Лицензирование риэлторской деятельности в России

12 февраля вступил в силу закон, отменивший лицензирование риэлторской деятельности.

Теперь посреднические услуги на рынке недвижимости может оказывать любой желающий. По прогнозам экспертов, услуги маклеров могут подешеветь в 2-3 раза. Но при этом сделки с недвижимостью станут более рискованными.

8 февраля Госдума рассмотрела в первом чтении законопроект О риэлторской деятельности», в котором был пункт об обязательном лицензировании. Однако депутаты законопроект прокатили как противоречащий закону «О лицензировании отдельных видов деятельности».

Так что теперь каждый желающий может стать маклером-одиночкой или открыть агентство недвижимости. Профессиональные риэлтеры считают, что риски клиентов теперь возрастут многократно, а найти крайнего в случае спорной ситуации будет намного сложнее.

В новых условиях клиенты, скорее всего, будут выбирать агента либо по рекомендации друзей и знакомых, либо исходя из размера комиссионных.

Подавляющее большинство фирм берет от 2% до 5% от стоимости сделки. Некоторые ценят свои услуги дороже. В агентстве недвижимости «Сава» комиссионные составляют 5-7%, в Московском агентстве недвижимости (МАН) — от 4,5% до 6%, в фирме «Фили» — от 3% до 10%, а в агентстве «МИЭЛЬ-НЕДВИЖИМОСТЬ» средняя ставка составляет 6% (продавцы, как правило, комиссионных не платят). Понятно, что «черные маклеры» будут демпинговать: не исключено, что в ближайшее время размер комиссионных сократится в 2-3 раза.

По мнению замгендиректора МИАН О.Репченко, после отмены лицензии на рынке увеличится количество ни за что не отвечающих фирм-однодневок, будет процветать «черное маклерство» — таким образом, риск потерять и квартиру, и деньги возрастет в несколько раз.

По прогнозу председателя совета директоров компании»МИЭЛЬ-НЕДВИЖИМОСТЬ» Г.Куликова, через некоторое время риэлторская деятельность вновь будет отнесена к разряду лицензируемых. Правда, не хочется, чтобы риэлторские лицензии вернулись уже после того, как суды будут завалены исками.

Общественные риэлторские организации и некоторые коммерческие и госструктуры уже разработали схемы «альтернативного лицензирования».

В частности, Совет предпринимателей при мэре Москвы предлагает ввести реестр субъектов риэлторского рынка. В обмен на первоначальный взнос в $3 тыс. и еще по $500 ежеквартально риэлтерам обещают выдавать хорошие рекомендации и ничего более. Это предложение не вызвало у специалистов рынка особого энтузиазма.

Московская ассоциация гильдии риэлтеров (МАГР) предлагает услуги по сертификации игроков рынка. Чтобы получить сертификат, фирма должна внести $700.

По некоторым данным, оставшиеся без работы сотрудники лицензионной палаты собираются предложить свой вариант выдачи «знаков качества».

Скорее всего, риэлтеры выберут более дешевый вариант. Но в любом случае для привлечения клиентов им придется потратиться на приобретение «грамотки».

«Русский фокус» провел экспертный опрос среди риэлторов, мнения которых по поводу нововведений разделились.

К.Апрелев, вице-президент РГР, президент агентства недвижимости «САВА»

Система добровольной сертификации должна установить ориентиры для потребителей в оценке качества риэлторских услуг. Лицензирование было необходимым условием для работы на рынке недвижимости, но не гарантировало качества оказания этих услуг, зато создавало серьезные административные барьеры — в первую очередь для мелких и средних компаний. Да, крупные компании, исходя из издержек на лицензирование, возможно, потеряют больше. Но для среднего и мелкого бизнеса, которым как раз и является риэлторская деятельность, его отмена, безусловно, выигрыш. А поскольку бизнес в целом выигрывает, значит, это уже экономически целесообразно.

Не могу сказать, что новая система обойдется дешевле, чем лицензирование (до кризиса лицензия стоила около $2500). Цену в регионах будут устанавливать местные органы по сертификации (она может составлять где-то от $150 до $500). При этом реальная защита потребителя станет гораздо более эффективной.

7 февраля на национальном совете РГР в окончательной редакции утвержден профессиональный стандарт оказания услуги. Ясно, что он не идеальный, это первый опыт, но мы не собираемся создавать что-то совсем универсальное, чтобы этого хватило на сотни лет. Стандарт будет совершенствоваться — может быть, первые три года будем его корректировать каждые шесть месяцев, а потом перейдем, как это предусмотрено в международной практике, на ежегодные коррективы.

Деятельность по сертификации может начаться с момента, когда РГР получит порядка 40 различных документов, регистрация которых ожидается в Госстандарте РФ со дня на день. РГР не будет сама выдавать сертификаты, а станет наделять правами сертификации региональные центры. Пока в зоне эксперимента, в рамках которого обкатывается система взаимодействия местных органов по сертификации с федеральным, находятся шесть регионов: Санкт-Петербург, Москва, Нижний Новгород, Самара, Тверь и Екатеринбург.

Новая система будет абсолютно прозрачной: она должна содержать самые простые требования к обучающим программам, прозрачные требования к системе страхования и предполагает контроль за брокерской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляемый на основе четкого стандарта. Важно, что в стандарте зафиксированы критерии качества оказанной услуги.

Что касается мнений о том, что с отменой лицензирования на рынке появится много непрофессионалов, я отношусь к таким утверждениям скептически.

В профессиональной системе сертификации все инструменты защиты прав потребителя достаточно эффективно реализованы. В разработке нового положения участвовали не только риэлторы, но и девелоперы, и юристы, и адвокаты, и страховщики, и оценщики — широкий круг профессионалов. Такая система имеет гораздо большее право на жизнь, потому что там прежде всего учтены интересы потребителей. В стандарте профессиональной деятельности как раз прописаны те самые нюансы, которые позволяют отделить профессионалов от тех, кто таковыми не является. И если будет подготовлена эффективная программа ознакомления населения с тем, что найдено решение более эффективное, чем лицензирование, — чтобы люди понимали, что надо обращаться в сертифицированные фирмы, — вопрос будет решен.

С.Козловский, президент корпорации «Инком-недвижимость»

К отмене лицензирования риэлторской деятельности мы относимся настороженно: а не поспешила ли Госдума РФ с принятием этого решения? Все-таки рынок недвижимости — особая система, механизмы которой сформировались относительно недавно. И лицензирование в этой системе, на наш взгляд, было не единственным и далеко не самым главным административным барьером.

Аргумент инициаторов отмены лицензирования заключается в том, что оно якобы было неэффективным как средство сдерживания недобросовестной деятельности риэлторов. На это нельзя не возразить: за прошедшие 7-8 лет Московской лицензионной палатой было выдано около 1700 лицензий на осуществление риэлторской деятельности. Впоследствии примерно у 150 компаний действие лицензий было приостановлено до устранения имевшихся серьезных нарушений в работе. Около 60 фирм в конце концов лишились лицензий. Потерять лицензию фактически означало прекратить существование, поскольку согласно статье 171 УК РФ за работу без лицензии для них предусматривалась серьезная ответственность, вплоть до лишения свободы.

Лицензирование сдерживало рынок риэлторских услуг от непрофессионалов, которые сейчас активно начнут пробовать свои силы на этом поприще. Приток непрофессионалов на рынок приведет к падению качества услуг. Как следствие — вырастет число недовольных клиентов и будет подорван авторитет профессии в целом и агентств вообще. Сейчас рынок недвижимости находится в некоем балансе: около 50% сделок совершается с участием риэлторов и примерно столько же физическими лицами без профессиональных посредников. До отмены лицензирования был удачный момент подвинуть это соотношение в пользу профессионалов.

Что касается добровольной сертификации, то мы пока никаких предложений по участию в этой процедуре не получали и представляем ее весьма смутно. В любом случае у нас взвешенный подход к этому вопросу: мы не отвергаем возможность получения сертификата, но в то же время поспешность нам ни к чему. Наша компания работает на рынке уже 10 лет, и наш авторитет подтвержден не столько лицензией или, возможно, будущим сертификатом, сколько прежде всего реальным опытом работы.

Р.Мурадян, директор управления вторичного рынка компании «МИЭЛЬ-НЕДВИЖИМОСТЬ»

В целом отношение к отмене лицензирования у нас негативное. Все-таки регулирование лицензионная палата проводила. Лицензионная палата проводила активную работу по созданию цивилизованного рынка взаимоотношений риэлторов и клиентов. На наш взгляд, было бы лучше, если бы она продолжала работать и контролировала деятельность риэлторских фирм. Конечно, отмена лицензий не приведет к беспорядку, хаосу на рынке недвижимости — риэлторы, которые создавали цивилизованный рынок, приложили к этому много усилий. На рынке уже есть свои правила, клиенты стали более грамотными, знают, по каким критериям выбирать риэлторов. Наличие лицензии было важным условием при выборе компании, но не было главным. Потребителей больше интересует стаж работы, известность фирмы.

Крупные, известные компании, безусловно, выиграют. Сейчас компанию будут выбирать строже. Как правило, крупные компании несут финансовую гарантию перед клиентами, в частности, «МИЭЛЬ» осуществляет ее в полном объеме. Фирмы с известными торговыми марками, с большим количеством рекомендаций, которые проявили себя на рынке, обретут только больше клиентов. К тому же крупные компании выигрывают в плане обретения новых опытных сотрудников. Пойдет отток профессиональных экспертов в компании, которые обеспечены рекламной поддержкой и юридической проверкой, которые заботятся о своих специалистах (хотя и небольшая фирма может располагать этими атрибутами). Будет востребован именно профессиональный стандарт.

По нашим данным, примерно 80-85% сделок на вторичном рынке в прошлом году происходили при посредстве риэлторов. Это были сделки так называемой альтернативы: когда одна площадь продается, а другая приобретается. Здесь без участия риэлторов обойтись сложно. Теперь некая свобода компаний все же скажется негативно на рыночной ситуации. Если раньше лицензионная палата реагировала на жалобы клиентов, то теперь этого не будет. Появляются широкие возможности для непрофессионалов. На мой взгляд, к лицензированию снова вернутся через какое-то время.

О.Репченко, директор департамента маркетинга компании «МИАН»

. Лицензия является символом гарантии, безопасности и порядочности при осуществлении сделок с недвижимостью, так как при недобросовестной работе у компании эту лицензию могли отобрать, в том числе и по решению суда.

. Отмена лицензии дезориентирует клиента. Ему теперь будет гораздо сложнее выбрать профессиональную фирму. Кроме того, отмена лицензии, на наш взгляд, будет способствовать увеличению количества ни за что не отвечающих фирм-однодневок и процветанию черного маклерства. Риск потерять при этих нововведениях и квартиру, и деньги возрастает в несколько раз. Рынок недвижимости может быть отброшен к своему первоначальному, дикому состоянию, что вызовет волну недовольства у населения. Кроме того, отмена лицензий на риэлторские услуги подорвет имидж профессии. Люди перестанут доверять риэлторам. За несколько лет существования лицензирования потребитель привык к мысли, что у солидной компании должна быть лицензия. Нужно ли это было менять?

И. Коростелева, Л. Соболева
Источник: Газета; Русский фокус

Содержание

5. Лицензирование риэлторской деятельности

Механизм государственной регистрации прав на объекты недвижимости и существенное обновление жилищного законодательства способствует повышению спроса на риэлторские услуги. Иммунитет риэлторов от претензий к качеству их работы во многом связан с отсутствием специального правового регулирования риэлторских услуг.

Первоначально определение риэлторской деятельности содержалось в Положении о лицензировании риэлторской деятельности, утв.

Обязательным условием выдачи лицензии было наличие у риэлторской организации или его штатных работников аттестата, подтверждающего прохождение обучения по специальной программе, включавшей в себя положения ГК РФ о дееспособности граждан, об условиях действительности сделки, законодательство о приватизации, регистрации граждан по месту жительства и временного пребывания.

Лицензия — разрешение на право осуществления строительной, инвестиционной или иной деятельности; выдается на основании обследования органами надзора, а также экспертными центрами по лицензированию. В мае 2002 г. в связи с изменениями в законодательстве о лицензировании Положение утратило силу без какой-либо адекватной замены.

Это интересно:  Как рассчитаться с долгами по кредитам

Вместо четкого определения понятия и признаков риэлторской деятельности предпочтение отдается простому перечислению услуг, относимых к риэлторским: деятельность в качестве агента, поверенного, комиссионера, дилера, посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом, доверительного управляющего, предоставление консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка. В перечне присутствуют довольно разнородные услуги (представительство и дилерская деятельность, услуги фактического характера при консультировании и юридического — по договору поручения, комиссии). На первый взгляд, это можно было бы оправдать широким профилем деятельности риэлтора.

Однако практика, при которой в законе не проводится строгое разграничение между отдельными видами профессиональной деятельности и риэлтор должен быть «немного» адвокатом, «немного» организатором биржевой торговли с недвижимостью и пр., представляется порочной и малоперспективной. Этому перечню риэлторских услуг следует дать другое объяснение: российское законодательство по-прежнему не определилось в том, что составляет существо данной деятельности.

Для большинства договоров, в том числе упоминающих о посреднических функциях риэлторской организации, нехарактерно классическое посредничество, направленное на достижение результата.

Риэлторская организация принимает на себя обязательства подобрать подходящий клиенту вариант сделки, помочь с ее оформлением и государственной регистрацией.

Формирование в России корпорации профессиональных участников рынка недвижимости, добровольно подчинивших свою деятельность Кодексу этики и Стандартам профессионального поведения, является положительной тенденцией, как и любой институционный процесс. Корпорация риэлторов не вправе претендовать на какую-либо монополию в сфере операций с недвижимостью, полагая их присущими исключительно риэлторской деятельности.

Риэлторская деятельность постоянно сопряжена с риском значительных имущественных потерь в силу высокой стоимости объектов недвижимости. В период лицензирования риэлторской деятельности получило развитие страхование профессиональной ответственности риэлтора — добровольное, поскольку не являлось обязательным условием получения лицензии.

Для получения лицензии риэлторской организации нужно было представить в лицензионный орган сведения, подтверждающие наличие у него специалистов определенной квалификации, т.е. имеющих знания и опыт работы в этой области.

Квалификация специалистов риэлторской организации подтверждалась в порядке, установленном Минимуществом России, согласно которому в качестве сведений, подтверждающих необходимый уровень знаний специалистов организации, в лицензионный орган представляются квалификационные аттестаты:

1) руководителей или их заместителей;

2) руководителей структурных подразделений, непосредственно обеспечивающих осуществление риэлторской деятельности;

3) сотрудников, которые непосредственно заключают сделки от имени юридического лица (Распоряжение Госкомимущества России от 27 февраля 1997 г.

К аттестации допускались лица, прошедшие обучение по утвержденной аттестационной комиссией программе подготовки специалистов по риэлторской деятельности.

Наличие квалификационного аттестата для руководителей риэлторской организации и специалистов, которые непосредственно заключают сделки от имени организации, являлось обязательным условием осуществления риэлторской деятельности.

Поэтому если оплата обучения работников была произведена за счет предприятия, то соответствующие расходы могли быть включены в себестоимость услуг, оказанных организацией, как затраты, связанные с подготовкой и переподготовкой кадров (подп. «к» п. 2 Положения о составе затрат), и учтены для целей налогообложения согласно нормативам, установленным приказом Минфина России от 15 марта 2000 г. N 26н.

Следует иметь в виду, что затраты по лицензированию, связанные с оплатой обучения сотрудников, подлежащих обязательной аттестации, не могли быть включены в себестоимость услуг организации (как напрямую, так и посредством амортизации лицензии). В случае если полученная сотрудником лицензия не соответствует видам деятельности, перечисленным в уставе организации (например, лицензия на осуществление сделок с нежилыми помещениями при деятельности риэлторской организации исключительно на рынке жилья), расходы по лицензированию должны быть учтены на счете 31 «Расходы будущих периодов» с равномерным отнесением их в течение срока действия лицензии или аттестата специалиста на собственные источники организации. Лицензия выдавалась на три года, однако по заявлению лицензиата она могла быть выдана и на меньший срок. Квалификационные аттестаты, выданные по результатам прохождения аттестации, были действительны для представления в лицензионный орган в течение одного года.

Если в период действия такой лицензии сотруднику риэлторской организации представится возможность ее дальнейшего использования, то оставшиеся несписанными расходы могли быть включены в себестоимость услуг, оказанных организацией.

В соответствии с подп. «г» п. 3 Положения по бухгалтерскому учету «Учет материально-производственных запасов» (ПБУ 5/98) часть материально-производственных запасов организации, приобретенная или полученная от других юридических и физических лиц и предназначенная для продажи или перепродажи без дополнительной обработки, является товаром.

При приобретении лицензии на срок три года подобные расходы включаются в состав расходов текущего периода ежемесячно равномерно по 1/36 от общей стоимости лицензии. При этом расходы учитываются в том периоде, к которому они относятся исходя из условий сделки. Таким образом, при осуществлении расходов период их учета (возникновения) определяется документом, в соответствии с которым подобные расходы осуществлены.

Если лицензия приобретена в период, когда лицензирование деятельности было обязательным, а впоследствии часть срока ее действия приходится на период, в котором лицензирование отменено, то расходы следует продолжать признавать по-прежнему равномерно на основании п. 1 ст. 272 НК РФ. Такая лицензия не аннулируется, а продолжает действовать в установленном порядке до окончания срока, на который она выдана.

ПОЛОЖЕНИЕ О ЛИЦЕНЗИРОВАНИИ РИЭЛТЕРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

1. Настоящее Положение определяет порядок и условия выдачи юридическим лицам независимо от их организационно-правовой формы, а также физическим лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность без образования юридического лица (индивидуальным предпринимателям), лицензий на осуществление риэлтерской деятельности.

2. Под риэлтерской деятельностью в настоящем Положении понимается осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) деятельность по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.

Услуги по оценке недвижимости не являются риэлтерской деятельностью.

3. Действие настоящего Положения не распространяется:

на должностных лиц органов исполнительной власти, участвующих в продаже недвижимости в соответствии с законодательством Российской Федерации;

на лиц, организующих продажу недвижимости в соответствии с решениями органов исполнительной власти, органов местного самоуправления или судов.

4. Лицензирование риэлтерской деятельности осуществляют органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, определяемые полномочными органами государственной власти субъектов Российской Федерации (далее именуются — лицензионные органы).

5. Для получения лицензии заявитель представляет в лицензионный орган:

а) заявление о выдаче лицензии с указанием:

для юридических лиц — наименования и организационно-правовой формы, юридического адреса, номера расчетного счета и соответствующего банка;

для индивидуальных предпринимателей — фамилии, имени, отчества, паспортных данных (серия, номер, кем и когда выдан), места жительства;

срока действия лицензии;

б) копии учредительных документов (если они не заверены нотариусом — с предъявлением оригиналов);

в) копию свидетельства о государственной регистрации юридического лица;

г) справку налогового органа о постановке на учет или свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя со штампом налогового органа;

д) сведения о ранее полученных лицензиях на право осуществления риэлтерской деятельности;

е) сведения, подтверждающие наличие у специалистов, осуществляющих риэлтерскую деятельность, знаний и опыта работы в такой области в соответствии с методическими рекомендациями, утверждаемыми в установленном порядке Государственным комитетом Российской Федерации по управлению государственным имуществом;

ж) документ, подтверждающий оплату рассмотрения заявления.

Указанные документы принимаются по описи и регистрируются лицензионным органом. Один экземпляр описи выдается заявителю, а второй остается в лицензионном органе.

Требовать от заявителя представления документов, не предусмотренных настоящим Положением, запрещается.

6. Рассмотрение заявления о выдаче лицензии производится за плату в размере 3 минимальных размеров оплаты труда.

7. Решение о выдаче или об отказе в выдаче лицензии принимается в течение 30 дней со дня получения заявления со всеми необходимыми документами.

В случае необходимости проведения дополнительной, в том числе независимой, экспертизы решение принимается в 15-дневный срок после получения экспертного заключения, но не позднее 60 дней со дня подачи заявления со всеми необходимыми документами.

В отдельных случаях, в зависимости от сложности и объема подлежащих экспертизе материалов, руководителем лицензионного органа срок принятия решения о выдаче или об отказе в выдаче лицензии может быть дополнительно продлен до 30 дней.

8. За выдачу лицензии взимается плата в размере 100 минимальных размеров оплаты труда.

Лицензия выдается после представления документа, подтверждающего оплату выдачи лицензии.

Плата за рассмотрение заявления и за выдачу лицензии поступает в доход бюджета, за счет средств которого содержится лицензионный орган.

9. Бланки лицензий имеют степень защищенности на уровне ценной бумаги на предъявителя, учетную серию, номер и являются документами строгой отчетности. Приобретение, учет и хранение бланков лицензий возлагаются на лицензионный орган.

10. В лицензии на право осуществления риэлтерской деятельности указываются:

наименование органа, выдавшего лицензию;

для юридических лиц — наименование и юридический адрес;

для индивидуальных предпринимателей — фамилия, имя, отчество, паспортные данные (серия, номер, кем и когда выдан), место жительства;

вид деятельности, на осуществление которой выдается лицензия;

условия осуществления риэлтерской деятельности;

срок действия лицензии;

регистрационный номер лицензии;

дата и место выдачи лицензии.

11. Лицензионный орган ведет реестр выданных, зарегистрированных, приостановленных и аннулированных лицензий. Обязательному включению в реестр подлежат:

сведения, указанные в выданных лицензиях;

сведения о продлении, приостановлении и аннулировании лицензий с указанием даты соответствующего решения лицензионного органа;

сведения о регистрации лицензий, выданных лицензионными органами иных субъектов Российской Федерации.

В лицензии делается отметка о занесении ее в указанный реестр. Заинтересованные лица могут ознакомиться с реестром.

12. Ведение сводного реестра всех лицензий на осуществление риэлтерской деятельности возлагается на Государственный комитет Российской Федерации по управлению государственным имуществом. Лицензионные органы ежемесячно представляют в этот Комитет информацию по установленной форме о выданных, зарегистрированных, приостановленных и аннулированных лицензиях.

13. Передача лицензии другому лицу запрещается.

14. Основанием для отказа в выдаче лицензии является:

наличие в документах, представленных заявителем, недостоверной или искаженной информации;

отрицательное экспертное заключение, установившее невыполнение условий, необходимых для осуществления риэлтерской деятельности.

Уведомление об отказе в выдаче лицензии представляется лицензионным органом заявителю в письменном виде в 3-дневный срок после принятия соответствующего решения с указанием причин отказа.

15. Лицензия выдается на 3 года и может быть продлена в порядке, установленном для ее получения. Лицензия может выдаваться на срок до 3 лет только по заявлению лица, обратившегося за ее получением.

16. Лицензия подписывается руководителем лицензионного органа (в его отсутствие — заместителем руководителя) и заверяется печатью этого органа.

17. Лицензия на право осуществления риэлтерской деятельности, выданная лицензионным органом в соответствии с настоящим Положением, действительна на всей территории Российской Федерации.

Риэлтерская деятельность на основании лицензии, выданной лицензионным органом субъекта Российской Федерации, на территории иных субъектов Российской Федерации может осуществляться после регистрации такой лицензии в соответствующих лицензионных органах этих субъектов Российской Федерации.

Регистрация лицензии производится в течение 30 дней по предъявлении оригинала лицензии с проверкой при необходимости указанных в лицензии данных и условий осуществления риэлтерской деятельности.

Сведения о регистрации лицензии на территории иных субъектов Российской Федерации отражаются в лицензии.

18. Владелец лицензии обязан:

в случае реорганизации, изменения наименования юридического лица, изменения паспортных данных физического лица, утраты лицензии

в 15-дневный срок подать в лицензионный орган, выдавший лицензию, заявление о переоформлении лицензии. Переоформление лицензии производится в порядке, установленном для ее получения. До переоформления лицензии ее владелец осуществляет деятельность на основании ранее выданной лицензии, а в случае утраты лицензии — на основании временного разрешения, выдаваемого лицензионным органом;

информировать заинтересованное лицо о нормативных правовых актах, регулирующих отношения в сфере недвижимости.

Это интересно:  Как найти свободный земельный участок саммому?

19. Владелец лицензии не вправе выступать в качестве оценщика недвижимости при осуществлении сделок, в которых он участвует в качестве риэлтера.

20. Лицензионный орган вправе приостановить действие лицензии или аннулировать ее по следующим основаниям:

представление владельцем лицензии соответствующего заявления;

обнаружение недостоверных данных в документах, представленных для получения лицензии;

нарушение владельцем лицензии условий действия лицензии;

невыполнение владельцем лицензии предписаний или распоряжений государственных органов или приостановление ими в соответствии с законодательством Российской Федерации деятельности индивидуального предпринимателя или юридического лица, осуществляющих риэлтерскую деятельность.

При ликвидации юридического лица или прекращении действия свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя лицензия теряет юридическую силу и подлежит возврату выдавшему ее органу.

Решение о приостановлении действия или об аннулировании лицензии доводится лицензионным органом до владельца лицензии в письменном виде в течение 3 дней после принятия соответствующего решения. Об указанном решении в этот же срок сообщается Государственному комитету Российской Федерации по управлению государственным имуществом и органам Государственной налоговой службы Российской Федерации, а также лицензионным органам других субъектов Российской Федерации, зарегистрировавшим данную лицензию.

Лицензионные органы субъектов Российской Федерации приостанавливают в установленном порядке действие на их территории лицензий, выданных лицензионными органами иных субъектов Российской Федерации, также, если:

лицензия не зарегистрирована на данной территории;

владельцем лицензии не выполняются требования, установленные в соответствии с законодательством Российской Федерации для осуществления риэлтерской деятельности на данной территории.

Лицензионный орган субъекта Российской Федерации, приостановивший действие лицензии, в 3-дневный срок со дня принятия решения о приостановлении действия лицензии в письменной форме информирует об этом лицензионный орган субъекта Российской Федерации, выдавший лицензию, органы Государственной налоговой службы Российской Федерации и владельца лицензии, а также лицензионные органы других субъектов Российской Федерации, зарегистрировавшие данную лицензию.

21. Действие лицензии может быть возобновлено в случае изменения обстоятельств, повлекших приостановление действия лицензии.

Лицензия считается возобновленной после принятия лицензионным органом соответствующего решения, о котором не позднее чем в 3-дневный срок он информирует владельца лицензии, Государственный комитет Российской Федерации по управлению государственным имуществом и органы Государственной налоговой службы Российской Федерации.

В случае приостановления действия лицензии срок, на который выдана лицензия, не продлевается.

22. Действие лицензии прекращается:

по истечении срока, на который выдана лицензия, при отсутствии заявления о продлении срока ее действия;

в случае ликвидации юридического лица или прекращения действия свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя — владельца лицензии;

в случае аннулирования лицензии по решению лицензионного органа в соответствии с пунктом 20 настоящего Положения.

23. Контроль за соблюдением риэлтером условий действия лицензии осуществляется лицензионным органом.

Владелец лицензии обязан представлять по требованию лицензионного органа информацию, необходимую для контроля за соответствием осуществляемой деятельности условиям лицензирования.

24. Лица, осуществляющие риэлтерскую деятельность без лицензии, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.

25. Руководители и должностные лица лицензионных органов несут ответственность за нарушение или ненадлежащее исполнение установленного Правительством Российской Федерации порядка ведения лицензионной деятельности в соответствии с законодательством Российской Федерации.

26. Решения и действия лицензионных органов могут быть обжалованы в установленном порядке в судебные органы.

Нужна ли лицензия на риэлторскую деятельность в 2018 году

Участие в финансовых операциях с ценными бумагами, с производными финансовыми документами, в клиринговых расчетах, со средствами негосударственных пенсионных фондов и пр. лицензируется и регулируется государством, а рынок недвижимости участием граждан и юрлиц остается стихийным и никак не регулируемым. И тем не менее, оставаясь внутри стихии и хаоса, риэлторы, как могут, своей деятельностью нормализуют рыночные процессы, направляют действия сторон по сделкам в определенное законом русло, оказывают влияние и на цены на недвижимость, прилагают усилия к поддержанию цены на оптимальном (сбалансированном) уровне, поскольку с процента на цену они и живут. По сути, они принимают непосредственное участие в формировании стоимостных показателей части капитала страны, существующего в виде объектов недвижимости, что влияет на ликвидность экономики вцелом.

Должен ли риэлтор отвечать за юридическую чистоту сделки?

  • деятельность в области гидрометеорологии и в смежных с ней областях (за исключением указанной деятельности, осуществляемой в ходе инженерных изысканий, выполняемых для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства);
  • медицинская деятельность (за исключением указанной деятельности, осуществляемой медицинскими организациями и другими организациями, входящими в частную систему здравоохранения, на территории инновационного центра «Сколково»);
  • фармацевтическая деятельность;
  • деятельность по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации;
  • деятельность по проведению экспертизы промышленной безопасности;
  • деятельность, связанная с обращением взрывчатых материалов промышленного назначения.

Лицензирование риэлторской деятельности

  • Категории
  • Общие вопросы
  • Здравствуйте, интересуют требование к агентству недвижимости. Все сотрудники, за исключением выездных агентов работают удаленно.

Лицензируемые виды деятельности в 2018 году

Необходимо дополнительно придерживаться таких некоторых рекомендаций, а именно:

  • крайне важно прислушиваться к советам опытных риэлторов, в частности нужно брать у них ключевые приемы, позволяющие достичь успеха;
  • регулярно нужно читать газеты, журналы и прочее по недвижимости;
  • крайне важно уметь рационально использовать свое свободное время, в частности нужно выделять время на самообразование;
  • нужно быть пунктуальным и не забывать о назначенных встречах с клиентами;
  • необходимо уметь заводить полезные знакомства, поскольку они при такой работе пригодятся однозначно;
  • необходимо заботиться о своей репутации;
  • нужно принимать быстро решения, но и при этом исключать вероятность допущения различных ошибок.

Дополнительно не стоит забывать о позитиве, поскольку только с таким настроем можно достичь успеха.

О лицензировании риэлторской деятельности

Требование к агентству недвижимости

Особенности трудоустройства Во многих агентствах недвижимости ведут официальную занятость квалифицированные специалисты, которые при этом не имеют в наличии диплома о профильном образовании. В большинстве случае соискателям предлагают воспользоваться возможностью и пройти необходимое образование непосредственно при самом агентстве.
Причем оплата за обучения осуществляется за счет персональных средств будущего риэлтора. Во время собеседования, претенденты в обязательном порядке должны продемонстрировать такие качества:

  • наличие грамотно поставленной речи;
  • коммуникабельность;
  • наличие базовых знаний, в частности понимания в профессионально терминологии;
  • готовность к самообразованию.

Помимо этого потенциальный риэлтор в обязательном порядке должен уметь работать на компьютере.

Регулирование деятельности риэлторов: ответы на 7 важных вопросов

Нередко требуется иметь в наличии персональный автомобиль. В случае прохождения собеседования одновременно нескольких претендентов предпочтение отдается активным соискателям, у которых уже сеть хоть какой-то опыт в продажах недвижимости.

К примеру, некое время начинающий риэлтор работал на себя в таком направлении. Основы работы Существует немало способов наработки достаточной клиентской базы. В крупных риэлтерских компаниях готовые базы данных предоставляются только старожилам, но нередко выдаются и новичкам. Но что делать тем риэлторам, которые начинают свой путь с нуля? В случае отсутствии необходимых связей, можно начинать так называемый холодный обзвон по покупным базам либо искать необходимые сведения в интернете.

У риэлторов отняли лицензию; все риэлторы теперь без лицензий

При выбора агентства недвижимости необходимо обращать внимание на:

  • продолжительность предоставления услуг по сделкам с недвижимостью;
  • имеющуюся репутацию в Москве;
  • условия работы;
  • месторасположение компании, поскольку мало кто из клиентов захочет ехать в отдаленные места с целью получения качественных услуг, а обратиться к тому риэлтору, который работает в центре;
  • число наемного штата сотрудников — если риэлторов больше чем самих клиентов, то можно попросту просидеть без работы и не получить необходимого опыта.

Обращая внимание на указанные преимущества, можно с уверенностью говорить о том, что в Москве стать успешным можно только получения достаточного опыта в агентствах недвижимости.
Такие отношения могут быть взаимовыгодными: Росреестр мог бы снизить свои расходы на оплату действий МФЦ (в части подготовки и передачи данных на госрегистрацию в Росреестр); известно, что в МФЦ уходит половина платы за госрегистрацию, взимаемой в виде госпошлины. МФЦ – это своего рода фронт-офисы Росреестра (в том числе), которые содержит государство. Такими фронт-офисами, числом многим более, чем офисы МФЦ, могли бы стать офисы риэлторов, соответствующим образом лицензированных. Риэлторы, как правило, являются полноценными участниками финансовых операций на рынке недвижимости, вовлечены в процессы, связанные с ипотечным кредитованием, участвуют в расчетах между продавцом и покупателем – зачастую такие расчеты через них и производятся.
Это – важно.

Нужна ли лицензия на риэлторскую деятельность в 2018 году

Усложнение требований к участникам гражданского оборота недвижимости порождает потребность в специалистах, четко понимающих особенности действий на рынке недвижимости и юридических их последствия. Однако доверие к риэлторам несколько снизилось, стало быть, выросли настроения разочарования в риэлторах, не способствующие росту заинтересованности в их услугах, последствия чего может выразиться в дальнейшем снижении качества знаний участников гражданского оборота недвижимости (и не только риэлторов, но и их клиентов) и росту правовой безграмотности населения, порождающей правовой нигилизм в целом. Считается, что юридически значимые действия осуществляются непосредственно в Росреестре исключительно его сотрудниками.

По нашим данным, примерно 80-85% сделок на вторичном рынке в прошлом году происходили при посредстве риэлторов. Это были сделки так называемой альтернативы: когда одна площадь продается, а другая приобретается.

Здесь без участия риэлторов обойтись сложно… Теперь некая свобода компаний все же скажется негативно на рыночной ситуации. Если раньше лицензионная палата реагировала на жалобы клиентов, то теперь этого не будет.

Появляются широкие возможности для непрофессионалов. На мой взгляд, к лицензированию снова вернутся через какое-то время.

О.Репченко, директор департамента маркетинга компании «МИАН» … Лицензия является символом гарантии, безопасности и порядочности при осуществлении сделок с недвижимостью, так как при недобросовестной работе у компании эту лицензию могли отобрать, в том числе и по решению суда. … Отмена лицензии дезориентирует клиента.

Должен ли риэлтор отвечать за юридическую чистоту сделки?

«Сегодня очень сложно оценить фактическое положение дел в сфере посреднической деятельности. Мы пытались это сделать, но столкнулись с невозможностью подсчета даже приблизительного числа риэлторов, работающих в стране. С 2002 года эта деятельность перестала быть лицензируемой, и мы точно не знаем, сколько людей в стране ею занимаются. Кто-то может работать в качестве частного маклера – человека, который даже не имеет статуса ИП и не заявляет налоговой службе о том, что он помогает при совершении сделок с недвижимостью. Кто-то работает в качестве сотрудников в риэлторских агентствах. Кто-то вместе с коллегами состоит в том или ином партнерстве. Но сколько этих людей, какого качества услуги они оказывают, сколько из них добросовестных, оценить трудно. А недобросовестность на этом рынке встречается нередко», – рассуждает д. ю. н., заместитель руководителя Исследовательского центра частного права при Президенте РФ, председатель Комиссии ОП РФ по общественному контролю, общественной экспертизе и взаимодействию с общественными советами Лидия Михеева.

Новый законопроект ставит своей задачей защиту прав клиентов и, в частности, предлагает вывести услуги риэлторов из тени посредством процедуры аттестации специалистов. Разберемся, как осуществляется регулирование риэлторской деятельности сейчас и так ли нуждается эта деятельность в отдельном законодательном закреплении.

Лицензирование, сертификация и аттестация риэлторов

Напомним, Положение о лицензировании риэлтерской деятельности утратило силу в 2002 году (Постановление Правительства РФ от 8 мая 2002 г. № 302 «Об изменении и признании утратившими силу некоторых решений Правительства Российской Федерации по вопросам лицензирования отдельных видов деятельности»). Эксперты, в том числе и председатель правления НП «Национальная палата недвижимости», президент СРО «Объединение агентств недвижимости» Дмитрий Щегельский, связывают это с отсутствием специального закона. «Лицензирование деятельности было, а закона о самой деятельности – нет. Таким образом, лицензировалась деятельность, которая даже не была определена», – уточняет он.

О том, почему требование риэлтором оплаты за просмотр вариантов является неправомерным действием, узнайте из материала «Как избежать обмана со стороны риэлтора» в «Энциклопедии решений» интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите бесплатный
доступ на 3 дня!

Это привело к тому, что формально риэлторы продолжили оказывать посреднические услуги на рынке недвижимости, но уже без соответствующей обязанности лицензировать свою деятельность. А, значит, существенно снизились как качество самой деятельности, так и степень профессиональной ответственности специалистов.

В качестве альтернативы Российская гильдия риэлторов, взяв за основу весь положительный опыт прежнего лицензирования, разработала Систему добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости РФ (утв. Постановлением Госстандарта РФ от 8 февраля 2002 г. № 14). Ознакомиться с содержанием документа можно на сайте Российской гильдии риэлторов (http://www.rgr.ru/Sertifikaciya/Sertifikaciya/Standard/default.aspx).

Однако добровольный характер такой сертификации не может в полной мере гарантировать качество услуг, оказываемых подавляющим большинством посредников на рынке недвижимости. Это также стало основанием для разработки нового законопроекта, который предлагает ввести систему обязательной аттестации специалистов. По словам одного из разработчиков, депутата Госдумы Дмитрия Ушакова, эта процедура будет соответствовать аттестации аудиторов (ст. 11 Федерального закона от 30 декабря 2008 г. № 307-ФЗ «Об аудиторской деятельности»). То есть саморегулируемое сообщество риэлторов должно будет само разработать соответствующие профессиональные стандарты, утвердить их, а затем по ним проводить аттестацию кандидатов. Списки аттестованных специалистов будут открыты для всеобщего ознакомления. «В настоящее время не существует единого реестра риэлторов-физических лиц, которые оказывают соответствующие услуги. Законопроект предлагает создать его, чтобы любой гражданин, который обращается к риэлтору, мог открыть сайт и увидеть, внесен ли этот риэлтор в единый реестр, есть ли у него аттестат, то есть подтвердил ли он свою профпригодность, застрахована ли его ответственность и является ли он членом саморегулируемой организации», – комментирует Ушаков.

Должен ли риэлтор обеспечивать юридическую чистоту сделки?

Мера ответственности риэлтора в соответствии с действующей в настоящий момент системой добровольной сертификации определяется условиями договора оказания риелторских услуг и действующим законодательством (п. 5.8 Системы добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости РФ). А гражданско-правовое законодательство, напомним, устанавливает приоритет положений договора, которым в том числе можно снизить предусмотренный законом размер подлежащих возмещению убытков (ч. 1 ст. 15 ГК РФ).

Вместе с тем определенными системой сертификации стандартами, с одной стороны, предусмотрено, что профессиональная ответственность риэлтора должна быть застрахована или его обязательства по возмещению клиенту ущерба должны быть обеспечены иным способом (п. 6. 3 Системы добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости РФ). Но с другой стороны, предоставляя риэлтору возможность не страховать его ответственность, документ не определяет ни перечень «иных способов», которыми клиенту может быть возмещен ущерб, ни минимальный предел самой ответственности.

Более того, стандарты не содержат конкретных условий оказания риэлторских услуг – следовательно, их риэлтор также определяет самостоятельно при составлении договора. То есть посредники несут ответственность исходя в основном из условий разработанного ими же договора. Никаких дополнительных гарантий соблюдения прав клиентов в системе сертификации нет.

А учитывая добровольный характер самой сертификации, получается, что действенных мер, определяющих профессиональную ответственность риэлторов, на сегодняшний день явно недостаточно.

На нынешнем рынке недвижимости, по мнению Лидии Михеевой, нет того, что называют гарантиями права собственности. Но виноват ли риэлтор, если он не может с уверенностью гарантировать клиенту, что сделка состоится, переход права собственности будет зарегистрирован и, главное, государственная регистрация не будет позже подвергнута сомнению? И кто должен нести ответственность в том случае, если в последствии право собственности будет оспорено?

В мировой практике, по словам к. ю. н, профессора Российской школы частного права, партнера юридической компании «Пепеляев Групп» Романа Бевзенко, есть три модели предоставления клиентам, приобретающим недвижимость, гарантий того, что они получат должное возмещение при возникновении проблем с правом собственности.

Ответственность несет нотариус (через страховые фонды, личное имущество и т. д.). Для этого должна быть установлена обязательная нотариальная форма сделок с недвижимостью. Единственный минус для клиентов – достаточно высокие нотариальные сборы.

Ответственность несет регистрационный орган. Если у покупателя забирают недвижимость, то регистратор, который вносил запись о предыдущем собственнике, выплачивает ему все, что он потерял, – независимо от вины. Оборотной стороной этой формы является крайне высокая пошлина, которую нужно заплатить при обращении к регистратору (как правило, от 5% до 15% от стоимости сделки). «Система проста – нет никаких нотариусов, есть только регистратор, который собирает большие фонды из больших пошлин, а из них впоследствии и выплачивается возмещение», – делится Роман Бевзенко.

Ответственность несет страховщик. В данном случае, заключая сделку, покупатель оформляет страховку. Таким образом, если в дальнейшем у него возникают проблемы с правом собственности на недвижимость, он получает страховое возмещение.

Однако в России на данный момент не работает ни одна из приведенных моделей. Обязательной нотариальной формы для подобных сделок, напоминает Бевзенко, у нас нет. Регистратор также перед клиентом не отвечает. Определенная законом ответственность регистратора действует только при наличии вины, то есть когда регистратор видел порок в сделке, но тем не менее произвел запись (п. 2 ст. 31 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). При этом доказать наличие такой вины, считает эксперт, просто невозможно. Не работает у нас в полной мере и система страхования.

«Закон о риэлторской деятельности в принципе не может приниматься, пока не будет решено, кто отвечает за чистоту сделки – Росреестр, нотариус, риэлтор или сам клиент, которому в этом случае следует страховать риск утраты права собственности», – убеждена Лидия Михеева.

При этом, по мнению президента Дальневосточной гильдии риэлторов Владимира Каплинского, риэлтор вообще должен быть исключен из этой цепочки. «Риэлтор не может обеспечивать чистоту сделки, поскольку у него и доступа к этим данным нет. Он не является оформителем сделки, и лишь подыскивает выгодные предложения для клиента, правильно информирует его о цене, проводит анализ рынка недвижимости, ведет переговоры», – заключает он. «Не нужно смешивать две важные фигуры при сделках с недвижимостью – фигуру фактического помощника и фигуру юридического помощника. Место риэлтора – это фактический помощник. Не хочет заниматься покупатель поиском по объявлению, нанял риэлтора, который подыскивает ему вариант, приводит его туда и показывает», – соглашается Роман Бевзенко. Неправильно создавать для риэлтора функцию юридического помощника, по крайней мере до тех пор, пока в действующем законодательстве не появится требование об обязательном наличии у него юридического образования, убежден эксперт.

А пока обязанность риэлтора отвечать за юридическую чистоту сделки законом не установлена, выходом из данной ситуации может стать обращение к нотариусу. «Некоторые юристы утверждают, что нотариальная форма сделки избавляет от многих рисков, поскольку нотариус обязан проверить право- и дееспособности сторон сделки, ее содержание, убедиться в том, что объект, который переходит от одного лица к другому, действительно принадлежат отчуждателю», – уточняет Лидия Михеева. Тем более, что законом предусмотрена обязанность нотариуса предварительно обращаться в Росреестр с тем, чтобы получить все необходимые сведения (ст. 47.1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-I).

Нужен ли отдельный закон о риэлторской деятельности, и что он должен регулировать?

И представители риэлторского сообщества, и юристы придерживаются единого мнения – специальный закон нужен. Более того, Дмитрий Щегельский убежден, что в этом заинтересовано и само государство: «Когда речь идет о противодействии легализации доходов, полученных преступным путем, наше государство считает, что деятельность риэлторов важна. Нотариусы не обязаны представлять в Росфинмониторинг сведения об операциях с денежными средствами, а агенты по недвижимости обязаны (абз. 10 ст. 5, подп.4 п. 1 ст. 7 Федерального закона от 7 августа 2001 г. № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма»)».

Однако повлиять на существующую сегодня ситуацию с посредничеством на рынке недвижимости закон сможет, только если в нем будет учтен ряд существенных аспектов.

Прежде всего, в нем должен быть четко определен круг обязанностей риэлторов.

«Потребность в законе вызвана необходимостью защиты прав граждан и добросовестных участников на рынке недвижимости от возможного риска утраты права собственности в результате тех или иных действий, – комментирует главный консультант аппарата Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Екатерина Бадулина. – Исходя из этого, прежде всего и должен быть определен статус самого риэлтора – его основные права и обязанности».

Лидия Михеева, д. ю. н., заместитель руководителя Исследовательского центра частного права при Президенте РФ, председатель Комиссии ОП РФ по общественному контролю, общественной экспертизе и взаимодействию с общественными советами:

«Для нас главным вопросом применительно к будущему закону остается вопрос, чем же все-таки риэлтор занимается? Если эта услуга стоит 150 тыс. или 200 тыс. руб., то, наверное, в такую крупную сумму должно входить все – то есть сбор необходимых документов, выписок, справок из домовой книги, поиск необходимого объекта или лица, стыковка этих сторон, подбор места совершения сделки, подбор нотариальной конторы, подготовка документов в простой письменной форме, подача документов для государственной регистрации права собственности, поиск необходимого способа расчета. Если в этот объем услуги включены все необходимые действия, россиянам может быть и не жаль было бы потраченных денег. Но очень часто выясняется, что большую часть этих действий клиент вынужден совершить сам».

Илья Радченко, член Правления Московской городской нотариальной палаты, нотариус г. Москвы:

«Я не согласен с тем, что риэлторская деятельность является в чистом виде посреднической деятельностью – скорее, это просто помощь. Риэлтор должен заниматься подысканием контрагентов, а юридическую чистоту самой сделки должен обеспечивать нотариус. Вместо этого получается конкуренция за чистоту сделки. А все потому, что законодатель оставил этот вопрос висеть в воздухе. Получается, что юридическую чистоту могут обеспечивать все, кому не лень. Должно быть проведено разведение тех областей, в которых действуют риэлторы и нотариусы. Риэлтор не должен заниматься расчетами, принимать и выдавать деньги и обеспечивать юридическую чистоту сделки».

В свою очередь, установленный круг обязанностей позволит говорить и об ответственности риэлтора за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а также установить конкретные гарантии для клиентов. Кроме того, по мнению Екатерины Бадулиной, в законе имеет смысл продумать порядок заключения риэлтором договора с заказчиком, а также обеспечение по этому договору (это может быть, например, независимая гарантия). «Тем самым риэлтор гарантирует свое добросовестное поведение на рынке, чтобы граждане знали, что в случае чего они могут с риэлтора спросить», – добавляет она.

В рассматриваемом законопроекте эти особенности пока не отражены, однако разработчики обещают учесть все замечания специалистов и доработать документ так, чтобы он стал действенным механизмом по защите прав клиентов, обращающихся за оказанием риэлторских услуг.

А пока добросовестным клиентам, желающим защитить свои интересы, остается лишь внимательно подбирать риэлтора, желательно прошедшего добровольную сертификацию, тщательно проверять условия заключаемого с ними договора, обращая внимание на круг обязанностей посредника и его ответственность, и по возможности обращаться к нотариусу.

Статья написана по материалам сайтов: www.domex.ru, knigi.link, www.zakonprost.ru, viz-net.ru, www.garant.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector