Как купить землю у государства под ИЖС 2019 — земельный участок

ИЖС, или индивидуальное жилищное строительство – это один из возможных видов использования земель, которые находятся в черте населённых пунктов. На таких участках можно строить дома для постоянного проживания, но с определёнными ограничениями:

  • не выше трёх этажей;
  • на одну семью (то есть не дуплексы или другие, имеющие разделение на квартиры);
  • с соблюдением строительных норм;
  • и с проведёнными коммуникациями.

Такие дома имеют собственный адрес. В них можно оформить постоянную регистрацию.

Покупка участка ИЖС у государства

Согласно Земельному Кодексу, государственную или муниципальную землю можно выкупить. Для участков ИЖС существуют такие варианты:

  1. Купить участок на торгах.
  2. Взять участок в длительную аренду (тоже участвуя в торгах), затем в течение пяти лет построить и зарегистрировать жилой дом. После этого участок можно выкупить.

Необходимо помнить, что существуют максимальные возможные размеры таких участков. Они отличаются в различных регионах, но для постоянного проживания семьи площади хватает с избытком.

Начальная цена продажи или аренды участка на аукционе определяется местными властями. Но стоимость земли не может быть выше кадастровой. Арендная плата, как правило, назначается в пределах 2-4% от кадастровой стоимости. Арендатор имеет право выкупить землю за 3% от кадастровой стоимости. То есть второй способ выгоднее, хотя и несколько сложнее.

Порядок покупки

В процессе выкупа земли можно выделить такие основные шаги:

  1. Организовать торги или узнать о готовящихся и подать заявку.
  2. Выиграть на аукционе или получить право выкупа участка, если не нашлось других участников.
  3. Оформить сделку купли-продажи.
  4. Зарегистрировать право собственности на участок.

Чтобы организовать аукцион, необходимо сделать следующее:

  1. Найти подходящую землю, то есть не состоящую на кадастровом учёте и свободную от каких-либо строений. Кроме того, в населённом пункте должен быть утверждён проект планировки территории.
  2. Создать или заказать предварительную схему расположения участка. При этом площадь участка не должна быть больше максимально разрешённой (допускается погрешность в 10%).
  3. Согласовать её в муниципалитете.
  4. Заказать работы по образованию участка (то есть по определению его границ) и поставить его на кадастровый учёт.
  5. Написать заявку на участие в торгах.

В заявке указываются сведения об участке: кадастровый номер, адрес, площадь и другие. К ней прилагаются:

  • копия удостоверяющих личность документов (паспорта);
  • схема расположения участка;
  • квитанция об оплате задатка (не более 20% от предполагаемой стоимости земли).

Сведения о готовящемся аукционе публикуются за 30 дней до начала:

  • по адресу: https://torgi.gov.ru/index.html;
  • на сайте местных властей;
  • и в местных же газетах.

Если за это время будут поданы и другие заявки, торги состоятся. Если нет – участок будет передан организатору по начальной цене. На оформление сделки купли-продажи отводится ещё 30 дней.

Поскольку начальная цена не может быть выше кадастровой, а она чаще всего ниже рыночной, такая покупка оказывается довольно выгодной. Если же кадастровая стоимость превышает рыночную, её можно оспорить.

Если же земля сначала берётся в аренду, начальные этапы будут аналогичными. Затем нужно будет сделать следующее:

  1. Построить дом, отвечающий строительным правилам.
  2. Зарегистрировать его.
  3. Обратиться в местную администрацию с заявлением о выкупе участка. К нему приложить копии документов на дом. С этим нужно успеть до окончания сроков аренды.

Как можно увидеть, покупка земли у государства несколько сложнее, чем у частных лиц. Но зато такой способ позволяет сэкономить деньги.

Как купить землю у государства: 6 подробных шагов

  • 1 Процедура аренды земли с последующим выкупом у государства
    • 1.1 Законодательные аспекты аренды
    • 1.2 Под какие цели можно арендовать землю у государства с правом выкупа?
    • 1.3 Подробный алгоритм действий
    • 1.4 1 шаг: поиск подходящего участка
    • 1.5 2 шаг: подача заявления в администрацию
    • 1.6 3 шаг: постановка на кадастровый учет
    • 1.7 4 шаг: подача заявления о предоставлении земли в аренду
    • 1.8 5 шаг: заключение договора аренды
    • 1.9 6 шаг: выкуп участка
    • 1.10 7 шаг: переоформление участка в собственность
    • 1.11 Особенности аренды земли с последующим выкупом
    • 1.12 Отличия аренды с правом выкупа от обычного договора аренды
  • 2 5 шагов, чтобы купить землю у администрации города или села
    • 2.1 Как купить землю у администрации города и сельского поселения без участия в торгах
    • 2.2 Шаг 1 — найти свободный участок
    • 2.3 Шаг 2 — подать заявление о предварительном согласовании выделения земельного участка
    • 2.4 Шаг 3 — постановка участка на кадастровый учет
    • 2.5 Шаг 4 — подать заявление о выделении земельного участка
    • 2.6 Шаг 5 — покупка земли у администрации города или села
    • 2.7 Стоимость выкупа земельного участка
    • 2.8 Как купить землю у государства для бизнеса
    • 2.9 Выводы
  • 3 Как купить землю у государства
    • 3.1 Можно ли купить землю у государства по закону
    • 3.2 Как приобрести землю сельхозназначения (у государства)
    • 3.3 Как проще приобрести землю у государства под ИЖС
    • 3.4 Приобретение земель для КФХ
    • 3.5 Куда обращаться для покупки земли
    • 3.6 Перечень необходимых документов
    • 3.7 Сколько стоит земля у государства
    • 3.8 Можно ли купить землю по кадастровой стоимости
  • 4 5 шагов чтобы купить землю у администрации города или села
    • 4.1 Главное из Земельного Кодекса РФ
    • 4.2 Кто имеет право выкупить участок у государства
    • 4.3 Как купить землю у администрации города и сельского поселения без участия в торгах
    • 4.4 Шаг 1 найти свободный участок
    • 4.5 Шаг 2 подать заявление о предварительном согласовании выделения земельного участка
    • 4.6 Шаг 3 постановка участка на кадастровый учет
    • 4.7 Шаг 4 подать заявление о выделении земельного участка
    • 4.8 Шаг 5 покупка земли у администрации города или села
    • 4.9 Стоимость выкупа земельного участка
    • 4.10 Как купить землю у государства для бизнеса
    • 4.11 Остались вопросы Звоните
    • 4.12 Смотрите далее
    • 4.13 Порядок действий при покупке земельного участка у собственника
    • 4.14 На что обратить внимание при покупке дома
  • 5 Как купить участок земли в деревне: инструкция, договор и документы
    • 5.1 Поиск подходящего участка
    • 5.2 Способы покупки участка
    • 5.3 Договор купли-продажи земельного участка в деревне
    • 5.4 Как проходят публичные торги по реализации земельных участков
    • 5.5 Кто не может участвовать в торгах
    • 5.6 Как определяют победителя торгов
    • 5.7 Случаи, когда земля предоставляется без проведения торгов или аукциона
    • 5.8 Как купить участок под ИЖС
    • 5.9 Особенности покупки участка под ИЖС в сельской местности
    • 5.10 Покупка участка под ИЖС в городской местности
    • 5.11 Процедура покупки участка под ИЖС
    • 5.12 Пакет предоставляемых документов
    • 5.13 Стоимость и гос. пошлина
    • 5.14 Завершающие действия

Процедура аренды земли с последующим выкупом у государства

В последнее время часто встречаются заманчивые предложения по аренде земельного участка с последующим выкупом.

Эта схема получила широкое распространение в практике взаимодействия юридических лиц, которые заключают договора аренды офисов или торговых площадей с возможностью их последующего выкупа.

А можно ли рядовым россиянам выкупить у государства арендованную землю и что для этого необходимо предпринять?

Законодательные аспекты аренды

Особенности договоров аренды государственных земель (в том числе, с последующим выкупом) содержатся в ст.606, 624 ГК РФ. Основания для выкупа арендованной у государства земли приведены в ст.36 Земельного кодекса.

Согласно законодательству гражданам гарантируется равный доступ к арендуемой земле.

Она может находиться в собственности у федеральных и региональных (муниципальных) государственных властей.

Государственные структуры вправе передавать землю в аренду на платной основе. При этом она должна быть сформирована, т.е.

состоять на кадастровом учете и отображаться на карте Росреестра.

Законом предусмотрено различные формы аренды земли у государства, которые подразумевают проведение торгов, либо позволяют гражданам арендовать землю без участия в них.

Инициатива о проведении торгов может исходить как от граждан, так и государства. При желании выкупить участок в собственность необходимо инициировать торги самостоятельно.

Аренда без проведения торгов возможна при передаче земли некоторым льготным категориям граждан, а также если участок не состоит на кадастровом учете. Без участия в аукционе выдаются земли, на которых объявился лишь один претендент.

Юридические и физические лица принимают в них участие на равных основаниях. Минимальная годовая ставка по аренде обычно составляет 1,5-5% от кадастровой стоимости земли.

Под какие цели можно арендовать землю у государства с правом выкупа?

Государственные органы не вправе передавать в аренду заповедники, парковые территории, а также земли из ЗАТО, на которых находятся объекты особого назначения, погранобъекты и территории захоронения радиоактивных отходов.

Под какие цели можно взять землю в аренду у государства?

  • аренда участка сельхозназначения (ЛПХ, садоводства и огородничества, КФХ);
  • участка под ИЖС;
  • социальную застройку – под строительство детского, школы или иных социальных объектов.

На участке не должно быть бесхозных построек, трансформаторов, газопроводов, ЛЭП, трубопроводов. Многие граждане первоначально арендуют с/х землю, а затем переводят ее под назначение ИЖС, что позволяет им неплохо сэкономить.

Для того чтоб у собственника была возможность перевода участка под ИЖС, необходимо наличие возможности прокладки инженерных коммуникаций.

Подробный алгоритм действий

Приведем подробный алгоритм действия для гражданина, который хотел бы получить в аренду участок от государства.

1 шаг: поиск подходящего участка

Первоначально необходимо найти свободный участок земли.

Здесь у физлица есть два варианта: отслеживать предложения по участию в торгах, которые публикуются государством, либо взяв инициативу в свои руки инициировать торги самостоятельно.

Для выбора участка среди предложенных государством для аренды нужно регулярно просматривать соответствующие публикации в СМИ. Обычно сведения о торгах публикуются в местных газетах или на официальном сайте администрации.

Но возможен и другой алгоритм действий. Для получения сведений о наличии свободной земли необходимо обратится в МФЦ и запросить выписку о землях, находящихся в госсобственности или в собственности муниципалитета.

Срок изготовления такой выписки составляет 5 дней, ее стоимость для физлиц – 200 руб. Из выписки можно будет узнать, какие земли принадлежат государству, а также их кадастровый номер.

Затем можно будет получить более подробную информацию о государственных землях, указав кадастровый номер на интерактивной карте Росреестра.

На карте будут доступны сведения о площади участка, его кадастровой стоимости, действующие ограничения и обременения. Если какие-либо ограничения отсутствуют, то это означает, что участок свободен.

Можно обратиться за помощью в подборе свободной земли непосредственно в муниципалитет.

2 шаг: подача заявления в администрацию

Если гражданин планирует взять в аренду землю, то ему нужно обратиться в администрацию муниципалитета, сельского поселения или специализированный комитет в целях предварительного согласования.

При обращении в госструктуры необходимо подать заявление о предварительном согласовании участка без торгов. Оно пишется в свободной форме и должно содержать кадастровый номер земли и указание на желание получить его в аренду. При себе необходимо иметь паспорт.

После получения заявления региональные власти делают оповещение о проведении торгов на земельный участок. Если по истечении 30 дней другие кандидаты так и не объявятся, то будет заключен договор аренды без аукциона.

Стоит отметить, что вопрос необходимости предварительного согласования физлицом аренды земли решается на уровне муниципалитета. Но именно его наличие позволяет при соблюдении необходимых условий получить участок без торгов.

3 шаг: постановка на кадастровый учет

При получении одобрения нужно отправиться к кадастровому инженеру для оформления кадастрового паспорта на участок и постановки его на учет.

Это займет 10 дней и потребует дополнительных затрат в размере 5-6 тысяч рублей.

Также на данном этапе будет проведена оценка кадастровой стоимости земли.

В результате гражданин получит полный пакет необходимой ему технической документации.

4 шаг: подача заявления о предоставлении земли в аренду

Заявление подается на имя главы администрации. К нему прикладывается техническая документация из Росреестра.

Это интересно:  Как получить денежную помощь от государства

Далее у юристов администрации будет 30 дней на подготовку договора аренды с правом выкупа. После чего еще 30 дней дадут гражданину на ознакомление с условиями договора и его подписание.

5 шаг: заключение договора аренды

Договор аренды подписывается в трех экземплярах, после чего оплачивается арендная плата на 6 месяцев вперед. Договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Договора аренды с правом выкупа заключаются на срок не менее 3 лет.

За этот временной промежуток необходимо построить на земле жилую постройку, гараж, сарай или дом. Строение нужно зарегистрировать в Росреестре в установленном законом порядке. Тогда у собственника постройки появится возможность выкупить землю за 3% от ее кадастровой стоимости.

Если же гражданин будет использовать землю не по назначению (например, заниматься там предпринимательской деятельностью), то муниципалитет вправе расторгнуть договор аренды.

6 шаг: выкуп участка

При желании выкупить участок гражданин должен подать в муниципалитет заявление на имя его Главы.

В нем указываются данные сторон, просьба предоставить на возмездной основе землю с указанием построек на ней, согласие на обработку персональных данных, перечень прилагаемых документов, дату и подпись.

К заявлению прикладывается следующий пакет документов:

  • копия паспорта;
  • кадастровый паспорт участка;
  • копии правоустанавливающих документов на постройку;
  • выписки из ЕГРП на землю и постройку;
  • квитанция с оплаченной госпошлиной;
  • договорное соглашение об аренде.

Стоимость земельного участка будет прямо зависеть от кадастровой цены. Она сильно отличается в зависимости от региона и назначения земель. Обычно сумма для выкупа устанавливается на уровне регионов.

7 шаг: переоформление участка в собственность

После получения одобрения на покупку земли заключается договор купли-продажи и покупатель вносит оплату на указанные реквизиты. После этого новому владельцу необходимо перерегистрировать участок на свое имя.

За перерегистрацию прав собственности в России отвечает Росреестр. Для получения свидетельства о праве собственности нужно предоставить в уполномоченную организацию:

  • заявление
  • договор купли-продажи;
  • квитанции с оплаченной госпошлиной;
  • постановление муниципалитета, подтверждающее предоставление участка;
  • документы о кадастровой стоимости участка.

Специалист Росреестра выдаст расписку, в которой будет указана дата получения свидетельства на имя нового владельца.

Особенности аренды земли с последующим выкупом

Аренда земли земли у государства имеет свои юридические тонкости, которые нельзя не учитывать.

Так, если на арендованной земли нет строений, то муниципалитет обязан продать ее через торги на аукционе.

Арендовав участок и построив на нем дом, арендатор имеет преимущественное право

выкупа земельного участка. При этом цена выкупа земли с приватизированными строениями не должна превышать кадастровой стоимости.

В отношении земель сельхозназначения действует правило, согласно которому исключительное право на выкуп арендатор приобретает только по истечении 3 лет. В указанный временной промежуток участок должен использоваться по целевому назначению.

В выкупе участка у государства могут отказать, если неправильно оформлена документация или была обнаружена недостоверная информация; возбуждена процедура банкротства; введены законодательные запреты на продажу или участок имеет нецелевое предназначение; покупатель не является резидентом РФ.

Отличия аренды с правом выкупа от обычного договора аренды

Аренда земли у государства с последующим выкупом и обычная аренда по сути ничем не отличаются друг от друга. Только в первом случае в договоре будет указано на возможность последующего выкупа участка и его выкупная стоимость.

Как приобрести земельный участок у администрации бесплатно

6 шагов, чтобы купить землю у государства

Что нового в Земельном Кодексе РФ

  1. Если землю не успели разграничить и утвердить Правила застройки, то возникает переход права распоряжения земельными участками к районной администрации (поселка, деревни, села);
  2. За счет вложения в инфраструктуру, комплексные застройщики получают первичное право перед индивидуальными жилыми застройщиками;
  3. Стали возможны аукционы по продаже и передаче в аренду свободных муниципальных участков по заявлению граждан;
  4. В случае, когда видом разрешенного использования участка предполагается строительство зданий и сооружений, будет проводиться только аукцион по аренде, купить участок у администрации под ИЖС через торги сразу в собственность не получится.

Другими словами, в оборот поступили новые массивы земельных участков под индивидуальное жилое строительство и, чтобы получить землю, теперь не нужно обращаться в администрацию города или районного центра. Достаточно обращения в администрацию поселения, в котором расположен участок.

Кто может купить участок у государства

Чтобы иметь преимущественное право выкупа и купить земельный участок у государства по максимально низкой цене, нужно выполнить одно из следующих условий:

  • На предоставленном в аренду земельном участке под ИЖС или ЛПХ, построить и ввести в эксплуатацию жилой дом, знание или сооружение. Выкуп участка из аренды в собственность обойдется всего в 3% кадастровой стоимости для муниципальных земель и в 15-20% для городских;
  • Чтобы купить землю у государства для строительства дома, придется выиграть аукцион по продаже земельных участков. Инициатором аукциона можно стать самому (об этом ниже), либо стать участником уже инициированного районной администрацией или другим юридическим или физическим лицом аукциона. Стоимость земельного участка определяется в ходе торгов между участниками аукциона. Начальную ставку и шаг торгов устанавливает администрация. Часто ставка на аукционе разогревается выше рыночной стоимости объекта, однако теперь максимальная планка законодательно определена кадастровой стоимостью — выше цену назначить нельзя. Если вдруг аукцион признают несостоявшимся (менее 2-х участником), то вы сможете купить земельный участок у администрации без участия в торгах;
  • Чтобы купить землю у администрации сельского поселения, выгоднее всего являться главой крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ). Стоимость выкупа будет определена на усмотрение сельской администрации и, скорее всего, будет близка к кадастровой, либо немного ниже;
  • На предоставленной для сельского хозяйства земле более 3-х лет добросовестно выполнять условия аренды;

Как купить землю у администрации по кадастровой стоимости

Шаг 1 — найти свободный участок

Шаг 2 — подать заявление о предварительном согласовании выделения земельного участка

Обратиться к главе муниципалитета с заявлением о предварительном согласовании выделения земельного участка без проведения торгов и приложить к нему схему расположения и копию паспорта. Срок рассмотрения запроса до 30 дней. В течении этого времени вы получите Постановления главы района, либо мотивированный отказ.

Шаг 3 — поставить участок на кадастровый учет

После получения Постановления главы района о предварительном согласовании выделения земельного участка, вновь отправляетесь к кадастровому инженеру. Теперь нам потребуется кадастровые паспорт и постановка новообразованного земельного участка на кадастровый учет (земли муниципальной собственности — ставим, государственные не разграниченные — нет).

Шаг 4 — подать заявление о выделении земельного участка

После постановки участка на кадастровый учет (участок отображается на публичной кадастровой карте), подаем в администрацию поселения заявление о выделении земельного участка без проведения торгов. При этом в заявлении нужно указать кадастровый номер участка и приложить кадастровый паспорт.

Шаг 5 — выиграть аукцион

После этого отдел землеустройства (скорее всего) все же опубликует в газетах и на официальном сайте муниципалитета информацию о проведении аукциона по продаже «вашего» земельного участка. Если в течение месяца после публикации, кроме вас заявление на участие в аукционе никто не подал, то администрация принимает решение об отчуждении земель из муниципальной собственности инициатору торгов (то есть вам) по цене установленной администрацией, но не выше кадастровой стоимости.

Шаг 6 — оформить договор купли-продажи

Если цена вас устраивает, то администрация в течение еще 30 дней составляет договор купли-продажи и отправляет вам на изучение. Еще 30 дней выделяется на подписание договора. Затем подписанные договора нужно передать в муниципалитет и оплатить прописанную в договоре сумму выкупа. На основании подписанного обеими сторонами договора купли-продажи, оформляете земельный участок в собственность.

Как купить землю у государства для бизнеса

Юридическое лицо может купить землю у государства для бизнеса, если выполняет одно из следующих условий:

  • Планируется комплексное освоение территории и строительство жилого комплекса (желательно эконом класса);
  • Планируется строительство значимого социального или культурного объекта;
  • Дачный участок находится в общем пользовании;
  • Участок покупается для ведения крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ);
  • Уже есть участок КФХ в аренде;
  • Юр лицо добросовестно использовало земли сельхозназначения по договору аренды более 3 лет.

Цена выкупа участков, в зависимости от принадлежности, определяется либо правительством, либо субъектом РФ, либо муниципалитетом. На практике же выгоднее оформить земельный участок на физическое лицо, а затем продать юридическому.

Кроме свободных государственных земель нужно интересоваться землями колхозов. Если колхозная земля уже была разделена на паи, то выгоднее покупать земельные участки у сельских жителей — бывших членов колхоза. Далеко не все из них землями пользуются и, возможно, готовы продать свой пай за небольшую цену.

Возможно, такой путь окажется выходом для тех, кому не удастся купить землю напрямую у государства. Жаль, что паевые земли, в основном, сельскохозяйственного назначения.

Как бесплатно получить земельный участок?

Кому сколько?

Право граждан Украины бесплатно приобретать в частную собственность земельные участки из земель государственной и коммунальной собственности предусмотрено ст. 14 Конституции Украины и ст. 116 Земельного кодекса Украины (далее – ЗКУ).

Согласно ч. 4 ст. 116 ЗКУ бесплатная передача земельных участков в собственность граждан может осуществляться только один раз по каждому виду использования.

Статья 121 ЗКУ устанавливает следующие нормы бесплатной приватизации земельных участков:

  • Для ведения личного сельского хозяйства — не более 2 га;
  • Для ведения садоводства — не более 0,12 га;
  • Для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (на приусадебном участке) в селах — не более 0,25 га, в поселках — не более 0,15 га, в городах — не более 0,10 га;
  • Для индивидуального дачного строительства — не более 0,10 га;
  • Для строительства индивидуальных гаражей — не более 0,01 га.

Кто решает?

Землями государственной и коммунальной собственности распоряжаются органы, указанные в п. 12 ст. 122 ЗКУ, а именно: в пределах населенных пунктов — соответствующие сельские, поселковые, городские советы, за пределами населенных пунктов — соответствующие районные и областные государственные администрации, а также Кабинет министров Украины.

Необходимо отметить, что действующее законодательство не предусматривает нормы, согласно которой гражданин может приватизировать земельный участок только в границах той административно-территориальной единицы, где он зарегистрирован. Из текста ст. 118 ЗКУ следует, что гражданин может получить земельный участок где угодно, независимо от места его регистрации.

Важно только, чтобы интересующий земельный участок был свободен и находился на территории подведомственности органа, в который гражданин обращается с заявлением о бесплатном выделении земельного участка.

Общая процедура бесплатного приобретения гражданами Украины земельных участков на основании бесплатной приватизации регулируется ст. 118, 151 ЗКУ и включает в себя несколько этапов:

Подача заявления (ходатайства) о выборе места расположения участка

Гражданин подает заявление о выборе места расположения земельного участка в соответствующий местный совет или администрацию. Заявление должно соответствовать форме, утвержденной Постановлением Кабинета министров Украины «Об утверждении типичной формы заявления (ходатайства) о выборе места расположения земельного участка» от 18.02.2009 г. № 113.

  • Территориальные органы исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов;
  • Органы градостроения и архитектуры;
  • Органы охраны культурного наследия;
  • Органы охраны окружающей среды;
  • Санитарно-эпидемиологическую службу;
  • Территориальные органы исполнительной власти по вопросам лесного и/или водного хозяйства (при необходимости; п. 7 ст. 151 ЗКУ).

Решение органов исполнительной власти и местного самоуправления о приватизации земельных участков принимается в месячный срок на основании технических материалов и документов, которые подтверждают размер земельного участка (ч. 2 ст. 118 ЗКУ). В случае положительного решения гражданину дают разрешение на разработку проекта приватизации земельного участка.

Разработка проекта отвода земельного участка

Разработка проекта отвода земельного участка выполняется по заказу граждан лицами, имеющими соответствующие разрешения (лицензии) на выполнение этих видов работ, в сроки, которые обусловлены соглашением сторон (ч. 7 ст. 118 ЗКУ) в соответствии с Постановлением Кабинета министров Украины «Об утверждении Порядка разработки проектов землеустройства относительно отведения земельных участков» от 26.05.2004 г. № 677. Необходимо отметить, что разрешение на разработку проекта действует один год.

Проект отвода земельного участка исполнитель согласовывает со следующими инстанциями:

  • Органом земельных ресурсов;
  • Органом охраны окружающей среды;
  • Санитарно-эпидемиологической службой;
  • Органом градостроения и архитектуры;
  • Органом охраны культурного наследия.
  • В ряде случаев закон предусматривает обязательную государственную экспертизу землеустроительной документации.

Проект отвода земельного участка подают в Комиссию по рассмотрению вопросов, связанных с согласованием документации по землеустройству (далее — Комиссия), которая в течение трех недель предоставляет соответствующему органу исполнительной власти или местного самоуправления свой вывод о согласовании проекта или отказе в его согласовании.

Получение акта на право собственности

Согласованный проект отвода земельного участка подают в тот орган, который выдал разрешение на разработку этого проекта, где в двухнедельный срок принимается решение об утверждении проекта землеустройства относительно отведения земельного участка и предоставлении его в собственность (ч. 10 ст. 118 ЗКУ).

Отказ органа исполнительной власти или местного самоуправления в передаче земельного участка в собственность или оставление ходатайства без рассмотрения могут быть обжалованы в суд.

Получив решение о предоставлении земельного участка в собственность, гражданин должен получить государственный акт на право собственности на земельный участок, который является правоустанавливающим документом, подтверждающим право частной собственности на землю.

Упрощенный порядок приватизации земельных участков

Кабинет министров Украины принял Порядок бесплатного оформления и выдачи гражданам Украины в 2009 году государственных актов на право собственности на земельные участки, утвержденный Постановлением от 05.08.2009 г. № 844 (далее – Порядок). В этом документе сказано, что с 2009 года и в последующие годы для граждан устанавливается упрощенная процедура бесплатной приватизации земельных участков.

Необходимо отметить, что согласно п. 2 Порядка упрощенный порядок получения государственных актов предусмотрен для земельных участков со следующими целевым назначением и условиями: для строительства и обслуживания жилого дома и хозяйственных сооружений, ведения личного сельского хозяйства в пределах населенных пунктов и ведения садоводства в размерах, определенных ст. 121 ЗКУ.

Чтобы получить государственный акт на право собственности на земельный участок, гражданин должен подать сельскому, поселковому, городскому председателю по месту нахождению земельного участка следующие документы:

  • Заявление;
  • Копию документа, удостоверяющего личность;
  • Копию документа о присвоении идентификационного номера согласно Государственному реестру физических лиц — налогоплательщиков;
  • Копию решения о передаче земельного участка в собственность, принятого органом местного самоуправления или районной госадминистрацией, а также в случае наличия — техническую документацию по землеустройству или проект отвода земельного участка, разработанный и утвержденный до 15 августа 2009 года.

Территориальным органам Госкомзема, районным госадминистрациям, органам местного самоуправления запрещается требовать от граждан любые другие документы, кроме предусмотренных выше (п. 2 Порядка).

Следует заметить, что в соответствии с п. 3 Порядка техническая документация готовится для граждан безвозмездно, за средства государственного бюджета.

Согласно п. 11 Порядка выдача государственного акта на право собственности на земельный участок осуществляется представителем районного (городского) подразделения государственного предприятия «Центр государственного земельного кадастра» в срок, который не превышает 30 рабочих дней с дня поступления заявления о выдаче такого акта, по месту расположения земельного участка. При этом финансирование работ и услуг, связанных с подготовкой технической документации, оформлением и выдачей государственных актов на право собственности на земельный участок, осуществляется заказчиком за средства государственного бюджета (п. 14 Порядка).

Судебная защита

Таким образом, общая процедура бесплатной приватизации земельного участка довольно длительная и предусматривает ряд согласований. Как показывает практика, самостоятельно получить земельный участок в собственность, реализовав свое конституционное право, простому гражданину нелегко. Единственный способ правовой защиты в случае прохождения всей описанной процедуры и получения отказа — обращение в суд, которое тоже далеко не всегда приводит к быстрому и эффективному решению проблемы.

Можно предположить, что с принятием Кабинетом министров Украины Постановления от 05.08.2009 г. № 844, которое вводит упрощенный порядок оформления и выдачи гражданам государственных актов на право собственности на земельный участок, процесс приватизации земли в Украине станет более прозрачным и доступным.

Как купить землю у государства через торги и не оказаться под судом

Считается, что человек, получивший земельный участок у государства (или муниципалитета) застрахован от проблем, связанных с тёмным прошлым объекта. Ведь земля перешла к нему от самого первого владельца. Однако события последних месяцев показали, что именно сделка с властями может иметь очень печальные последствия. Вплоть до уголовного преследования покупателя. Редактор портала METRTV.ru придумал легенду для «тайного покупателя» и лично прошёл путь покупателя «казенной» земли: от звонков в кабинеты чиновников разных уровней до выхода на торги. И вот что из этого получилось.

Несколько десятков судебных процессов сегодня ведутся в отношении жителей Свердловской области, получивших через аукцион в аренду муниципальную землю и приватизировавших её. Обязательным условием приватизации участков (выкупа по льготной цене) было возведение на арендуемом участке жилого дома. Муниципальные власти и следователи считают, что арендаторы не построили на земле полноценное жильё и получили её в собственность обманом. Соответственно чиновники требуют отменить уже прошедшую приватизацию участков (вернуть владельцев в статус арендаторов и взыскать с них рентную плату за несколько лет), а в отношении некоторых граждан уже вынесены судебные решения по обвинению в мошенничестве. С другой стороны, в судах лежит немало заявлений от граждан, которым по разным (иногда надуманным) причинам не позволили участвовать в земельных аукционах. А ведь с торгов можно приобрести участки земли значительно дешевле, чем на рынке.

Покупка «казенной» земли в три (четыре) шага

Муниципалитеты и министерство по управлению госимуществом Свердловской области (МУГИСО) реализуют земельные участки через аукционы по двум схемам. В первом случае на продажу выставляется сам участок, и победитель торгов получает его в собственность. Во втором случае на торги выставляется право на заключение договора аренды участка. Именно участие в «арендных» аукционах позволяет (после возведения на ней дома) получить землю в собственность по цене ощутимо ниже рыночной. Однако, такая покупка требует гораздо больше телодвижений, чем приобретение земли на вторичном рынке (у частного владельца) или у застройщика коттеджного посёлка . Кроме того, как уже говорилось, приобретение земли через аукцион — достаточно рискованное мероприятие.

Шаг 1. Найти предложения о продаже/аренде

Приобретение участка (в собственность или в аренду) через аукцион начинается с поиска подходящих предложений. Объявления о продаже с торгов муниципальных земель размещаются на сайтах муниципалитетов. Информация о торгах по участкам, принадлежащим области размещается на сайтах МУГИСО и Фонда имущества Свердловской области . Например на сегодняшний день на этих ресурсах есть информация о двух участках под ИЖС выставленных на продажу и о трёх участках под ИЖС, предлагаемых в аренду. Торги назначены на 31 мая 2018 года. Кроме того есть участки не под жилую застройку, но они интересны только предпринимателям.

Также информация обо всех земельных аукционах (областных и муниципальных) обязательно публикуется на официальном сайте torgi.gov.ru . Задав параметры поиска здесь несложно получить информацию об объявленных торгах на территории любого субъекта Федерации или любого муниципалитета. Объявление о торгах должно быть размещено не менее, чем за 30 дней до даты проведения аукциона. В настоящее время на указанном ресурсе есть данные о 9 участках под ИЖС (в Новоуральске, Кушве и Верхней Пышме), предлагаемых в аренду, а также о 4 участках под ИЖС (в Арамиле, Кушве и В.Пышме), предлагаемых на продажу. Торги по этим лотам пройдут в конце мая – начале июня 2018 года.

В объявлениях о проведении торгов указывается адрес и кадастровый номер участка, его размеры, разрешённое использование и стартовая цена (либо стартовая стоимость аренды на год). Также указывается дата торгов и размер задатка (лицам ничего не купившим на аукционе, задаток возвращается).

Шаг 2. Проверить объект

Не стоит обольщаться… если объект недвижимости продаёт (передаёт в аренду) государство, это вовсе не значит, что всё пройдёт безупречно. Чиновник готовит документы на сделку в «кабинетном режиме» и почти никогда не проверяет, соответствует ли написанное в бумагах реальному положению вещей.

Даже местоположение участка на местности перед участием в торгах лучше проверить. Для этого можно воспользоваться Публичной кадастровой картой Публичной кадастровой картой, с её помощью уточнить «привязку» границ участка к ориентирам, после чего выехать на местность. Теоретически продаваемый на торгах участок должен быть оконтурен межевыми знаками (столбиками или просто ямками), но даже если межевых знаков нет, с помощью кадастровой карты можно понять, как участок «лежит» на местности. При его осмотре надо убедиться, что на участке нет оврагов, болотин, и других помех для строительства дома и обустройства территории. Известны случаи, когда люди зимой покупали землю на торгах, а весной убеждались, что для жизни эти земли плохо подходят.

Шаг 3. Участвовать в аукционе

Как уже говорилось, объявление о проведении торгов публикуется за 30 дней до самого аукциона. Если за указанный срок будет подана только одна заявка на участие в торгах, по какому-то лоту, то автор этой заявки может получить землю без конкурса. Хотя чаще торги по данному объекту просто признаются несостоявшимися, а спустя какое-то время объект вновь выставляется на торги. То же самое происходит с объектами на которые вовсе не было подано заявок.

Земельный аукцион проводится при личном участии граждан, подавших заявки на участие. Это касается как аукционов по продаже земли, так и торгов, на которых реализуется право на заключение договора аренды. Торги проходят по классической схеме – на повышение. Побеждает тот, кто предложит максимальную цену за участок (или ставку ежегодной арендной платы).

Как уже говорилось, 31 мая 2018 года должны пройти торги по пяти участкам, выставленным МУГИСО; два продаются, три – сдаются в аренду. Характеристики участков приведены на сайте МУГИСО. Правда, там нет их кадастровой стоимости, но её можно узнать с помощью Публичной кадастровой карты. В целом же картина получается следующая – стартовая цена продаваемых участков составляет 75% от их кадастровой стоимости. А стартовая ставка аренды участков, передаваемых в аренду – 6-7% от их кадастровой стоимости. Понятно, что в ходе торгов цена может ощутимо вырасти.

Для участия в торгах гражданин должен подать заявление и внести задаток. Однако всегда остаётся риск, что в последний момент организатор под каким-либо предлогом не допустит к торгам кого-то из участников. В результате в аукционе будут участвовать только «свои люди» или даже одно конкретное лицо, под которое и организовывались торги.

Шаг 4. Превратить арендуемую землю в собственность

Этот шаг необходим только тем, кто приобрёл землю на аукционе не в собственность, а на правах аренды. По закону, человек, построивший капитальный дом на арендуемом участке (с разрешённым использованием ИЖС или дачное строительство), имеет приоритетное право выкупа этой земли по льготной цене. В свердловской области выкупная стоимость участка под жилым домом, согласно постановлению областного правительства 1532-ПП, составит 1,5% его кадастровой стоимости. Фактически это означает, что арендатор участка, построивший на нём дом, может выкупить землю по цене ниже, чем стоимость её годовой аренды. В целом же затраты на приобретение земли (включая арендную плату за 2-3 года, в течение которых строится дом) могут составить 30-50% от кадастровой стоимости участка.

Как подчёркивают в МУГИСО, непременным и обязательным условием для льготного выкупа земли должно быть наличие на ней полностью готового и официально зарегистрированного дома. Ранее случались прецеденты, когда граждане-арендаторы выкупали землю ещё до окончания строительства (предварительно зарегистрировав на участке объект незавершённого строительством). Это привело к тому, что спустя несколько лет муниципальные власти стали через суд расторгать договоры аренды таких участков, а с собственников требовать арендную плату за все прошедшие годы. С аналогичными претензиями столкнулись также некоторые граждане, выкупившие землю под готовыми домами. Даже если дом официально зарегистрирован как объект недвижимости и внесён в ЕГРН, муниципалитеты стараются доказать в суде, что фактически этот дом не является капитальным сооружением, а стало быть его регистрация – недействительна. Равно как и приватизация земельного участка.

Не всем собственникам, приватизировавшим землю, удалось доказать в суде, что их дома являются недвижимым имуществом и дают право на льготный выкуп земли.

Ранее портал METRTV.ru опубликовал пошаговую инструкцию по регистрации дома в соответствии с законодательством. При этом следует уточнить, что хотя закон N361-ФЗ (от 03.07.16) и ужесточил процедуру оформления жилого дома, однако, как и прежде, при его регистрации НЕ НУЖНО получать акт о вводе дома в эксплуатацию. Представители нескольких районных администраций сообщили, что пока действует дачная амнистия (до марта 2020 года), акт о вводе дома эксплуатацию никто оформлять не будет.

Если на аукционе нет подходящих участков

Гражданин может не только принять участие в торгах, организованных муниципалитетом или МУГИСО. Он вправе предложить властям провести аукцион по продаже (передаче в аренду) едва ли не любого земельного участка, находящегося в собственности муниципалитета или области. Разумеется, предварительно надо найти подходящий участок и убедиться, что он принадлежит муниципалитету (или области).

Подробно о заказе выписки из ЕГРН портал METRTV.ru рассказывал ранее, в статье посвящённой возможностям и услугам, «спрятанным» на сайте Росреестра .

После наведения справок об участке, его потенциальный покупатель подаёт заявление (в муниципалитет или в Фонд имущества Свердловской области) о проведении аукциона. В заявлении указывается кадастровый номер участка и цель его использования. Обычно ответ подателю заявления приходит в течение 2 месяцев. Часто ведомства отвечают отказом, благо существует масса причин для официального отказа в проведении аукциона. В частности на торги формально нельзя выставить участок, на который нельзя завести электричество, участок, зарезервированный для государственных или муниципальных нужд и т.д. С другой стороны, если эта земля муниципалитету не нужна, то ему выгодно эту землю продать, а не держать пустой. Так что вполне вероятен и положительный ответ. Тогда объявляется аукцион (на покупку или право аренды – по решению организатора торгов). Гражданин, инициировавший эти торги, может принять в них участие на общем основании. При этом не факт, что победителем окажется именно он. По результатам аукциона участок может уйти к другому участнику, предложившему более высокую цену.

Отдельно можно рассмотреть ситуацию, когда понравившийся участок невозможно найти на кадастровой карте. Такое может быть, если участок не был сформирован, то есть кусок земли не зарегистрирован и не внесён ни в какие документы. Земля – реально бесхозная. Гражданин, обнаруживший такой бесхозный «кусочек», может подать в муниципалитет заявление о предварительном согласовании выделения земельного участка. Если ответ будет положительным, то гражданин за свой счёт проводит межевание земли и постановку её на кадастровый учёт. А уже после этого подаётся заявка на проведение аукциона. Впрочем, как замечают в МУГИСО, граждане практически не интересуются несформированными участками и не работают по описанной схеме, так как это слишком рискованно. Гражданин тратит время и деньги на регистрацию участка, но нет гарантии, что именно он победит в аукционе. Также нет механизма компенсации затрат этому гражданину. Вполне может оказаться, что человек старался «для чужого дяди». А это мало кого привлекает.

Как правильно купить участок под ИЖС и что для этого нужно?

Опубликовал: admin в Недвижимость 02.07.2018 Комментарии к записи Как правильно купить участок под ИЖС и что для этого нужно? отключены 72 Просмотров

Главная Земля Как правильно купить землю под ИЖС?

ИЖС (Индивидуальное жилищное строительство) – это один из распространенных вариантов использования земельных ресурсов в нашей стране.

Согласно нормативно-правовой базе, на территории, предназначенной для ИЖС, может быть предусмотрено возведение жилого домовладения (максимум трехъярусного).

Попробуем разобраться в деталях и тонкостях вопроса, касающегося процедуры оформления земельного участка для индивидуального жилищного строительства.

Как купить земельный участок под ИЖС у физического лица

Итак, рассмотрим ситуацию, когда в качестве продавца участка выступает гражданин.

В обязательном порядке ознакомьтесь и проанализируйте весь набор имеющейся документации на землю (в том числе правоустанавливающего и правоудостоверяющего характера):

  • Свидетельство о праве собственности (выданное после госрегистрации) – это главное письменное доказательство того, что имущественный объект действительно принадлежит продавцу. Последний получает его в Управлении Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии при условии предоставления документов правоустанавливающего характера. К ним, в частности, относятся подзаконные акты органов местного самоуправления, в которых прямо указывается, что земля предоставляется для целей ИЖС. Только при их предоставлении сотрудники регистрирующего органа выдадут Свидетельство;
  • Кадастровый паспорт (выписка на землю). Его получают в Федеральной кадастровой палате. В паспорт вносятся сведения об уникальном кадастровом номере, виде целевого использования и категории земли.

Проверьте, чтобы информация о характеристиках объекта, содержащаяся в вышеуказанных документах, не имела противоречий. К тому же, еще раз проверьте вид разрешений применения земли.

Особенности сделки с частным лицом

Сегодня огромное количество риэлторских компаний имеют в своем арсенале подробный список земельных участков. Однако, оказывая посреднические услуги в земельных вопросах, они нередко проявляют небрежность, когда речь заходит о глубокой проверке Свидетельств и Кадастровых паспортов. Именно поэтому проявляйте особую бдительность в анализе правоустанавливающих документов.

На чем конкретно необходимо сконцентрироваться? Во-первых, не должно быть никаких препятствий юридического характера. Необходимо на двести процентов убедиться в том, что в содержании документов царит полный порядок. Например, проверьте, что участок действительно находится по тому адресу, который указан в Свидетельстве.

Во-вторых, проанализируйте категорию земли. Учтите, что закон позволяет возводить жилье только на землях населенных пунктов. Причем вид разрешенного применения должен быть определен как ИЖС. В противном случае вы не имеете право возводить жилой объект и уж тем более прописываться в нем.

В-третьих, удостоверьтесь, что интересующий вас объект не находится под обременением. Сделать это можно на интернет-портале Росреестра. Также можно обратиться в регистрирующий орган и получить выписку из ЕГРН.

Процесс покупки земельного участка под ИЖС включает в себя несколько звеньев:

  • найти контрагента (осуществляется продавцом);
  • найти интересующий объект (осуществляется покупателем).

На следующем этапе участники предстоящей сделки обговаривают ее значимые условия, а именно:

  • стоимость участка;
  • вариант оплаты (наличный, безналичный расчет, целиком или по частям);
  • форма соглашения (нотариально удостоверенная или нет);
  • кто именно будет оплачивать расходы, связанные с оформлением сделки (госпошлина, услуги нотариуса и прочее);
  • целесообразность задатка или заключения договора о намерениях.

После того, как стороны достигли консенсуса в вышеуказанных вопросах, можно переходить к составлению и подписанию соглашения.

Как купить земельный участок под ИЖС у государства

Когда же на стороне продавца земельного участка под ИЖС выступают органы исполнительной власти в лице городской или районной администрации, то оформление сделки сопряжено с дополнительными хлопотами. Причем и времени на это уходит больше.

Сама процедура включает в себя несколько этапов.

Интересующую информацию о том, какая именно продается земля, можно узнать из СМИ или на интернет – портале органа исполнительной власти. Однако вычленить нужный участок из массива муниципальных земель можно и в ручном режиме. Главное: удостоверьтесь в том, что на участок пока никто не претендует. Необходимые сведения содержатся в публичной карте Росреестра.

После того, как вы определились с участком, заказывайте у специалистов схему его расположения.

Согласование с администрацией

Заполнив данный документ, его необходимо адресовать в муниципальный орган власти. Учтите, что обязательные торги при выделении земельного участка под ИЖС законодательством не предусмотрены. В качестве приложения вы предоставите специалистам копию удостоверения личности и заказанный ранее план земельного участка.

Администрация должна в течение 30–ти дневного срока рассмотреть ваше заявление. Причем при отрицательном результате чиновники обязаны мотивировать свое решение.

Как выбрать земельный участок под строительство дома?

Как получить земельный участок под строительство дома бесплатно, читайте тут.

В частности, они могут отказать вам в выделении земли, если вдруг выяснится, что у участка есть законный владелец, или юридически он не пригоден для ИЖС. Также сделка может не состояться и по причине того, что объект, в принципе, не может быть передан в частные руки.

Чтобы сделка носила легитимный характер, необходимо, чтобы земля была не только выделена в натуре, но и поставлена на кадастровый учет. Здесь опять следует воспользоваться услугами инженеров, которые подготовят кадастровый паспорт. Но, учтите, что без постановления Главы администрации, которое должно быть у вас на руках, они неправомочны работать над вышеуказанным документом.

Заявление о выделении земли

На следующем этапе вновь обратитесь с заявлением в орган местного самоуправления и приложите к нему помимо копий требуемых документов кадастровый паспорт участка.

Сотрудники администрации путем подачи соответствующего объявления инициируют проведение аукциона и назначают земельному участку начальную цену. Если на протяжении последующих 30-ти дней никто не изъявит желание приобрести объект, то чиновники продадут заветный участок земли заявителю.

Если контрагенты пришли к общему знаменателю по поводу цены объекта, которая не может превышать кадастровую, то в двухмесячный срок оформляется и подписывается соглашение. Естественно, сделка считается юридически правильной, если она заключена на бумаге, а продавец и покупатель обговорили ее существенные условия (предмет, цена).

Как оформить договор купли-продажи земельного участка

Как правило, составление договора – это прерогатива продавца. Однако в этом вопросе немаловажна и роль покупателя, поскольку с ним обговариваются все детали предстоящей сделки. Какие-то ультимативные требования (помимо вышеуказанных) к оформлению документа отсутствуют.

Однако каноны договорного права все же рекомендуют придерживаться некоторых правил, а именно должна быть указана следующая информация:

  • Наименования, ФИО, адреса контрагентов;
  • Предмет договора (подробная характеристика земельного участка);
  • Информация о наличии или отсутствии мер по обременению (если вдруг земля окажется под сервитутом, а в договоре это не зафиксировано, то покупатель вправе требовать аннулирования соглашения и возврата финансовых средств);
  • Сумма договора;
  • Порядок и форма расчетов (предоплата, наличный и безналичный вариант передачи денег);
  • Реквизиты продавца и покупателя (ИНН, номера счетов в банке, КПП и прочее).

Кроме вышеуказанных, стороны могут включить в договор дополнительные пункты. Например, касающиеся ответственности в случае ненадлежащего исполнения обязательств.

Немаловажным является вопрос и о порядке рассмотрения возможных споров. А в каком суде будет рассматриваться конфликт, который всегда может возникнуть между продавцом и покупателем? Все эти нюансы старайтесь отражать в тексте гражданско-правового договора.

Контрагенты могут также включить в договор пункт о том, кто конкретно будет оплачивать расходы, которые возникают при регистрации сделки. Бывают случаи, когда продавец и покупатель специально обговаривают поведение в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств. Последние, как известно, препятствуют нормальному исполнению обязательств.

Не забывайте о форме соглашения. Документ должен быть подготовлен в письменном виде и в обязательном порядке зарегистрирован сотрудниками Росреестра.

В остальных нюансах, связанных с оформлением договора, законодательство разрешает сторонам разбираться, исходя из их доброй воли. Речь идет, например, о шрифте и размере бумаги, на котором будет напечатан документ.

После исполнения взаимных обязательств стороны завершают дело в Росреестре.

Представьте сотрудникам регистрирующего органа несколько экземпляров контракта вместе с пакетом копий необходимых документов, а именно:

  • паспорт продавца и покупателя;
  • документы правоустанавливающего характера (свидетельство о вступлении в наследство, дарственная и т. д.);
  • свидетельство о праве собственности;
  • документ, подтверждающий оплату госпошлины;
  • акт приема – передачи объекта;
  • план земельного участка или кадастровый паспорт.

Учтите, что для регистрации перехода права собственности на земельный участок необходимо представить 3 экземпляра договора купли – продажи. Только в присутствии сотрудников Росреестра контрагенты ставят подписи на документе. Один экземпляр документа остается в регистрирующем органе, второй – у продавца, третий – у покупателя.

Процесс регистрации по общему правилу длится порядка 30 дней. По истечении этого срока покупатель объекта недвижимости получает долгожданное свидетельство о праве собственности, которое подтверждает, что отныне он законный владелец земельного участка со всеми вытекающими отсюда последствиями.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector