+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Приобретение земельного участка в собственность

Порядок приобретения земельного участка

В настоящее время существует следующий порядок приобретения земельного участка в собственность: приобретение участка у прежнего владельца либо выкуп из государственной или муниципальной собственности.

Приобретение земельного участка у прежнего владельца намного проще и не требует большого количества времени. Однако его цена может быть значительно выше, чем у аналогичного земельного участка, находящегося в государственной собственности.

Участок из государственной собственности можно получить бесплатно, однако категория лиц, имеющих на это право, весьма ограничена.

Для того, чтобы купить земельный участок у прежнего владельца, необходимо заключить с ним договор продажи в соответствии с требованиями, изложенными в параграфе 7 гл. 30 Гражданского кодекса Российской Федерации. В договоре обязательно должны быть предусмотрены следующие существенные условия:

  • предмет договора (необходимо четко указать данные, позволяющие установить соответствие земельного участка, подлежащего продаже: категорию земли, включая целевое ее назначение, площадь территории);
  • цена договора-продажи, согласованная сторонами.

После согласования всех деталей договора купли-продажи и его подписания нужно оформить государственную регистрацию. Процедура осуществления госрегистрации регулируется Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-Ф3. Регистрировать необходимо переход права собственности на землю.

Для этого нужно обратиться в соответствующий орган юстиции по месту расположения приобретаемого участка, предоставив следующие документы:

  • заявление о регистрации;
  • квитанцию об оплате регистрации;
  • договор купли-продажи;
  • документы, удостоверяющие личность покупателя;
  • кадастровый план.

После приема заявления и документов учреждение юстиции их рассматривает и в месячный срок выносит решение о государственной регистрации. При положительном решении выдаётся свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок.

На этом порядок приобретения земельного участка завершен.

Намного сложнее обстоит дело с выкупом участка земли из государственной собственности. Согласно законодательству земельный участок, предназначенный для строительства, может перейти в частную собственность только в результате торгов (аукциона).

При приобретении земли необходимо:

  • подать в местные органы самоуправления заявление с просьбой предоставить земельный участок для строительства жилого дома;
  • заказать в специальной лицензированной организации топографический план участка;
  • получить выкопировку из топографического плана и подать заявление для выяснения отсутствия обременений в отношении данного участка;
  • представить с таким же пакетом документов заявление об отсутствии (либо наличии) запретов на строительство на участке;
  • подать весь пакет документов для окончательного решения в местные органы исполнительной власти или самоуправления.

На основании всех вышеперечисленных действий местные органы самоуправления должны принять решение об аукционе, предметом которого является право собственности на земельный участок. Аукцион проводится в месячный срок после принятия указанного решения. Если кроме инициатора в течении месяца никто не изъявил желания участвовать в нем, заявитель имеет право выкупить земельный участок, уплатив его номинальную стоимость.

Протокол результатов аукциона является основанием для оформления договора купли-продажи земельного участка. На практике между победителем аукциона и местным органом власти заключается договор аренды сроком на три года. В течении этого времени застройщик обязан возвести строения согласно целевому предназначению участка. Только после этого участок окончательно передаётся владельцу в частную собственность.

Приобретение земельного участка в собственность

Земельный участок необходимо обязательно регистрировать на правах собственности через соответствующие органы, поскольку он является объектом недвижимости. Даже если вы уже поставили подпись в договоре купли-продажи и оплатили чек, то без проведения процедуры государственной регистрации по переходу права собственности распоряжаться полноправно своей землей вы не сможете, поскольку участок вашей собственностью являться не будет.

Зарегистрировать землю можно не во всех случаях. К примеру, этого нельзя сделать, если:

— ваша земля принадлежит к землям ограниченной оборотоспособности;
— находится в правах третьих лиц, – вещных и/или обязательственных – в споре;
— находится под арестом;
— находится в залоге;
— является предметом судебных разбирательств и/или исполнительного производства.

Если же ваша земля не принадлежит ни к одной из данных групп, тогда ее можно регистрировать.

Как купить землю в собственность?

Прежде всего, покупатель должен убедиться в наличии у Продавца правоустанавливающих документов, то есть оформленной собственности на земельный участок без обременений и иных проблем.

Приобретение земельного участка в собственность предполагает предварительный сбор документов по его истории: выписка из ЕГРП, так как свидетельств больше не выдают, или свидетельство, кем и когда был передан данный участок, к какой категории земель он принадлежит (населенных пунктов под ИЖС, сельхозназначения, садоводства и т. д.).

Продавец предоставляет Покупателю следующие правоустанавливающие документы:

— свидетельство о регистрации права собственности на участок земли;
— выписку из ЕГРП или свидетельство;
— кадастровый паспорт земельного участка.

Если собственник земли уже умер, то у наследников должны быть документы, удостоверяющие их право на наследование. После вступления в наследство выдают такой же пакет документов, как и при купле-продаже, только правообладание другое.

1. Подготовить пакет документов.

Для приобретения земельного участка в собственность вам необходимо провести регистрацию сделки. Для этого Покупатель и Продавец предоставляют в Регпалату следующие документы:

— договор купли-продажи на землю;
— паспорт покупателя;
— свидетельство на земельный участок или выписка из ЕГРП.

После осуществления сделки вам будет передан кадастровый паспорт, находящийся у собственника. Если земли не прошли межевание, то вам понадобится поставить участок на кадастровый учет. Если реальная площадь участка земли не соответствует данным, указанным в свидетельстве на собственность, то в новой документации указываются актуальные размеры земли.

2. Подать пакет документов и оплатить квитанцию.

После сбора документов и подписания договора купли-продажи вам нужно будет оплатить квитанцию на регистрацию участка в размере 350 рублей (только для физических лиц) и подать заявление в регистрационную службу.

3. Получить готовую выписку.

Когда вы станете счастливым обладателем данного документа, то получите права на осуществление различных операций с вашей недвижимостью. Нахождение земельного участка в собственности подразумевает возможность его продажи, передачи в наследование, оформления в качестве залога в банк и т. д. Став собственником земли, вы сможете распоряжаться ею так, как вам того захочется.

Приобретение земельного участка у муниципалитета: что нового ожидает покупателя?

Изменения, внесенные в Земельный кодекс РФ, многие эксперты уже назвали крупнейшей реформой в сфере земельных отношений за последние 14 лет (с момента принятия Земельного кодекса РФ в 2001 году). Федеральный закон от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ) дает новое определение земельному участку (п. 1 ст. 1 Закона № 171-ФЗ), исключает нормы о постоянном (бессрочном) пользовании и пожизненном наследуемом владении, вводит в Земельный кодекс РФ шесть новых глав (главы V.1-V.6). В этом материале мы расскажем о новом порядке покупки земельного участка, находящегося в муниципальной собственности. И хотя применяться он будет лишь с 1 марта 2015 года, рекомендуем ознакомиться с ним уже сейчас, чтобы решить, по нормам действующего или будущего законодательства выгоднее покупать земельный участок именно вам.

Необходимость реформирования законодательства

Сейчас для покупки земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заинтересованному лицу необходимо осуществить его образование (ст. 11.3 Земельного кодекса РФ в действующей редакции). Различные нормативно-правовые акты требуют предоставления разных документов для образования земельных участков. В частности, в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, для образования земельного участка необходимо иметь проект межевания территории; по Земельному кодексу РФ требуется схема образования земельных участков на кадастровом плане территории; согласно Лесному кодексу РФ, необходима лесоустроительная документация; а из норм Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» следует, что еще нужен проект организации и застройки территории. Кроме того, содержание указанных документов либо не установлено, либо установлено недостаточно четко. По словам Андрея Ивакина, заместителя директора по взаимодействию с органами власти и международным отношения ГК «Ренова», а также одного из разработчиков Закона № 171-ФЗ, раньше в Росимуществе по году лежали заявки от граждан об образовании земельных участков. «Думаю, что это было вызвано не только большим количеством заявок, но и наличием содержательной коллизии между образованием земельных участков и уже имеющейся проектной документацией. Например, орган местного самоуправления утвердил проект межевания, в соответствии с которым предусмотрен раздел большого участка, находящегося в федеральной собственности. Возникает вопрос, на каком основании федеральное ведомство будет принимать или не принимать решение об образовании земельного участка, если архитектор уже позаботился и спроектировал будущие участки? Чтобы исключить эту неопределенность, мы пошли на серьезный шаг и отменили решение о необходимости образования земельного участка», – поясняет Андрей Ивакин.

Некоторые юристы подвергли критике данную новеллу. По их мнению, после исключения из земельного законодательства такой процедуры, как образование участка, публичный собственник лишается возможности разделить свою недвижимую вещь. Представляется, что это не совсем правильно с точки зрения гражданского законодательства. Однако данное нововведение будет являться хорошим стимулом для утверждения проектов межевания органами местного самоуправления, потому что с того момента, когда они утвердили такие проекты, Росимущество, Управление делами Президента РФ и иные федеральные ведомства не смогут поделить участок иначе, чем это указано в проекте межевания территории.

Андрей Ивакин, заместитель директора по взаимодействию с органами власти и международным отношениям ГК «Ренова»:

«Самым важным изменением, внесенным в Земельный кодекс РФ, я считаю обязанность по безвозмездной передаче всех федеральных участков в муниципальную собственность. Сейчас у нас в стране очень большой объем федеральных земель, распоряжается которыми Росимущество. Естественно, что большая часть таких земель находится в пользовании граждан, а доход идет в федеральный бюджет. В соответствии с новой редакцией Земельного кодекса РФ, при наличии заявки Росимущество обязано принять решение о безвозмездной передаче участка в муниципальную собственность. Исключение сделано для участков, на которых находится федеральная недвижимость, а также для тех, которые зарезервированы для федеральных нужд, предоставлены федеральным учреждениям. Таким образом, в следующем году огромное количество федеральной земли может перейти органам местного самоуправления. Это изменит земельный баланс в стране».

Что касается порядка предоставления земельного участка для строительства, то в соответствии со ст. 31 Земельного кодекса РФ в действующей редакции заинтересованный гражданин должен обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. Затем орган местного самоуправления (в том числе по обращению исполнительного органа государственной власти) обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости. Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего предоставления участка для строительства.

Это интересно:  Как сделать планировку участка в 6 соток под ИЖС?

Стоит отметить, что порядок выбора земельного участка долгое время подвергался обоснованной критике. Дело в том, что многие нюансы процедуры подготовки акта о выборе земельного участка законодательно не урегулированы. Так, в земельном законодательстве не указаны ни сроки рассмотрения органом местного самоуправления предоставленных документов, ни основания для отказа. «Акт выбора земельного участка – это такой страшный документ, который возник в законодательстве еще далеко до Градостроительного кодекса РФ, – рассказывает Андрей Ивакин. – По своему содержанию этот документ практически полностью дублирует всю градостроительную документацию. Какой смысл в акте выбора, если у нас есть правила землепользования и застройки, градостроительные регламенты, проекты планировки, межевания? Единственное, для чего сегодня нужен акт выбора – это для удостоверения отсутствия на участке охранных и защитных зон». В большинстве западных стран информация об охранных и защитных зонах размещена в Интернете на кадастровой карте территории и может быть предоставлена заявителю в один клик. Однако в России такой услуги нет, в связи с чем граждане вынуждены получать эту информацию самостоятельно. «В некоторых регионах заявителям нужно поставить на акт выбора до 20 подписей и печатей, при этом нет никаких гарантий, что дойдя до 20-ой, им не откажут. И тогда вся предыдущая работа будет проделана впустую. Кроме того, порой сами организации не знают, где у них зарыт кабель, а где охранная зона линий электропередач. И если с наземными коммуникациями дело обстоит проще (потому что их хотя бы видно), то с подземными картина еще печальнее, – жалуется Андрей Ивакин. – Поэтому из новой редакции Земельного кодекса РФ мы исключили акт выбора. По нашим расчетам, это должно сэкономить гражданам от года до трех лет».

ПОЛЕЗНЫЕ ИНСТРУМЕНТЫ

Посмотреть внесенные изменения и сравнить разные редакции Земельного кодекса РФ можно в системе ГАРАНТ. Для этого откройте кодекс, затем на панели инструментов выберите «Изменения в документе», а в нем – «Сравнение редакций».

После 1 марта 2015 года предоставление акта выбора земельного участка не потребуется, а вместо предварительного согласования места размещения объекта заинтересованному лицу нужно будет подготовить документацию по планировке территорий и образованию соответствующих земельных участков. Органы государственной власти и местного самоуправления будут обязаны публиковать на своих официальных сайтах информацию о наличии свободных участков. Кроме того, новая редакция Земельного кодекса РФ делает четкое разграничение, какие участки предоставляются на торгах, а какие – без проведения торгов. Но обо всем по-порядку.

Подготовка к проведению аукциона

За некоторым исключением (например, в случае, если земельный участок был предоставлен некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства; если на земельном участке расположены здания или сооружения; если продажа участка производится в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения») продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, будет осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов (ч. 1 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ в редакции от 21 июля 2014 года № 77).

Решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, будет приниматься уполномоченным органом по заявлениям граждан или по собственной инициативе. При этом органы государственной власти и местного самоуправления обязаны после получения от граждан заявлений выставлять на торги свободные участки.

В случае, если решение о продаже участка принимается по инициативе уполномоченного органа, данный орган самостоятельно готовит все необходимые для проведения аукциона документы. Примечательно, что Земельный кодекс РФ в редакции от 21 июля 2014 года № 77 расставил приоритеты между проектом межевания и схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории. С 1 марта 2015 года проект межевания будет являться основным документом, и схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории может использоваться только в том случае, если проект межевания не утвержден. Представляется, что данная мера позволит избежать ситуаций, когда разработана схема расположения земельного участка, утвержден проект межевания, а поставить образованный участок на кадастровый учет и зарегистрировать его еще не успели.

Таким образом, вначале уполномоченный орган составляет и утверждает схему расположения земельного участка (если такой участок предстоит образовать, и отсутствует утвержденный проект межевания территории). Теперь такая схема готовится в электронном виде, чтобы можно было сопоставить цифровой документ с межевым планом земельного участка. В случае несоответствия образованного земельного участка утвержденной схеме более чем на 10% уполномоченный орган откажет в заключении соглашения о перераспределении земельных участков (ч. 14 ст. 39.29 Земельного кодекса РФ в редакции от 21 июля 2014 года № 77). К 1 марту 2015 году Росреестр должен разработать и запустить на официальном портале специальный сервис по подготовке схемы образования земельных участков. С его помощью заявители смогут самостоятельно начертить будущий участок на кадастровом плане территории.

Затем уполномоченные органы готовят документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета, на основании которых проводится кадастровый учет и государственная регистрация прав на земельный участок (за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена). Далее получаются технические условия подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений). После всех вышеназванных процедур уполномоченный орган принимает решение о проведении аукциона (ст. 39.11 Земельного кодекса РФ в редакции от 21 июля 2014 года № 77).

Если проведение аукциона осуществляется по инициативе заинтересованного в предоставлении земельного участка гражданина, то образование участка и подготовка аукциона проходят в том же порядке, только все указанные действия выполняет сам заявитель. Данный порядок усложняется тем, что расходы по формированию земельного участка и подготовке всех необходимых документов ложатся на заявителя, при этом в случае его проигрыша на торгах потраченные денежные средства не возвращаются.

Необходимо учитывать, что подготовка схемы расположения земельного участка не допускается в случае образования участка из земель или земельных участков, расположенных в границах городов федерального значения – Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя или в границах населенных пунктов. При обращении гражданина с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка должна быть указана цель его использования. В течение двух месяцев со дня поступления указанного заявления уполномоченный орган проводит проверку и направляет заявителю решение об утверждении схемы расположения земельного участка (и прилагает данную схему) или об отказе в ее утверждении. В решении об отказе в утверждении схемы расположения земельного участка должны быть указаны все основания для отказа. После утверждения схемы расположения земельного участка проводятся кадастровые работы и осуществляется государственный кадастровый учет земельного участка. Затем заинтересованное лицо проводит регистрацию права государственной или муниципальной собственности на земельный участок самостоятельно (если его образование осуществляется на основании схемы расположения земельного участка) либо через уполномоченный орган (если земельный участок образован в соответствии с проектом межевания территории или с утвержденной схемой размещения земельного участка). Если наличие технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения является обязательным для проведения аукциона, заявитель получает данные условия. Далее гражданин обращается в уполномоченный орган с заявлением о проведении аукциона, в котором указывает цель использования такого участка и его кадастровый номер. Заявление может быть поданы лично, по почте либо через Интернет. После получения от гражданина всех вышеназванных документов уполномоченный орган проводит проверку и в срок не более чем два месяца принимает решение о проведении аукциона либо об отказе в его проведении.

Участок не может быть предметом аукциона, если:

  • его границы подлежат уточнению;
  • на земельный участок не зарегистрировано право государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, если такой земельный участок образован из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена;
  • в отношении земельного участка не определены предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений;
  • в отношении земельного участка отсутствуют сведения о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений;
  • в отношении земельного участка не установлено разрешенное использование или разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования земельного участка, указанным в заявлении о проведении аукциона;
  • земельный участок не отнесен к определенной категории земель;
  • земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды;
  • на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев размещения сооружения на условиях сервитута или объекта, размещение которого не препятствует использованию такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием;
  • на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и их продажа является предметом другого аукциона либо они не продаются на этом аукционе одновременно с земельным участком;
  • земельный участок изъят из оборота;
  • земельный участок ограничен в обороте;
  • земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд;
  • земельный участок расположен в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о ее развитии, или территории, в отношении которой заключен договор о ее комплексном освоении;
  • земельный участок в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения;
  • земельный участок предназначен для размещения здания или сооружения в соответствии с государственной программой России, государственной программой субъекта федерации или адресной инвестиционной программой;
  • в отношении земельного участка принято решение о предварительном согласовании его предоставления;
  • в отношении земельного участка поступило заявление о предварительном согласовании его предоставления или заявление о предоставлении земельного участка, за исключением случаев, если принято решение об отказе в предварительном согласовании предоставления такого земельного участка или решение об отказе в его предоставлении;
  • земельный участок является земельным участком общего пользования или расположен в границах земель общего пользования, территории общего пользования;
  • земельный участок изъят для государственных или муниципальных нужд, за исключением земельных участков, изъятых для государственных или муниципальных нужд в связи с признанием многоквартирного дома, который расположен на таком земельном участке, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (ч. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ в редакции от 21 июля 2014 года № 77).
Это интересно:  ГИС ЖКХ: все о работе информационной системы жилищно-коммунального хозяйства, расшифровка аббревиатуры, как это работает, а также как происходит ведение сведений

В случае выявления хотя бы одного из вышеуказанных обстоятельств уполномоченный орган принимает решение об отказе в проведении аукциона.

Чаще всего аукцион является открытым по составу участников. Его организатором может быть уполномоченный орган или специализированная организация, действующая на основании договора с уполномоченным органом.

Начальной ценой предмета аукциона может быть рыночная стоимость участка, определенная в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или кадастровая стоимость такого земельного участка, если государственная кадастровая оценка проводилась не позднее пяти лет назад. Цена участка будет определена по результатам аукциона. Если на участие в аукционе подана только одна заявка либо участником признано только одно лицо, цена участка будет равна начальной цене предмета аукциона, то есть рыночной или кадастровой стоимости земельного участка (ч. 1 ст. 39.4 Земельного кодекса РФ в редакции от 21 июля 2014 года № 77). Если аукцион признан несостоявшимся и договор купли-продажи земельного участка не заключен, начальная цена предмета повторного аукциона может быть определена ниже ранее установленной, но не более чем на 30% (ч. 17 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ в редакции от 21 июля 2014 года № 77).

Время, место и порядок проведения аукциона, сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона («шаг аукциона») устанавливает его организатор. Извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте www.torgi.gov.ru не менее чем за 30 дней до его начала. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы. Кроме этого, на официальном сайте размещается проект договора купли-продажи земельного участка.

Для участия в аукционе заявителем представляются следующие документы:

  • заявка на участие с указанием банковских реквизитов счета для возврата задатка;
  • копия паспорта;
  • документы, подтверждающие внесение задатка (договор о внесении задатка).

Предоставление документов, подтверждающих внесение задатка, признается заключением соглашения о задатке (ч. 2 ст. 39.12 Земельного кодекса РФ в редакции от 21 июля 2014 года № 77).

Организатор аукциона не вправе требовать представления иных документов.

Один заявитель может подать только одну заявку на участие в аукционе. Прием документов прекращается не ранее чем за пять дней до дня его проведения. Заявка на участие в аукционе, поступившая по истечении срока приема заявок, возвращается заявителю в день ее поступления.

Заявителям, признанным участниками аукциона, и заявителям, не допущенным к участию в аукционе, организатор направляет уведомления о принятых в отношении них решениях. Результаты аукциона оформляются протоколом, который составляет организатор. Один экземпляр протокола передается победителю, а второй остается у организатора. Протокол о результатах аукциона размещается на официальном сайте в течение одного рабочего дня со дня его подписания.

Подведение итогов аукциона

Победителем аукциона признается участник, предложивший наибольшую цену за земельный участок. В течение трех рабочих дней со дня подписания протокола о результатах аукциона организатор обязан возвратить задатки проигравшим лицам.

Если на участие в аукционе по продаже земельного участка подана только одна заявка либо только один заявитель признан участником аукциона, аукцион считается несостоявшимся и продажа такого земельного участка осуществляется указанному лицу (ч. 3 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ в редакции от 21 июля 2014 года № 75).

Уполномоченный орган в 10-дневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона направляет победителю три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи. При этом внесенный задаток засчитывается в оплату приобретаемого земельного участка. Не допускается заключение указанных договоров ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте.

Екатерина Орлова, директор Real Estate Orlova Consulting & Development:

«Я советую гражданам поторопиться с приобретением земельного участка до 1 марта 2015 года, если ваш случай подпадает хотя бы под один из нижеперечисленных:

  • у участка отсутствуют технические условия, и совершение покупки без проведения торгов невозможно;
  • предстоит покупка через аукцион (за исключением участков в границах населенных пунктов, садовых и дачных хозяйств для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, а также крестьянского и фермерского хозяйства);
  • предстоит покупка участка для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства в границах населенных пунктов, садовых и дачных хозяйств, а также крестьянского (фермерского) хозяйства, – при наличии множества претендентов на участок».

В пояснительной записке к законопроекту, впоследствии ставшему Законом № 171-ФЗ, указано, что его принятие позволит устранить многочисленные пробелы и противоречия законодательства, создать необходимые условия для эффективной работы органов государственной власти и местного самоуправления, исключить излишние административные барьеры при взаимодействии с лицами, заинтересованными в предоставлении земельных участков.

Приобретение земельного участка в собственность

Открытая общественная правовая информационная система

Задать вопрос юристу

  • Главная ›
  • Полезная литература ›
  • Жилищно-коммунальное хозяйство, риэлторская деятельность ›
  • Коммунальные услуги — оказание ›
  • Приобретение земельных участков в собственность

Приобретение земельных участков в собственность

Приобретение земельных участков в собственность

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

При регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли.

О порядке приобретения земельных участков в собственность организациями жилищно-коммунального хозяйства, о том, какие правила должны быть при этом соблюдены, мы расскажем в этой статье.

Объектами земельных отношений в соответствии со статьей 6 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ (далее – ЗК РФ) является земля как природный объект и природный ресурс, земельные участки и части земельных участков.

Земельным участком согласно статье 11.1 ЗК РФ является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с ЗК РФ и Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки. Таким законом является Федеральный закон от 19 июля 2011 года № 246-ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Образуются земельные участки при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, что установлено пунктом 1 статьи 11.2 ЗК РФ. Земельные участки образуются при создании искусственных земельных участков, порядок их образования регулируется главой 1.1 ЗК РФ.

Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные образования, что установлено пунктом 1 статьи 5 ЗК РФ.

Отметим, что в вышеназванном письме речь идет об Указе Президента Российской Федерации от 9 января 2011 года № 26 «Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками».

Напомним, что в соответствии со статьей 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

– земли сельскохозяйственного назначения;

– земли населенных пунктов;

– земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

– земли особо охраняемых территорий и объектов;

– земли лесного фонда;

– земли водного фонда;

Исходя из норм главы III «Собственность на землю» ЗК РФ земля в Российской Федерации может находиться:

l в собственности граждан и юридических лиц (частная собственность) (статья 15 ЗК РФ);

l в государственной собственности (статья 16 ЗК РФ);

l в собственности Российской Федерации (федеральная собственность) (статья 17 ЗК РФ);

l в собственности субъектов Российской Федерации (статья 18 ЗК РФ);

l в муниципальной собственности (статья 19 ЗК РФ).

Собственностью юридических лиц, то есть частной собственностью, являются земельные участки, приобретенные ими по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации. Права на земельные участки в соответствии со статьей 25 ЗК РФ возникают по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон № 122-ФЗ). Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, предусмотренных законодательством.

Статьей 28 ЗК РФ установлено, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются юридическим лицам в собственность, причем такое предоставление осуществляется за плату. Бесплатно земельные участки могут предоставляться в собственность юридических лиц в случаях, предусмотренных законодательством.

Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию без предварительного согласования мест размещения объектов либо с таким согласованием, что следует из пункта 1 статьи 30 ЗК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 ЗК РФ. Исключение составляет случай, когда земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии. Такой участок без проведения торгов предоставляется лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, причем по выбору этого лица указанный земельный участок предоставляется бесплатно в собственность или в аренду (пункт 2.1 статьи 30 ЗК РФ).

Правила приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения сооружения, установлены статьей 36 ЗК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти участки в соответствии с ЗК РФ. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены указанным кодексом, федеральными законами.

Аналогичное право закреплено за собственником объекта недвижимости также в пункте 3 статьи 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», при этом предусмотрено, что отказ в выкупе земельного участка не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Это интересно:  ПБР получателя в банке: что это

Из вышесказанного следует, что исключительное право на приобретение в собственность за плату земельных участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности, в порядке, установленном в статье 36 ЗК РФ, принадлежит не всем юридическим лицам, а лишь собственникам объектов недвижимости, расположенных на этих участках, и при условии отсутствия оснований для отказа в приватизации, предусмотренных законом.

Напомним, что до 1 июля 2012 года в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) осуществлялась продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в частности:

– коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения;

– коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений;

– юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливалась субъектами Российской Федерации в пределах: двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применялась наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.

Лица, не указанные в пункте 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ и являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, до 1 июля 2012 года приобретали такие земельные участки по цене, устанавливаемой субъектами Российской Федерации, в населенных пунктах с численностью населения:

– свыше 3 миллионов человек – в размере от пяти– до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

– от 500 тысяч до 3 миллионов человек – в размере от пяти– до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

– до 500 тысяч человек, а также за пределами границ населенных пунктов в размере от трех– до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применялся минимальный для соответствующей местности размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

Согласно пункту 1.1 статьи 36 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении:

– земельных участков, находящихся в федеральной собственности, – уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

– земельных участков, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации или государственная собственность на которые не разграничена, – органами государственной власти субъектов Российской Федерации;

– земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, – органами местного самоуправления.

Цена земельных участков, указанных в пункте 1.1 статьи 36 ЗК РФ, не может превышать их кадастровую стоимость. До установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости (пункт 1.2 статьи 36 ЗК РФ).

Кроме того, в соответствии с пунктом 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ с 1 июля 2012 года собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ, в случаях, если в период со дня вступления в силу этого закона до 1 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, а также в случаях, когда земельные участки образованы из указанных выше земельных участков.

Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в статье 36 ЗК РФ, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана).

Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, утвержден Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 13 сентября 2011 года № 475, причем названные выше исполнительные органы не вправе требовать от заявителя представления дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем (пункт 5 статьи 36 ЗК РФ).

Исполнительные органы не вправе требовать от заявителя и документы, которые находятся в их распоряжении, распоряжении иных государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами, за исключением случаев, если такие документы включены в определенный Федеральным законом от 27 июля 2010 года № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» перечень документов.

В месячный срок соответствующим органом, куда было подано заявление, должно быть принято решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, на праве постоянного (бессрочного) пользования либо подготовлен проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направлен заявителю с предложением о заключении соответствующего договора (пункт 6 статьи 36 ЗК РФ).

Юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 1 июля 2012 года. Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность до 1 января 2015 года. Такие сроки установлены пунктом 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

В письме Минэкономразвития Российской Федерации от 15 января 2010 года № Д23-57 обращено внимание на то, что переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды не лишает возможности приобрести данный участок в собственность, что предусмотрено пунктом 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ. Напомним, что согласно названному пункту собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков – до или после дня вступления в силу ЗК РФ.

Как следует из пункта 5 Пленума ВАС Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» исключительное право на приватизацию земельных участков, согласно абзацу второму пункта 1 статьи 36 ЗК РФ, имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. Поскольку данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением, при рассмотрении споров, связанных с осуществлением этого исключительного права, необходимо учитывать следующее. Установленный пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» запрет юридическим лицам, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований превышает 25 процентов, покупать государственное и муниципальное имущество не применяется при приватизации указанными юридическими лицами земельных участков, на которых расположены принадлежащие им на праве собственности объекты недвижимости.

То есть, если организация ЖКХ не является собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, приобрести этот участок она не может.

Следует отметить, что купля-продажа земельных участков имеет особенность, о которой идет речь в статье 37 ЗК РФ. Эта особенность заключается в том, что объектом купли-продажи могут быть земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Земельные участки пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) отнесены к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости), а сделки с землей подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и Федеральным законом № 122-ФЗ.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ, что установлено пунктом 1 статьи 2 Закона № 122-ФЗ.

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав (пункт 3 статьи 2 Закона № 122-ФЗ).

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), что установлено Положением о федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457.

Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется по выбору правообладателя свидетельством о государственной регистрации прав или выпиской из Единого государственного реестра прав. При этом свидетельство о государственной регистрации прав оформляется только в форме документа на бумажном носителе (пункт 1 статьи 14 Закона № 122-ФЗ).

Также отметим, что названные выше статьи 11.1, 28 – 34, 36 ЗК РФ с 1 марта 2015 года утрачивают силу в связи с вступлением в действие изменений, внесенных Федеральным законом от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Статья написана по материалам сайтов: volnomuvolya.com, www.zel-bor.ru, www.garant.ru, xn--80aefurcfeajeho7k.xn--p1ai.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector