Какое значение имеет составляемый акт приема-передачи при продаже квартиры?

Содержание

Акт приема-передачи как завершение сделки покупки квартиры или комнаты

    • Акт приема-передачи как завершение сделки покупки квартиры или комнаты
    • Как оформить сделку на покупку квартиры в 2018 году
    • Как разменять квартиру в Москве

    Акт приема-передачи не пустая формальность, он завершает сделку купли-продажи, подтверждая передачу имущества в оговоренном состоянии. Согласно нашему законодательству, такой акт считается подтверждением обязательства продавца передать, а покупателя принять имущество.

    Зачем и когда подписывать акт приема-передачи?

    В случае, если квартира или комната передается в ином состоянии, нежели покупатель ожидал получить ее, это несоответствие должно быть указано в акте приема-передачи. Такая ситуация может сложиться, если демонтирована или испорчена отделка помещения, встроенная мебель, техника или сантехника (если таковые являются частью продаваемой недвижимости).

    Полезный совет: акт приема-передачи квартиры или комнаты стоит подписывать после государственной регистрации права собственности, одновременно с передачей полного комплекта ключей. Не стоит передавать ключи сразу после подписания договора купли-продажи, ведь возможен отказ в регистрации права собственности, в связи с чем возникнет недопонимание между покупателем, фактически получившим имущество и уже, возможно, как-то распоряжающимся им, и продавцом.

    Помните, что акт приема-передачи подтверждает выполнение обеими сторонами условий договора купли-продажи и не освобождает продавца от необходимости восстановить помещение до состояния, описанного в ДКП. Кстати, акт приема-передачи потребуется для предоставления в налоговую инспекцию в целях получения налогового вычета.

    Есть ли особые требования к акту приема-передачи?

    В акте приема-передачи обязательно должны содержаться паспортные данные покупателя и продавца, точный адрес передаваемого имущества (квартиры или комнаты). Также очень желательно указать данные договора купли-продажи недвижимости, данные кадастрового паспорта. Перед подписями с расшифровкой ФИО укажите дату составления акта приема-передачи. В остальном, строгих требований к нему нет. Акт приема-передачи составляется сторонами в простой письменной форме. Там же указывается наличие или отсутствие взаимных претензий.

    Внимание! Перед подписанием акта приема-передачи квартиры или комнаты проверьте наличие задолженностей по коммунальным платежам, ведь именно с даты подписания этого акта к новому владельцу переходит обязанность содержания помещения (поэтому данные о состоянии таковых платежей также рекомендуется указать в акте приема-передачи).

    Образец акта приема-передачи квартиры при продаже

    Акт приема-передачи квартиры при продаже – документ, подтверждающий факт передачи объекта в соответствии с договором.

    С момента проставления подписей на передаточном акте осуществляется переход прав и обязательств, связанных с содержанием и обслуживанием помещения, от одного участника правоотношений (продавца) к другому (покупателю).

    Оформление сделки

    Регистрационные органы не предъявляют конкретных требований, касающихся формы передаточного акта, но устанавливают его содержание.

    Это позволяет обеспечить получение единообразных документов, в которых содержатся важнейшие сведения, необходимые для проведения сделки.

    Важным составляющим положением акта является отсутствие претензий участников правоотношений друг к другу.

    Если покупатель выявляет ряд недочетов, то они указываются в документе и подлежат исправлению в определенный период времени. Если они будут устранены, то происходит подписание акта.

    Образец акта приема-передачи при продаже квартиры поможет подробно изучить документ перед составлением. Это позволит определить его структуру и содержание.

    Для подписания передаточного акта потребуется подготовить следующие документы:

    • паспорта продавца и покупателя;
    • правоустанавливающие бумаги продавца на квартиру;
    • основной договор;
    • договора аванса (если он был заключен);
    • если квартира покупается в ипотеку, то необходимо приложить кредитный договор с банком;
    • кадастровая и техническая документация на недвижимость.

    Сведения, в них указанные, будут использования для составления акта передачи.

    Акт приема-передачи квартиры при продаже

    Одним из важнейших этапов сделки по продаже жилой площади является подписание акта приема-передачи.

    Он выступает одной из завершающих процедур, без проведения которой покупатель не может являться полноправным собственником – формально квартира ему не принадлежит, он не несет за неё никакой ответственности.

    Продавец без этого акта не может получить денег за недвижимость.

    Для чего необходим?

    Передаточный акт необходим для того, чтобы подтвердить передачу квартиры в распоряжение покупателя.

    Без его наличия объект недвижимости будет по-прежнему принадлежать продавцу, несмотря на основной договор.

    Без наличия этого акта не удастся провести регистрацию права собственности на жилую площадь.

    • происходит передача прав и обязанностей по владению квартирой покупателю;
    • с другой стороны – продавца, напротив, снимается вся ответственность.

    Условия обоих участников, предусмотренные договором, являются взаимно выполненными.

    Что говорит закон?

    В соответствии со статьей 556 ГК РФ, в которой описывается передача недвижимости, момент подписания акта является моментом передачи объекта во владение покупателю.

    Важно, что момент передачи наступает только после проставления подписей обеих сторон.

    Начиная с этого времени, квартира является переданным имуществом, а обязательства, предусмотренные договором, выполненными.

    Передаточный акт является дополнением к основному соглашению о приобретении недвижимости. На его основании один участник правоотношений передает другому квартиру, указанную в договоре.

    Покупатель должен принять недвижимость, после чего внести сумму средств, указанную ранее.

    Составление акта происходит в трех экземплярах – для продавца и покупателя, а также для Росреестра. Если квартира приобретается в ипотеку, то необходим дополнительный экземпляр, который будет передан в банковскую организацию.

    Если стороны изъявляют желание, в нотариате можно заверить документ.

    Как оформить договор купли-продажи квартиры? Смотрите тут.

    Требования к содержанию

    Содержание передаточного акта определяется законодательством.

    В соответствии с ним в нем должны содержаться следующие сведения:

    • дата и место составления;
    • название сторон, участвующих в подписании (продавец и покупатель, дольщик и строительная компания);
    • реквизиты договора, на основании которому составляется акт, сведения о нотариусе, который занимался регистрацией договора о продаже недвижимости;
    • детальное описание объекта, в которое входит адрес, этаж, квадратные метры и т.д.;
    • состояние, в котором находится квартира (к примеру, наличие капитального ремонта);
    • перечисление удобств, имеющихся в недвижимости – электричества, кабельной линии, отопления и т.д.;
    • указание, в каком состоянии находятся технические конструкции – поверхность пола и стен, окна и двери;
    • список изъянов, обнаруженных во время осмотра комнат;
    • паспортные сведения продавца и покупателя, их подписи;
    • печать застройщика.

    К передаточному акту при продаже квартиры прилагаются ключи и необходимые бумаги. Документы нужно сдать в органы регистрации – Росреестр.

    После проведения процедуры по регистрации права собственности, квартира переходит к покупателю в полное распоряжение.

    Ответственность

    После того, как на передаточном акте будут проставлены подписи, вся ответственность, связанная с сохранением недвижимости и имущества, ложится на плечи покупателя.

    Если произойдут непредвиденные обстоятельства, к примеру, пожар, то ответственность будет нести владелец квартиры – покупатель.

    Если такие непредвиденные обстоятельства произошло до момента подписания акта, то ответственность будет лежать на продавце.

    Могут предусматриваться иные условия подобных ситуаций, но они должны быть приняты по обоюдному согласию и включены в договор.

    Нужно ли платить налог при продаже квартиры? Читайте здесь.

    Какие документы нужны для купли-продажи квартиры? Подробный перечень в этой статье.

    Если не оформить передаточный акт, не исключено возникновение неприятных последствий:

    1. Поскольку передачи имущества формально не проводилось, то покупатель имеет право обратиться в судебную инстанцию с иском о том, что квартира была передана не в том состоянии, в котором должна была.
    2. Если возникнут непредвиденные обстоятельства, в результате которых недвижимость пострадает, ответственность будет нести продавец, поскольку он фактически является собственников жилой площади.
    3. Если в результате пожара, затопления или иных обстоятельств пострадают соседи, то возмещать ущерб будет собственник недвижимости, которым является продавец.

    Для покупателя неприятные последствия могут наступить, если квартира приобретается в новостройке.

    Подписание акта должно происходить только после того, как объект будет проверен на качество выполненных работ, отделки и иных недочетов.

    Если покупатель подпишет акт, то он принимает квартиру в таком виде, в каком она предоставляется.

    Следовательно, строительная компания выполнила свои обязательства и никакой ответственности не несет, даже если через год начнут трескаться стены.

    Акт приема-передачи квартиры в новостройке: права инвестора

    Подписание акта приема-передачи квартиры — важнейшая веха для инвесторов жилья в новостройках на пути к собственной квартире.

    Купить квартиру в новостройке — мечта многих украинцев, и подписание акта приема-передачи жилья — один из последних шагов на пути к ней.

    Когда должен быть выдан акт приема-передачи, какие сведения должен содержать документ, в каких случаях инвестор имеет право его не подписывать — на вопросы Domik.ua отвечает Олеся Скринник, руководитель отдела маркетинга компании “Дим” .

    Когда выдается акт приема-передачи квартиры в новостройке?

    Для начала компания-застройщик обязана получить декларацию о вводе здания в эксплуатацию — пока нет этого документа, об актах приема-передачи отдельных квартир внутри этого дома речи быть не может. После оформления декларации застройщик, как правило, обращается в БТИ или другую организацию, которая может проводить замеры, с целью получить технические паспорта на квартиры. Далее квартиры передаются на баланс эксплуатирующей компании. И лишь после этого инвесторов приглашают на осмотр их квартир. Если владельца жилья все устраивает, он подписывает акт осмотра, а после него уже — акт приема-передачи. В некоторых компаниях есть практика, когда вместо акта осмотра владельцу сразу предлагают подписывать акт приема-передачи. Но это происходит только после того, как владелец осматривает свою квартиру и только в присутствии представителя компании-девелопера или ЖЭКа.

    Что происходит в том случае, когда инвестор имеет претензии к построенному жилью?

    Если у инвестора есть замечания или претензии, составляется так называемый дефектный акт, в котором они перечисляются и описываются. Представитель застройщика ставит отметку о том, что он принимает составленный дефектный акт. Получив этот документ, застройщик обязан разобраться в обоснованности претензий и дать ответ. Работает над дефектными актами специалист-оценщик, который изучает наличие указанных недостатков жилья и ущерб от них. Если дефекты возникли по вине подрядчика — подрядчик их устраняет. Если устранить их нельзя — дается обоснованное объяснение, по какой причине это невозможно. Пример из практики: дому присвоили определенный адрес, а владельцы квартиры хотели, чтобы он был другим. Бывает также, что указанные инвестором дефекты не имеют места в реальности. Например, человеку кажется, что у него ширина квартиры не соответствует техпаспорту и тем данным, по которым он покупал. В этом случает производится дополнительный замер квартиры в присутствии клиента. Только после того, как владелец согласен принять квартиру, он подписывает акт.

    Это интересно:  Жилищный накопительный кооператив – что это такое и какой ФЗ регулирует деятельность таких организаций, а так же каковы плюсы и минусы членства?

    Кто должен присутствовать при осмотре помещения и подписании акта приема-передачи? Кого инвестор имеет право привести с собой?

    При осмотре и подписании акта приема-передачи жилья обязательно должен присутствовать представитель компании и собственник помещения. Если владелец квартиры по каким-то причинам присутствовать не может, осмотреть помещение и подписать акт может его представитель, имеющий нотариально оформленную доверенность. Инвестор может по желанию прийти со своим юристом или родственником.

    Должен ли владелец оплачивать составление акта приема-передачи квартиры?

    Нет, этот документ бесплатный.

    Что происходит после подписания акта приема-передачи?

    Если инвестор подписывает указанный акт, это означает, что его все устраивает в том виде, в котором он квартиру получил, и претензий он не имеет. Далее владелец квартиры подписывает договор с эксплуатирующей компанией, заключает договора с “Киевэнерго” и “Киевводоканалом”, а также компанией, которая обслуживает придомовую территорию, получает на руки техпаспорт БТИ и идет оформлять свое право собственности на жилье — либо заказывает оформление права собственности у компании-застройщика в зависимости от условий договора. После оформления права собственности владелец может вступать во владение своим имуществом.

    Некоторые застройщики (это зависит от правил компании) после подписания акта приема-передачи и договора с ЖЭКом сразу разрешают людям начинать ремонт. Однако следует учесть, что если договор с “Киевэнерго” и водоканалом не подписан, электроэнергию и воду придется платить по коммерческому тарифу. Если людям важно сделать ремонт как можно быстрее, они на это соглашаются.

    Как действуют застройщики в тех случаях, когда инвестор затягивает сроки подписания акта приема-передачи — например, для того, чтобы не платить за коммунальные услуги, если они не планирую сразу переезжать в новую квартиру?

    У инвестора в договоре есть ограничения по срокам, когда он должен явиться на осмотр квартиры. Бывают случаи, когда клиент не является и приходится разыскивать его по полгода. Но передать квартиру в одностороннем порядке, без осмотра ее владельцем и подписания ним акта приема передачи нельзя.

    Акт приема передачи при продаже квартиры: тонкости, ошибки, нюансы

    При приобретении жилья важно обратить внимание на оформление полного пакета правоустанавливающих документов, среди которых одним из ключевых является акт приема-передачи. Этот документ подтверждает сам факт передачи объекта недвижимости и необходим для регистрации нового собственника. При его оформлении нужно учитывать некоторые особенности.

    Содержание статьи:

    Как правильно составить акт приема-передачи при купле-продаже квартиры?

    Необходимость акта-приема передачи при покупке жилья регламентирована ст. 556 Гражданского кодекса РФ. Поскольку акт-приема передачи объекта недвижимости при смене собственника является неотъемлемым документом в общем пакете регистрационной документации, то при его оформлении существуют определенные стандарты и требования. При этом безразлично, идет ли речь об объекте недвижимости первичного или жилье вторичного рынка. При этом будет лишь разница в наименовании передающей стороны.

    Основной целью акта приема-передачи недвижимого имущества, является документальная фиксация состояния предмета купли-продажи. Имея на руках подписанный акт, у сторон не будет оснований обвинять друг друга в возможной порче имущества в момент его передачи или на протяжении некоторого срока после заключения сделки.

    На сегодняшний день императивного требования со стороны законодателя относительно формы или стандартного образца акта приема-передачи квартиры не существует. Такой документ может быть составлен в произвольной письменной форме. Однако, с целью недопущения достаточно распространенных ошибок при подобных правоотношениях, особенно на стадии оформления и регистрации нового собственника, следует отметить те существенные условия и основополагающую информацию, которые обязательно должны присутствовать в акте.

    Так, этот документ должен содержать:

    • Дату и место фактической передачи объекта недвижимости (в большинстве случаев речь идет о передачи средств доступа к квартире, дому и т. п., например, ключей, эксплуатационной документации и т.п.).
    • Данные договора купли-продажи объекта недвижимости (дата, номер и т.п.).
    • Полную информацию о сторонах договора.
    • Месторасположение объекта недвижимости – предмета договора купли-продажи и номер квартиры.
    • Технические и эксплуатационные харакетристики квартиры (общая площадь, количество комнат, наличие или отсутствие основных коммунальных сетей, магистралей, факт подключения к ним. Также рекомендуется в акте отметить состояние различных элементов и неотъемлемых предметов интерьера (дверей, окон, напольного покрытия, отделки стен и т. п.).
    • Окончательную договорную стоимость объекта недвижимости, с учетом данных замеров полезной площади, различных улучшений и изменений конструкции.
    • Информацию об оплате коммунальных услуг.
    • Информацию об отсутствии или наличии каких-либо конструктивных дефектов или недостатков объекта недвижимости.
    • Подписи обеих сторон сделки или их полномочных представителей.

    .

    Кроме того, не лишним будет наличие в акте приема-передачи фразы об отсутствии каких-либо претензий между сторонами, то есть прописать собственноручно.

    Как показывает судебная практика, реальное отсутствие таких претензий лучше прописать в акте, что поможет избежать и убережет от возможных недоразумений в будущем.

    Стоит подчеркнуть, что вышеприведенный перечень не является исчерпывающим и стороны вправе добавить какую-либо информацию на свое усмотрение.

    Акт приема-передачи квартиры при продаже вторичного жилья

    Если при покупке квартиры на первичном рынке акт приема-передачи важен для обеих сторон, то на вторичном рынке, когда речь идет о сделке между двумя физическими лицами, о составлении акта приема-передачи вспоминают лишь в случаях, когда новый собственник сталкивается с невозможностью зарегистрировать имущество без этого документа.

    Как правило, именно сделки на вторичном рынке с правовой точки зрения считаются неоконченными, при условии неподписания акта-приема-передачи. Стоит отметить, что во многом требования относительно обязательного наличия акта при регистрации зависит и от регионов страны.

    Акт приема-передачи жилья на вторичном рынке мало чем отличается от этого же документа, приминительно предмета сделки на первичном рынке недвижимости. Основным отличием может считаться лишь перечисление всех материальных ценностей, которые передаются с квартирой и не относятся к категории недвижимого имущества (мебель, в том числе встраиваемая, крупная бытовая техника и т. п.). Такие акты могут отличаться лишь большим объемом, учитывая перечисление всех материальных ценностей.

    Последствия продажи квартиры без акта приема-передачи

    Как было отмечено выше, не все органы регистрации требуют обязательного наличия акта, что служит причиной возникновения некой коллизии и наличия признаков незавершенной сделки. На практике, в таких случаях, никаких серьезных последствий отсутствие акта за собой не повлечет. Однако сторонам всегда следует более прагматично подходить к вопросу оформления документов и моделировать возможные дальнейшие последствия.

    Самыми незначительными и не такими уж болезненными неприятностями могут быть споры относительно внезапно обнаруженных долгов по коммунальным услугам, распри относительно повреждения новыми собственниками внутренней отделки жилища, при условии, что сумма сделки окончательно сторонами не утверждена, и т. д.

    Гораздо более существенным и небезопасным для продавца является регламентированный законодательством факт перехода риска случайного повреждения или гибели предмета сделки. Эта норма предусматривает переход всех рисков от продавца к покупателю после фактической передачи, а единственным документом, подтверждающим это, как раз и является акт приема-передачи.

    Недобросовестные покупатели, которым не чужды признаки мошенничества или обмана, вполне могут воспользоваться ситуацией, при которой их действиями может быть причинен вред третьим лицам, например, в случае пожара. Безусловно, продавец, при грамотной защите своей позиции в суде, сможет доказать факт передачи недвижимого имущества покупателю, однако, при этом нужно будет потратить определенное время и нервы.

    Акт приема-передачи доли квартиры при продаже

    Нередки случаи, когда продаже подлежит не вся квартира, а только ее часть – доля. Как и в вышеописанных случаях, необходимость акта очевидна, особенно учитывая долевое (совместное) участие в праве собственности на один объект.

    Поскольку речь идет о доле в квартире, а не объекте в его целом выражении, стороны могут прописать в договоре, что в таком случае акт не составляется. Однако, в случае отсутствия такого условия, акт все же необходим.

    Приблизительный образец акта-приема передачи квартиры — бланк

    Как и отмечалось ранее, на сегодняшний день нет строго установленой формы акта приема-передачи. Главными условиями составления такого документа является его письменная форма и подписание сторонами договора купли-продажи.

    Практическое применение и тщательное изучение всех встречающихся актов приема-передачи квартир позволило определить наиболее оптимальную редакцию этого документа, которая приведена ниже.

    АКТ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ

    г._________________ «____»_________ 2017 г.

    Мы, ___________________, _________________ (полная информация о стороне — год рождения, место рождения: г. ____________, паспорт ________________, выдан _____________________________________________ года, код подразделения __________, зарегистрирован по адресу: г._____________________________________), далее именуемый Продавец, с одной стороны, и
    ___________________, _________________ (полная информация о стороне — год рождения, место рождения: г. ____________, паспорт ________________, выдан _____________________________________________ года, зарегистрирован по адресу: г._____________________________________), далее именуемый Покупатель, с другой стороны, вместе именуемые Стороны, руководствуясь требованиями статьи 556 ГК, принимая во внимание условия Договора купли-продажи недвижимости от ___________ №__________________________________, заключенным «____»_____________ 201__ года в городе ______ между Продавцом и Покупателем, составили этот акт о следующем:

    1. Продавец передал, а Покупатель принял объект недвижимости, находящийся по адресу: город _________________, улица, дом, корпус, квартира, состоящий из _______ (_________) комнат, общей площадью — __________ кв.м., в том числе жилой – __________ кв.м.

    2. Покупатель осуществил полную оплату стоимости квартиры, согласно упомянутому договору, в размере______________________________________________________________________________________________________________________руб._______________коп.

    3. Квартира, указанная в п.1 акта передается в (удовлетворительном, либо исправном и пригодном для проживания) состоянии.

    4. Покупатель претензий по состоянию передаваемой квартире не имеет.

    5. Квартира передается без долгов за коммунальные услуги и за техническое обслуживание. В случае обнаружения задолженности за техническое обслуживание и коммунальные услуги Продавец обязуется за свой счет погасить имеющуюся задолженность вплоть до даты подписания настоящего акта.

    Настоящий акт составлен и подписан в 3 (трех) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.

    Видео сюжет, как оформить акт приема-передачи квартиры

    Это интересно:  Может ли работник не ходить в отпуск

    Какое значение имеет акт приема-передачи при покупке квартиры

    Значение и особенности составления

    Согласно ГК РФ, при купле-продаже помещения его передача осуществляется по передаточному документу, который еще называется актом приема-передачи. Он является свидетельством того, что имущество действительно было передано покупателю. Российское законодательство не устанавливает единой формы акта приема-передачи. Но, исходя из сложившейся юридической практики, можно сказать, что в нём обязательно должны быть зафиксированы следующие моменты.

    • Дата и место подписания

    Адрес, площадь, кадастровые данные квартиры, а также ее состояние на момент передачи, которое фиксируется в специальном приложении к акту – смотровом листе. Если выполнить осмотр какой-либо части квартиры осуществить не получается по техническим причинам, следует указать это в документе. Иногда делается не только опись, но и фотографии имущества.

    • Реквизиты договора купли-продажи

    Иначе будет непонятно, частью какого именно договора являются указанные в акте данные.

    • Данные сторон договора купли-продажи

    • Информация о том, что у сторон договора отсутствуют претензии друг к другу

    • Подписи сторон договора

    Важность подписания для продавца

    К примеру, был заключен договор на покупку квартиры, продавец попросил дать ему немного времени, чтобы вывезти вещи. И как раз в этот срок квартиру затопили соседи. При отсутствии документа, фиксирующего передачу имущества, считается, что риск повреждения квартиры несет продавец, поэтому он и должен платить за ремонт из своего кармана. Важно не забыть указать дату подписания документа.

    Важность подписания для покупателя.

    Для покупателя правильное составление акта приема-передачи не менее важно. Очень распространенная ситуация: при осмотре квартиры, приобретенной по договору долевого строительства на первичном рынке, дольщиком была обнаружена куча существенных недостатков (трещины в стенах, неработающая проводка, протекающие трубы – список возможных проблем можно перечислять бесконечно), а указывать о выявлении этих дефектов в акте приема-передачи он почему-то не стал. Подобная беспечность может ему дорого обойтись, так как шансы заставить впоследствии застройщика исправить дефекты в этом случае невелики. Советуем обращаться за сопровождением сделки купли-продажи квартиру, например, в эту компанию.

    В то же время, если бы покупатель указал в смотровом листе все имеющиеся недостатки и отказался подписывать передаточный акт до их полного исправления, добиться от застройщика устранения всех имеющихся дефектов квартиры было бы вполне возможно. Правда, часто представители застройщиков отказываются подписывать акт осмотра, с перечнем выявленных недостатков. Они рассчитывают на то, что по закону, если акт приема-передачи не будет подписан дольщиком, через два месяца застройщик может подписать этот документ единолично.

    При отказе застройщика от подписания смотрового акта дольщику необходимо подписать его со всеми выявленными недостатками самостоятельно и направить в адрес застройщика претензию с требованием исправить все недостатки, указав, что, в противном случае, этот вопрос будет решаться в судебном порядке. Кстати, вот здесь можно ознакомиться со стоимостью услуг по покупке квартиры.

    Ответственность за отказ от подписания.

    Если по акту передается квартира, приобретаемая по договору долевого строительства, то за нарушение сроков подписания (они четко прописываются в договоре) застройщик, выплачивает дольщику одну трехсотую от ставки рефинансирования ЦБ от цены договора в день. То есть, если квартиры стоит 3 миллиона рублей, то при нынешней ставке ЦБ в размере 15%, застройщику придется выплачивать дольщику по 4500 рублей в день за отказ от подписания акта.

    Если же квартира приобретается по обычному договору купли-продажи, и в договоре прописаны сроки и обязанность подписать акт, то за отказ подписывать акт приема-передачи следует ответственность, предусмотрена законом, а именно, уклонение одной из сторон от подписания Акта, приравнивается к отказу от исполнения обязательств по договору купли-продажи «уклонистов» можно привлечь к ответственности разными способами. Но на практике расторгнуть сделку вряд ли получиться, ведь, примеров судебных решений, в которых иск о расторжении договора из-за неподписания акта, отклонялся на этом основании предостаточно. Отсутствие акта приема-передачи может сильно осложнить жизнь покупателю.

    Могут возникнуть трудности с оформлением налогового вычета. Если жилье приобреталось по договору долевого строительства, этот документ обязателен. Если по договору купли-продажи – передаточный акт не требуется. Но налоговая обязательно попросит предоставить свидетельство о регистрации права собственности, а, в некоторых случаях без акта-приема передачи этот документ получить не удастся, например в некоторых регионах России, для регистрации перехода права собственности, на регистрацию в УФРС должен быть также предоставлен акт приема-передачи квартиры.

    Могут возникнуть осложнения с последующей продажей квартиру. Особенно если новый покупатель будет приобретать ее в ипотеку. Некоторые банки требуют предоставить акт приема-передачи, по которому первоначально передавалась квартира.

    Зачем при сделке на «вторичке» нужен акт приема-передачи жилья?

    О приеме квартиры в новом, только что построенном доме, и о составлении акта приема-передачи мы уже писали. Но, оказывается, и при сделках на вторичном рынке его тоже нужно составлять! А зачем — об этом рассказывает нотариус Алексей Комаров.

    В большинстве случаев при заключении сделки на «вторичке» стороны относят передачу жилья к несущественным моментам. При заключении сделок лишь в половине случаев порядок расчетов привязан к предъявлению акта приема-передачи жилья. Часто условие о передаче включают в текст договора (нотариального) купли-продажи квартиры, и сам договор становится одновременно и актом приема-передачи. Иногда акт подписывается отдельно в момент фактической приемки имущества.

    Но чаще стороны вообще игнорируют оформление этого документа. А зря: он может сыграть решающую роль в разных спорных ситуациях.

    В основном покупатели настаивают на акте при заключении нотариальной сделки, так как нотариусы включают в текст договора ссылку на ст. 556 ГК РФ, которая говорит, что передача недвижимости покупателю осуществляется по передаточному акту или иному документу.

    Зачем он нужен?

    Передаточный акт решает два вопроса. Во-первых, принимая жилье, покупатель фиксирует техническое состояние объекта. Акт может быть подписан как с указанием на отсутствие технических дефектов, так и с указанием на их наличие.

    Во-вторых, подписанный акт — это этап исполнения сделки приема-передачи недвижимости. Из самого смысла определения понятия договора купли-продажи следует, что покупатель обязуется объект принять и оплатить.

    Форма акта приема передачи допускается простая письменная, вне зависимости от того, в какой форме составлен сам договор купли-продажи: в простой письменной или нотариальной. Однако, как указано выше, ничто не мешает сторонам указанный документ заверить нотариально. Более того, несмотря на прямое требование закона о письменной форме документа, судебная практика идет по пути того, что покупатель, фактически вселившийся в жилье, считается принявшим квартиру. Покупатель же, принявший квартиру, но фактически не вселившийся в нее (принявший на бумаге), судами расценивается как не принявший вообще, поскольку принятие объекта подразумевает передачу его во владение новому собственнику.

    В случае судебного спора момент вступления во владение имуществом будет иметь принципиальное значение для установления факта передачи квартиры

    вне зависимости от того, подписывался сторонами акт или нет. На практике подписание акта приема-передачи происходит после государственной регистрации права на нового собственника.

    На вход с вещами… или без?

    Если жилье продается с набором вещей (газовый котел, мебель, техника и т. д. ), которые по договоренности остаются у покупателя, но расчет за объект не «завязан» на акт передачи, нередко возникает недопонимание. После указанного в договоре купли-продажи времени на освобождение жилья покупатель приходит на приемку-передачу квартиры, и выясняется, что часть вещей, которые должны были там остаться, отсутствуют или квартира в принципе пустая.

    В указанном случае необходимо заключать два разных договора купли-продажи: на объект недвижимости и на движимые вещи в квартире.

    При этом договор о продаже движимых вещей можно заключить с отлагательным условием регистрации перехода права собственности по договору на жилье. Очевидно, что покупателю не нужны вещи в квартире, если право по основному договору по каким-либо причинам не пройдет регистрацию в Реестре.

    Если жилье с дефектом

    Ситуация, когда в купленном объекте обнаруживаются трещины в стенах или иные конструктивные недостатки, не редкость. Такая история может развиваться по-разному, если покупатель принял недвижимость без оговорок о дефектах в акте приема-передачи, если акт не подписывался и если в составленном акте нашли отражение указанные недостатки.

    В первом и втором случаях при обнаружении недостатков в разумный срок, по правилам ст. 477 ГК РФ, в течение двух лет с момента передачи (вступления в фактическое владение), а в последнем случае в разумный срок после подписания акта приема-передачи, покупатель заявляет требования к продавцу в порядке ст. 475 ГК РФ.

    Покупатель вправе потребовать уменьшения стоимости жилья, возмещения понесенных расходов на устранение недостатков

    или выполнения продавцом требований об устранении недостатков самостоятельно. В случае если дефект является существенным нарушением требованиям качества и устранение его несоразмерно покупке, договор может быть расторгнут по соглашению сторон или в судебном порядке с требованием о возмещении причиненного вреда истцу.

    Спорные случаи и мошенничества

    Говоря о передаче имущества в части исполнения сделки, нужно выделить два момента. Во-первых, расторгнуть договор по взаимному согласию во внесудебном порядке стороны вправе только до момента его исполнения. По общему правилу под исполнением понимается оплата жилья (принятие оплаты продавцом) и передача объекта (прием объекта покупателем), регистрация перехода права в Реестре.

    Во-вторых и в-главных, большинство сделок с жильем в России проходят в простой письменной форме. Именно по такой форме сделок происходят основные мошенничества — двойные, тройные продажи.

    Схема обмана проста: при сделке без юриста, нотариуса после подписания договора все оригиналы документов остаются на руках у продавца, и стороны с подписанными документами едут на регистрацию перехода прав, обычно через представителей по доверенности. Однако по пути до регистрирующего органа представители с продавцом заезжают еще на несколько сделок по продаже одной и той же квартиры.

    В итоге мы имеем одного недобросовестного продавца и нескольких добросовестных приобретателей, между которыми встает законный вопрос: кто же собственник жилья?

    Так вот, собственником суд признает того из покупателей, кто первый принял объект по акту приема-передачи!

    Остальные покупатели (кредиторы) будут довольствоваться правом на возмещение убытков по ст. 398 ГК РФ.

    Отдельно стоит отметить, что в случае спора между покупателем и продавцом о праве на жилье после заключения ими договора купли-продажи и до момента регистрации перехода права собственности в Реестре к покупателю, принявший недвижимость покупатель имеет преимущественное перед собственником право в ней проживать до момента расторжения договора или признания его судом недействительным.

    Это интересно:  Как рассчитать налог на землю по кадастровой стоимости?

    Зачем и когда подписывается акт приема передачи квартиры

    Процесс покупки квартиры вызывает множество вопросов, в частности, когда подписывается акт приема передачи квартиры?

    Обязательно ли это и как правильно составляется.

    Навигация по статье

    Зачем составляют акт передачи

    Люди, пытаясь разобраться в законах, когда, например, пытаются продать недвижимость, заглядывают в кодексы, другие законы или нормативные акты они не затрагивают или, не зная о них, или не считая нужным делать это.

    Процесс переоформления квартиры с одного собственника на другого сложный вопрос для всех сторон сделки, вызывает много волнений, напряжение.

    И пока не завершится, все участники в той или иной мере будут в нем находиться. В процессе оформления встает вопрос, когда оформляется акт передачи квартиры сторонами договора?

    Акт передачи квартиры подтверждает юридически, что конкретное имущество было передано. Вручения ключей недостаточно, как знака передачи имущества, как это делается, например, с товарами на складе согласно договору поставки.

    Договор купли-продажи подтверждает факт договоренности между сторонами о предмете и иных условиях, частности, цене, состоянии жилья.

    Подписание акта подтверждает, что фактическое владение перешло к покупателю, и ответственность за квартиру теперь полностью несет он. Данный факт важен для отношений между сторонами, с налоговой службой, с коммунальными службами, ответственными за содержание дома.

    Что говорится в законодательстве на счет акта? В ГК в ст. 556 есть положение о фиксации передачи недвижимости путем составления документа, где бы данный факт отражался. Закон не устанавливает строгой формы или иных требований к нему, важно наличие данного документа.

    Согласно закону сделка считается завершенной и исполненной до конца только после передачи имущества согласно документам. Ни фактическая передача, ни регистрация договора, ни иные действия не могут служить подтверждением передачи.

    Отказ участника сделки подписывать акт передачи считается нарушением обязанности передать и соответственно принять имущество.

    Отсутствие акта ничем обычно не оборачивается для сторон, однако, не все люди в нашем мире добросовестные. Когда подписывается акт приема передачи квартиры при продаже, решают стороны, но желательно сделать все до регистрации договора.

    При регистрации требуют акт передачи. В случае с нотариусом проверка пакета документов не проводится, и отсутствие акта может вызвать в дальнейшем проблемы.

    Как может пострадать продавец

    Пока не будет официального подтверждения о передаче объекта, покупатель вправе заявить, что продавец передал ему квартиру, которая ни на что не годная.

    Соседи, пострадавшие из-за потопа или пожара в квартире могут также направить претензии к бывшему собственнику. В случае с потопами, правда, сделано исключение – отвечает за все собственник, чье право было зарегистрировано.

    Тем не менее, риски остаются, и лучше принять меры, чтобы ограничить себя от возможных неприятностей. Вероятность выигрыша в таком деле минимальная, стоит учитывать человеческий фактор и разное толкование и не рисковать.

    Акт передачи. Квартира в новостройке

    Принято считать, что сложности подстерегают покупателей квартир в новостройках, на вторичном рынке это не так серьезно.

    На деле ранее используемая квартира также может таить в себе множество сюрпризов.

    Чего, например, стоит скрытое незаконное подключение к системе энергоснабжения мимо счетчика, учитывающего потребление энергии.

    Встречаются и серьезные дефекты сантехники, системы отопления, которые на первый взгляд или незаметны или их целенаправленно скрывали.

    С домами в новостройке все яснее. Когда подписывается акт приема передачи квартиры в новостройке? Явно не как только застройщик предложил подписать документ.

    Квартира может иметь в себе явные и скрытые дефекты. Со скрытыми дефектами еще не все так сложно, о них можно заявить со временем. Явные дефекты после подписания становятся полностью проблемой покупателя.

    Нельзя его подписывать, если же подписывается, то с отметками о недостатках, они обязательно указываются в документе. Нельзя соглашаться на обещание представителя компании застройщика удалить все недостатки после подписания акта.

    Что служит причиной недовольства:

    • электросети
    • система водоснабжения
    • отделка
    • лестничные площадки могут быть завалены мусором

    Перечень примерный, в каждой ситуации все индивидуально, претензии должны быть четкими, чтобы можно было определить, в чем проблема.

    Недостатки квартиры всегда связаны с недоработками компании застройщика. Просто, одни клиенты хотят быстрее подписать документы, чтобы застройщик им оформил документы и они стали полноправными собственниками.

    Другие клиенты, наоборот требуют устранить все недостатки, чтобы обживаться в готовой квартире. Доделывать работу застройщика оказывается порой дорогим удовольствием.

    Что касается фиксации прав собственности промежуточный вариант подписание акта с замечаниями. Такой ход дает возможность оформить юридические права и оставляет покупателю возможность требовать устранения недостатков.

    Правила составления

    Информация в акте может быть вписана в договор. Например, одним из пунктов договора может быть установлено, что квартира считается переданной с момента подписания.

    Можно привязать передачу квартиры к передаче денег или проработать свой вариант. Акт пишут чаще всего на отдельном листе бумаги, но с полным перечнем реквизитов сторон, описания передаваемого объекта.

    Соответствующий пункт в договоре ссылается на предмет договора, в акт записываются данные из кадастрового паспорта, адрес квартиры.

    В акте можно сослаться на договор, в связи с которым он составляется. Акт должен формулироваться четко. Прямо пишется, что квартира передана продавцом, а покупатель её принял:

    • акт последний документ, где указывают о недочетах
    • данные о сторонах берутся полностью из паспорта, прописывается номер паспорта, кем и когда он был выдан
    • стороны обязательно ставят подписи, ставится дата

    Отсутствие недочетов подтверждается записью об отсутствии претензий. Они касаются и технического состояния квартиры и задолженности по оплате коммунальных услуг.

    Кто составит акт? Образец акта располагается в МФЦ или управлении Росреестра. Бесчисленное число вариантов предлагается скачать в Интернете. Помощь в составлении оказывают юристы, нотариусы.

    Акт составляется в 3-х экземплярах минимум: два для сторон, третий для регистрационной службы, копию себе оставляет нотариус, если он занимается оформлением сделки.

    Если сторон больше, то и составляется соответствующее количество копий акта. Такое происходит при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности.

    Если акту не хватает четкости, его нельзя назвать полным с юридической точки зрения, регистратор приостановит регистрацию или откажет в ней до исправления акта.

    Дополнительные тонкости

    Закон о долевом строительстве обязывает стороны составить акт передачи, кроме этого, он нужен для дальнейшего оформления прав на жилье.

    Застройщики стараются уклониться подписывать документы, откладывая это под благовидным предлогом.

    Затем составляют акт в одностороннем порядке, ссылаясь на недобросовестность покупателя.

    Как только наступает время сдачи жилья, и застройщик, судя по всему, уклоняется подписывать акт с замечаниями покупателя, стоит направить ему наполовину заполненный акт с замечаниями.

    Направлять надо с описью и уведомлением.

    В суде документы послужат доказательством, не важно, явится кто-то из конторы застройщика забирать письмо или нет.

    Кроме этого, на застройщика стоит пожаловаться в управление строительного надзора, в прокуратуру. Это заставит застройщика уступить покупателю, особенно, если замечания не у одного покупателя.

    Задержка с передачей квартиры для застройщика еще и чревата неустойкой, сумма может оказаться значительной, особенно в случае с несколькими покупателями одновременно.

    На вторичном рынке распространены ситуации, когда в проданной квартире остаются прописанными бывшие члены семьи продавца. В договоре или акте обязательно нужно указывать, что все жильцы квартиры, связанные с бывшим собственником сняты с регистрационного учета.

    Продавец обязан предоставить справку от управляющей компании о том, что все выписаны. Если по каким-то причинам, кто-то остался на учете, после подписания акта, проблем решается новым собственником.

    Отсутствие акта способно вызвать сложности в процессе оформления налогового вычета. Не каждый налоговый инспектор требует данный документ, но все же, он может оказаться нужным.

    Не менее дотошными оказываются банки, которым предлагается в качестве залога передача квартиры. Отсутствие акта охладит отношение банка к клиенту.

    Ему могут даже отказать в кредите. Банк заинтересован уйти от любого риска потерять обременение и соответственно свои гарантии вернуть деньги при негативном развитии ситуации.

    Нуждающийся в деньгах человек может в результате пытаться продать квартиру по сниженной цене.

    Таким образом, акт передачи при продаже квартиры не просто формальность, он обеспечит защиту прав всех участников сделки. Для этого, он должен быть составлен максимально полно, чтобы его нельзя было толковать как-то двояко.

    Подробнее об акте приема-передачи квартиры, представлено на видео:

    Никогда не подписывайте акт приема-передачи, если вас что-то не устраивает. Не видитесь на уловки и уговоры. Ничего не докажите потом и останетесь с носом. За свой счет придется все переделывать.

    Так однозначно придерживаться такой позиции не всегда может быть целесообразно. Вся наша жизнь состоит из различного рода компромиссов, конфликтов, договоренностей, споров и т.п. Существует такое понятие как договороспособность. Ею желательно обладать каждому человеку. Идеальных ситуаций в жизни людей не существует в принципе. Всегда существуют какие-то отклонения от нормы.
    Разумный человек их увидит и оценит. Он примет для себя решение как поступить с этими отклонениями. Так и с актом приема-передачи квартиры. Есть недостатки, которые точно нужно настаивать на их устранении, а есть такие, что лучше будет устранить самому, чем это сделает кое-как передающий квартиру.
    Существует правило при продаже квартир на вторичном рынке. Оно состоит в следующем. Не ремонтировать квартиру перед продажей, если она уже была заселена ранее и в ней жили люди.
    Если делать ремонт «для галочки», тогда новый хозяин его не зачтет как основание для увеличения стоимости. Так как он хочет совершенно другого ремонта и будет все переделывать. Тогда в чем смысл такого ремонта? Только зря потратите деньги.
    Так что при подписании акта приема-передачи квартиры следует вести себя разумно и добросовестно, чтобы зря не тратить усилия, нервы и деньги.

    »

  • Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock detector