Как проверить земельный участок перед покупкой и не ошибиться?

Содержание

Содержание статьи

  • Как проверить земельный участок перед покупкой
  • Как проверить участок перед покупкой
  • Как купить участок земли

Как проверить земельный участок: секреты

Приобретение личного кусочка земли не всегда имеет счастливый финал. Но если тщательно подготовиться и не упускать ни одной мелочи при общении с продавцом участка, можно избежать неприятностей и заодно прощупать все «подводные камни». Если человек думает, что купить землю проще, чем квартиру, он сильно ошибается. Сложности заключаются не только в правильно составленной бумаге.

Выбирать место под строительство лучше весной, когда сойдет первый снег и будет видно, в каком месте стоит вода или где находятся глубокие овраги (чтобы их засыпать, понадобится новая почва). Слишком близко расположенная проезжая часть, железнодорожная станция или аэродром будут создавать свои неудобства – автомобильный гул, загазованность, шум от взлетной полосы. Учитывайте все нюансы и смело просите скидку. Особое внимание обратите на рядом стоящие здания – проведены ли в дома свет, газ, вода? Участок на отшибе может веками пустовать из-за невозможности провести к нему все коммуникации. Очень часто при составлении договора об этом умалчивают. Также не стоит соблазняться на землю, стоящую возле промышленных фабрик. Если вокруг плотно стоят жилые дома, проверьте, куда выходят соседские канализационные стоки – не к вам ли на участок?

О чем нужно спрашивать продавца в первую очередь:

  • Имеются ли аресты на землю;
  • Имеются ли документы о проведении газа, канализации, воды. Наличие бумаг не является доказательством: хозяин мог провести трубы самостоятельно в надежде получить разрешение на подключение. На практике очень часто приходит отказ;
  • Попросите свидетельство о государственной регистрации участка, договор мены. Отказывайтесь от сделки, если вам показывают копию, а не оригинал. Под сомнение ставится и копия, заверенная нотариусом.

Проверить границы кадастрового участка должен кадастровый инженер. Иногда бывает, что соседи забирают часть земли в собственное пользование, а потом приходится долго доказывать свою правоту. При этом портятся дружеские отношения. Если земельные границы не соответствуют данным в документе, требуйте скидку или отказывайтесь от сделки.

Проверка документов

Свидетельство государственной регистрации должно быть оригиналом, к которому должен прилагаться договор купли-продажи или дарственная, завещание. Оформите запрос в ЕГРП, чтобы получить выписку – стоимость пошлины 200 рублей, срок изготовления — до пяти суток. Вы получите достоверную информацию об участке – находится ли он в залоге или под арестом.

Необходимо проверить кадастровый паспорт: данные о хозяине, земельная характеристика (ИЖС, СНТ, ДНП) должны совпадать с данными паспорта. Проверить кадастровый номер можно на сайте Росреестра, но учтите, что информация может быть устаревшей.

Очень важно, чтобы земля относилась к ИЖС – на практике очень сложно переоформить землю, а прописка не везде разрешается. Не верьте, если вас убеждают, что сделать это можно в два счета – если бы это было так, участок был бы переоформлен. Хорошо, если переоформление не сделано из-за нехватки денег (а их потребуется немало), в большинстве случаев Росреестр отказывает в услуге по более веским причинам. Также существуют ограничения у земли с пометкой «для садоводства и огородничества». Если в документе указано «земля предназначена для строительства малоэтажных домов», участок считается самым подходящим. Наличие подробных данных дает гарантию того, что возле вашего дома не построят бензиновую заправку или комбинат по переработке резиновых покрышек.

Обязательно поинтересуйтесь, по каким причинам продается земля. Случается, что хозяин торопится избавиться от участка до того, как его арестовали, или чтобы новоиспеченный наследник не успел заявить о своих правах. Иногда землю могут изъять для государственных нужд.

Если владелец земельного участка состоит в законном браке, необходимо предоставить согласие супруги о продаже. В случае долевого товарищества все собственники должны письменно подтвердить отказ от долей, заверенный нотариусом.

Обращайте внимание на детали. Чем дольше собственник владеет землей, тем большее доверие вызывает. Тщательно прочитайте документ о собственности участка (кем и когда выдан, ФИО собственника, площадь, кадастровый номер). Сверьте информацию с данными паспорта, проверьте кадастровый паспорт (план границ, количество соток). При взаимодействии с риелторами проверьте документы на подлинность – имеют ли они право заниматься продажей (наличие договора, доверенности). Перед подписанием документов убедитесь, что доверенное лицо имеет право ставить подпись или получать денежные средства (убедитесь, что человек не снят с доверенности). Уточните, зачем потребовалось доверительное лицо – является ли собственник дееспособным (обязательно получение медицинской справки). Если нет, сделку стоит прекратить, так как она недействительна и легко оспаривается в суде. Обязательно получите выписку из Росреестра о состоянии коммуникаций.

Внимательно читайте договор купли продажи, исключите любую возможность оспаривания или признания его ничтожным. Деньги нужно передавать после подписания и сдачи документов на освидетельствование. Для безопасности лучше заключать договор в банке.

Если не уверены, что сможете ли провести сделку правильно, обратитесь за помощью к опытному риелтору.

Проверка земельного участка перед покупкой

Кому нужна проверка земельного участка перед покупкой

Поздравляем, Вы покупаете земельный Участок!

Вы – Инвестор. Вы покупаете участок для освоения его под ведение коммерческой деятельности. Приобретение земельного актива несомненно один из важнейших шагов в реализации планов и желаний Инвестора – Заказчика. Для этого потенциальный будущий собственник должен удостовериться в возможности предстоящего освоения территориии достижения желаемых технико — экономических показателей планируемого объекта.

Вы – Частное лицо. Вы решили приобрести земельный участок для развития личного подсобного хозяйства (ЛПХ), для индивидуального жилищного (ИЖС) или дачного строительства, ведения садоводства, огородничества. Важно помнить о необходимости юридической проверки земельного участка, о тех характеристиках и документах, которыми должен обладать надел, чтобы ликвидировать или минимизировать риски после приобретения.

Риски приобретения земельного участка

К сожалению, Покупатель является более уязвимой стороной при заключении и исполнении договора продажи недвижимости, нежели продавец, учитывая, что продавцу передается значительная часть денежных средств и рассчитывать на их возврат гораздо сложнее, чем возврат земельного участка.

Так как абсолютно «чистых» во всех отношениях земельных участков в Москве и Московской области не так уж и много, то определенные риски имеют место быть.

Вот наиболее часто выявляемые риски:

  • Ограничения застройки. Продавцы (собственники, представители собственника – агентства, частные лица) земельных активов ориентированы на скорейшую продажу объекта, а не в удовлетворении Ваших потребностей и как следствие могут не сообщить существенные детали объекта и наличие ограничений (как существующих, так и планируемых). Например:
    • земля может иметь иное назначение и у Вас не будет возможности построить планируемый Вами объект.
    • На участке нельзя построить здание с требуемой Вами площадью/этажностью
    • Участок может находиться в охранной зоне
    • Еще в виде примера можно привести продажу земель, по территории которых в обозримом будущем пройдет автодорога и территория будет изъята.
  • Несоответствие, отклонения и неточности в документах. Этот риск может, как осложнить и увеличить сроки процедуры покупки, так и озаботить покупателя приведением в соответствие после приобретения из-за недостаточной юридической чистоты.
  • По участку проходят инженерные коммуникации. При этом вынос их с участка требует значительных затрат либо вовсе невозможен.
  • Нет возможности подключений к инженерным коммуникациям. Вы, как покупатель, должны быть уверены в возможности подключения к существующим сетям, либо что Ваш объект будет обеспечен требуемыми коммуникациями в определенный срок.
  • Невнимательность покупателя. Например, из-за собственной невнимательности покупатель может неверно юридически оформить документы и даже получить свидетельство о собственности не на тот участок, который был оговорен изначально.

Для устранения возможных рисков ничего не остается, как проверить земельный участок перед покупкой.

Что дает проверка земельного участка

Чтобы не приобрести «кота в мешке» необходимо должным образом проверить земельный участок. Это поможет вовремя выявить:

  • Возможность строительства. Оценить планируемое использование территории в соответствии с документацией территориального планирования, градостроительного зонирования и регламентов использования;
  • Наличие обременений (сервитуты, залог, арест, санитарно – защитных зон, природоохранных, охранных зон линейных объектов);
  • Возможности подключения участка к инженерным коммуникациям и оценить рентабельность таких подключений;
  • Несоответствия в кадастровых, правоустанавливающих и других документах;
  • Мошенничество («недосказанность» нюансов) со стороны продавца, имитация юридической чистоты участка.

Своевременная проверка земельного участка перед покупкой позволяет сберечь средства покупателя, вовремя отказаться от покупки участка или аргументировано значительно снизить его стоимость!

Ваши действия по покупке ЗУ перестают быть лотереей и становятся осмысленным, аргументированным и взвешенным действием.

Как проверить земельный участок перед покупкой

Итак, для начала, потенциальному владельцу необходимо определиться с предназначением будущей покупки и тем видом собственности, который для него приемлем. При выборе предложений целесообразно отбирать варианты земельных участков с соответствующей категорией и видом разрешенного использования, либо если актив очень «приглянулся», рассмотреть возможность их приведения в соответствие с наименьшими потерями.

Мероприятия по определению потенциала — градостроительный и/или технический аудит земельного участка наша компания рекомендует будущим собственникам проводить до приобретения актива, на стадии рассмотрения вариантов предложений. Тогда покупка будет наиболее соответствовать целям приобретения.

Виды проверок участка перед покупкой:

Градостроительные проверки земельного участка (или градостроительный аудит) – проводится для определения (оценки)возможного потенциала как существующего и планируемого использования земельного участка, а также планов администрации на эту территорию. Иными словами – выясняется, ЧТО МОЖНО ПОСТРОИТЬ на ЗУ.

В градостроительную проверку участка входит:

  • Выезд на земельный участок, обследование его и ближайшего окружения, фотосъемка ЗУ и окружения.
  • Анализ документов территориального планирования по участку:
    1. генеральный план города или городского округа (ГП);
    2. правила землепользования и застройки (ПЗЗ);
    3. проект планировки территории (ППТ);
    4. Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), при наличии.
  • Консультации в местной и областной администрациях и других заинтересованных организациях и ведомствах. Проведение встреч позволяет выявить обстоятельства, недоступные при обычном анализе документов. К примеру:
    1. применительно к Москве проводятся консультации в Москомархитектуре, НИИПИ Генпана г. Москвы, УГР округа, ГлавАПУ, Префектуре. При выявлении необходимости – в Мосгорнаследии, Департаменте городского имущества, Москомстройинвесте, Мосгоргеотресте и прочих ведомствах;
    2. Применительно к Московской области проводятся встречи в Администрациях городских округов, Главархитектуре МО, Территориальных управлениях Главархитектуры МО, Минстрое МО. При необходимости – в Мининвестиций МО и проч.
    3. Применительно к другим регионам – местные органы архитектуры и Администрация.
Это интересно:  Налоговый вычет при продаже квартиры - изменения, в 2019 году, в собственности менее 3 лет, имущественный, для пенсионеров, НДФЛ, как получить, что такое

По результату градостроительной проверки Заказчик получает итоговый отчет, который позволит понять потенциал территории, а также как эффективно развивать земельный участок, с оценкой стоимости мероприятий (проработанной дорожной картой) по достижению желаемого результата при минимальных затратах.

Техническая проверка земельного участка (или технический аудит) – проводится для оценки технических ограничений участка, в том числе для определения возможности подключения к инженерным коммуникациям, присоединения территории объекта к улично-дорожной сети и др.

При проведении Технической проверки участка выполняются следующие действия:

  • обследование ЗУ и его окружения на предмет наличия проходящих коммуникаций, способных ограничить пятно застройки;
  • определение охранных зон существующих коммуникаций;
  • определение охранных и санитарно-защитных зон близлежащих объектов и возможности их сокращения;
  • выявление возможности присоединения к улично-дорожной сети;
  • выявление деревьев на участке и установление возможности их вырубки;
  • определение возможных точек подключения к сетям инженерного обеспечения;
  • проведение графического анализа выявленных ограничений застройки, проверки границ земельного участка.

В результате Клиент получает отчет, содержащий обоснованное мнение об обеспеченности инженерными сетями, возможности подключения к улично-дорожной сети, необходимости разработки проекта сокращения санитарно – защитной зоны и др.

Юридическая проверка земельного участка – проводится для подтверждения юридической чистоты земельного участка.Здесь потребуется анализ всей имеющейся на объект правоустанавливающей документации, кадастровой информации, выписок Росреестра, наличии ограничений (судебные решения, аренда, залог, сервитут) и др. Важно чтобы все характеристики земельного участка совпадали во всех документах и в данных всех имеющихся государственных баз.

Юридическая проверка земельного участка перед покупкой подразумевает получение архивных сведений обо всей предыстории участка.

Как проверить земельный участок перед покупкой

Очевидно, что стоимость проверки земельного участка перед его покупкой несоизмеримо ниже затрат на решение проблем, которые можно получить при поспешных действиях.
Нередко случается, что обладая материалами проверки, Покупателю удается значительно снизить стоимость покупки и уже на первой стадии окупить затраты на такую проверку.
Компания РАНТА Девелопмент проводит проверки участков, гибко выбирая объем работ непосредственно к потребностям Клиентов. Стоимость проверки зависит от состава работ, сложности и срочности, обычно находится в пределах от 75…350 тыс.руб.

Сроки проверки обычно составляют от 1-2 недель (для проработок в экспресс-режиме) до 1-2 месяцев (с получением письменных ответов на запросы по ключевым вопросам). Эти сроки несоизмеримы со сроками реализации проектов, поэтому есть резон потратить небольшое количество времени для выявления рисков покупки.

Кроме того, видя имеющиеся плюсы и минусы участка, Инвестор имеет возможность качественно спланировать график своего проекта, и этим оптимизировать реализацию проекта как в части сроков, так и в части затрат.

Сроки и стоимость работ зависят от ряда факторов (в том числе от местоположения земельного участка, количества участков, требуемого состава работ и др.) и гибко корректируются под конкретный объект.

У Вас уже есть участок

В нашу компанию часто обращаются собственники земельных активов с целью провести работы по анализу территории для определения максимально допустимых показателей ее использования и выявления юридической чистоты.

В случае если вы собственник земельного участка и планируете его реализовать, то нелишним будет знать насколько он ликвиден, что зависит от множества факторов.

Основными характеристиками, влияющими на ликвидность участка, являются:

  • местоположение, инфраструктура и транспортная доступность, возможность присоединения к улично-дорожной сети либо трассе, границы ЗУ;
  • наличие/отсутствие обременений, санитарно – защитных зон, природоохранных, охранных зон коммуникаций, экологическая обстановка;
  • наличие/отсутствие инженерных коммуникаций, возможность их быстрого подведения и рентабельность подключения;
  • наличие/отсутствие ГПЗУ и ИРД (исходно–разрешительной документации) для начала строительства, проектной документации;
  • планируемое использование территории в соответствии с документацией территориального планирования, градостроительного зонирования и регламентов использования.

Опыт, накопленный в течение более 10 лет позволяет специалистам РАНТА Девелопмент видеть ситуацию достаточно широко, чтобы спрогнозировать и исследовать возможные проблемы по участкам.

Нам многократно удается избавить покупателей ЗУ от множества проблем, затрат, о чем свидетельствуют как положительные отзывы и рекомендации наших Клиентов, так и поступление новых заказов от Партнеров, которые уже воспользовались нашими услугами.

Мы будем рады видеть Вас в числе своих Клиентов и получить следующий положительный отзыв от Вас!)

Как на практике можно проверить земельный участок при покупке

Процесс передачи земельных наделов в частные руки происходит долгие десятилетия. В последнее время немало участков принадлежит юридическим лицам, ставшими владельцами в результате различных операций.

Особенно заметный сдвиг произошел за последние 10 лет, когда заработали положения земельного и налогового кодекса вместе с законами о кадастре и государственной регистрации.

Многие риелторы и юристы утверждают, что до половины наделов пока не были поставлены на учет, представленные документы вызывают сомнение и не соответствуют действительности.

Чтобы приобретение участка не затянулось на продолжительное время и сделка приобрела законный характер, потребуется предпринять ряд шагов сразу после решения стать собственником земли.

На что стоит обратить внимание

Покупатель должен ясно представлять конечную цель приобретения земли, которую затем используют по разным назначениям. Одни мечтают заниматься фермерским хозяйствам, другие намечают строительство дома, даже не задумываясь об ограничениях и категории земель. Личная проверка плюс получение всеобъемлющей информации об объекте даст возможность не нарваться на мошенников или потерять больше средств, чем планировалось.

В первую очередь необходимо совершить поездку на место и убедиться, что на участке:

  • отсутствуют глубокие рытвины и овраги, почва не заболочена;
  • не осталось различных построек, мусора и громоздких конструкций;
  • на близком расстоянии не находятся железнодорожные и автомобильные магистрали, высоковольтные линии электропередач и предприятия, занимающиеся опасным производством;
  • не расположены слишком близко к границам стоки, выгребные ямы или дома соседей, которые не соблюдают правила отступа;
  • есть возможность подключиться к магистральным трубопроводам, чтобы иметь газ, электричество, воду, канализацию;
  • границы совпадают с данными из плана кадастра.

Осмотр лучше проводить осенью или весной, особенно когда прошли сильные дожди и картина становится очень наглядной.

Однако впереди предстоит более глубокая проверка, касающаяся представленных правоустанавливающих документов.

Прежний собственник должен доказать свое право на надел, для этого он подготавливает:

  • подробный кадастровый план вместе с подписанным актом, определяющим площадь и границы участка (бумага подписывается кадастровым инженером после проведения замеров и собственниками соседних наделов);
  • выписку о постановке на учет в местном отделении реестра с кадастровым паспортом, имеющим идентификационный номер;
  • свидетельство о регистрации с указанием фамилии собственника, которое было выдано после оформления кадастровых бумаг;
  • договор, подтверждающий проведения продажи, обмена, дарения или вступления в наследство, в результате чего продавец стал законным владельцем земли;
  • справку о категории надела и возможности его использования (участок предназначается для проведения сельскохозяйственный работ, фермерства, под ИЖС, разведения животных и птиц, сада и огорода);
  • документ об отсутствии обременений, что зачастую делает сделку незаконной;
  • нотариальное письменное согласие совладельца участка об отсутствии возражений против продажи, нежеланием воспользоваться правом преимущественного выкупа.

Собираются как оригиналы, так копии на недвижимость. Паспорт поможет установить личность собственника, он понадобится во время оформления сделки.

Образец свидетельства о праве собственности на землю

Можно ли взять в аренду участок земли у администрации — читайте в этой статье.

Параметры контроля

Не исключено, что владелец заверит у нотариуса специальную или генеральную доверенность на человека, взявшего роль посредника и законного представителя. Им нередко выступает родственник, опытный юрист или риэлтор, что приведет к изучению дополнительных документов.

Не стоит пренебрегать тщательной проверкой, применяя несложные параметры контроля:

  • каждый договор покупки, дарения, обмена или вступления в наследство найдет свое отражение в реестре (вместе с оригиналом паспорта собственника это подтвердит законность владения участком, поскольку делается выписка о переходе прав на участок;
  • при выделении нового участка из муниципальной и государственной собственности подготавливается постановление о выделении земли на конкретного человека (если он является продавцом, то это упрощает дело, в администрации всегда смогут подтвердить свое решение);
  • кадастровый план вместе с актом и паспортом сам по себе подтверждает проведение геодезических работ и постановку на учет (идентификационный номер поможет узнать рыночную стоимость, а запрос можно сделать онлайн, если зарегистрироваться на официальном портале Росреестра);
  • при привлечении риэлтора нужно убедиться, что компания зарегистрирована, наличие прав на продажу не вызывает сомнений — есть подписанный договор и доверенность;
  • сама доверенность подразделяется на три вида, поэтому содержит ряд ограничений, что может сказаться в процессе оформления (разъяснить ситуацию сумеют в нотариальной или юридической конторе);
  • отказ другим собственников заверен нотариально (преимущественный выкуп говорит о том, что была назначена цена, которая не устроила совладельцев, а при покупке она не должна быть меньше обозначенной, иначе сделка будет признана незаконной);
  • имеющиеся обременения не должны связаны с арестом из-за долгов, вступлением в права других наследников, изъятием земли для муниципальных и государственных нужд;
  • не помешает ознакомиться с генеральным планом застройки всего района и документами, оформленными при первичном выделении участка, чтобы проследить цепочку и законность дальнейших операций.

Основные сведения выдадут в государственном реестре после запроса и выплаты пошлины. На это уходит от 5 до 7 дней.

Образец кадастровой выписки на земельный участок

Что входит в перечень важных вещей

Приобретение надела зависит от целого ряда обстоятельств. Покупатель вкладывает средства для достижения определенных целей. В зависимости от категории существуют ограничения по использованию и размерам.

В частности, участки предназначены для:

  • Садового (СНТ) и огороднического хозяйства. В первом случае будет разрешено выстроить добротный дом, во втором — удастся возвести лишь хозяйственные постройки.
  • ИЖС, которое заменило устаревшее определение дачных поселков и кооперативов. С этого года разрешено строить капитальный коттедж, где можно проживать круглый год и прописаться в нем, если есть такое желание и отсутствует другая недвижимость.
  • Разведение различных пород животных и птицы, что ограничит постройку жилой недвижимости. Разрешено строить только хозяйственные объекты типа коровника, свинарника или птичника вместе с подсобными помещениями.
  • Развития своего фермерского хозяйства и проведения сельскохозяйственных работ.
Это интересно:  Административный отпуск (за свой счет) « UrExpert.Online

Несколько слов надо сказать о параметрах площади, которая сильно разнится в регионах. Для личного и подсобного хозяйства максимально отводит от 15 до 25 соток. Фермер сможет рассчитывать до 40 гектаров, но это далеко не предел и зависит от вида деятельности.

Выдерживается соотношение, отведенное для строительства дома и пристроек с учетом отступов от границ. Здесь планка находится в пределах от 8 до 15 метров, нарушение грозит переделкой или сносом объекта по решению суда.

Не помешает изучить земельный налог, ежегодно начисляемый собственнику. Список льготников не слишком велик. В него входят ветераны, инвалиды и ликвидаторы, получающие неплохую скидку.

Пенсионеры и многодетные семьи смогут рассчитывать на льготы, если на то есть решение местных властей. Налог поступает в бюджет района. Можно получить освобождение, когда собственник владеет несколькими объектами недвижимости и выбирает земельный надел.

Образец кадастрового паспорта на земельный участок:

Осмотр документов

Начинать нужно с правоустанавливающих бумаг, показывающих способ приобретения и основания для продажи у собственника.

К ним относят:

  • сделку по покупке и продаже, что зафиксировано в реестре, а не просто заверено нотариально;
  • вступление в наследственные права, при этом нередко появляются несколько собственников, имеющим право первоочередного выкупа доли;
  • оформленную дарственную и переходе прав к новому владельцу;
  • договор обмена, который должен быть равноценным и не подлежащим сомнению;
  • принятое решение о выделении нового надела, что подтвердит соответствующее муниципальное постановление;
  • решение судебного органа. признавшего человека собственником надела.

Чем дольше срок владения землей, тем меньше рисков потерять средства. Ведь могут появиться другие заинтересованные люди, которые предъявят свои претензии и признают сделку недействительной.

Дело в том, что для его получения проводится целый ряд геодезических работ, когда производятся различные измерения.

Результаты находят свое отражение в паспорте, где есть следующие сведения:

  • фамилия владельца, который подавал документы для постановки на учет;
  • идентификационный номер, позволяющий уточнить действующую рыночную стоимость и земельный налог;
  • определение категории земли для развития личного или фермерского хозяйства;
  • точный план границ, поскольку соответствующий акт подписан собственниками близлежащих наделов;
  • данные об обременениях (наличие подъездных путей, магистральных трубопроводов и т.д.);
  • размер площади, совпадающий с информацией документа о регистрации.

Сегодня невозможно без плана и паспорта кадастра получить свидетельство о регистрации. Только здесь возникает запутанная ситуация.

Немало земли было выдано еще до принятия последних законодательных актов, стремящихся упорядочить неразбериху и навести порядок в этом важном вопросе.

Еще до 2000 года регистрацией сделок занималось бюро инвентаризации. При этом специальных свидетельств просто не выписывалось.

Учет связан не только с статистикой. Налоговые органы черпают отсюда информацию для определения суммы земельного налога.

Если владелец еще не успел этого сделать, то рано или поздно нужно провести размежевание и постановку на учет, чтобы оплатить налоги, правда только за последние три года.

Освобождены от проведения государственной регистрации наследники или лица после принятия судебного решения.

Многие наделы уже успешно освоены или находятся в процессе строительства и потому здесь встречаются как хозяйственные постройки, так жилые домики и капитальные коттеджи.

Следует изучить:

  • проект планировки, желательно с генеральным планом района;
  • схему и технический паспорт, если прошел процесс регистрации;
  • градостроительное заключение вместе с результатами независимой экспертизы, позволяющее подключиться к проходящим магистральным коммуникациям и выстроить нужное сооружение или дом;
  • разработанный и утвержденный архитектурный проект вместе с подготовленной проектной коммуникацией;
  • разрешение от местных властей на строительство, подписанное главой администрации.

Детальное рассмотрение дает возможность снять многие вопросы, за исключением некоторых важных деталей.

Образец договора купли-продажи земельного участка:

Личность продавца и обременения

Гораздо сложнее проверить личность самого продавца, ведь в этой роли частенько выступают посредники. Наличие доверенности еще не говорит о правомочности совершать некоторые действия по время процесса передачи прав.

В генеральной или специальной доверенности вписаны данные из паспорта посредника, но это не помешает связаться с собственником по скайпу или иному способу, чтобы уточнить полномочия доверенного лица.

Сложнее уяснить дееспособность владельца, не имя на руках справки о физическом состоянии собственника. Он может болеть психическими расстройствами, злоупотреблять наркотиками и алкоголем, не осознавая результата операции по продаже.

Медицинская справка не считается обязательной, но при дорогостоящей сделке попросить сделать ее не будет излишним требованием.

Подводным камнем становится возможное обременение, о котором продавец предпочитает умолчать.

Обременения связаны с:

Получить нужную информацию становится гораздо проще после постановки на кадастровый учет и выдачи свидетельства о праве собственности.

Образец договора дарения земельного участка:

Возможные тайны

Максимум информации и сравнительный анализ подскажут как проверить земельный участок при покупке. Некоторые тайны могут всплыть неожиданно даже при беглом знакомстве с документами.

Особенно стоит обратить внимание на:

  • Пакет правоустанавливающих бумаг, чтобы понять как надел перешел в руки нынешнего владельца. Многочисленные перепродажи или обмены наводят на мысль о нечистоплотности. Одного договора о покупке без свидетельства о регистрации будет явно недостаточно.
  • Решение местной администрации, где стоит фамилия владельца, предложившего совершить покупку. Вполне законными представителями становятся наследники или лица, получившие участок по дарственной.
  • Соответствие сведений, особенно представленных в плане кадастра и свидетельстве. Реальный размер площади может быть меньше, что говорит о снижении цены.
  • Проведение размежевания и подписания акта об установлении границ. Чуть ли не половина участков еще не были точно измерены и поставлены на учет.
  • Установленную категорию земли. Перевести ее в другую категорию вряд ли удастся. Это не позволит выстроить комфортабельный коттедж, как было намечено. Запрет действует в огородных товариществах, наделах для разведения животных, проведения сельхозработ.
  • Количество недостроенных и полностью готовых капитальных сооружений. Недострой снижает цену участка, поскольку новый владелец должен потратить деньги на снос. Дом обязан иметь регистрацию, схему и технический паспорт, подключен к коммуникациям.
  • Состояние здоровья как продавца, так его доверенного лица. На момент сделки не должно возникать никаких вопросов по этому поводу.
  • Отсутствие задолженностей по налогам и платежам в дачном кооперативе или садовом товариществе, чтобы в дальнейшем не пришлось вкладывать свои средства для погашения.

Ряд ответов удается получить после изучения бумаг. Неясности и расхождения потребуют дополнительной проверки.

Образец паспорта гражданина РФ

Как проверить историю земельного участка при покупке

Сейчас провести ее стало гораздо легче и для этого первым шагом становится информация, полученная из:

  • правоустанавливающих бумаг, поскольку с момента выделения участок мог неоднократно переходить из рук в руки (первоначальное постановление об образовании надела, выданное на имя продавца, станет наиболее убедительным доказательством правомочности);
  • свидетельства о регистрации, служащее весомым доказательством постановки на учет;
  • кадастрового паспорта, которое помогает узнать о количестве собственников, размерах надела, точных границах, рыночной стоимости;
  • градостроительного и генерального плана района вместе с публичной кадастровой картой (отследить местоположение своего и соседних участков можно с помощью спутниковой карты);
  • оригинала паспорта владельца или его законного представителя.

Выстроенные и недостроенные объекты, подъездные пути и магистрали должны быть обозначены, в чем можно убедиться собственными глазами.

Самым правильным шагом и обязательным условиям станет обращение с запросом в Росреестр, откуда поступит вполне исчерпывающая информация, позволяющая уточнить:

  • действительного владельца недвижимости;
  • время внесения записи и регистрации надела;
  • категорию земли с размерами площади, реестровым и кадастровым номером, адресом местоположения;
  • виды использования земли вместе с имеющимися постройками;
  • количество собственников и причитающаяся им доля;
  • числа прекращения и перехода прав с указанием номера и основания для сделки;
  • дееспособность совладельцев на сегодняшний день.

Дополнительно можно поинтересоваться количеством запросов от других лиц, касающихся этого участка, а также получить ссылку на документы, позволяющие владельцу обрести право собственности.

Способы обезопасить сделку

Подходить к покупке земельного надела надо внимательно и осторожно. Конечно, есть шанс получить его, обратившись к местным властям с просьбой о выделении участка.

На ответ отводится до 3 месяцев. На практике процесс затягивается до полугода, если получена положительная резолюция.

Многие предпочитают приобрести землю с целью строительства комфортабельного дома. Если он будет соответствовать жестким требованиям и гарантировано проживание на протяжении всего года, удастся получить прописку владельцу и членам семьи. От городской квартиры придется отказаться, но проживание за городом имеет свои немалые преимущества.

Чтобы максимально обезопасить сделку, достаточно придерживаться простого алгоритма действий.

Он подразумевает:

  • сбор и анализ всех документов, выявление несоответствий или фальшивых сведений;
  • изучение паспортов и полномочий собственника или его представителя, имеющего на руках нотариальную доверенность;
  • получение расширенной выписки из единого реестра, которая в полной мере поможет проверить полученные данные из представленных бумаг;
  • рекогносцировка на местности, чтобы визуально убедиться в отсутствии расхождений с документами;
  • налаживание личных контактов с собственниками, которые смогут подтвердить свое согласие на отчуждение и отсутствие претензий по преимущественному выкупу.

Электронный запрос обойдется в 250 рублей. Развернутая справка стоит до 600 рублей, но дает боле наглядное представление о наделе.

Сама сделка практически разделяется на два основных этапа.

Они заключаются в следующем:

  • проводится сверка документации с выпиской из реестра;
  • подготавливается предварительный договор, раскрывающий последовательность действий и ответственность сторон;
  • расчет производится наличными, по безналу (все чаще арендуется ячейка в банке, а после подготовки и проверки подписывается полный договор);
  • бумаги предоставляются на рассмотрение в территориальное отделение реестра или многофункциональный центр. (их можно послать заказным письмом с перечнем и обратным уведомлением или на официальный сайт после регистрации);
  • в пакет входят заявление, паспорта, кадастровый и технический паспорт, план размежевания, свидетельство о регистрации, согласие совладельцев (супругов или наследников), справка об отсутствии обременений и рыночной стоимости;
  • подготовленный акт передачи надела;
  • чек о выплате государственной пошлины.

На рассмотрение и переход прав уходит от 10 до 15 дней. В случае отказа можно исправить ошибки или дополнить пакет и вновь подать бумаги.

Сумма несколько вырастет, но покупатель будет уверен в безопасности сделки и не придется тратить время на проверку и беготню по инстанциям.

Что нужно знать о покупке участка в СНТ — узнайте из нашей публикации.

Также мы расскажем, как сдать в аренду часть земельного участка.

Четыре тайны земельного участка: как проверить объект перед покупкой

Едва ли не каждый второй земельный участок, выставленный на продажу в Свердловской области, имеет проблемы с точки зрения закона: тёмное прошлое, неправильно оформленные документы, отсутствие официально проведённых границ. Абсолютное большинство проблем можно отловить в ходе юридического анализа планируемой сделки. При этом анализ должен затрагивать не только бумаги.

Это интересно:  Как восстановить пропущенный срок вступления в наследство

Операция купли-продажи земельного участка сильно отличается от сделки с жилой недвижимостью. С землёй нюансов намного больше, особенно это касается не бумажной части сделки. Прежде чем заключать договор о покупке земельного надела, следует получить ответы минимум на четыре вопроса: все ли чисто с правами собственности на участок, можно ли на нём возвести полноценное жилье, зафиксированы ли официально его границы и насколько реально дотянуть до своих новых владений блага цивилизации – дорогу, электричество, воду и пр.

Юристы и риэлторы, специализирующиеся на недвижимости данного типа, активно используют методы детективов и следователей – собирают документы и показания из разных источников и тщательно сравнивают данные, пытаясь найти несовпадения. Покупатель участка также может с успехом применить данную методу.

Тайна 1. Разглядеть тёмное прошлое

Основой «досье» на земельный надел должны стать три бумаги: правоустанавливающий документ, обычная и «расширенная» выписки из Единого госреестра регистрации недвижимости (ЕГРН).

Правоустанавливающим документом на землю могут быть: постановление о выделении земли, договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, решение суда и пр. Заметим, бумаги перечислены в порядке «от простого к сложному». Если нынешний владелец (он же продавец) не купил участок, не унаследовал и не отсудил его, а получил у администрации (и в постановлении о выделении земли стоит его фамилия), это можно считать оптимальным вариантом. Ведь чем меньше объект переходил из рук в руки, тем ниже риск, что в его прошлом обнаружатся спорные или откровенно незаконные сделки способные в будущем испортить жизнь владельцу надела.

Если продавец в качестве правоустанавливающего документа предъявляет договор купли-продажи (то есть он сам когда-то приобрёл участок за деньги), то потенциальному покупателю стоит исследовать юридическое прошлое имущества. Для этого проще всего воспользоваться «выпиской из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимого имущества» (не путать с обычной выпиской). Иногда эту бумагу неофициально называют «расширенной выпиской из ЕГРН». Её можно заказать на сайте Росреестра или в Многофункциональном центре предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ). Внимание! Получить расширенную выписку может либо нынешний владелец объекта, либо лицо, имеющее от него доверенность. Оформление расширенной выписки в бумажном виде обойдётся в 400 руб., в электронном виде – 250 руб. Срок оформления – три рабочих дня. Заказать расширенную выписку на сайте Росреестра можно если у владельца есть электронная подпись.

Для нас важно, что расширенная выписка содержит ФИО владельцев участка в хронологическом порядке (начиная с 1998 года), вид права каждого собственника (собственность, долевая собственность.), а главное – даты регистрации каждой сделки.

Расширенная выписка пригодится и при проверке участка, ранее переходившего от одного владельца к другому через наследование или по решению суда. Впрочем, для этих случаев еще более важной бумагой будет «обычная» выписка из ЕГРН (в ней говорится, находится ли участок в залоге, под судом или арестом). Как и расширенную выписку её можно получить в Росреестре или МФЦ в бумажном виде за 750 руб., в электронном – за 300 руб. Бумага выдаётся любому гражданину.

При изучении выписки потенциальному покупателю следует внимательно изучить разделы содержащие данные об ограничениях — обременениях (арестах) права, а также о требованиях, заявленных в судебном порядке. В том числе там могут содержаться данные об оспаривании прав наследования. Разумеется, наличие подобных юридических «довесков» многократно увеличивает риски владельца участка.

Следует помнить, что начиная с 1 января 2017 года «простая» выписка из ЕГРН является правоподтверждающим документом на объект недвижимости. Все остальные бумаги (свидетельство о регистрации права, акт о праве собственности и пр.) юридической силы уже не имеют. Получить выписку можно только на участки, поставленные на кадастровый учёт (т.е. внесены в ЕГРН) и на которые зарегистрировано право собственности.

Ранее портал METRTV.ru рассказал о том, как происходит оформление сделок с земельными участками после вступления в силу 1 января 2017 года закона 218-ФЗ. Данный закон, в частности не позволит зарегистрировать куплю/продажу участка, не внесённого в ЕГРН. Хотя ранее могла сложиться ситуация, когда человек, купивший участок, уже после оформления сделки приводит в порядок документы на землю.

Тайна 2. Сколько земли на самом деле

Следующий шаг – анализ документов на участок. Необходимо выяснить, совпадает ли информация, представленная в разных бумагах и понять – какие именно данные соответствуют истинным параметрам участка.

Эксперт также замечает, что о площади участка и о том, было ли проведено межевание, можно узнать с помощью публичной кадастровой карты , на сайте Росреестра. На самой карте слева вверху есть «поисковичок» – окошко с изображением лупы, в которое надо вбить кадастровый номер интересующего вас участка. Он (участок) отобразится на экране, кроме того, откроется окошко, в котором есть блок информации об объекте, в том числе – категория земель, разрешённое использование и размеры. В указании площади может стоять «Уточнённая площадь», это значит, что межевание проведено. Если же указано «Декларированная площадь», то межевание ещё предстоит провести.

Риск «нарваться» на неразмежёванный участок достаточно высок. По данным Управления Росреестра по Свердловской области по состоянию на 1 апреля 2017 года прошли межевание только 51,5% участков от общего количества, находящихся на кадастровом учёте на территории Свердловской области. То есть в регионе ещё около полумиллиона земельных наделов остаются неразмежёванными. Стоимость вызова кадастрового инженера для поведения межевания в зависимости от местоположения и площади участка обычно находится в пределах 8 – 12 тыс. руб.

Тайна 3. Здесь жить то можно?

Ещё один раздел ЕГРН, на который надо обратить пристальное внимание – указание на категорию и разрешенное использование земли, на которой расположен участок. Построить полноценный жилой дом или коттедж можно только на участке категории «земли населенных пунктов» с разрешённым использованием «индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС) или «личное подсобное хозяйство» (ЛПХ). Садовый домик возводится на землях сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием – «дачное строительство».

Согласно постановлению Конституционного суда от 30.06.2011 N 13-П в дачном доме можно получить постоянную прописку. Кроме того, в настоящее время в Госдуме находится законопроект (принят в первом чтении), также предусиматривающий возможность регистрации граждан в садовых домиках.

Если предметом сделки является участок с имеющимися постройками, покупателю следует убедиться, что капитальные сооружения зарегистрированы в Госреестре, имеют технические паспорта, а также документально оформленное подключение инженерных сетей. Если газ/электричество к дому ещё не подведены, следует убедиться, что с энергосбытом и газоснабжающей организацией согласованы проводка коммуникаций. Достаточно рискованно приобретать землю без оговоренных условий подвода инженерных сетей. В практике екатеринбургских риэлторов был случай, когда прокладка газопровода к трём новым коттеджам обошлась в сумму, превышающую стоимость и самих домов и земельных участков, на которых они находятся.

Если приобретается участок с недостроем, то покупателю надо убедиться, что у продавца есть проектная и разрешительная документация на строительство и техническая информация из БТИ о том, что это объект с незавершенным строительством. Ранее портал METRTV.ru рассказывал о тонкостях оформления права собственности на дом на землях ИЖС.

Тайна 4. А у меня землю не заберут?

Перед сделкой с участком следует изучить такой аспект, как душевное здоровье продавца участка. Обычно риэлторы советуют спрашивать у владельца объекта справки о том, что он не состоит на учете в нарко- и психневродиспансере. Теоретически это должно застраховать покупателя от признания в будущем сделки недействительной из-за отклонения психики продавца. На самом деле, данная предосторожность срабатывает не всегда.

Риэлторы замечают, что далеко не все владельцы недвижимости соглашаются собирать медицинские справки по просьбе потенциальных покупателей. Нередко просто советуют искать другого продавца с другим объектом. В такой ситуации покупатель может попросить продавца показать водительские права. Психически больным и наркозависимым этот документ не выдают.

Долги, доверенности и дороги

В завершение – ещё несколько советов покупателям земельных участков от екатеринбургских риэлторов и юристов:

1. Проверьте, нет ли у продавца участка задолженностей по обязательным платежам (налоги, платежи в садовое товарищество и т.д.). Ведь с оставшимися долгами придется разбираться новому владельцу земли.

2. Если одна из сторон заключает сделку по доверенности, надо проверить этот документ: срок действия, жив ли человек, ее выдавший, не отозвана ли доверенность и прочее.

3. Покупателю следует изучить документы стратегического и градостроительного планирования. Надо выяснить, не возникнет ли в обозримом будущем по соседству химзавод, свалка, аэропорт или оживленная автомагистраль. По закону Свердловской области N 100-ОЗ от 19.10.07 к упомянутым документам относятся схемы территориального планирования и генеральный план города (района). Они должны быть опубликованы в СМИ и на сайте муниципалитета. Согласно N 8-ФЗ от 09.02.09 эти бумаги должны быть предоставлены гражданину по запросу. Чтобы ознакомиться со схемой и генпланом надо обратиться в муниципальный отдел по архитектуре. В некоторых случаях придётся подавать запрос через канцелярию.

4. При покупке участка в коттеджном поселке, убедитесь, что у девелопера, есть свидетельство о праве собственности на землю из Росреестра, либо договор аренды с отметкой о регистрации в Росреестре. Также следует убедиться, что у застройщика есть проект планировки посёлка и межевой план, подготовленные межевым бюро (специализированной геодезической организацией) и разрешение на строительство инженерных сетей и жилых домов от местной администрации. Документы должны быть подлинные, не копии.

Статья написана по материалам сайтов: www.kakprosto.ru, rantadevelopment.ru, 1kvartirka.ru, www.metrtv.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector