой вы не можете продать свою квартиру, оказывается в ней самой или ситуации на рынке недвижимости в целом. Квартира — что это? Правильно — объект, товар, имущество. Иными словами, она не принимает решения о том, как должна выглядеть, сколько стоить и каким боком ей повернуться, чтобы понравиться покупателю. На все эти вопросы отвечает собственник и/или его агент. И чем больше собственников (агентов), тем сложнее продается квартира.

Но если о том, как выбрать агента, что входит и не входит в его обязанности, написаны сотни статей, то о том, как стать эффективным продавцом-собственником, дойти до сделки, не разочаровавшись в людях и самом процессе, ничего толком не сказано.

Многолетний опыт продаж показывает, что наименее эффективными продавцами являются следующие категории граждан:

— собственники недвижимости, полученной в результате дарения, наследства или приватизации;

— альтернативщики (продажа квартиры неразрывно связана с покупкой другой недвижимости);

— супруги, находящиеся в процессе развода;

— люди, верящие в чудеса (вечные продавцы).

Итак, судите сами.

Квартира, за которую продавец не платил своих денег, в его сознании не имеет цены. Таким образом, она практически бесценна. Вероятнее всего, от ее продажи зависит реализация целого списка покупок и закрытие большого количества насущных проблем: от погашения мелких долгов до приобретения машины и возможности сделать ремонт в текущей квартире. Все эти задумки легко суммируются и формируют цену продажи, которая, к сожалению, далека от представлений и ожиданий покупателей. И до тех пор, пока собственник адекватно не оценит свой объект с учетом рыночных конкурентных предложений, а не с учетом списка своих потребностей, сделка маловероятна.

Клиенты, продающие квартиру после приватизации и желающие разъехаться, также часто завышают стоимость своей недвижимости. Здесь обычно наряду с более мелкими «хотелками» имеется мечта об отдельной квартире с сохранением района и уровня жилья. Мечта правильная, хорошая, но без доплаты и/или сокращения списка желаний может перейти в разряд несбыточных.

Факторы, сдерживающие продажу подобных квартир:

— неадекватная цена в силу завышенных ожиданий;

— неготовность показывать полную стоимость в договоре (если приватизация была менее трех лет назад);

— отсутствие конструктивного диалога между собственниками по выбору агента и стратегии продажи.

В данном случае важно усвоить простое правило: сколько бы ни было у квартиры комнат, она без доплаты не сможет превратиться в несколько однокомнатных квартир, в каждой из которых есть свои кухня, санузел и балкон. Кроме того, чем меньше площадь квартиры, тем дороже квадратный метр. Соответственно, чем больше площадь, тем он дешевле.

Таким образом, продажа трехкомнатной квартиры площадью 74 кв. м в стандартном панельном доме Москвы может завершиться покупкой максимум двух однокомнатных квартир в аналогичном доме с сохранением района и без доплаты. Такие варианты, как покупка однокомнатной и двухкомнатной квартир или покупка трех однокомнатных без ухудшения качества района или дома, являются фантазийными, а клиенты, планирующие подобные сделки, автоматически подпадают еще и под пятую категорию — людей, верящих в чудеса.

Как только вышеупомянутые факторы и заблуждения будут исключены, сделка не заставит себя долго ждать.

Альтернативщики — наиболее объемная по численности категория, поскольку большинство сделок по продаже недвижимости, по крайней мере в Москве, неразрывно связано с приобретением другого жилья.

Здесь зачастую присутствует целый букет заблуждений и мифов:

— можно продать квартиру меньшей площади в худшем состоянии и приобрести жилье большей площади в лучшем состоянии за те же деньги, без серьезной доплаты с сохранением уровня дома и района;

— можно продать одну квартиру, а купить несколько (ошибка первой категории продавцов — см. выше);

— цена продажи неразрывно связана с конкретной суммой в иностранной валюте, поскольку альтернатива будет приобретаться за рубежом;

— переоценка собственных возможностей (попытка продать и купить самостоятельно без понимания технологий, соблюдения сроков, процедуры и правил безопасности).

Если альтернативная сделка усугубляется наличием ипотеки и/или опеки, собственникам строго не рекомендовано играть в самостоятельных продавцов, поскольку временные и финансовые потери могут напрочь отбить желание решить жилищный вопрос.

Раскрою вам профессиональный секрет, без которого данная статья была бы неполной. Альтернативные сделки в 90% случаев проходят с участием агентов, поскольку являются сложными, долгоиграющими и небезопасными. Чтобы максимально дорого продать квартиру, грамотно сторговать альтернативу, соблюсти все сроки и зеркальные условия по авансам и сделке, а также соблюсти технику безопасности с целью не остаться и без денег, и без квартиры, нужен агент. Именно он развеет мифы, настроит на конструктивный лад и поможет провести сделку так, чтобы жилищный вопрос не повис в воздухе на годы, а был решен положительно.

Супруги, чья недвижимость была приобретена в процессе брака, при разводе чаще всего сталкиваются с тремя конфликтными ситуациями:

— за чей счет была куплена недвижимость, а также кто и сколько вложил в ее ремонт;

— кому и что полагается в результате продажи квартиры;

— довериться одному общему агенту, каждому нанять по агенту или продавать самостоятельно.

Второй вопрос чаще всего усугубляется наличием детей и привязкой к инфраструктуре.

Как бы там ни было, главным мотиватором в установлении адекватной цены продажи, выборе одного общего агента и снижении собственных амбиций является нежелание находиться в стрессе и неопределенности долгое время.

Четвертая категория продавцов, чья недвижимость довольно долго экспонируется на рынке, — собственники ипотечных квартир.

Здесь обычно допускается несколько ошибок:

— формирование цены исходя из суммы выплаченного и оставшегося кредита, а также величины собственных средств, потраченных на первоначальный взнос;

— привязка к иностранной валюте кредита, несмотря на сильно изменившийся курс;

— переоценка собственных возможностей (попытка продать самостоятельно).

Как вы понимаете, самыми уязвимыми из всех продавцов являются именно ипотечники. Поскольку во всех иных случаях продавцы могут пересмотреть свои пожелания и установить адекватную рыночную цену. А вот продавец, купивший квартиру в ипотеку и выплативший по ней не один платеж, постоянно пересчитывает сумму потраченных средств и сумму, которая позволила бы ему погасить долг перед банком, не оставшись при этом на улице. Здесь временные издержки в процессе продажи исчисляются ежемесячными платежами по кредиту, а в случае неоплаты — величиной просрочки и приближающимися судебными разбирательствами. По этой причине я не рекомендую играть с огнем и переходить в пятую категорию (вечных продавцов). Здесь как раз нужна оперативность, взвешенная позиция по цене и выстроенный диалог с банком. Все это достижимо только при наличии опытного агента-переговорщика, способного провести сделку максимально эффективно и безопасно.

Ну и последняя категория граждан — вечные продавцы, или люди, верящие в чудеса. Чтобы определить, относитесь ли вы к этой категории, просто изучите типичные ответы продавцов данной категории на ключевые вопросы при продаже недвижимости:

— Как долго вы готовы продавать квартиру? — Мы не торопимся.

— У вашей квартиры около десяти конкурентов с аналогичными характеристиками. — Наша квартира однозначно лучше. У нее нет конкурентов.

— Ваша цена опережает рынок на 5–10%. Покупатели видят это при изучении рекламных объявлений. Стоит оценить квартиру по рынку, чтобы процесс сдвинулся с мертвой точки. — Наверняка найдутся те, кому нужен именно наш дом, наша площадь и наш ремонт. Мы хотим получить именно эту цену, поэтому готовы ждать своего покупателя столько, сколько нужно.

— Вашу квартиру продают несколько агентов. — Чем больше агентов, тем больше рекламы и шансов продать. Мы еще и сами рекламируем.

Однако какими бы ни были ваши убеждения или жизненные обстоятельства, не стоит забывать, что чем дольше квартира находится в состоянии продажи, тем менее привлекательной она становится для потенциального покупателя. Поэтому, чтобы не попасть в подобную ситуацию, рекомендуем всерьез пересмотреть свои взгляды на принадлежащую вам недвижимость и методы ее продажи. Как мы уже определились, непродаваемыми квартиры становятся далеко не всегда из-за площади, расположения или инфраструктуры района. Непродаваемыми делают их обычно сами продавцы. Удачных вам сделок и выверенных решений!

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции

Самая дорогая квартира Москвы стоит 3,6 млрд рублей

Аналитики ЦИАН изучили вторичный рынок жилой недвижимости Москвы и выявили топ-10 самых дорогих объектов.

В целом, признают эксперты, за последний год совокупная цена первой десятки упала на 14%, что говорит о тенденции на снижение. В общей сложности эта сумма составила 20,2 млрд рублей, причем, как выяснилось, объект, занявший первое место, внес в эту сумму внушительную лепту в 3,58 млрд рублей. Самый «дешевый» участник стоит 1,31 млрд рублей. Таким образом, средняя стоимость объектов данного рейтинга составляет 2,02 млрд рублей (годом ранее средний ценник достигал 2,35 млрд рублей).

Вместе с тем, аналитики обнаружили новую тенденцию – речь о сокращении средних размеров площадей элитного жилья. Так, если год назад габариты таких объектов достигали усредненных 1034,1 кв. м, то сегодня данный параметр колеблется на уровне 940,2 кв. м.

Метры в таких объектах сегодня стоят около 2,15 млн рублей (против 2,27 млн рублей годом ранее). Получается, что цена понизилась на 5,5%.

На десятой позиции рейтинга оказался пентхаус ценой в 1,31 млрд рублей. Это объект в 541 кв. м, и находится он в доме 32 по улице Малая Бронная. Сам дом, в котором расположен объект, был построен в 1913 году. В качестве бонуса можно зачесть прекрасный вид на Патриаршие пруды.

Девятое место ушло квартире в клубном ЖК в Бутиковском переулке. Размеры объекта 518 кв. м, а цена – 1,37 млрд рублей. Это относительно редкий вариант, когда квартира продается уже с проеденной отделкой. Стиль интерьеров вполне современный, зато с собственной большой террасы открывается вид на старинный Зачатьевский монастырь.

Восьмую строчку аналитики присудили еще одному уже отремонтированному объекту. Квартира площадью 950 кв. м находится в клубном ЖК «Палаты Муравьевых» и имеет пять уровней. Как и предыдущие участники рейтинга, данный объект имеет собственную террасу с ландшафтным дизайном. Изюминкой лота является персональный бассейн. Стоит все это великолепие 1,68 млрд рублей. Отметим, что эта квартира попадает в данный рейтинг не в первый раз, хотя теперь она продается с дисконтом в 5,5% (в прошлом рейтинге объект занимал седьмую строчку).

Это интересно:  Новые правила ОСАГО и ПДД с июня 2019 года

Теперь же на седьмом месте значится 1000-метровая квартира, расположенная в Молочном переулке. Надо сказать, что объект никак не могут продать уже несколько лет, так что из года в год аналитики фиксируют падение цены на него. Так, например, в этом году скидка по сравнению с прошлым годом составила 3,6%. Сейчас ценник установлен на уровне 1,88 млрд рублей.

На шестом месте – роскошные апартаменты в отеле «Москва». Объект площадью в 850 кв. м находится на 10-м этаже легендарного здания и стоит 1,99 млрд рублей.

Пятерку лидеров открывает объект из жилого комплекса «Гранатный 6». Это двухуровневый лот площадью 761 кв. м продается с уже проведенным ремонтом от знаменитого дизайнера, что, по всей видимости, должно привлечь покупателей (объект так же продается не первый год). Сегодня квартира реализуется по цене в 1,99 млрд рублей.

Четвертое место занял еще один объект, никак не желающий переходить в руки новых собственников. Это пентхаус, который находится в ЖК «Гранатный Палас» и имеет площадь 952 кв. м. Стоит отметить, что именно этот лот занимал первую строчку рейтинга годом ранее. Интересно, что за год он потерял в цене половину.

«Бронзу» забрал еще один объект, расположенный в гостинице «Москва». На этот раз речь идет об апартаментах стоимостью 2,07 млрд рублей и площадью 728 кв. м. За год объект потерял в цене 3,8%.

Вторую позицию аналитики присудили самому громадному пентхаусу, выставленному сегодня на продажу в Москве. Его площадь достигает рекордных 1846 кв. м, а цена – 2,28 млрд рублей. Лот экспонируется уже не первый год и, как и «бронзовый» предшественник, с января 2017 года потерял в цене 3,8%. Объект находится в ЖК «Венский дом» и имеет пять уровней. Тут и лифты, и возможность организовать вертолетную площадку.

И, наконец, самым дорогим объектом Москвы на сегодня является двухуровневый пентхаус за 3,58 млрд рублей. Он также находится в гостинице «Москва» и имеет площадь в 1256 кв. м. В прошлом году данный объект занимал вторую строчку, хотя и стоил на 3% дороже. Стоит отметить, что это единственный лот, чей ценник превысил 3 млрд рублей.

На помойку

Эксперты московского рынка недвижимости уверены — спрос на вторичное жилье в обозримом будущем начнет падать, не устоят и цены. Всему виной антироссийские санкции и пошатнувшийся рубль.

Никогда такого не было, и вот опять

По данным аналитиков агентства «ИНКОМ-Недвижимость», в прошедшем июле на вторичном рынке жилья впервые за весь 2018 год не было зафиксировано превышения спроса над показателями за аналогичный период прошлого года. До этого в каждый из месяцев текущего года спрос был выше, чем в те же периоды 2017-го, — на пять, а порой и на все 20 процентов.

Риелторы считают, что покупательская активность снизилась из-за завершения ипотечного бума. Так называемый отложенный спрос реализовался — те, кто ждали снижения ставок по кредитам, честно дождались и купили, что хотели. А новой партии «ждунов» пока нет. Да и ставки по ипотеке могут вновь подняться, предупреждают они.

По данным ипотечного регулятора «Дом.рф», в течение последних десяти месяцев (с октября 2017-го) в Москве стабильно ежемесячно выдается примерно на 60 процентов больше ипотеки, чем в аналогичные периоды прошлого года. С января по июль 2018-го в Москве оформили больше кредитов на жилье, чем за весь 2016 год.

Предыдущий обвал спроса на «вторичку» из-за ослабления рубля и обострения политической обстановки был зафиксирован в марте-апреля 2018-го: тогда рынок не досчитался примерно 15 процентов покупателей, которые отложили выход на сделку на неопределенный срок. Причины — усугубление военного конфликта в Сирии, продолжающееся ухудшение отношений между Россией и странами Запада, высылка российских дипломатов — все то, что повлекло за собой негативные изменения в экономической сфере.

Расти не суждено

Риелторы не исключают, что после периода небольшого увеличения цен на вторичное жилье, наблюдавшегося в Москве с начала нынешнего года, недвижимость вновь начнет дешеветь. При этом в «ИНКОМ» подчеркивают, что о существенном ухудшении конъюнктуры на «вторичке» говорить пока не приходится — продавцы и покупатели уже привыкли к новостям о финансовых катаклизмах.

«Новые санкции и ослабление российской валюты – это страшилки, которыми уже не напугать большинство наших клиентов, — говорит Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость». — Фигурально говоря, у них выработался определенный иммунитет, и сегодня они гораздо спокойнее на них реагируют. Поэтому, несмотря на потенциальное осложнение экономической ситуации, покупатели в большинстве своем продолжают выходить на сделки, хотя порой действительно берут паузу, чтобы проследить за дальнейшим развитием событий. Наиболее сильно рынок недвижимости пострадает в том случае, если санкции ударят по нашим крупнейшим банкам — Сбербанку, ВТБ и прочим. В результате может заметно вырасти ключевая ставка Центробанка, а вслед за ней — ставки по ипотеке. Кроме того, если у этих банков возникнут проблемы с ликвидностью, они, скорее всего, будут выдавать кредиты на покупку жилья на более жестких условиях. Из-за этого рынок недвижимости может потерять часть потенциальных покупателей».

Что касается цен на «вторичку», то, по наблюдениям «ИНКОМ», до нынешнего года они плавно сокращались — если в декабре 2014-го средняя стоимость предложения квадратного метра была равна 195,1 тысячи рублей, то в том же месяце 2017 года — 177,6 тысячи рублей. Однако к текущему моменту данный показатель увеличился до 180,6 тысячи рублей. С начала 2018 года выросла и средняя стоимость реализации вторичных объектов — со 154,4 тысячи рублей до 163,5 тысячи рублей за метр. Удастся ли развернуть цены вспять — покажет время.

Средняя цена реализованных квартир на вторичном рынке Москвы (в старых границах), по данным «МИЭЛЬ», в 2018 году составляет 9,4 миллиона рублей. Год назад она была выше — 9,6 миллиона рублей.

Уже сейчас, впрочем, ясно: в сложившихся обстоятельствах как никогда актуальна ценовая адекватность — внимание покупателей вряд ли привлечет лот, выставляемый по несправедливой стоимости. «Лоты с завышенной ценой по-прежнему уходят крайне тяжело, ведь реального роста доходов у населения мы не отмечаем, как и предпосылок для такого роста», — сообщили в «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

Реальность кусается

По подсчетам «МИЭЛЬ», вторичных квартир в продаже больше не становится — напротив, объем предложения неновой недвижимости только за июль уменьшился почти на пять процентов, до 39 тысяч объектов. Это, впрочем, необязательно свидетельствует о кипящей активности покупателей — многие продавцы снимают объекты с продажи в период отпусков, некоторые отчаиваются продать квартиры по желаемой цене и начинают их сдавать — до лучших времен.

Тщательное штудирование базы ЦИАН показало: быстро уходят с рынка предложения, которые по-английски называются метким словом the catch — улов, находка, то есть по-настоящему привлекательные: оцененные существенно ниже рынка, в уникальных домах, удачных местах и так далее. Но на первом месте, конечно, цена.

Самую дорогую квартиру в Москве не могут продать уже 5 лет

«Один человек выставил на продажу свою трешку в пятиэтажном доме за 14 млн руб. год назад. Но так до сих пор ее и не продал. Тогда его сосед выставил точно такую же квартиру за 14 млн руб. И тоже ничего не продал» — рассказ о положении дел на рынке недвижимости в изложении частного инвестора Анны Золотовой, которая последние несколько лет мониторит объявления о продаже квартир в своем микрорайоне на севере Москвы, напоминает одновременно детскую страшилку и стихи Хармса.

Сидя за чашкой кофе в модном кафе и рассказывая о том, что происходит на рынке недвижимости, Золотова не скупится на нелестные эпитеты в отношении вышеупомянутых продавцов: «Дом, в котором продаются эти квартиры, — старая, страшная пятиэтажка, расположенная в очень неудачном месте, где солнца вообще не бывает. И вот представь, человек выставляет там трешку в 54 кв. м за 14 млн руб. Ясное дело, она не продается и не продастся никогда по такой цене. Стоимость завышена в полтора раза. Ну ладно, один сделал глупость, но второй-то, уже глядя на него, поставил такую же цену. Ну что тут сказать? Год они уже стоят. Ну пусть стоят дальше».

Процессы затоваривания рынка и снижения цен прошли как будто незамеченными для множества продавцов на вторичке Москвы. Вот они и сталкиваются с тем, что слишком долго не могут продать свое жилье. Сроки экспозиции квартир на вторичном рынке растягиваются на годы, а продажи объектов катастрофически виснут.

В своем недавнем обзоре специалисты профильного департамента «ИНКОМ-Недвижимости» обратили внимание, что на вторичном рынке жилья в границах старой Москвы более половины лотов составляют многокомнатные квартиры. Год назад доля таких объектов была меньше половины — 44%. По мнению риелторов, подобные предложения накапливаются на рынке главным образом из-за завышенных цен. Причем 75% трех-четырехкомнатных квартир, выставленных на продажу, находятся в экспозиции уже два года и более.

По словам директора департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости» Сергея Шломы, люди, которые пару лет назад в определенной локации приобрели «трешку», а сейчас подыскивают еще одну квартиру, переживают настоящий день сурка. К своему удивлению, они сталкиваются с теми же продавцами, с которыми встречались, покупая первую квартиру. «Более того, собственники снова — с неослабевающим упорством — предлагают им приобрести свою недвижимость по цене, которая не имеет ничего общего с бюджетами реальных сделок на рынке», — говорит Сергей Шлома.

Однако, даже когда на последние снижается цена, продавцы многокомнатных квартир снижают цену на свое жилье в лучшем случае через полгода. В итоге на рынке накапливаются квартиры, которые надолго зависают из-за несоответствия рыночным ценам.

Из-за резкого увеличения предложения растет дисконт, на который могут рассчитывать покупатели. В итоге цена реальных сделок и заявленной стоимости квартир уже различается на миллионы. В качестве примера специалисты «ИНКОМ-Недвижимости» приводят ситуацию с продажей трехкомнатных квартир, экспонируемых в домах недалеко от Ленинского проспекта. В 2014 году средняя стоимость предложения подобных объектов в этом районе составляла 22 млн руб ., в то время как цена их реализации не превышала 20 млн руб. В 2015-м эти показатели составляли соответственно 20 млн и 19 млн руб ., а в 2016 году — уже 19 млн и 18 млн руб. Сейчас средняя заявленная стоимость таких объектов равна 17 млн руб ., при этом бюджет реальных сделок составляет 15 млн руб. Однако немало трехкомнатных квартир в этой локации все так же экспонируются по цене 20 млн руб. и выше. И они годами не продаются.

Это интересно:  Как правильно составить претензию на возврат товара

Зависли на квартире

Срок экспозиции — важнейший показатель того, все ли в порядке с объектом, поэтому вычислить квартиры в Москве, которые продаются дольше всего, сейчас невозможно — эта информация продавцами тщательно скрывается.

Прежде всего это касается сверхдорогих объектов на вторичном рынке. И у таких лотов, по словам Попова, есть ряд схожих черт — большая площадь квартир, дорогой и необычный ремонт, а также принципиальная позиция продавца по цене сделки: «Как правило, это жилье не единственное, и такие собственники имеют возможность стоять на своем, ожидая того самого клиента, запросы и финансовые возможности которого совпадут именно с этим предложением».

Проблема в том, что если судить по статистике «ИНКОМ-Недвижимости», то длительные сроки продаж характерны не только для элитных объектов. В частности, по данным Алексея Попова, сейчас зависают продажи и во многих жилых комплексах премиум-класса, построенных в 2000—2010 годах. Там выставлено на продажу около 10−15% жилого фонда, и продавать это жилье по заявляемой цене становится все сложнее. «Это жилье стоит дорого, но одновременно успели устареть и концепции самих жилых комплексов (со сверхвысокой плотностью застройки, дворами для машин, а не с современными пешеходными зонами), и квартиры в них (с огромными кухнями, коридорами и балконами). Покупатели в бизнес-классе гораздо внимательнее считают деньги, нежели аудитория элитного сегмента, и дорогое и несовременное жилье в домах “лужковско-ресинского” стиля может долго не находить покупателя», — уверен Попов.

Желание продавцов окупить ремонт или учесть изменение курса валют можно понять, но сейчас это уже не работает. Как следует из обзора специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», стоимость дорогой и переоцененной недвижимости снижается и в августе продолжала снижаться, даже несмотря на обвал курса рубля, что совсем нетипично. В частности, по данным IRN.RU, цены на квартиры в современных монолитно-кирпичных домах, снизившиеся на 1,7% в июле, по итогам августа упали еще на 1,4%. Зато выросли цены на самое дешевое и низкокачественное жилье, которое стремительно вымывается с рынка. Покупатели просто не тянут бюджеты, запрашиваемые продавцами вторичного рынка жилья.

Процесс затоваривания московского рынка продавцы могут не замечать, потому что для них дополнительные 25 млн кв. м, о которых рассказывают в своих обзорах аналитики IRN.RU, — это некие абстрактные цифры, не влияющие на стоимость их объекта. А поскольку желание не замечать происходящие изменения на рынке сохраняется у многих продавцов вторичного рынка жилья, то в ближайшие несколько лет это может вылиться в очень существенный дисконт для тех, кому необходимо продать недвижимость срочно.

«Любое, даже самое висячее, предложение можно продать, снизив цену. У риелторов даже есть такая поговорка: “Нет такой проблемы, которая не решалась бы ценой”», — говорит Марина Толстик, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». А ситуация сейчас такова, что продавцам вторички приходится делать скидку даже за эксклюзивные и дорогие ремонты, которые в их понимании делали квартиру дороже.

«Вот пример из практики наших риелторов. Не так давно они занимались реализацией квартиры площадью 54 метра, формат — студия, причем стены в ней везде были прозрачными. В том числе и стены санузла, который располагался посередине квартиры, прямо напротив спального места. Пространство, отведенное под кухню, в этой квартире состояло из раковины и небольшой плитки», — вспоминает руководитель офиса «Митино» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости» Наталия Борзенкова.

Конечно, бывает, что продавец зависшего объекта в конце концов дожидается своего уникального покупателя, но такие случаи — редкость. «Продавали квартиру на Ярцевской улице. Она была всем хороша — удачная планировка, просторная, адекватная цена. Располагалась на втором этаже. Но буквально под самым подоконником на протяжении всей квартиры шел козырек магазина, находящегося на первом этаже, и это была огромная черная гудроновая площадка. Естественно, после того как потенциальный клиент видел этот козырек, он тут же передумывал покупать. В итоге, несмотря на большое количество просмотров, квартира продавалась очень долго. И купила ее женщина — большая любительница комнатных растений, ее очень обрадовал этот козырек, потому что она на него выставляла летом огромное количество своих цветов в горшках. Это, конечно, один шанс на миллион, что так совпало предложение и потребность клиента», — говорит Марина Толстик.

Оттянулись на природе

Описывая ситуацию на вторичке Москвы, сразу несколько участников рынка не сговариваясь сравнили ее с тем, что началось несколько лет назад и в общем-то продолжается на рынке загородной недвижимости. Конечно, сравнивая ситуацию на московском рынке и на Рублевском шоссе, эксперты прежде всего говорили о дорогостоящих квартирах в сегменте бизнес-класса. Но собственники, пытающиеся продать квартиру в пятиэтажке гораздо дороже ее нынешней рыночной стоимости, тоже могут примерить на себя этот сценарий.

Так, по словам Алексея Попова, на фоне большого объема предложения в заметно подешевевших новостройках бизнес-класса в Москве квартиры с ценником под $1 млн могут продаваться годами.

«Нечто похожее происходит на рынке загородной недвижимости, особенно в его премиальных сегментах, где ситуация дополнительно осложняется затовариванием рынка. К примеру, во многих дорогих поселках на Рублевке и Новой Риге в 2014—2015 годах в продаже находилось до половины всех коттеджей», — говорит Попов.

Директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын рассказывает, что срок экспозиции дома на премиальном и элитном рынках в принципе значительно дольше, чем в сегменте стандартной загородной недвижимости (учитывая ценник и узость аудитории): «Срок экспозиции меньше года — это очень хороший показатель, а в течение месяцев с рынка уходят только самые выгодные предложения, то есть дома с прекрасными характеристиками и ценой немного ниже рынка. Так бывает, когда продавцу нужно срочно выйти в кэш».

В отличие от типового городского жилья, которое можно оценить, прибегнув к одному из трех вариантов оценки — методу сравнительных продаж (когда цена экспозиции сравнивается с ценой, по которой был продан аналогичный объект), загородную недвижимость оценить сложнее. «Второй метод оценки — доходный. Стоимость недвижимости определяется исходя из того, какой доход она принесет владельцу. Как мы понимаем, в сегменте жилой недвижимости во время низкого спроса, в том числе на аренду, — это ненадежный способ», — говорит Сергей Колосницын.

Третий способ оценки — затратный. Цена определяется исходя из того, сколько было вложено в материалы, строительство, отделку, интерьер. «И многие продавцы наивно полагают, что именно по затратному методу нужно оценивать свою собственность. По сути, когда они покупали свои дома и делали в них ремонт, ориентируясь сугубо на свой индивидуальный вкус, они не планировали продажу, многие пошли по порочному пути индивидуализации своего дома — это когда буквально каждая вещь в доме кричит о своем владельце и его нетривиальном вкусе», — говорит Колосницын.

Решив продать дом, такой собственник подсчитывает, сколько было затрачено на строительство и ремонт, и хочет хотя бы вернуть вложенные средства. В расчет не принимается ни уровень спроса, ни ассортимент предложений на рынке, ни мода, ни тренды, ни экономическая ситуация в стране.

По его словам, единственное, что определяет в реальности цену, — это спрос. Покупатель может не разделять вкусов предыдущего владельца относительно интерьера, зато, если он видит аналогичный дом (качественная постройка и любой ремонт) в той же локации по цене ниже, непременно купит его.

В результате, желая вернуть затраты и удерживая цену, продавец совершает несколько ошибок. «Во-первых, он способствует увеличению срока экспозиции, а это, по сути, эквивалентно ежедневным убыткам (содержание дома продолжает сосать ресурсы), во-вторых, дом, находящийся на экспозиции слишком долго, начинает буквально надоедать потенциальным покупателям. Элитных поселков не так уж много, аудитория тех, кто может совершить там покупку, узка, и некоторые потенциальные покупатели изучают сайты и годами выжидают, когда появятся предложения в каком-то особенно привлекательном поселке или интересующей их локации, и, если дом по завышенной цене постоянно мозолит им глаза, перестают его замечать», — рассказывает Сергей Колосницын.

«До кризиса в 2008 году на Николиной горе продавался дом за $12 млн. В 2009 году мы привели собственнику покупателя, который был готов купить его за $8 млн, но собственник отказался», — рассказывает реальный кейс Сергей Колосницын. В итоге дом был продан спустя четыре года за $4,5 млн. «Экономика проекта здесь включает не только те $7,5 млн, на которые была снижена цена, но и убытки — те деньги, которые он заработал бы почти за десять лет, если бы получил на руки $8 млн в 2009 году», — говорит Колосницын.

В 2016 году специалисты Penny Lane Realty проводили исследование, высчитывая вероятность продажи дома, которая, по их наблюдениям, уже тогда начала снижаться.

Анализ экспозиции и реализованного спроса в 2015 году показал, что за год рынок смог переварить чуть более 12% предложения.

«Чем выше сегмент, тем он уже с точки зрения предложения, однако то же можно сказать и о спросе: если в сегменте бизнес-класса (от 15 млн до 60 млн руб.) предложение превосходит спрос более чем в пять раз, то в самой высокобюджетной нише — в 26», — говорит Сергей Колосницын.

К продаже дома он предлагает отнестись как к бизнесу: «Мы видим: рынок падает, спрос падает, цены падают. Рынок совсем не такой, как десять лет назад, да и как пять — тоже. Объем предложения огромный. Конкуренция высокая. Переоцененных домов много. Много “пустых” домов — их владельцы осели за границей. И если на этом фоне дом продавца не лучшее предложение, нужно мыслить иначе. Допустим, продавец продает дом уже пятый год. Начинал с $6,5 млн, сейчас хочет за дом $3,4 млн, но интереса со стороны покупателя нет. Обращается к нам — хочет опустить цену до $3,2 млн. Каждый год этот продавец опускается на 10−15%, а покупателя все нет. Приходит покупатель и предлагает $1,5 млн. Что делать?» — рассуждает Колосницын.

Это интересно:  Детские пособия в Кургане в 2019 году: федеральные и региональные выплаты на ребенка в Курганской области через Соцзащиту

Снижая цену по 10−15% в год, продавать дом можно еще лет шесть, а потом придется делать пятнадцатипроцентный дисконт покупателю. «Одним словом, в лучшем случае дом уйдет через шесть лет за $1,6 млн. А это всего лишь на 8% больше, чем предлагал покупатель за дом, когда он был выставлен за $3,4 млн. При этом любой продавец аналогичного дома сумел заработать на такой дом. Он мог бы сделать на этом капитале 10% в год. Так за шесть лет его $1,5 млн превратились бы в $2,65 млн. И это был бы кэш, а не законсервированные в камне нервы и время», — говорит Колосницын.

долго не можем продать квартиру

Второй месяц пытаемся продать квартиру в Подмосковье.
Разместила объявления в авито, циане, яндекс недвижимости, на сайте нашего города вконтакте.
Где еще размещать?

Эксперты Woman.ru

Узнай мнение эксперта по твоей теме

Князева Татьяна Викторовна

Психолог, Практикующий клинический психолог. Специалист с сайта b17.ru

Пожарова Александра Анатольевна

Психолог, Психоаналитик. Специалист с сайта b17.ru

Климова Анна Георгиевна

Психолог, Системный семейный терапевт. Специалист с сайта b17.ru

Ольга Добронравова

Психолог, Гештальт-терапевт. Специалист с сайта b17.ru

Реуцкая Инга Геннадьевна

Психолог, Онлайн-консультант. Специалист с сайта b17.ru

Бондаренко Татьяна Алексеевна

Психолог, Кандидат психологических наук. Специалист с сайта b17.ru

Наталья Евгеньевна Походилова

Психолог, Кинезиолог Онлайн-консультант. Специалист с сайта b17.ru

Архипова Ольга Геннадьевна

Психолог, Карьерный консультант. Специалист с сайта b17.ru

Старостина Людмила Васильевна

Психолог, Практический психолог. Специалист с сайта b17.ru

Шелгинский Валерий Александрович

Психолог, Мастер тренер НЛПт. Специалист с сайта b17.ru

обнввлять постоянно. знакомые уже два гожа продать не могут

Чем ваша лучше остальных?Ценник адекватный ставте

Второй месяц пытаемся продать квартиру в Подмосковье.
Разместила объявления в авито, циане, яндекс недвижимости, на сайте нашего города вконтакте.
Где еще размещать?

Второй месяц пытаемся продать квартиру в Подмосковье.
Разместила объявления в авито, циане, яндекс недвижимости, на сайте нашего города вконтакте.
Где еще размещать? Второй месяц — это недолго. Живу в области, тут иногда продают наследственные квартиры москвичи, наивно полагающие, что любая хибара в епенях (но недалеко от Москвы ж!) стоит миллионы миллиардов. Задерут цену и ждут поток желающих. На самом деле все до боли просто, хочешь продать быстро — снижай цену.

Цена-единственный фактор. Продавали свою, купленную в 2014, на пике, с нехилым вложением денег, и дешевле, чем покупали. Идём смотреть-«мы купили за стоко,ещё вложили»- получилась сумма неподьемная. В итоге и мы не стали продавать, и та квартира ещё продается- год уже.

мы только через полгода после первого объявления продали квартиру

Похожие темы

Автор, пиши город (посёлок), метраж и цену. Я ищу.

Чем ваша лучше остальных?Ценник адекватный ставьте

я не буду снижать цену ниже рынка

всё дело в цене. не снизите—не продадите. сдавайте тогда что ли, а то кв коммуналку жрёт.

я не буду снижать цену ниже рынка

автор, по цене рынка (на ваш взгляд ) — будете продавать в среднем 9-11 месяцев! Если нужны деньги срочно — снижайте на 5-10% и мебель в подарок.

автор, по цене рынка (на ваш взгляд ) — будете продавать в среднем 9-11 месяцев! Если нужны деньги срочно — снижайте на 5-10% и мебель в подарок.

я не буду снижать цену ниже рынка

Адекватно надо оценивать свою собственность, я продала квартиру за 2 недели. И это была маленькая трешка, старый жил.фонд, из плюсов только инфраструктура.
И моя цена не была ниже рыночной, я просто её не завышала.
А то вумные очень, сделают шарашкин ремонт и цену поднимают. Забывая, что платят за кв.метры люди и класс дома.

Автор, квартиры покупают очень неспешно и вдумчиво, покупатель может не один месяц просматривать и выбирать подходящую, ему же в ней жить. Поэтому странно, что вы думаете, что если покупают квартиры долго, но продаваться они должны быстро )))

Задерут цену и ждут поток желающих. На самом деле все до боли просто, хочешь продать быстро — снижай цену.
я не буду снижать цену ниже рынка

мебель и так оставляем.
на 10% снижать уж точно не будем.

Покупателей меньше, чем продавцов. Они выбирают. Почему Вы считаете, что покупатель должен именно на вашу квартиру клюнуть? Он ищет квартиру для себя, чтоб все устраивало, и район, и состояние дома-подъезда, и наличие парковок, и транспортная доступность, и инфраструктура, и цена. И свои дополнительные требования, типа мама рядом живет. Совпадут для кого-то все параметры, по которым он квартиру ищет, тогда купит даже по завышенной цене. Не совпадут, будет искать дальше или может повестись на цену ниже рынка.
Я вот купила квартиру выше рыночной цены только потому, что там подъезд был ухоженный и ракушка-гараж в нагрузку отдавалась.

Недвижимость будет дешеветь.Если нет срочности в продаже,то держите цену.

автор
я не буду снижать цену ниже рынка
ха ха, как в формуле любви:
-у меня воз сена стоит десять рублей.
-Стоит-то он стоит, да никто ж его не покупает!

автормебель и так оставляем.
на 10% снижать уж точно не будем.
Кому нужна ваша мебель?

Адекватно надо оценивать свою собственность, я продала квартиру за 2 недели. И это была маленькая трешка, старый жил.фонд, из плюсов только инфраструктура.
И моя цена не была ниже рыночной, я просто её не завышала.
А то вумные очень, сделают шарашкин ремонт и цену поднимают. Забывая, что платят за кв.метры люди и класс дома.

Я не в Москве. но, в принципе, город не очень маленький (около 2 миллионов население, областной центр). Рынок жилья выглядит очень неравномерно. Да, есть продающиеся очень долго квартиры, причем по невысокой цене. НО- они находятся на окраине города, где никому не надо. И есть другой «полюс»- это центр и прилегающие к нему кварталы. Вот здесь- творятся чудеса. Сметается любая выставленная на продажу квартира. Цена (в пересчете на метр квадратный)- примерно в 2 раза выше чем на окраине. И- очень скудное предложение, в некоторых домах в самом центре может несколько лет вообще не появиться ни одной квартиры, выставленной на продажу. И как только таковая появится- ее тут же «срежут под корешок», даже по высокой для города цене. Но это, пожалуй, особенность города без метро и с неработающим общественным транспортом (почти одни маршрутки). при этом вся работа в центре, на окраинах только спальные «жилмассивы».
Заметен в последний год-два и такой»феномен» на рынке- если человек долго не может продать квартиру- он НЕ СНИЖАЕТ цену, а просто снимает с продажи объект до лучших времен (в ожидании подъема цен когда-нибудь). К этому- одно пояснение. Я сам сейчас занят поиском квартиры для себя, много общаюсь с продающими. У них есть «своя правда»- лишь очень небольшой процент продает только ради получения денег в чистом виде. Основная масса- продав, должны еще купить для себя другую квартиру (в другом месте, большей площади, и т.д.). Добавив сбережения или кредит. И вот в чем «правда» продавцов- если они будут снижать цену ниже какого-то предела, то сама продажа ТЕРЯЕТ СМЫСЛ. Потому что не хватит денег на покупку той, другой квартиры, которая является конечной целью всей операции. В таких случаях они просто откладывают это дело на потом или вообще «забивают» на саму идею продажи-покупки, если квартира совсем уж долго «висит»

МО, прошлый месяц, продажа. Покупатель нашелся за неделю. Цена — минус 200 тыс. от рынка.

Я не в Москве. но, в принципе, город не очень маленький (около 2 миллионов население, областной центр). Рынок жилья выглядит очень неравномерно. Да, есть продающиеся очень долго квартиры, причем по невысокой цене. НО- они находятся на окраине города, где никому не надо. И есть другой «полюс»- это центр и прилегающие к нему кварталы. Вот здесь- творятся чудеса. Сметается любая выставленная на продажу квартира. Цена (в пересчете на метр квадратный)- примерно в 2 раза выше чем на окраине. И- очень скудное предложение, в некоторых домах в самом центре может несколько лет вообще не появиться ни одной квартиры, выставленной на продажу. И как только таковая появится- ее тут же «срежут под корешок», даже по высокой для города цене. Но это, пожалуй, особенность города без метро и с неработающим общественным транспортом (почти одни маршрутки). при этом вся работа в центре, на окраинах только спальные «жилмассивы».
У них есть «своя правда»- лишь очень небольшой процент продает только ради получения денег в чистом виде.

Гостьавтормебель и так оставляем.
на 10% снижать уж точно не будем.
Кому нужна ваша мебель?
сдохни

Мы 8 месяцев в области продавали, в хорошем районе города. Так что два месяца не много. Некоторые годами продать не могут.

ГостьВторой месяц пытаемся продать квартиру в Подмосковье.
Разместила объявления в авито, циане, яндекс недвижимости, на сайте нашего города вконтакте.
Где еще размещать? Второй месяц — это недолго. Живу в области, тут иногда продают наследственные квартиры москвичи, наивно полагающие, что любая хибара в епенях (но недалеко от Москвы ж!) стоит миллионы миллиардов. Задерут цену и ждут поток желающих. На самом деле все до боли просто, хочешь продать быстро — снижай цену.
я не буду снижать цену ниже рынка

что-то автор *****какое-то. А посмотреть хоть приходят? скорее всего дело правда в цене, если смотрят и не покупают, сами недавно занимались куплей-продажей, покупают даже очень ушатанные, за адекватные деньги.

Статья написана по материалам сайтов: realty.rbc.ru, www.cian.ru, lenta.ru, realty.mail.ru, www.woman.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector