+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Обмен квартиры на квартиру: главные особенности сделки

Довольно часто в мире недвижимости встречаются сделки по обмену квартир. Казалось бы, обмен и обмен – ничего сложного.

На самом деле замена одной квартиры на другую может называться по-разному – обмен и мена. Хоть эти слова и являются однокоренными, в сделках с жильем они имеют совершенно разные значения.

Содержание

Что есть что

Мена жилья – сделка, по которой две стороны передают друг другу равноценные на их взгляд объекты, собственниками которых они являются. При этом права на собственность переходят к каждой стороне, подобно сделке купли-продажи.

Обмен жилья – сделка, по которой наниматели жилья, принадлежащего государству, обмениваются квартирами и перезаключают договоры найма.

При этом обязательно должно быть получено согласие наймодателя, и выполнены некоторые обязательные условия

Различия между договорами мены и обмена

  • Самое основное отличие – при мене жилье обязательно должно быть в собственности. То есть один собственник передает свою квартиру другому по договору, затем сделка регистрируется в Росреестре, и свидетельства о праве собственности переделываются на новых собственников.
  • При обмене жилье является муниципальным, люди проживают в нем по договору найма. Обмен социального жилья оформляется по-другому – после регистрации сделки в Росреестре наймодатели переоформляют договоры найма на новых жильцов. При этом к новым хозяевам переходит лишь право пользования квартирой, как это было и с предыдущим жильем.
  • Нельзя обменивать муниципальное жилье на собственное и наоборот.
  • Обмен и мена регулируются разными законами. Мена жилья относится к сделкам, которые контролирует Гражданский Кодекс (гл. 31), а обмен проводится в соответствии с Жилищным Кодексом (ст. 72).

Особенности договора мены

Договор мены составляется в письменной форме, при этом в нем обязательно должны быть указаны такие сведения:

  • данные обеих сторон (ФИО, паспортные данные, прописка);
  • данные об обмениваемом жилье (название, адрес, площадь, стоимость);
  • на каких основаниях квартиры принадлежат сторонам (чаще всего номер свидетельства права собственности и договор, по которому квартира была получена);
  • дополнительно можно указать особенности обеих квартир – на каком этаже расположена, тип дома (панельный, кирпичный и другие),
  • наличие балкона или подвала, сколько комнат, какое отопление, какая остается встроенная техника и мебель и другие;
  • отдельным пунктом стоит упомянуть, что квартира не находится под арестом или в залоге, нет никаких обременений;
  • обязательный пункт – в договоре должен быть список людей, которые имели право на старую квартиру (в новой квартире они должны иметь точно такие же права);
  • срок, в течение которого стороны должны освободить квартиры и передать друг другу.

Эти пункты включаются в каждый договор мены. Но сделки бывают разными, поэтому существуют некоторые дополнительные условия

Если нужна доплата

Не всегда получается найти равноценные квартиры. В этом случае сторона, жилье которой стоит меньше, должна доплатить второй стороне разницу. При этом доплата может быть не только деньгами. Можно передать также ценные бумаги или какое-то другое имущество.

Все это обязательно указывается в договоре. Иногда людям не хочется платить налог, и они просят не указывать в договоре сумму доплаты. Пишут, что квартиры являются равноценными. Это опасно тем, что после регистрации сделки доплату можно уже не получить.

К тому же, в случае, если разница в стоимости жилья будет слишком явной, этим вопросом обязательно заинтересуются – сначала органы, регистрирующие сделку, а потом и налоговая.

Например, стороны меняют однокомнатную квартиру в старом доме на двухкомнатную в новостройке, да еще и с хорошим ремонтом. В договоре указано, что квартиры равнозначные. Очевидно, что такая сделка может вызвать подозрения, что повлечет за собой разные задержки и неприятности.

Лучше точно указывать в договоре сумму доплаты

Дополнительно можно предусмотреть санкции на случай, если доплата не будет выплачена вовремя. Например, некоторый процент от всей суммы за каждый день просрочки.

Мена долей в квартире

В этом случае договор составляется как обычно. Вместо данных о квартире указываются сведения о доле в квартире. При этом следует уточнить размер доли.

Важный нюанс – мена приравнивается к купле-продаже, поэтому доля в квартире должна быть сначала предложена остальным собственникам этой квартиры. К договору нужно приложить документ, подтверждающий это. Например, нотариально заверенное согласие других собственников на продажу или мену.

В случае, если такое согласие получить проблематично, можно пойти другим путем. По закону, нужно письменно уведомить остальных собственником о том, что доля продается. В течение месяца они должны сообщить, что хотят воспользоваться своим правом и купить долю. Можно отправить такие уведомления заказным письмом. Если через месяц не будет ответа – копия письма с отметкой о дате получения и будет доказательством того, что все требования закона выполнены.

Если в квартире есть несовершеннолетние

В этом случае дополнительно потребуется согласие органов опеки. Для получения такого согласия придется доказать, что дети переезжают в лучшие условия. Также по договору мены дети должны получить такое же количество метров, каким они владели в старой квартире, или больше.

Лучше указать в договоре отдельным пунктом то, что согласие органов опеки получено. Также указываются реквизиты этого согласия.

Где можно жить переселенцам и беженцам вы узнаете в нашей полезной статье.

Как правильно снимать квартиру и не попасть в неприятности вы узнаете по http://zakonometr.ru/arenda/sdacha/snjat-kvartiru-ot-hozjaina.html ссылке.

Мена квартиры на земельный участок

В этом случае в договоре должны быть обязательно указаны сведения об участке:

  • кадастровый номер;
  • площадь участка;
  • назначение земли, на которой он расположен;
  • если на участке есть какие-то постройки – указать их.

Также к договору прикладывается чертеж, на котором обозначен нужный участок.

В заключение стоит отметить, что в плане налогов договор мены приравнивается к договору купли-продажи. Это означает, что стороны должны будут отчитаться за свои «проданные» квартиры.

Если старая квартира принадлежала человеку больше 3 лет – декларацию подавать не придется. Если меньше – придется отчитаться.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры

Альтернативная покупка или продажа квартиры (об этом ниже) – это самый распространенный тип сделки на рынке недвижимости. В Москве, например, по оценкам риэлторов, среди всех сделок купли-продажи квартир, более 70% – альтернативные. Почему так? Да потому, что большинство людей, продавая свои квартиры, не остаются с деньгами на улице, а покупают себе взамен другие квартиры, фактически, меняя свое жилье. Такая одновременная продажа одной квартиры и покупка другой, и называется альтернативной сделкой с недвижимостью.

В риэлтерском сленге существует несколько названий для разных типов сделок купли-продажи квартир:

• Прямая (или чистая/свободная) продажа;

• Альтернативная покупка или продажа квартиры («альтернатива»);

• «Цепочка» (несколько «альтернатив», увязанных в одну сделку).

Тип сделки намекает на ее простоту или сложность, а также – на время, которое потребуется на подготовку такой сделки. Очевидно, что выстраивание «цепочки» усложняет сделку, и требует больше времени на ее подготовку, по сравнению с простой («чистой») продажей квартиры.

Рассмотрим прямую и альтернативную продажу квартир подробнее.

Прямая продажа квартиры

Имеется в виду, что Продавец квартиры просто получает за нее деньги и уходит, не покупая себе ничего взамен. Т.е. за продаваемой квартирой не тянется «хвост» из других квартир, которые продаются/покупаются одновременно с ней.

При прямой (или чистой) продаже квартиры есть только две стороны сделки: Продавец и Покупатель. Больше они ни от кого не зависят. Это, очевидно, самая простая и удобная форма сделки с недвижимостью. Но «чистые продажи» квартир, к сожалению, встречаются на рынке нечасто.

Альтернативная продажа квартиры («альтернатива»)

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры означает, что собственник продает свою квартиру и покупает себе другую квартиру взамен (за деньги от продажи первой). Причем, делается это одновременно, т.е. сделка на обе квартиры проходит в один день, оба Откроется в новой вкладке.»>Договора купли-продажи (ДКП) подписываются одновременно, и Откроется в новой вкладке.»>регистрация документов на обе квартиры происходит тоже единовременно.

Чаще всего оказывается, что это единственный способ поменять свою квартиру на ту, которую хочется. Ведь прямой обмен (по договору мены квартир) случается очень редко, так как для этого должно произойти полное совпадение интересов тех, кто меняется. А это, понятное дело, ситуация маловероятная.

Таким образом, в альтернативной сделке покупки и продажи квартиры участвуют, как минимум, три стороны:

  • Покупатель квартиры-1;
  • Продавец квартиры-1, который в свою очередь является Покупателем «альтернативной» квартиры-2;
  • Продавец «альтернативой» квартиры-2.

В разговоре «альтернативной квартирой» могут называть как квартиру-1, так и квартиру-2. Это уже – на вкус участников сделки. Суть от этого не меняется. Мы, например, для понимания называем «альтернативной» ту квартиру, которая покупается взамен имеющейся, то есть – квартиру-2.

Типовой алгоритм проведения альтернативной сделки мы для удобства вынесли в отдельную заметку:

Альтернативная сделка с недвижимостью, естественно, несколько сложнее в плане организации, чем «прямая (или чистая) продажа». Она занимает больше времени, и имеет свои специфические риски (об этом ниже). Но это наиболее распространенный вариант обмена квартир через куплю-продажу.

«Цепочка» квартир

«Цепочка квартир» – это сделка, в которой продается не одна «альтернативная квартира», а две или несколько. Продавцы каждой предыдущей квартиры являются покупателями следующей в «цепочке» квартиры.

Причем, необязательно эти квартиры выстраиваются последовательно друг за другом. Например, при продаже 4-х комнатной квартиры, ее Продавец выбрал себе взамен две «однушки» и «двушку» (с доплатой) – вот и построилась «цепочка» из четырех квартир, где вместо одной покупают сразу три «альтернативных».

Очевидно, чем длиннее «цепочка квартир», тем больше ее участников, и тем сложнее выстроить всю сделку. Время подготовки такой комплексной сделки, а также вероятность ее срыва – повышаются. Если в процессе подготовки сделки выпадает одно звено «цепочки», то рушится вся сделка, и приходится начинать все сначала.

На практике, «цепочки» свыше 4-х квартир встречаются редко.

Чтобы ограничить рост «цепочки квартир», можно в условиях Откроется в новой вкладке.»>Договора об авансе внести условие, что очередной Продавец должен будет выбирать себе взамен квартиру только в прямой продаже.

Это интересно:  Кто относится к иждивенцам

Реалии рынка недвижимости большого города таковы, что среди квартир в прямой продаже чаще встречаются «однушки» и «двушки». Большие же квартиры (3-4-х комнатные), как правило, тянут за собой «альтернативу» или целую «цепочку».

(о междугороднем обмене жилья через альтернативную сделку купли-продажи)

Расчеты через банковские ячейки в альтернативных сделках

Передача денег в альтернативной сделке или в цепочке квартир, обычно, происходит наличным путем с использованием банковских сейфовых ячеек. Чтобы учесть разные интересы участников, арендуют две или несколько ячеек одновременно, и подписывают разные соглашения по условиям доступа к каждой ячейке.

Чаще всего, продажа одной квартиры и покупка другой (альтернативной) происходит с доплатой или, наоборот, получением разницы в стоимости. Тогда для расчетов арендуют две банковские ячейки – одну для основной суммы, другую для доплаты (см. пример-схему).

По сравнению с расчетами в обычной (прямой) сделке купли-продажи квартиры, в альтернативной сделке существуют свои нюансы Откроется в новой вкладке.»>денежных взаиморасчетов через банковскую ячейку, т.к. здесь возникает конфликт интересов нескольких сторон сделки (подробнее об этом см. по ссылке).

Специфические риски альтернативной сделки

Помимо Откроется в новой вкладке.»>типовых рисков, характерных для обычной продажи или покупки квартиры, при построении альтернативной сделки дополнительно возникают еще и специфические риски, связанные с организацией этого комплексного процесса. Не нужно их бояться, нужно просто тщательней подойти к процессу подготовки этого мероприятия. Ведь Откроется в новой вкладке.»>любой риэлтор (а кто такой этот «риэлтор»? – см. по ссылке) организует такие сделки регулярно.

Какие же специфические риски присущи альтернативным сделкам с квартирами? Об этом ниже.

В альтернативной сделке (в цепочке квартир) участвует сразу несколько владельцев недвижимости. Банальная несогласованность действий между ними приводит к разрыву всей сделки. Даже если всего один из участников что-то «неправильно понял», в результате пострадают все участники – цепочка развалится.

Чтобы этого не произошло, условия сделки и последовательность действий многократно проговариваются со всеми участниками во всех деталях. А лучше, если у каждого участника будет согласованный и набросанный на бумаге план действий по сделке (ссылку на типовой план действий для альтернативной сделки – см. выше).

Важно также, чтобы запросы (ожидания) владельцев квартир, тянущих за собой «альтернативу», были адекватными, то есть соответствовали рыночным ценам и возможностям. Иначе возникает риск увеличения сроков сделки (Продавец не может подобрать себе «альтернативу»), и риск увеличения цены первой квартиры (Продавец не может уложиться с покупкой «альтернативы» в первоначальную цену).

Но даже в хорошо согласованной альтернативной сделке всегда присутствует так называемый «риск частичной регистрации» – когда регистрируется только часть из общего пакета документов на две или несколько квартир. Дело в том, что юридически все Договоры купли-продажи квартир в альтернативной сделке между собой никак не связаны (т.е. юридически независимы). Поэтому регистратор формально не имеет оснований регистрировать их «одним пакетом». И требовать от регистратора прекратить регистрацию одного договора, если будет приостановлена регистрация другого – бесполезно. В результате кто-то из участников сделки может остаться без квартиры или без денег. Как не допустить такой коллизии?

Для этого на практике применяют следующее.

Если Росреестр приостанавливает регистрацию по одному из договоров, то уведомление об этом незамедлительно направляется участникам этого договора. Тогда участники другого договора сразу пишут заявление на приостановку и второго договора. Далее разбираются с причинами. Чаще всего, причинами приостановки регистрации могут быть сомнения регистратора в каких-либо документах, и его требование предоставить дополнительные справки. После чего процесс регистрации возобновляется. Но в некоторых случаях может быть и отказ в регистрации.

Другой способ решения – нанимают для регистрации всего пакета документов стороннего исполнителя. Такие услуги по регистрации сделок с недвижимостью оказывают многие юридические компании. Стоит это недорого, но вероятность «частичной регистрации» в этом случае сильно снижается, так как юристы из этих контор занимаются регистрацией регулярно, и досконально знают требования местных отделений Росреестра.

Но самый надежный способ регистрации всего пакета документов скопом при альтернативной сделке купли-продажи квартиры – это проведение сделки через нотариуса. У нотариуса особые отношения с Росреестром, и особые полномочия для регистрации документов в этом ведомстве.

В частности, Откроется в новой вкладке.»>удостоверенные нотариусом договоры по сделкам с недвижимостью не нуждаются в дополнительной проверке юристов Росреестра, а потому Откроется в новой вкладке.»>срок регистрации здесь в разы короче, чем срок регистрации «обычных» документов. Когда нотариус берет регистрацию всего пакета на себя, то риск «частичной регистрации» близок к нулю.

Если все-таки не уследили за процессом, и «частичная регистрация» документов в альтернативной сделке произошла, то здесь два пути, как избежать потери денег или потери права на квартиру:

  1. Решить вопрос согласованными действиями всех участников альтернативной сделки (если все участники – адекватные и порядочные люди). Например, завершить все-таки регистрацию по тому договору, где случился отказ в регистрации. Или всем вместе расторгнуть остальные договоры и вернуть все в исходное положение.
  2. Решить вопрос через суд (если некоторые участники сделки, получив что хотели, отказались решать вопрос добровольно).

Следует также учитывать, что при построении «цепочек квартир» увеличивается количество всевозможных нюансов, спорных вопросов, задержек, а значит в договоры (авансовые и купли-продажи) нужно вносить сроки с некоторым запасом. Этот запас времени даст возможность решить возникший вопрос без разрыва отношений с участниками сделки, и без перезаключения ряда договоров.

Это касается сроков аванса, сроков доступа к ячейке с деньгами, сроков физического и юридического освобождения квартиры после продажи, и т.п.

Налоги в альтернативных сделках с квартирами

При совершении альтернативных сделок с недвижимостью, часто происходит путаница в исчислении налогов и налоговых вычетов. Участники таких сделок пытаются подменить налоговый вычет, возникающий при продаже квартиры, на сумму затрат, возникающих при альтернативной покупке.

Например, многие полагают, что если продать свою квартиру, скажем, за 100 руб., и тут же купить альтернативную квартиру с доплатой за 120 руб., то сальдо дохода за один налоговый период будет отрицательным (т.е. дохода нет), а значит, и налог платить не надо. Это ошибка.

С точки зрения налогообложения, продажа одной квартиры и покупка другой – никак не связаны. В одном налоговом периоде это происходит или в разных – тоже не имеет значения.

То есть в альтернативной сделке, при продаже квартиры, Продавец попадает на налог НДФЛ-13% с суммы продажи, а при покупке другой квартиры, он уже как Покупатель, имеет право на налоговый вычет (возврат НДФЛ из своей будущей зарплаты).

Другими словами, в альтернативных сделках Откроется в новой вкладке.»>налоги и налоговые вычеты применяются обычным порядком (подробнее о них – см. по ссылке), и никакого взаимозачета дохода от продажи одной квартиры и затрат на покупку другой квартиры НЕ происходит.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ .

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> «ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ» (откроется во всплывающем окне).

Информация оказалась полезной?
Сохрани ее себе, еще пригодится!

ЕЩЕ КОЕ-ЧТО
ИЗ «СЕКРЕТОВ РИЭЛТОРА»:

Правила купли-продажи квартир

Официальный информационный партнер
Правовая система «ГАРАНТ»

Проект «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»

КАРТА ГЛОССАРИЯ

Междугородняя альтернативная сделка

Некоторую сложность представляет случай, когда продаваемая и покупаемая взамен квартиры – находятся в разных городах. Т.е. регистрироваться эти два договора должны тоже в разных отделениях Росреестра этих городов. Сделать это одновременно физически не представляется возможным.

Поэтому в таких случаях, сделку, обычно, подготавливают одновременно, а проводят последовательно в два этапа: сначала подписывают договор о продаже, регистрируют его, и получают деньги в одном городе, затем подписывают договор о покупке, регистрируют его, и передают деньги в другом городе.

Нюанс в том, что Продавец квартиры на некоторое время (между этими регистрациями) подвисает в статусе бомжа. Но с деньгами за проданную квартиру (это сглаживает его риск). Поэтому, если даже вторая сделка срывается, у Продавца есть возможность найти за те же деньги другую «альтернативу».

Дополнительную сложность при подготовке сделки с «альтернативными» квартирами представляет случай, когда среди Продавцов присутствует несовершеннолетний ребенок.

По требованию закона в такие сделки вмешиваются Органы опеки и попечительства, которые накладывают обязательства одновременной покупки жилья с обязательным включением ребенка в число собственников.

Регистрирующий орган может не принять на регистрацию документы о продаже квартиры с несовершеннолетним, пока не увидит договор о покупке жилья, соответствующего требованиям Органов опеки.

Если сделка происходит в одном городе, то это решаемый вопрос – оба договора подаются на регистрацию одновременно. Но если квартира продается в одном городе, а «альтернативная» квартира покупается в другом городе, то сделку также придется разбивать на части. Но сложность в том, что здесь требуется сначала покупка квартиры (для выполнения требований Опеки), а затем уже продажа своей квартиры.

Здесь нет однозначного решения. Теоретически деньги для покупки можно взять в долг, или в краткосрочный кредит, а после продажи своей квартиры – отдать.

Можно попытаться договориться с Органами опеки об отсрочке покупки альтернативной квартиры.

Можно узнать у регистратора, устроит ли его копия подписанного, но незарегистрированного договора покупки «альтернативной» квартиры в другом городе.

Включив фантазию, можно найти и другие решения этого вопроса. В том числе – с помощью специализированных юристов.

Порядок обмена недвижимости

Юридические операции с недвижимостью представлены несколькими видами: купля-продажа, дарение, наследование, аренда. Кроме этих распространенных операций, существует обмен недвижимости, так же имеющий значимый юридический статус. Обменные операции должны осуществляться по законодательным правилам, чтобы исключить возможные риски.

Договор мены должен иметь официальное подтверждение и регистрацию в Росреестре. Заинтересованным участникам сделки рекомендуется ознакомиться с правилами и последовательно их исполнить, заключая соглашение обмена.

Юридическое понятие обмена

Процедура обмена сейчас менее востребована, чем во времена, когда не существовало собственности и приватизации. Сейчас, имея свидетельство на право собственности, можно обменять или продать, затем купить понравившуюся. Тогда почему граждане продолжают обменивать квартиры, а не продавать свою и покупать чужую жилплощадь? Чем привлекает такой вид сделки и почему обмен до сих пор существует?

Собственник может поменять свою долю недвижимости, если ему принадлежит доля владения. Потребуется выделить долю в натуре, получить свое свидетельство и затем распорядиться имуществом по своему усмотрению. Квартиру, являющуюся собственностью, можно обменять на иное имущество. Например, это может быть движимое имущество, земельный надел или другое владение. Договориться сторонам придется предварительно, затем приступить к заполнению договора мены.

Обмен и мена по сути являются одинаковыми понятиями. На практике, слово “мена” относится к собственности, а “обмен” касается муниципального жилья, занимаемого по договору социального страхования. Муниципальный объект меняется исключительно на квартиру с таким же юридическим статусом. Поскольку объект принадлежит местной администрации, то разрешение на сделку необходимо предварительно получить в жилищном отделе.

Это интересно:  Бесплатная консультация онлайн юриста

Муниципальную квартиру нельзя продать, можно только поменять. Особые сложности возникают, если обмен касается квартир в разных районах города или разных городах. Довольно часто администрация не позволяет совершить обмен, выдвигая свои аргументы.

Закон позволяет разменять муниципальное жилье на две или несколько площадей, что всегда представляет собой сложную на практике процедуру.

Стандартные причины обмена жилплощади

Квартиру довольно часто меняют на частное домовладение и наоборот. Присутствует такая причина, как желание улучшить свои условия проживания, увеличить площадь, сменить район. Порой квартиру стремятся уменьшить, чтобы сократить расходы на оплату квартиры.

Одновременно отдавая и получая другое жилье, владельцы снижают риски по сравнению с процедурой купли-продажи. По правилам обмена, граждане одновременно становятся владельцами другого жилья. Если продажа и покупка могут быть различны по времени исполнения, то обмен происходит одновременно. У человека всегда есть квартира, или своя или чужая, он меньше рискует. Вы или приобретаете, или остаетесь в своей квартире, такой вариант, конечно, предпочтительней, но подобрать подходящий вариант намного сложнее.

Какие объекты нельзя менять

Нельзя менять квартиру на худшую, если зарегистрированы несовершеннолетние. Отдел опеки и попечительства может запретить сделку, если права детей ущемляются. Муниципальную жилплощадь нельзя предложить к обмену на однозначно худший вариант. Не меняется жилплощадь в аварийных, идущих под снос домах или служебных квартирах без разрешения юридического собственника.

Существующие риски

Мошенничество до сих пор является одной из причин срыва договоренностей. Чтобы избежать ущерба, следует продуманно и осторожно составлять договор обмена квартиры. На практике граждане выписываются после совершения обмена квартирами, на что отводится определенное время. Если лицо, зарегистрированное на получаемой площади, является недееспособным или обладает правом пожизненного проживания (полученное при приватизации), то последуют судебные тяжбы. Выиграть процесс бывает крайне сложно, особенно если речь идет о прописанных детях.

Другой особенностью мены является доплата за свой вариант. Не всегда люди меняют равноценные объекты недвижимости, поэтому договариваются о возможной доплате с одной стороны. Деньги бывают немалые, поэтому следует внимательно оформлять передачу. Можно составить договор таким образом, чтобы часть суммы передавалась при оформлении новых документов, остаток выдавался после выписки из квартиры. Возможны различные, устраивающие обе стороны, варианты. Но записать договоренность следует обязательно, это касается родственного обмена.

Важные аспекты оформления

Стороны должны обладать всеми необходимыми документами, если часть бумаг отсутствует, то стоит не рисковать, отказаться от сделки. Процедуру всегда можно будет признать юридически незаконной, если нет прозрачности в документах и присутствуют сомнительные сведения по недвижимости.

Чтобы исключить возможность ареста и обременения, можно запросить выписку ЕГРН, выдаваемую любому заинтересованному лицу в государственном регистрирующем органе. Выписка покажет истинных владельцев и историю объекта недвижимости, основные технические характеристики. Состояние обеих квартир должно быть сопоставимо, иначе сделку могут не зарегистрировать и отклонить.

Текст договора мены может иметь произвольный вид, но содержать личную информацию владельцев и подробные характеристики квартир. Записываются условия переезда и освобождения квартир, договоренность по доплате. Чем подробней составлено соглашение, тем меньше будет в последствии спорных моментов. Затем стороны обращаются в Росреестр, где сдают документы на проверку.

При обмене недвижимости сдача документов и получение новых свидетельств происходит одновременно. Если пакеты документов и стандартное заявление приняты, то через 30 дней участники сделки станут полноправными владельцами.

Обмен недвижимости – какие тонкости существуют?

Как правильно обменять квартиру

Ответ на вопрос, как обменять квартиру, чаще всего ищут владельцы недвижимости, которые хотят изменить жилищные условия, а именно:

    Поселиться в более просторном жилье. Подобное желание возникает у собственников, в семье которых появился 2-й или 3-й ребенок, а также у людей, которые хотят обустроить в квартире рабочий кабинет, тренажерный зал, библиотеку и др.

Переехать в новый дом. Такой вариант обмена актуален для людей, которые предъявляют высокие требования к условиям проживания.

Сменить район или город. К этому решению чаще всего подталкивает смена места работы. Как правило, в такой ситуации речь идет о равноценном обмене.

Поправить материальное положение. Сделать это можно в случае, когда большая квартира обменивается на жилье поменьше. В данной ситуации собственник квартиры получает доплату. Этот вариант подходит для пожилых пар или людей, чья работа связана с регулярными длительными командировками, которые в силу возраста или занятости не могут полноценно ухаживать за просторными апартаментами.

Разъехаться. Бывшие супруги или родители со взрослыми детьми часто меняют одну большую квартиру на два или даже три жилья поменьше.

При совершении сделки обмена недвижимости многое зависит от состояния и места положения квартиры. Например, маленькую квартиру в центре столицы можно легко обменять на более просторное жилье в удаленном от центра районе. Немаловажен и тот факт, приватизирована Ваша квартира или находится в муниципальной собственности.

Следует учитывать и то, что самостоятельный обмен требует много времени и сил – сбор документов, оценка недвижимости, проверка юридической чистоты новой квартиры и др. Оптимальный вариант – сотрудничество с проверенным агентством недвижимости, специалисты которого проанализируют Вашу ситуацию и предложат подходящий вариант обмена.

Способы обмена недвижимости

В современных условиях наиболее актуальны три варианта проведения сделок обмена недвижимости:

    Обмен посредством купли/продажи. Собственник квартиры находит покупателя на свою недвижимость и одновременно подбирает жилплощадь, которую он хотел бы приобрести.

Прямой обмен. Суть способа заключается в следующем: одна недвижимость меняется на другую. Несмотря на кажущуюся простоту данная операция достаточно сложная, поскольку число собственников, которые планируют совершить обмен, в разы меньше количества людей, которые хотят просто продать квартиру. Цель риелтора – предложить такие условия, которые бы устроили обе стороны сделки. Прямой обмен подходит как для приватизированной, так и для неприватизированной недвижимости.

Альтернативная сделка (скрытый обмен). Данный тип операций позволяет снизить финансовые риски участников сделки. Альтернативный обмен предполагает следующее: покупатель квартиры выдает продавцу аванс, который последний вносит за выбранное жилье. Это дает возможность зафиксировать цену и подтвердить намерение завершить сделку. Существуют риски для собственников, которые планируют продать квартиру и сразу же приобрести новое жилье. Резкий скачок цен может привести к тому, что владелец выбранной жилплощади передумает ее продавать. В результате покупатель остается и без своей квартиры, и без «квартиры мечты». Эти опасности и позволяет обойти альтернативный обмен.

Сделка trade-in

Достаточно новая, но уже широко распространенная схема обмена жилья предполагает быстрый переезд в квартиру в новостройке, в счет оплаты которой принимается прежняя жилплощадь. Основные преимущества данного варианта обмена – оперативность (от оформления документов до переезда проходит всего 3 дня).

Обмен недвижимости с привлечением средств материнского капитала

Этот популярный формат сделки, который часто практикуют крупные агентства недвижимости. Особенность обмена в данном случае состоит в том, что средствами, которые государство выплачивает при рождении ребенка, можно воспользоваться только тогда, когда малышу исполнится 3 года.

Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке?

Это актуальный для современности вопрос, поскольку большая часть недвижимости приобретается именно с привлечением кредитных средств. Если Вы решили обменять квартиру в ипотеке, то будьте готовы к тому, что в данной следке участвуют три стороны: Вы, банк и собственник другой квартиры.

Операция включает следующие этапы:

    Вы сообщаете банку о намерении обменять ипотечное жилье.

Заключаются два договора – продажи недвижимости и купли.

Покупатель в качестве задатка выплачивает продавцу сумму, равную его долгу перед банком.

Банк снимает обременение с недвижимости.

Продавец получает оставшуюся часть суммы.

Обмен муниципального жилья на приватизированное

Данные сделки регулярно проводятся риелторами, поскольку много квартир находится в муниципальной собственности, однако они не получили широкого распространения из-за необходимости сбора большого количества документов. Кроме того, такая операция невыгодна для собственника приватизированной недвижимости: его проживание в подобной квартире будет регулироваться договором социального найма, в то время как второй участник сделки станет полноправным владельцем собственности.

Владельцы муниципального жилья ограничены в выборе вариантов обмена. Им подойдет только договор мены, а чтобы обменять квартиру иным способом, придется ее сначала приватизировать. Учтите также и то, что цена на неприватизированное жилье ниже, чем на аналогичную, но приватизированную недвижимость.

Налог при обмене недвижимости

Согласно статье 567 Гражданского Кодекса, на договор мены распространяются те же правила налогообложения, что и на договор купли-продажи. Иными словами, тот, кто передает права собственности на жилье, является продавцом, а другая сторона – покупателем. Оплата налога осуществляется в натуральной форме по стоимости, которая отражена в договоре мены. Налог не взимается в том случае, если обмениваемая квартира принадлежит собственнику в течение более 3-х лет.

Какие документы необходимы?

Пакет документов включает:

    Правоустанавливающие документы (они определяют принадлежность недвижимости).

Кадастровый паспорт помещения.

Выписку из домовой книги (утоняет, сколько человек зарегистрированы в данной квартире).

Копию финансового лицевого счета (доказывает, что отсутствует задолженность по коммунальным платежам).

Документ, определяющий оценочную стоимость жилья. Оценку недвижимости нужно заказать заранее.

Паспорта и свидетельства о рождении участников сделки.

Понадобятся и документы, которые дают возможность удостовериться, что заключение сделки не нарушит права третьих лиц:

    Свидетельства о заключении брака, свидетельства о расторжении брака. Если обмениваемая квартира была куплена в браке, то Вам письменное согласие мужа/жены – даже если брак уже расторгнут (квартира считается совместно нажитым имуществом и права на нее принадлежат обоим супругам);

Справка из отдела опеки и попечительства. Документ нужен в том случае, если сделка заключается с жильем, в котором проживают несовершеннолетние (имеют доли или прописаны в нем) или недееспособные (ограниченно дееспособные) лица. Органы опеки и попечительства имеют права запретить обмен в том случае, если в результате сделки условия проживания перечисленных граждан ухудшатся.

Кроме того, при желании осуществить обмен Вам придется получить разрешение от всех лиц, которые зарегистрированы в квартире вместе с Вами. Согласие нужно получить и от тех людей, которые имеют права на Ваше жилье, но не проживают в нем (родственники, находящиеся в длительной командировке или на срочной военной службе, и др.).

Стоимость услуги

Стоимость сопровождения обмена квартир зависит, главным образом, от вида и сложности сделки, а также от сроков проведения операций. Одно из достоинств сотрудничества с агентством «БЕСТ-Недвижимость» – это фиксированная стоимость услуги, прописанная в договоре.

Сделки, предполагающие обмен, классифицируются как более сложные по сравнению с операциями купли-продажи. Избежать рисков, сэкономить время и силы Вам помогут квалифицированные риелторы специализированных агентств. Сотрудники компании «БЕСТ-Недвижимость» имеют большой практический опыт и глубокие знания в этой сфере деятельности, что позволяет им решать задачи любой сложности. Мы быстро подыщем для Вас подходящий вариант, оценим недвижимость, проведем ее юридическую проверку и др.

С полным перечнем наших услуг Вы можете ознакомиться здесь, а на этой странице Вы узнаете, как получить максимальную выгоду при проведении операций с недвижимостью.

Преимущества «БЕСТ-Недвижимость»:

  • 25 лет работы и более 60 тысяч успешно завершенных сделок.

Собственная база недвижимости в Москве и других городах, а также в Подмосковье.

400 компетентных агентов.

Предоставление достоверной информации.

17 офисов (Москва, Серпухов, Ялта, Сочи).

Это интересно:  Какое наказание за езду без прав после их лишения

Продажа и одновременная покупка квартиры — особенности альтернативных сделок

Последние новости

Альтернативные сделки – самый популярный вид операций с жилой собственностью на вторичном рынке. Деление недвижимого имущества между наследниками, расселение коммуналок, разъезд с родителями или с взрослыми детьми, желание сменить район проживания или увеличить жилплощадь при отсутствии полной суммы на покупку подходящей квартиры или дома – все это приводит к участию к альтернативной сделке.

Собственник в данном случае выступает одновременно в качестве и продавца, и покупателя, так как для получения денег на новое жилье ему потребуется продать имеющуюся у него жилую недвижимость.

За последние несколько лет доля альтернативных сделок на рынке недвижимости значительно выросла, особенно в кризисный и послекризисный период. Объясняется это сокращением доходов населения и продолжающимся ростом цен в Москве и Подмосковье на фоне снижения объемов строительства новостроек. Таким образом покупка новостроек пока остается недоступной для большинства нуждающихся даже несмотря на развитие ипотечного кредитования. Одновременно жилая недвижимость потеряла свою привлекательность для инвесторов — темпы роста цен еле-еле покрывают инфляцию, а риски коррекции вниз выросли.

Порядка 80% операций на московском вторичном рынке – альтернативные. При этом не всегда продается и покупается жилье в пределах одного города. Нередко собственник хочет поменять город на пригород, а то и вовсе регион проживания. Подобные сделки всегда сложнее, так как процесс оформления документов в разных населенных пунктах может отличаться особыми требованиями и сроками регистрации в государственных органах.

Очень редко покупатель имеет свободные деньги на приобретение жилья, а обращаться в банки подавляющее большинство граждан все еще не решается. Одиночная операция — простая продажа квартиры в Москве без одновременной покупки жилья – это чаще всего операция для тех, кто переезжает в другой город или страну, или для тех, кто получил жилплощадь в наследство и желает перевести недвижимость в деньги. Именно поэтому альтернативные сделки так популярны.

Плюсы и минусы альтернативных сделок

В советское время, когда понятие частной собственности на жилье вообще не существовало, обмен недвижимости был привычной и единственной процедурой (которая так и называлась – мена), благодаря которой граждане хоть как то могли решать свои вопросы с жильем. Сегодня подобные сделки встречаются крайне редко — доля старого муниципального жилья сокращается, а новые квартиры как правило быстро приватизируются. Да и оформлять сделку значительно проще, будучи собственником. Поэтому в настоящей статье рассматривается обмен жилья в его новом понимании — проведении альтернативной сделки с жильем при одновременной купле и продаже квартиры (или комнаты).

Главный плюс альтернативных сделок – возможность улучшить жилищные условия без больших финансовых затрат. Собственнику только важно учитывать, что суммы, вырученной от продажи недвижимости, а также его собственных накоплений, должно хватить на покупку подходящей квартиры или дома.

Минусов у подобных операций несколько. Это и образование так называемых «цепочек», когда выстраивается несколько взаимозависимых собственников, у каждого из которых, естественно, свои особенности и потребности. И повышенная комиссия риэлторов, которых, как правило, тоже несколько. Поэтому альтернативная сделка очень уязвима и часто требует значительных затрат времени.

Альтернативные «цепочки» и их уязвимость

Как правило для успешного завершения альтернативной сделки выстраивают «цепочки» участников. Причины могут быть разными: собственник хочет приобрести несколько жилых площадей вместо своей (расселение), приобретаемая квартира также является альтернативной, и ее продавец приобретает что-то взамен и др.

Процедура упрощается, если в цепочке есть хотя бы один покупатель с живыми деньгами, достаточными для покупки. Или если в ней участвует «чистый» продавец, который продает без одновременной необходимости в покупке. Тогда хотя бы в одном звене «цепочка» строится только от продавца или покупателя.

Если одна из сторон меняет свое решение (отказывается продавать/покупать жилье, возникают проблемы с документами и пр.), то это негативно отражается на всех участниках сделки – «цепочка» рвется. При продаже квартир в Москве нередки случаи с участием 3-4 и более площадей в альтернативной «цепочке». Однако, чем длиннее «цепочка», тем проще ее разрушить. Поэтому в таких вариантах требуется участие опытного риэлтора. Предсказать сроки проведения такой операции невозможно, «цепочка» нестабильна, может выстраиваться несколько месяцев и «рухнуть» в один момент.

Наши рекомендации — если ваше предложение на рынке жилья высоко ликвидно или именно вы обладатель необходимой суммы для сделки, то не стоит соглашаться на операции, в которых число участников больше трех. Заранее — при составлении договора с риэлтором или второй стороной по сделке — можно договориться о многих деталях, например, указать, что одна из сторон обязуется рассматривать только безальтернативные варианты. Эти и другие требования фиксируются в договоре и препятствуют чрезмерному разрастанию «цепочки». Но надо понимать, что рост «цепочек» — не блажь посредников, чаще всего это единственная возможность удовлетворения потребностей участников сделки.

Риэлторское вознаграждение

При обычной сделке с недвижимостью (простая продажа или покупка квартиры) риэлторы, как правило, устанавливают размер комиссионных в 3%. Если же сделка альтернативная, стоит быть готовым либо к оплачиванию комиссий за каждую операцию отдельно, или к увеличению трат как минимум на 2 % с операции по вашей собственности.

Это и естественно — риэлтор работает больше, ищет покупателя на продаваемое жилье, подбирает подходящие для приобретения варианты недвижимости, организует «цепочку» сделок, что также приводит к затратам временным и финансовым.

Состояние рынка недвижимости

Успех альтернативных сделок зависит и от положения на рынке недвижимости. Если цены растут, то собственник, уже зафиксировавший стоимость сделки с покупателем, рискует не найти подходящую для переезда квартиру, так как на нее не хватит денег. По этой причине участники альтернативной сделки часто перестраховываются, завышая стоимость своей недвижимости, что, конечно сказывается не только на судьбе данной «цепочки», но и рынке в целом — возникает иллюзия роста даже на стагнирующем рынке. Рекомендуем сначала искать новую квартиру и, внеся задаток, фиксировать стоимость сделки в предварительном договоре, а уже потом продавать имеющееся жилье.

Если же цены на недвижимость падают, то это положительный момент при альтернативе. Собственник, уже нашедший покупателя на свою квартиру, может купить подходящее ему жилье по сниженной стоимости.

Сегодня рынок недвижимости нестабилен, стоимость жилья «перегрета», а его качество значительно уступает современным требованиям. Период альтернативной сделки занимает от нескольких месяцев до года и более. Стороны чаще всего привлекают риэлторов, что также сказывается на общей стоимости операции. И, хотя перечисленные нами рекомендации в общем случае верны, на практике часто приходится уступать, чтобы вообще сделка стала возможной.

Альтернативная сделка и ипотека

Когда денег от продажи квартиры на покупку нового жилья не хватает, можно взять кредит или оформить ипотеку. Ипотека — приобретение недвижимости с участием средств банка, когда приобретаемый объект становится залогом (обеспечением ипотеки). Такой вариант предполагает, например, что полученные от реализации вашей недвижимости средства могут использоваться как «первый взнос». Это позволит вам значительно увеличить сумму сделки, но надо понимать, что под залогом будет вся приобретенная квартира.
Дополнительно к классической ипотеке ряд банков предлагают специальные ипотечные программы для реализации альтернативных сделок.

Согласно им, рассчитаться с банком заемщик может двумя способами:

  • Кредит на покупку квартиры выдается на краткий срок и возвращается полностью после реализации старой квартиры. За несколько месяцев, отведенных банком, клиент должен найти покупателя и продать собственную недвижимость. В данном случае заемщик либо приобретает меньшую по сумме недвижимость, либо доплачивает разницу самостоятельно. Плюс от кредитования — появление в сделке «живых» денег, что может значительно облегчить судьбу «цепочки».
  • Кредит выдается на определенный срок и возвращается частями. После продажи квартиры собственник погашает часть долга, остальная сумма выплачивается по стандартной схеме. Эта схема заведомо рассчитана на приобретение большей по стоимости квартиры (или квартир — при разъезде), причем до продажи заемщиком его первоначальной собственности банк может брать с него больший процент, а после — меньше.

Альтернативная сделка и новостройки

Некоторые застройщики предлагают альтернативную сделку для тех, кто хочет купить первичной жилье. При этом старая квартира переходит в залог аккредитованного банка, который выдает ипотеку, а новая бронируется на какой-либо срок.

Такая сделка не всегда выгодна для продавца. Из-за необходимости быстрой продажи недвижимость теряет в цене. Если же выставляется условие о конкретных сроках на выселение из заложенной квартиры, то хозяину и его семье нужно снимать жилье неопределенный срок до момента переезда уже в новую квартиру, причем сегодня никто не может гарантировать сроки сдачи новостроек в эксплуатацию. По этой же причине данная операция очень рискованная — одна квартира теряется безвозвратно под обещание застройщика когда-либо в будущем предоставить новую.

К плюсам такого варианта относятся неизменная стоимость забронированной за покупателем жилплощади, которая на момент строительства всегда ниже аналогов на вторичном рынке жилья. Поэтому это может быть выгодной покупкой квартиры, цена на которую не возрастет к моменту сдачи нового дома. Весь вопрос в должной проверке застройщика.

Требования к квартире, которая берется в зачет первичного жилья довольно строгие. Такая недвижимость должна быть ликвидной, располагаться в хорошем районе, быть юридически свободной и находиться в собственности.

Альтернативная сделка и иждивенцы

Чаще всего сложности возникают, если в число собственников продаваемого жилья входят иждивенцы (несовершеннолетние дети, пожилые родственники, инвалиды). Для того, чтобы сделка купли-продажи состоялась, потребуется разрешение органов опеки и попечительства.

Особенно требовательно государство к правам детей: в результате сделки ребенок должен получить равнозначные площадь и условия проживания. Поэтому продажа квартиры, в которой один из собственников еще не достиг совершеннолетия (18 лет), осуществляется дольше, так как необходимо собрать дополнительные документы.
Дети, не являющиеся собственниками квартиры, должны быть обязательно куда-либо прописаны при продаже квартиры. Такие требования устанавливаются государством для защиты прав ребенка.

Именно поэтому в случаях, когда в продаваемой квартире живут дети (неважно, собственники они, или просто прописаны), рациональной становится одновременная продажа и покупка квартиры.

Перспективы альтернативных сделок с недвижимостью

В настоящее время альтернативные сделки стали нормой жизни, и число их только увеличивается.

Причина не только в том, что собственник имеет все возможности для выгодной покупки квартиры после продажи своей недвижимости. Играет роль и опыт, полученный риэлторами за последние годы. Он позволяет проводить операции по одновременной продаже и покупке жилья значительно быстрее, качественнее, без возможных препятствий и срывов.

Статья написана по материалам сайтов: zakonometr.ru, kvartira-bez-agenta.ru, alljus.ru, www.best-realty.ru, www.realto.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector