+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой может создать для нового владельца немало сложностей. Поэтому при возможности стоит избегать такого приобретения или учитывать определенные правила.

Содержание

Когда требуется согласовывать перепланировку

Перепланировку стоит отличать от переустройства. Под переустройством подразумевается перенос или замена сантехники, инженерных сетей и пр. Что касается перепланировки, то под ней понимается изменение существующей конфигурации или геометрии квартиры. К перепланировке относят такие виды работ, как снос и возведение стен и перегородок, устройство в стенах проемов и арок, увеличение окон и пр.

Согласно действующему законодательству, работы по перепланировке квартиры должны быть узаконены, а изменения отражены в техпаспорте и содержаться в кадастровом учете. Измененная конфигурация отображается специалистами из БТИ в технической документации и передается в Росреестр для внесения правок в кадастр недвижимости.

Если же в результате перепланировки изменилась не только конфигурация квартиры, но и ее площадь, то изменения вносятся также в реестр прав (ЕГРН), а собственнику необходимо получить новую выписку из ЕГРН, так как старое свидетельство о собственности утратило силу.

Согласно действующему законодательству, при желании произвести перепланировку в квартире первоначально нужно заказать техническое заключение, подтверждающее возможность перепланировки. Когда работы затрагивают несущие конструкции, то потребуется заказать проект перепланировки в специализированной компании, состоящей в СРО.

Обращаться для согласования перепланировки необходимо в организацию, которая контролирует такие работы в регионе. Например, в Москве за выдачу разрешений отвечают службы единого окна на базе Мосжилинспекции. Также документы на согласование перепланировки можно подать через портал госуслуг или МФЦ.

Сложности при покупке квартиры с незаконной перепланировкой

Покупая квартиру на вторичном рынке, всегда есть риск покупки жилья с неузаконенной перепланировкой. Основная проблема состоит в том, что ответственность за незаконную перепланировку будет возложена на текущего собственника квартиры, а не на того, кто фактически произвел незаконные работы. Т.е. расплачиваться за правонарушения продавца квартиры придется новому собственнику.

Для того, чтобы не купить квартиру с неузаконенной перепланировкой, следует перед заключением договора купли-продажи:

  1. Попросить у продавца поэтажный план и экспликацию помещения из БТИ. Фактическое состояние квартиры должно соответствовать тому, которое содержится в данных планах.
  2. Сопоставить типовой проект квартиры с имеющимся – подойдет для панельных или кирпичных домов старой постройки, которые все имели типовую конфигурацию.

Если покупателю стало понятно, что перепланировка затронула несущие конструкции и это потенциально может привести к разрушениям, то от такой покупки следует отказаться.

Заключение сделки купли-продажи в отношении квартиры с неузаконенной перепланировкой имеет следующие риски:

  1. Договор купли-продажи может быть признан недействительным.
  2. Помещение может быть изъято в государственную собственность.
  3. Покупателя могут привлечь к административной ответственности.
  4. Риск продажи квартиры по заниженной стоимости для продавца.
  5. Квартиру с неузаконенной перепланировкой нельзя оформить в ипотеку.

Штраф за незаконную перепланировку

Правила проведения работ по перепланировке квартиры прописаны в 4 Главе Жилищного кодека.

Под незаконной перепланировкой понимается изменение конфигурации квартиры, которое было произведено без должного согласования или с нарушением действующего проекта перепланировки.

Если контролирующие инстанции обнаружили незаконное переустройство квартиры, то собственника могут привлечь к административной ответственности. Его обяжут вернуть квартиру в исходное состояние, а это предполагает определенные траты на проведение ремонтных работ.

В исключительных случаях суд может постановить оставить квартиру в неизменном состоянии и не возвращать ее первоначальную конфигурацию, но это возможно, только если проведенные работы не создали угрозы для других жильцов и не нарушили их интересов. Но даже если суд вынес решение в пользу нового собственника, то ему придется заплатить штраф за незаконные работы. Его размер содержится в ст.7.21 КоАП РФ.

Величина штрафа зависит от категории нарушителя:

  1. Для граждан и физических лиц он накладывается в размере 2-2,5 тыс.р. при условии, что выполненные работы не причинили ущерб никому из соседей. Если же такие неблагоприятные последствия наступили, то размер штрафных санкций возрастает до 5 тыс.р., а также компенсируется материальный и моральный ущерб.
  2. Для юрлиц размеры штрафных санкций в разы больше – они составляют 40-50 тыс.р. и вплоть до 300 тыс.р. при наличии ущерба.
  3. Должностные лица, которые зарегистрировали изменения в обход законным нормам, могут быть привлечены к ответственности в виде штрафа до 4-5 тыс.р. и вплоть до 50 тыс.р. при обнаружении факта ущерба соседям.

Также неузаконенная перепланировка может привести к такой крайней мере наказания, как изъятие квартиры у собственника, продажа ее на торгах и выплата ему денежной компенсации в виде разницы между вырученной на торгах суммой и стоимости ремонтных работ по приведению квартиры в исходное состояние. Мера по принудительному взысканию квартиры содержится в п.5 ст.29 ЖК РФ.

С недавнего времени к нарушителям применяются ограничительные меры по выезду за рубеж.

Если в результате незаконной перепланировки пострадали люди (а такие случаи не редкость), то собственника могут привлечь к уголовной ответственности.

Пошаговая инструкция покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой

Процедура покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой будет выглядеть следующим образом:

  1. Стороны встречаются для осмотра квартиры и согласования условий купли-продажи. Определяется цена квартиры и сроки заключения основного договора купли-продажи недвижимости.
  2. Подписывается предварительный договор купли-продажи и вносится предоплата за квартиру в виде аванса или залога. Этот договор действует до подписания основного договора на момент сбора всех необходимых документов. Если обеспечение было внесено в виде залога, то в случае обнаружения незаконной перепланировки, которая не подлежит согласованию, продавец обязан будет вернуть задаток покупателю в двойном размере.
  3. Если в ходе согласования выяснилось, что в квартире проведены работы по изменению конфигурации, то следует запросить у продавца разрешение на перепланировку, выданное в жилищной инспекции. Этот документ в дальнейшем прикладывается к основному договору купли-продажи.
  4. В случае, когда перепланировка проведена, а разрешение на нее отсутствует, то дальнейшие действия покупателя зависят от его заинтересованности недвижимостью. Так, он вправе договориться с продавцом о согласовании работ по перепланировке постфактум (в некоторых случаях такой вариант допускается) или договориться об изменении стоимости квартиры (попросить у продавца скидку за неудобства в сумме, равной или большей чем штраф и проведение работ по согласованию перепланировки).
  5. Если продавец согласился на прохождение процедуры по узакониванию перепланировки, то ему первоначально нужно заплатить штраф, заказать проект перепланировки (при необходимости), а затем подать комплект документов на согласование. Согласование уже сделанной перепланировки возможно, если она не нарушает устойчивости каркаса и действующих технических регламентов. Стоит отметить, что это длительная процедура, которая занимает вплоть до 2 месяцев.
  6. По результатам согласования лицо получает официальное разрешение от жилинспекции. Оно служит основой для внесения корректировок в технический паспорт на квартиру.
  7. После прохождения указанной процедуры перепланировка считается узаконенной. Стороны подписывают основной договор купли-продажи, который содержит существенные условия предстоящей сделки: цену квартиры, порядок оплаты и перехода права собственности, права и обязанности сторон. Он имеет простую письменную форму и заверяется у нотариуса по желанию.
  8. Переход права собственности регистрируется в Росреестре. Для этого в регистрирующий орган передается комплект документов, включающий заявления от продавца и покупателя на отчуждение прав собственности и получение статуса собственника, договор купли-продажи, квитанция с оплаченной госпошлиной.
  9. После проверки представленной документации права собственности на квартиру переходят к покупателю. Подтверждением этого факта становится выписки из ЕГРН, где покупатель указан в графе “правообладатель”.
  10. Стороны подписывают акт приема-передачи квартиры, который подтверждает фактический переход прав недвижимости к покупателю.

Таким образом, по нормам Жилищного кодекса при выявлении в квартире незаконной перепланировки владельцу грозит наказание в виде штрафа и необходимости вернуть квартиру в прежнее состояние. Основные риски при заключении сделки купли-продажи в отношении недвижимости с неузаконенной перепланировкой ложатся на покупателя, который, хотя и не виноват в правонарушении, может быть привлечен к административной ответственности. Но рискует также и продавец: ведь покупатель может попробовать добиться признания договора купли-продажи недействительным и потребовать его расторжения.

Это интересно:  Как приватизировать землю под гаражом (гаражным кооперативом) - в собственность, нужно ли , бесплатно, для пенсионеров

Нужно ли покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Процесс перепроектирования квартиры выступает довольно актуальным вопросом, который зачастую вызывает сложности у желающих пройти такую процедуру. В нормативно-правовых актах, которые регулируют процесс перепланировки, указана необходимость согласования данного процесса с определёнными государственными учреждениями.

Поэтому гражданину, который собирается осуществить перепроектирование жилого помещения, должен ознакомиться с каждым нормативно-правовым актом, контролирующим данный процесс, а также с его изменениями и поправками. Таким образом, он сможет избежать возможных рисков, проблем и прочих негативных последствий.

Определение понятий и нормативная база

Процесс перепроектирования жилого помещения, в первую очередь, регулируются Жилищным кодексом Российской Федерации. Данный нормативно-правовой акт определяет основные термины, алгоритм законного оформления, необходимая документация, виды перепланировки, а также предусматривает ответственность за совершение преступного деяния, в данном случае — незаконной перепланировки квартиры.

Согласно термину, приведённому в Жилищном кодексе РФ, перепроектирование квартиры – это процесс установки, перемещения или изменения технического, механического, электрического, санитарно-технического и прочего оснащения жилого помещения. Статья 26 ЖК РФ содержит основания перепроектирования жилого помещения.

Также следует учесть, что некоторые виды работ по перепланировке квартиры не требуют обязательного согласования с бюро технической инвентаризации — государственным учреждением, контролирующим процесс. Гражданину, осуществляющему перепланировку, следует лишь посетить БТИ для фиксации новых изменений.

Такими изменениями могут выступить:

  • перемещение санитарно-технического оборудования;
  • установка дверных отверстий в несущей стене;
  • переустройство балконных помещений, их остекление;
  • пристройка или перестройка тамбура – помещения квартиры, которое препятствует переохлаждению комнат жилого помещения;
  • пристройка или перестройка межкомнатных стен/перегородок;
  • транспортировка дверных отверстий.

Как уже отмечалось ранее, гражданину, оформляющему законное перепроектирование жилого помещения, следует обратить своё внимание на изменения и правки соответствующих нормативно-правовых актов.

Основным существенным нововведением нормативного-правового акта выступает право оформляющего перепроектирование не предъявлять технический паспорт и заключение БТИ.

Если право на жилое помещение подтверждается Единым государственным реестром недвижимости, то заявитель также может не демонстрировать документацию, подтверждающую право.

Приложение 2 к Постановлению Правительства Москвы определяет комплекс ограничивающих мер при перепроектировании жилого помещения.

Таким образом, недопустимо перепланирование помещений, которое:

  • Ухудшает жилищные условия дома, мешая тем самым его жителям и затрудняя подход к инженерно-техническому коммуникационному оснащению и устройствам, позволяющим отключить оборудование в случае неисправностей.
  • Является непригодным для проживания.
  • Затрагивает жилые помещения дома, которые состоят на учёте штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, при этом соглашение управляющего штабом отсутствует.
  • Нарушает надёжность, долговечность и жизнестойкость конструкций, воспринимающих основные нагрузки и обеспечивающие прочность зданий и сооружений.
  • Создают риск обрушения дома с жилыми помещениями. Негативно воздействует на потребление резервов в соседних жилых помещениях.
  • Приводит к ликвидации или сокращению сечения каналов вентиляционного оснащения.
  • При установке напольных стяжек, смене межкомнатных перегородок и размещении стороннего оснащения в квартирах превышает нагрузки, изначально положенные несущим конструкциям при их постройке.

Образец заявления о переустройстве и(или) перепланировке жилого помещения:

Виды переустройства жилья

Согласно положениям, указанным в статье 25 ЖК РФ, выделяют две разновидности перепроектирования жилого помещения: простую и сложную. Их различие состоит в том, что для выполнения простой перепланировки требуется эскиз, а для сложной – получение проекта.

Для осуществления простой перепланировки также нужно собрать необходимую документацию и указать на чертеже плана жилого помещения будущие изменения. Процесс простого перепроектирования не занимает более 3-х месяцев.

Сложная перепланировка, осуществляющаяся благодаря проекту, производится в случае объединения жилых комнат, установке лестниц или присоединении к жилому помещению лоджий, позволяющих расширить квартирную площадь.

Процесс сложного перепроектирования является довольно продолжительным и трудоёмким, потому как после приобретения необходимого проекта следует заняться его утверждением. Такое утверждение требует посещение различных государственных учреждений.

Как только осуществляющее перепланировку лицо получает необходимое разрешение, ему нужно позволить работнику БТИ провести осмотр жилого помещения и составить акт. Затем в бюро выдадут обновлённый технический паспорт, содержащий действующие изменения квартиры.

Разрешение на сложное перепроектирование квартиры обладает определённым сроком. Если просрочить разрешение, то выполняющий перепланировку будет вынужден проводить повторное получение документа.

Статья 7.21 Кодекса административных правонарушений также предусматривает наказание в тех случаях, когда исполнитель перепроектирования проводит самостоятельные незаконные изменения планировки квартиры. В качестве наказания выступает материальная ответственность в виде взыскания.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой — читайте здесь.

Образец технического паспорта квартиры:

Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой

У лица, приобретающего жилое помещения с ранее внесёнными изменениями в планировку, может возникнуть вопрос, чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой. Ведь гражданин, который производит нелегальную перепланировку жилого помещения, вполне может заняться его продажей, если покупателя устраивают условия сделки.

Продающая сторона в таком случае не несёт риски за продажу квартиры с неузаконенной перепланировкой. Потому как продаёт помещение со старой планировкой, а приобретающее квартиру лицо может получить скидку на дальнейшее узаконивание перепроектирования.

Приобретение жилого помещения с неузаконенной перепланировкой может принести большое количество негативных последствий. Например, банк может отказать в кредите, узнав о незаконной перепланировке. Однако встречаются случаи, когда банк не имеет возражений, и предоставляет лицу кредит.

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой в ипотеку возможна только в том случае, если лицо предоставит технические документы на жилое помещение, и оно будет соответствовать фактическому квартирному плану.

Для того, чтобы верно взвесить трудоёмкость изменений при ремонте, а также провести оценку примерной стоимости сделки, риелторы пользуются услугами Департамента по перепроектированию. В этом случае они должны предоставить точные данные о виде ремонта и примерную цену оформления процесса.

Образец заполнения согласия всех членов семьи на перепланировку

Риски и последствия

За незаконное оформление перепланировки жилого помещения, собственник квартиры может понести материальную ответственность, т.е. штраф определённого размера. В отдельных случаях данное деяние может быть признано уголовным преступлением, за которое собственник также понесёт соответствующее наказание.

Наряду со штрафом, пострадавшие сторона может провести дополнительное взыскание с собственника за нанесённый ущерб. Такой процесс оформляется только в судебном порядке, и успешно реализуется благодаря наличию веских доказательств.

Также многие владельцы квартир с неузаконенной перепланировкой считают, что об изменениях жилого помещения не узнают регулирующие процесс органы. Однако такое правонарушение зачастую вычисляется при проведении мероприятий по изменению особенностей смежных жилому помещению конструкций.

К этим изменениям можно отнести:

  • нарушения в работе вентиляционной системы;
  • проявление трещин и других механических повреждений на зданиях и сооружениях;
  • повышение звукопроницаемости стены, которая является смежной с соседними жилыми помещениями.

Также заподозрить незаконную перепланировку квартиры могут соседи, заметив характерный ремонту громкий звук, вибрацию стен, вынос большого количества строительных отходов и т.д. Тогда соседи могут обратиться в органы жилищной инспекцией с жалобами, а сотрудники данного учреждения нанесут визит к собственнику квартиры для проверки.

Если владелец квартиры во время нелегальной перепланировке серьёзно нарушил строительные нормы зданий и сооружений, может произойти авария в жилом доме или нарушения в функционировании его коммуникационного оборудования.

В таком случае обязана вмешаться коммунальная служба, которая должна определить, из-за какого помещения жилого дома происходят неполадки. В этот раз при выявлении виновника ему будет назначен ещё больший штраф.

Также обнаружить незаконное перепроектирование квартиры могут сотрудники коммунальных служб, когда будут сверять показатели счётчиков. При выявлении несоответствий они направят запрос в органы жилищной инспекции, которая будет вынуждена осуществить генеральную проверку и выявить нарушителя.

Типовой договор купли-продажи квартиры:

Что делать покупателю

Хотя жилищное законодательство не предусматривает наказания за продажу квартиры с новой планировкой, ответственность за это перекладывается на покупателя.

В этом случае у хозяина квартиры есть два варианта: собрать необходимые для перепланировки документы, соблюдая сроки, или вернуть помещение в прежнее состояние. Второе мероприятие несёт куда большие убытки, к тому же на его осуществление даётся не более полугода.

Как узаконить самовольное изменение жилья

Приводить перепланировку в законное состояние новый владелец вынужден за свои денежные средства.

Для этого ему также потребуются следующая документация:

  • заявление на перепланировку;
  • технический паспорт;
  • договор купли-продажи (копия документа);
  • паспорт собственника (копия документа);
  • новый план жилого помещения, выданный БТИ;
  • согласие других собственников квартиры при наличии.

Процесс узаконивания перепланировки занимает не более полугода. Таким образом, перепланировка квартиры, а также приобретение квартиры с произведёнными в ней самовольными изменениями, требует изучение нормативно-правовой базы. Это позволит избежать проблем и отрицательных последствий процесса.

Это интересно:  Доверенность на распоряжение имуществом физического лица

Есть ли смысл в перепланировке кухни в хрущевке в 5 кв.м. — прочитайте в нашей статье.

Можно ли узаконить уже сделанную перепланировку — тут все ответы.

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой

Всем привет. Нужен совет всезнающего БП)
Есть квартира, в которой объединены лоджия и кухня. Но без переноса батарей, то есть вроде как тепловой контур не нарушен.
Просто убраны окно и дверь на лоджию, а на часть стены положена столешница , под которой оставлена батарея.

Скажите, чем грозит покупка такой квартиры?

Живые темы на форуме

После переноса — режим, самочувствие, выделения и т.д
Gdyn, У меня в крио, где было пя, месячные были обильным. Вот я и испугалась. Может дело в неуда.

Стимуляция овуляции
Да, что рассказывать ))) На коже немного чувствуются укусы, а во в?@#$%& ваще ничего не.

Синдром истощения яичников. ЭКО при СИЯ
Девочки я опять к Вам за советом напомню я на фемостоне 2/10.Сдала на 4день Лг35,76;ФСГ294,80;пр.

Популярные записи в блогах

Интересные фото в галерее

8-9 дпо
Девочки, я конечно надеюсь,что это не ложноположительный, но я начиталась, что он многим врет, у.

Воображение?
Не знаю какой дпо, возможно 11. Всё один и тот же тест. Верхний через минуту после намокания, на.

Крио протокол ЭКО
Подсадка 13.10.2018 одного пятидневного эмбриона

Лучшие статьи в библиотеке

Гормонная стратегия
Не все женщины знают, что гормоны, которые есть в организме и связанные месячным циклом, руководя.

Истории, которые изменят ваше отношение к беременности
Для будущих мам написано множество статей в печатных изданиях и интернете, созданы тысячи специал.

Гинекологические мазки на флору и степень чистоты
Посещение гинеколога не обходится без взятия мазков из влагалища и уретры на степень чистоты и фл.

Риски, связанные с покупкой квартиры с перепланировкой

Каждый человек при покупке квартиры сталкивается с большим количеством проблем. Однако одной из самых серьезных среди них являются риски при покупке квартиры с перепланировкой. В этой ситуации далеко не каждый покупатель знает, как себя повести. Рассмотрим этот момент.

Когда переделку квартиры можно узаконить

У любого человека имеется особое искушение, которое заключается в переделке каких-либо элементов в планировке квартиры.

Сегодня для того, чтобы это сделать, имеется большое количество возможностей — для этого достаточно нанять какую-либо бригаду строителей и абсолютно любой вид работы будет исполнен достаточно качественно и быстро.

При этом далеко не многие люди задумываются о том, что результат обязательно должен отражаться в документах на жилплощадь.

Отсутствие понимания покупателя о наличии несогласованной перепланировки в квартире будет являться достаточно серьезным основанием для того, чтобы расторгнуть договор купли-продажи в одностороннем порядке и после этого признать сделку недействительной.

Важно отметить, что процесс согласования являет собой подачу документов в государственную структуру под названием Жилищная инспекция.

Для этого требуется предоставить следующие бумаги:

  1. Заявление по установленному образцу.
  2. Обновленный план квартиры.
  3. Копию паспорта гражданина, который является собственником жилья.
  4. Технический паспорт.
  5. Копия соглашения о купле-продаже.
  6. Согласие в письменном формате от всех собственников квартиры.

В зависимости от того, в каком населённом пункте производится данная процедура, процесс согласования в целом может занимать до 6 месяцев.

При этом важно помнить о том, что на портале «Госуслуги» имеется возможность подачи всех документов в электронном формате, и при этом имеется возможность получения необходимого согласования в срок не более 45 дней.

Определение

Далеко не всегда перепланировку можно узаконить.

В ситуациях, когда речь идёт о снесении главных стен, переносе туалета или ванной комнаты в иное место, а также прочих изменениях параметров в жилплощади конструктивного характера, узаконивание подобной перепланировки не предоставляется возможным загодя и тем более задним числом.

При этом важно обязательно не путать переустройство и перепланировку.

К примеру, если замена радиаторов из одного материала на другой или смена титана на больший объём называется переустройством, то формирование нового дверного проема в стене между комнатами является перепланировкой.

Если опираться на Жилищный кодекс, то перепланировка должна обязательно быть исполнена исключительно после того, как владелец оформит всю необходимую документацию разрешительного характера.

Только после этого специальная комиссия будет проводить осмотр и удостоверит тот факт, что исполненные ремонтные работы были проведены в точности по утверждённому плану.

Наличие всех переделок, которые не были ранее согласованы, будет ставить перед владельцем квартиры потребность в исполнении согласования по заднему числу, что далеко не в каждой ситуации будет являться возможным.

Нелегальные изменения в ипотечной квартире

Наиболее серьёзные неприятности будут подстерегать покупателей квартир, которые будут намерены совершить предстоящую покупку через оформление ипотеки. В такой ситуации в банк будут подаваться документы на выбранную площадь для согласования.

Если после того, как ипотека будет оформлена, покупатель выяснит, что в квартире находятся перепланировки и корректировки несогласованного характера, то в такой ситуации договор с банковским учреждением может быть в итоге расторгнут.

Дело всё в том, какая ликвидность имеется в данной недвижимости. Ни один банк не является заинтересованным в том, чтобы проводить регистрацию за свой счёт по незаконным тренировкам и при этом нести определенные убытки.

Что такое миграция? Ответ здесь.

Именно по этой причине при соглашении на приобретение квартиры с теми переделками, которые были не согласованы, в ипотеку покупатель имеет достаточно серьезный риск.

Видео: Чем грозит

Важно тут же оговориться о том, что за проведение нелегальной перепланировки собственник может наказываться по наступлению административной ответственности. При этом актуальным будет вынесение штрафа.

Однако важно понимать, что наказание будет наложено на владельца квартиры в той ситуации, когда никто не пострадал в итоге от тех последствий, которые были наступившими после проведения данной процедуры.

В ином случае в зависимости от того, какой тяжести последствия были, может наступать также и более весомая ответственность. При этом может дойти до наложения уголовной ответственности.

Если имущественным интересам, либо же здоровью третьих лиц был нанесен ущерб, то штрафы вырастут для граждан в два раза — заплатить нужно будет не менее 5000 рублей.

При этом в ситуации, когда ущерб был причинен достаточно серьезный и пострадавшие имеют возможность доказать умышленное действие со стороны собственника жилплощади, одним штрафом уже владелец не сможет отделаться. При этом стоит понимать, что компенсация ущерба должна будет обязательно выплачена в полной мере.

Как выявляется нелегальность

Большинство собственников не догадываются о том, что документы на жилплощадь не являются безупречными. В целом же, риск выявления подобной незаконности по перепланировке имеется всегда.

Выявление в большинстве случаев производится следующим путем:

  1. Во время перепланировки имеется возможность происхождения изменения характеристик различных смежных конструкций. Соседи могут предположить о том, что была произведена перепланировка в квартире владельца, и они могут подать жалобу в соответствующие инстанции. После этого в квартиру будет направляться комиссия, которая займется сверкой плана квартиры с ее состоянием по факту. Если несоответствия были обнаружены, то в этом случае владелец должен будет заплатить штраф, после чего привести квартиру в исходное состояние.
  2. Если строительные правила и нормы были нарушены грубо и будет допущена авария или сбой в работе коммуникаций общедомового типа, которое потребует вмешательства со стороны специалистов коммунальных служб, предыдущий сценарий будет повторен полностью, при этом сумма штрафа будет достаточно более высокой и переделку в итоге устранить будет невозможным, так же, как и в итоге согласовать ее законность.
  3. Во время сверки показаний счетчиков переделка квартиры может обнаруживаться работниками специальных коммунальных служб. Вследствие этого заявление поступит в соответствующие инстанции от этого сотрудника.

Риски по покупке квартиры с перепланировкой

Характеристики жилплощади отражаются в техническом паспорте и кадастровом паспорте. Они оформляются во время вступления человека в право собственности. Без данных документов нет возможности по совершению сделок с недвижимостью.

В случае изменения характеристик автоматически эта мера делает паспорта недействительными. Соответственно, собственник обязательно должен распорядиться недвижимостью, но при этом он будет в довольно сложном положении.

Если человек будет намерен оставить так же, как и есть, то в будущем квартиру будет невозможно продать, заложить, приобрести или передать наследникам.

В случае, когда покупатель согласится оформить сделку в подобном виде, то он обязательно потребует достаточно большую скидку, чтобы потом осуществить согласование в самостоятельном порядке.

Если же перепланировка была оформлена легально, то ликвидность квартиры повышается, потому что квартира с достаточно удачными переделками находится в цене в отличие от стандартных вариантов с типовым набором разных недостатков.

Это интересно:  Как правильно оформить покупку квартиры в новостройке?

Реквизиты министерства занятости труда и миграции Саратовской области. Узнайте далее.

Правила миграции из России в Канаду? Найдете здесь.

Приобретение недвижимости с перепланировкой имеет определенные риски. Важно покупателям обращать внимание на все мелочи и особенно сверяться с технической документацией на жилье.

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой: риски

Основные риски при покупке квартиры с незаконной перепланировкой

Покупка любой квартиры на вторичном рынке несет в себе риск получить жилье с неузаконенной перепланировкой. В лучшем случае об этом изначально покупателя оповестит продавец, тогда сюрприза не будет. Но бывает и так, что неточности в плане и в паспортах выясняются уже после заключения сделки.

Риелторы и строители все перепланировки подразделяют на незначительные и значительные, а также на допустимые и недопустимые. Значительные и незначительные перепланировки можно в любое время узаконить, или же просто отказаться от них и вернуть жилплощадь к ее первоначальному состоянию. Самый тяжелый случай, когда нельзя вернуть назад и при этом узаконить переделку тоже нельзя. Незаконная перепланировка грозит покупателю большими неприятностями в будущем.

Искушение переделать что-либо в планировке квартиры всегда велико. Благо сегодня для этого имеются все возможности, достаточно нанять бригаду мастеров и любая работа будет выполнена быстро и качественно. Мало кто задумывается, что результат должен быть отражен в документах на жилье. Провести сделку купли-продажи можно, с тем условием, что покупатель за свой счет исправит документы и узаконит переделку в срок до 6 месяцев.

Неоповещение покупателя о том, что в квартире имеются несогласованные должным образом перепланировки, является веским основанием для одностороннего расторжения договора купли-продажи и признания сделки недействительной.

Процесс согласования предполагает подачу документов в жилищную инспекцию. Всего потребуется собрать и представить:

  • Новый план квартиры, заказывают его в БТИ или иной организации;
  • Заявление;
  • Копию паспорта собственника квартиры;
  • Копии договора купли-продажи на квартиру;
  • Техпаспорт на квартиру;
  • Письменное согласие от каждого из остальных собственников квартиры.

В зависимости от конкретного населенного пункта процесс согласования может занимать в среднем от 2 месяцев до 6, но на портале госуслуг можно подать все документы в электронном виде и получить нужное согласование в срок от 20 до 45 дней. Сложностей не возникнет, если изменения соответствуют строительным нормам и правилам.

Не каждую перепланировку можно узаконить. Например, когда речь идет о сносе несущих стен, переносе санузла в другое место, или иных изменения конструктивных параметров квартиры, узаконить такую перепланировку нельзя загодя и нельзя задним числом.

Не стоит при этом путать перепланировку с переустройством. Например, замена чугунных радиаторов на алюминиевые, либо замена водогрейки с 30 литров на 50 — это переустройство, а вот проделывание двери в перегородке между смежными комнатами — это перепланировка. Переустройство не нужно оформлять документально, а перепланировка даже самая незначительная автоматически требует внесения ее в документы на квартиру.

Согласно ЖК РФ, перепланировка должна выполняться только после оформления владельцем квартиры всей необходимой разрешительной документации, а уже затем специальная комиссия проводит осмотр и удостоверяет, что выполненные ремонтные работы прошли в точности с согласованным планом. Наличие переделки, не согласованной ранее, ставит перед собственником необходимость выполнять согласование задним числом, что возможно не всегда.

Самые большие неприятности подстерегают покупателей, которые готовы совершить покупку в ипотеку. При этом в банк подаются документы на выбранные квадратные метры для согласования. Если уже после оформления ипотеки будет выяснено, что в квартире имеются несогласованные перепланировки, то договор с банком может оказаться под угрозой расторжения.

Все дело в ликвидности такой недвижимости. Банк не заинтересован в том, чтобы за свои деньги проводить регистрацию незаконных переделок, и нести при этом убытки. Куда охотнее ипотечные ссуды выдаются под залог приобретаемой недвижимости с безупречным пакетом документов. Вот почему соглашаясь на покупку квартиры с несогласованными переделками в ипотеку, покупатель сильно рискует.

Во сколько обойдется штраф за незаконную перепланировку?

Сразу следует пояснить, что за незаконную перепланировку владелец квартиры может быть наказан в силу наступления административной ответственности штрафом, но только в том случае, если никто — жильцы этой квартиры или соседи, не пострадал от последствий этой перепланировки. В противном случае в зависимости от тяжести последствий может наступить и более серьезная ответственность, вплоть до уголовной.

Штраф за незаконную перепланировку в рамках административной ответственности без причинения ущерба третьим лицам равен:

  • Для граждан — 2-2,5 тыс. руб.;
  • Для должностных лиц — 4-5 тыс. руб.;
  • Для юридических лиц — 40-50 тыс. руб.

При нанесении ущерба имущественным интересам или здоровью третьих лиц штрафы будут более серьезными:

  • Для граждан — до 5 тыс. руб.;
  • Для должностных лиц — до 50 тыс. руб.;
  • Для юридических лиц — до 300 тыс. руб.

Если же ущерб причинен серьезный, а пострадавшие смогут доказать, что действия владельца квартиры носили умышленный характер, тогда одним только штрафом отделаться не удастся, не говоря уже о том, что компенсацию ущерба в полном размере придется выплатить в любом случае.

Многие не переживают о том, что документы на квартиру не безупречны, полагая, что никому нет дела до этого. На самом деле риск выявления незаконной перепланировки всегда существует. Обычно выявление происходит следующим образом:

  1. В процессе перепланировки могут произойти изменения характеристик смежных конструкций. Например, звукопроницаемость смежной с соседями стены увеличится, или же ухудшится вентиляция или как-то иначе соседи смогут предположить, что в соседней квартире произошла перепланировка, и подадут жалобу в жилищную инспекцию. По факту обращения в квартиру будет направлена комиссия, которая сверит план квартиры с ее фактическим состоянием, а при обнаружении несоответствий выпишет штраф и выдаст предписание устранить несоответствия в документах в срок до 6 месяцев или привести квартиру в ее первоначальное состояние.
  2. Из-за грубых нарушения строительных норм и правил произойдет авария, либо сбой в работе общедомовых коммуникаций, что потребует вмешательства коммунальных служб, а далее предыдущий сценарий полностью повторится, с той разницей, что сумма штрафа будет больше, саму переделку, возможно, устранить будет нельзя, равно как и согласовать.
  3. В ходе сверки показаний счетчиков перепланировка может быть обнаружена работником коммунальных служб, после чего заявление поступит уже от лица коммунальной службы в жилищную инспекцию.

Какой ущерб несет собственник квартиры с незаконной перепланировкой?

​Все важнейшие характеристики квартиры отражаются в ее паспорте БТИ, а также в кадастровом паспорте. Эти паспорта обязательно оформляются в ходе вступления в права собственности. Без них нельзя совершать каких-либо сделок с недвижимостью. Когда характеристики квартиры меняются, это автоматически делает недействительными ее паспорта. Следовательно, собственник при любом намерении распорядиться недвижимостью может оказаться в затруднительном положении.

Если же оставить все как есть и не оформлять новые паспорта, тогда в будущем не получится просто так квартиру продать, купить, заложить, передать по наследству. Если же покупатель даже согласится и в таком виде оформить сделку, то потребует серьезную скидку, чтобы на эти деньги потом выполнить согласование своими силами.

Иными словами, жилье теряет свою ликвидность, дешевеет и может быть продано только с дисконтом, что собственнику, вложившему в нее свои деньги, крайне невыгодно. Тогда как должным образом оформленная перепланировка ликвидность квартиры резко повышает, ведь квартиры с удачными переделками обычно в цене, в отличие от типовых вариантов со стандартным набором недостатков.

Резюмируя вышесказанное, важно отметить, что обязанность выполнять регистрацию перепланировки всегда лежит на самом владельце. Можно сколько угодно долго пользоваться жилплощадью, нисколько не страдая от неточностей в документах, но в будущем эта проблема непременно заявит о себе, причем во сколько тогда обойдется ее устранение, сейчас сказать невозможно.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по поводу покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой, то наш дежурный юрист готов оперативно на них ответить.

Статья написана по материалам сайтов: zakonometr.ru, 1kvartirka.ru, www.babyplan.ru, 101zakon.ru, u69.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector