+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме 2019 — оплата, тариф, порядок

В настоящее время не редкость, когда в многоквартирных домах наряду с квартирами имеются нежилые помещения, занимаемые магазинами, аптеками, салонами красоты, офисами разного рода организаций. Ни для кого не секрет, что собственники помещений независимо от того, является ли оно жилым или нежилым, несут бремя содержания своего имущества.
Зачастую управляющие компании, заключая договор управления многоквартирным домом с собственниками нежилых помещений, включают в условия договора повышенные тарифы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме по сравнению с платой собственниками жилых помещений. Возникает резонные вопрос, насколько правомерны данные условия договора? Итак, обратимся к нормам закона.

В соответствии со ст.ст. 39, 156 Жилищного кодекса РФ, Постановлением Правительства Российской Федерации № 491 от 13.08.2006 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (далее — Правила № 491).

В силу пункта 29 Правил № 491 расходы на содержание и ремонт жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая, в том числе, оплату расходов на:

  • содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения,
  • обоснованные расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг,
  • на снятие показаний приборов учета,
  • содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги,
  • выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг.

В силу п. 8 ст. 156 Жилищного кодекса РФ, п. 33 Правил № 491, размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы на содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
При отсутствии утвержденного на общем собрании собственниками помещений в многоквартирном доме тарифа на содержание и техническое обслуживание общедомового имущества, в соответствии с п. 4 ст. 158 Жилищного кодекса РФ подлежит применению размер платы, установленный органом местного самоуправления.
Таким образом, законом установлена императивная норма, определяющая порядок определения размера платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, который и подлежит применению.

В силу положений ст. ст. 39, 156 (частей 3, 7 и 8) и 158 Жилищного кодекса Российской Федерации размер платы за содержание и ремонт жилого помещения на 1 кв. м общей площади помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Собственники нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме наравне с собственниками жилых помещений.

Данная позиция также подтверждается судебной практикой.

«Установление ТСЖ «Байкал» различного тарифа на оплату услуг за содержание и ремонт общего имущества для собственников жилых и нежилых помещений нарушает принцип оплаты в зависимости от размера доли собственника, в общем имуществе, установленного статьями 39, 158 ЖК РФ.

Ни одним нормативным актом не предусмотрено иных критериев для определения размера расходов каждого собственника на содержание общего имущества кроме размера доли собственника в общем имуществе. Установление не единого, а разных порядков определения платы за содержание для жилых и нежилых помещений законодательством не предусмотрено.

Таким образом, для всех собственников помещений многоквартирного дома по адресу: г. Энгельс, ул. Степная, д. 35, вне зависимости от того, является ли собственностью жилое или нежилое помещение, тариф должен быть одинаков».

Юристы ГК «АВАЛЬ» имеют положительный опыт решения аналогичных споров и всегда готовы оказать квалифицированную юридическую помощь, как на досудебной стадии, так и на этапе представления Ваших интересов в суде. Доверьте ведение Вашего дела профессионалам.

Ведущий юрисконсульт ГК «АВАЛЬ»

Добрыдина-Янкелевская Д.А.

Обращайтесь за консультациями юриста

Тарифы на содержание многоквартирного дома

Новости по теме

Жители Ставрополя сделали урочище «Мутнянка» ещё зеленее

В Ставрополе мошенница обманула на миллион доверчивого бизнес-партнёра

Девятилетняя ставропольчанка сыграла с Сергеем Жилиным на шоу «Лучше всех»

На вопросы жильцов многоквартирных домов отвечает директор ООО «Управляющая компания-10» Юрий Фунда.

Так уж сложилось, что сфера управления ЖКХ — область, в которой с каждым годом появляется больше вопросов, чем ответов. Все они сводятся к одной большой проблеме: жиль цы многоквартирных домов не понимают, за что они платят и почему тарифы на услуги ЖКХ неуклонно растут.

Каждый месяц нам приходят квитанции с указанием стоимости тех или иных услуг: холодная и горячая вода, отопление, газ, свет, вывоз мусора и т.д. Содержание и ремонт общего имущества многоква ртирного дома, выделенные в отдельную графу, являются главным предметом удивления, споров, недовольства жильцов. Их основная причина — непонимание, в чем же заключается управление и уход за общедомовым имуществом, как они реализуются и почему требуют таких затрат. В данной статье мы решили дать развернутые ответы на часто задаваемые вопросы собственников жилья.

Вопрос 1. Какие конкретно услуги включает графа «Содержание и тех. обслуживание»?

Данные услуги можно разделить на 3 группы.

1. Содержание общего имущества многоквартирного дома — это комплекс услуг и работ по содержанию в исправном состоянии внутридомовых систем и их элементов, заданных параметров и режимов работы конструкций многоквартирного дома, его оборудования и технических устройств, в том числе обслуживание внутридомовых сетей центрального отопления, внутридомовых электрических сетей, внутридомовых систем водоснабжения и водоотведения, обслуживание систем вентиляции и кондиционирования. Также в список работ входит содержание в надлежащем санитарном состоянии прилегающей к дому территории, элементов озеленения и благоустройства.

2. Ремонт общего имущества многоквартирного дома — комплекс работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома, выполняемых с целью срочного восстановления работоспособности оборудования, инженерных коммуникаций, а также с целью поддержания в надлежащем санитарном и техническом состоянии общих помещений многоквартирного дома и земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, элементов озеленения и благоустройства. При установлении собственником перечня работ по текущему ремонту, превышающих срочный мелкий ремонт общего имущества, производится дополнительный расчет к оплате за содержание и ремонт общего имущества.

Текущий ремонт включает следующие виды работ:

1. Поддержание в оптимальном состоянии фундамента и стен: заделка швов, выбоин и трещин, облицовки, устройство и ремонт вентиляционных продухов, смена и смотр отмостки, восстановление приямков, входов в подвалы, герметизация стыков элементов полносборных зданий, ремонт и окраска фасадов.

2. Ремонт кровли: все виды работ по устранению неисправностей кровель, замена участков парапетных решеток, пожарных лестниц, стремянок, гильз, ограждений, анкеров или радиостоек, устройств заземления здания с восстановлением водонепроницаемости места крепления, установка доводчиков пружин, упоров, смена оконных и дверных приборов.

3. Ремонт лестниц, балконов, крылец (козырьков): замена отдельных ступеней, частичная замена и укрепление перил, заделка выбоин и трещин в бетонных и железобетонных элементах балконов, перил, козырьков, устройство металлических решеток, ограждений окон подвальных помещений.

4. Ремонт инженерных сетей: смена участков трубопроводов, секций отопительных приборов, запорной и регулировочной арматуры, восстановление разрушенной тепловой изоляции, уплотнение соединений, утепление, укрепление трубопроводов, смена фасонных частей, трапов, ревизий; замена неисправных участков электрической сети здания, электроустановочных изделий светильников, автоматических выключателей, пакетных переключателей вводно-распределительных устройств, щитов, замена и установка фотовыключателей, реле времени и других устройств автоматического или дистанционного управления освещением обще домовых помещений и придомовых территорий, замена отдельных узлов электроустановок инженерного оборудования здания.

Ремонтным работам предшествуют плановые осмотры жилых зданий:

— общие, в ходе которых проводится осмотр здания в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство (2 раза в год, весной и осенью перед началом отопительного сезона);

— частичные — осмотры отдельных элементов здания или помещений.

Затраты управляющей организации, необходимые для реализации задач по содержанию и ремонту общего имущества, возмещает собственник. А они включают: оплату труда дворников, электрогазосварщиков, слесарей-сантехников, слесарей-электриков, кровельщиков, плотников, маляров, столяров, а также затраты на расходные материалы и оборудование.

Контроль, планирование, документальное оформление перечисленных выше работ осуществляют специалисты управляющей организации. Оплата их деятельности также входит в стоимость «Содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома».

3. Услуги управления многоквартирным домом — совокупность конкретных юридических, бухгалтерских, хозяйственных мероприятий, оказываемых сотрудниками управляющей компании с целью избавить жильцов от решения огромного количества бюрократических и организационных проблем, в число которых входят:

1. Ведение реестра собственников;

2. Диспетчерское обслуживание;

3. Ведение лицевого счета многоквартирного дома;

4. Проведение работ по плановым техническим осмотрам общего имущества;

5. Ведение и сдача статистической отчетности;

6. Заключение договоров, ведение всей документации, связанной с управлением, содержанием и ремонтом общего имущества и контроль их исполнения;

7. Контроль выполнения обязательств подрядными организациями;

8. Выдача справок о составе семьи, поквартирных карточек, выписки из архивных данных, данные по призывникам;

9. Прием граждан (нанимателей, собственников жилых помещений и членов их семей) по вопросам пользования жилыми помещениями и общим имуществом многоквартирного дома, по иным вопросам;

10. Принятие, рассмотрение заявлений (требований, претензий) о непредоставлении или некачественном предоставлении услуг, о невыполнении или некачественном выполнении работ по договору и направление заявителю извещения о результатах их рассмотрения;

11. Подготовка ответов на жалобы, заявления, претензии;

12. Подготовка предложений и документации о проведении капитального ремонта;

13. Выполнение мелкого срочного ремонта.

Вопрос 2. Каковы механизмы формирования тарифа на услуги управления? Сколько средств уходит на прямые расходы, а сколько на заработную плату сотрудников управляющей компании?

Реализация мероприятий, перечисленных в ответе на предыдущий вопрос, осуществляется штатом квалифицированных специалистов: бухгалтеров, экономистов, инженеров, юристов. Каждый из них получает заработную плату, из которой отчисляются налоги, имеет право на использование возможностей социального пакета. Все сотрудники обеспечены рабочими местами, оборудованными мебелью, компьютерной и орг. техникой с установленным лицензионным программным обеспечением.

Это интересно:  Акт о затоплении квартиры: образец

Неизбежны и затраты на аренду, охрану и обслуживание помещения, где работают специалисты из штата управляющей компании. Отдельная статья расходов — услуги связи (телефон, интернет, почтовое сообщение), типографии, канцелярские товары, банковские и курьерские услуги. Кроме того, с 2011 года изменился порядок уплаты налогов управляющими компаниями и размер отчислений в Фонд оплаты труда.

Способы и формы осуществления услуг управления многоквартирным домом регламентированы законодательством (в первую о чередь, Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда») и не могут быть изменены или упрощены. Разумеется, сотрудники управляющих компаний, выполняя свою работу, добиваются максим альной эффективности за счет рационализации текущих расходов. Подобная оптимизация деятельности по управлению многоквартирным домом позволяет сдерживать рост тарифов несмотря на то, что количество требуемой отчетности, аналитической работы, объем необходимой сопроводительной документации с каждым годом увеличиваются.

Рассмотрим общую картину расходов управляющей компании на примере ООО «Управляющая компания-6». Общая стоимость услуги управления составляет 3,72 рубля за квадратный метр. Из них НДС — 0,567 руб.

Прямые расходы на оплату труда специалистов управляющей компании — 1,05 руб. 34,2% от этой суммы составляет налог на ФОТ (с 2011 года), что выражается в дополнительных 0,36 руб., оплачиваемых управляющей компанией.

Остальные 1,74 руб., составляющие основную часть денежных средств — это текущие прямые расходы компании на обеспечение инфраструктуры ее деятельности:

— Аренда помещения — 0,3 руб.

— Коммунальные платежи — 0,09 руб.

— Содержание, охрана помещения — 0,06 руб.

— Расходы связи (интернет, ЮТК, Вымпел-ком) — 0,08 руб.

— Расходы на канцелярские товары, приобретение печатной продукции в типографии, бланков учета — 0,03 руб.

— Расходы на проведение всех видов ремонта — 0,05 руб.

— Расходы на содержание и эксплуатацию вычислительной техники — 0,1 руб.

— Программное обеспечение — 0,13

— Расходы на содержание служебного легкового автотранспорта — 0,11

— Оплата консультационных, информационных и аудиторских услуг (в том числе бухгалтерский учет, кадровый учет) — 0,7 руб.

— Общехозяйственные расходы — 0,04 руб.

— Оплата услуг банка — 0,05 руб.

Вопрос 3.Каковы причины резкого роста тарифов для одних многоквартирных домов и снижения стоимости услуг для других наступлением 2011 года?

В первую очередь, причиной стало и зменение налогового законода тельства, в результате чего размер отчислений в Фонд оплаты труда для управляющих компаний вырос с 1 4,2% до 34,2%. Во вторых, небольшую роль сыграло общее подорожание некоторых ресурсов и услуг, которыми пользуется управляющая компания: программного обеспечения, коммунальных и транспортных услуг. Пожелания собственников жилья также сказываются на формировании тарифов.

Рассмотрим влияние перечисленных причин на примере УК-6 . Тариф на с одержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома 16/2 по ул. 50 лет ВЛКСМ. в 2010 году составлял 10,03, а в 2011 году поднялся до 13,75руб. Увеличение тарифа на 37% обусловлено:

1. желанием собственников заложить деньги на ремонт общедомовых коммуникаций в строку «плановый текущий ремонт», что влечет за собой необходимость уплаты налога добавочной стоимости (НДС) в размере 18%;

2. нормативным увеличением всех тарифов (на 10%) на обслуживание подрядных организаций и услуги управления с учетом НДС.

Аналогичная ситуация возникла в УК-3 и УК-4: стоимость услуг управления в 2011 году поднялась на 26%. В чистом виде рост услуги управления составил менее 7%, в остальном, подорожание обусловлено переходом компании на общую систему налогообложения (НДС по управляющей компании составляет 78421,20 руб. в месяц).

Для некоторых многоквартирных домов города Ставрополя новый год ознаменовался снижением тарифов. Рассмотрим жилой дом по ул. Льва Тостого, 17. В 2010 году жильцы платили 16 руб./кв. м, а в 2011 году тариф снижен до 12 руб. Это произошло потому, что собственники жилья в 2010 году приняли решение оплатить долги за ремонт, который был выполнен в 2009 году, а также заложить деньги на ремонт общедомовых коммуникаций в 2010 году. На текущий 2011 год срочных дорогостоящих работ не требуется, а в «Резервном фонде на текущий ремонт» еще остается часть ранее заложенных собственниками средств. Таким образом, снижение тарифа в 2011 году оказалось ожидаемой мерой.

Вопрос 4. Какой способ управления удобнее и выгоднее для собственников: УК или ТСЖ?

Для начала рассмотрим определения таких понятий, как «управляющая компания» и «товарищество собственников жилья».

Товарищество собственников жилья ( ТСЖ ) — юридическое лицо, некоммерческая организация, созданная на основе объединения собственников помещений многоквартирного дома для совместного управления находящегося в совместном владении и пользовании собственников помещений этого дома, а также ведения хозяйственной деятельности в таком доме в виде эксплуатации общего имущества, строительства дополнительных помещений и объектов общего имущества и сдачи в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

1. ТСЖ позволяет инициативной группе решать проблемы, а широкому кругу заинтересованных лиц — принимать участие в решении вопросов функционирования дома.

2. ТСЖ является некоммерческой организацией, для которой Налоговый кодекс предусматривает ряд льгот, что оказывает влияние на формировании тарифов.

3. Собственники напрямую, без посредников, рассчитываются с подрядными организациями.

1. Отсутствие четкой организации деятельности специалистов.

2. Частой причиной возникающих проблем является недостаточная компетенция руководства ТСЖ по юридическим и финансовым вопросам.

3. Зачастую большую часть необходимой аналитической и «бумажной» работы выполняют внештатные сотрудники, а это — риск для любой организации. То есть ТСЖ предоставляет доверенным лицам большие возможности для мошенничества, чем УК.

4. Из ТСЖ крайне сложно выйти, т.к. для закрытия лицевого счета организации необходимо погасить все долги. Но, как показывает практика, задолженность всегда есть.

5. Для собственников нет полной прозрачности финансовой деятельности организации.

Управляющая компания (УК) — юридическое лицо, созданное для управления и/или эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов.

1. Как коммерческая организация, УК заинтересована в добросовестном выполнении всех своих обязательств с целью сохранения доверия собственников жилья.

2. Специалисты УК способны обеспечить грамотную юридическую, бухгалтерскую, хозяйственную поддержку интересов собственников.

3. Избавляет жильцов от необходимости самостоятельно искать исполнителей для подрядных работ.

4. УК отстаивает интересы собственников в отношениях с ресурсоснабжающими организациями («Водоканал», «Теплосеть», «Ставропольэнергосбыт»).

5. Обеспечивает квалифицированное управление расходами владельцев квартир.

6. Собственники жилья как основные заказчики услуг УК имеют право принимать любые решения по вопросам управления многоквартирным домом.

1. Управляющая компания облагается налогами, что создает дополнительную финансовую нагрузку для собственников.

2. Механизмы управления многоквартирным домом, хоть и являются прозрачными, с трудом поддаются анализу и пониманию жильцов, не подкованных в вопросах ЖКХ.

Подводя итоги по данному вопросу, можно сказать, что УК — более надежный способ управления многоквартирным домом, а ТСЖ — более простой для понимания и экономичный.

Мы с большим вниманием относимся к мнению жильцов и всегда готовы ответить на самые острые вопросы. Собственники имеют право знать, за что они платят деньги, и при столкновении с недобросовестным поставщиком услуг ЖКХ менять управляющую организацию.

Тесное взаимодействие с жильцами многоквартирных домов, прозрачность в ценовой политике, стремление сделать проживание в доме максимально комфортным, безопасным и долговременным — главные принципы работы «Сити Сервис».

Как правильно рассчитать размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме?

В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В части 1 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено аналогичное правило в отношении общего имущества в многоквартирном доме: собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме (часть 2 статьи 39 Жилищного кодекса РФ).

Из пункта 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации также следует, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт помещения.

Опять же, согласно пункту 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество.

Из системного толкования вышеуказанных норм права следует, то доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения, определяется исходя из размера доли в праве общей собственности на это имущество.

В свою очередь, определение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме осуществляется по правилам статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, за исключением случая, когда собственники помещений решением общего собрания или иным соглашением установили иное до вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации (статья 15 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).

Казалось бы, все просто и понятно, и расчет размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме не должен вызывать вопросов ни у собственников, ни у управляющих компаний, ни у судей. Однако на практике возможны два способа расчета размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

1. Умножение суммы тарифа на количество квадратных метров, находящихся в собственности конкретного лица (плательщика услуг).

Данный способ применяется на практике, как правило, управляющими организациями и большинством судей при взыскании задолженности за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Аргументом в пользу данного способа расчета может стать абзац 5 статьи 2 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (утвержд. Постановлением Правительства Российской Федерации от 06 февраля 2006 года № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом»).

В пункте 2 Правил № 75 дано определение понятия «размер платы за содержание и ремонт жилого помещения» — это плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 квадратного метра общей площади жилого помещения.

Это интересно:  Особенности заполнения счета-фактуры без НДС

Но в силу специфики предмета своего регулирования, данное постановление допустимо применять исключительно при проведении органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.

Кроме того, в приведенном расчете размера платы уже заложена пропорциональность от площади помещения каждого собственника, предусмотренная статьями 37, 39, 158 Жилищного кодекса российской Федерации и Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 года №491.

2. Общее количество квадратных метров мест общего пользования делится на количество квадратных метров помещений, находящихся в частной собственности всех лиц, и умножается на количество квадратных метров, находящихся в собственности конкретного лица (плательщика услуг) и умножается на сумму тарифа.

По моему мнению, основываясь на системном толковании норм гражданского и жилищного законодательства, данный способ расчета представляется более правильным.

Поскольку в силу ст. 210 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ собственник самостоятельно несет бремя содержания принадлежащего ему жилого (нежилого) имущества. Ровно как управляющая организация обеспечивает надлежащее содержание исключительно общего имущества (ст. 161 ЖК РФ).

Резюмируем: к настоящему времени судебная практика не дает однозначного ответа на вопрос, как правильно рассчитать размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Можно утверждать одно: сумма платы всех собственников многоквартирного дома должна равняться стоимости расходов за содержание общего имущества всего дома в обоих случаях.

Минстрой: Размер платы за жилое помещение индивидуален для каждого МКД

Нередки случаи, когда управляющие организации рассчитывают размер платы за содержание жилого помещения одинаковым для групп однотипных МКД в управлении. Но, по мнению Минстроя, такой подход в корне не верный. Поскольку каждый жилой дом отличается от другого своими конструктивными особенностями, степенью благоустройства и износа, границами земельного участка в составе общего имущества и прочими особенностями.

По этому вопросу Минстрой РФ 17 марта 2016 года опубликовал Письмо №7513-ОЛ/04, в котором определил, что размер платы за содержание общего имущества должен определяться индивидуально для каждого МКД на основании утверждённого собственниками на ОСС перечня и периодичности проведения работ и оказания услуг.

Мнение Минстроя

В своём Письме №7513-ОЛ/04 от 17.03.2016 Минстрой России определил, что индивидуальный подход к определению размера платы за содержание общего имущества в отношении каждого отдельного МКД является единственно приемлемым.

Этот метод позволит учесть конструктивные элементы каждого МКД, наличие и состав внутридомовых инженерных коммуникаций, границы и размер земельного участка в составе общего имущества дома, элементы озеленения и благоустройства придомовой территории и прочие инфраструктурные объекты, предназначенные для обслуживания и эксплуатации МКД.

В том случае, когда органы местного самоуправления устанавливают одинаковый для собственников размер платы за содержание и ремонт жилого помещения по группам МКД, то такая плата не учитывает особенности конкретного многоквартирного дома, что недопустимо.

Если органы местного самоуправления устанавливают для собственников размер платы за содержание и ремонт общего имущества по количеству необходимых работ и услуг, исходя из объёмов, установленных в минимальном перечне (Постановление Правительства РФ №290 от 03.04.2013), то такая плата признаётся экономически более эффективной в управлении каждого МКД.

Письмо Минстроя

В своём разъяснительном Письме Минстрой опирался на ст.30, 39, 154, 158 ЖК РФ, согласно которым собственники помещений в МКД обязаны участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общедолевой собственности посредством внесения ежемесячной платы за содержание жилого помещения. Доля ежемесячного платежа собственника за содержание общего имущества в МКД определяется его долей в праве общей собственности на это имущество.

В соответствии с ч.1 ст.156 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в МКД по требованиям законодательства.

Согласно жилищному законодательству и Правилам содержания общего имущества в МКД (Постановление Правительства РФ №491 от 13.08.2006), собственники на общем собрании должны утвердить перечень услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общедомового имущества в соответствии с требованиями ПП РФ №491 и минимального перечня услуг и работ (Постановление Правительства РФ №290 от 03.04.2013).

Важно отметить, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен быть соразмерен утверждённому собственниками на общем собрании перечню, объёмам и качеству услуг и работ по содержанию общего имущества конкретного МКД (п.35 ПП РФ №491).

Согласно ч.4 ст.158 ЖК РФ и п.36 Правил содержания общего имущества, если собственники на общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, то органы местного самоуправления должны определить размер такой платы исходя из стоимости услуг и работ, входящих в утверждённый ОСС перечень.

В соответствии с ч.3 ст.156 ЖК РФ и п.34 Правил №491, если собственники на общем собрании не приняли решение о способе управления МКД, то размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается органом местного самоуправления по результатам открытого конкурса по выбору управляющей организации.

Размер платы в таком случае должен быть равен цене договора управления МКД. Цена договора управления МКД устанавливается соразмерной плате за содержание и ремонт общего имущества дома, указанной в конкурсной документации.

Согласно Правилам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по выбору управляющей организации для управления МКД (Постановление Правительства РФ №75 от 06.02.2006) размер платы за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя плату за работы и услуги по управлению МКД, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества.

Данный размер платы установливается из расчёта 1 кв. метра общей площади жилого помещения. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен быть одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений МКД.

Также Минстрой ссылается на пп.5 п.38 Правил №75, в котором сказано, что в извещении о проведении конкурса нужно указать:

  • наименование обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, выполняемых по договору управления МКД;
  • наименование дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД, перечень которых устанавливается в соответствии с пп.4(1) п.41 Правил №75;
  • размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, рассчитанный организатором конкурса исходя из конструктивных и технических параметров МКД, степени износа, этажности, наличия лифтов и прочего механического, электрического, санитарно-технического оборудования, материала стен и кровли, объёма и количества обязательных работ и услуг.

Резюмируя всё выше сказанное, Минстрой РФ пришёл к заключению об индивидуальности расчёта размера платы за содержание жилого помещения для каждого МКД на основании утвержденного собственниками на ОСС перечня и периодичности проведения работ и оказания услуг.

Стоит также отметить, что перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, утверждённый собственниками на общем собрании или органом местного самоуправления по итогам открытого конкурса по выбору управляющей организации, не может быть меньше Минимального перечня (ПП РФ №290).

Данный метод наиболее полно позволит учесть конструктивные элементы каждого МКД, включая наличие и состав внутридомовых инженерных коммуникаций, земельного участка, степени износа, элементов озеленения и благоустройства, прочих объектов и инфраструктуры, используемых для обслуживания и эксплуатации МКД.

Полезная статья?

Поделитесь с коллегами и друзьями

Нередки случаи, когда управляющие организации рассчитывают размер платы за содержание жилого помещения одинаковым для групп однотипных МКД в управлении. По этому вопросу Минстрой РФ 17 марта 2016 года опубликовал Письмо №7513-ОЛ/04, в котором определил, что размер платы за содержание общего имущества должен определяться индивидуально для каждого МКД на основании утверждённого собственниками на ОСС перечня и периодичности проведения работ и оказания услуг. Об этом сегодня и поговорим.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме 2019 — оплата, тариф, порядок

Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту жилого помещения, структура и размер платы за них регламентированы Жилищным Кодексом РФ и Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491. Пункт 29 Правил гласит, что: «плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг. Также Правилами определено …«надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается… собственниками помещений… путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией — в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации». При этом перечень услуг и работ, цены и тарифы по статье «Содержание и ремонт жилья» утверждаются решением общего собрания в порядке, согласно ст.45-48 ЖК РФ, т.е. в форме очного или заочного голосования.

Таким образом, договор управления многоквартирным домом является основным правоустанавливающим документом, регулирующим отношения между собственниками и управляющей компанией, в том числе ценовые. И регулирование цен и тарифов по статье «содержание и текущий ремонт», происходит на основании решения общего собрания собственников многоквартирного дома.

Да для многих сегодня это непонятно и непривычно. Непонятно многим и то, что перечень работ и услуг, связанных с управлением и содержанием многоквартирного дома сегодня не соответствует изменениям в законодательстве. И одним из нововведений в законодательстве является то, что оплата услуг за освещение мест общего пользования (подъезды, придомовая территория, электрооборудование лифтов) относится к коммунальной услуге, и оплата за нее должна производиться отдельно от жилищных услуг (т.е. не в составе строки «содержание и текущий ремонт»), а в составе коммунальных услуг. Данные изменения произведены в соответствии с Жилищным кодексом, Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утверждённых Постановлением Правительства №307.

Так что цена по статье «техническое содержание и ремонт» в настоящее время не может быть общей для всех домов. Она определяется на основании дефектных ведомостей и смет на необходимые работы. И на каждый дом она должна рассчитываться отдельно. А теперь давайте попробуем разобраться в статьях, которые указаны в счет квитанции, и которые с вами мы оплачиваем.

Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги (статья 154 Жилищного Кодекса РФ)

Структура платы собственника за жилое помещение и коммунальные услуги определена в ст. 154 ЖК РФ. Плата за содержание и ремонт жилого помещения, включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме:

Это интересно:  Как перевести нежилое помещение в жилое в многоквартирном доме: условия и порядок процедуры, можно ли оформить в частом доме или садовом товариществе?

— содержание общего имущества жилого дома, в том числе подвала, чердака, подъезда и крыши;

— техническое обслуживание общих коммуникаций, технических устройств, в том числе лифтов, приборов учета и технических помещений жилого дома;

— вывоз бытовых отходов;

— содержание придомовой территории.

Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда.

Управление многоквартирным домом.

Ранее затраты по этой статье распределялись между статьёй «содержание и ремонт» и статьями коммунальных услуг. Они были чётко выведены в виде затрат на управление, под которыми ранее в законодательстве понимались именно затраты на управленческий персонал и ведение паспортного учёта. А затраты например на расчётно-кассовое обслуживание, в том числе сумма недосбора платежей с неплательщиков, которые также относятся к услугам по управлению сегодня, ранее ложились в тарифы коммунальщиков. С момента ввода в действие Жилищного кодекса РФ из тарифов на коммунальные услуги исключены затраты на расчётно-кассовое обслуживание и сбор денежных средств и перенаправлены в строку управление многоквартирным домом.

Если не принять данное изменение строки управление – значит обречь любую управляющую компанию на банкротство и отказ от управления. Вот тут мы и подошли к процедуре утверждения тарифа.

Управляющая компания или ТСЖ в соответствии с ЖК РФ обязана направить свои предложения по размерам тарифа собственникам многоквартирного дома, которые в ходе заочного голосования на общем собрании, в свою очередь вправе индивидуально в течение указанного в бюллетене срока подумать. И в результате либо согласиться, либо отказаться от какого-либо вида работ, изменить тариф или цену. Окончательное решение будет доведено собственникам после обработки бюллетеней и подсчёта голосов в протоколе общего собрания. В случае отказа большинства собственников от новых цен и тарифов они останутся прежними. При этом управляющая компания, правление ТСЖ вправе будет довести до Вас либо сокращённый перечень и объём услуг, который она сможет выполнять для Вас по старым расценкам, либо вовсе отказаться от управления, расторгнув договор в установленном законом порядке. Подчеркиваю, что относится только к тарифу на техническое содержание и ремонт.

Коммунальные услуги (холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, газ, бытовой газ в баллонах, тепловая энергия, твердое топливо).

Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления, за исключением нормативов потребления коммунальных услуг по электроснабжению и газоснабжению, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

ПОРЯДОК ФОРМИРОВАНИЯ ТАРИФА НА СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ.

В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме исключительно на общем собрании утверждают перечень работ и услуг для данного дома и размер платы за содержание, и ремонт жилого помещения, соответствующий этому перечню. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

При подготовке предложений по перечню работ и услуг и размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения для конкретного многоквартирного дома управляющая организация должна рассчитать сметную стоимость работ: объем, виды работ, периодичность их выполнения. Именно сметная стоимость услуг и работ по содержанию, текущему и капитальному ремонту, рассчитанная управляющей организацией, а также договорные цены со специализированными организациями по обслуживанию дома в части обслуживания лифтов, внутридомового газового оборудования, вывоза твердых бытовых отходов и т.д., позволяет определить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для конкретного многоквартирного дома. Это подтверждается пунктом 35 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491, в котором установлено, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен быть соразмерен утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ.

Органы местного самоуправления в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации вправе устанавливать размер платы за содержание и ремонт жилого помещения только для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда. Структура платы за содержание и ремонт жилого помещения для многоквартирных домов разной степени благоустройства формируется в соответствии с действующими нормативными актами по эксплуатации жилищного фонда, нормированию трудовых и материальных ресурсов, на основании положений Жилищного кодекса Российской Федерации. Расходы распределены в процентном отношении к общему размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения. Структура должна учитывать расходы на управление, содержание и текущий ремонт жилья в целом по городу и не учитывает перечни работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников в конкретных многоквартирных домах. При этом в содержание помещений общего пользования включены услуги по уборке помещений общего пользования; уборке земельного участка; подготовке дома к сезонной эксплуатации; техническому обслуживанию, в том числе аварийному обслуживанию, обслуживанию внутридомового газового оборудования (при наличии), комплексному обслуживанию лифтов (при наличии).

В соответствии со статьей 6 Федерального закона № 184-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» и некоторые законодательные акты Российской Федерации» рост размера платы граждан за жилое помещение для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано должен соответствовать предельному индексу, установленному приказом Региональной энергетической комиссии по Ростовской области.

По решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть установлен иной, отличный от утвержденного для нанимателей жилых помещений, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, соответствующий перечню работ и услуг для конкретного дома. При этом предельный индекс изменения размера платы граждан за жилое помещение, установленный Региональной энергетической комиссией, не распространяется на размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, определенный собственниками помещений на общем собрании. Предельный индекс изменения размера платы граждан за жилое помещение устанавливается при неизменном наборе и объеме потребляемых услуг. Плата за жилое помещение включает в себя плату за наем и плату за содержание, и ремонт жилого помещения. Следовательно, для расчета роста размера платы за содержание и ремонт жилого помещения по сравнению с предыдущим годом должны учитываться одинаковые объемы услуг.

Предельный индекс изменения размера платы граждан за жилое помещение на каждый год для Ростовской области устанавливается Региональной энергетической комиссией.

Размер платы за содержание и ремонт многоквартирного дома формируется по следующему перечню работ и услуг:

1). Управление многоквартирным домом:

— осуществление планового надзора и контроля за техническим состоянием объектов, переданных в управление, обеспечением их содержания и ремонта в соответствии с действующими нормативно-техническими требованиями;

— организация работ по обследованию объектов с целью определения их технической готовности к эксплуатации (в том числе к сезонной), необходимости проведения текущего и капитального ремонта;

— планирование работ по содержанию и ремонту переданных в управление объектов;

— планирование финансовых и технических ресурсов;

— осуществление систематического контроля над качеством услуг, работ подрядчиков и за исполнением иных договорных обязательств, корректировка размера оплаты услуг в сторону ее снижения при ненадлежащем их качестве;

— финансирование работ и услуг подрядчиков (участников процесса производства работ, услуг) в соответствии с заключенными договорами и с учетом штрафных санкций за ненадлежащее качество работ и услуг;

— ведение технической документации на переданные в управление объекты;

— работа с населением, в том числе рассмотрение обращений и жалоб по качеству обслуживания;
— выполнение диспетчерских функций по приему заявок от населения;

— осуществление договорно-правовой деятельности;

— организация работы по приему, расчету и учету платежей нанимателей и собственников помещений, взыскание задолженности по оплате, в том числе за коммунальные услуги согласно заключенным договорам на поставку коммунальных ресурсов.

2). Содержание общего имущества многоквартирного дома:

— санитарное содержание домохозяйства (уборку внеквартирных мест общего пользования, придомовых территорий, дератизацию и дезинсекцию; противопожарные мероприятия);

— уход за элементами внешнего благоустройства;

— вывоз и утилизация твердых бытовых отходов;

— техобслуживание жилых зданий (проведение частичных осмотров элементов жилого дома, устранение мелких неисправностей в ходе проведения частичных осмотров, а также по заявкам населения);

— техобслуживание, техосвидетельствование и диагностическое обследование лифтов;

— подготовка жилого дома к эксплуатации в весенне-летний период;

— подготовка жилого дома к эксплуатации в осенне-зимний период;

— обслуживание, обследование, регулировка и наладка систем инженерного оборудования, обслуживающего более одного жилого помещения: вентиляции, холодного водоснабжения, канализации, горячего водоснабжения, центрального отопления, электроснабжения;

— обслуживание и очистка дымоходов, газоходов и вентиляционных каналов;

— обслуживание, техническое диагностирование и обследование систем газоснабжения, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома и обеспечивающих работоспособность оборудования для более одного жилого помещения (кроме внутриквартирного газового оборудования — плиты, газовые колонки);

— уход за зелеными насаждениями.

3). Текущий ремонт — комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов здания и поддержания нормального уровня эксплуатационных показателей:

— непредвиденный ремонт (работы, выполняемые по заявкам граждан, работы, выявленные при общем (весеннем осмотре), работы, связанные с устранением аварийных ситуаций и их последствий, в том числе выявляемые по результатам внеочередных осмотров);

— профилактический ремонт (ремонт отдельных элементов здания, ремонт внутренних инженерных систем и оборудования, относящихся к общему имуществу дома).

Подходит к концу год и собственниками помещений уже пора самим задуматься о формировании тарифов содержание своих домов на будущий год.

Статья написана по материалам сайтов: ua-aval.ru, stavgorod.ru, zakon.ru, roskvartal.ru, xn—-itbefnobgutsuf.xn--p1ai.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector