+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом (ст. 44 ЖК РФ). К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

• принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в т. ч. с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

• принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в т. ч. введение ограничений пользования им;

• принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

• выбор способа управления многоквартирным домом;

• другие вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Все собрания собственников помещений в многоквартирном доме подразделяются на обязательные ежегодные и внеочередные. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Внеочередное общее собрание собственников может быть созвано по инициативе любого из собственников помещений в многоквартирном доме.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме одним из следующих способов (если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ):

• вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись;

• размещено в помещении данного дома, доступном для всех собственников помещений в данном доме (если решением общего собрания собственников помещений в этом доме такое место определено).

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

• сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

• форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

• дата, место, время проведения собрания или в случае его проведения в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

• повестка дня данного собрания;

• порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Правом голосования на общем собрании собственников обладают собственники помещений в многоквартирном доме или их представители (чьи полномочия подтверждены законом или доверенностью). Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Содержание

Общее собрание собственников многоквартирного дома: порядок проведения, протокол. Статья 45 ЖК РФ

Органом управления в МКД является собрание всех владельцев квартир. Оно принимает ключевые решения, касающиеся общего имущества многоквартирного дома.

Инициировать собрание может любой владелец помещения в МКД. Такое положение закреплено во 2 пункте ст. 45 ЖК РФ . Как правило, создается инициативная группа из числа владельцев. Ее члены формируют повестку и занимаются организационными вопросами.

Рассмотрим далее порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме .

Первое заседание

Исходя из положений ст. 45 ЖК РФ , все собрания, за исключением итогового ежегодного, считаются внеочередными. Перед созывом собрания проводится предварительное заседание инициативной группы. В нее могут входить только владельцы помещений МКД.

На первом заседании группы определяется повестка общего собрания собственников многоквартирного дома , день и адрес проведения. Оно должно быть организовано в очной форме. Другими словами, в нем должны участвовать все собственники.

По результатам заседания инициативной группы составляется протокол. В нем выражается намерение провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме , указывается его форма, дата, место проведения. В протоколе также приводится перечень вопросов, подлежащих обсуждению, и другие важные моменты.

Важные моменты

Решения общего собрания собственников многоквартирного дома могут приниматься только по тем вопросам, которые отражены в повестке. Обсуждать другие проблемы или изменять перечень вопросов собрание не вправе. Соответствующие предписания содержатся в 46 статье ЖК.

Учитывая это, при разработке повестки собрания необходимо максимально точно формулировать вопросы, предлагаемые к обсуждению.

Перед проведением общего собрания собственников многоквартирного дома необходимо получить сведения о жильцах и занимаемых ими площадях. Эту информацию инициативная группа может запросить у управляющей компании.

Уведомление

Для обеспечения кворума необходимо направить извещение каждому жильцу о предстоящем собрании. В уведомлении следует указать:

  • Информацию о лицах, инициировавших процедуру.
  • Форму проведения собрания.
  • Место, время, дату или день, в который завершается прием решений владельцев помещений по вынесенным на голосование вопросам, адрес, по которому они должны быть переданы (если собрание будет организовано в заочной форме).
  • Правила ознакомления с материалами (сведениями), которые предполагается представить на собрании, либо адрес, по которому с ними можно ознакомиться.
  • Повестку дня.

Способ уведомления

Инициативная группа должна сообщить о предстоящем общем собрании собственникам многоквартирного дома за 10 суток до дня его проведения. Уведомить жильцов можно:

  • Заказными письмами. Такой способ считается самым эффективным.
  • Вручив извещения каждому жильцу под подпись.
  • Разместив объявление в подъезде (подъездах).

Вместе с извещением целесообразно направить жильцам информационные письма, в которых будут присутствовать разъяснения по существу вопросов, которые вынесены на голосование. Такое письмо можно также разместить на доске объявлений.

Очное собрание

В назначенный день инициаторы встречают жильцов в назначенном месте. Жильцы вправе направить на собрание своих представителей. В этом случае полномочия последних должны подтверждаться доверенностью.

Сведения о присутствующих жильцах вносятся в регистрационные листы.

Необходимо сказать, что собрание можно признать правомочным, если на него пришли владельцы помещений, в совокупности имеющие более половины голосов от всего количества. Число голосов, которым может обладать собственник, рассчитывается пропорционально доле в праве на общее имущество многоквартирного дома .

Если по каким-то причинам набрать кворум не удалось, об этом составляется протокол. Его подписывает инициативная группа.

Ключевые процедуры

На первом общем собрании собственники многоквартирного дома должны выбрать председателя, секретаря, сформировать комиссию для подсчета голосов. Секретарь ответственен за ведение протокола. При создании комиссии сначала утверждается количество ее членов, а затем конкретные лица, входящие в нее.

Голосование следует проводить по каждому вопросу в отдельности. Участникам собрания нужно выбрать один из трех вариантов: «за», «против» или «воздержался».

Ознакомление с принятыми решениями

Результаты обсуждения вопросов (голосования) доводятся до всех жильцов субъектом, инициировавшим собрание (инициативной группой) в течение 10 дней со дня их получения.

При этом сами собственники должны решить, по какому адресу и каким образом будет проходить ознакомление с решениями. Разумеется, это должно осуществляться на территории многоквартирного дома . Все владельцы квартир должны иметь свободный доступ к такому месту.

Как правило, на доске объявлений вывешивается копия протокола общего собрания. Собственники помещений многоквартирного дома , однако, могут постановить, что ознакомление с результатами голосования будет осуществляться в виде уведомления, направляемого каждому жильцу.

Хранение документации

Вне зависимости от того, в какой форме проводилось заседание владельцев помещений, документы ( протокол общего собрания собственников многоквартирного дома и пр.) необходимо хранить в месте, определенном жильцами. Это правило установлено 46 статьей ЖК.

Заочное голосование

Оно проводится, если о бщее собрание собственников многоквартирного дома не набрало кворум.

На рассмотрение жильцов выносятся те же вопросы, изменяется только форма принятия решения по ним. Для реализации процедуры проводится заседание членов инициативной группы. На нем обсуждается вопрос о форме уведомления жильцов, порядке доставки бланков с вопросами для голосования. По результатам заседания также составляется протокол.

Как и в случае с очным голосованием, извещение собственников осуществляется за 10 дней до даты начала приема решений. При заочном обсуждении целесообразно направлять уведомление каждому жильцу. К нему следует приложить бланк с вопросами.

Форма решения

В бланке для голосования должны присутствовать следующие данные:

  • Ф.И.О субъекта, участвующего в голосовании.
  • Реквизиты документа (свидетельства), удостоверяющего право собственности на жилплощадь в МКД.

В бланках должны также содержаться поля напротив каждого вопроса с вариантами «за», «против» либо «воздержался».

Прием и обработка бланков

Решения собственников по поставленным вопросам принимаются по адресу, указанному в протоколе заседания членов инициативной группы. Целесообразно продублировать место приема в каждом бланке. Кроме того, следует указать контрольные сроки.

Обработка поступивших бланков осуществляется счетной комиссией. По завершении процедуры результаты голосования обнародуются.

Особенности оформления решений

Юридическое значение будут иметь бланки, в которых по каждому вопросу выбран только один вариант ответа из представленных. Решения, оформленные с нарушениями, считаются недействительными.

Если в бланке присутствует несколько вопросов, несоблюдение установленного требования в отношении некоторых из них не повлечет признание недействительности остальных решений.

Итоги голосования оформляются протоколом. К нему прилагаются все бланки, заполненные надлежащим образом.

Обнародование результатов осуществляется по тем же правилам, что предусмотрены для очного голосования. Сообщение может размещаться на доске объявления или направляться каждому жильцу в форме письма. Срок уведомления также равен 10 дням со дня окончательного подсчета голосов.

Минстрой выпустил Методические рекомендации по вопросам применения положений ЖК. В них присутствует несколько приложений, в которых приводятся примерные типовые формы бланков с вопросами, протоколов и других документов, составляемых в ходе собраний. Их можно принять за основу, дополнить, изменить в соответствии с потребностями жильцов конкретного многоквартирного дома.

Что могут обсуждать собственники?

На повестку собрания могут выноситься вопросы, касающиеся исключительно МКД. В частности, могут обсуждаться:

  1. Реконструкция сооружения (в том числе связанная с надстройкой или расширением), строительство хозпостроек и иных строений, зданий, ремонтные работы в многоквартирном доме , правила использования фонда капремонта.
  2. Выбор способа создания фонда капремонта, величина взноса в части его превышения над установленными минимальными нормативами. Последнее обсуждается, если региональным законодательством установлены соответствующие показатели.
  3. Выбор конкретного лица, ответственного за открытие спецсчета и осуществление расчетных операций со средствами, находящимися на нем.
  4. Вопросы получения товариществом собственников или жилищным кооперативом (ЖСК) либо другим специализированным потребкооперативом, управляющей организацией, уполномоченным лицом (если управление осуществляется исключительно собственниками жилплощадей) займа/кредита на проведение капремонта. При этом общее собрание может определить существенные условия кредитного договора, необходимость поручительства, получения гарантии указанными ответственными субъектами. Собственниками обсуждаются правила погашения займа за счет средств фонда капремонта, уплаты процентов и расходов на получение гарантий и поручительств.
  5. Пределы пользования придомовой территорией многоквартирного дома. Владельцы помещений могут установить ограничения для посторонних лиц (в рамках законодательства). Кроме того, общее собрание вправе обсуждать вопросы, касающиеся благоустройства придомовой территории многоквартирного дома, источников средств на проведение соответствующих работ.
  6. Пределы пользования общим имуществом посторонними лицами. В частности, общее собрание вправе обсуждать условия предоставления элементов многоквартирного дома для размещения рекламных конструкций, заключения договоров с компаниями, осуществляющими их монтаж и эксплуатацию.
  7. Назначение лиц, ответственных за заключение соглашений с третьими лицами об использовании имущества МКД, в том числе об установке и эксплуатации рекламных конструкций на условиях, установленных собственниками квартир в доме.
  8. Вопросы использования информационных или иных, в том числе автоматизированных систем при организации и проведении заочного голосования, назначения лиц, ответственных за это.
  9. Выбор способа приема уполномоченным лицом (администратором собрания) сообщений об организации и проведении собраний собственников, решений, принятых владельцами квартир по вопросам, поставленным в бланках для голосования, продолжительности срока принятия тех или иных решений при проведении заочного голосования.
  10. Способ управления МКД. Собственники вправе поручить управление ТСЖ, управляющей компании или осуществлять его самостоятельно.
  11. Вопросы, касающиеся проведения текущего ремонта сооружения, инженерных коммуникаций, прочих элементов многоквартирного дома.
  12. Прочие вопросы, связанные с обеспечением нормального функционирования МКД, отнесенные ЖК к компетенции органа управления.

Для утверждения решений по п. 1-7 необходимо не меньше 2/3 голосов от всего количества участвующих в собрании жильцов. По остальным вопросам достаточно большинства голосов.

Значение собраний

Несмотря на то, что в большинстве случаев управление многоквартирными домами поручается ЖСК или управляющей компании, совместное обсуждение проблем, связанных с функционированием МКД, не теряет своей актуальности.

Владельцы помещений решают множество вопросов: от ремонта крыши до сооружения хозпостроек. Жильцы могут сами установить сумму взноса на капремонт. Она не должна быть меньше регионального норматива (если он установлен), но может быть больше него.

Это интересно:  Аварийный дом, подлежащий сносу: что должны предоставить взамен?

Особенно актуальны вопросы, касающиеся использования прилегающей к дому территории. Между соседями часто возникают споры по поводу парковки автомобилей, выгула собак. Целесообразно один раз решить все эти вопросы на общем собрании, чем постоянно вступать в конфликты.

Собственники могут сообща, согласованно распределить между собой обязанности, связанные с поддержанием чистоты в подъездах, на лестничных площадках. Нередко возникают конфликты между курящими и некурящими соседями. На собрании жильцы могут определить проветриваемое помещение для курильщиков, установить правила размещения колясок, велосипедов и других предметов, которые часто используются, в помещениях общего пользования.

В заключение

В последнее время люди стали проявлять большую активность в решении вопросов, касающихся дома, в котором они живут. Провести очное собрание, однако, сложнее, чем заочное голосование. Как правило, постоянными участниками являются пенсионеры, поскольку они не обременены работой, у них больше свободного времени.

Тем не менее общие собрания необходимы. Они позволяют жильцам быть в курсе событий. Главное – нужно сформировать инициативную группу из энергичных, активных людей. Хорошо, если в состав войдет юрист. Он сможет стать представителем жильцов в разных инстанциях, судебных в том числе. Это имеет особое значение при реализации решений, связанных с денежными средствами. Открывать счет, на котором будут храниться накопления жильцов, заключать договора от имени всех собственников с банковской организацией, осуществлять платежные операции должен человек, заслуживающий доверие.

Обычно в каждом подъезде находится активный жилец, готовый отстаивать интересы всех собственников. Сформировать инициативную группу можно как раз из таких людей: по одному из каждого подъезда (если их несколько). Если подъезд всего один, то вполне достаточно и одного-двух активных граждан. Во многих домах управление осуществляется исключительно жильцами. Это существенно экономит средства собственников, поскольку платить никакой сторонней организации за это не нужно.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

Именно с помощью такого мероприятия граждане решают вопросы, связанные с управлением собственностью, находящейся в доме.

Понятие «общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме»

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме представляет собой процедуру, регламентированную жилищным кодифицированным актом. Именно с помощью такого мероприятия граждане решают вопросы, связанные с управлением собственностью, которая находится в доме, относящимся к категории многоквартирного.

Стоит отметить, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, согласно действующим законам, является обязанностью определенных лиц. И оно должно проводиться регулярно (каждый год). Тем не менее, в ЖК РФ отсутствует механизм, который контролирует исполнение такой обязанности.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может носить как очередной, так и внеочередной характер. Первое мероприятие проводится раз в год, второе, согласно действующему ЖК РФ, может устраиваться в любой период времени по инициативе какого-либо лица-собственника площади жилого типа. Обратите внимание: правомочие инициативы таких граждан не связано с габаритами площади жилого типа, которыми они располагают.

Перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, согласно действующему ЖК РФ, призвано решать определенные вопросы. Вот лишь примерный перечень таких вопросов:

  • выбор метода управления домом, который можно отнести к категории многоквартирного;
  • размещение дополнительных мест для парковки;
  • передача по договору аренды свободных помещений жилого типа;
  • становление оплаты за применение того или иного имущества (например, использование услуг интернет-провайдеров);
  • размещение на территории подъездов информации рекламного характера и так далее.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, согласно ЖК РФ, решает вопросы, напрямую связанные с помещениями в доме жилого типа, которые не относятся к квартирам. Например, речь идет о лифтах, крышах, участках земельного типа и так далее.

Таким образом, проведение такого мероприятия способно урегулировать многие проблемные ситуации, сделать жизнь лиц-собственников на площади жилого типа лучше и качественнее.

Выбор способа управления многоквартирным домом

Такой выбор также регламентируется ЖК РФ, подобный вопрос может решаться только лицами-собственниками при проведении соответствующего собрания.

Управление домом жилого типа, который можно отнести к категории многоквартирного, должно обеспечивать нормальные условия для проживания граждан, а также безопасное содержание имущества, которое находится на площади такого дома.

Согласно ЖК РФ, граждане-собственники несут обязанность выбрать тот или иной метод управления. Речь идет о следующих методах:

  • непосредственная управленческая деятельность, которая осуществляется жильцами;
  • деятельность управленческого характера, которую осуществляет такой орган, как ТСЖ или же такой орган, как кооператив жилищного типа;
  • управленческая деятельность, которая осуществляется специальным органом — управленческой компанией.

Один из способов управления должен быть выбран при проведении такого мероприятия, как собрание. Изменен метод может быть в любое время при принятии соответствующего решения. Стоит отметить, что после проведения мероприятия, информация, которая отражается в таком документе, как протокол, является обязательной для всех жильцов.

Любое лицо-собственник имеет правомочие обратиться в судебную инстанцию и потребовать обязать орган муниципалитета выбрать компанию управляющего характера.

Орган муниципалитета проводит конкурсное мероприятие по выбору такой организации. Если в дальнейшем домом будет управлять данная компания, именно она будет нести ответственность за предоставление гражданам соответствующих услуг или же проведение работ. При этом с организацией управляющего характера заключается договор (данный документ будет иметь последствия правового типа).

Особенности проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Проведение собрания строго регламентируется ЖК РФ. Первый этап такой процедуры – уведомление. Сообщение о проведении собрания нужно распространить не позднее, чем за десять дней до самого мероприятия, сделать это должно лицо-инициатор. Такое уведомление можно отправить с помощью письма заказного типа, при этом его должен получить каждый гражданин-собственник. Документ о таком мероприятии, которое касается вопросов, связанных с площадью жилого типа, можно вручить и лично каждому.

Орган власти устанавливает, что такой документ должен включать в себя следующие данные:

  • ФИО лица-собственника, номер его квартиры жилого типа;
  • метод проведения мероприятия (согласно действующим законам, оно может быть очным, заочным или же комбинированным);
  • дата проведения мероприятия, а также место, где оно будет проходить;
  • повестка дня (то есть тематика процедуры);
  • порядок ознакомления лиц-собственников со сведениями.

Прежде чем проводить собрание, следует узнать у компании управляющего характера площадь помещений жилого типа. Кроме того, инициатор должен собрать информацию о каждом участнике.

Необходимо выяснить, имеются ли в доме площади, которыми владеет орган госвласти или же тот или иной орган муниципалитета. В этом случае необходимо направить соответствующее уведомление в орган административного характера. После этого необходимо подготовить бюллетени для регистрации участников.

До подписания протокола, нужно выбрать форму, по которой будет проходить голосование. Она может быть следующих видов:

  • очный метод (в этом случае на мероприятие приходят участники и отдают свои голоса лично);
  • очно-заочный метод (согласно ЖК РФ, в данном случае одни участники могут проголосовать лично, а у тех, кто не пришел на мероприятие, есть возможность проголосовать заочно – такой метод считается самым приемлемым в современное время);
  • заочный метод (в этом случае определенные инициаторы могут обойти квартиры и предложить жильцам высказать свое мнение по тому или иному вопросу).

Оформление результатов собрания

Решение общего собрания собственников помещений должно быть обязательным для каждого жильца. Для того чтобы результаты подобного мероприятия были оформлены должным образом, составляется специальный документ – протокол. Протокол общего собрания собственников помещений – это официальная бумага, которая может нести последствия юридического характера. При необходимости копия такого документа может быть у каждого участника. Протокол должен содержать следующие сведения:

  • дата проведения мероприятия, а также то место, где оно проводится;
  • методика его проведения (то есть очная, заочная или же комбинированная);
  • адрес дома жилого типа, который можно отнести к категории многоквартирного;
  • общая площадь жилого типа;
  • количество участников, которые посетили данное мероприятие и проголосовали;
  • повестка;
  • результаты проведенного опроса;
  • четко сформулированное решение по каждому вопросу.

Протокол собрания, в зависимости от метода проведения процедуры, может включать в себя также листы регистрации (при очном) или бюллетени (при заочном).

После проведения опроса, согласно ЖК РФ, нужно передать ксерокопии такого документа, как протокол, а также ксерокопии бюллетеней в соответствующий орган – компанию управляющего типа. В течение десяти дней инициатор должен также уведомить и собственников площадей жилого характера о принятых решениях.

При необходимости о результатах нужно проинформировать и какой-либо другой орган властного характера.

Особенности голосования

Прежде чем подписать протокол, проводится голосование. Согласно общим нормам, установленным жилищным кодифицированным актом, решение будет принято, если за него проголосуют большинство лиц-участников. Однако есть некоторые вопросы, по которым решение принимается несколько по-другому – путем получения квалифицированного большинства голосов в 2/3 от количества всех участников, которые отдали свой голос.

Речь идет о таких вопросах, как реконструкция дома жилого типа, который можно отнести к категории многоквартирного, строительство построек хозяйственного типа, ремонт капитального характера, выбор метода формирования фонда для ремонта капитального типа и так далее.

Стоит отметить, что компетенция лиц-собственников дома, который можно отнести к многоквартирному, достаточно широка. Именно они могут принимать самостоятельно решения по многим вопросам, особенно по тем, которые касаются непосредственно проживания в данном доме.

При возникновении проблем или конфликтных ситуаций во всех случаях можно сослаться на протокол. Данный протокол – это официальная бумага, которая может принести последствия юридического характера. Именно этот документ можно использовать в судебной инстанции при возникновении конфликтов, для защиты интересов.

Таким образом, собрание лиц-собственников для решения вопросов, связанных с проживанием в доме жилого типа – это организованное мероприятие, которое полностью подчиняется нормам ЖК РФ и законодательству в целом. Именно регулярное проведение собрания обеспечивает собственникам и лицам, применяющим площадь по назначению, нормальное проживание в квартире и в доме в целом.

Как провести общее собрание собственников

1. Кто и когда может созывать общее собрание собственников?

Ежегодное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится во втором квартале, если ранее собрание собственников не установило другого порядка. Внеочередное общее собрание собственников можно провести в любое время. Инициатором может быть:

  • любой собственник помещения в доме;
  • ГКУ «Инженерные службы районов» (при наличии в доме городского имущества);
  • орган местного самоуправления;
  • Управляющая организация (ТСЖ, ЖК, ЖСК) может инициировать собрание по письменному обращению собственников, обладающих не менее чем 10% от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме. В обращении должны быть сформулированы вопросы, которые собственники хотят вынести на повестку дня собрания.

«>управляющая организация (или ТСЖ, ЖК, ЖСК).

2. Какие вопросы можно выносить на голосование собственников многоквартирного дома?

Общее собрание собственников может принимать решения о:

  • реконструкции дома, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании средств фонда капремонта;
  • выборе способа формирования фонда капитального ремонта, увеличении размеров взносов на капитальный ремонт, выборе лица, уполномоченного на открытие спецсчета дома и совершение операций со средствами, находящимися на спецсчете;
  • получении товариществом собственников жилья (ЖСК, ЖК, управляющей организацией) кредита или займа на капремонт;
  • пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, благоустройстве этого участка, установке во дворе дома шлагбаума;
  • заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для этого предполагается использовать общее имущество собственников в многоквартирном доме;
  • выборе способа управления домом;
  • выходе из программы реновации;
  • текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
  • заключении собственниками, действующими от своего имени, договоров с ресурсоснабжающими организациями и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами;
  • С полным перечнем вопросов, которые можно выносить на голосование общего собрания собственников, можно ознакомиться в статьях 44-46 Жилищного кодекса Российской Федерации.

3. В каких формах можно проводить собрание?

Общее собрание собственников можно провести:

В зависимости от формы проведения собрания будут различаться содержание сообщения о собрании, которое нужно предварительно разослать собственникам, и процедура голосования.

При очном голосовании собственники лично присутствуют на собрании. При проведении очно-заочного собственники имеют право как лично присутствовать на собрании, так и проголосовать, ознакомившись с повесткой дня собрания заочно. При заочном голосовании собственники передают свои решения по адресу, указанному в сообщении о проведении собрания.

Заочное собрание проводится в случае, если очное не имело Общее собрание собственников имеет кворум (правомочно), если в нем приняли участие собственники помещений в доме или их представители, обладающие более чем 50% от общего числа голосов.

4. Какие документы нужно подготовить перед общим собранием собственников?

При подготовке к проведению общего собрания собственников помещений вам необходимо:

    Определить В повестку дня собрания вы можете включить вопросы, требующие решения собственников. Также для повестки любого собрания обязательны вопросы о выборе места хранения протокола собрания и решений собственников и о выборе председателя собрания, секретаря и членов счетной комиссии, которая будет подводить итоги голосования, если она не была раньше определена на постоянной основе отдельным решением собрания собственников.

«>повестку дня общего собрания. Составить В сообщении для уведомления собственников обязательно должны быть указаны:

  • форма собрания (очная, очно-заочная, заочная);
  • дата, время и место проведения собрания (если собрание проводится в очной или очно-заочной форме);
  • вопросы, которые выносятся на повестку дня собрания;
  • сведения о лице, по инициативе которого созывается собрание;
  • адрес вашего дома и номер квартиры инициатора собрания;
  • порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на собрании, а также место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

«>сообщение для оповещения собственников.

  • Подготовить Реестр собственников помещений в многоквартирном доме сделает более удобным оповещение собственников о проведении собрания, а также впоследствии может помочь в подсчете голосов. В реестре следует указать фамилию, имя и отчество каждого собственника, номер квартиры, реквизиты документа, удостоверяющего право собственности, площадь квартиры, долю собственника в праве собственности на помещение, количество голосов, принадлежащих собственнику. Количество голосов, которыми обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме.

    Составить реестр можно, заказав выписки о собственниках помещений в вашем доме из Единого государственного реестра недвижимости или совершив поквартирный обход жителей дома. Также за этой информацией можно обратиться в управу района (для Новомосковского и Троицкого округов — в префектуру округа) и ГКУ «Инженерные службы районов».

    «>реестр собственников помещений в многоквартирном доме, а также С примерными формами сообщения о проведении общего собрания собственников, доверенности на голосование, бланков, в которых отмечают свои голоса собственники, протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме можно ознакомиться в приложениях № 1, 2, 3, 4, 5 к приказу Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах».

    Более детально с требованиями к оформлению протокола общего собрания собственников можно ознакомиться в приказе Минстроя России от 25.12.2015 № 937/пр «Об утверждении требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор».

    «>формы бланков и информационных материалов (бланк сообщения о проведении собрания, бланк решения собственника помещений, бланк протокола и так далее).

  • Определить способ, которым вы уведомите собственников о проведении собрания.
  • 5. Как уведомить собственников о проведении собрания?

    Если раньше на общем собрании собственники уже определили, что объявления о новых собраниях можно размещать в подъезде, вы можете поступить так. Но если такого решения принято не было, уведомления нужно будет отправить по почте заказными письмами или вручить лично под роспись.

    Уведомить собственников нужно не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания. Обратите внимание: уведомить о проведении собрания собственников нужно будет и управляющую организацию (ТСЖК, ЖК, ЖСК), и ваше ГКУ ИС, если в доме есть государственная собственность.

    Также нужно будет вести реестр уведомлений, указывая в нем данные собственников и даты их оповещения. Если вы отправляете уведомление заказным письмом, то датой оповещения считается дата отправления письма. В дальнейшем к протоколу собрания собственников необходимо будет приложить почтовые квитанции.

    Если вы проводите собрание в заочной или очно-заочной форме, к уведомлению нужно будет приложить бланки для голосования по каждому из вопросов и указать дату окончания приема решений, а также место или адрес, куда их нужно передавать.

    6. Как провести голосование?

    На очном собрании собственники знакомятся с материалами по вопросам, вынесенным на повестку, обсуждают эти вопросы и голосуют по каждому из них. Голосование по вопросам, заранее не включенным в повестку, силы иметь не будет.

    Для участия в очном обсуждении и голосовании собственникам помещений необходимо иметь при себе паспорт и копию документа, подтверждающего право собственности на помещение, а представителям собственников помещения еще и Оригинал и копия доверенности на участие в общем собрании, а если собственником является юридическое лицо, то дополнительно необходимо иметь при себе заверенную копию решения/протокола об избрании/назначении его руководителем на должность

    «>документы , подтверждающие полномочия на представление интересов собственника на общем собрании. Если голосует представитель собственника, к протоколу собрания впоследствии прикладывается нотариально заверенная доверенность.

    Голосование может проводиться как в письменной форме с заполнением В бланках должны быть указаны:

    • сведения о том, кто принимает участие в голосовании (фамилия, имя и отчество собственника или представителя собственника; если собственник помещения — юридическое лицо, то наименование и ОГРН юридического лица);
    • номер квартиры (нежилого помещения);
    • реквизиты и вид документа, подтверждающего право собственности;
    • площадь находящегося в собственности помещения;
    • доля собственника в праве собственности на помещение и на общее имущество дома;
    • количество голосов, которым обладает собственник на общем собрании.

    «>бланков , так и, например, посредством поднятия рук с документальным засвидетельствованием решений собственников. Регламент и способы, которыми осуществляется голосование, могут быть утверждены общим собранием.

    Голосование в заочной форме проводится в установленные вами сроки только при помощи бланков, направленных собственникам вместе с сообщениями о проведении собрания.

    Очно-заочная форма предполагает возможность проголосовать как заочно, так и лично присутствуя на собрании.

    В бланках для голосования напротив каждого вопроса, решение по которому требуется от собственников, должны быть графы «за», «против» и «воздержался». Собственник должен проставить отметку напротив одного из вариантов ответа. Недействительным бланк и, соответственно, голос собственника будет считаться, если отмечено сразу несколько ответов на один и тот же вопрос, если ответы на вопросы не проставлены, если не указаны сведения о собственнике (представителе собственника), если в бланке отсутствует подпись собственника (представителя).

    7. Как считать голоса собственников?

    Решения по вопросам, поставленным на голосование, принимаются Количество голосов, которыми обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в этом многоквартирном доме.

    В свою очередь доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения. То есть доля каждого собственника определяется путем деления площади принадлежащего собственнику помещения на сумму площадей жилых и нежилых помещений в доме.

    «>большинством голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в собрании. Исключение составляют случаи, когда, например, на собрании решается вопрос о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, создании ТСЖ и утверждении его устава (решение принимается более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме). В ряде К решениям, для принятия которых необходимо не менее двух третей голосов всех собственников в многоквартирном доме, относятся решения о:

    • реконструкции дома, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании средств фонда капремонта;
    • выборе способа формирования фонда капитального ремонта, увеличении размеров взносов на капитальный ремонт, выборе лица, уполномоченного на открытие спецсчета дома и совершение операций со средствами, находящимися на спецсчете;
    • получении товариществом собственников жилья (ЖСК, ЖК, управляющей организацией) кредита или займа на капитальный ремонт;
    • о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введении ограничений пользования им;
    • о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
    • другие решения (с полным перечнем можно ознакомиться в статьях 44-46 Жилищного кодекса Российской Федерации)

    «>других случаев для принятия решения потребуется не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

    Подсчет голосов проводит счетная комиссия, протокол составляет секретарь общего собрания собственников. Протокол нужно составить не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания. В протоколе собрания обязательно должны содержаться:

    • дата и регистрационный номер протокола;
    • дата, место и форма проведения общего собрания;
    • информация об инициаторах собрания;
    • вопросы, вынесенные на повестку дня собрания;
    • сведения о лицах, приглашенных и участвовавших в собрании;
    • место (адрес) хранения протоколов общих собраний и решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование;
    • приложения к протоколу общего собрания.

    Более детально с требованиями к оформлению протокола общего собрания собственников можно ознакомиться в приказе Минстроя России.

    8. Что делать после собрания?

    Не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания собственников подлинники решений и протокола общего собрания собственников обязательно нужно представить в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, которые затем направляют эти документы в Мосжилинспекцию. Кроме того, в течение 10 дней их необходимо разместить для ознакомления собственников в помещении, доступном для всех собственников и определенном общим собранием. Оригиналы документов хранятся по адресу, который также определяет общее собрание собственников.

    Решение общего собрания собственников является обязательным для всех собственников помещений в доме вне зависимости от того, принимали они участие в собрании или нет.

    Если вы не согласны с решением, которое было принято общим собранием собственников с нарушением порядка, установленного Жилищным кодексом Российской Федерации (если вы не принимали участия в таком собрании или голосовали против принятия этого решения), и если это решение нарушает ваши права и законные интересы, вы можете обжаловать его.

    Заявление об обжаловании можно подать в суд в течение шести месяцев со дня, когда вы узнали или должны были узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если ваш голос не мог повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение вам убытков.

    Вы также можете обратиться в Государственную жилищную инспекцию города Москвы, которая в свою очередь вправе обратиться в суд с заявлением о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников.

    9. Как проводить собрания и опросы собственников в режиме онлайн?

    Пилотный проект «Электронный дом», запущенный на платформе «Активный гражданин» позволяет в онлайн-режиме:

    • проводить общие собрания собственников помещений;
    • проводить опросы среди жителей многоквартирных домов, собственников и нанимателей помещений по договору соцнайма;
    • получать информацию об опросах и нововведениях в доме через приложения, электронную почту или СМС.

    Организовать общее собрание в онлайн-режиме могут собственники помещений, управляющие организации и ТСЖ. Но чтобы начать проводить онлайн-собрания, собственники должны принять соответствующее решение на очном собрании.

    Чтобы пользоваться сервисом, достаточно иметь под рукой компьютер или смартфон и быть зарегистрированным в проекте «Активный гражданин», а чтобы стать инициатором опроса, информирования или собрания, нужно привязать свой профиль в системе «Активный гражданин» к профилю на сайте mos.ru.

    Сервис «Электронный дом» использует современную систему шифровки и хранения информации (блокчейн), при которой невозможно подделать результаты опросов и голосований.

    Методика проведения общего собрания собственников МКД

    1.1 Общее собрание собственников помещения в многоквартирном доме (Далее Собрание собственников) – является органом управления многоквартирным домом.

    К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятия решений по вопросам отнесенным к Собранию Жилищным Кодексом РФ в частности закрепленных в ст. 44, 45, 140, 141, 155, 156, 158, 162, 164 ЖК РФ.

    1.2 Виды общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме.

    Собрания собственников могут быть очередными и внеочередными. Основным отличием таких собраний является лишь то, что очередное собрание собственников должно проводиться не реже одного раза в год, обычно во втором квартале года для того чтобы управляющая организация в соответствии с ч.11 ст. 162 ЖК РФ представила собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.
    В свою очередь внеочередное собрание собственников может быть созвано по инициативе любого собственника помещения в МКД, при этом все хлопоты и расходы связанные с проведением собрания он несет сам.

    В соответствии со ст. 44.1. ЖК РФ Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством:

    1) очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование);

    2) заочного голосования опросным путем (заполнение письменных решений)

    3) очно-заочного голосования (результаты очного собрания складываются с письменными решениями)

    При этом законодатель теперь не связывает проведение заочного голосования с предварительным проведением очного собрания, то есть можно выбрать любую форму из трех разрешенных.

    1.3 Формы принятия решений на собрании собственников.

    Единственной формой принятия решений по вопросам входящие в полномочия собрания собственников – является голосование.

    2. Голосование на собрании собственников.

    2.1 Кворум.

    Кворум — установленное законом, уставом организации или регламентом число участников собрания (заседания), достаточное для признания данного собрания правомочным принимать решения по вопросам его повестки дня.

    В соответствии со ст. 45 ЖК РФ собрание собственников правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

    Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Доля каждого собственника определяется путем деления площади помещения (по свидетельству о праве собственности) на сумму площадей жилых и нежилых помещений в доме согласно техническому паспорту на дом.

    Очень часто в техническом паспорте на дом содержится устаревшая или неточная информация, часто в общую площадь дома включают не только площадь жилых и нежилых помещений, но и площадь подвалов, чердаков.

    При учете реальной площади жилых и нежилых помещений нужно учитывать, только площадь помещений, на которые зарегистрированы права собственности согласно Реестра.

    То есть, если в доме 10 квартир площадью по 30 м2 каждая, т.е. общей площадью 300 м2 то доля каждой квартиры в праве собственности на общее имущество составит:

    Обратите внимание, доля считается не в процентах, а именно в долях. Хотя понятно, что доля 0,1 соответствует 10%

    Часто возникает вопрос, а как узнать площадь дома, а где взять данные БТИ, а какие данные верны если они в разных документах различаются. Ответ на этот вопрос содержится в Постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 г. Москва «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме …»

    Пунктом 4 указанных правил предусмотрено, что в случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.

    Т.е. главным документом определяющим площадь помещения является Свидетельство о праве собственности на помещение.

    Для того, чтобы узнать есть ли на очном собрании Кворум используют ЯВОЧНЫЙ ЛИСТ — каждый собственник, пришедший на собрание, должен предъявить документ подтверждающий личность, документ подтверждающий право собственности. Эти данные вносятся в явочный лист, собственник обязательно должен в нем расписаться.

    Перед началом собрания подсчитывается сколько собственников зарегистрировались и какой долей в праве общей собственности они обладают. Если более 50%, то кворум есть. Если к началу собрания кворума нет, можно отложить начало собрание на 15 — 30 минут, чтобы дать возможность зарегистрироваться опоздавшим.

    Надо отметить, что начало собрания не означает прекращение регистрации участников, они могут регистрироваться в ходе собрания, до момента объявления собрания закрытым.

    2.2. Квалифицированное большинство.

    Частью 1 статьи 46 предусмотрено, что решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме,

    Но при этом некоторые особо важные вопросы предусмотренные пунктами 1 — 3.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ принимаются не просто большинством голосов собственников пришедших на собрание, а именно большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме:

    • принятие решений о реконструкции многоквартирного дома;
    • принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
    • принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
    • принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме

    Т.е. например, для того, чтобы принять решение о размещении на фасаде дома рекламного баннера, нужно чтобы за это решение высказалось «ЗА» не просто большинство из пришедших на собрание, а чтобы «ЗА» высказались более 66% ВСЕХ собственников помещений дома.

    Например, предположим, что на собрание пришло 60% собственников и все они на 100% проголосовали «ЗА», но этого будет недостаточно для принятия решений предусмотренных пунктами 1 — 3.1 части 2 ст. 44 ЖК РФ, т.к. эти на 100% проголосовавшие «ЗА» составляют лишь 60% ОБЩЕГО ЧИСЛА ГОЛОСОВ ВСЕХ собственников помещений дома.

    2.3. Подготовка проведения голосования на общем собрании (очная форма).

    • помещение или участок, на котором возможно вместить присутствующих.
    • организационные моменты (выбор оптимального времени, канцелярия и т.п.)
    • уведомление собственников не позднее чем за 10 дней до проведения должно быть направлено каждому собственнику либо заказным письмом, либо вручено лично под роспись. Желательно дополнительно разместить объявления о проведении собрания на специальных стендах в подъездах.

    Следует отметить, что законодатель определил перечень информации, которая обязана присутствовать в содержании данного уведомления. В частности сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; форма проведения данного собрания (очное собрание, заочное голосование, очно-заочная форма); дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения; повестка дня данного собрания; порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

    2.4. Повестка собрания и ее значение.

    Собрание собственников правомочно принимать решение только по вопросам, включенным в повестку собрания. Таким образом, перед направлением уведомления следует четко определить вопросы, включаемые в повестку. Помимо вопроса, ради которого проводится собрание, в повестку рекомендуется включить следующие вопросы:

    • избрание председателя собрания;
    • избрание секретаря собрания собственников;
    • избрание счетной комиссии;
    • определения места хранения протоколов общего собрания.

    Надо отметить, что избрание председателя, секретаря и счетной комиссии ни где не регламентируется — эта традиция пришла к нам с комсомольских и партийных собраний, но лучше ее соблюсти.

    2.5. Оформление результатов голосования.

    Требования к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах утверждены Приказом министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 декабря 2015г №937/пр.

    Содержательная часть протокола общего собрания состоит из двух частей – вводной и основной.

    Вводная часть должна содержать следующие сведения:

    а. об инициаторе общего собрания

    б. о лице председательствующем на общем собрании и проводивших подсчет голосов

    в. о лицах принявших участие в общем собрании

    г. об общем количестве голосов собственников

    д. о количестве голосов собственников принявших участие в голосовании

    е. об общей площади жилых и нежилых помещений

    ж. о повестке дня

    з. о наличии или отсутствии кворума

    Текст основной части протокола общего собрания состоит из повестки дня и отдельных разделов по количеству вопросов повестки дня общего собрания.

    Вопросы повестки дня общего собрания должны формулироваться предельно точно, ясно, отражать суть обсуждаемых вопросов и не допускать двоякого толкования.

    Не допускается включать в повестку дня общего собрания пункт «Разное».

    Текст протокола общего собрания излагается от третьего лица множественного числа («слушали», «выступили», «постановили», «решили»).

    Обязательными приложениями к протоколу общего собрания являются:

    а. реестр собственников помещений в многоквартирном доме

    б. сообщение о проведении общего собрания

    в. реестр вручения собственникам помещений в многоквартирном доме

    г. список собственников помещений в многоквартирном доме присутствовавших на общем собрании

    е. документы, по которым в ходе рассмотрения вопросов, включенных в повестку дня и поставленных на голосование, принимались решения на общем собрании

    ж. решения собственников помещений в многоквартирном доме в случае проведения общего собрания в форме очно — заочного или заочного голосования

    з. иные документы или материалы

    В соответствии с ч.3 ст. 46 ЖК РФ решение принятое на собрании собственников должно быть донесенно до собственников которые не присутствовали на таком голосовании и как следствие протокол должен быть изготовлен не позднее 10 дней с момента собрания собственников.

    В случае проведения собрания в очно-заочной форме составляется один протокол.

    Следует обратить внимание, что большинство споров о легитимности возникает по вопросам оформления результатов голосования собрания собственников.

    При проведении общего собрания в очной форме, собственники голосуют как правило поднятием руки, при этом поименно подсчитать кто был ЗА, ПРОТИВ, ВОЗДЕРЖАЛСЯ практически не возможно, поэтому если на собрании решаются важные неоднозначные вопросы, то в соответствии с п.4. ст.46 ЖК РФ голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

    Лучше этим не пренебрегать и по острым вопросам предложить собственникам наряду с поднятием руки выразить свое решение и письменно.

    Так же в дальнейшем при возникновении споров очень помогут фотографии сделанные во время собрания.

    4. Смена управляющей компании

    В случае принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о смене способа управления многоквартирным домом или организации, управляющей многоквартирным домом, наступает следующий этап необходимый для реализации намеченного результата.

    После принятия решения о смене УК или смене способа управления, лицо уполномоченное общим собранием собственников помещений
    в многоквартирном доме подписывает и направляет организации, ранее управлявшей таким домом (следует просмотреть срок уведомления в договоре, если он указан с УК), а также в орган государственного жилищного надзора субъекта Российской Федерации и орган местного самоуправления уведомление о принятом на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решении с приложением копии протокола такого общего собрания.

    Указанное уведомление должно содержать адрес организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления таким домом, либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одного из данных собственников, указанного в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, в том числе, сведения, необходимые для установления телефонной и электронной связи.

    4.1. Расторжение/изменения договора с УК, передача технической, бухгалтерской и иной документации новому субъекту управления МКД.

    В соответствии с п.10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

    Следует отметить что, при выборе нового способа управления договор с управляющей организацией договор следует считать расторгнутым, однако закон не указывает на момент прекращения договора в этом случае.

    Принимая во внимание, что действующим законодательством не регламентирован порядок прекращения правоотношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и прежней управляющей организацией, Арбитражная практика пошла по пути, что передача технической документации к вновь выбранной управляющей организации должна производиться в разумный срок с учетом времени, необходимого для урегулирования отношений с ресурсоснабжающими организациями по данному дому (п. 1, 9 ст. 161 ЖК, п. 8 ст. 162 ЖК РФ, ст. 6, ст. 450 ГК РФ). Таким образом, на общем собрании собственников с повесткой дня о выборе нового способа управления необходимо предусмотреть порядок прекращения обязательств по договору, главным образом, определив его по времени. Например, с первого числа следующего месяца.

    В случае наличия на момент проведения общего собрания собственников в МКД действующего договора управления, в повестку дня собрания в обязательном порядке включается вопрос о расторжении данного договора управления с даты заключения договора с вновь выбранной управляющей организацией, имеющей право осуществлять управление МКД в соответствии с ЖК РФ (далее — Организация).

    Изменение договора также регулируется общими положениями ГК РФ.

    4.2. Расчеты с УК.

    В соответствии с Гражданским кодексом и п. 8 ст. 162 ЖК РФ если у сторон расторгаемого договора управления осталась задолженность, то ими должны быть возмещены взаимные убытки. Например, частью собственников помещений должен быть возвращен долг по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, управляющей организацией должна быть возвращена стоимость оплаченных, но не выполненных услуг и работ (пп.«б» п. 10 Письма Минрегиона РФ от 26.03.2007 N 5280-СК/07 «Об изменении жилищного законодательства РФ»).

    Следует отметить, что стоимость оплаченных, но не выполненных услуг будет рассматриваться как неосновательное обогащение со стороны бывшей управляющей организации и соответственно регулироваться главой 60 ГК РФ.

    Примечания:

    1. Следует избегать любых форм собраний и голосований, которые не предусмотрены Жилищным Кодексом РФ. Рекомендуется использовать бюллетени голосования (письменные решения) да же если собрание проводится в очной форме.
    2. Особое внимание следует уделить соблюдению порядка уведомления о собрании (лично под роспись либо заказным письмом с обязательным сохранением квитанции), т.к. нарушение порядка уведомления является основной причиной отмены решений собраний.
    3. Ни когда не пытайтесь проводить собрание в одиночку, если нет инициативной группы — да же не думайте о собрании.
    4. Не забывайте составлять протоколы, сохраните почтовые квитанции от заказных писем, бюллетени заочного голосования.
    5. В случае изменения УК необходимо заблаговременно определить новую УК в которую будет передан дом, новая УК с удовольствием поможет Вам провести сосбрание.

    Статья написана по материалам сайтов: studfiles.net, fb.ru, advokat-malov.ru, www.mos.ru, www.ngs123.ru.

    »

    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock detector