+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Коммерческая недвижимость в новостройках: особенность нежилых помещений, их продажа, плюсы и минусы приобретения, долевое участие в возведении дома

При рассмотрении варианта приобретения жилья по договору долевого участия (ДДУ) потенциальному «покупателю» следует учесть разницу, что данная сделка не будет являться купли-продажей как таковой.

Главное различие заключается в том, что по ДДУ приобретается не сама квартира, а право требования на нее в дальнейшем, в то время как предметом договора купли-продажи является недвижимое имущество — квартира.

Если при купли-продаже приобретаемое жилье передается покупателю сразу по факту заключения сделки, то при ДДУ необходимо дождаться окончания строительства, ввода дома в эксплуатацию и передачи объекта застройщиком. Только после совершения указанных этапов, «покупатель» будет вправе зарегистрировать свое право собственности на приобретенное жилье.

Таким образом, следует указать, что у рассматриваемых договоров разные условия заключения, стороны, а также содержание их прав и обязанностей.

Содержание

Что такое договор ДДУ при покупке квартиры

Нередко покупка недвижимости и участие в строительстве многоквартирного дома понимается как один и тот же способ приобретения недвижимости в собственность.

Для более полного понимания различий договоров купли-продажи и долевого участия ниже приведена сравнительная таблица.

§1, §7 гл. 30 ГК РФ.

Уплата предусмотренной договором цены участником долевого строительства, его действия по принятию объекта (п. 1 ст. 4 ФЗ-214).

Доход от реализации квартиры подлежит налогообложению (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ).

Риски покупки квартиры по договору долевого участия в строительстве

Приобретая объект недвижимости на этапе строительства, необходимо обратить внимание на то, какой договор подписывается между сторонами. Принятие участия в долевом строительстве устанавливается договором долевого участия в строительстве.

В силу того, что только данный договор является правоустанавливающим документом, заключение предварительного договора долевого участия (ПДДУ) не влечет за собой приобретения прав на квартиру в будущем.

Таким образом, заключение ПДДУ не обязывает застройщика передать объект долевого строительства дольщику, но нередки случаи, когда застройщиком выдвигается требование об оплате цены договора для обеспечения обязательств, предусмотренных договором. В связи с этим, у дольщика возникает риск потерять свои деньги и остаться без квартиры.

Для долевого участия в строительстве многоквартирного дома возможны риски различного характера:

  • финансового;
  • относительно качества квартиры;
  • оформления права собственности;
  • увеличение сроков сдачи дома в эксплуатацию и др.

Срыв сроков строительства

Одним из самых распространенных рисков долевого участия в строительстве является нарушение сроков строительства многоквартирного дома. Процесс стройки может затянуться на несколько месяцев либо прекратится вовсе.

Причинами могут послужить обстоятельства, связанные с тем, что:

  • Застройщик не имеет в достаточном количестве собственных денежных средств на завершение строительства. В связи с чем он рассчитывает на использование средств, приобретенных продаж квартир, но при этом не учитывает экономические факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости.
  • Уплаченные денежные средства дольщиков направлены на завершение строительства других объектов.
  • Подрядчики не выполняют свои обязательства в силу разных причин, в связи с чем возникают проблемы с поставкой строительных материалов.

Так, дольщик, в противном случае, будет вправе требовать:

  • неустойку за просрочку (п. 2 ст. 6 ФЗ-214);
  • либо расторжения договора, если передача квартиры затягивается более чем на 2 месяца или строительство прекращено (п. 1 ч. 1.1 ст. 9 ФЗ-214).

Изменения в проектной декларации застройщика

Проектная декларация является обязательным документом в строительстве многоквартирного дома, в котором первая часть содержит информацию о застройщике, а вторая — проект строительства.

П. 2 ст. 19 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирного дома» предусмотрено, что проектная декларация должна быть опубликована в СМИ застройщиком, в ином случае у него возникает обязанность представить ее любому лицу, пожелавшему ознакомиться с ней.

В случае существенных изменений пунктов проектной декларации, таких как:

  • проект строящегося многоквартирного дома;
  • размер его объектов;
  • назначения нежилых помещений или общего имущества многоквартирного дома и др.,

дольщик вправе потребовать расторжения ДДУ, вследствие чего должен последовать возврат денег. Но в большинстве случаев застройщик неохотно возвращает уплаченные денежные средства, и всячески затягивает с этим.

Возможно возникновения такого риска, как требование застройщиком доплат в связи с необходимостью проведения непредусмотренных договором работ (благоустройство территории, подключение дома к инженерным сетям, оплата аренды участка под строительство и др.) или увеличением площади объекта в процессе строительства.

Двойная продажа квартиры

Продажа квартиры нескольким дольщикам возможна в нескольких случаях:

  • застройщик и агентство недвижимости своевременно не предоставили друг другу информацию о проданных объектах;
  • при заключении договоров:
    • предварительного договора долевого участия;
    • переуступки;
  • при покупке квартиры у подрядчика;
  • из-за допущенной ошибки (к примеру, в связи с халатностью работника Росреестра).

Во избежание рисков покупателю, приобретая квартиру у подрядчика, необходимо потребовать у него акт о выполнении своих обязательств перед застройщиком.

С принятием Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» возможность двойных продаж минимальна, так как договор долевого участия подлежит государственной регистрации и считается заключенным только после ее проведения (п. 3 ст. 4 ФЗ-214).

В процессе регистрации объект долевого строительства проверяется на отсутствие других зарегистрированных на него договоров.

Регистрация права собственности на объект долевого строительства

Проблемы, возникающие у дольщика при регистрации права собственности, могут быть вызваны тем, что:

  • застройщик не выполнил перед государственными инвесторами свои обязательства;
  • застройщик не подготовил документы, необходимые для регистрации права собственности.

Регистрация права собственности на объект долевого строительства осуществляется на основе разрешения на ввод дома в эксплуатацию и передаточного объекта (п. 2 ст. 16 ФЗ-214).

Требовать признания права собственности в данном случае необходимо в судебном порядке на основании имеющихся документов: договора долевого участия, платежных документов, акта приема-передачи квартиры.

Чем опасна переуступка квартиры в новостройке по ДДУ?

Переуступка прав (договор цессии) на квартиру возможна, когда договор долевого участия зарегистрирован в Росреестре и до момента передачи квартиры дольщику (подписания акта приема-передачи квартиры).

К причинам осуществления переуступки прав относятся:

  • нарушение сроков сдачи дома;
  • ненадлежащее качество жилья;
  • банкротство застройщика;
  • получение прибыли.

Таким образом, расторгнуть договор переуступки и вернуть уплаченные деньги нельзя — существует единственный выход: дождаться сдачи объекта, зарегистрировать право собственности на квартиру и продать ее по договору купли-продажи.

Для того, чтобы впоследствии переуступка не была признана недействительной и в дальнейшем не возникло проблем, «приобретателю» прав следует внимательно ознакомиться с условиями договора долевого участия на предмет:

  • оплаты цены договора в полном размере предыдущим владельцем (подтверждается документов о зачете взаимных требований с застройщиком);
  • необходимости письменного согласия застройщика на переуступку. Если же такого условия в договоре не наблюдается, то все же необходимо письменно уведомить застройщика о совершении переуступки.
  • если квартира приобреталась по ипотечному кредиту, то потребуется разрешение банка.

Как и при желании приобрести квартиру по договору долевого участия, так и при переуступке прав возможен риск двойной продажи объекта недвижимости. Для его предотвращения не стоит заключать предварительный договор купли-продажи. Договор переуступки прав требования подлежит обязательной госрегистрации.

Долевое строительство: плюсы и минусы

На сегодняшний день, покупка квартиры в строящемся доме по договору долевого участия в соответствии с 214-ФЗ, является наиболее актуальным способом приобрести собственное жилье. Высокий спрос обусловлен для строительной компании возможностью привлечения мелких инвесторов-дольщиков, а для потенциальных покупателей возможностью сократить расходы на приобретение объекта недвижимости на 30-50%. Однако, стоит отметить, что Федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» имеет для всех участников долевого строительства, как преимущественные стороны, так и недостатки.

Долевое строительство: плюсы для покупателя объекта недвижимости

Принятие Федерального закона 214-ФЗ Правительством РФ сразу же внесло свои коррективы в деятельность строительных компаний, при этом, покупатели приобрели надежную правовую защиту для своих инвестиций. Для дольщиков плюсы договора долевого участия по 214-ФЗ очевидны:
1. Значительное снижение риска двойных продаж объектов недвижимости. Данное преимущество обусловлено необходимостью регистрации договора в Федеральной регистрационной службе, что уже само по себе является гарантом надежности и безопасности сделки. Во-первых, Росреестр не может дважды зарегистрировать договор ДУ на один и тот же объект. Во-вторых, договора по 214-ФЗ существенно снижают риски банковских организаций, которые выдают кредитные продукты для приобретения новостроек. В-третьих, закон долевого участия в строительстве обеспечивает упрощенную систему оформления права собственности: данная процедура происходит сразу после сдачи объекта в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи квартиры. Кроме того, документы на оформление права собственности может подать сам дольщик без участия представителя застройщика (девелопера).

В качестве примера о двойной продаже квартиры, которую пресекает ФЗ-214 о долевом участии, рассмотрим следующую схему. На начальной стадии строительства застройщик заключает договор долевого участия с подрядчиком или инвестором-дольщиком, условием для расчета за инвестиции является передача в собственное распоряжение последним квартир в готовом доме. Далее возникает конфликт между застройщиком и партнерами и деловые отношения, оформленные договором, разрываются. Застройщик, в свою очередь, считает своим правом снова выставить на продажу объекты недвижимости, ранее переданные инвестору (подрядчику). А покупатели, которые осуществили покупку квартиры по официальному договору купли-продажи, внезапно оказываются в ситуации, требующей отстаивания своих законных прав и интересов в судебном порядке.

2. Федеральный закон 214-ФЗ о долевом участии предусматривает жесткие требования к застройщику касаемо получения правоустанавливающей и проектной документации – строительство объекта не может быть начато без согласования в соответствующих организациях. В данном случае, покупатель, несомненно, получает свое преимущество – готовый объект не будет введен в эксплуатацию в случае выявления каких-либо технических нарушений.
3. В соответствии с Федеральным законом 214-ФЗ о долевом участии в случае расторжения договора ДДУ по вине любой из сторон предусматривается возврат внесенных дольщиком средств в полном объеме. Вместе с тем, законом предусмотрены условия, дающие право дольщику требовать с застройщика неустойку за ненадлежащее исполнение договора. В свою очередь, расторжение договора ДДУ в случае неисполнения дольщиком своих обязанностей по договору (например, не внесение своевременно оплаты), на основании закона является довольно сложным процессом. Соответственно, до момента расторжения договора долевого участия, квартира не может быть вновь выставлена на продажу.
4. 214-ФЗ дает определенные права дольщиков в долевом строительстве. Так, закон допускает просрочку платежей дольщиком до нескольких раз в год с минимальными штрафными санкциями. При этом, для застройщика несвоевременная передача ключей покупателю объекта недвижимости может повлечь за собой штраф в довольном крупном размере. Отметим, что ранее строительные компании указывали неопределенный срок передачи объекта дольщику, оперируя это довольно расплывчато, как «плановый срок сдачи объекта». Такое условие вполне давало застройщику право переносить передачу ключей на любой срок, без оглядки на покупателя. Сегодняшнее законодательство допускает перенос срока сдачи дома в эксплуатацию с обязательным уведомлением об этом всех дольщиков не позднее, чем за 2 месяца ранее назначенного срока. Но при этом застройщик будет также вынужден оплатить неустойку.
5. Федеральный закон не дает права застройщику изменить проектировку и стоимость строящегося объекта. В частности, это условие касается планировки или номера квартиры, разницы в площади между проектом и реальными квадратными метрами. В случае изменения площади сданной квартиры в меньшую сторону покупатель вправе требовать от застройщика снижения стоимости объекта. Кроме того, застройщик не вправе самостоятельно изменить ранее оговоренную стоимость квадратного метра. Но при возникновении обстоятельств непреодолимой силы (например, резком повышении стоимости строительных материалов, масштабном дефолте в стране и т.д.) девелопер вправе потребовать доплату с покупателя квартиры.
6. Федеральный закон 214-ФЗ предусматривает случаи расторжения договора долевого строительства со стороны дольщика, а также возможности взыскания со строительной компании компенсационных выплат:

  • не своевременная передача объекта долевого строительства;
  • прекращение или приостановление строительства объекта недвижимости;
  • внесение застройщиком существенных изменений в проектную документацию объекта с изменениями размера квартиры покупателя;
  • изменение застройщиком назначения нежилых помещений, которые входят в состав объекта долевого строительства;
  • нарушение требований к качеству возведения строительного объекта;
  • в иных предусмотренных законом случаях.
Это интересно:  Акт межевания границ земельного участка с соседями: что это, а так же образец для свободном доступе для скачивания

В соответствии с федеральным законодательством застройщик должен вернуть дольщику все средства, внесенные ранее по договору долевого строительства, а также пени за использование денег в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, расчет производится с момента передачи денег дольщиком застройщику.

Долевое строительство по 214-ФЗ: минусы для застройщика

  1. Закон не допускает внесение изменений в проектную декларацию по ходу строительства. Хотя в некоторых случаях, в целях недопущения перехода объекта в разряд долгостроев, определенные действия со стороны застройщика являются просто необходимым условием.
  2. Застройщик не вправе снижать стоимость квадратного метра, даже если действовать в интересах покупателя. В противном случае остальные дольщики вправе потребовать от строительной компании возврата переплаченных денег.
  3. Законом 214-ФЗ не предусмотрены четкие правила приема-передачи объекта недвижимости участнику долевого строительства.

Несомненно, строительство объектов в соответствии с Федеральным законом 214-ФЗ является довольно сложным процессом для строительных компаний, поэтому крупные застройщики находят более простые решения, например, осуществляют строительство домов полностью за свой счет, не связывая себя договорами долевого участия, а уже потом, после сдачи объекта в эксплуатацию, выставляют квартиры на продажу. Небольшие строительные организации, стараясь обойти жесткие требования закона, зачастую выбирают «серые схемы» для реализации своих проектов.

Приобретение нежилых помещений (апартаментов, лофтов): плюсы и минусы

Многие до сих пор предпочитают приобретать апартаменты вместо квартиры, не задумываясь о том,

что за объект недвижимости на самом деле приобретают. Сложно сказать, почему люди вдруг массово решили приобретать для жилья апартаменты, так называемые «лофты», хотя они, по своей сути, являются нежилыми помещениями и для проживания не предусмотрены. Привлекательная стоимость апартаментов заставляет покупателей забыть, что приобретают они вовсе не квартиру и в будущем будут нести достаточно большие расходы по содержанию апартаментов.
Тему приобретения апартаментов для проживания активно обсуждают в прессе, а также на государственном уровне. Еще в начале 2015 года в Правительстве г. Москвы обсуждался вопрос «амнистии апартаментов», которая подразумевает массовый перевод в течение года всех построенных и строящихся апартаментов в статус «жилое помещение» и прекращение строительства новых апартаментов.
Однако никакого нормативного акта по «амнистии апартаментов» не принято, законопроект, приравнивающий их к «жилью», обещают внести в Госдуму в начале 2016 года. Будет ли при этом прекращено строительство новых апартаментов или нет, пока не ясно.
Давайте определимся, что же такое апартаменты, они же – лофты и студии. И чем они отличаются от квартиры.
Апартамент — это объект недвижимого имущества, который может быть, как жилым, так и нежилым.
В действующем законодательстве РФ отсутствует определение понятия «нежилое помещение», а тем более, понятий «лофт», «студия» и «апартамент». При этом считать перечисленные понятия равнозначными нельзя. В ненормативных актах понятие «апартамент» используется, в основном, в отношении помещений гостиниц, понятия «лофт» и «студия» вообще нигде не упоминаются, являются «разговорными» или «рекламными» вариантами апартаментов. Поэтому будем использовать в настоящей статье понятие «апартамент», поскольку именно так именуются подобные помещения в договорах купли-продажи, связанных с их приобретением.
Согласно ч.2 ст.15 Жилищного кодекса РФ, жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Это означает, что оно должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. То есть нежилое помещение не может быть пригодно для постоянного проживания граждан, в связи с чем регистрация по месту жительства в них невозможна. Такое помещение не отвечает той системе требований, которые обеспечивают возможность проживания в нем.
Регистрация же по месту пребывания в нежилых помещениях осуществляется только тогда, когда соответствующее помещение относится к специализированному учреждению, такому, как гостиницы, дома отдыха, больницы, в иных случаях такая регистрация в них тоже невозможна.
По сути, ни в апартаменте, ни в студии, ни в лофте собственник не сможет проживать постоянно, хотя какая-либо ответственность за постоянное проживание в принадлежащих на праве собственности нежилых помещениях законодательством РФ не предусмотрена.
Помимо различий в технических требованиях, которые предъявляются к квартирам и к пригодным для временного проживания нежилым помещениям, можно выделить и следующие отличия апартаментов от обычных квартир, которые носят, как положительный, так и отрицательный характер.
Положительные отличия апартаментов от жилых помещений:
1. Стоимость апартаментов значительно ниже, чем у сравнимых с ними по площади квартир. При этом, практически все апартаменты, продаются со свободной планировкой, что является привлекательным для тех покупателей, которые готовы сами проектировать жилье, тем более, что к нежилым помещениям не применяются нормы жилищного законодательства о переустройстве и перепланировке жилого помещения. Собственник нежилого помещения имеет право выполнять работы по перепланировке или переустройству помещения без согласования государственных органов и органов местного самоуправления, если только соответствующие работы не имеют признаков реконструкции.
2. В апартаментах можно не только жить, но и оборудовать офис, указать их адрес в качестве юридического адреса юрлица. Такая особенность и делает апартамент востребованным вложением в крупных городах, где люди стремятся жить поближе к работе, даже в одном здании с офисом.
3. Согласно положениям ст. 123.12, 123.13, 123.14 Гражданского кодекса РФ, собственники нежилых помещений могут создать товарищество собственников недвижимости (аналог ТСЖ — товарищества собственников жилья) для совместного владения, пользования и, в установленных законом пределах, распоряжения имуществом, находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.
4. Обычно застройщиком собственникам предлагается заключить договоры управления с Управляющей компанией, которыми регулируется порядок расходов собственника апартаментов на управление зданием.
5. Строительство апартаментов идет быстрее, чем строительство жилых домов, так как застройщику не нужно соблюдать все многочисленные нормы, необходимые для строительства и ввода в эксплуатацию жилых домов.
Есть и существенные минусы:
1. Расходы на содержание апартаментов существенно выше расходов на содержание жилого помещения. Ставка налога на имущество физических лиц в отношении нежилых помещений составляет не более 0,5% их кадастровой стоимости, в то время, как налог на жилые помещения не может превышать 0,1% их кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость нежилого помещения зачастую может быть выше, чем у подобного жилого помещения. В настоящий момент в Правительстве г. Москвы рассматривается возможность понижения налоговой ставки в отношении нежилых помещений в связи с ростом кадастровой стоимости недвижимости, но итоговое решение по этому вопросу пока не принято.
2. Бремя содержания апартаментов выше, чем у собственников квартиры, поскольку тарифы на коммунальные услуги в отношении нежилых помещений превышают соответствующие тарифы в отношении жилых помещений до 40%.
3. Возможность собственника нежилого помещения использовать его любым способом, может быть и минусом для соседей такого собственника. То есть, одни жильцы апартаментов могут использовать их для проживания, а их соседи могут устраивать в них, к примеру, хостелы и кафе. Законных же способов запретить своим соседям по нежилым помещениям открыть в них гостиницу или хостел, практически нет.
4. В настоящее время жилые помещения на стадии строительства можно приобрести только на основании договора участия в долевом строительстве. Приобрести апартаменты можно и на основании иных, в том числе, предварительных договоров купли-продажи, условия которых менее выгодны потенциальным покупателям в связи с их абсолютной незащищенностью, поскольку законодательство никак не регулирует рынок апартаментов, что особенно опасно в наше время, когда повсеместно банкротятся застройщики и изобретаются все новые и новые мошеннические схемы.
Следует обратить внимание на то, что в настоящий момент в рамках процедуры банкротства не все суды считают возможным признавать право собственности на нежилые помещения в недостроенном здании, поскольку эта возможность прямо не предусмотрена законом.
Согласно Федеральному закону «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 N 127-ФЗ, все иски о признании права собственности к застройщику, в отношении которого Арбитражным судом введена процедура наблюдения, рассматриваются в рамках процедуры банкротства. Это означает, что при введении процедуры наблюдения уже нельзя будет подать иск в суд общей юрисдикции по месту нахождения имущества. При отказе в признании права собственности на нежилые помещения, все помещения будут переданы в конкурсную массу и проданы в процессе банкротства, а покупатель апартаментов может требовать лишь возврата уплаченных денежных средств. Поэтому, еще до введения наблюдения в отношении застройщика нужно успеть признать право собственности на нежилое помещение в суде общей юрисдикции, чтобы избежать возможного отказа в признании права собственности в Арбитражном суде.
5. В отношении продажи апартаментов практикуется именно заключение предварительных договоров купли-продажи, которые имеют ряд нюансов. Это связано с тем, что договор купли-продажи можно заключить только на уже построенное и надлежащим образом зарегистрированное нежилое помещение, а договор долевого участия просто не выгоден для застройщика, так как его заключение подробно регулируется действующим законодательством, налагая на застройщика определенные обязательства.
Предварительный же договор не подлежит обязательной государственной регистрации, как договор долевого участия в строительстве, поэтому один и тот же апартамент может быть «продан» по предварительному договору нескольким покупателям, и этот факт проверить нельзя. Кроме того, при заключении предварительного договора застройщик не обязан заключать договор страхования от неисполнения обязательств по передаче помещения покупателю.
К сожалению, во многих предварительных договорах не указывается точный срок, когда должен быть заключен основной договор купли-продажи с передачей помещения собственнику, что является большой проблемой для потенциальных покупателей.
Чаще всего такой срок зависит от оформления права собственности застройщика на помещение, то есть, не является заранее известной датой, а полностью зависит от того, когда застройщик подаст соответствующие документы в Росреестр. Иногда в подобных договорах указана дата, не позднее которой, должен быть заключен договор купли-продажи.
Юридическим последствием не заключения договора купли-продажи до истечения срока, указанного в предварительном договоре, является прекращение предварительного договора купли-продажи, то есть прекращения обязательств застройщика по передаче помещения в собственности покупателю, поскольку в соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Поэтому для предотвращения последствий пропуска указанного срока следует незадого до истечения указанного срока направить в адрес застройщика заявление о заключении основного договора купли-продажи. Если же до истечения указанного в предварительном договоре срока договор купли-продажи не заключен, а заявление о заключении договора так и не было отправлено застройщику, у последнего имеются лишь обязательства по возврату полученных денежных средств, право на признание права собственности на апартамент будет утрачено.
6. Достаточно сложный порядок перевода нежилого помещения в жилое. В настоящий момент процедура и список необходимых для этого документов подробно описаны в Административном регламенте предоставления государственной услуги г. Москвы «перевод жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение», утвержденном Постановлением Правительства Москвы от 27.10.2015 N 692-ПП.
С учетом вышеперечисленных «минусов», больших расходов на содержание апартамента, в случае приобретения его для дальнейшего в нем проживания, имеет смысл, все-таки, перевести его в статус «жилое помещение», что, однако, не помешает соседям сдавать свой апартамент в качестве гостиничных номеров.
Следует отметить, что ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ устанавливает перечень документов, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое. Для указанного перевода не требуется получение согласия всех собственников многоквартирного дома, в том числе, и в случае перепланировки помещения. Однако, если такой перевод связан с проведением работ по реконструкции дома, то будет необходимо получить согласие всех собственников помещений либо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Для изменения статуса нежилого помещения оно должно принадлежать на праве собственности заявителю и не быть ничем обременено.
Более того, оно должно соответствовать требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, или должна существовать техническая возможность привести помещение в соответствие требованиям, которые установлены частью II Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N47 (в редакции от 25.03.2015) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», СНИПами, Федеральным законом от 30.12.2009 года N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и положениям ЖК РФ.
Перечень документов, которые необходимо представить заявителю в уполномоченный орган, указан в ст. 23 ЖК РФ и в Административном регламенте предоставления государственной услуги г. Москвы «перевод жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение, утв. Постановлением Правительства Москвы от 27.10.2015 N 692-ПП.
На территории г. Москвы функции по переводу помещения из нежилого в жилое выполняет Департамент городского имущества г.Москвы. В случае, если заявителем выступает юридическое лицо, документы подаются непосредственно в Департамент, и в — «МФЦ», если заявителем выступает физическое лицо.
Согласно п. 2.5. указанного Административного регламента, заявитель должен подать следующий пакет документов:
-запрос (заявление) на предоставление государственной услуги о переводе нежилого помещения в жилое;
— документ, удостоверяющий личность заявителя, или документ, удостоверяющий личность и полномочия представителя заявителя;
— правоустанавливающие документы на помещение, права на которое зарегистрированы до 31 января 1998 г. (и их копии);
-проект переустройства или перепланировки помещения (в случае необходимости);
— протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, к которому следует приложить уведомления о проведении собрания, документы, подтверждающие вручение уведомления каждому собственнику, лист регистрации участников собрания, решения собственников по вопросам, поставленным на голосование, списки собственников, доверенности (если в голосовании на общем собрании собственников принимали участие представители);
-заключения уполномоченных организаций о соответствии переводимого нежилого помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям;
-решение органа опеки и попечительства, подтверждающее полномочия законного представителя, если собственником переводимого помещения является несовершеннолетний ребенок;
-свидетельство о рождении или соответствующий документ в отношении детей-сирот, а также если свидетельство или документ, подтверждающий факт рождения и регистрации ребенка, были получены не в г. Москве.
Кроме указанного, выписку из ЕГРП, единый жилищный документ, поэтажный план с экспликацией, выписку из технического паспорта, справку органа технического учета о состоянии здания/помещения, поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение, кадастровый паспорт земельного участка, заключение Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы,
Государственная пошлина при подаче перечисленных документов не уплачивается.
Если перевод согласован, орган местного самоуправления выдает уведомление о переводе нежилого помещения в жилое. Если в согласовании отказано, об этом сообщат в уведомлении об отказе в переводе нежилого помещения в жилое.
Решение об отказе в переводе помещения из нежилого в жилое может быть обжаловано заявителем в судебном порядке в течение трех месяцев с момента получения уведомления об отказе.
Если же перевод был согласован, то можно смело получать новые документы БТИ и новое Свидетельство о праве собственности уже на жилое помещение, то есть квартиру.
Исходя из содержания настоящей статьи, хочется посоветовать: подумайте, взвесьте все «за» и «против» прежде, чем приобретать «апартамент» для дальнейшего проживания в нем, ведь перевести его в жилое помещение может и не удастся, а низкая цена при покупке будет «компенсирована» большими затратами на его содержание.

Это интересно:  Обзор ВС РФ по отдельным вопросам судебной практики о применении законодательства о защите прав потребителей при рассмотрении гражданских дел

Ксения Власова, адвокат Московской коллегии адвокатов «Юлова и партнеры»

Жилищный Консультант

Ваш надежный помощник в жилищных вопросах

Покупка квартиры

Плюсы и минусы покупки квартиры в строящемся доме

Содержание статьи:

Преимущества покупки квартиры в строящемся доме

Процедура покупки жилья в строящемся доме имеет свои нюансы и особенности. Рассматривая возможные варианты, некоторые люди категорически не хотят покупать квартиру в строящемся доме, аргументируя свой отказ тем, что такая сделка имеет повышенные риски. Такое мнение ошибочное. Риски, конечно, есть, как и у любой сделки, касающейся покупки или продажи недвижимости. Преимущества покупки квартиры в строящемся доме следующие:

Внимание акция! Получите бесплатную консультацию по телефону!

+7 (499) 553-09-05

+7 (812) 448-61-02

+7 (800) 550-38-47

  1. Покупатель становится владельцем новой квартиры без следов постороннего присутствия, неприятных запахов и непоправимых повреждений.
  2. У собственника будет достаточно времени, чтобы подготовиться к будущему ремонту, разработать дизайн помещения, присмотреть мебель.
  3. Во время выполнения ремонта можно исключить такой этап как демонтаж старых конструкций.
  4. Очень важным условием сделки является низкая стоимость такого жилья и возможность выплаты всей суммы в рассрочку.
  5. Приобретая квартиру в новостройке, которая строится в новом районе, покупатель может рассчитывать на современные новые школы, детские сады, магазины.
  6. Покупка новой квартиры является очень выгодным вложением денег, поскольку к моменту сдачи жилья его стоимость вырастет в разы.

Недостатки покупки квартиры в строящемся доме

Приобретение нового жилья имеет не только преимущества, но и чревато серьезными последствиями при неправильном оформлении документации или нарушении процедуры купли-продажи. Недостатки покупки квартиры в новостройке представлены следующими моментами:

  1. Не стоит верить всему тому, что вам говорят риелторы и застройщики.
  2. Приобретение квартиры в строящемся доме в ипотеку является в настоящее время настоящей проблемой, поскольку банки не выдают займы под еще не построенную недвижимость.
  3. Покупка квартиры в строящемся доме облагается налогом в размере 13%.
  4. Подводные камни при покупке квартиры в строящемся доме появляются тогда, когда встает вопрос о ремонте и выясняется, что в квартиру еще нужно вложить немало денег.
  5. Стандартная схема сделки и соблюдение установленного порядка при оформлении документов на квартиру не могут защитить покупателя от того, что дом не будет достроен в связи с финансовыми проблемами. В этом случае покупателю изначально стоит оформить страховку.
  6. Большинство застройщиков пренебрегают качеством будущего жилья, в результате чего покупателю понадобится помощь, чтобы привести квартиру в желаемый вид.
  7. Сроки сдачи дома могут быть перенесены и единственное, что останется покупателю, так это подавать исковое заявление в суд.
  8. Срок сдачи в эксплуатацию и передача жилья по праву собственности его владельца понятия разные. Регистрация может пройти гораздо позже.
  9. Перед приемкой квартиры важно помнить, что проверить необходимо состояние всех коммуникаций, состояние окон, наличие розеток и выключателей, состояние отопительной системы, которые вполне могут не соответствовать требованиям покупателя.

Пример по плюсам/минусам покупки квартиры в новостройке

Семья Шевцовых решила сэкономить на покупке жилья и внесла первоначальный взнос на приобретение квартиры в новостройке. Все было хорошо, и Шевцовы выплачивали остаток денег за будущую квартиру. Когда дом был построен, и остались небольшие доработки, к Шевцовым обратился представитель компании-застройщика и предложила подписать соглашение о продлении срока сдачи дома на несколько месяцев, чтобы выполнить все доработки на должном уровне. Шевцовы пошли навстречу и подписали документ. По истечению срока квартира была сдана в эксплуатацию и Шевцовы получили долгожданные ключи. Каково же было их изумление, когда обнаружилось, что в квартире отсутствуют розетки, а пластиковые окна не открываются. Обратившись к застройщику, Шевцовы обосновали свои претензии, на что им предложили отказаться от квартиры в пользу другого покупателя, который согласен переделать все самостоятельно.

Шевцовы подали исковое заявление в суд, по которому в дальнейшем было вынесено положительное решение, где суд обязал застройщика исправить все недочеты в квартире.

Риски покупки новостроек и апартаментов. Незаконные и «серые» схемы в практике застройщиков

Большинство сделок совершается из-за непонимания или желания “быстро и дешево” заполучить квартиру в новостройке. Давайте ознакомимся с наиболее распространенными вариантами покупки квартир в новостройках, которые представляют собой повышенные риски для дольщиков.

Изменения в законодательстве: гарантии по ДДУ и ужесточение ответственности

Основным законодательным актом, регулирующим отношения долевого строительство, является Федеральный Закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости”, который с начала 2017 года претерпел существенные изменения и нововведения.

Такие изменения призваны обеспечить максимальную защиту участников ДДУ от мошеннических действий застройщиков и прозрачность взаиморасчетов.
Кроме этого, застройщиков могут обязать платить взносы в компенсационный фонд.

Ключевые изменения в законе

Для защиты прав участников долевого строительства с 01.01.2017г. действуют следующие нововведения:

  • ужесточение требований к застройщику в отношении минимума уставного капитала, предоставляемой документации и отчетности;
  • введение Единого реестра застройщиков (теперь сомнительная компания с уставным капиталом в 10 тысяч рублей не сможет получить права на возведение многоквартирного дома);
  • обязательность хранения средств дольщиков на специальных эскроу-счетах в крупнейших банках страны;
  • установление определенных норм по приобретаемым жилым объектам (по лимиту отклонений по площади квартиры, поэтажной фиксации).

Направлять деньги участников ДДУ на финансирование сторонних объектов теперь будет нельзя.

Законными схемами покупки квартиры в новом доме являются:

  • заключение договора участия в долевом строительстве;
  • выпуск жилищных сертификатов;
  • организация ЖСК (жилищно-строительного кооператива).

Остальные схемы и способы являются незаконными и имеют множество рисков для потенциальных покупателей.

В частности, вводится ответственность:

  • в виде лишения свободы до 1 года, или принудительных работ до 2-х лет, или обязательных работ до 360 часов, или исправительных работ до 1 года при привлечении средств дольщиков в крупном размере (более 3 миллионов рублей);
  • в виде лишения свободы до 2-х лет, или обязательных работ до 480 часов, или исправительных работ до 2-х лет, или принудительных работ до 5 лет при наличии сговора группы лиц и привлечении средств участников ДДУ в особо крупном размере (свыше 5 миллионов рублей).

Если деньги по результату реализации преступных схем продажи квартир были возмещены покупателям в полном размере, то фирма-застройщик от ответственности будет освобождена.

Черные схемы продажи новостроек

Если с вас берут полную оплату за квартиру, а в обмен предлагают подписать один из нижеперечисленных договоров, то значит, велик шанс нарваться на обман и оказаться “кинутым”. К “черным” схемам привлечения средств дольщиков для продажи новостроек относятся:

Вексельная схема

Суть такого способа покупки заключается в том, что покупатель получает вексель, который как бы обязывает застройщика после завершения строительства дома в указанный срок продать жилой объект по цене, совпадающей с суммой векселя.

Важным обстоятельством является тот факт, что обязанность застройщика предоставить квартиру покупателю и сам вексель никоим образом не связаны. Вексель – ценная бумага, по которой указанная в ней сумма должна быть выплачена держателю в установленный срок. И нет никаких гарантий права гражданина на передачу в собственность квартиры, так как формальное привлечение средств для целей долевого строительства отсутствует.

В случае возникновения проблем у застройщика покупатель сможет вернуть свои деньги только после наступления срока выплаты по векселю. Подача иска в судебные органы о заключении основного договора имеет множество препятствий и трудностей, так как отсутствует положительная судебная практика и существуют юридические изъяны схем.

Доказать тот факт, что заключенный участвующими сторонами договор является притворной сделкой, а на практике заключался договор с целью покупки квартиры, будет достаточно сложно по указанным выше причинам.Взыскание убытков тоже станет для покупателя проблемой, так как формально средства еще не внесены. Зачисление денег производится путем зачета долга по векселю после заключения договора купли-продажи. Использовать такую схему продажи новостройки можно только при уверенности в надежности продавца и того, что дом будет достроен.

Это интересно:  Как получить ИНН физическому лицу через интернет, сайт налоговой, Госуслуги

Предварительный договор долевого участия (ДДУ)

Предложение застройщика подписать предварительный, а не основной, договор долевого участия на квартиру, должно насторожить покупателя, так такая форма предполагает заключение сделки в будущем и не является договором фактического приобретения.

Застройщик заключает с покупателем договор, по которому он обязуется заключить с ним договор долевого участия по 214-ФЗ (с госрегистрацией в реестре ЕГРН). Средства, уплаченные дольщиком, в таком случае, являются лишь обеспечительным платежом, а не платой за конкретные квадратные метры.

Такой договор порождает высокий риск двойных продаж недвижимости третьим лицам и не регистрируется в Росреестре. В случае нарушения условий договора или конфликтной ситуации с застройщиком, дольщик должен будет доказывать факт инвестирования и сможет претендовать только на возмещение внесенной суммы, но не на получение квартиры. Однако, следует отметить наличие положительной судебной практики для взыскания процентов за задержку строительства (неустойки по 214-ФЗ с застройщика) в случае последующего заключения договора долевого участия, а именно, неустойку возможно рассчитывать с плановой даты завершения строительства, указанной еще в предварительном договоре.

Договор бронирования

Такая схема продажи квартир используется на самом начальном этапе строительства, когда у застройщика нет никакой разрешительной документации и дом еще на начали строить. В соответствие с этим документом, покупатель бронирует квартиру и вносит аванс в размере 10-20% от ее общей стоимости. При этом существует риск многочисленного бронирования одного и тоже объекта и, как следствие – потеря и квартиры и аванса.

Договор займа

Суть заключается в кредитовании покупателем квартиры фирмы-застройщика. По договору займа гражданин сможет потребовать только сумму займа с начисленными процентами, но не квартиру.

Договор соинвестирования

В соответствии с таким договором, покупатель становится партнером застройщика по строительству дома, а значит, разделяет с ним все потенциальные риски. К тому же, на такой договор не распространяется действие нормативных актов об отношениях сторон долевого строительства.

Коммандитное общество

Подобная схема продажи недвижимости предполагает, что участник коммандитного общества становится участников юридического лица (товарищества) на правах вкладчика, который также разделяет все риски строительства в пределах суммы своего вклада. Эта организационно-правовая форма юрлица используется очень-очень редко и называется «товарищество на вере». Для коммерческих отношений и строительства дома она не подходит – максимум, для семейного бизнеса.

Договор об участии в хозяйственной деятельности потребительского общества

По закону, потребительское общество не имеет права заниматься строительной деятельностью и привлекать средства граждан на эти цели. Следовательно, такая схема продажи новостроек наиболее рискованна для граждан.

Предварительный договор купли-продажи

Форма договора аналогична предварительному ДДУ, но в данном договоре застройщик обязуется продать покупателю жилой объект по основному договору, когда дом будет достроен (то есть заключить договор купли-продажи готового объекта в будущем). Если стороны не заключат основной договор, то при возникновении форс-мажорных обстоятельств и неприятностей, например, банкротства застройщика, свои права придется отстаивать в суде, что подразумевает под собой огромные риски ввиду отсутствия имущества и средств у ответчика.

Покупатели, желающие стать владельцами новых квартир по сниженной стоимости, чаще всего оказывались в неоднозначной ситуации, более того, теряли все. Эксперты, анализируя подобные случаи, советуют руководствоваться проверенными и верными решениями.

Серые схемы

«Серые» схемы реализации квартир довольно часто применяются наряду с законными. К ним вряд ли можно применить уголовное законодательство, поскольку формально они законны, но, в то же время, имеют существенные отличия и минусы по сравнению с классическим ДДУ.

Рассмотрим наиболее популярные из них.

Реализация квартир-студий

В последнее время сайты объявлений в Интернете наводнили объявления о продаже квартир-студий с подозрительно дешевыми ценами. На практике, после выяснения деталей, студии оказываются не индивидуальными квартирами, а долями в объекте недвижимости изначально индивидуального назначения, например – часть квартиры или таунхауса. Фактически, путем деления многокомнатных квартир и таунхаусов, из них делают многоквартирное жилье, но без изменения их статуса. То есть, на самом деле это доля в общей долевой собственности.
Покупка подобного жилья имеет множество рисков, а именно:

  • Солидарная ответственность с остальными участниками (соседями) за поддержание надлежащего состояния технических и инженерных систем и коммуникаций (гл. 16 ГК РФ).
  • Солидарная ответственность с соседями за оплату квартплаты и за коммунальные услуги (водо-, газоснабжение, электричество) из-за наличия единых приборов учета.
  • В случае деления студий из индивидуального жилого дома или таунхауса возникают риски неопределенного правового статуса земельного участка. Ни ИЖС, ни тем более СНТ, не подразумевают строительства многоквартирных домов. Поэтому, есть реальная опасность сноса здания.

Нужно отметить, что в Московской области судебная практика пока лояльна, что ведет к появлению целых поселков многоэтажных «дачных домиков», например, на землях СНТ в районе п. Мосрентген, но в других регионах – прецедентов сноса уже много.
watch
Если же говорить про строительство на землях со статусом СНТ с оформлением свидетельств о собственности по «дачной амнистии», то тут и вовсе, в случае изменения градостроительной политики, город изымет земельный участок и возместит за дом цену по стоимости дачного домика («жилого строения», как написано в законе), то есть, с копеечной компенсацией за землю. Такая практика сейчас, например, широко реализуется в г.Королеве, где активно застраиваются многоэтажками СНТ, находящиеся в черте города.

  • Такие квартиры-студии и недвижимость обладают низкой ликвидностью, продать их потом будет достаточно сложно (особенно с долгами за квартплату соседей);
  • Существуют ограничения по оформлению ипотечных кредитов и использованию социальных программ и льгот (в частности, сертификата на материнский капитал, т.к. нужно оформление доли на ребенка – с уже долевой собственностью это невозможно)

Множество реальных случаев из практики неудачных покупок показывает, что потенциальные покупатели запутались в выборе действительно достойного и честного застройщика. Так или иначе, застройщик хочет получить деньги быстро и много, не важно как, а дольщик – дешевую квартиру, надеясь, что в его случае “пронесет”.

Продажа апартаментов

На самом деле, апартаменты – это юридически признанные нежилые помещения, адаптированные или построенные с нуля и используемые непосредственно для проживания людей. Подобная схема реализации недвижимости имеет отличительные особенности в области правового статуса:

  • Плата за коммунальные услуги взимается как для нежилых помещений (размер оплаты будет примерно на 20% выше, чем для жильцов обычных квартир).
  • Обеспечение апартаментов объектами социальной инфраструктуры не является обязательным, то есть, они могут быть, но не в пешей доступности.
  • Покупатели апартаментов не смогут зарегистрироваться в них ни для постоянного проживания, ни для временного, что критично для семей с детьми и пенсионеров (например, без регистрации в Москве невозможно устроить ребенка в детский сад).
  • На такой вид недвижимости не распространяются права по жилищному законодательству (например, ограничения возможности взыскания по исполнительному производству за небольшие долги, так как апартаменты не могут признавать единственным жильем гражданина и семьи; защита прав детей на жилье; запрет на шум после 22 часов и другое).
  • Отсутствие прав на общее имущество (подъезды, детские площадки, чердаки, подвалы), как в многоквартирном доме

Среди плюсов можно отметить:

  • возможность регистрации юридических лиц и создания фронт-офисов;
  • преимущественное расположение в центре городов (старые зданий с красивой архитектурой), что, безусловно, удобно для организации жизни и работы человека;
  • возможность перепланировки и свободы организации пространства в апартаментах и оформлении помещений;
  • меньшая стоимость по сравнению с классическими квартирами в новостройках (на 20-30 %).

Апартаменты появились, в первую очередь, из-за дефицита свободных площадок под строительство в центре крупных городов России и имеют высокую популярность для создания комплексов для совокупности офисов, торговых и гостиничных помещений.

При выборе апартамента необходимо обращать внимание на целевое назначение данного помещения, от которого зависят некоторые аспекты использования здания, санитарные нормы и ограничения и даже налоговые ставки (для гостиничных помещений – они ниже, чем для торговых).

Налоговые особенности апартаментов

Так как статус апартаментов относится к категории коммерческой недвижимости, то налог на имущество для собственников такой недвижимости будет несколько выше, чем для собственников жилых помещений.

Ранее налог на «иные» объекты недвижимости составлял 2% от их кадастровой стоимости. Сейчас ставка равна 0,5% и считается льготной. Однако, она все равно серьезно превышает ставку налога на имущества для обычных квартир (от 0,1 до 0,3% от кадастровой стоимости).

Ставка 0,5% будет распространяться на апартаменты площадью 150 кв.м. с общей площадью до 300 кв.м. Для оставшейся площади (сверх лимита на применение льготной ставки) будут действовать стандартные ставки для офисных и торговых помещений, исчисляемые от кадастровой стоимости:

  • 1,4% – в 2017 году;
  • 1,5% – в 2018 году и в последующие налоговые периоды.

Указанные ставки действуют для объектов, стоимость которых не превышает 300 миллионов рублей. Для объектов, оцененных свыше указанной суммы, ставка составит 2% от кадастровой стоимости.

Рассчитывать на применение налоговых вычетов, например, льготы по налогу НДФЛ при приобретении жилья и по ипотеке, собственники апартаментов не смогут.

Каждый город РФ имеет перечень объектов, владельцы которых при уплате налога на имущество имеют право на льготу. Апартаменты к таким категориям имущества обычно не относятся.

Планируемые изменения в законодательстве и статусе апартаментов

Судя по риторике властей, в будущем ожидается постепенное стирание разницы между правовым статусом апартаментов как нежилых помещений и классических квартир. Такая проблема уже не первый год обсуждается на уровне Правительства РФ и города Москвы.

В целом, предполагается, что 214-ФЗ должен распространяться не только на квартиры в новостройках, но и на апартаменты, предназначенные для постоянного проживания. Институт экономики г.Москвы предлагает законодательно закрепить понятия «апартаменты», «многофункциональное здание» и «дом смешанного использования».

Последний термин подразумевает совокупность всех жилых и нежилых помещений в нем. В свою очередь, многофункциональное здание – это здание в общественно-деловой зоне, а никак не дом в жилом квартале с нежилыми и жилыми помещениями.

При этом апартаменты могут получить статус жилья (с возможной регистрации в них), но без обеспечения пешей доступности от объектов социальной инфраструктуры. Предполагаемые изменения действующего законодательства в сфере жилищной политики должны быть обязательно приняты, так как за последние годы доля такого жилья неуклонно растет.
В связи с указанными изменениями, есть мнения, что они приведут к дополнительным расходам для участников долевого строительства.

Одной из главных проблем, кроме выбора типа договора, является момент оплаты стоимости объекта. Вот тут нужно быть предельно внимательным, осторожным и не доверять никому. Деньги-только после регистрации договора!

Заключение

Во всех отношениях, гарантом договора долевого участия является 214-ФЗ. Тем не менее, с другими схемами приобретения квартиры можно ознакомиться в нашей статье.
Строительные компании сегодня используют множество схем для привлечения средств на строительство и продажу квартир в новостройках, включая “серые” и откровенно незаконные. Рекомендуем однозначно отказаться от вложения средств в строительство жилья по схемам, описанным как незаконные.

Статья написана по материалам сайтов: kvartirniy-expert.ru, pravovedus.ru, sibadvokat.ru, estate-advisor.ru, calculator24.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector