+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Как открыть ТСЖ — в многоквартирном доме, свое, пошаговая инструкция, в 2019 году, в сельской местности, в новом доме, в новостройке

Итак, уже скоро, совсем скоро вы станете полноправным владельцем квартиры в новостройке. Позади хлопоты, связанные с покупкой жилья, оформлением собственности. А что дальше? А дальше — вопросы, связанные с организацией управления недвижимостью. Кто будет в ответе за своевременное и качественное предоставление жилищно-коммунальных услуг? Ответ – скорее всего, товарищество собственников жилья, сокращенно — ТСЖ.

Что это такое, почему именно данная форма управления недвижимостью рекомендуется будущим владельцам квартир в новостройках, какие особенности следует учесть при создании ТСЖ – на эти и другие, не менее актуальные вопросы, специально для журнала «Все о новостройках» отвечает наш собеседник — Светлана Павловна Суворова, директор автономной некоммерческой организации «Городской центр ТСЖ».

Что такое ТСЖ и в чем преимущества этой формы управления недвижимостью?
– Товарищество собственников жилья – прежде всего, некоммерческая организация, которая состоит из собственников помещений в жилом доме, осуществляет функции управления недвижимостью и представляет интересы собственников жилья. Эта практика широко распространена в большинстве западных стран, например, в Германии членство в ТСЖ человек получает вместе с правом на квартиру, и не может от этого отказаться. Преимущества ТСЖ в том, что именно вы сами контролируете качество услуг, периодичность их предоставления, стоимость. В ТСЖ есть возможность получать дополнительные доходы от использования общего имущества — от сдачи в аренду, размещения рекламы — и полученные деньги направлять на благоустройство своего дома и придомовой территории. Здесь открывается простор для творчества: ТСЖ имеет право принимать решения по перестройке помещений, возведению строений на местности, прилегающей к дому. В итоге — красивый благоустроенный двор, подъезд, дом, добрососедские отношения между жильцами.
В Новосибирске сегодня ТСЖ создается в большинстве новых домов еще на стадии застройки.

Почему владельцам квартир в новостройках рекомендуется создавать именно ТСЖ?
– ТСЖ – это единственный способ управления недвижимостью, который могут выбрать инвесторы (будущие собственники) на стадии строительства до сдачи объекта в эксплуатацию. И с помощью ТСЖ появляется реальная возможность контроля за ходом работ, устранения возможных недочетов и отклонений от проекта. В соответствии с законодательством, ТСЖ вправе контролировать ход работ на строительной площадке, отслеживать изменения в проекте, привлекать специалистов для консультации. И чем раньше будет создано ТСЖ, тем лучше.

В чем выгода создания ТСЖ на более ранних сроках?
– В соответствии с законодательством, ТСЖ создается собственниками более 50% (от площади) помещений в многоквартирном доме. Сейчас инициатором создания большинства ТСЖ выступает сам застройщик, потому что сдать дом в эксплуатацию он должен представителям собственника. А это – ТСЖ. Разумеется, что застройщику легче работать со «своим» председателем ТСЖ, но интересы застройщика и инвестора, будущего собственника жилья, не всегда совпадают.
Некоторые застройщики предлагают себя в качестве управляющей компании после сдачи дома в эксплуатацию. В этом случае (опыт Кемерово) уже на стадии строительства предусматриваются такие технологические и конструктивные решения, которые впоследствии облегчают содержание здания и экономят ресурсы.

Что нужно для создания ТСЖ?
– Как уже было сказано – решение принимается большинством собственников (более 50% по площадям) на общем собрании. Тогда как в соответствии со старым законодательством для создания ТСЖ была необходима инициатива буквально нескольких человек, что и позволяло застройщику самому создавать и впоследствии контролировать ТСЖ. Для инвесторов, желающих создать ТСЖ, самое главное – это найти друг друга и объединиться. Хорошо, если застройщик идет навстречу инвестору и предоставляет информацию об инвесторах – будущих собственниках помещений.

ЧТО ДОЛЖЕН ЗНАТЬ БУДУЩИЙ СОБСТВЕННИК ЖИЛЬЯ

Постановление правительства Российской Федерации № 491 от 13 августа 2006 г., «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и(или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

6. Установить, что действие пункта «г» пункта 24 и пункта 25 правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных настоящим постановлением, распространяется на многоквартирные дома, разрешение на внедрение в эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007 года.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме
Пункт 24. Сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержание сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих им ненесущих конструкций многоквартирного жилого дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.

25. Застройщик, осуществляющий строительство, капитальный ремонт или реконструкцию многоквартирного дома, обязан передать под расписку в течение одного месяца после получения разрешения на введение объекта в эксплуатацию экземпляры инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (каждый на бумажном и электронном носителях):
первый экземпляр – товариществу собственников жилья, созданному в соответствии со статьей 139 Жилищного кодекса Российской Федерации лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме;
второй экземпляр – по требованию первого обратившегося лица, являющегося собственником жилого помещения в таком доме (в случае, если товарищество не создано);
третий экземпляр – в муниципальный архив городского поселения или муниципального района, на территории которого расположен многоквартирный дом.

Как стать членом ТСЖ?

Товарищество собственников жилья – организация (юридическое лицо), которое создается силами собственников квартир многоквартирного дома. Одна из актуальных проблем заключается в нежелании жильцов принимать участие в процессе жизнеобеспечения дома, устранения существующих проблем и в трате времени на решение вопросов, касающихся содержания общего имущества и пользования общими ресурсами. Но есть и «обратная сторона медали» — собственники квартир, которые заинтересованы в качественном правлении жилищным фондом. Они и стремятся вступить в членство ТСЖ и стать его полноправными участниками.

Нормативная база

Правоспособностью ТСЖ наделяется с момента прохождения процедуры государственной регистрации, которая осуществляется согласно законодательству «О гос. регистрации ЮЛ и ИП» от 08.08.2001 г. №129-ФЗ. В гл. 3, 4 установлен общий порядок, в котором происходит этот процесс. Правообразующая роль в рамках ТСЖ формируется в соответствии с Уставом, который является единственным учредительным документом для такого типа некоммерческих структур. П. 4 ст. 135 ЖК РФ содержит диспозитивную норму, в соответствии с которой формирование ТСЖ происходит на неопределенный временной период.

Права и обязанности товарищества собственников жилья

Перечень прав ТСЖ определен в ст. 137 Жилищного кодекса Российской Федерации:

  • заключение договоров, связанных с управленческой деятельностью в отношении МКД;
  • определение сметы поступлений и издержек на год вперед, включая расходы на кап. ремонт, реконструкцию, осуществление спец. взносов и отчислений в резервы;
  • установление величин взносов и платежей для каждого собственника индивидуально, согласно его части в праве общей собственности;
  • выполнение работ и предоставление услуг в адрес собственников жилья;
  • пользование банковскими кредитами;
  • передача материальных ресурсов лицам, осуществляющим работы и услуги;
  • реализация и передача во временное распоряжение имущества, принадлежащего ТСЖ;
  • приобретение в собственность участков земли для совершения работ по жилищному возведению или строительству хоз. объектов;
  • заключение сделок и решение прочих задач в интересах ТСЖ.

Обязанности ТСЖ прописаны в ст. 138 ЖК РФ, в их число входят следующие направления:

  • обеспечение соблюдения норм и законов РФ;
  • заключение соглашений, связанных с содержанием и ремонтом имущества, находящегося в общей собственности;
  • обеспечение оптимального сантехнического состояния общих территорий;
  • исполнение всеми собственниками помещений МКД обязательств, связанных с содержанием, ремонтом общего имущества;
  • соблюдение прав и интересов всех собственников квартир;
  • принятие своевременных мер, требуемых для профилактики или остановки действий третьих лиц, нарушающих права собственников;
  • представление законных интересов собственников.

Когда можно стать членом ТСЖ?

Основные нормы и ключевые положения, связанные с членством в ТСЖ, отмечены в рамках ст. 143 ЖК РФ. В соответствии с этим документом, стать членами ТСЖ вправе абсолютно все лица, имеющие в собственности квартиры, находящиеся в МКД. При этом решение принимается в самостоятельном порядке и по собственной воле.

Добиться пополнения рядов Товарищества можно как в ходе его формирования, так и впоследствии. Если в многоквартирный дом въехали новые владельцы жилища, они тоже вправе стать членами ТСЖ. Членство считается признанным с момента написания и подачи соответствующей заявительной бумаги.

Обязательно ли вступать в ТСЖ?

В соответствии со ст. 143 ЖК РФ, членство в рамках ТСЖ является делом строго добровольным и ни в коем случае не обязательным. Данная должность предоставляет возможность всестороннего контроля в отношении всего, что имеет связь с домовым имуществом, его ремонтом и содержанием.

Пошаговая инструкция вступления в ТСЖ

На практике пошаговая инструкция вступления в Товарищество собственников жилья выглядит следующим образом:

  1. Оформление документов. Их перечень будет рассмотрен далее. Как только у собственника появляется право собственности на жилище, он вправе заниматься подготовкой бумаг для вступления в членство ТСЖ. Документы должны быть представлены в установленной законодательством форме. На этом же этапе создается заявление о вступлении в ТСЖ.
  2. Заключение соглашения. Членство в ТСЖ возможно лишь на основании заключения договорного документа. Он включает в себя перечень данных о сторонах, в частности, об их именах, адресах, телефонных номерах и т. д. В качестве предмета договора выступает деятельность ТСЖ. В нем прописываются права, обязательства сторон, а также условия членства, порядки расторжения.
    Внимание

Договор подлежит подписанию со стороны Председателя и члена ТСЖ, хранение происходит у обеих сторон.

  • Занесение в реестр. Документ включает в себя перечень сведений обо всех членах Товарищества, а именно – их персональные и контактные данные, материалы о площадях их собственности, адресах, дате регистрации в ТСЖ. Те же сведения содержатся в документе и в отношении общей собственности жильцов.
  • Это интересно:  Затопило квартиру что делать

    После этого членство в ТСЖ считается действительным и регулируется нормами ст. 143 ЖК РФ.

    Необходимые документы

    Вот основной перечень документов, которые потребуются кандидату для вступления в Товарищество собственников жилья:

    • заявление на членство в ТСЖ;
    • ксерокопия удостоверения личности;
    • копия свидетельства о праве собственности на квартиру;
    • выписка из государственного реестра;
    • доверенность, если действие осуществляется через поверенное лицо.

    К сведению

    После рассмотрения документации принимается решение о приеме претендента в ТСЖ на основании поданных бумаг и голосования. Конечный итог подлежит фиксированию в протоколе.

    Заявление на вступление в ТСЖ

    Унифицированной заявительной бумаги на вступление в ТСЖ, которая была бы утверждена законодательно, не имеется. Поэтому составление ее происходит в произвольном порядке. Тем не менее, эксперты рекомендуют пользоваться устоявшейся формой данного документа, которая считается общепринятой.

    1. Сначала идет «шапка» документа. В правом верхнем углу прописывается, куда, в какую именно организацию направляется документ. В рассматриваемой нами ситуации речь идет о правлении ТСЖ. Следующей строкой указывается наименование товарищества.
    2. Под последней записью указывается ФИО отправителя-собственника, а чуть ниже отражается полный адрес будущего члена ТСЖ.
    3. Еще немного ниже посередине строчки с маленькой буквы указывается слово «заявление».
    4. Следующий этап – текстовая часть. Здесь отображается причина, по которой происходит обращение (в рассматриваемой ситуации – вступление в ТСЖ).

    На завершающем этапе нужно полностью проверить свои данные, которые должны включать:

    • ФИО;
    • дата рождения;
    • материалы из удостоверения личности (номерное значение, серия, дата и орган выдачи);
    • полная информация об адресе квартиры;
    • наличие правоустанавливающей документации на руках;
    • сведения о схеме и площади жилища.

    По завершении заявления на вступление в членство ТСЖ проставляется дата и индивидуальная подпись с расшифровкой.

    Скачать образец заявления на вступление в членство ТСЖ можно здесь.

    Права и обязанности граждан, являющихся членами ТСЖ

    Права граждан, вступивших в ТСЖ, детально и четко прописаны в ст. 143.1. ЖК основной перечень правомочий выглядит следующим образом:

    • выдвижение своей кандидатуры на пост председателя;
    • изъявление желания по принятию участия в составе ревизионной комиссии (более подробно об этом моменте – в ст. 150 ЖК РФ);
    • применение общедомовой собственности в соответствии с нормами жилищного кодекса;
    • принятие непосредственного участия в совместном обсуждении вопросов и задач касательно дома;
    • внесение основных предложений и участие в голосовании;
    • принятие участия в вопросах, которые касаются хозяйственной и финансовой работы организации домоуправления.

    Перечень обязанностей членов ТСЖ затронут в рамках ст. 143 ЖК РФ и в ст. 148 ЖК РФ:

    • внесение членских сумм взносов на обеспечение работы Товарищества;
    • обеспечение сохранности и порядка в отношении общедомового имущества;
    • слежение за исполнением непосредственных обязанностей, закрепленных за собственниками;
    • принятие участия на собраниях;
    • фигурирование в хозяйственной и финансовой деятельности Товарищества;
    • защита интересов всех владельцев помещений, предусмотренных в ЖК РФ;
    • представление интересов всех лиц, владеющих квартирами, во всевозможных инстанциях;
    • следование Уставному документу и нормам Жилищного кодекса.

    Плюсы и минусы вступления в товарищество собственников жилья

    Объективные преимущества и недостатки членства в ТСЖ представлены в таблице.

    Как открыть ТСЖ — в многоквартирном доме, свое, пошаговая инструкция, в 2019 году, в сельской местности, в новом доме, в новостройке

    Особенности создания ТСЖ в доме-новостройке

    В соответствии с частью 13 статьи 161 ЖК РФ в ред. Федерального закона от 05.04.2013 N 38-ФЗ в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет» и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

    До заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (часть 14 ст.161 ЖК РФ в ред. Федерального закона от 05.04.2013 N 38-ФЗ)

    После регистрации права собственности собственники помещений имеют право провести общее собрание и самостоятельно определить способ управления домом (ТСЖ, УК или непосредственный способ управления.

    Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме (п.1 статья 136 ЖК РФ).

    Необходимо учесть, что при создании ТСЖ протокол общего собрания собственников о создании ТСЖ и утверждении его устава подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений (п.1.1 статья 136 ЖК РФ)

    При государственной регистрации товарищества собственников жилья представляются протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, и устав товарищества, а также сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (п.5 статья 136 ЖК РФ).

    Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (п.3 статья 135 ЖК РФ, п.2 статья 141 ЖК РФ). Если в ТСЖ состоит менее 50% голосов собственников, то такое ТСЖ не имеет права существовать и обязано само ликвидироваться. Это требования Жилищного кодекса.

    ВАЖНО! Необходимо помнить, что должностными лицами и лицами, избираемыми в правление ТСЖ (члены правления, председатель, члены ревизионных комиссии, главный бухгалтер) не могут быть дисквалифицированные граждане, а также руководители исключенных из СРО или признанных банкротами строительных компаний (мораторий действует три года) а также не должны иметь судимость за умышленные преступления (даже снятые или погашенные).

    Таким образом, получается, что создавать ТСЖ в строящихся домах начиная с момента вступления в силу Закона о внесении изменений в ЖК РФ нельзя. Очевидно, что после регистрации дольщиками права собственности на жилые помещения общее собрание собственников помещений вправе выбрать способ управления домом в общеустановленном порядке. Созданные же в соответствии со ст. 139 ЖК РФ товарищества продолжают действовать до их ликвидации или реорганизации (п. 2 ст. 8 комментируемого Закона).

    Как открыть ТСЖ (Товарищество собственников жилья) в 2018 году

    Российское законодательство разрешает собственникам жилья самостоятельно избирать форму управления многоквартирным домом.

    Ниже рассмотрим, как организовать ТСЖ в многоквартирном доме, преимущества и недостатки подобной формы управления, права и обязанности участников товарищества, а также пошаговую инструкцию по созданию объединения жильцов в многоквартирном доме.

    Преимущества и недостатки

    Товарищество представляет собой добровольное объединение владельцев жилой недвижимости, расположенной в одном многоквартирном доме.

    Стоит отметить, что допустимо объединение нескольких домов в одну организацию. Известны случаи, когда в успешное товарищество «вливается» множество домов спального района, образуя буквально кварталы этой организации.

    Подобные некоммерческие организации имеют массу преимуществ перед другими формами управления:

    ТСЖ имеет и негативную сторону. К минусам создания товарищества собственников жилья можно отнести неправильное управление.

    Без профессионального подхода к управлению организация может быстро обанкротиться.

    Также к недостаткам ТСЖ можно отнести:

    Прежде чем принимать решение о создании товарищества собственников жилья на базе своего многоквартирного дома, необходимо взвесить все «за» и «против» и принять к сведению мнение всех жильцов дома.

    Видео: как создать ТСЖ

    Существующие законопроекты

    В настоящее время деятельность существующих товариществ собственников жилья (порядок организации, работы, реорганизации и ликвидации) целиком и полностью регулируется Жилищным Кодексом Российской Федерации.

    Регистрация вновь созданного товарищества производится на основании и в порядке установленном Федеральным законом «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

    Функционирование ТСЖ невозможно без заключения договоров с различными поставщиками и подрядчиками.

    Эту область деятельности товариществ владельцев квартир регулирует Гражданский Кодекс РФ.

    Права и обязанности

    Все жильцы многоквартирного дома, принимая решение о создании ТСЖ должны быть полностью осведомлены о правах и обязанностях некоммерческой организации и ее членов.

    Обычно данное обязательство возлагается на инициативную группу, состоящую из жильцов общего дома.

    Они уведомляют всех собственников квартир о готовящемся собрании, на котором происходит всестороннее обсуждение необходимости создания организации.

    Все за и против ТСЖ, читайте здесь.

    Основными правами товарищества являются:

    Товарищество собственников жилья в лице избранного правления и председателя обязано:

    • эффективно управлять многоквартирным домом;
    • в соответствии с имеющейся сметой доходов и расходов тратить денежные средства;
    • составление и предоставление всех видов отчетностей заинтересованным лицам.
    Это интересно:  Нанесение тяжких телесных повреждений группой лиц

    Пошаговая инструкция по открытию ТСЖ

    Создание товарищества представляет собой законодательно регулируемый процесс, который имеет определенные стадии:

    В многоквартирном доме

    На основании действующего российского законодательства принято считать многоквартирным домом любое жилое строение, в котором имеется несколько квартир.

    Даже дом, состоящий из двух половин, имеющих разных собственников, документально считается многоквартирным домом.

    С практической точки зрения создавать ТСЖ в многоквартирном доме имеет смысл при определенных условиях:

    При наличии всех предпосылок к созданию, многоквартирный дом будет находиться под эффективным управлением жильцов.

    В новостройке

    Товарищество собственников жилья может быть создано в любом многоквартирном доме. Не имеет значения новостройка это или дом, давно введенный в эксплуатацию.

    Главное наличие собственников жилья и их желание создать подобное объединение. Основной целью создания является управление общедомовым имуществом, а оно имеется и в новостройке.

    Многих граждан, участвующих в долевом строительстве многоквартирных домов волнует вопрос, как создать ТСЖ в строящемся доме.

    Процедура ничем не отличается. Единственной проблемой будет создание инициативной группы и оповещение собственников.

    Ведь в строящемся доме владельцы квартир еще не проживают в одном подъезде, на одной лестничной клетке.

    Важно помнить, что контактные данные собственников жилья можно получить у компании-застройщика.

    В сельской местности

    Возможность для образования организации существует и в сельской местности, где расположены многоквартирные дома.

    Обычно товарищества собственников жилья в деревнях, селах и поселках представляют собой объединение владельцев жилой недвижимости в малоэтажных домах.

    Минимального количества квартир, установленного для возможности создания сообщества не существует.

    Создание инициативной группы

    Создание инициативной группы является очень ответственным моментом среди этапов создания ТСЖ.

    От того насколько коммуникабельными будут члены этой группы и от того насколько хорошо они смогут донести до жильцов и собственников дома всю имеющуюся информацию о пользе и преимуществах товарищества, будет зависеть его дальнейшая судьба.

    Важно помнить, что в состав инициативной группы могут входить любые граждане, проживающие в многоквартирном доме.

    Инициативная группа должна состоять минимум из 5 человек. Рациональным будет принятие решения о разделении и оповещении каждым членом группы своего участка (определенное количество квартир) дома.

    Сбор собрания

    При образовании товарищества высшим органом управления естественно будет общее собрание жильцов.

    Любые вопросы, будут решаться большинством голосов. При создании организации инициативная группа должна обеспечить наибольшую явку собственников жилья на собрание.

    Наиболее эффективно работает извещение жильцов в письменном виде (листовки в почтовых ящиках, объявления в подъездах, на информационных стендах).

    Для открытия товарищества понадобиться не менее 2/3 голосов от общего количества владельцев жилой недвижимости в многоквартирном доме.

    Осуществление регистрации

    Если общее собрание жильцов проголосовало за создание ТСЖ, то оно в обязательном порядке должно избрать членов правления, председателя товарищества, а также принять Устав некоммерческой организации.

    Выбранный председатель обязан предоставить в налоговую службу заявление о государственной регистрации.

    Дальнейшая процедура происходит по установленному распорядку регистрации юридических лиц.

    Какие документы нужны

    Для того чтобы товарищество было зарегистрировано с первого раза, необходимо тщательно подготовиться к процедуре государственной регистрации и иметь в наличии все необходимые документы:

    1. Документ, удостоверяющий личность представителя товарищества (обычно паспорт председателя).
    2. Нотариально заверенный протокол общего собрания жильцов, на котором было принято решение о создании товарищества.
    3. Устав организации.
    4. Сведения о банковском счете некоммерческой организации.

    Какая разница между товариществом собственников жилья и управляющей компанией, читайте здесь.

    Об ответственности, возложенной на председателя ТСЖ, читайте здесь.

    Решение о создании товарищества является важной вехой в истории каждого многоквартирного дома.

    При должном подходе к организации и управлению товариществом оно может принести каждому собственнику жилой недвижимости определенные материальные выгоды.

    Именно поэтому создание ТСЖ — совместное решение всех жильцов многоквартирного дома.

    Как открыть ТСЖ — в многоквартирном доме, свое, пошаговая инструкция, в 2019 году, в сельской местности, в новом доме, в новостройке

    Письмо в редакцию

    В редакцию пришло письмо от жителей МКД Московской области, в котором в 2008 г. еще застройщиком было создано и зарегистрировано ТСЖ.

    « Добрый день, уважаемая редакция и подписчики журнала «Председатель ТСЖ»!
    Очень нужен совет: что и в какой последовательности делать в ситуации, когда «вдруг» выяснилось, что созданное в 2008 г. в новостройке ТСЖ (создавал ТСЖ сам Застройщик, как юрлицо и два его сотрудника = правление) на текущую дату как бы есть, но его как бы и нет. Правление/председатель ТСЖ было избрано за спиной собственников (есть только протокол и реестр с кучей ошибок в фамилиях, квадратных метрах, долях), после чего ушло в глухое подполье — НИ ОДНОГО общего собрания не было проведено за эти 6 лет, никаких отчетов, никакой ревизионной комиссии. Многие собственники узнали о существовании ТСЖ только после того, как инициативная группа предприняла усилия по организации общего собрания собственников. Более того, председатель уже больше года даже не собственник квартиры, но продолжает возглавлять ТСЖ.
    И, конечно, вопрос возник из-за денег — услуга «отопление» начисляется по нормативу все эти годы, в МКД есть все ОДПУ, в т.ч. и по теплоснабжению. Но никаких корректировок не производилось — вся разница «осваивалась» обслуживающей организацией и ТСЖ.
    Выяснили, что печать ТСЖ и банковская флешка находятся у директора обслуживающей организации и он самостоятельно все «делает» от имени Председателя ТСЖ.
    И объясняет это тем, что «собрать общее собрание собственников очень трудно, а если сейчас обратиться в органы, то ТСЖ ликвидируют, а дома выставят на конкурс, что увеличит стоимость обслуживания, но для собственников никаких позитивных изменений не принесет. и т.д.
    Председатель скрывается, заявил, что оригиналы документов ТСЖ утеряны или находятся в обслуживающей компании (что та в свою очередь отрицает). Даже подать заявление на корректировку по услуге «отопление» проблема — обслуживающая организация заявляет, что начислением платежей собственникам занимается бухгалтер ТСЖ, и заявления на перерасчет нужно подавать в ТСЖ.Но это не так! да и пойти на эти три буквы также проблематично — ну не проживает председатель в указанной квартире, и не получает почтовых отправлений на почте, и нет сайта ТСЖ, и нет электронной почты.
    Обратились в прокуратуру, она переслала обращение в местное ГЖИ, прошло более трех месяцев… Ни ответа, ни привета. По телефону сотрудник ГЖИ заявляет, что найти Председателя им также не удалось, и грозиться подать на ликвидацию ТСЖ.
    Прошу прощения за то, что так много слов и негативных эмоций. Но это — действительность для собственников квартир — ни денег, ни нормальных услуг.
    Посоветуйте, что делать? С какой стороны подступиться к этому клубку? Как бороться с откровенным сговором.

    Будем очень признательны и благодарны за любые комментарии и советы».

    От редакции: Факты, изложенные в письме не единичный случай нарушения многочисленных прав граждан и чистой воды жульничество, — редакция журнала попросила известного эксперта по вопросам жилищного права и проблем ЖКХ Виктора ФЕДОРУКА дать свои рекомендации собственникам квартир в таких домах.

    Но, так, как письмо было адресовано не только в редакцию, но и подписчикам журнала «Председатель ТСЖ», — ждем вариантов предложений выхода из сложившейся ситуации и от наших читателей.

    Выход всегда есть.

    Так утверждает эксперт Общероссийского общественного движения «За права человека», судья Третейского суда при Общероссийском общественном движении, член координационного совета Движения «Жилищная солидарность» Виктор ФЕДОРУК

    Сначала не о выходе, а о причинах обмана

    «Предприимчивые» люди иногда говорят: мы читаем закон не для того, чтобы его блюсти, а для того, чтобы найти в нем лазейки». Другие даже придумали по этому поводу тост: чтобы у нас все было, а нам за это ничего не было. Иногда им это удается. Иногда (пока) без наказания.

    До 04.06.2011 в ЖК РФ имелась ст. 139, которой регламентировалось создание и государственная регистрация ТСЖ в строящихся МКД.

    Застройщик строил дом, а на стадии завершения строительства он обязан был его передать в эксплуатацию. При Советской власти дома в эксплуатацию передавались ближайшим государственным жилищно-коммунальным учреждениям: ДЕЗ, ЖЭК и тому подобное. Бывало, что грамотные и в силу этого придирчивые руководители таких ЖЭК не подписывали Акты приема дома в эксплуатацию до полного обеспечения застройщиком соответствия дома его проекту. Застройщику приходилось устранять все недоделки, которые комиссия, в том числе с представителем от ЖЭК, указала в дефектной ведомости. А в XXI веке застройщик нашел для себя лазейку сдать дом с видимыми недоделками: временные, а не постоянные схемы подключения МКД к электроснабжению, водоснабжению, отоплению. Этому способствовала и ст. 139 ЖК РФ.

    В соответствии с п. 1 этой статьи «В строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах».

    Застройщик, он же единственный собственник еще не распроданных квартир регистрировал свое ТСЖ, сам выбирал, а по факту назначал в этом ТСЖ «своего» Председателя правления. Иногда вместо создания ТСЖ застройщик новые дома передавал на управление и обслуживание им же созданной Управляющей организации (УО). Задача перед ТСЖ или УО, созданными застройщиком, была в следующем. После покупки квартиры новый собственник, пожелавший посмотреть свою квартиру, получал от нее ключи только после того, как он подпишет договор с УО или заявление о вступлении в ТСЖ. Зачастую такие документы собственники-новоселы подписывают не глядя. А далее, перед руководителями этих ТСЖ и УК стояла задача «не беспокоить» застройщика составлением разного рода дефектных ведомостей и претензий по качеству строительства в течение гарантийного срока на построенный дом. Этот срок в силу действия 214-ФЗ не может быть менее 5 лет. «Выстоять» перед собственниками новеньких квартир 5-7 лет — означало выполнить поставленную задачу. Работа председателей ТСЖ и руководителей УО «за отчетный период» может быть признана застройщиком «успешно выполненной». В стоимость квартиры, которую счастливые покупатели приобрели у застройщика, естественно, входит и стоимость устранения замечаний, претензий в соответствии с составленными дефектными ведомостями. А успешное «вождение за нос» председателем ТСЖ или руководителем УО жалующихся на недоделки собственников в течение 5-7 лет приносит застройщику положительный «эффект». Деньги, зарезервированные на устранение дефектов превратились в чистую прибыль, из которой можно и вознаградить покладистых председателя ТСЖ и руководителя УО. По данным экспертов эта сумма «резерва» может составлять до 7% стоимости строительства.

    Это интересно:  Имеет ли право работающий пенсионер на налоговый вычет

    По истечению 5-7 летнего срока председатель ТСЖ, как правило, «устает» «делать добро» людям и без сопротивления передаст инициативным гражданам из МКД печать, устав и другую документацию ТСЖ. А «своя» УО тоже может после 5-7 лет «работы» оставить насиженное место и перекочевать, но новые дома-новостройки застройщика.

    Как правильно поступать собственникам в МКД-новостройках

    Получив свидетельство на право собственности своей квартиры или нежилого помещения — собственник получает одновременно и право участия в общем собрании собственников (ОСС) помещений в МКД и право быть инициатором такого общего собрания. Надо знать, что в силу действия ст. 44 ЖК РФ ОСС является органом управления МКД, а в его компетенцию входит:

    выбор способа управления МКД. В соответствии с иными статьями ЖК РФ ОСС может принять решение как создать ТСЖ, так и его ликвидировать, избрав иной способ управления домом при этом. Собрание может сменить способ управления с УО на ТСЖ, если УО не выполняет свое основное предназначение по созданию безопасного и комфортного проживания для собственников. Такое право собственникам предоставлено ст. 162 ЖК РФ.

    Я имею огромный опыт и судебную практику по признанию решений собраний собственников при создании ТСЖ недействительными. С моей помощью в Москве в судебном порядке была прекращена незаконная деятельность 16-ти ТСЖ, в том числе: ТСЖ «Рязаночка-14», ТСЖ «Наука», ТСЖ «Девятая рота, 25», ТСЖ «Девятая рота, 27», ТСЖ «Домодедовская, 24» и др. Эти ТСЖ были созданы специально для ущемления прав собственников на самостоятельный выбор способа управления и контроля над УО. Самозваные председатели «липовых» ТЖ за спиной собственников заключали договоры управления МКД с «нужными» УО. Естественно, что организаторы создания таких ТСЖ теряли от ликвидации ТСЖ не только «хлеб» но и толстый-толстый слой «масла с икрой». Дело доходило до того, что одной собственнице, выдавшей мне доверенность на предоставление ее интересов в суде, — вечером стреляли в окно.

    ТСЖ — лучший способ управления домами и их надо сохранять

    Не смотря на мое личное участие в ликвидации фальшивых ТСЖ, — я был и продолжаю быть уверенным сторонником лучшего способа управления МКД — Товарищества собственников жилья.

    Что можно посоветовать авторам письма в редакцию и другим активным собственникам в домах-новостройках, где без их участия было создано ТСЖ?

    Главное — сохранить это ТСЖ и передать его в руки нового правления, которое будет избрано на внеочередном общем собрании членов ТСЖ. Но, предварительно следует, чтобы подавляющее число собственников написали заявления о вступлении в ТСЖ. В соответствии с п. 1 ст. 143 ЖК РФ «Членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья». Закон не предусматривает длительной процедуры «рассмотрения» заявления или утверждения приема в члены на Правлении или общем собрании членов ТСЖ.

    Почему советую сохранить старое ТСЖ, а не ликвидировать его и создавать затем новое. Сегодня создать новое ТСЖ намного сложнее, чем ранее.

    Провести общее собрание и обеспечить на нем кворум — почти не исполнимая задача. Но ее следует выполнить. В июне 2011 г. в ЖК РФ внесены изменения, в соответствии с которыми (ст. 136) «Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений».

    Инициаторы собрания должны после проведения общего собрания еще раз обойти всех участников этого собрания и собрать у них собственноручные подписи под протоколом.

    А далее, при государственной регистрации ТСЖ представляются протокол общего собрания собственников помещений в МКД на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, устав товарищества, а также сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в МКД за создание ТСЖ, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в МКД.

    Многие собственники считают, что указание и передача о них сведений, в том числе об их доле в общей собственности является нарушением их права на распространение их персональных данных. Не смотря на то, что нарушения закона «о персональных данных» тут нет, но у организаторов создания лучшего способа управления домом в виде ТСЖ появятся дополнительные, порою не исполнимые задачи при создании и регистрации ТСЖ.

    Проверяем ТСЖ, созданное ранее

    Необходимо проверить ранее созданное ТСЖ на наличие соответствующих документов и их соответствие современным требованиям. Для этого перед проведением внеочередного собрания членов ТСЖ, на котором необходимо избрать новый состав правления, состоящий из реальных членов ТСЖ — собственников помещений в МКД, рекомендуется истребовать у председателя правления ТСЖ для ознакомления и анализа следующие документы:

    1) устав товарищества, внесенные в устав изменения, свидетельство о государственной регистрации товарищества;

    2) реестр членов товарищества;

    3) бухгалтерская (финансовая) отчетность товарищества, сметы доходов и расходов товарищества на год, отчеты об исполнении таких смет, аудиторские заключения (в случае проведения аудиторских проверок);

    4) заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

    5) документы, подтверждающие права товарищества на имущество, отражаемое на его балансе;

    6) протоколы общих собраний членов товарищества, заседаний правления товарищества и ревизионной комиссии товарищества;

    7) документы, подтверждающие итоги голосования на общем собрании членов товарищества, в том числе бюллетени для голосования, доверенности на голосование или копии таких доверенностей, а также в письменной форме решения собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;

    8) техническая документация на МКД и иные связанные с управлением данным домом документы;

    Собственники помещений в МКД имеют законное право ознакомиться с этим перечнем документов. Это право с того же 04.06.2011 предоставлено членам ТСЖ и не являющимся членами товарищества собственникам помещений в МКД в силу принятых к ст. 143.1 ЖК РФ поправок.

    Получив эти документы, — следует их изучить и проанализировать на предмет достоверности представленных финансовых отчетов реальному положению в доме. Те ли средства собирались с жителей дома и по назначению ли они использовались? Соответствует ли Устав требования закона или он написан под конкретного руководителя и дает ему право единолично решать финансовые вопросы без обсуждения и принятия решения на правлении и собрании? Соответствует ли реестр членов ТСЖ действительности? Все ли указанные в нем лица — собственники помещений?

    Имеют место случаи, когда УО или ТСЖ создавались для того, чтобы присвоить собранные платежи за определенный период. Очень важно выяснить имеются ли финансовые претензии к ТСЖ от РСО. Имеются ли претензии от иных поставщиков услуг: обслуживание лифтов, вывоз мусора, содержание противопожарного оборудования, автоматики, вентиляции, дымоудаления и т.д. Если имеются, то что именно явилось причиной задолженности и кто в этом виноват? Какие пути решения проблемы и за чей счет?

    О конкретном случае, описанном в письме

    В письме в редакцию описано ТСЖ, руководитель которого считает ТСЖ своим персональным или семейным бизнесом. Ему понравилось получать деньги и не отчитываться перед теми, кто платит. Но это его заблуждение. Законом ТСЖ считается некоммерческой организацией и таковой должно быть по факту. ТСЖ не может извлекать прибыль.

    Проведение ежегодных собраний — это исполнение закона. Если ТСЖ или УО не проводит собрания, — собственники имеют право инициировать собрание сами. Но это право требуется реализовать по закону. Если не хватает самостоятельных знаний и опыта инициировать собрание, обращаемся в ГЖИ с жалобой на нарушение руководителем ТСЖ обязанности созыва очередного собрания членов ТСЖ. Инспекция обязана выдать руководителю ТСЖ предписание о созыве собрания членов ТСЖ. Если и орган жилищной инспекции самоустранился от своих контрольных функций — обращается в суд с жалобой на бездействие ГЖИ. Дело не легкое, но в правовом поле и исполнимое.

    То, что в конкретном случае, описанном в письме председатель ТСЖ не собственник — нарушение

    п. 1 ст. 143 ЖК РФ, которой установлено, что « Членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме» . А п. 2 ст. 147 установлено, что « Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества». Следовательно, тот факт, что председателем ТСЖ является не собственник помещения данного МКД — нарушение сразу двух статей ЖК РФ.

    Далее в письме описан факт начисления платежей за тепло по нормативу, в то время как в доме установлены общедомовые приборы учета потребления тепла. Это уже не просто нарушение, а злоупотребление с корыстной целью. Тут имеет место нарушения порядка начисления платежей, регламентируемого ПП РФ № 354. ТСЖ обязано по требованию любого собственника провести корректировку начислений и, как минимум, — зачесть в счет будущих платежей переплату, полученную с собственников за отопления. Эта разница может быть подсчитана в виде разницы между выставленной поставщиком тепла суммой, установленной на основании показания приборов учета потребления тепла и суммой, полученной от начислений собственникам.

    Если эта разница уже потрачена не по назначению, или без учета мнения общего собрания, то полагаю, что такие самовольные действия председателя правления ТСЖ можно квалифицировать, как присвоение или растрата, то есть хищение чужого имущества по ст. 160 УК РФ.

    Любую проблему можно решить. Нужна самая малость: желание и знание путей решения. Важно, чтобы эти пути находились в правовом поле.

    Статья написана по материалам сайтов: vsenovostroyki.ru, uslugi-zhkh.ru, xn—-itbefnobgutsuf.xn--p1ai, domdomoff.ru, www.pr-tsj.ru.

    »

    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock detector