Как сдать квартиру в аренду — самостоятельно или через агентство?

Сегодня многие москвичи решают сдавать свою квартиру в аренду. Жилье в Москве востребовано, как никогда – тысячи приезжих готовы платить хорошие деньги за квартиру в пределах МКАДа. Однако многие собственники сталкиваются с ситуацией, когда квартира, которую они готовы сдать, месяцами ждет своих новых жильцов.

На сегодняшний день в столице сдается более 20 тысяч квартир. Предложений очень много, но эксперты отмечают, что арендаторы стали намного более требовательными к качеству квартиры и условиям аренды. Владельцы квартир, которые не знают правил и законов рынка недвижимости, вряд ли могут рассчитывать на заключение выгодного договора. Чтобы быстро и успешно сдать квартиру в Москве, нужно учесть множество тонкостей.

Сдавать квартиру самому или через посредника

Первый вопрос, который встает перед собственником, решившим заработать на своей недвижимости – это «Сдать квартиру через агентство или самостоятельно?».

Самый, казалось бы, простой и безопасный вариант – сдать квартиру знакомым, если среди них есть кто-то, кто согласится ее снять. Однако обычно приятелям квартиру сдают по цене, значительно ниже рыночной. К тому же, как известно, любые финансовые дела способны испортить отношения между друзьями.

Можно попытаться найти жильцов самостоятельно, разместив объявление на интернет-портале. Но будьте готовы взять на себя все юридические хлопоты – составление грамотного договора с четким указанием прав и обязанностей обеих сторон. Малейшая ошибка – и договор не будет иметь никакой силы, а значит, разрешить возникшие проблемы с жильцом вы не сможете. Не забывайте также и о том, что количество мошенников, которые «охотятся» на владельцев квартир, просто огромно. Они могут пересдать квартиру или даже продать ее по фальшивым документам.

Самый безопасный способ сдать квартиру – обратиться в агентство с хорошей репутацией.

Там вам помогут подобрать подходящих жильцов и составят индивидуальный договор, в который будут включены и ваши личные пожелания – например, запрет на домашних животных или проведение ремонта без вашего разрешения. При желании агент поможет застраховать квартиру и ценное имущество, которое остается в ней. Еще один плюс – вам не нужно будет самостоятельно показывать жилье потенциальным арендаторам, риэлтор возьмет все контакты с ними на себя. И, наконец, практика показывает, что через агентство сдать квартиру можно по более выгодной цене – как правило, клиенты риэлтерских компаний не торгуются. При этом все услуги агентства будут для вас бесплатными.

Какие документы необходимы для безопасной сдачи в аренду квартиры

Чтобы подписать договор найма, вы должны заранее подготовить необходимые документы.

  • Паспорт владельца квартиры;
  • Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру;
  • Свидетельство о государственной регистрации права;
  • Если собственность на квартиру получена в 2016 году, необходимо предоставить выписку из ЕГРП;
  • Договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельства о праве на наследство, справка правления ЖСК, ЖК о полной выплате пая;
  • Подписи в договоре найма всех собственников квартиры и постоянно проживающих в ней совершеннолетних лиц, подтверждающие их согласие с условиями заключенного договора.

Следующий шаг – договор. Лучше всего, если его составит профессиональный юрист риэлторской компании. Образцы, которые можно найти в интернете, зачастую устарели или составлены неграмотно, а это означает, что они не будут иметь юридической силы. К составлению и подписанию договора нужно подходить очень серьезно. В нем должны указываться:

  • Личные данные обеих сторон – ФИО, дата рождения, номер и место выдачи паспорта, адрес прописки, номера контактных телефонов. Перед тем, как подписать договор, проверьте паспортные данные, которые указал арендатор, и не постесняйтесь внимательно сверить их с паспортом. Это касается всех сведений – ФИО, места регистрации, даже фотографии. Чем больше параметров, позволяющих определить личность арендатора, тем лучше;
  • Точный адрес квартиры ;
  • Сведения о лицах, которые будут проживать в квартире вместе с нанимателем . Если этого пункта не будет, то арендатор может пересдать вашу квартиру или превратить ее в общежитие. И вы ничего не сможете с этим поделать.
  • Точная стоимость аренды . Если вы предполагаете, что спустя год или два захотите несколько поднять цену, чтобы покрыть инфляцию, такая возможность должна быть отражена в договоре. Не забудьте также указать, кто оплачивает коммунальные счета – вы или арендатор;
  • Срок и порядок выплат арендной платы , а также размер пени в случае просрочки.
  • Условия досрочного расторжения договора – как по вашей инициативе, так и по инициативе арендатора.
  • Величина залога, порядок его внесения, возврата и удержания ;

Не лишним будет и составление описи наиболее ценного имущества, которое вы предоставите в пользование арендатору. Не обязательно указывать в нем каждую табуретку и занавеску, но дорогая мебель и техника (например, бытовая техника, стереосистема или плазменная панель) должны быть упомянуты. Иначе вы никогда не докажете, что эта техника у вас вообще когда-то была.

На что обратить внимание при сдаче своей квартиры в аренду

Прежде чем обратиться в агентство, квартиру следует подготовить к сдаче. Не обязательно делать капитальный ремонт. Но квартира должна быть чистой, аккуратной, без лохмотьев обоев, разводов на потолке и неприятных запахов. Она должна производить хорошее впечатление, так что потрудитесь сделать минимальный косметический ремонт или генеральную уборку.

Проверьте также, все ли работает: краны и стоки не должны протекать, дверной замок не должен заедать, вся техника должна исправно работать.

Лучше всего сдаются квартиры, оснащенные всем необходимым.

Минимум – холодильник, плита и стиральная машина. Конечно, и на квартиру в самом плачевном состоянии рано или поздно найдется арендатор. Но подумайте сами, насколько надежен и респектабелен человек, согласный жить в неблагополучных условиях? А ведь именно порядочность и платежеспособность – основные плюсы нанимателя.

Мебель тоже нужна, но трезво оценивайте ее качество и количество. Выбросьте всю старую и нефункциональную мебель. Новая мебель, даже если она совсем простая и недорогая, заметно повысит привлекательность вашей квартиры в глазах арендаторов.

Эксперты заметили, что спрос на квартиры заметно колеблется в зависимости от времени года. Больше всего квартир сдается внаем летом и осенью, с конца мая по октябрь. В этот же период цены на квартиры немного повышаются – примерно на 5-7%. Это легко объяснимо – летом в столицу приезжают абитуриенты со всей страны. Некоторые снимают квартиру сразу, другие ждут результатов вступительных экзаменов и лишь после поступления, к началу учебного года, снимают жилье поближе к выбранному университету. Есть и другая причина – люди, которые решили сменить квартиру, обычно делают это осенью, после отпуска, чтобы не тратить лето на поиск подходящего варианта и переезд. Поэтому выбирайте подходящий момент и обращайтесь в агентство именно в эти «урожайные» месяцы.

Владельцы больших многокомнатных квартир нередко не могут решить, как распорядиться своей недвижимостью – сдать всю квартиру целиком или найти несколько жильцов, сдавая каждую комнату по отдельности. Принимая решение, нужно учесть, что спрос на комнаты и однокомнатные квартиры намного выше, чем на просторные апартаменты.

Заметнее всего на стоимость аренды влияет расположение. Чем ближе к Кремлю, тем выше будут расценки.

Эти нехитрые меры помогут агенту быстро найти подходящего арендатора.

Как быстро сдать квартиру в аренду: пошаговая инструкция

Ирина Жигина, уже писавшая для Лайфхакера о том, как защищить себя от недобросовестных арендаторов, составила руководство для тех, кто собирается сдавать квартиру в аренду: как составить объявление и найти порядочных жильцов, как подготовить квартиру и что следует предусмотреть.

Собственники, сдающие квартиры в аренду, по собственному опыту знают, как нелегко бывает это сделать самостоятельно. Нужно подать правильное объявление, общаться по телефону с потенциальными жильцами, показывать квартиру и делать много чего ещё. Я сдаю квартиры в аренду больше 10 лет. Сдавала абсолютно разному контингенту: начиная от пар с детьми и заканчивая китайцами и вьетнамцами. Многие из моих бывших жильцов хотят вернуться ко мне, с некоторыми я продолжаю общаться: стригусь у них, консультируюсь, зову сделать ремонт.

Мне часто задают вопросы:

  • Как найти хороших жильцов?
  • Как не запутаться в процедуре сдачи квартиры?
  • Что необходимо предусмотреть?

Предлагаю воспользоваться пошаговой инструкцией.

Шаг первый. Исследуем рынок

Перед сдачей квартиры нужно исследовать рынок аренды жилья и сделать хотя бы минимальный анализ конкурентов.

Изучая основные сайты по аренде недвижимости обратите внимание на цены, фотографии квартир, текст объявлений, какая мебель и бытовая техника есть в квартире.

На цену аренды влияет не только качество ремонта. Стоимость определяется местоположением, качеством и состоянием самого дома, транспортной доступностью и ещё целым рядом факторов. Желательно сопоставить уровень цен на жилье с расположением квартиры в вашем городе/районе и наличием в ней мебели и бытовых приборов. Также вы, скорее всего, знаете, к какому типу относится ваша квартира: эконом-класс, бизнес-класс или люкс.

В совокупности проведённое вами исследование поможет определить не только арендную цену квартиры, но и нарисует портрет потенциальных арендаторов.

Шаг второй. Готовим квартиру к сдаче

Как подготовить квартиру к приёму новых жильцов?

Если говорить про квартиру эконом-класса, то главное — сделать её презентабельной, но не переборщить с ремонтом, потому что ваши затраты могут ещё долго не окупиться.

Первое, что нужно сделать, — это вынести весь хлам. Затем проверьте сантехнику и электрику: этим вы обезопасите и себя, и вашего арендатора от возможных проблем. Давно не меняли обои? Линолеум никуда не годится, а на потолке разводы от давнишних протечек? Меняйте!

Даже при незначительном косметическом ремонте ваша квартира примет более ухоженный и опрятный вид, что самым наилучшим образом отразится на поиске квартирантов.

Обязательно отмыть, отутюжить и надраить до блеска всё, что можно, — пусть блестит и сверкает!

Меблируйте квартиру самым необходимым и не забудьте про бытовые приборы: холодильник, стиральную машину, телевизор. Но помните, если вы сдаёте бюджетную квартиру и поставите в неё дорогущую бытовую технику, то арендная плата вырастет ненамного. А вот если жильцы сломают вашу суперэлектронику, то вы понесёте значительные убытки. Однако в любом случае не стоит набивать квартиру под завязку. Нередки случаи, когда квартирантам не нужна ни мебель, ни бытовая техника — они въезжают со всем своим.

Это интересно:  Долг по элементам как узнать

Если в квартире остались какие-то из ваших личных вещей, то лучше заберите их. Оплатите все имеющиеся долги по коммуналке, отключите городской телефон или хотя бы «восьмёрку».

Если же разговор идёт о квартире более высокого класса, то желательно привести её в полный порядок. Таким образом вы повысите её статусность и сможете найти подходящих жильцов.

Шаг третий. Делаем фото квартиры

Выбор квартиры начинается именно с фотографий, поэтому этот шаг крайне важен. То, какими снимками вы сопровождаете своё объявление о сдаче квартиры, во многом определяет, как быстро вы найдёте квартирантов. Нужно очень грамотно показать плюсы сдаваемой квартиры. Не настаиваю на профессиональных фото, за которые придётся платить деньги. Но при желании вы и сами сможете сделать отличные снимки.

Перед тем, как делать фотографии, ещё раз окиньте квартиру взглядом, создайте уют. Сделайте так, чтобы вам самому захотелось снять вашу квартиру! Фотографировать лучше в солнечную погоду. Не скупитесь, делайте много снимков, хороших и разных. Не забудьте про ванную с туалетом, кухню и коридор. Чем больше качественных и красивых фото вы добавите к своему объявлению, тем легче жильцам будет принять решение и снять именно вашу квартиру!

Шаг четвёртый. Составляем объявление

Наша цель — написать отличное объявление о сдаче квартиры в аренду. Практически шедевр. Для этого указываем в объявлении все плюсы. И подробнее. Обязательно напишите, если делали ремонт. Балкон, раздельный или совмещённый санузел, площадь кухни — всё это должно быть отражено в объявлении. Чтобы не изобретать велосипед, выберите штук пять лучших, на ваш взгляд, объявлений, размещённых на сайте. Возьмите из них то, что подходит для вашей квартиры, и добавьте дополнительную информацию про имеющуюся в квартире мебель, технику и отличных соседей.

Если вы не готовы сдавать свою квартиру жильцам с детьми, животными, курящим, предпочитаете жильцов определённой национальности — всё это также необходимо указать в объявлении.

Ваше объявление в идеале должно соответствовать формуле AIDA (внимание, интерес, желание, действие). Оно должно быть таким, чтобы жильцы не только захотели снять вашу квартиру, но захотели срочно схватить телефон и позвонить вам, боясь, что квартиру уведут у них из-под носа.

Когда составите объявление, не забудьте проверить текст на грамматические ошибки и опечатки.

Шаг пятый. Размещаем объявление на сайте

Советую размещать объявление на топовых сайтах. Все они на слуху. Если сомневаетесь, спросите знакомых или коллег, какими базами они пользуются в поисках квартиры или для сдачи своей. Не нужно размещать объявление на десятках сайтов. Обычно хватает размещения на нескольких рейтинговых ресурсах.

Обычно мы не платим деньги за подачу объявления. Но, как показывает практика, при нынешнем состоянии рынка аренды жилья стоит размещать платные объявления. Скорость сдачи квартиры в этом случае увеличивается в разы.

Да, и не забудьте про фото! Лучшие. И побольше.

Шаг шестой. Общаемся по телефону

И вот вы дождались первых звонков. Разговаривайте спокойно и уверенно. Не только сами отвечайте на вопросы, но и уточняйте информацию о потенциальных жильцах. Возможно, вас что-то не устроит в квартирантах уже в процессе телефонного разговора, так зачем тогда время тратить на осмотр квартиры? Обязательно поинтересуйтесь составом и количеством жильцов. Не бойтесь спрашивать о том, что указано в объявлении. Если вы не хотите пускать жильцов с собакой, то не лишним будет ещё раз уточнить наличие домашних питомцев.

Если вас и потенциальных арендаторов всё устраивает, договаривайтесь о просмотре квартиры.

По моему опыту встречи лучше назначать примерно на одно время с разницей в 10–20 минут сразу нескольким квартирантам. Приходят на встречу далеко не все. Представляете, как бывает обидно, когда тратишь время, приезжаешь, а никто не появился? Так что не стесняйтесь: это рынок. Я вас уверяю, жильцы точно так же договариваются на один день сразу с несколькими хозяевами квартир и выбирают то, что им подойдёт.

Шаг седьмой. Показываем квартиру

Желательно прийти чуть раньше потенциальных арендаторов. Проветрить квартиру, распахнуть шторы или включить свет, добавить приятную музыку — создать ощущение тепла и уюта.

Если арендаторы вам приглянулись, сделайте так, чтобы они влюбились в вашу квартиру. Не ходите за ними молча, только отвечая на вопросы. Говорите, показывайте, рассказывайте короткие истории, связанные с квартирой, приводите аргументы в свою пользу. Сами старайтесь понравиться. Другими словами, будьте хорошим продавцом самого себя!

Если арендаторы поверят вам, то шансов, что они снимут вашу квартиру, будет гораздо больше.

Если посетители не готовы сразу принять решение, не бурчите себе под нос что-нибудь нечленораздельное: по собственному опыту знаю, что многие из тех, кто ушёл, потом возвращаются.

Шаг восьмой. Подписываем договор

Вот и нашлись наши идеальные жильцы! Ну или не идеальные, но вполне подходящие нам. Дело за договором. Подготовьте его заранее в двух экземплярах. Форм договоров очень много. Какую из них выбрать — решать вам. Не забудьте только отразить в договоре необходимые пункты, сумму страхового депозита, снимите показания всех счётчиков и сфотографируйте паспорт арендатора.

Заключение

Квартира сдана. Открываем бутылку шампанского. Возможно, вы посчитаете ненужными какие-то из этих пунктов. Но уверяю вас, я проделывала всё это в точности много лет (разве что за исключением ремонта) и могу сказать, что пошаговое выполнение инструкции не отнимает много времени, а наоборот, структурирует работу и облегчает процесс сдачи квартиры.

Инструкция, как самостоятельно сдать квартиру без помощи риелторов 2018г.?

Инструкция, как самостоятельно сдать квартиру без помощи риелторов 2018 г.?

Первым делом вам нужно подготовить квартиру к сдаче.

Чтобы сдать квартиру подороже, нужно сделать ее презентабельной. Главное в этом деле не переборщить, иначе вложения не окупятся. Самое простое, что можно сделать, это вывести весь хлам. Неопрятная захламлённая квартира не привлекает внимание потенциальных арендаторов. Если квартира требует ремонта, то лучше его сделать. Самое простое, что можно предпринять — это, к примеру, покрасить обои в приятный нейтральный светлый цвет. Использование бежевых оттенков являются одним из самых выигрышных способов преобразить квартиру. Краски и валик стоят не дорого, да и покрасить можно самому. Современные акриловые краски созданы на водной основе, без запаха, пока краска не засохла, отмывается обычной водой, и работать с ними одно удовольствие. Можно переклеить обои, но это более трудоемкая задача, хотя и она принесет свои плоды.

Идеально вымыть квартиру, натереть полиролью, начистить и отутюжить все, что возможно, чтоб сияла чистотой и благоухала свежестью. 80% квартир сдают в грязном непрезентабельном состоянии. Многие клиенты жалуются, что не могут найти хороший вариант чистой и уютной квартиры, а если и есть такие, то стоят в два-три раза дороже. Приведите квартиру к презентабельному виду, кроме вас этого не сделает никто. И попросите за нее разумную цену.

Вам нужно сделать очень хорошие фотографии вашей квартиры и желательно на профессиональный фотоаппарат. Фотографировать нужно днем в солнечную погоду. Квартиру нужно предварительно убрать, украсить декором, сделать так, чтобы она понравилась. Фотографии — это очень важная часть процесса сдачи квартиры в аренду, так как основной отбор происходит на уровне просмотра и сравнения различных фотографий квартир. Обычно потенциальный арендатор просеивает через свой фильтр более 100 объявлений, а отбирает не более 5. Важно попасть в список 5 квартир, которые составил потенциальный арендатор для просмотра. Если вышеуказанные рекомендации вы учли, то скорее всего попадете в тот список потенциальных для просмотра квартир. Тут тоже есть небольшой секрет, опытные риелторы его знаю. Даже если из списка пяти квартир последняя будет в самом отличном состоянии, потенциальный арендатор в 90% снимет квартиру ту, которую посмотрит первой. Когда вы договариваетесь о показе своей квартиры, важно показать вашу квартиру раньше, чем потенциальные арендаторы будут иметь возможность посмотреть все квартиры в его списке. Есть закон « кто первый показал то первый и сдал».

Для принятия звонков лучше купить новую симку, так как после сдачи квартиры вас еще с полгода будут доставать звонками по поводу сдачи, или просто рекламного характера.

Выбрать правильное время для сдачи.

Самое благоприятное время для сдачи квартиры, это с середины августа до декабря. Это рынок продавца и сдать квартиру в сезон можно на 30% дороже, чем в не сезон. Но если вы решили сдать квартиру весной, то конечно не стоит дожидаться осени, так как вы попросту потеряете деньги.

Показывать квартиру лучше в солнечное время, так как солнечные лучи в целом создают положительное настроение и придают интерьеру привлекательный вид.

Подготовить заранее договор.

Многие стоят перед выбором заключать договор или нет. Каждый должен сам ответить на этот вопрос, я приведу лишь некоторые аргументы за и против. Если ваш ремонт и бытовая техника дороже гарантийного вноса, то существует риск, что квартирант съедет с квартиры, не заплатив за возможный ущерб. По вине вашего квартиранта будут затоплены соседи и размер убытков может намного превосходить возможный доход от аренды. Договор может спасти положение и убытки можно будет компенсировать с квартиранта. Как вариант, от возможных убытков можно застраховать квартиру.

Если вы сдаете квартиру по договору, то это является вашим конкурентным преимуществом перед другими арендаторами. Арендаторы охотней снимут вашу квартиру, так как это для них более безопасный вариант. Судите сами, на рынке существует много мошенников, а они под честное слово оплачивают две, а то и три ежемесячной суммы. Многие дают расписки, но тогда собственник должен доказать, что эти суммы были взяты в качестве арендной платы, иначе арендатор по истечению срока аренды может потребовать назад уплаченные суммы. Многие ищут квартиру только с договором, и с юридической фиксацией оплат по договору, так как им арендные платежи компенсирует работодатель. Или если в дальнейшем планируется взыскать расходы на съем жилья с застройщика. Многие покупают квартиру в новостройке и на время строительства снимают жилье, как правило, застройщик не успевает построить квартиру в срок и арендные платежи можно взыскать в качестве убытков с застройщика. Какой выбрать договор для сдачи квартиры каждый решает сам, я пользуюсь этим ( ссылка на договор найма). Заключая договор, сфотографируйте паспорт арендатора ( первую и страницу с регистрацией), зафиксируйте показания счетчиков.

Немного о налогах.

С полученного дохода от сдачи квартиры в найм, нужно уплатить 13% налог на доход. Уплачивать налог необходимо раз в год с 1 января по 31 марта. Для этого подается налоговая декларация по форме 3-НДФЛ. Иногда встречаются арендаторы, которые по тем или иным причинам сообщают в налоговую о сдаче квартиры в аренду, обычно так делают когда договор аренды расторгнут. Меня часто спрашивают, что делать в такой ситуации и чем это грозит. Ничего страшного, просто заплатите 13% налог и никакого штрафа не будет. Если не заплатите, то налоговая может доначислить налог и заставить уплатить штраф. Но это возможно только в том случае, если в налоговой будут документы, подтверждающие сдачу квартиры в аренду. Еще один часто задаваемый вопрос, имеет ли юридическую силу договор, если по нему не платились налоги? Бывают ситуации, когда арендатор портит имущество, наносит вред больший, чем гарантийный взнос и тогда люди вспоминают о договоре, который они заключали при вселении жильцов. И тут встает вышеуказанный вопрос. Если договор составлен правильно, то взыскать убытки с арендатора можно, и договор действует даже не смотря на то, что по нему не платились налоги.

Это интересно:  Каков перечень сложных товаров, которые не подлежат возврату в 2019 году

Как определить цену сдаваемого жилья?

Оценочные компании, да и риелторы в том числе, оценивают потенциальную стоимость квартиры по схожим объявлениям. Т.е. квартира располагается примерно в том же месте, что и ваш объект недвижимости, такой же площади и такого же состояния. Вам нужно найти среднюю цифру. Но имейте ввиду что часто люди, знающие о формировании цены подобным образом, могут манипулировать в ту или иную сторону. Поэтому объявления должны быть реальными. Не поленитесь и позвоните по ним. И учитывайте только реальные объявления. Оценить сразу правильно квартиру достаточно сложно, это может только риелтор, который работает именно в том районе, где находится ваша квартира, многолетний опыт сделает свою работу. Но не факт что риелтор захочет правильно оценит вашу квартиру. Они заинтересованы сдать квартиру быстро и получить свои комиссионные, а не рисковать и сдавать квартиру целый месяц, ведь клиент может уйти, посчитав маклера не профессионалом. Поэтому зачастую риэлтор отталкивается от ваших ожиданий, лишь незначительно корректируя названную вами цену. Вот и назначают сплошь и рядом цену на квартиру такую, чтобы сдать жилье за 1-2 дня. И вроде как риелтор молодец, быстро выполнил свою работу, и сам риелтор не внакладе, так как по быстрому заработал месячную арендную плату. Но на самом деле риелтор не молодец, а вы просто продешевили.

В цену не входят коммунальные услуги, которые платятся по счетчику ( вода горячая, холодная, водоотведение, электричество, телефон, интернет) все остальное обычно платит собственник квартиры. Вы всегда можете предложить свои условия.

Если вы сдаете в сезон ( с августа по декабрь), то звонков будет много. Если звонков много ( больше 10) и все звонки качественные ( т.е. люди готовы приходить смотреть квартиру), то значит вы с ценой не угадали, повышайте цену. Исходя из практики, люди очень часто ошибаются с ценой, причем на порядок.

Где подать объявления об аренде квартиры?

Размещать объявления нужно в самых рейтинговых базах недвижимости. Как их найти? Обычно эти базы на слуху, можно поспрашивать у знакомых, кто-где ищет квартиры. Можно набрать в поисковых системах запрос « снять квартиру», и вы получите самые рейтинговые базы. Как правило, хватает разместить объявление в 3 рейтинговых базах и остальные сами продублируют ваше объявление. Обычно размещение объявления бесплатное, этих баз хватает, чтобы сдать квартиру.

Миф о закрытой эксклюзивной базе, к которой имеют доступ только риелторы.

Немного хочу поговорить о мифе о наличии эксклюзивной риэлтерской базе, которая есть только у риелторов и именно благодаря ей происходит столь быстрая сдача квартиры. Да, у многих имеется такая база, но вот вам толку от нее будет мало. Она нужна для учета входящих клиентов. Риелторы же как и все размещают информацию в общедоступных базах, оттуда же и берут информацию. Но агентству недвижимости нужно как-то обосновать высокую стоимость своих услуг, вот и создается миф о какой-то закрытой специальной базе, которая поможет сдать быстро и дорого. Если же вам скажут, что у них есть много потенциальных арендаторов, которые ждут только вас и их нигде невозможно найти, кроме как в их секретной базе, то это неправда. Иначе это был бы обман потенциальных квартиросъёмщиков.

Самому сдавать или обратится за помощью к риелтору? Ведь стоимость их услуг для вас бесплатно, декларируют риелторы.

Зачем отдавать такие деньги риелторам, ведь лучше эти деньги потратить на налоги, и сдавать квартиру по белому, застраховать жилье и гражданскую ответственность, пожертвовать в детский дом или иным образом распорядиться, но просто так отдавать эти суммы риелторам не самое правильное решение на мой взгляд. Сдать квартиру не сложнее чем продать что-нибудь из вещей. И вы намного дороже и быстрее сдадите квартиру сами. Это ваше огромное конкурентное преимущество перед другими арендаторами, такие квартиры от собственника ищут многие и большая удача, если их находят. Почему же это огромное преимущество?:

Во-первых, не у всех есть сразу 3 суммы арендной платы, а таких людей 30% рынка.

Во-вторых, примерно 50% людей обращается к риелторам для подбора жилья, и такие риелторы ищут квартиры именно от собственников, иначе клиенту придется платить 4 суммы ( за первый месяц аренды, гарантийный внос, комиссию агента, который сдает квартиру и комиссию агента который ищет квартиру), и не каждый пойдет на такие условия, ведь каждый знает, что платятся три суммы, но никак не четыре.

Вот почему квартиры от собственника улетают как горячие пирожки? Потому что 70% рынка ищут именно квартиры от собственника.

Кому сдать? выбираем арендаторов ( фейс -контроль или с собаками вход запрещен)

Вы должны определиться для себя, кому вы будете сдавать, а кому вход заказан. Самый предпочтительные квартиранты — это семейная русская пара, без детей, без животных, без вредных привычек, со стабильным заработком. Почему пара? — потому что не будут приводить в квартиру постоянно меняющихся партнеров, устраивать пьяные шумные вечеринки, беспокоить соседей, и в целом более стабильны. Почему русская ( более правильно будет славянской внешности)? — потому что, как правило, восточные люди гостеприимные и сдаешь одному, а живут 20 человек, да и другие культурные особенности. Детей тоже не все приветствуют, маленькие детки могут испортить мягкую мебель, изрисовать обои. Также бывает такое, что у молодой семьи появляются пробелы в финансах и вы встанете перед выбором выкидывать на улицу семью с детками или позволить жить в долг. С животными тоже никто не любит сдавать, так как запах может остаться в квартире надолго. К тому же, животные царапают мебель и напольное покрытие. Почему без вредных привычек, надеюсь тоже все предельно понятно, если пьет, то шумные посиделки, после которых на вас могут жаловаться соседи, если курят, то квартира будет прокурена. Стабильный заработок позволит не менять арендаторов долгое время, просто очень часто бывает так, что через некоторое время съёма жилья, вас просят подождать с арендной платой, ссылаясь на задержку выплаты зарплаты или иные обстоятельства, вы соглашаетесь, так как у вас же еще есть сумма гарантийного взноса. Но по истечении месяца ожидания очередного платежа, квартирант съезжает. И возможные убытки вы не можете компенсировать из гарантийного вноса. Так что лучше сдавать людям, имеющим стабильный заработок. Лучше сразу предупредить, что не потерпите задержки внесения арендной платы, чтобы даже не обращались с подобными просьбами. Проверить стабильность дохода квартиранта можно, к примеру, попросив их предоставить трудовой договор, уже хоть какая-то проверка.

Если решите сдавать кому-то из описанных выше категорий, то цена должна быть выше рыночной.

Если вы все сделали правильно, то остается только принимать звонки и назначать просмотр. Вы же на другую сим-карту оформили объявление? Правильно сделали, так держать.

Если у вас темные шторы, то распахните их и пустите солнечный свет, именно при таком освещении квартира выглядит наиболее предпочтительней. Одно из главных правил дизайна — это пустить побольше солнечного света в квартиру и тогда практически любой дизайн заиграет.

Если у вас проблемы с шумоизоляцией, то включите телевизор, радио, многие идут дальше и специально подбирают музыкальную коллекцию, ласкающую слух. Примерно как в роскошном отеле на завтраке.

Помещение должно быть проветрено от посторонних запахов, многих отталкивает именно запах.

Можно зажечь пару красивых свечей для придания уюта. В общем, создать впечатление, что квартира как красивая невеста на выданье ждет своего хозяина.

Многие прочтут мою статью и скажут: « какой странный человек, столько действий делает, чтобы сдать квартиры, я мол сдаю без дополнительных усилий, и так снимают». Повторюсь, эти действия способствуют сдаче квартиры дороже в среднем на 25%, а за низкую цену можно сдать и не предпринимая эти действия. Надеюсь, кому-то пригодятся мои советы, хороших вам квартирантов.

P.S. Я не против риелторов, они скорее всего тоже будут читать статью, как минимум 3х хороших риелторов я знаю, я против жадных и не компетентных специалистов, а таких очень много на рынке. Если вам посчастливится встретить хорошего надежного риелтора, то тогда вам все эти знания не нужны, держитесь за такого человека. И не позволяйте себя дурачить, удачи.

3 комментария читателей статьи «Инструкция, как самостоятельно сдать квартиру без помощи риелторов 2018г.?»

Сдавала комнату в своей квартире студентам или одиноким мужчине/женщине, что-то типо подселения. Даже 1 раз заселила семейную пару на несколько месяцев. Уж очень они просили и выслушав ситуацию, я поняла, что у людей действительно нет выхода. В общем-то, до сих пор сдаю комнату и дела идут отлично. Повезло, что многим подходит район и месторасположение дома. Даже то, что это новостройка, уже выигрывает. Магазинчиков тут маловато, но зато минут 5-10 до метро. Сдаю через доски объявлений и домофонд. Удобно, надежно, без лишних усилий. Прям для меня ленивой))

Даже если написать развернутое объявление, скинуть проф. фотки без мебели и прочего и поставить нормальную цену, то это все равно не дает гарантии, что у вас быстро купят квартиру. Важно еще и подобрать качественный сайт объявлений, у меня опыта… ух,хоть отбавляй. Самая *опа была на Юле. Мое объявление висело там полгода и за это время позвонило всего 3 человека! Это при том, что я заплатила за объявление, да еще и поднимала его платно. Короче обдираловка и было бы не так обидно, если бы именно через юлу мне удалось ее продать, но увы. Продала вообще через объявление на подъезде….

Спасибо! очень познавательная и полноценная статья. Только Ссылка на договор найма не работает почему то..Но и без того статья ответила на многие вопросы)

Как сдать квартиру через агентство недвижимости

Хотите сдать квартиру через агентство недвижимости? Это очень плохое решение! Сейчас я расскажу почему это так. Вы все еще хотите? Хорошо, так и быть научу вас как сдать квартиру самым не эффективным способом.

Это интересно:  Бесплатные путевки в лагерь для детей 2019 :: право ребенка на льготу в санаторий или детский лагерь

98% новичков терпят неудачу на торгах по банкротству
Что делать? Что нужно делать на торгах на самом деле »

Почему стоит держаться подальше от агентств недвижимости

Что бы ответить на первый вопрос и понять почему идея сдать квартиру через агентство не самая блестящая, мне придется процитировать книгу “6 ошибок которые мешают вам сдать квартиру дорого” (по ссылке ее можно бесплатно скачать):

В самом начале свой деятельности в сфере недвижимости я наивно полагал, что риелторы на моей стороне, так как они получают с арендатора комиссию (единоразово) в размере 50% от стоимости месячной аренды, и чем дороже они сдадут квартиру, тем больше получат комиссионных.

Но это не так. Риелтору выгоднее за один показ сдать объект недвижимости ниже рынка, чем за 10 показов сдать дороже и заработать лишнюю пару тысяч рублей.

Во втором случае временные затраты намного превышают денежный выигрыш, и риелторы вообще не захотят с нами связываться. Время, потраченное на нас, они лучше потратят на более мягкого собственника, на которого можно надавить и сбить цену, что позволит риелтору заработать с минимальными усилиями.

Таким образом, если мы хотим сдавать дорого, то риелтор – не наш вариант. Но попробовать все равно стоит. Можно позвать нескольких риелторов, но не слушать их вопли по поводу цены.

В своей первой книге “Как сдать квартиру дорого” я рассказываю, как сдать квартиру быстро, не прибегая к помощи риелторов.

Отказавшись от услуг агентства недвижимости вы сможете сдать квартиру как минимум на 10% дороже. Так же следует помнить, что при поиске жилья будущие жильцы предпочитают объявления от собственников, а не от агентов. Так как хотят сэкономить на комиссии.

Не смотря ни на что агентство недвижимости мой выбор

Очень хочется? Так и быть, расскажу вам как делать плохо.

Вы набирали что то типа: как сдать квартиру через агента или что то наподобие. Поэтому думаю, что банальный ответ — взять трубку телефона и позвонить в агентство, вас не устроит. Что же есть у меня и пародоксальный способ.

И так, что бы сдать недвижимость через агента вам необходимо разместить объявление на Avito. Да-да именно так! Дело в том, что после размещения объявления вас начнут одолевать не только потенциальные жильцы но и агенты. Причем агентов будет большинство.

То есть, вам даже не надо напрягаться и искать телефоны агентств в справочнике — самые активные агентства будут звонить вам сами! Это такое своеобразное собеседование, теперь риск нарваться на вялого и бесполезного агента минимален.

Есть в этом способе и второй плюс. Помимо агентов вы сами так же будете показывать свое жилье, а значит вероятность сдать его дороже возрастает в разы.

Третий плюс. Большинство агентств очень ленивы и не поедут смотреть вашу квартиру одни, а приедут сразу с первым клиентом. Тут главное расположить представителя агента к себе, напоите его чаем пока ждете потенциального арендатора. И если вы сдаете квартиру дороже рынка, риелтор не станет отговаривать своего клиента. Так как вы ему уже понравились, а он особо не хочет тратить лишнее время и еще куда то ехать.

Ну а если к вам приехал арендатор без агента, то скачайте бланк договора аренды и заселите нового жильца самостоятельно.

Хочешь инвестировать в недвижимость?
Подарок для моих читателей: Полный курс по инвестициям в недвижимость

Хотите зарабатывать больше? Тогда рекомендую прочитать статью: Как сдать квартиру дорого.

Сдача квартиры в аренду правильно

Аренда квартиры только на первый взгляд кажется простым соглашением. Как оказывается на деле, обманывают не только арендаторов, но и самих арендодателей.

Разумеется, большинство спорных ситуаций разбирается в судебном заседании на основании подписанного договора, который также имеет юридическую силу даже при отсутствии каких-либо зарегистрированных подписей со стороны.

Но чтобы не ввязываться в подобные продолжительные тяжбы, лучше предупредить все риски и сдать квартиру в аренду правильно.

С чего начать

Собственники квартиры должны понимать, что сдача ее в аренду – это довольно хлопотно, ведь найти законопослушных арендаторов сложно. Поэтому следует приступить к процедуре основательно, начиная с малых и не столь важных с юридической стороны действий.

А именно арендодателям необходимо начать со следующих моментов:

  1. Для начала следует свою недвижимость застраховать на случай пожара или прочих экстренных факторов.
  2. Определить возможную стоимость аренды квартиры – для этого придется проанализировать рынок, чтобы выяснить диапазон цен в районе.
  3. Затем следует оценить состояние квартиры – выявить ее недостатки в виде всевозможных протечек или неисправностей. Представленные факты будут значительно снижать стоимость сделки, поэтому лучше все устранить самостоятельно и до сдачи арендаторам – это же снизит риски возникновения чрезвычайной ситуации в виде затопления соседей снизу или пожара.
  4. При наличии сособственников необходимо получить согласие от каждого собственника – это предотвратит признание договора недействительным и принудительное возмещение убытков арендатору в случае его обращения в суд. Подобные ситуации возможны, если один из собственников пожелает сам проживать в квартире и выселит арендаторов. По закону он имеет на это право, поэтому арендатор вправе подать в суд на арендодателя, который и заключил с ним договор.
  5. Необходимо приступить к сбору документов. Лучше арендаторам предоставить справку из ЕГРП об отсутствии ареста или обременения на квартиру, а также выписку с финансового лицевого счета, указывающую на своевременную оплату платежей.
  6. Далее можно приступить к поиску арендаторов – здесь можно обратиться в риэлтерские агентства или же самостоятельно подать объявление о сдаче квартиры на длительный срок (возможно сдача посуточно). Как только арендатор будет найден, переходят ко второй стадии оформления сделки – составлению договора и его регистрации.

При поиске арендатора следует уделить внимание семейным парам, можно выбор делать в пользу молодых родителей – тогда есть высокие шансы не столкнуться с негативными отзывами соседей, жалующимися на постоянный шум и веселье.

Правила сдачи

Правила сдачи несколько видоизменяются в зависимости от ситуации, но все они следуют из действующего законодательства.

Поэтому к основным фактам здесь относят следующее:

  1. Сдавать разрешено только квартиру, находящуюся в собственности у физического или юридического лица.
  2. Сделка обязательно подкрепляется договором аренды, который составляют по форме и подписывают все участники сделки.
  3. Правильно составленный договор имеет юридическую силу, даже если его не фиксировал юрист или нотариус.
  4. При желании договор можно заверить у нотариуса, который оставляет у себя один экземпляр для хранения.
  5. Для сдачи квартиры в аренду должны быть согласны все ее собственники.
  6. Недвижимость может сдаваться для проживания или ведения коммерческой деятельности.
  7. Сроки соглашения могут быть различными – от нескольких месяцев до нескольких лет. Если сделка заключена более чем на год, ее необходимо регистрировать в Росреестре.
  8. Арендодатель и арендатор несут свои определенные права и обязанности друг перед другом, которые следуют из Российского законодательства. В случае нарушения прав одной из сторон другой участник сделки может затребовать возместить ущерб.
  9. Если договор регистрируется в Росреестре, арендодатель должен выплачивать налоги государству по факту получения дополнительного дохода.
  10. Арендодатель указывает фиксированную стоимость аренды, которую арендатор должен вносить в указанный срок.

Существует еще огромное количество правил сдачи квартиры, которые зависят от индивидуального случая – к примеру, заключается договор между физическими или юридическими лицами.

При составлении соглашения следует руководствоваться законами, нормами и правами и ни в коем случае не нарушать права одной из сторон.

Как правильно сдать квартиру в аренду

Собственники недвижимости сдают ее двумя способами – через агентство или самостоятельно. При каждом способе существует своя пошаговая инструкция с особенностями оформления договора.

Самостоятельно

Самостоятельная сдача квартиры собственниками представляется следующей последовательностью:

  1. Сначала застраховать недвижимость, указав возможные случаи страховки или воспользоваться стандартным пакетом.
  2. Получить согласие других собственников, собрать необходимые для оформления договора документы (свидетельство о праве собственности, кадастровый и технический паспорт, выписку из ЕГРП об отсутствии ареста или обременения, выписку из финансового лицевого счета).
  3. Найти квартиросъемщиков – у претендентов необходимо проверить паспорта и сроки их действия, наличие прописки в регионе и прочую информацию. Нелишним будет попросить предоставить справку о доходах – это снизит риски отсутствия оплаты аренды.
  4. Как только арендаторы будут найдены, приступают к самостоятельному составлению договора. В документе в обязательном порядке указывают всю информацию о сторонах, размер арендной платы и условия ее внесения, факт взимания (или его отсутствие) залоговой суммы, условия проверки квартиры собственником, особенности оплаты коммунальных услуг, ограничения в пользовании и основания для использования залоговой суммы.
  5. Вместе с договором аренды подписывают акт приемки-передачи квартиры, в котором указывают всю мебель и технику (а также их состояние), находящуюся в помещении. Ее предоставляют в пользование арендатору на определенных основаниях.
  6. Составление расписок – необходимо для уточнения передачи суммы от арендатора арендодателю.
  7. С договором и актом приемки-передачи, а также всеми документами на квартиру, обращаются в Росреестр, если соглашение подлежит регистрации.
  8. С зарегистрированным договором арендодателю следует обратиться в налоговые органы. Сотрудники вынесут заключение о внесении платежей.

Если при сдаче квартиры возникли какие-то вопросы, лучше обратиться для их разрешения к юристу.

Через агентство

Сдача квартиры в аренду через агентство возможна в представленной выше последовательности, только всю работу за собственника сделает риелтор.

В данном случае следует лишь порекомендовать составить договор с агентством на предоставление услуг в течение определенного времени.

Это окажет пользу на случай досрочного расторжения договора с арендатором и вынужденным поиском новых квартиросъемщиков. К тому же, риэлтерское агентство можно привлечь к ответственности в случае недобросовестности арендатора.

В нюансах сдачи квартиры в аренду следует выделить возможные риски, с которыми зачастую приходится сталкиваться сторонам.

Здесь выделяют наиболее распространенные проблемы:

К сдаче квартиры в аренду следует отнестись ответственно, как с юридической стороны, так и по человеческому фактору.

Имеет ли юридическую силу договор аренды квартиры, узнайте тут.

Про особенности договора аренды земельного участка рассказывается по ссылке.

Видео: Как правильно сдать квартиру

Статья написана по материалам сайтов: www.kp.ru, lifehacker.ru, www.s-u-d.ru, blog.sosnyakov.ru, kvartirkapro.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector