+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Решение суда по делу о признании общей долевой собственности на помещения технического подвала жилого дома

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Горшкова В.В.,

судей Романовского С.В. и Гетман Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Оборотова А.Г. к Департаменту имущества города Москвы о признании зарегистрированного права недействительным и об истребовании из чужого незаконного владения подвальных помещений

по кассационной жалобе Оборотова А.Г. на решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 17 марта 2014 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 2 июля 2014 г.,

заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В., выслушав объяснения Оборотова А.Г., поддержавшего жалобу, представителя ГУП г. Москвы по эксплуатации высотных административных и жилых домов Набиева Р.М., оставившего разрешение вопроса на усмотрение суда, установила:

Оборотов А.Г. обратился в суд с иском к Департаменту имущества г. Москвы о признании зарегистрированного права недействительным и об истребовании из чужого незаконного владения подвальных помещений.

В обоснование исковых требований указал, что является собственником квартиры в многоквартирном жилом доме по адресу:

Указанный жилой дом был сдан в эксплуатацию в 1965 году и в соответствии с проектной документацией оборудован техническим подвальным помещением общей площадью . кв. м, где находятся инженерные коммуникации и установлено инженерное оборудование.

Согласно проектной документации указанные подвальные помещения определены как технический подвал и технические помещения и обладают всеми признаками характерными для технического подвала.

Истец полагал, что поскольку жильцы дома начали приватизировать квартиры с 1992 года, то вместе с правом собственности на приватизированные квартиры к ним перешло право общей долевой собственности на технические помещения, предназначенные для обслуживания всех помещений жилого дома, в том числе на спорный подвал.

В 2009 году истцу стало известно, что по данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) право собственности на часть подвальных помещений принадлежит городу Москве в лице Департамента имущества г. Москвы. Оформление права собственности и переоборудование подвального помещения осуществлялось в период с 2002 по 2007 год без получения необходимого разрешения. Доступ к инженерным коммуникациям, находящимся в помещениях подвала, стал крайне затруднителен, что ставит под угрозу жизнь, здоровье и сохранность имущества собственников квартир многоквартирного дома.

По мнению истца, ответчиком нарушены имущественные права и интересы жильцов многоквартирного дома, поскольку право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам помещений в здании вне зависимости от его регистрации в ЕГРП, в связи с чем Оборотов А.Г. просил суд признать недействительным зарегистрированное право собственности г. Москвы на нежилые подвальные помещения и истребовать их из чужого незаконного владения.

Решением Гагаринского районного суда г. Москвы от 17 марта 2014 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 2 июля 2014 г., в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе Оборотов А.Г. просит отменить названные судебные акты.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В. от 25 декабря 2015 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, объяснения относительно кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Подвал разделен на две части стеной и имеет два отдельных входа в помещения. Часть помещений передана в аренду ООО ЕвроСтройЖилье» на основании договора аренды, заключенного с ГУП г. Москвы по эксплуатации высотных административных и жилых домов.

Во второй части подвального помещения находятся инженерные коммуникации дома (тепловой узел, трубы, заслонки, вентили, краны и др.). Данная часть подвального помещения в аренду не сдается.

Оборотовы А.Г. и Л.В. приватизировали занимаемую ими квартиру по адресу: . и стали ее собственниками 20 января 1992 года, что подтверждается соответствующим свидетельством о собственности на жилище.

24 мая 2007 г. между ГУП г. Москвы по эксплуатации высотных административных и жилых домов и Оборотовым А.Г., действующим на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, заключен договор управления многоквартирным домом N . целью которого согласно пункту 2.1 договора является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме и иным гражданам, проживающим в многоквартирном доме на законных основаниях.

В соответствии с приложением N 1 к данному договору к помещениям общего пользования отнесены, в том числе, технические подвалы площадью . кв. м.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании зарегистрированного за городом Москвой права собственности на спорный подвал недействительным, суд первой инстанции исходил из того, что истцом неверно выбран способ защиты нарушенного права.

С таким выводом согласился суд апелляционной инстанции, указав также на то, что помещения, расположенные в подвале дома, не могут быть отнесены к общедомовому имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку они имели и имеют самостоятельное функциональное назначение.

Однако суд апелляционной инстанции при вынесении определения не учел положения действующего законодательства, что привело к неверному установлению обстоятельств, имеющих существенное значение для рассмотрения дела.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу пункта 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

По смыслу указанных норм с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом о приватизации жилищного фонда, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

В то же время, если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. При этом остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходят в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Таким образом, для правильного разрешения настоящего спора судам необходимо было установить, когда была приватизирована первая квартира в многоквартирном доме, предназначен ли спорный подвал для обслуживания всего жилого дома, а также было ли на указанный момент спорное подвальное помещение многоквартирного дома предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования.

При этом обязанность по доказыванию момента приватизации первой квартиры в доме и того факта, что подвал предназначен для обслуживания всего жилого дома, должна быть возложена на истцовую сторону, а бремя доказывания того, что спорное подвальное помещение многоквартирного дома предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования — на ответчика.

Однако апелляционная инстанция не определила указанные обстоятельства как юридически значимые для правильного разрешения дела и неправильно распределила бремя их доказывания, чем нарушила положения статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Кроме того суд апелляционной инстанции в нарушение положений части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не указал на какие-либо доказательства, которые позволили ему сделать вывод о том, что спорный подвал имел самостоятельное функциональное назначение, установив при этом, что в подвале находятся инженерные коммуникации, снабженные запорной арматурой, которые предназначены для эксплуатации всего дома.

Однако указанные правовые акты судам надлежало применять с учетом положений части 2 статьи 3 Закона о приватизации жилищного фонда.

Нельзя согласиться и с выводом судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда о том, истец выбрал неправильный способ защиты.

По смыслу положений ранее действующей части 2 статьи 3 Закона о приватизации жилищного фонда, а также аналогичных ей по содержанию пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, каждому собственнику квартиры в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, оборудованные за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры. Данное право общей долевой собственности принадлежит им в силу закона и регистрации в ЕГРП не требуется.

В абзаце четвертом пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Отсутствие регистрационной записи о праве собственности на недвижимое имущество у лица, которому указанное право принадлежит в силу прямого указания закона и при этом не подлежит регистрации в ЕГРП, не может служить основанием для отказа такому лицу в иске о признании права отсутствующим, предъявленном к лицу, за которым право собственности на указанное имущество зарегистрировано в ЕГРП, поскольку в этой ситуации имеет место конкуренция равноценных доказательств наличия права на объект недвижимого имущества, которая не может быть устранена иными способами защиты гражданских прав.

Это интересно:  Можно ли получить права с рвп

В своем иске Оборотов А.Г. просит о признании зарегистрированного права недействительным, то есть фактически о применении того способа защиты, который указан выше.

Поскольку Оборотов А.Г. является собственником квартиры в многоквартирном доме, то он наделен правом оспаривать зарегистрированное право на общее помещение дома.

При таких обстоятельствах апелляционное определение подлежит отмене, а дело — направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 2 июля 2014 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Постановление ФАС Уральского округа от 02.03.2010 N Ф09-982/10-С6 по делу N А50-11869/2009-Г12 Требование: О признании права общей долевой собственности на нежилые помещения технического подвала жилого дома, признании недействительными регистрации права собственности и соответствующей записи в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Обстоятельства: Товарищество полагает, что при передаче подвальных помещений в муниципальную собственность и в собственность третьего лица были нарушены права собственников квартир в многоквартирном доме. Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку спорные объекты обособлены от иных помещений дома и не являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

от 2 марта 2010 г. N Ф09-982/10-С6

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Кузнецова А.Г.,

судей Маликовой Э.М., Смирнова А.Ю.,

В судебном заседании приняли участие представители:

товарищества “Покровские ворота“ — Байдина А.С. (доверенность от 12.09.2009), Суханов Ю.А. (председатель, протокол от 04.12.2008 N 4);

общества с ограниченной ответственностью “Пермская сетевая компания“ (далее — общество “Пермская сетевая компания“) — Карабаева И.М. (доверенность от 28.12.2009 N 12).

Представители иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Товарищество “Покровские ворота“ обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к муниципальному образованию “Город Пермь“ в лице Департамента имущественных отношений администрации г. Перми (далее — МО “Город Пермь“), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, муниципального унитарного предприятия “Пермгоркоммунтепло“ (далее — предприятие “Пермгоркоммунтепло“), Управления Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю (далее — Управление), о признании права общей долевой собственности на нежилые помещения технического подвала общей площадью 142,6 кв. м многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Ленина, 87; о признании недействительной регистрации права собственности общества “Пермская сетевая компания“ на нежилое встроенное помещение общей площадью 126,5 кв. м, расположенное в подвале дома по адресу: г. Пермь, ул. Ленина, 87, запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (далее — Реестр) и сделок с ним.

Решением суда от 22.09.2009 (судья Удовихина В.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2009 (судьи Гребенкина Н.А., Виноградова Л.Ф., Скромова Ю.В.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе товарищество “Покровские ворота“ просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения данного дела, неправильное применение норм материального и процессуального права. По мнению заявителя, спорные помещения обладают признаками общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренными ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, что является основанием для возникновения в отношении него у собственников помещений в данном многоквартирном доме права общей долевой собственности. Наличие в помещении оборудования, не обладающего соответствующими признаками общего имущества дома и принадлежащее иной организации не может изменять и определять правовой статус самого помещения, в котором оно находится. Как считает товарищество “Покровские ворота“, ответчики и третьи лица самовольно, без надлежащего согласования и получения разрешительной документации изменили правовой статус спорных помещений, первоначально относящихся к имуществу общего пользования, что явилось основанием для незаконной регистрации права муниципальной собственности и хозяйственного ведения. При таких обстоятельствах, по мнению заявителя, основания для отказа в удовлетворении заявленных требований у судов отсутствовали.

В возражении на кассационную жалобу администрация указала, что обжалуемые судебные акты являются законными и обоснованными.

В отзыве на кассационную жалобу Управление считает, что государственная регистрация права собственности общества “Пермская сетевая компания“, права хозяйственного ведения предприятия “Пермгоркоммунтепло“ и права муниципальной собственности на спорный объект недвижимого имущества проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от 21.07.1998 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ (далее — Закон о регистрации). Согласно ст. 2 Закона о регистрации зарегистрированное права может быть оспорено в судебном порядке способами, изложенными в ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Такой способ защиты, как признание недействительной государственной регистрации права законом не предусмотрен.

Основанием возникновения данного права явился сводный передаточный акт от 30.09.2003, утвержденный распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации, Федеральной энергетической комиссией Российской Федерации, Министерством путей сообщения Российской Федерации от 30.09.2003 N 4557-р/884р, приложение N 1 к сводному передаточному акту от 30.09.2003.

Распоряжением Территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Пермской области от 28.06.2004 N 352-р многоквартирный жилой дом N 87 по ул. Ленина в г. Перми, являющийся федеральной собственностью и находящийся на балансе общества “РЖД“, передан в муниципальную собственность.

Постановлением администрации г. Перми от 27.04.2005 N 904 жилой дом по ул. Ленина, 87 г. Перми (площадь здания 7232,6 кв. м) принят в муниципальную собственность, Департаменту имущественных отношений администрации г. Перми предписано внести вышеуказанное имущество в реестр муниципальной собственности.

Приказом Департамента имущественных отношений администрации г. Перми от 29.04.2005 N 541 жилой дом по ул. Ленина, 87 г. Перми (площадь здания 7232,6 кв. м) закреплен на праве оперативного управления за муниципальным учреждением “Жилищная служба“ Дзержинского р-на г. Перми.

По акту приема-передачи от 01.06.2005 указанный жилой дом передан на баланс муниципального учреждения “Жилищная служба“ Дзержинского р-на г. Перми.

В тексте документа, видимо, допущена опечатка: вместо “Товарищество “Пермская сетевая компания“. “ имеется в виду “Товарищество “Покровские ворота“. “.

Товарищество “Пермская сетевая компания“, полагая, что при передаче подвальных помещений в муниципальную собственность и в собственность общества “Пермская сетевая компания“ были нарушены права собственников квартир в доме N 87 по ул. Ленина, г. Перми, ссылаясь на недействительность постановления администрации г. Перми от 29.12.2004 N 3945, Приказа Департамента имущественных отношений администрации г. Перми от 31.07.2006 N 1388, регистрации перехода права собственности на спорный объект, как не соответствующих требованиям ст. 135, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении заявленных требований, пришли к выводу о том, что спорное помещение обособлено от иных помещений дома и не является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, в связи с чем основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют.

Выводы судов соответствуют требованиям закона, основаны на материалах дела.

Согласно п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.

В силу ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме. Так, к общему имуществу дома относятся подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Разъясняя смысл указанных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в п. 4 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Реестре.

При этом необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались. Данное обстоятельство подлежит установлению на основании имеющихся в деле документов, в том числе документов технического учета.

Таким образом, для правильного рассмотрения данного спора на основании имеющихся в деле доказательств необходимо установить, имеют ли спорные помещения самостоятельное значение либо они предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений в жилом доме.

Кроме того, суды, исследовав представленное в материалы дела заключение строительно-технической экспертизы от 21.07.2008 N 50/30, содержащей выводы относительно технического назначения спорных подвальных помещений, установили, что указанная экспертиза не опровергает вывод о том, что спорные помещения с момента постройки дома используются для обслуживания не только данного жилого дома, но и других близлежащих жилых домов, в силу чего не могут являться общей долевой собственностью собственников жилых помещений только жилого дома по адресу: ул. Ленина, 87, а имеют иное целевое значение.

Это интересно:  Понятие кадрового учета и распространенные ошибки

Доказательства, свидетельствующие об обратном, товариществом “Покровские ворота“, представлены не были.

При таких обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанций, исследовав материалы дела в совокупности в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и установив, что спорные помещения являются самостоятельными объектами гражданских прав с правовым режимом отличным от правового режима общего имущества в многоквартирном доме, обоснованно пришли к выводу о том, что основания для удовлетворения требований товарищества “Покровские ворота“ о признании права общей долевой собственности на нежилые помещения технического подвала общей площадью 142,6 кв. м. многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Ленина, 87, отсутствуют.

Отклоняя доводы товарищества “Покровские ворота“ о незаконной регистрации права муниципальной собственности, хозяйственного ведения предприятия “Пермгоркоммунтепло“ и права собственности общества “Пермская сетевая компания“ на спорное имущество, суды руководствовались положениями ст. 2 Закона о регистрации, из которых следует, что оспаривание права, прошедшего государственную регистрацию, означает оспаривание как самого права, так и юридических фактов, которые послужили основаниями для государственной регистрации приобретенного права.

Установив, что доказательства недействительности договора купли-продажи спорного имущества от 18.12.2008, заключенного между предприятием “Пермгоркоммунтепло“ и обществом “Пермская сетевая компания“, как основания возникновения права собственности общества “Пермская сетевая компания“, а также недействительности оснований возникновения муниципальной собственности (распоряжение Территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Пермской области от 28.06.2004 N 352-р и постановление администрации г. Перми от 29.12.2004 N 39345) и права хозяйственного ведения предприятия “Пермгоркоммунтепло“ (Приказ Департамента имущественных отношений администрации г. Перми от 31.07.2006 N 1388 и акт приема-передачи от 31.07.2006 N 340) истцом представлены не были, суды правильно указали, что требования заявителя о признании недействительной регистрации права собственности общества “Пермская сетевая компания“ на нежилое встроенное помещение общей площадью 126,5 кв. м, расположенное в подвале дома по адресу: г. Пермь, ул. Ленина, 87, и записи регистрации соответствующего права в Реестре удовлетворению не подлежат.

Доводы кассационной жалобы по существу сводятся к переоценке доказательств, исследованных судами первой и апелляционной инстанций.

Статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлены пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, согласно указанной норме переоценка доказательств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены решения и постановления (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба — без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Арбитражный суд Московского округа

Обзор судебной практики Федерального арбитражного суда Московского округа по спорам, связанным с общим имуществом в многоквартирных домах и земельными участками, на которых эти дома расположены

Утвержден
протокольным решением
Президиума ФАС МО
№ 23 от 23.09.2011 г.

Обзор
судебной практики Федерального арбитражного суда Московского округа
по спорам, связанным с общим имуществом в многоквартирных домах и земельными участками, на которых эти дома расположены.

1. Возложение обязанности по содержанию общего имущества на арендатора не освобождает участников общей долевой собственности от бремени содержания общего имущества многоквартирного дома.

Товарищество собственников жилья (далее — Товарищество) обратилось с иском к одному из собственников помещений в многоквартирном доме о взыскании неосновательного обогащения в виде экономии (сбережения) денежных средств, вследствие уклонения от несения бремени содержания общего имущества.

В обоснование своих требований истец сослался на то, что ответчик является обладателем права собственности на помещение в жилом многоквартирном доме, а также членом Товарищества. На основании договора аренды указанное помещение передано в пользование третьему лицу. Однако от несения бремени содержания указанного имущества, как его собственник, так и арендатор уклонились. Товарищество полностью оплачивало услуги по отпуску тепловой энергии и подаче горячего водоснабжения, отпуску холодной воды и принятию сточных вод, а также несло расходы по текущему ремонту имущества общего пользования многоквартирного дома, в связи с чем ответчик неосновательно сберег (сэкономил) за счет истца денежные средства.

Решением арбитражного суда в удовлетворении иска отказано. При этом суд первой инстанции исходил из того, что понесенные Товариществом расходы по содержанию многоквартирного дома подлежат возмещению не собственником помещений, а арендатором указанных помещений.

Постановлением арбитражного апелляционного суда решение арбитражного суда отменено, иск удовлетворен.

Суд апелляционной инстанции указал, что обязательство участвовать в уплате платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению, возникает непосредственно у участников долевой собственности, а не у временных пользователей, которым имущество передано одним из собственников на основании договора.

Когда один из участников долевой собственности не участвует в содержании общего имущества, а другой участник долевой собственности несет бремя содержания данного имущества сверх своей доли, то в силу ст. 1102 Гражданского кодекса РФ между соответствующими участниками долевой собственности возникает обязательство из неосновательного обогащения.

Суд кассационной инстанции отметил, что по смыслу ст.210 и п.2 ст.616 Гражданского кодекса РФ собственник на основании договора может возложить несение бремени содержания принадлежащего ему имущества на другое лицо.

Вместе с тем возникшее на основании соответствующего договора обязательство будет связывать только стороны данного обязательства, а именно: собственника и лицо, на которое договором возложена обязанность нести бремя содержания принадлежащего собственнику имущества.

Следовательно, неисполнение лицом возложенной на него договором обязанности нести бремя содержания принадлежащего собственнику имущества приведет к возникновению прав требования, связанных с неисполнением условий соответствующего договора, но не приведет к освобождению собственника от исполнения своих обязанностей, вытекающих из ст.249 Гражданского кодека РФ. перед другими участниками долевой собственности.

Суд кассационной инстанции оставил в силе постановление апелляционного суда.

2.Отнесение законом лифтового оборудования к общей долевой собственности домовладельцев не препятствует возможности заключения договора лизинга в отношении данного оборудования.

Управляющая компания обратилось к акционерному обществу о признании недействительным (ничтожным) заключенного сторонами договора лизинга, как несоответствующего ст.666 Гражданского кодекса РФ и ст.3 Федерального закона от 29.10.1998г. №164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)».

Иск был мотивирован тем, что лифтовое оборудование входит в состав общего имущества многоквартирного дома и принадлежит всем собственникам многоквартирного дома на праве общей долевой собственности.

В связи с этим, по мнению истца, после установки лифт перестал быть объектом договора лизинга и вошел в состав имущества, принадлежащего собственникам квартир в доме на праве общей долевой собственности.

Решением арбитражного суда в удовлетворении иска было отказано.

Суд указал, что отнесение лифтов к общей долевой собственности домовладельцев не препятствует возможности заключения договора лизинга в отношении данного оборудования.

Суд исходил из того, что соответствующее имущество не изъято из оборота, а также из того, что подобные ограничения отсутствуют в п.1 ст.3 Федерального закона от 29.10.1998г. №164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге), характеризующем объект договора лизинга.

В таком случае сама по себе установка лифта, приобретенного по договору лизинга, в многоквартирном доме не влечет прекращение или недействительность данного договора.

3.Инженерные (тепловые, водопроводные) сети, обеспечивающие не только внутридомовую систему отопления, но и систему за ее пределами, не могут включаться в состав общего имущества граждан, проживающих в многоквартирном доме.

Решением арбитражного суда, оставленным без изменения постановлением арбитражного апелляционного суда удовлетворены требования Центра управления домами к Обществу с ограниченной ответственностью о включении в договор пункта следующего содержания: «Устройства и сооружения для присоединения абонента к колодцу или камере на наружной сети, а также внутридомовые водопроводные сети за исключением трубы, обеспечивающей водоснабжение жилого дома включая место подсоединения, находятся в хозяйственном ведении и на обслуживании абонента».

Суд указал, что в соответствии с ч.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ и ст.209 Гражданского кодекса РФ, а также п.п.5 и 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006г. №481 инженерные сети, обеспечивающие не только внутридомовую систему водоснабжения, но и систему за ее пределами, не могут включаться в состав общего имущества граждан, проживающих в многоквартирном доме.

Таким образом, часть водопроводных сетей, посредством которых Общество осуществляет водоснабжение нескольких жилых домов не может быть отнесена к составу общего имущества собственников помещений, расположенных в жилом доме.

4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, не является надлежащим ответчиком по иску о признании права общей долевой собственности в многоквартирном доме.

Жилищно-строительный кооператив обратился с иском к Управлению Федеральной регистрационной службы, о признании права общей долевой собственности на подвальные нежилые помещения.

Решением арбитражного суда исковые требования были удовлетворены.

Суд сослался на то, что право собственности на недвижимое имущество в соответствии со ст.219 Гражданского кодекса РФ возникает с момента государственной регистрации.

Суд кассационной инстанции отменил принятый судебный акт в связи со следующим.

В соответствии с п. 1 ст. 9 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Управление является органом государственной исполнительной власти, который осуществляет публично-правовую функцию по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вследствие чего отношения между истцами и Управлением являются административными (публичными).

Управление не является субъектом материальных правоотношений, связанных с правами и сделками с недвижимостью, поскольку не владеет, не пользуется и не распоряжается спорным имуществом, регистрирующий орган не участвует в правоотношениях лиц, связанных с приобретением ими прав на объекты недвижимости. В связи с этим по исковому требованию о признании права собственности на недвижимое имущество регистрирующий орган мог быть привлечен к участию в деле только в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора.

Таким образом, суд удовлетворил требование о признании права общей долевой собственности на подвальные нежилые помещения в отношении ненадлежащего ответчика.

5.В силу прямого указания статьи 36 Жилищного кодекса РФ право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любое подвальное помещение в жилом доме, а лишь на технические подвалы, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.

Товарищество собственников жилья обратилось с иском к Департаменту имущества о признании права общей долевой собственности за собственниками многоквартирного жилого дома.

Исковые требования обоснованы соответствием спорных помещений по своим техническим характеристикам помещениям, предназначенным для обслуживания собственников жилого дома.

Это интересно:  Образец проекта межевания территории земельного участка

Решением арбитражного суда, оставленным без изменения постановлением арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований было отказано. Ссылаясь на положения ст.36 Жилищного кодекса РФ, суды указали, что согласно технической документации спорные помещения не обладают признаками, характерными для технического подвала и в связи с этим не относятся к имуществу, на которое возникает право общей долевой собственности.

В силу ч.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Отказывая в удовлетворении иска, суды указали, что наличие коммуникаций в спорных помещениях, принадлежащих ответчику, само по себе не дает оснований автоматически считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев, поскольку спорные помещения не обладают признаками, характерными для технического подвала.

В силу прямого указания ст.36 Жилищного кодекса РФ право общей долевой собственности домовладельце возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.

Суд кассационной инстанции оставил в силе принятые судебные акты.

6.Право общей долевой собственности на имущество в многоквартирных домах возникает в силу статьи 36 Жилищного кодекса РФ
только тогда, когда это имущество неразрывно связано с системами обеспечения жилых помещений.

Департамент имущества обратился с заявлением к Управлению Росреестра о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и обязании ответчика произвести государственную регистрацию права собственности в отношении указанного недвижимого имущества.

Истец сослался на то, что спорные помещения используются для обслуживания нежилой части многоквартирного дома, в которой размещается и осуществляет административно-хозяйственные функции государственный орган и указанные помещения не используются для обслуживания жилой части многоквартирного дома.

Отказ в регистрации был вызван тем, что помещение, на которое заявлено право собственности, расположено на первом этаже и является помещением электрощитовой и предназначено для обслуживания нескольких помещений в многоквартирном доме, а, следовательно, регистрация заявленного права противоречит положениям ст.36 Жилищного кодекса РФ.

Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, были удовлетворены заявленные требования: отказ в совершении регистрационных действий признан не соответствующим положениям п.1 ст.20 Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в связи с неверным выводом ответчика о характере спорного имущества.

Исследовав материалы дела, суды пришли к выводу, что спорное нежилое помещение (электрощитовая) предназначено для обслуживания нежилой части дома.

Суды указали, что, поскольку спорные помещения неразрывно связаны только с системами обеспечения нежилой части дома, на них не возникает право общей долевой собственности в силу ст.290 ГК РФ и ст.36 ЖК РФ.

Суд кассационной инстанции оставил в силе принятые судебные акты.

7. По договору аренды арендатором нежилого помещения в многоквартирном доме приобретается и право пользования общим имуществом в этом доме.

В арбитражный суд обратилось товарищество собственников жилья с иском к юридическому лицу — арендатору нежилых помещений в многоквартирном доме о понуждении заключить договор аренды общего имущества в многоквартирном доме.

Свое требование товарищество обосновало тем, что вход и выход в арендуемое ответчиком помещение осуществляется через помещения, относящиеся к общему имуществу жильцов многоквартирного дома.

Решением арбитражного суда первой инстанции, оставленным без изменения арбитражным судом апелляционной инстанции, в удовлетворении требования отказано.

Решение мотивировано тем, что в материалах дела отсутствует документальное подтверждение того, что арендатор, пользуясь проходом через помещения общего имущества жильцов, лишает либо нарушает права или законные интересы жильцов.

Суд кассационной инстанции согласился с выводом суда, указав следующее. В пункте первом постановления от 23.07.2009г. №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Из изложенного следует, что собственнику нежилого помещения в многоквартирном доме так же принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Поскольку законом прямо не урегулированы вопросы пользования арендатором помещения в многоквартирном доме имуществом, относящимся к общей собственности в многоквартирном доме, в соответствии с п.1 ст.6 Гражданского кодекса РФ к спорным отношениям полежат применению правила ч.2 ст.61 Жилищного кодекса РФ, согласно которой наниматель жилого помещения в многоквартирном доме приобретает право пользования общим имуществом в этом доме. Таким образом, арендатор нежилого помещения в многоквартирном доме вправе пользоваться общим имуществом на основании заключенного им договора аренды нежилого помещения.

8. При рассмотрении спора о праве собственности на подвальные помещения в многоквартирном доме суду необходимо проверить — не относится ли спорное помещение к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

В арбитражный суд обратился государственный орган субъекта федерации по управлению имуществом с иском о признании недействительным зарегистрированного права собственности акционерного общества на подвальные помещения в многоквартирном доме и признании права собственности субъекта федерации на спорные помещения.

Решением арбитражного суда первой инстанции заявленное требование удовлетворено в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения.

Арбитражный суд кассационной инстанции отменил все принятые по делу судебные акты и передал дело на новое рассмотрение, указав следующее.

Судами установлено, что спорные помещения являются подвалом многоквартирного дома.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома не были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то на него возникло право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.

Из изложенного следует, что вывод о нахождении подвального помещения в многоквартирном доме в собственности субъекта федерации невозможен без проверки наличия у спорного помещения признаков имущества, находящегося в общей долевой собственности. Данные обстоятельства судом не выяснялись, следовательно, решение принято по неполно установленным обстоятельствам, имеющим значение для дела.

9. При обращении с иском о признании права общей долевой собственности на имущество в многоквартирном доме бремя доказывания соответствия спорного имущества признакам, по которым оно относится к общему имуществу многоквартирного дома, лежит на истце.

Товарищество собственников жилья обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к акционерному обществу о признании недействительной регистрации права собственности ответчика на нежилые помещения, находящиеся в жилом многоквартирном доме и признании права общей долевой собственности на спорные объекты.

Решением арбитражного суда, оставленным без изменения апелляционной инстанцией, в удовлетворении иска отказано.

Судами установлено, что спорные помещения не участвуют в обслуживании одного и более помещений в многоквартирном доме, данные помещения служат лишь для обеспечения нежилых помещений, принадлежащих ответчику.

Суд кассационной инстанции оставил принятые по делу судебные акты без изменения, указав следующее.

Исходя из распределения бремени доказывания, установленного в ст.65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, именно истец, как лицо, полагающее, что спорные помещения относятся к общей собственности домовладельцев, должен был представить подобные доказательства, либо ходатайствовать о назначении судебной экспертизы.

Истец своим правом заявить ходатайство о проведении экспертизы не воспользовался.

В силу ст.9 Арбитражного процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, несут риск последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Поскольку истец не доказал, что спорное имущество по функциональному назначению относится к имуществу, предназначенному для обслуживания более одного помещения в жилом доме, оснований для удовлетворения его требовании не имелось.

10. Право общей долевой собственности в соответствии с положениями ст.36 ЖК РФ возникает только на земельный участок, который поставлен на кадастровый учет и границы которого определены в предусмотренном законом порядке.

Жилищно-строительный кооператив обратился с заявлением о признании права общей долевой собственности собственников квартир в многоквартирном доме на земельный участок.

В обоснование заявленных требований кооператив сослался на то, что данный земельный участок используется для обслуживания многоквартирного дома.

Решением Арбитражного суда, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии у кооператива прав на земельные участки под многоквартирными домами, придомовые территории.

При этом суды отметили, что кооперативу был выделен один земельный участок для строительства на нем многоэтажных жилых домов, размер и границы данного земельного участка не конкретизированы. После ввода домов в эксплуатацию иных распорядительных документов в отношении данного земельного участка не издавалось.

Суды установили, что формирование земельного участка под многоквартирными домами в предусмотренном законом порядке не проводилось, а кадастровый учет проводился в отношении земельного участка, выделенного под строительство, а не под эксплуатацию домов.

В связи с этим суды пришли к выводу, что право общей собственности на земельный участок на основании положений ст.36 Жилищного кодекса РФ не возникло.

Статья написана по материалам сайтов: www.garant.ru, www.resheniya-sudov.ru, www.fasmo.arbitr.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector