Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 N 61 Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства»»

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
от 27 февраля 2001 г. N 61
Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства»

Обзор
практики применения арбитражными судами земельного законодательства

2. Отсутствие у покупателя строения надлежащим образом оформленных документов на земельный участок, на котором оно находится, не может рассматриваться как самовольное занятие земельного участка.
Товарищество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным постановления земельной административной комиссии, которым на него наложен штраф за самовольное занятие земельного участка.
Как следует из материалов дела, истец по договору купли-продажи приобрел строение, находящееся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности. Земельная административная комиссия, установив, что новый собственник строения пользуется земельным участком без переоформления документов на право пользования им, привлекла его к ответственности по статье 125 Земельного кодекса как лицо, самовольно занявшее земельный участок.
Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал, посчитав, что истец занимал земельный участок без надлежаще оформленных документов на землю, поэтому такое пользование должно рассматриваться как самовольное.
В соответствии с толкованием понятия «самовольное занятие земель», данным в приложении 1 к Инструкции по организации и осуществлению государственного контроля за использованием и охраной земель органами Минприроды России, утвержденной приказом министерства от 25.05.94 N 160 и зарегистрированной в Минюсте России, самовольным занятием земель является пользование земельным участком при отсутствии оформленного в установленном порядке права собственности, владения, пользования или аренды земли. К самовольному занятию, в частности отнесено пользование земельным участком до принятия соответствующим органом исполнительной власти решения о предоставлении, продаже (передаче) земельного участка в собственность, о переоформлении права на землю, выделе земельного участка.
Исходя из этого, суд признал, что земельная административная комиссия правомерно привлекла товарищество к ответственности за самовольное занятие земельного участка.
Суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции отменил, сославшись на статью 37 Земельного кодекса, в соответствии с которой при переходе права собственности на строение, сооружение вместе с правом собственности на эти объекты переходит и право пользования земельным участком.
Согласно пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже строения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Поскольку продавец строения обладал правом пользования на земельный участок, то такое же право на него приобретает и покупатель строения.
Поэтому отсутствие у товарищества документов на право пользования земельным участком при изложенных обстоятельствах не может рассматриваться как его самовольное занятие и, следовательно, не образует состава земельного правонарушения, за которое истец подвергся штрафу.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 N 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства»

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях.

Председатель
Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
В.Ф.ЯКОВЛЕВ

ОБЗОР
ПРАКТИКИ ПРИМЕНЕНИЯ АРБИТРАЖНЫМИ СУДАМИ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

1. При покупке строения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования земельным участком, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования, на тех же условиях, что и продавец недвижимости, если иное не предусмотрено законом.
Товарищество с ограниченной ответственностью (покупатель недвижимости) обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным постановления администрации города о предоставлении ему в аренду земельного участка, принадлежавшего бывшему собственнику строения на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Свои требования истец обосновал тем, что он приобрел строение в собственность по договору купли — продажи, поэтому, исходя из смысла статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ; Кодекс) и статьи 37 Земельного кодекса РСФСР (далее — Земельный кодекс), вправе пользоваться земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Ответчик в подтверждение правомерности своих действий сослался на следующее. Статья 31 Земельного кодекса, определяющая в качестве основного документа, удостоверяющего право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком, государственный акт, выдаваемый и регистрируемый соответствующим Советом народных депутатов, а также статья 12 указанного Кодекса, устанавливающая субъекты, которым могут передаваться в бессрочное (постоянное) пользование земельные участки, признаны недействующими. Поэтому документы на право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком в настоящее время выдаваться не могут. Земельный кодекс (статья 37) и ГК РФ (статья 552) не называют вид пользования (бессрочное пользование или аренда), а содержат термины «переходит (приобретает) право пользования», что должно рассматриваться как переход условий пользования землей — сохранение размеров, целевого назначения, установленных сервитутов и ограничений в пользовании, а не вида пользования. Поскольку законодатель не ограничил прав собственника земли в выборе вида землепользования, последний вправе решать этот вопрос самостоятельно.
Арбитражный суд исковые требования удовлетворил по следующим основаниям.
Согласно статье 216 ГК РФ к вещным правам наряду с правом собственности относится и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
Это право защищается законом в равной степени (статья 305 ГК РФ) и может быть ограничено только на основании федерального закона (статья 1 ГК РФ).
Земельный кодекс (статья 37) устанавливает, что при переходе права собственности на строение, сооружение вместе с этими объектами переходит и право пользования земельным участком. При этом выдается новый документ, удостоверяющий право на землю.
В соответствии с указанной статьей Земельного кодекса, а также статьей 552 ГК РФ покупатель приобретает право пользования не всем земельным участком, а только той его частью, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
Вопрос о предоставлении покупателю оставшейся части земельного участка может быть решен в порядке, установленном действующим законодательством.
Постановление администрации, обязывающее товарищество с ограниченной ответственностью заключить с ней договор аренды, признано незаконным, как противоречащее принципу свободы договора.
2. Отсутствие у покупателя строения надлежащим образом оформленных документов на земельный участок, на котором оно находится, не может рассматриваться как самовольное занятие земельного участка.
Товарищество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным постановления земельной административной комиссии, которым на него наложен штраф за самовольное занятие земельного участка.
Как следует из материалов дела, истец по договору купли — продажи приобрел строение, находящееся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности.

pochemu-zachem-kak.ru

Ответы на вопросы

Договор аренды земельного участка при продаже размещенного на нем объекта недвижимости

Переход права на земельный участок, используемый продавцом на праве аренды

Вывод из судебной практики: Договор аренды земельного участка при продаже размещенного на нем объекта недвижимости продолжает регулировать отношения по пользованию этим участком уже с новым собственником недвижимого имущества.

«…Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее — постановление Пленума от 24.03.2005 N 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Это интересно:  Водителей в России могут обязать носить светоотражающие жилеты

Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

Таким образом, поскольку арендатором земельного участка в связи с покупкой находящихся на нем объектов недвижимого имущества стало муниципальное образование, у судов не имелось оснований для удовлетворения заявленного обществом требования о расторжении договора аренды.

В удовлетворении требования управления о взыскании с общества арендных платежей за период после возникновения права муниципальной собственности на объекты недвижимого имущества суды отказали правомерно.

Право собственности муниципального образования на здания зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.07.2008, поэтому выводы судов о прекращении обязанности общества по внесению арендных платежей за пользование земельным участком с этой даты являются правильными…»

Полагая, что в связи с переходом права собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 28:01:030005:25, новый собственник подлежит включению в число арендаторов указанного земельного участка, Комитет обратился с заявлением о государственной регистрации ограничения (обременения) права на недвижимое имущество.

Отказ в государственной регистрации мотивирован истечением срока действия договора аренды от 10.01.2007.

Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок.

При этом вне зависимости от волеизъявления арендодателя, новый собственник объекта недвижимости принимает на себя права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательств по их аренде, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между собственником земельного участка и новым собственником объекта, расположенного на этих земельных участках.

В рассматриваемой ситуации переход прав на часть земельного участка от МКП «ГСТК» произошел на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.08.2016 N 9/339.

Судами сделан правомерный вывод, что правоотношения, возникшие на основании соглашения от 16.11.2016, касаются перехода прав и обязанностей арендатора по возобновленному на неопределенный срок договору, к которому положения статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации неприменимы.

При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу, что оспариваемый отказ управления в государственной регистрации соглашения от 16.11.2016 не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя.

Доводы управления относительно неправомерного применения в рассматриваемом случае положений статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат отклонению как основанные на неправильном толковании норм материального права…»

29.12.2015 Евдокимов В.П. по договору купли-продажи доли жилого помещения продал свою долю (3/10) жилого дома гражданину Шабала А.М.

07.04.2016 между департаментом и гражданами Шабала А.М., Савченко И.В., Одержаховским В.В. заключено соглашение об изменении условий договора N 100 от 13.03.2013 аренды земельного участка.

Указанное соглашение было передано на государственную регистрацию в управление.

Решение об отказе в государственной регистрации от 23.05.2016 мотивировано несоответствием субъектного состава первоначального договора аренды и дополнительного соглашения к нему в части арендаторов. По мнению уполномоченного органа, стороны по соглашению могут изменить условия договора, но не его стороны, поскольку при изменении сторон возникает новое правоотношение.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды согласились с мнением управления в отношении невозможности изменения субъектного состава, указанного в дополнительном соглашении.

Вместе с тем судами не учтено следующее.

Согласно пункту 1 статьи 552 ГК РФ и статье 35 Земельного кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок.

В пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27.02.2001 N 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства», пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» и пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что если продавец недвижимости пользовался земельным участком, на котором она находится, на правах аренды, к покупателю переходит право аренды той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. При этом, вне зависимости от волеизъявления арендодателя, новый собственник объекта недвижимости принимает на себя права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательств по их аренде, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между собственником земельного участка и новым собственником объекта, расположенного на этих земельных участках.

В рассматриваемой ситуации переход прав на часть земельного участка от Евдокимова В.П. к Шабала А.М. произошел на основании договора купли-продажи доли в праве собственности жилого дома от 29.12.2015.

Таким образом, замена арендатора, указанная в дополнительном соглашении от 07.04.2016, является лишь подтверждением права аренды Шабала А.М. для третьих лиц, поскольку такое изменение субъектного состава сделки установлено законом и произошло на основании вышеуказанного договора купли-продажи.

Вывод судов о невозможности изменения стороны договора в силу положений главы 29 ГК РФ основан на неверном толковании действующего законодательства и прямо противоречит приведенным выше нормам права и разъяснениям по их применению.

На основании вышеизложенного, оспариваемый департаментом отказ уполномоченного органа признается не соответствующим статье 20 Закона о государственной регистрации…»

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2001 г. N 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного

Транскрипт

1 Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2001 г. N 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства» Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» Обзор Федерального арбитражного суда Поволжского округа «Обобщение по актуальным вопросам применения земельного законодательства» «Кассационное обобщение за первое полугодие 2006 года» Обобщение судебной практики Федерального арбитражного суда Северо- Кавказского округа по делам, рассмотренным в кассационном порядке во втором полугодии 2007 года «Кассационное обобщение (земельные споры) за первое полугодие 1998 года» «Кассационное обобщение за второе полугодие 2006 года» «Тематическое обобщение по земельным спорам за 1998 год» «Обобщение судебной практики по делам, рассмотренным в кассационном порядке во втором полугодии 2005 года» «Обобщение судебной практики по делам, рассмотренным в кассационном порядке в первом полугодии 2007 года» Справка о практике рассмотрения Федеральным арбитражным судом Западно-Сибирского округа в 2007 году и первом полугодии 2008 года кассационных жалоб по делам об оспаривании актов, действий (бездействия) государственных органов и органов местного самоуправления по вопросам применения земельного законодательства в части регулирования распоряжения, предоставления, оформления и регистрации прав на земельные участки. Обзор Федерального арбитражного суда Поволжского округа «Споры связанные с применением земельного законодательства» Обзор рассмотрения споров, связанных с применением земельного законодательства Обобщение судебной практики по применению земельного законодательства (Новосибирский областной суд, апрель 2011 г.) Бюллетень судебной практики Омского областного суда N 3 (44) 2010 (под редакцией заместителя председателя Омского областного суда Е.С. Светенко) Обзор судебной практики Верховного Суда РТ за третий квартал 2009 г. (по гражданским делам) Обзор кассационной и надзорной практики Пермского краевого суда по гражданским делам за 6 месяцев 2008 года Судебная практика по гражданским делам Алтайского краевого суда за II

2 квартал 2008 г. Обзор кассационной и надзорной практики Пермского краевого суда по гражданским делам за 2007 год от 7 февраля 2008 г. Обобщение судебной практики рассмотрения гражданских дел, связанных с применением земельного законодательства, не прошедших стадию кассационного производства Обзор судебной практики по гражданским и административным делам за третий квартал 2008 года 21 октября 2011 г. N Ф /11 по делу N А /2010 (ключевые темы: автостоянка — сроки исковой давности — муниципальное предприятие — аренда земли — права и обязанности арендатора) 12 октября 2011 г. N Ф /11 по делу N А /2010 (ключевые темы: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 сентября 2011 г. N Ф /11 по делу N А /2010 (ключевые темы: предоставление земельного участка — выбор земельного участка — антимонопольное законодательство — бытовое обслуживание — предварительное согласование места размещения объекта) 26 августа 2011 г. N Ф /11 по делу N А /2010 (ключевые темы: земельный участок — обременение — государственная собственность на землю — право собственности — управление имуществом) 4 августа 2011 г. N Ф /09 по делу N А /2009 (ключевые темы: земельный участок — переплата по земельному налогу — право собственности — использование земель — право постоянного бессрочного пользования) 26 июля 2011 г. N Ф /11 по делу N А /2010 (ключевые темы: собственности — обременение — управление имуществом) 20 июля 2011 г. N Ф /11 по делу N А /2010 (ключевые темы: 14 июля 2011 г. N Ф /11 по делу N А /2010 (ключевые темы: 12 июля 2011 г. N Ф /11 по делу N А /2010 (ключевые темы: собственности — государственная регистрация — обременение)

Это интересно:  Вопросы семьи и брака « UrExpert.Online

3 29 июня 2011 г. N Ф /11 по делу N А /2010 (ключевые темы: 23 июня 2011 г. N Ф /11 по делу N А /2010 (ключевые темы: собственности — федеральная собственность — обременение) округа от 21 июня 2011 г. N Ф /11 по делу N А /2010 (ключевые темы: земельный участок — использование земель — право собственности — земельный налог — объекты недвижимости) 2 июня 2011 г. N Ф /11 по делу N А /2010 (ключевые темы: собственности — федеральная собственность — прайм) 21 апреля 2011 г. N Ф /11 по делу N А /2010 (ключевые темы: киоски — земельный участок — торговый павильон — принадлежность — земельное законодательство) Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 апреля 2011 г. по делу N А /2010 (извлечение) (ключевые темы: земельный участок — земельный кодекс — площадь — кадастровый номер — земельное законодательство) 30 марта 2011 г. N КА-А40/ по делу N А / (ключевые темы: предписание — земельное законодательство — проведение проверок — внеплановая выездная проверка — земельный участок) 23 марта 2011 г. по делу N А /2010 (ключевые темы: предписание — земельное законодательство — прокуратура — государственный земельный контроль — охрана земель) 23 марта 2011 г. по делу N А /2010 (ключевые темы: предписание — земельное законодательство — прокуратура — административные правонарушения — государственный земельный контроль) Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 10 марта 2011 г. N Ф02-162/2011 по делу N А /2010 (ключевые темы: земельный участок — торговый павильон — земельный кодекс — земельное законодательство — муниципальные образования) округа от 3 марта 2011 г. по делу N А /2010 (извлечение) (ключевые темы: земельный участок — неосновательное обогащение — земельное законодательство — арендная плата — земельный кодекс) Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17 февраля 2011 г. по делу N А /2010 (извлечение) (ключевые темы: земельный участок — земельный кодекс — муниципальные нужды — резервирование земель — право собственности)

4 4 февраля 2011 г. N Ф /2010 по делу N А /2010 (ключевые темы: земельный участок — закон о введении в действие земельного кодекса — право постоянного бессрочного пользования — постановления пленума высшего арбитражного суда — земельное законодательство) Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 1 февраля 2011 г. N Ф /2010 по делу N А /2009 (ключевые темы: земельный участок — неосновательное обогащение — земельное законодательство — административные правонарушения — объекты незавершенного строительства) 24 января 2011 г. по делу N А /2010 (ключевые темы: земельный участок — железнодорожный путь — полосы отвода железных дорог — категории земель — право собственности) округа от 29 декабря 2010 г. по делу N А /2010 Удовлетворяя требования о признании недействительными торгов, оформленных решением аукционной комиссии, и договора аренды лесного участка, суд исходил из того, что спорный аукцион и договор не соответствуют требованиям земельного законодательства и нарушают его права истца, так как лесной участок, являющийся предметом по договору аренды, входит в состав земельного участка истца (извлечение) 23 декабря 2010 г. по делу N А /2009 (ключевые темы: земельный участок — собственник — государственная собственность на землю — право собственности фз) Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 декабря 2010 г. N Ф /2010 по делу N А /2010 Суды правомерно признали оспариваемое постановление Администрации об отказе в предоставлении заявителю в собственность земельного участка не соответствующим земельному законодательству и нарушающим права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской деятельности и в качестве меры восстановления нарушенного права обязали Администрацию в месячный срок подготовить и направить в адрес заявителя проект договора купли-продажи земельного участка округа от 16 декабря 2010 г. по делу N А /2009 В признании незаконным действия по внесению в государственный земельный кадастр кадастровой стоимости земельного участка отказано, поскольку оспариваемые действия ответчика соответствуют нормам земельного законодательства и не нарушают прав и интересов заявителя (извлечение) Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 13 декабря 2010 г. по делу N А10-384/2010 Суд отказал в признании незаконным решения администрации, поскольку заявление предпринимателя о предоставлении земельного участка не соответствовало требованиям действующего земельного законодательства РФ (извлечение) округа от 10 декабря 2010 г. по делу N А /2010 Отказывая в признании незаконным бездействия, выразившегося в необеспечении заявителю выбора

5 земельного участка, суд исходил из недоказанности заявителем нарушения отказом комитета в выборе и согласовании земельного участка действующего законодательства, а также его прав и законных интересов в предпринимательской и иной экономической деятельности, при этом выбранный заявителем способ защиты при вышеназванных обстоятельствах не обеспечит восстановление его субъективных прав (извлечение) округа от 10 декабря 2010 г. по делу N А /2009 В признании незаконными по внесению в государственный земельный кадастр сведений о кадастровой стоимости земельного участка отказано, поскольку оспариваемые действия ответчика соответствуют нормам земельного законодательства, не нарушают прав и интересов заявителя в сфере кадастрового учета (извлечение) 9 декабря 2010 г. по делу N А /2010 Кассационная жалоба по делу о признании незаконными действий заинтересованного лица оставлена без удовлетворения, поскольку судом правомерно установлено, что действия заинтересованного лица по расторжению договора аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка, а также действия по направлению в адрес истца незаконного уведомления о расторжении договора аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка, не соответствуют требованиям земельного законодательства, в связи с чем являются незаконными (извлечение) округа от 8 декабря 2010 г. по делу N А /2009 Признавая незаконными действия уполномоченного органа по организации проведения государственной кадастровой оценки земельного участка, суд исходил из несоответствия оспариваемых действий земельному законодательству и непредставления уполномоченным органом доказательств, свидетельствующих о том, что при проведении оценки земельных участков была собрана достаточная и достоверная информация о земельных участках, необходимая для проведения государственной кадастровой оценки земель, а кадастровая оценка проведена на основании статистического анализа рыночных цен (извлечение) Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 7 декабря 2010 г. N Ф /2010 по делу N А52-834/2008 При новом рассмотрении суду следует решить вопрос о привлечении ООО к участию в деле; дать оценку его доводам о нарушении земельного и градостроительного законодательства при предоставлении заявителю земельного участка для строительства и о несоответствии проектной документации на здание требованиям пожарной безопасности; установить, имеются ли основания для обязания Управления выдать заявителю разрешение на строительство административного здания 7 декабря 2010 г. по делу N А /2010 Поскольку материалами дела подтверждается, что предприниматель с заявлением представил полный комплект необходимых документов, суды обоснованно удовлетворили в этой части заявленные требования, так как отказ в предоставлении в собственность земельного участка, не соответствует требованиям земельного законодательства и нарушает права и законные интересы заявителя (извлечение) 6

6 декабря 2010 г. по делу N А12-775/2010 Судом обоснованно частично удовлетворены заявленные требования о признании недействительным отказа предоставления в собственность земельных участков, так как земельное законодательство устанавливает ограничения приватизации земельных участков, находящихся в пределах береговой полосы, кроме того, заявителем не представлено доказательств, свидетельствующих о соответствии площади испрашиваемого земельного участка размеру участка, необходимого для использования принадлежащей ему недвижимости (извлечение) 3 декабря 2010 г. по делу N А /2009 Поскольку условие договора о размере арендной платы связано с действием соответствующего нормативного акта, то доводы кассационной жалобы о необходимости заключения дополнительного соглашения с распространением его условий на прошедшие два с лишним года противоречат условиям договора и положениям земельного законодательства. При таких данных коллегия считает, что правовые основания для отмены обжалуемых судебных актов не имеются (извлечение) 30 ноября 2010 г. по делу N А /2010 Кассационная жалоба по делу об оспаривании предписания регистрирующего органа оставлена без удовлетворения, поскольку факт использования заинтересованным лицом земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю установлен материалами дела и обществом не оспаривается. Предписание было выдано ответчиком обществу с целью устранения данного нарушения. Направление предписания об устранении нарушений земельного законодательства прямо предусмотрено специальными нормами права и вынесено в пределах полномочий, предоставленных ответчику (извлечение) 30 ноября 2010 г. N КА-А40/ по делу N А /10 Решение уполномоченного органа о внесении изменения в правила застройки и землепользования признано не соответствующим земельному и градостроительному законодательству, поскольку оспариваемое решение нарушает права заявителя на использование земельных участков, находящихся у него в собственности и в аренде в соответствии с их назначением

КонсультантПлюсКоми

Аналитический обзор: документ недели // 30.12.2010

Постановление Президиума ВАС РФ от 16.11.2010 N 8354/10 по делу N А41-10798/09 «Дого­вор ипо­теки здания и права аренды земель­ного участка, на кото­ром оно нахо­дится, явля­ется дей­стви­тельным даже в случае не­дей­стви­тель­ности дого­вора, кото­рым был оформ­лен переход права аренды на зе­мель­ный участок, при усло­вии, что данное право перешло к соб­ствен­нику здания в силу закона»

Суть спора

ОАО «Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации» (далее — Банк) и Общество с ограниченной ответственностью «Проспект» (далее — ООО «Проспект») заключили договор об открытии невозобновляемой кредитной линии.

Это интересно:  Имеет ли право собственник сдавать комнату без согласия соседей

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору между Банком (залогодержателем) и ООО «Проспект» (залогодателем) был также заключен договор ипотеки от 04.09.2008 N 1061/1141 (далее — договор ипотеки). По условиям этого договора залогодатель передал в залог принадлежащее ему на праве собственности нежилое здание и право аренды земельных участков площадью 176 и 742 кв. м, на которых это здание расположено.

Данное нежилое здание было построено ООО «Проспект» с использованием объекта незавершенного строительства, который был передан ему ООО «Многопрофильная фирма «Бахус» (далее — фирма «Бахус») по разделительному балансу от 01.04.2007 при создании ООО «Проспект» путем выделения из фирмы «Бахус».

Переход права аренды указанных участков, на которых расположен закладываемый объект недвижимости, к ООО «Проспект» был оформлен заключенными с фирмой «Бахус» договорами переуступки прав и обязанностей по договорам долгосрочной аренды земельного участка от 20.07.2010 N 1 и N 2 (далее — договоры перенайма).

Впоследствии договоры перенайма были признаны недействительными, и на этом основании ООО «Проспект» обратилось в арбитражный суд с иском к Банку о признании недействительным договора ипотеки.

При рассмотрении данного дела перед судами встал вопрос: является ли договор ипотеки здания и права аренды земельного участка недействительным, если договор перенайма, которым было оформлено приобретение залогодателем права аренды, признан недействительным?

При этом следует отметить, что в рассматриваемой ситуации ООО «Проспект» приобрело право аренды земельного участка не на основании договоров перенайма, а в силу закона (п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, далее — ЗК РФ) в момент приобретения объекта незавершенного строительства.

Правовые последствия ипотеки здания или сооружения без ипотеки земельного участка (или права аренды на него), на котором находится объект недвижимости

В соответствии с п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. Аналогичная норма содержится в абз. 2 ст. 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке).

Из данных норм следует, что ипотека здания или сооружения невозможна без передачи в ипотеку земельного участка, на котором это здание (сооружение) расположено, или права аренды на него.

Этот же вывод следует и из разъяснений высших судебных инстанций. Так, в соответствии с п. 45 совместного Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Постановление N 6/8), если залогодатель передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой.

При этом договор ипотеки здания без ипотеки земельного участка или права аренды на него может быть допустим в двух случаях.

1. Если у залогодателя на момент заключения договора ипотеки отсутствует право собственности (или право аренды) на земельный участок, на котором находится здание или сооружение.

2. Если залогодатель обладает краткосрочным правом аренды земельного участка (то есть на срок менее года) или если договор аренды земельного участка заключен на неопределенный срок. Это следует из разъяснения Президиума ВАС РФ, изложенного в п. 10 Информационного письма от 28.01.2005 N 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке». Согласно этому разъяснению права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, который не подлежит государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке.

Однако особенность ситуации, разрешенной в рассматриваемом Постановлении Президиума ВАС РФ, состоит в том, что в судебном порядке были признаны недействительными договоры перенайма, на основании которых ООО «Проспект» стало арендатором земельного участка, находящегося под зданием. При этом объект незавершенного строительства, с использованием которого было возведено данное здание, перешел к ООО «Проспект» от фирмы «Бахус», вследствие чего применению подлежит ст. 35 ЗК РФ.

Как известно, согласно п. 1 данной статьи, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, новый собственник приобретает право на использование соответствующей части земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний.

Если применить эту правовую позицию к рассматриваемой ситуации, то можно прийти к следующему выводу: ООО «Проспект», приобретя объект незавершенного строительства, с использованием которого было впоследствии построено нежилое здание, в силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ стало арендатором земельного участка, на котором это здание расположено. Данный переход не требует дополнительного договорного оформления. Вследствие этого недействительность договора перенайма не имеет правового значения, поэтому договор ипотеки является действительным, так как не нарушает упомянутые выше требования п. 3 ст. 340 ГК РФ и абз. 2 ст. 69 Закона об ипотеке.

Решения судов разных инстанций

Суд первой инстанции удовлетворил иск ООО «Проспект» о признании недействительным договора ипотеки, что было поддержано судами апелляционной и кассационной инстанций.

Суды исходили из того, что признание недействительными договоров перенайма повлекло за собой утрату ООО «Проспект» права аренды на земельный участок и привело к невозможности одновременной ипотеки здания и права аренды земельного участка, на котором это здание расположено.

ВАС РФ в Определении от 20.08.2010 N ВАС-8354/10, принятом по данному делу, пришел к выводу о необходимости пересмотра судебных актов нижестоящих инстанций в порядке надзора.

При этом ВАС РФ в этом Определении пришел к следующим выводам.

Договор ипотеки недействителен, но не в целом, а только в части ипотеки права аренды на земельный участок, поскольку, по мнению ВАС РФ, у ООО «Проспект» отсутствовало право на земельный участок.

Как указал ВАС РФ, при переходе права собственности на объект незавершенного строительства к ООО «Проспект» фактически перешло в силу закона право аренды на земельные участки, однако государственная регистрация этих прав осуществлена не была.

Поэтому на момент заключения договора ипотеки ООО «Проспект» не обладало зарегистрированными правами аренды земельных участков, следовательно, оно не могло передать их в ипотеку одновременно с передачей в ипотеку нежилого здания.

Таким образом, в данном Определении ВАС РФ пришел к выводу, что рассматриваемая ситуация подпадает под разъяснения п. 45 Постановления N 6/8, изложенные выше.

Однако необходимо обратить внимание на то, что согласно п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования соответствующим участком независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником этого участка.

Обращаем внимание, что Определение ВАС РФ является процессуальным актом и не содержит правовой позиции ВАС РФ, поскольку в нем не разрешается спор по существу.

Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Президиум ВАС РФ отменил судебные акты нижестоящих инстанций и отказал в удовлетворении иска о признании недействительным договора ипотеки, сформировав следующую правовую позицию.

ООО «Проспект» при переходе к нему от фирмы «Бахус» права собственности на объект незавершенного строительства приобрело право пользования участками, на которых этот объект расположен, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник объекта, не вследствие заключения договоров перенайма, а в силу прямого указания закона. Поэтому факт признания недействительными договоров перенайма не имеет правового значения.

Таким образом, Президиум ВАС РФ в рассматриваемом Постановлении развил правовую позицию, изложенную в Постановлении от 27.10.2009 N 8611/09.

Представляется, что применение приведенной правовой позиции существенно снизит правовой риск признания недействительным договора ипотеки объекта недвижимости и права аренды на земельный участок, на котором этот объект находится, если в качестве основания недействительности рассматривается недействительность договора, которым был оформлен переход права на земельный участок.

Президиум ВАС РФ указал, что содержащееся в рассматриваемом Постановлении толкование правовых норм является обязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Сообщаем, что исходя из п. 5.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.03.2007 N 17 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре вступивших в законную силу судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам» и п. 1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда РФ от 21.01.2010 N 1-П рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ не является основанием для пересмотра дел по вновь открывшимся обстоятельствам, поскольку не содержит прямого указания на то, что изложенные в нем правовые позиции имеют обратную силу.

Статья написана по материалам сайтов: portal-law.ru, www.referent.ru, pochemu-zachem-kak.ru, docplayer.ru, www.consultantkomi.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий