+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Кто надлежащий ответчик по требованию о взыскании платы за обслуживание и ремонт нежилого помещения?

В качестве второго ответчика привлечено муниципальное образование город Красноярск в лице администрация города Красноярска.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 18 января 2010 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

В апелляционной инстанции законность и обоснованность решения суда не проверялась.

МУЗ Городская стоматологическая поликлиника N 5″ обратилась в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель кассационной жалобы не согласен с выводами суда первой инстанции о доказанности факта использования истцом общего имущества многоквартирного дома, указывая на то, что самостоятельно исполнят действия, охватываемые понятием содержания имущества, поскольку расположено на первом этаже многоэтажного дома по пр. Ульяновский, 26 в г.Красноярске, имеет отдельный вход, не имеет доступов на остальные этажи, подъезды, лестничные площадки. Ремонт нежилого помещения всей занимаемой учреждением площади, замена сантехники, трубопроводов, в спорный период производилась МУЗ «Городская стоматологическая поликлиника N 5», ответчик самостоятельно вывозит мусор, самостоятельно убирает придомовую территорию. Истец не понес фактических расходов по содержанию имущества, факт несения расходов истцом является недоказанным, ввиду чего возложение судом на ответчика обязанности по оплате услуг является незаконным.

Ответчик и третье лицо о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом (уведомления о вручении почтовых отправлений N 15169, N 15170) своих представителей в суд кассационной инстанции не направили. Письменный отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Представитель истца в судебном заседании Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа просил оставить без изменения решение суда первой инстанции как законное и обоснованное.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив соответствие выводов суда первой инстанции о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судом норм материального и процессуального права и, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, главным распорядителем средств бюджета муниципального образования является муниципальное образование города Красноярска в лице администрации, администрация города Красноярска является учредителем ответчика.

Собственниками помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: пр. Ульяновский, д. 26, и ООО «УК «Красжилсервис» заключен договор на управление многоквартирным домом N 28-у от 28.12.2006, предметом которого является выполнение управляющей организацией — ООО «УК «Красжилсервис» за плату работ и услуг управления многоквартирным домом, в целях обеспечения надлежащей эксплуатации данного дома, содержания и ремонта его инженерных систем и оборудования, мест общего пользования и придомовой территории, а также в целях обеспечения предоставления коммунальных услуг: холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления (теплоснабжения) собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользующимся жилыми помещениями в этом доме лицами.

В пункте 2.1.9 договора предусмотрено, что собственники обязаны своевременно и полностью вносить управляющей организации плату за содержание и ремонт помещения (общего имущества) многоквартирного дома соразмерно площади помещения.

От имени собственника муниципального имущества указанный договор подписан представителем администрации Советского района города Красноярска.

Согласно расчету суммы исковых требований (приложение N 1 к исковому заявлению) и ежегодному расчету начисления тарифов (приложение N 2 к исковому заявлению) истец просит взыскать расходы на содержание общедомового имущества, расходы на техническое обслуживание конструктивных элементов дома (крыш, водосточных систем), обслуживание внутридомового инженерного оборудования (общедомовых систем отопления, водоотведения, холодного и горячего водрснабжения, электрических устройств дома, обслуживание коллективных приборов учета, содержание мусоропровода, дератизация и дезинсекция подвалов, чердаков и т.п.), расходы на услуги по управлению домом.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из обязанности ответчика нести соразмерно его доле расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном жилом доме, так как ответчик является титульным владельцем (обладает на праве оперативного управления) нежилых помещений в этом доме. Отсутствие заключенного договора на возмещение соответствующих затрат не является основанием для освобождения ответчика от участия в таких расходах. Суд при этом проверил обоснованность расчетов истца в части тарифов за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа находит решение Арбитражного суда Красноярского края суда законным и обоснованным.

Собственник в силу требований статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан нести бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование; в издержках по содержанию этого имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений ( статьи 249 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Так же пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Пунктами 1 , 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации установлена обязанность собственников помещений в многоквартирном доме нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Согласно пункту 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

В силу пункта 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется, согласно пункту 3 указанной статьи, на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.

Судом установлено и не отрицается сторонами, что согласно представленным в материалы дела техническому описанию, схеме, экспликации на нежилое помещение, нежилое помещение находится в жилом доме, то есть не может существовать отдельно от этого дома, а их собственник (в данном случае титульный владелец) не может не пользоваться такими элементами дома, как крыша, фундамент, коммуникации и др.

Поэтому, в силу требований указанных выше норм права издержки по содержанию общего имущества относятся как на собственников квартир, так и на законных владельцев нежилых помещений вне зависимости от их фактического использования.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно на основании имеющихся в материалах дела доказательств взыскал с ответчика плату за обслуживание общего имущества дома, в котором на праве оперативного управления ответчику принадлежит имущество.

На основании статей 120 , 399 Гражданского кодекса Российской Федерации судом правомерно удовлетворены требования истца о взыскании в порядке субсидиарной ответственности суммы задолженности ответчика, являющегося учреждением, с собственника имущества.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что МУЗ «Городская стоматологическая поликлиника N 5», не пользуется подъездом, системой отопления, энергоснабжения, водопотребления и водоотведения жилого дома, так как имеет собственные коммуникации, обслуживаемые без участия ООО «УК «Красжилсервис подлежит отклонению, так как в силу статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 36 , 37 , 39 Жилищного кодекса Российской Федерации в издержках по содержанию общего имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и законные владельцы нежилых помещений вне зависимости от фактического использования общего имущества. Фактическое неиспользование общего имущества собственником помещений не является основанием для освобождения его от участия в таких расходах.

Так же не может быть принят во внимание довод ответчика о том, что он самостоятельно несет расходы по содержанию коммуникаций нежилого помещения и прилегающего земельного участка. Несение самостоятельных расходов по содержанию своего имущества не освобождает сособственника нести расходы по содержанию общего имущества согласно требованиям статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку услуги оказывались по содержанию всего дома, ответчик, как владелец нежилого помещения в названном доме, обязан оплачивать эти услуги пропорционально размеру занимаемой площади.

Нарушений норм процессуального права, влекущих в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменение или отмену судебного акта, допущено не было.

Расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя кассационной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Судебная практика по возложению расходов на арендатора

В судебной практике отмечается дифференцированный подход к определению надлежащего ответчика по взысканию задолженности за жилищно-коммунальные услуги при наличии арендных отношений нежилого помещения.

Практика по содержанию жилья (жилищная услуга)

Как указано в постановлении кассационной инстанции: « По усмотрению сторон, обязанность арендатора по несению расходов на содержание арендуемого имущества и общего имущества (пропорционально арендуемой площади), определена условиями спорного договора.
ООО «Зима» (арендатор) в полном объеме с апреля 1998 года по декабрь 2007 года производило оплату услуг (по расшифрованному расчету, пункты 5.4, 5.5, 6.2.6 спорного договора аренды) за эксплуатационные расходы, использование центрального отопления и коммунальные услуги, а также эксплуатационные расходы балансодержателя по содержанию жилого дома в целом пропорционально арендуемой площади, поскольку общество являлось фактическим потребителем комплекса услуг и работ, выполняемых в процессе технического обслуживания дома.
Какие-либо изменения сторонами в условия договора аренды № 3894 от 25.03.1998 об оплате не вносились, в связи с чем суды первой и апелляционной инстанций правильно взыскали задолженность за фактически оказанные услуги с января 2008 года по 30.06.2010» .
То есть задолженность за содержание была взыскана не с собственника, а с арендатора и мотивировано это было тем, что так предусматривает договор аренды. Возможно, в двух вышеописанных ситуациях имелись существенные отличия в договорной модели (так, в последнем случае предшественник УК согласовывал условия договора аренды – существенное отличие), но налицо противоположный подход изложенному в ПП ВАС РФ № 16646/10.

Это интересно:  Налоговый вычет через личный кабинет налогоплательщика 2019 - как оформить

И вот вновь Президиум ВАС РФ высказывается на тему, кто должен нести бремя оплаты расходов на содержание. Возможно, это постановление появилось исключительно для того чтобы устранить наметившуюся коллизию и успокоить появившиеся реляции на тему неединообразия подхода.

именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества.

… собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома, и договор аренды не порождает обязательств общества перед товариществом.

Практика по коммунальным платежам (коммунальная услуга)

В передаче дела по иску о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг для пересмотра в порядке надзора судебных актов отказано, так как суд, частично отказывая в удовлетворении иска, исходил из того, что обязанность по оплате предоставляемых истцом коммунальных услуг возложена на арендатора в силу закона, указанные обязательства также соответствуют условиям договора аренды.

Цитата из определения: «Отказывая в удовлетворении остальной части иска, суды установили, что потребителем коммунальных услуг является арендатор Мальцев Александр Викторович, поскольку обязанность по оплате предоставляемых истцом коммунальных услуг возложена на арендатора в силу положений пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ, указанные обязательства также соответствуют условиям договора аренды».

Тем не менее, п. 2 ст. 616 ГК РФ вовсе ничего не говорит об обязанностях арендатора по оплате коммунальных услуг, об этом нет буквально ни слова.

Цитата из ГК РФ (п 2. ст. 616): «Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды».

Представляется, что позиция в определении обоснована слишком лаконично и потому весьма и весьма спорно.

Гораздо более убедительной, хотя тоже не универсальной, кажется мне мотивировка, данная кассационной инстанцией через Правила № 307 и положения договора аренды: «С учетом требований п. 3 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 307, суды правильно определили Мальцева А.В., являющегося арендатором спорного жилого помещения, как потребителя коммунальных услуг.

Из материалов дела следует, что условиями договора аренды от 03.11.1995 № 6 предусмотрена обязанность Мальцева А.В. по внесению платы за коммунальные услуги».

В передаче дела по иску о взыскании неосновательного обогащения для пересмотра в порядке надзора судебных актов отказано, так как суд, удовлетворяя иск, пришел к обоснованному выводу о том, что ответчик, не заключая с истцом договор на обслуживание арендуемых помещений, в спорный период фактически пользовался предоставляемыми последним эксплуатационно-коммунальными услугами и сберег вследствие такого пользования денежные средства, неосновательно обогатившись за счет истца.

Наверно это дело не является показательным. Тут ситуация когда истцом выступает не УК, а собственник-арендодатель и он напрямую с арендатора взыскивает свои расходы, связанные с коммунальными услугами и текущей деятельностью по содержанию арендуемых помещений.

Примечательно, что судебная коллегия в определении о передаче не выразила собственного отношения к проблеме и сформулировала основание передачи именно как необходимость выработки единообразной позиции в данном вопросе.

Очень рекомендую всем неравнодушным поставить дело на контроль.

А между тем на официальном сайте ФАС УрО 25.03.2013 был размещен некий документ именуемый Итоговая справка по применению норм об обязательствах вследствие неосновательного обогащения. Данная справка одобрена президиумом ФАС УрО 22.03.2013 и уже предвосхищает позицию ВАС РФ по краеугольному вопросу.

Так в пункте 4 справки указано следующее.

Кто является надлежащим ответчиком по иску ресурсоснабжающей организации о взыскании платы за фактически поставленную тепло-, электроэнергию, фактически оказанные услуги по водоснабжению в случае, когда по договору аренды нежилого помещения на арендатора возложена обязанность нести расходы по оплате коммунальных услуг и заключению соответствующих договоров, — собственник или арендатор? Имеется в виду ситуация, когда между арендатором и ресурсоснабжающей организацией договор энергоснабжения не заключен.

В силу прямого указания закона (ст. 210 Гражданского кодекса) бремя содержания имущества несет собственник.

Если же собственник помещения (арендодатель) желает освободить себя от такой обязанности, стороны в договоре аренды предусматривают, что коммунальные платежи оплачивает арендатор на основании заключенных им самостоятельных договоров с ресурсоснабжающими организациями.

В случае незаключения арендатором договоров с энергоснабжающей организацией обязанность по оплате фактически поставленных в переданное в аренду помещение коммунальных ресурсов лежит на собственнике. Ресурсоснабжающая организация не обязана выяснять, кто является фактическим пользователем помещения.

Договор аренды является возмездным договором, за переданное в аренду имущество арендодатель получает плату или иное встречное предоставление (ст. 614 Гражданского кодекса). Деятельность по передаче имущества в аренду является предпринимательской, поэтому в силу ст. 2 Гражданского кодекса такая деятельность сопряжена с риском, который может состоять и в возложении обязанности по оплате фактически поставленных в переданное в аренду помещение коммунальных ресурсов.

Собственник в случае удовлетворения требований ресурсоснабжающей организации о взыскании задолженности по оплате фактически поставленных ресурсов не лишен возможности взыскать указанные суммы с арендатора в качестве неосновательного обогащения.

Примечание: Как видим, ФАС УрО однозначно разрешил вопрос о взыскании коммунальных услуг в пользу взыскания с собственника (можно сказать по аналогии с взысканием задолженности по содержанию). Тем не менее, посмотрим, что всё же решит ВАС РФ 21.05.2013.

Кто надлежащий ответчик по требованию о взыскании платы за обслуживание и ремонт нежилого помещения?

В последнее время в судах все чаще рассматриваются дела по искам управляющих компаний к собственникам нежилых помещений о взыскании задолженности за коммунальные услуги и поставленные ресурсы. В рамках заявленных требований истцы указывают, что ими в интересах собственников осуществляется длящаяся деятельность по управлению эксплуатацией зданий, в связи с чем они несут расходы по содержанию помещений собственников, а также мест общего пользования (МОП). Как правило, управляющая компания и собственники помещений не могут прийти к единому мнению в вопросах оплаты предоставляемых услуг, что влечет за собой обращение за разрешением спора в суд.

Следует отметить, что большинство ответчиков по аналогичным делам готовы оплачивать расходы на содержание собственных помещений, однако крайне не согласны с требованиями, выдвигаемыми относительно содержания мест общего пользования. Многие из них мотивируют свою позицию тем, что не пользуются данными услугами полностью или частично (например, лифтом, поэтому считают, что не обязаны компенсировать расходы по его эксплуатации). Так кто же прав в данной ситуации, и являются ли требования управляющих компаний правомерными? Давайте разберемся.

Специфика управления и эксплуатации зданием, а также сложившаяся хозяйственная практика данной сферы, неоднократно становившаяся предметом судебных актов Президиума ВАС РФ, заключается в том, что эффективное и бесперебойное снабжение коммунальными ресурсами и услугами собственников помещений, а также содержание и ремонт общего имущества здания возможно при оказании услуг одной управляющей компанией (или некоммерческим объединением собственников), которая совершает в интересах собственников юридически значимые действия, выраженные в основном в расходных обязательствах, в целях своевременного и надлежащего предоставления коммунальных услуг, содержания, обслуживания и эксплуатации здания.

Бесспорно, избрание той или иной управляющей компании является прерогативой собственников помещений, которые производят свой выбор путем голосования на общем собрании. Сведения об уполномоченной собственниками управляющей компании должны быть закреплены в протоколе общего собрания, только в этом случае деятельность последней будет признана правомерной.

Управляющая компания не поставляет ресурсы и услуги самостоятельно, ее деятельность выражается в заключении и исполнении договоров с поставщиками коммунальных ресурсов и услуг. В частности при заключении договоров на поставку электроэнергии, теплоэнергии, водоснабжения и водоотведения получателем ресурсов и плательщиком за них является управляющая компания, обслуживающая конкретное здание, а не непосредственно собственники помещений. Таким образом, управляющая компания выступает своеобразным координатором, посредником, следящим за надлежащей эксплуатацией здания в целом.

В постановлениях Президиумов ВАС РФ от 12 апреля 2011 г. № 16646/10 и от 17.04.2012 № 15222/11, ВАС РФ обратил внимание судов на то, что обязанность по содержанию и ремонту общего имущества в силу закона возложена на собственника помещения.

Судебная практика, безусловно, опирается на требования действующего законодательства. Так, в силу ст.ст. 209, 210 ГК РФ на собственника имущества возложено бремя его надлежащего содержания, в которое входит и несение расходов на его эксплуатацию и ремонт.

Согласно разъяснениям, Высшего Арбитражного Суда РФ, содержащимся в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 собственнику отдельного помещения в нежилом здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. К таким правоотношениям по аналогии применяются положения ст. 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 1).

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (п.2).

Доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений (п.4).

Таким образом, исходя из системного толкования норм ст.ст. 209, 210, 249, 289, 290 ГК РФ с учетом позиции ВАС РФ, собственник помещения в нежилом здании обязан нести расходы по содержанию как собственного помещения, так общего имущества, доля участия в содержании которого определяется как отношение площади помещения собственника к площади помещений, находящихся в собственности.

Таким образом, и при отсутствии договорных отношений между управляющей компанией и собственниками помещений, исковые требования о компенсации расходов на содержание и ремонт общего имущества подлежат удовлетворению, при этом возникшая задолженность признается неосновательным обогащением. Безусловно, размер неосновательного обогащения должен быть в полном объеме подтвержден первичной документацией. Бремя доказывания размера задолженности ложится на управляющую компанию.

Это интересно:  Вычет на квартиру (налоговый, имущественный) - в 2019 году, при покупке квартиры, как вернуть

Следует учитывать, что в данном случае правомерным является и предъявление требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ, рассчитанных исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ на дату обращения в суд с иском.

Перечень услуг, которые должны быть оказаны управляющей компанией, закреплен в п.1.8. Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», согласно которому техническая эксплуатация жилищного фонда включает в себя: управление жилищным фондом (организацию эксплуатации, взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками, все виды работы с нанимателями и арендаторами), техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий (техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерское и аварийное, осмотры, подготовку к сезонной эксплуатации, текущий ремонт, капитальный ремонт), санитарное содержание (уборку мест общего пользования, уборку мест придомовой территории, уход за зелеными насаждениями), содержание и ремонт жилищного фонда. В данном случае положения, регулирующие порядок содержания общего имущества в многоквартирном доме, применяются по аналогии и к коммерческой недвижимости.

Следовательно, требования управляющей компании о возмещении расходов на вышеназванные услуги являются правомерными. При этом, в случае отсутствия договорных отношений, при расчете задолженности подлежат применению тарифы на коммунальные ресурсы, установленные государственными органами субъектов РФ.

Таким образом, на собственника помещения в нежилом здании в силу закона возложено бремя содержания не только собственного, но и общего имущества. Обязанность компенсировать расходы управляющей компании по содержанию МОП вытекает из самого существа права собственности и обусловлена необходимостью поддержания жизнедеятельности всего здания в целом.©

Взыскание задолженности с собственников нежилого помещения: подача иска и судебный процесс

Статьи по теме

Собственники нежилых помещений в МКД обязаны оплачивать ЖКУ по тем же правилам, которые установлены для собственников жилых помещений в МКД. Разница лишь в том, что собственник нежилого помещения – это, как правило, юридическое лицо. А у юридических лиц есть бухгалтерия, налогообложение и устав. Эти особенности нужно учесть, подавая иск по долгу за ЖКУ к собственнику нежилого помещения.

В этой статье собраны подсказки, использование которых поможет вам в судебном споре про взысканию коммунальной задолженности с юридического лица, и приведены примеры реальных судебных решений не в пользу организации, управляющей МКД.

Подсказка № 1. Всегда общайтесь с собственником нежилого помещения в письменной форме

Есть несколько документов, которые понадобятся вам при подаче иска к собственнику нежилого помещения.

Основной документ – это протокол общего собрания собственников помещений по вопросам выбора способа управления и заключения договора управления МКД. К его составлению отнеситесь со всей щепетильностью: проверяйте дату, номер, содержание протокола, подписи ответственных лиц.

Второй по значимости документ – подписанный вами и собственником нежилого помещения договор управления. Приложите все усилия, чтобы подписать договор. Как правило, юрлица не соглашаются заключать договор на тех же условиях, что и собственники жилых помещений. Например, придираются к перечню работ, составу общего имущества, предлагают оформить протокол разногласий. Между тем для договора управления МКД протокол разногласий не предусмотрен. Договор управления заключается на условиях, утвержденных общим собранием собственников помещений в МКД. Условия договора управления МКД одинаковы для всех собственников помещений. Это предусмотрено ч. 1 и 4 ст. 162 ЖК РФ.

К сведению

Расчет задолженности юридического лица по ЖКХ, произведенный УО на основании утвержденных в установленном порядке протоколом общего собрания собственников тарифов пропорционально доле собственника в общем имуществе дома, суды признали обоснованным и соответствующим требованиям действующего законодательства.

Ежемесячно выставляйте юрлицу акты приемки выполненных работ и оказанных услуг, а также счета. Вручайте их под подпись. Отсутствие письменных возражений по актам, даже если они останутся неподписанными, будет доводом в пользу удовлетворения заявления о взыскании расходов.

Рекомендую предоставлять в судебные заседания договоры с подрядными организациями и договоры на поставку коммунальных ресурсов. Этим вы подтвердите, что действительно выполняли работы и оказывали услуги по содержанию и ремонту общего имущества.

Оговорюсь, что по общему правилу управляющие МКД организации не обязаны доказывать размер произведенных расходов. Подобный подход основан на положениях ст. 290 ГК РФ. Согласно п. 1 этой статьи собственникам квартир в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. При этом невозможно выделить из состава общего имущества конкретную долю собственника, чтобы он поддерживал в рабочем состоянии определенный участок стены, крыши или трубы.

Таким образом, суд не должен требовать у вас договоры с подрядчиками. Однако если вы сами предоставите их, это будет дополнительным аргументом в вашу пользу.

Подсказка № 2. Соблюдайте претензионный порядок при взыскании коммунальной задолженности с юридического лица

Направляйте долговые платежки, письма, предлагайте заключить соглашение о погашении задолженности ЖКХ на адрес юридических лиц. Иначе ваш иск не примут в производство. Поясним.

Судебные споры с участием юридических лиц подведомственны арбитражным судам РФ. Порядок судопроизводства в них регулируется АПК РФ.

С 1 июля 2016 года в отношении судебных споров с участием юридических лиц и ИП по вопросам, связанным с осуществлением ими хозяйственной деятельности, введен обязательный досудебный претензионный порядок. Это означает, что до подачи искового заявления вы должны направить должнику претензию с требованием оплатить долг в добровольном порядке. Должник обязан ответить на такую претензию в течение 30 календарных дней (ч. 5 ст. 4 АПК РФ). Меньшие сроки рассмотрения претензии могут быть предусмотрены заключенным с должником договором.

В случае несоблюдения претензионного порядка ваше исковое заявление будет возвращено. После его возврата можно будет обратиться в суд еще раз, но время вы потеряете.

Подсказка № 3. Направьте исковое заявление и все прилагающиеся документы не только в суд, но и должнику

В арбитражных судах обязанность предоставить исковое заявление и все документы в адрес должника возлагается на истца, т. е. УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК.

Направьте исковое заявление в адрес ответчика до момента его подачи в суд. К исковому заявлению, помимо документов, подтверждающих наличие задолженности, приложите:

1) свои учредительные документы;

2) документы, подтверждающие полномочия лица, подписавшего иск и прилагаемые документы (доверенность, решение о назначении руководителя, приказ о вступлении в должность);

3) выписки из ЕГРЮЛ в отношении как истца, так и ответчика.

Допускается предоставлять выписки, сформированные в электронном виде на сайте www.nalog.ru, но такую выписку нужно заверить;

4) документ, подтверждающий направление претензии и искового заявления ответчику;

5) документы, подтверждающие уплату госпошлины.

Размеры государственной пошлины определяются в соответствии с правилами, установленными ст. 333.21 и 333.22 НК РФ.

Иск предъявите в арбитражный суд субъекта РФ по месту нахождения или месту жительства ответчика (ст. 35 АПК РФ). Место нахождения ответчика можно установить на основании данных выписки из ЕГРЮЛ, полученной на сайте www.nalog.ru.

Справка

Высшие судебные инстанции на стороне УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК

ВАС РФ указал, что собственник нежилого помещения, расположенного в МКД, обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения.

В каких случаях в иске о взыскании задолженности с собственников нежилого помещения могут отказать

В судебной практике есть случаи отказов в удовлетворении исков УО к собственникам нежилых помещений в МКД. Есть и очевидные, и спорные примеры судебных решений. Рассмотрим самые яркие.

К сведению

Пример

У ответчика заключены отдельные договоры на эксплуатационные нужды

УО обратилась с исковым заявлением о взыскании задолженности по содержанию и текущему ремонту жилого помещения. Ответчиком выступал Отдел Министерства внутренних дел РФ по городскому округу Дубна.

Суд отказал в удовлетворении заявленных требований, отметив, что собственники нежилых помещений не обязаны присоединяться к договору управления с УО. Дело в том, что согласно ЖК РФ к такому договору присоединяются только собственники жилых помещений. Они обязаны вносить плату за содержание и ремонт УО, в т. ч. на общедомовые нужды и на содержание общего имущества в доме.

В состав общего имущества помещения ответчика также не входят. Никаких договоров на обслуживание и содержание нежилых помещений ответчик с истцом не заключали. Учреждение само заключило договоры с поставщиками КУ и договоры на эксплуатационные нужды, например на вывоз мусора. Поэтому, по мнению суда, учреждение уже оплатило оказанные услуги и выполненные работы и не обязано оплачивать их повторно.

Отдельная категория дел – это споры с собственниками встроенно-пристроенных помещений.

Пример

Здание ответчика не является пристройкой к МКД

УО потребовала в суде взыскать задолженность с собственника встроенно-пристроенных нежилых помещений. По мнению истца, эти помещения ответчика и МКД являются единым объектом, что подтверждено документально. В деле были доказательства того, что часть помещений ответчика располагается непосредственно в доме: конфигурация помещений указывает на невозможность их полного расположения вне дома. УО представила переписку сторон, свидетельствующую о готовности ответчика заключить договор управления с истцом и производить оплату содержания и ремонта общего имущества дома.

Суды отказали в удовлетворении заявленных требований. По мнению судей, помещения ответчика конструктивно представляют собой самостоятельный обособленный объект (здание), который не имеет общих границ с домом, не связан с ним функционально и технологически. Здание ответчика не является пристройкой к дому, имеет собственные инженерные коммуникации.

В других случаях суды признают обязанность собственников встроенно-пристроенных помещений нести расходы по оплате ЖКУ наравне с иными собственниками.

Например, в одном из споров суд отметил, что собственник нежилого встроенно-пристроенного помещения в МКД обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него договора с УО, а также расходов на содержание принадлежащего ему на праве собственности нежилого помещения и расходов на коммунальные услуги.

В другом деле суд отметил, что согласно требованиям ст. 249 ГК РФ расходы ответчика по содержанию своего имущества не освобождают его как собственника от обязанности оплачивать содержание общего имущества. Порядок оплаты таких расходов определяется соглашением сторон. А если такого соглашения нет, каждый из собственников участвует во всех расходах пропорционально своей доле в общем праве.

Таким образом, обращаясь в суд с требованием о взыскании задолженности с собственников нежилого встроенно-пристроенного помещения, будьте готовы доказать, что помещение связано с домом конструктивно, в том числе общими инженерными коммуникациями. 

Это интересно:  Оскорбление личности в интернете: социальные сети, публичное, действия

Некоторые особенности взыскания задолженности с собственников нежилых помещений в многоквартирных домах

НЕКОТОРЫЕ ОСОБЕННОСТИ ВЗЫСКАНИЯ ЗАДОЛЖЕННОСТИ С СОБСТВЕННИКОВ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ

В соответствии с частью 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ «При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания» [4]. Однако, как показывает практика, собственники за редким исключением заключают данные договоры с управляющей организацией.

Меры по принуждению собственника к заключению договора с управляющей организацией на сегодняшний день мало эффективны. Так, анализ жилищного законодательства по вопросам управления многоквартирными домами позволяет сделать однозначный вывод о том, что понуждение к заключению договора возможно только в одном единственном случае — если собственники не выбрали способ управления или он не был реализован и управляющая компания выбрана по результатам открытого конкурса [11, с. 26].

Соответственно, среди собственников помещений бытует мнение о том, что при образовании задолженности управляющая организация не сможет взыскать ее в судебном порядке, так как отсутствует правовое основание для взыскания – подписанный договор управления с конкретным собственником. Особенно данная позиция характерна для собственников нежилых помещений, подкрепленная мнением о том, что жилищное законодательство регулирует правоотношения только с собственниками жилых помещений.

Для начала необходимо рассмотреть вопрос о возможности применения к правоотношениям между собственниками нежилых помещений и управляющей организацией норм жилищного законодательства. С введением в действие Постановления Правительства РФ от 01.01.01 г. № 000 [9] и Постановления Правительства РФ от 01.01.01 г. № 000 [8] был предусмотрен порядок доказывания факта непредставления или ненадлежащего предоставления жилищных и коммунальных услуг путем составления акта о непредоставлении жилищных или коммунальных услуг или предоставлении данных услуг ненадлежащего качества. Таким образом, можно говорить о презумпции надлежащего оказания управляющей организацией жилищных и коммунальных услуг, если не доказано иное.

Гражданское законодательство регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями (отношения собственности, вещные отношения в жилищной сфере). Жилищное – отношения, складывающиеся по поводу управления жилищным фондом; владения и ограниченного распоряжения жилыми помещениями, отношения по поводу эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилых домов и жилых помещений и др.

Как отмечает , жилищное законодательство является комплексной отраслью и содержит «преимущественно нормы гражданского права» [6, с. 47].

Таким образом, положения жилищного права, заложенные в Гражданском кодексе РФ, нашли свое дальнейшее развитие и конкретизацию в Жилищном кодексе РФ.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Гражданского кодекса РФ при невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости.

Исходя из смысла пункта 3 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации, фактическое пользование услугами следует считать как акцепт абонентом оферты, предложенной стороной, оказывающей услуги, в связи с чем, данные отношения следует рассматривать как договорные, что также следует из вывода, изложенного в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 [10].

Таким образом, к правоотношениям между собственниками нежилых помещений и управляющей организацией подлежат применению нормы жилищного права.

Кроме того, в п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» сказано о том, что «Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ» [7].

Однако в части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ прямо закреплено положение о том, что «При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания».

считает, что «основанием возникновения обязательств по коммунальному обслуживанию граждан должен быть именно договор, содержащий условия коммунального обслуживания» [5, с. 17]. Однако данный вывод не учитывает позицию законодателя, изложенную в статье 8 Гражданского кодекса РФ и продублированную впоследствии в статье 10 Жилищного кодекса РФ: «Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности».

Дублируя положения статей 249, 289, 290 Гражданского кодекса РФ, в статьях 36 и 39 Жилищного кодекса РФ сказано, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (общее имущество). Бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме также возложено на всех, без исключения, собственников.

Даже если управляющая организация будет знать, что собственник нежилого помещения не хочет заключать с ней договор и вносить плату за оказанные жилищные и коммунальные услуги, управляющая компания не может перестать оказывать ему услуги, поскольку услуга по содержанию дома в целом потребляется всеми собственниками. Как невозможно выделить в натуре долю в общем имуществе, так невозможно прекратить оказывать услуги по содержанию этого общего имущества одному из собственников. Поэтому, даже помимо своей воли, управляющая организация вынуждена предоставлять всем собственникам полный комплекс услуг, предусмотренных решением общего собрания собственников помещений в доме [3]. Отказ управляющей организации от предоставления собственнику какой-либо услуги, входящей в состав по управлению или содержанию многоквартирного дома, недопустим и повлечет за собой последствия, предусмотренные действующим законодательством.

На основании вышеизложенного можно сделать вывод о том, что, выполняя обязанности по содержанию и ремонту общего имущества, управляющая организация оказывает услуги собственникам всех без исключения помещений в многоквартирном доме независимо от того, пользуются собственники помещениями или нет.

Соответственно, собственники пользуются такими услугами независимо от наличия договора, подписания акта оказания услуг, приемки выполненных работ. Фактическое пользование услугами по своей сути является акцептом предложенной управляющей организацией оферты, в связи с чем, данные отношения следует рассматривать как договорные.

Таким образом, отношения, складывающиеся между собственником помещения и управляющей организацией, даже при отсутствии подписанного договора управления многоквартирным домом, по своей сути являются договорными и вытекают из договора возмездного оказания услуг и требований жилищного законодательства по содержанию общедомового имущества. Для обращения в Арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании задолженности за предоставленные жилищные и коммунальные услуги с собственника нежилого помещения, даже при отсутствии заключенного с ним договора, управляющей организации не требуется доказывать факты получения собственником счет-фактур и подписания актов по приемки оказанных услуг.

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26 янв. 1996 г. № 14-ФЗ: принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 22 дек. 1995 г.: ввод. Фед. законом Росс. Фед. от 26 янв. 1996 г. //Росс. газ. – 1996. – 6, 7, 8 фев. – № 23, 24, 25; Собр. зак. Росс. Фед. – 1996. – 29 янв. – № 5, ст. 410.

3. Емельянова, управляющая организация не имеет договора с собственником нежилого помещения // Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение. – 2009. – № 3 – Режим доступа. — URL: http://www. *****/smi/ 45454A466840E244C32577CF. html

4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 дек. 2004 г. № 188-ФЗ: принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 22 дек. 2004 г.: одобр. Сов. Фед. Федер. Собр. 24 дек. 2004 г. // Текст Росс. газ. – 2005 г. – 12 янв. – № 1; Парлам. газ. – 2005 г. – 15 янв. – № 7-8; в Собр. зак. Росс. Фед. – 2005 г. – 3 янв. – № 1, ст. 14

5. Казакова, как основание возникновения обязательств по коммунальному обслуживанию граждан / // Юридический мир. – 2010. – № 5. – С. 15-17

6. Литовкин, законодательство и концепция развития гражданского законодательства // Журн. рос. права. – 2010. – № 1. – С. 47-53.

7. О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ 23 июля 2009 г. № 64 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 2009 г. – № 9.

8. О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам: Постановление Правительства РФ от 01.01.01 г. № 307. // Росс. газ. – 2006. – 1 июн. – № 000; Собр. зак. Росс. Фед. – 2006. – 5 июн. – № 23, ст. 2501.

9. Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность: Постановление Правительства РФ от 13 авг. 2006 г. № 491 // Росс. газ. – 2006. – 22 авг. – № 000; Собр. зак. Росс. Фед. – 2006. – 21 авг. – № 34, ст. 3680.

10. Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров: Инфор. письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ 5 мая 1997 г. – № 14 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 1997. – № 7.

11. Суслова, С. И. О понуждении к заключению договора управления многоквартирными домами // Жилищное право. — М.: Интел-Синтез. – 2008. – № 10. – С. 26-29.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector