Многоквартирный дом на ИЖС 2019 — можно ли строить, на участке

Адвокат Вербицкая Юлия Витальевна приняла участие в программе «Прямо сейчас» на канале «360 Подмосковье» (выпуск от 17.08.2015г.). В студии телеканала горячо спорили о последствиях строительства многоквартирных домов на участках ИЖС. Суды непреклонно выносят решения о сносе построек, однако жильцы вопреки всему хотят сохранить квадратные метры.

За последние десять лет законодательство в области строительства жилой недвижимости претерпело значительные изменения. Результатом которых стало серьезное ужесточение нормативной базы, регулирующей данную отрасль. Благодаря этому ушли в лету популярные ранее схемы реализации квартир в новостройках (вексельная, соинвестирования, простого товарищества и др.), которые практически никак не обеспечивали защиту интересов покупателей. Однако далеко не все застройщики смогли перестроиться и начать работать по новому. Одни были вынуждены покинуть этот рынок, другие – искать новые способы обойти существующие нормы.

Так, в последние годы широкое распространение приобрело строительство многоквартирных жилых домов на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства. Эта тенденция легко объяснима: во-первых, упрощена процедура получения разрешений на возведение построек на землях ИЖС, во-вторых, на такие постройки распространяется облегченный порядок оформления прав собственности, так называемая «дачная амнистия», которая не подразумевает сложной и длительной процедуры получения технических условий для подключения к центральным коммуникациям и введения здания в эксплуатацию. Однако, не все так просто.

Согласно ст. 42 Земельного Кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами.

На участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, могут возводиться только отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (ч. 3 ст. 48 Градостроительного Кодекса РФ). Любое иное капитальное строение (за исключением вспомогательных беседок, заборов, гаражей и т.п.), возведенное на земельном участке, с разрешенным видом использования для ИЖС, в силу п. 1, 2 ст. 222 Гражданского Кодекса РФ, является самовольной постройкой, которая подлежит сносу за счет лица, которое ее возвело.

Стоит иметь ввиду, что даже если застройщику, маскируя многоквартирный жилой дом (или таунхаусы) под индивидуальное жилищное строение, удается оформить на него право собственности, оно (право) может быть оспорено в суде по заявлению любого заинтересованного лица. На практике, чаще всего, инициатором таких разбирательств являются соседи, недовольные шумом за своими заборами и стихийными парковками в не предназначенных для этого узких переулках частного сектора. В результате назначаемых судами экспертиз, вскрывается истинная суть таких построек, устанавливается не соответствие сооружений разрешенному виду использования земельных участков и, как следствие, выносятся решения о сносе.

Но даже если у жильцов многоквартирного жилого дома, расположенного на землях ИЖС сложились дружеские отношения с соседями и местной администрацией, возникает другая проблема – подключение к коммуникациям. При оформлении прав на объект жилищного строительства в упрощенном порядке (по «дачной амнистии»), никаких требований к наличию подведенных коммуникаций к строению не предъявляется. И в лучшем случае, мощности, указанные в технических условиях подключения дома к сетям будут из расчета на одну семью. Например, согласно действующим нормативам для индивидуальных жилых домов величина предоставляемой мощности электроэнергии составляет всего 15 кВт. Для обеспечения многоквартирного жилого дома, где проживают несколько семей, этого явно недостаточно. А при отсутствии центральных коммуникаций (которые для ИЖС не являются обязательными), постоянные перебои в электроснабжении, вследствие перегрузок в электросети, полностью парализуют быт жильцов.

Поэтому, прежде чем соглашаться на заманчивое предложение покупки квартиры в малоэтажном доме или таунхаусе по очень привлекательной цене, необходимо обратить внимание:

  1. В свидетельстве о праве собственности (аренды) на земельный участок категория земель должна быть указана «земли населенных пунктов», разрешенное использование «под малоэтажное строительство». В противном случае вы рискуете потерять вложенные средства.
  2. В разрешении на строительство должно быть указано «малоэтажный многоквартирный дом», «многоквартирный дом» и т.д. (но никак не «индивидуальный жилой дом», «дачный дом», «садовый дом»), с указанием количества этажей, площади объекта, площади земельного участка.
  3. Не лишним будет ознакомиться с проектной документацией, проверить соответствие указанных там площадей данным, содержащимся в разрешении на строительство.
  4. Ознакомьтесь с техническими условиями на подключение дома к коммуникациям, выданными застройщику ресурсоснабжающими организациями. Одновременно вы можете настаивать на внесении данной информации в договор.
  5. Уточните у застройщика в каком порядке будет осуществляться регистрация прав на построенный объект недвижимости. Помните, упрощенный порядок («дачная амнистия») распространяется исключительно на индивидуальные жилые дома, дачные и садовые постройки, но никак не на многоквартирные дома или таунхаусы.
  6. Помните, между квартирой и долей в праве собственности на весь дом есть принципиальная разница. В первом случае вы приобретаете конкретное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат. Во-втором, долю – неопределенную часть дома, для выделения которой в натуре понадобится обращаться в суд, и еще неизвестно какую позицию в данном вопросе займут ваши соседи (сособственник). При этом если в будущем вы примите решение её продать, у владельцев остальных долей в праве собственности возникнет преимущественное право покупки.
  7. Обратите внимание на содержание договора, который вам предлагают заключить. Это должен быть договор долевого участия в строительстве. Во-первых, он подлежит государственной регистрации в росреестре, что исключает возможность двойной продажи одной и той же квартиры. Во-вторых, на такой договор распространяется действие ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а так же все установленные законом гарантии в случае задержки сдачи дома в эксплуатацию или расторжения договора.

В случае возникновения малейших сомнений в юридической прозрачности заключаемой сделки с недвижимостью, проконсультируйтесь с адвокатом. Это поможет вам избежать длительных судебных разбирательств и потери вложенных денежных средств.

Строительство многоквартирного дома на участке ИЖС

Мечта о собственном доме может воплотиться в реальность, если приобрести земельный участок под ИЖС.

Некоторые люди всю жизнь мечтают о нем, а другие стремятся всеми силами приобрести жилье, невзирая на обстоятельства.

Отдельные застройщики удовлетворяют их помыслы, предлагая его в многоквартирных домах, возведенных на земельном участке под ИЖС.

Особенности использования земли

В соответствии с нормативами Земельного кодекса под строительство индивидуального жилья выделяется отдельный участок.

Как правило, он входит в состав территории населенного пункта.

Владелец земельного участка вправе возвести на нем жилой дом, площадь которого не должна превышать 1,5 тыс. кв м в 3 этажа.

При этом он должен руководствоваться нормативами, изложенными в статьях 48—49 Градостроительного кодекса.

Данное обстоятельство не дозволяет его строить на землях, причисленных к другим категориям.

Отражение в законе

Под словосочетанием «индивидуальное жилищное строительство» понимается статус земельного участка, его функциональное назначение.

Он предназначается для постройки отдельно стоящего частного дома.

Одно из предъявляемых к нему требований есть местоположение земельного участка, его принадлежность к категории населенного пункта.

Вопросы относительно распределения земли, возникающих вследствие ее использования отношений регулируются Земельным кодексом РФ. Он был испущен законодателем 25 октября 2001 года под номером 136-ФЗ.

В положениях статьи 39.18 ЗК указаны особенности процедуры выделения земельных участков, являющихся собственностью государства, муниципалитета.

Земля предоставляется гражданам для:

  • возведения частного дома малой этажности;
  • разведения фермерского хозяйства;
  • развития садоводства, разведения огородничества.

Регламентируют вопросы выделения гражданам земли под строительство жилого дома положения статьи 16.4 Федеративного закона «О содействии развитию жилищного строительства».

Акт был испущен 24 июля 2008 года под номером 161-ФЗ.

Видео: законно ли строить многоквартирный дом на землях ИЖС

В нем заложены принципы развития сферы жилищного строительства, отдельных территорий и формирования на рынке недвижимости доступного для населения страны жилья.

Его положения регулируют отношения, которые возникают между физическими и юридическими лицами и органами:

  1. Государственной власти.
  2. Местного самоуправления.

В соответствии с его указаниями создан Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства, который своей деятельностью координирует указанную сферу.

Категория земель

В соответствии с предписаниями Земельного кодекса все земли, находящиеся на территории страны подразделяются на отдельные категории.

Они имеют свое целевое назначение, что налагает запрет на использование земли в иных целях.

Классификация по целевому назначению, сообразно которому земли бывают:

  • сельскохозяйственного назначения;
  • населенных пунктов;
  • промышленных отраслей, включая оборонной промышленности;
  • особого назначения, которые охраняются государством;
  • лесного, водного фонда, включая заповедные земли;
  • резервные;
  • прочие.

Указаниями Земельного, Градостроительного кодексов законодатель установил виды «разрешенного использования земли».

В силу указанного фактора граждане не могут строить жилые дома причисленные к иной категории земельных участков.

Многоквартирный дом на участке под ИЖС

В последние годы многие застройщики с целью получения некой прибыли строят дома, относящиеся к категории многоквартирного.

При этом они используют землю, предназначенную для строительства индивидуальных домов.

Обстоятельство указывает на игнорирование предписаний законодателя, что, безусловно, является грубым правонарушением.

Можно ли строить?

Отдельные граждане интересуются, можно ли построить многоквартирный дом на участке под ИЖС, решив приобрести квартиру.

Соответственно предписаниям актов он содержит некоторое число отдельных квартир, которые имеют самостоятельный выход на придомовую территорию.

В доме указанного типа содержатся элементы принадлежащего владельцам отдельных жилых помещений общего имущества, о чем отмечено в Жилищном кодексе.

Это интересно:  Наказание за избиение человека

Нормы земельного участка под ИЖС, читайте здесь.

Законодатель допускает возведение многоквартирного дома на отведенном под ИЖС земельном участке, но только в случае видоизменения «разрешенного использования земли».

Процесс возведения

Строительство дома начинается с поиска подходящего земельного участка. К нему следует относиться серьезно, потому что правильный его выбор определяет дальнейшую судьбу построенного дома при его реализации.

Как правило, участок должен быть расположен вблизи от населенного пункта, чтобы проложить к многоквартирному дому инженерные коммуникации.

На земельном участке производится топографическая съемка, позволяющая:

Помимо него проводятся инженерно-геологические изыскания, в результате которых устанавливается геологическое строение земельного участка, состав грунта, его физические свойства, наличие грунтовых вод и уровень их залегания.

Производство работ осуществляется соответственно действующим строительным нормам и правилам, требованиям СаНП, стандартам ГОСТ.

Они заложены в проекте многоквартирного дома, который разрабатывается на основе результатов топографической съемки и геологических изысканий.

Завершающей стадией строительства является госприемка многоквартирного дома с последующей сдачей в эксплуатацию.

Без разрешения

Земельные участки под строительство индивидуального жилого дома выделены законодателем в отдельную категорию, которая коренным образом отличается от прочих категорий.

Например, от дачного участка, садового товарищества, сельскохозяйственных угодий.

При самовольном возведении многоквартирного дома действия застройщика расцениваются в качестве неправомерных действий.

Собственник привлекается к мере воздействия, включая судебное разбирательство по исковому заявлению муниципального органа.

В таких ситуациях суд может вынести постановление о снесении многоквартирного дома за счет его владельца.

По определению, данному положениями статьи 222 Гражданского кодекса, под самовольной постройкой понимается возведенный на земельном участке любой объект недвижимости.

В том случае если он:

Возникающие последствия

К использованию земельных участков под ИЖС законодатель выставляет больше требований.

Они входят в число самых востребованных российскими гражданами земель.

Одним из них является наличие проекта на возведение жилого дома, который должен быть согласован в соответствующих инстанциях.

В соответствии с нормативами законодательных актов такого рода квартир просто не существует.

Ее оформление возможно на условиях долевого строительства, так как продается доля многоквартирного дома.

Как правило, осложнения возникают при реализации квартиры как расположенной в многоквартирном доме, который построен на земельном участке ИЖС.

Если в судебном порядке будет установлено, что воздвигнутый на земельном участке жилой дом входит в категорию многоквартирного, то он подлежит сносу, невзирая на соблюдение строительных норм и правил.

Возведение дома с параметрами индивидуального дома, но имеющего несколько квартир приводит к нарушению нормы о принадлежности дома одной единственной семье.

Земляной участок под ИЖС подлежит налогообложению вне зависимости от формы собственности.

Каждый обладающий правом собственности на земляной участок гражданин принимает на себя обязательство по его уплате. Они возникают вслед за заключением договора сделки купли-продажи.

Как не попасть в мошенническую схему

Индивидуальный жилой дом характеризуется отличительными признаками, что не позволяет мошенникам обмануть граждан.

Главным из них является обособленность многоквартирного дома. Но все же нередки случаи, когда граждане становятся жертвами мошенников в стремлении приобрести жилой дом, построенный на земельном участке под ИЖС.

Гражданам следует обратить особое внимание на обстоятельства, указанные ниже, чтобы избежать мошеннических действий лже-продавцов.

В их число входят наличие:

Реализация жилой площади многоквартирного дома должна осуществляться соответственно положениям Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Акт был испущен законодателем 30 декабря 2004 года за номером 214-ФЗ.

В его положениях отмечено, что такого рода дома строятся на основе договора о долевом строительстве.

В силу указанного фактора потенциального покупателя должен насторожить факт реализации квартиры в качестве какой-либо доли многоквартирного дома.

Как правило, мошенники такого рода квартиры продают по сниженным ценам, что вызывает сомнения в чистоте сделки, связанной с куплей-продажей.

Гражданам следует внимательно ознакомиться с документами, которые им должен предоставить застройщик.

Мера дозволяет избегнуть потери жилья спустя какое-то время, когда будет выявлен факт неправомерной постройки.

При этом возникает риск сноса многоквартирного дома, если муниципалитет подаст исковое заявление в судебный орган на застройщика.

И в заключение необходимо заметить, что земля должна использоваться по прямому назначению.

Порядок получения земельного участка в аренду под ИЖС, читайте здесь.

Процесс оформления земли под ИЖС в собственность, читайте здесь.

Если построен многоквартирный дом на земельном участке под ИЖС, то вряд ли его застройщику удастся оформить документацию на него.

Без оформленных надлежащим образом документов дом не будет принят приемочной комиссией, поэтому сдать его в эксплуатацию практически невозможно.

Что можно строить на землях ИЖС: дом, баня и другие постройки

ИЖС является одним из самых популярных для строительства видов участка.

Такой вид разрешенного использования земли подразумевает под собой использование надела для индивидуального жилищного строительства.

Но, при необходимости, ВРИ земли можно и изменить.

Удобнее всего осуществлять строительные работы в черте населенных пунктов, из них самый благоприятный вариант – земли, выделенные под ИЖС.

Что разрешено построить

Основной документ, регламентирующий строительные работы на землях ИЖС – Градостроительный кодекс. Безопасность строений зависит и от точного соблюдения норм, прописанных в СНиПах.

Общие правила, которых нужно придерживаться при планировании проведения строительных работ:

  • Составление схемы планировки участка.
  • Получение разрешения на ведение строительных работ.

При отведении земельного участка рекомендуется фиксирование его границ вешками.

Размещая постройку, придерживайтесь соблюдения следующих расстояний:

  • от дороги до будущего фундамента постройки – 5 м;
  • от проезда на другие территории до строительного объекта – не менее 3-х м.
  • от дома до границы будущего забора – не ближе 3 м.
  • от хозяйственных построек до изгороди – не менее 1 м.

Выдерживание красной линии – гарантия законности размещения строительных объектов, защита от судебных разбирательств с соседями и органами местного самоуправления.

Рассмотрим подробнее, что можно построить на земельном участке, выделенном под ИЖС.

Законодательно закреплены следующие параметры жилого дома, которые должны применяться при его возведении на землях ИЖС:

  • Малоэтажность – количество этажей не больше трех.
  • Площадь строения — не более 1500 м 2 .
  • Размещение стройобъектов до «красной линии».

Для возможности возведения подсобных построек размер выделенного земельного участка должен превышать 12 соток.

Противопожарный режим диктует следующие правила:

  • Деревянные дома располагаются на расстоянии не менее 15 м. от соседней жилой постройки.
  • Интервал между каменными строениями может составлять от 6 м.
  • Расстояние от дома до подсобных строений – более 4 м.
  • Расположение места хранения газовой емкости вне помещения дома.
  • Использование электропроводки, покрытой защитным материалом.

Внутренняя конструкция жилого дома должна соответствовать следующим параметрам:

  • Высота потолка – 2,5 м.
  • Площадь гостиной – от 12 м 2 .
  • Размер спальной комнаты – от 8 м 2 .
  • Суммарная площадь санузла – от 2,7 м 2 .

Законодательно регламентирована высота изгороди: 2,5 м. – сторона, выходящая на улицу, 1,5 м. – размежевание с соседними участками.

Строительство гаража на землях ИЖС помимо соблюдения строительных и противопожарных мер, требует точного соблюдения санитарного законодательства.

Объясняется это тем, что место стоянки автотранспорта является объектом негативного воздействия на окружающую среду и здоровье человека.

Существующие строительные нормы при возведении гаражей носят рекомендательный характер.

Такая позиция законодателей позволяет собственникам объектов, возведенных с нарушением установленных требований, не опасаться привлечения к уголовной и административной ответственности.

Исключение составляет доказанная угроза причинения вреда жизни и здоровью человека, а также окружающей среде.

Требования законодательства в отношении гаражного строительства:

  • Размещение конструкции с воротами, выходящими на улицу должно обеспечивать свободное перемещение пешеходов.
  • Расстояние от строительного объекта до стены соседнего дома – не менее 6 м.
  • Интервал от своего жилого дома до гаража – не менее 3 м.
  • Расстояние от забора до гаража – не менее 1 м.
  • Удаленность гаража от ближнего края автомобильной дороги – не меньше 3-5 м.

Все интервалы рассчитываются от края самой выступающей части гаражной постройки — цоколя или ската крыши.

Все вышеуказанные требования касаются гаражей, поставленных на фундамент. Временные переносные конструкции твердой привязки к месту расположения не имеют, поэтому их размещение регулируется исключительно здравым смыслом.

В случае невозможности соблюдения норм СНиПов при строительстве гаража, согласуйте место размещения объекта с владельцами соседних участков. Подтвердите согласование с соседями места будущего строительства подписанным актом, составленным в произвольной форме.

Размеры гаражной постройки строительными нормами и правилами не регламентируются, поэтому в качестве индикатора, на который нужно ориентироваться при определении площади будущего строения принимается размер автомобиля.

Запрещается использование гаражной постройки, возведенной на землях ИЖС, в коммерческих целях.

При возведении на участке для ИЖС бани или сауны градостроительное и санитарное законодательство требует соблюдения следующих правил:

  • удаленность от линии размежевания с соседним участком – от 3 м.;
  • расстояние до ближайшей жилой постройки – 5 м.;
  • расположение объекта с ориентацией на розу ветров для предотвращения задымления соседних жилых зданий;
  • возведение строения на возвышенности, в случае проведения строительных работ в регионе с обильными осадками.

Хорошо, если баня будет просматриваться из окон дома – в случае возникновения пожара, вы сможете быстро это обнаружить.

Требование пожарной безопасности о размещении бани или сауны в непосредственной близости от водоема – если он граничит с участком ИЖС – является спорным на взгляд органов санитарного контроля.

Выдерживание расстояния в 20 метров предотвратит попадание сточных вод в русло рек.

Это касается не только природных водоемов, но и колодцев с питьевой водой.

С точки зрения безопасной эксплуатации бани предпочтительнее будет использование лиственницы в качестве материала для стен.

Приветствуется противоогневая обработка элементов конструкции.

Теплица и парник

Приспособления для выращивания овощных культур в защищенном грунте – еще один вид строений, допустимых к размещению на участке ИЖС. СНиП рекомендует размещать конструкцию не ближе 1 метра от межи.

Оптимальный вариант для размещения парников и теплиц удовлетворяет следующим условиям:

  • качественный грунт;
  • отсутствие затенения от деревьев;
  • использование естественного противоветрового заграждения;
  • отсутствие эффекта аэродинамической трубы в зоне предполагаемого строительства.
Это интересно:  Дача - покупка, продажа, покупка, прописка, приватизация, налог, за материнский капитал, стоимость

Бурению скважины должны предшествовать геологические изыскания. До начала работ требуется произвести расчет будущего водопотребления и зафиксировать его в информационной базе соответствующих структур.

Получение разрешения Роспотребнадзора и согласование возможности проведения работ с соседями – следующий необходимый этап.

Законодательно закреплены правила размещения скважин на участке ИЖС:

  • Наличие плана застройки участка.
  • Удаленность от жилой постройки на расстояние не менее 5 м.
  • Расстояние до септика – свыше 25 м.
  • Отсутствие зеленых насаждений в радиусе 10 м.

Запрещается бурение скважин в непосредственной близости от проезжей части, а так же в подвалах жилых домов.

Для хозяйственных построек на землях ИЖС выбираются места малопригодные для размещения других объектов, а также разбивки огорода и цветника.

Сарай используют для сезонного или постоянного инструмента и приспособлений, необходимых для ремонта и обслуживания дома и участка.

Он может быть как стоящим на фундаменте, так и легкоразборным.

Законом рекомендовано выдерживание следующих расстояний до границы с соседним участком:

  • 1 м. – помещение, предназначенное для хранения хозяйственного инвентаря;
  • 4 м. – сарай, используемый для выращивания сельскохозяйственных животных.

Место выращивания скота должно располагаться на расстоянии более 12 м. от соседнего жилого дома.

Размещаемые на ИЖС землях навесы относятся к категории временных сооружений, приравниваемых к хозяйственным постройкам.

Вне зависимости от того, для каких целей вы планируете использовать навес, размещать его следует не ближе 1 метра от участка соседей. Еще одно условие – направление ската крыши в сторону своего участка.

Веранда является помещением, пристроенным или встроенным в капитальное строение. Ее внешние стены становятся продолжением дома, точкой отсчета для измерения контрольных расстояний.

Пристраивание веранды недопустимо, если стена дома изначально находилась на минимально возможном расстоянии от границ соседнего участка.

При строительстве беседки существуют следующие правила:

  • для капитального объекта расстояние до ограждения соседнего домовладения – 3 м.;
  • для временного строения отступ от забора – 1 м.

Туалет и выгребная яма

Размещение туалета на землях ИЖС возможно при соблюдении отступа от соседского забора не менее 1 м.

При определении точного расстояния принимается во внимание расположение источников питьевой воды – согласно требованиям санитарного законодательства необходимо дистанцирование на расстояние не ближе 12 м.

Выгребная яма располагается от источника водоснабжения на расстоянии не менее 50 м., от границы соседнего участка – от 1 до 3 м.

Что еще разрешено

Вид разрешенного использования ИЖС помимо строительных работ позволяет заниматься на участке огородничеством, благоустройством, посадкой зеленых насаждений.

Существуют правила, регламентирующие посадку деревьев и кустарников на земле, выделенной под индивидуальное жилищное строительство:

  • расстояние от кустарника до границы соседнего участка – не менее 1 м;
  • интервал между забором и невысокими деревьями – 2 м.;
  • высаживание высоких деревьев допускается на расстоянии свыше 4 м. от межи.

Отдельные виды застройки

При возникновении необходимости построить объект, не предназначенный для удовлетворения личных нужд, встает вопрос о правомерности его размещения на участке ИЖС, особенно если площадь земли позволяет разместить помимо дома и подсобных построек что-то еще.

Правила землепользования и застройки территорий позволяют менять основной вид разрешенного использования земли на один из условно-разрешенных.

Подробнее о том, как узнать ВРИ участка читайте в отдельной статье.

Для предупреждения возникновения разногласий с органами государственного надзора и муниципального контроля разделите участки на два – один будет по-прежнему использоваться под дом и ведение личного хозяйства, второй – при смене ВРИ, используется для коммерческих целей.

Понятия таунхаус в российском законодательстве не существует, зато есть понятие жилого дома блокированной застройки, под которое можно «подогнать» данный термин.

Условия, для законности расположения таунхауса на землях ИЖС:

  • этажность не выше трех;
  • количество блоков, не превышающее десяти;
  • наличие отдельных выходов из каждого сектора постройки на общие земли;
  • отсутствие дверных и оконных проемов в стенах, разделяющих блоки;
  • расположение односемейных блоков на тесно соседствующих друг с другом земельных участках;
  • соблюдение нормы отвода земли под размещение одного дома (блока).

Разделение многосекционного дома, предназначенного для проживания одной семьи, на доли с последующей реализацией их разным собственникам является незаконным.

Пристроенный дом

К жилому дому, расположенному на землях ИЖС, если в документах на землю не указано обратное, разрешается возведение капитальных и некапитальных пристроев.

Нужно учитывать, что пристраивание некапитальных строений не требует согласования с уполномоченными органами.

При возведении основательных пристроев, процедурой предварительного получения разрешения на строительство лучше не пренебрегать.

Конечно, самострой можно узаконить впоследствии в судебном порядке, но существуют случаи, когда суд откажет в вынесении положительного решения:

  • расположение пристроя в непосредственной близости от коммуникационных труб и подземных кабелей;
  • разрушение несущей конструкции здания для обеспечения встраивания пристроя в конструкцию дома;
  • применение некачественных стройматериалов или устаревших строительных технологий.

Многоквартирный жилой дом

До смены ВРИ земельного участка начинать строительство многоквартирного дома на ИЖС землях не рекомендуется.

Пройдите всю процедуру от сбора необходимого пакета документов, заканчивая получением разрешения на строительство многоквартирного дома, и приступайте к строительству на законном основании.

Несколько индивидуальных строений

Законодательно рекомендуется разделение участка ИЖС при намерении разместить на нем несколько жилых домов.

Требования к каждому дому:

  • не превышение предельно установленной этажности;
  • выдерживание нормативов земельного участка под размещение одного жилого дома.

Вид разрешенного использования земельного участка «Индивидуальное жилищное строительство» является неподходящим для размещения объекта гостиничного типа.

Обязательно узнайте перед покупкой и оформлением сделки, есть ли среди возможных ВРИ на интересуемую вас землю использование «Гостиничное обслуживание», «Гостиничные услуги в качестве придорожного сервиса» или смежные с ними специальные виды.

В случае отсутствия необходимого ВРИ на участок, необходимо пройти процедуру общественных слушаний.

Исполнение вышеуказанных требований гарантирует получение разрешения на строительство гостиницы и возможность осуществления с использованием построенного объекта предпринимательской деятельности.

Законодательно запрещено использовать объекты, возведенные на землях ИЖС, в коммерческих целях.

В случае необходимости строительства магазина рядом с жилым домом, или использования земли только для возведения торговой точки рекомендуется:

  • разделение участка путем проведения межевания и постановки на кадастровый учет каждой его части, с последующим изменением вида разрешенного использования той территории, где будет размещаться магазин;
  • смена ВРИ всего земельного участка.

Установка сборно-разборной конструкции или капитального строения на землях ИЖС допускается исключительно для личного использования. Автомойка к этим целям не относится. Единственный выход – смена ВРИ участка.

Строительство автомойки может нарушить экологический баланс территории. Перед строительством заручитесь разрешением структур, занимающихся надзорной деятельностью в сфере природоохранного законодательства.

Возведение с разрешением на строительство

Градостроительным законодательством установлено обязательное получение разрешения на строительство в следующих случаях:

  • жилой дом;
  • гараж, как объект капитального строительства;
  • баня, строящаяся с устройством фундамента и являющаяся пристроем к жилому дому;
  • веранда, если затрагиваются конструктивные элементы дома.

Нарушение градостроительного кодекса и возведение незаконного объекта или строения без соответствующего разрешения может закончиться для застройщика солидной суммой штрафа или приостановлением деятельности на некоторый срок.

Для владельца постройки дело может закончиться вынесением судебного постановления о сносе и последующим принудительным ликвидированием объекта.

Получение разрешения на строительство не требуется, если речь идет о следующих объектах:

  • навес;
  • сараи для содержания скота и птицы;
  • временные гаражи и беседки, теплицы;
  • баня, как отдельно размещаемый хозяйственный элемент;
  • туалет и выгребная яма.

Полезное видео

Смотрите интересный видеоматериал, в котором описывается возможность использования участка ИЖС для строительства многоэтажного дома.

Заключение

Земли, выделенные под индивидуальное жилищное строительство, являются оптимальным вариантом для размещения дома, а так же подсобных помещений. Необходимо помнить, что некоторые виды строительных объектов требуют получения разрешения на строительство.

При намерении использования участка под размещение объектов, цель использования которых – получение дохода, проведите разделение участка на части и пройдите процедуру смены ВРИ.

Многоквартирные дома на землях ИЖС

26.11.2015

Недобросовестные застройщики: многоквартирные дома на землях ИЖС.
Некоторые застройщики пытаются обойти законные пути застройки и разными способами получить как можно больше прибыли, совершенно не задумываясь об ответственности. Одна из наболевших тем — строительство многоквартирных домов на землях ИЖС.

В каждом субъекте РФ действуют свои правила землепользования и застройки. Но существуют и единые понятия: назначение земельного участка и разрешенное использование. В частности, одним из видов назначения земельных участков является земли населенных пунктов, разрешенного использования — земли ИЖС (индивидуальное жилое строительство).

Для того, чтобы застройщик смог что-то построить на земельном участке, ему необходимо получить разрешение на строительство от органов местного самоуправления, а после строительства — акт ввода объекта в эксплуатацию.

Правда, существует исключение: до 1 марта 2018 года действует закон «О дачной амнистии», в рамках которого граждане и юридические лица могут построить на землях ИЖС жилые строения и оформить их в упрощенном порядке, без разрешения на строительство и получения акта ввода объекта в эксплуатацию от органов местного самоуправления. Этот закон действует с 2006 года, и его действие продлевалось уже не раз. Кстати, возможно, что действие закона не закончится и 1 марта 2018 года, он снова будет продлен, а застройщики продолжат этим пользоваться.

Что можно строить на землях ИЖС

Застройщики, к сожалению, часто «забывают» о том, что на землях ИЖС можно строить только дома этажностью не более трех этажей с мансардой, имеющие один вход/выход, и предназначенные для проживания одной семьи.

В итоге, анализируя заключенные гражданами договоры, юристы понимают: граждане покупают квартиры, а не жилые дома или помещения, а застройщики используют землю не по разрешенному использованию.

Что грозит недобросовестным застройщикам?

Напомним, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельномучастке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Это интересно:  ВТБ страхование квартиры: цена и расчет программ «Привет, сосед!» и других для защиты жилья после получения собственности, есть ли гражданская ответственность?

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (ст. 222 Гражданского Кодекса РФ).

В-третьих, в настоящее время в Госдуме РФ рассматривается законопроект об увеличении ответственности для таких недобросовестных застройщиков. Предлагается ужесточить административное наказание. Застройщики, построившие многоквартирные дома на землях ИЖС, должны будут заплатить штраф от 1 до 5 млн. рублей, либо приостановить свою деятельность до 90 дней. Особо злостные застройщики будут вынуждены заплатить и штраф, и приостановить деятельность.

Что грозит гражданам, которые приобрели такой объект?

Во-первых, ни в чем не виновных людей правоохранительные органы начинают привлекать к ответственности. Самое худшее для таких лиц, что они остаются и без денег, и без жилья. В рамках сегодняшнего законодательства в судебном порядке граждан лишают права собственности на подобные объекты недвижимости и обязывают за свой счет произвести снос самовольного строения.

Во-вторых, все, что могут потребовать граждане от застройщика, это возврат денежных средств с учетом неустоек, штрафов и компенсаций. Но все прекрасно понимают, что в наше время главное — это не сумма, присужденная судом, а финансовые возможности застройщика для последующего ее взыскания. Как показывает практика, в основном компании, занимающиеся такой застройкой, не имеют достаточных средств на счетах.

Как гражданам не попасться на такие уловки?

Прежде, чем заключать договор и покупать «кота в мешке», потребуйте всю документации) от застройщика.

Для начала:

— свидетельство о государственной регистрации нрава собственности на земельный участок или договор аренды данного земельного участка;
— кадастровый паспорт застраиваемого земельного участка;
— выписку из ЕГРП на земельный участок;
— проекты и планы на застройку земельного участка.
Сопоставив эти документы, вы сразу увидите назначение и разрешенное использование земельного участка. Поймете, имеет ли право застройщик продавать вам данные объекты недвижимости, имеются ли обременения на застраиваемый земельный участок, и, самое главное: какой именно дом будет построен, и соответствует ли это разрешенному использованию земельного участка.

СОВЕТ. Если вы не знаете, как проанализировать документы застройщика, обратитесь к квалифицированным юристам. В итоге вы можете сохранить себе нервы и деньги и не попасться на уловки недобросовестных застройщиков.

Что делать добросовестным застройщикам, которые вовремя не учли эти моменты?

Вариантов немного, но ваша ситуация не безнадежна.

Вы можете:
во-первых, изменить разрешенное использование земельного участка. Сделать это крайне сложно, но возможно. Для этого вы собираете необходимый пакет документов и обращаетесь с заявлением в орган местного самоуправления.

Во-вторых, попытайтесь оформить данное строение не как многоквартирный дом, а как изолированное помещение. Но, исходя из практики, можно сказать, что сделать это будет довольно затруднительно.

В общем, решать вам, что лучше: платить штраф и сносить самовольное строение, либо постараться привести документы в порядок.

статью подготовила Белова Юлия, юрист

Источник: Газета «Полезная площадь»

Как с августа 2018 г. строить дом для ИЖС и на садовых (дачных) участках

Разрешение на строительство не требуется, теперь нужно уведомлять администрацию. Как с августа 2018 г строить дом для ИЖС и на садовых (дачных) участках.

Нововведения в законодательстве полностью меняют оформление документов для ИЖС — индивидуальной жилой застройки и строительстве на садовой (дачной) земле.

Напомню, что с 2019 года вступает в силу закон №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд». Согласно закона, все дачные земли станут садовыми с возможностью строительства дома, а на огородной земле строить нельзя. Хочу отметить, что с 2019 года можете формировать отдельно стоящий садовый земельный участок со строительством дома. А для создания СНТ — садовое некоммерческое товарищество, минимум три человека. Например, папа, мама, я — дружная семья :))

При выходе на земли сельхозназначения в некоторых случаях, согласно градостроительным документам, имеется возможность выделить кусочек земли под садовые земли и построить жилой дом на законном основании.

А теперь вернемся к теме статьи. Важно разобраться как по новым законам строить на землях под ИЖС и садовых (дачных) участках.

Итак, что имеем. Разрешение на строительство не требуется, зато теперь необходимо уведомлять в письменном виде администрацию о начале строительства дома и о завершении строительства.

Решили построить дом на землях ИЖС или садовых (дачных) землях.

Предварительно что нужно сделать

Прежде, чем подавать уведомление, возьмите два важных документа.

1. У архитектора района заказать градостроительный план земельного участка. Услуга бесплатная, сроки исполнения 30 дней.

2. У архитектора района заказать выписку из ПЗЗ по градостроительным регламентам по вашему участку. Услуга бесплатная, сроки исполнения 30 дней.

Разъясню, зачем у архитектора брать эти «бумажки».

Всё просто. Сведения от архитектора по вашему участку помогут грамотно заполнить уведомление о начале строительства, и оно пройдет все проверки. Все отступы в процессе строительства будут соблюдены грамотно.

Путь пошагово

Берете полученные у архитектора документы и идете в администрацию или через МФЦ подаете уведомление о начале строительства на своем участке. Это бланк, в котором все строчки и графы важно правильно заполнить. Не забудьте взять с собой все документы на земельный участок и паспорт или удостоверение личности.

Семь дней отводится на проверку документов, и если всё в порядке, то получаете уведомление о начале строительства.

Если по определенным причинам строить на данном участке нельзя, уведомление будет считаться не направленным и получите разъяснения и рекомендации по устранению каких-то недостатков.

Какие могут быть причины отказа?

  1. Земельный участок принадлежит не вам, а кому-то другому, а вы решили на нем строить. Сделано для того, чтобы на вашей земле никто чужой не построил дом и не оформил строение в собственность.
  2. Нет сведений в Росреестре об уточнении границ земельного участка. На кадастровой карте не отображается участок, следовательно, определить, соответствует ли строительство градостроительным регламентам, невозможно
  3. Земельный участок по градостроительным документам не относится к ИЖС или садовым землям.
  4. Реконструкция имеющегося строения невозможна из-за несоблюдений СНИПов — строительные нормы и правила.

Записала основные причины отказа, их больше.

На строительство отводится 10 лет.

Разрешение на строительство на землях для ИЖС и садовых (дачных) землях не требуется, но есть СНИПы — строительные нормы и правила, и при строительстве их важно соблюдать.

После завершения строительства подается уведомление о завершении строительства и квитанция об оплате госпошлины за регистрацию права собственности построенного дома.

Снова проверка, Приедут смотреть как вы построили, что построили. и если на садовой земле вместо дома вырос терем, то не будет регистрации права собственности, терем признают незаконной постройкой и предложат снести.

Если уведомление о завершении строительства будет подано по истечении 10 лет, оно будет считаться не направленным.

Если все СНИПы соблюдены и условия по ПЗЗ — правила землепользования и застройки в пределах нормы, то ваши документы будут переданы на регистрацию, вы получите право собственности — выписка из ЕГРН с вашими данными и печатью Росреестра.

Такая схема разработана, чтобы всё упорядочить и избежать ваших ошибок при строительстве, чтобы не было нарушений ПЗЗ и СНИПов. Основную часть работы проводит администрация, а вам только уведомить администрацию о начале строительства и о завершении строительства дома.

Мы с вами разобрали новую схему оформления права собственности на дом. Если не поняли, как правильно сделать, берите документы и идите в администрацию, и говорите, что вам нужно их уведомить о начале строительства. Вам дадут бланк, который заполните.

Что делать, если уже идет строительство дома .

  1. Если вы подали заявление на получение разрешения на строительство объекта ИЖС до 4 августа 2018 года, то не требуется направление уведомления о начале строительства.
  2. Цитирую статью закона.

Федеральный закон от 03.08.2018 N 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Статья 16, пункт 5.

Правообладатель дачного или садового земельного участка, правообладатель земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, в границах населенного пункта, на которых до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (до 4 августа 2018 г) начаты строительство или реконструкция жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства, вправе до 1 марта 2019 года направить уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства. При этом применяются положения статьи 51.1, частей 16 — 21 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона). В данном случае получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

В данной статье постаралась разложить по полочкам и дать обоснование нововведениям в законодательстве как с августа 2018 г. строить дом для ИЖС и на садовых (дачных) участках.

Незаконные постройки подлежат сносу за ваш счет, и важно не допустить такой оплошности на своей земле. Надеюсь, статья вам поможет в организации строительства и оформлении права собственности на дом. Если не будет уведомления о начале строительства и уведомления о завершении строительства, не будет получено право собственности на дом, который построите.

Как с августа 2018 г. строить дом для ИЖС и на садовых (дачных) участках

Статья написана по материалам сайтов: advokat-verbickaya.ru, domdomoff.ru, stroim-domik.org, snip1.ru, tvoyopomeste.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector