Имеет ли право собственник сдавать комнату без согласия соседей

Почему обращение в суд по делу о найме комнаты в коммуналке приводит к «замкнутому кругу», поведал Sobesednik.ru эксперт.

Что надо знать, когда сдаешь комнату в коммуналке? Вопросов много. К примеру, самый главный — необходимо ли на это согласие собственников других комнат в коммунальной квартире? Казалось бы, этот вопрос давно отпал. Но нет — он неожиданно стал весьма актуальным в судебной практике. Тонкости сдачи комнаты в наем Sobesednik.ru обсудил с Александром Перепелкиным, начальником юридической службы столичного агентства «Нора-недвижимость».

Моя комната — имею право сдать!

— Насколько я знаю, всплеск судебных разбирательств идет по теме «комнату вы имеете право сдавать без согласия соседей, а вот чтобы ваш жилец пользовался кухней, туалетом и ванной — обязаны уговорить всех остальных собственников». Откуда такая странная логика и почему суды встают на сторону истцов?

— Это юридическая коллизия. Она образовалась из-за спорного с юридической точки зрения Определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24 сентября 2013 г. № 5-КГ13-101.

Но лучше разберем проблему по порядку. Комната в коммунальной квартире относится к жилым помещениям и является самостоятельным объектом права собственности (ст. 16 ЖК РФ). Статья 30 ЖК РФ и статья 228 ГК РФ гарантируют, что собственник волен распоряжаться жилым помещением как хочет, если это не противоречит закону. То есть, к примеру, собственник не может в комнате (жилом помещении) организовать магазин (для этого помещение должно быть в категории нежилых и соответствовать разным требованиям), но может в ней жить, ее продать, сдать в наем, подарить.

Исчерпывающий перечень ограничений права собственности для собственников комнат в коммунальной квартире установлен в ч. 5 ст. 45 Жилищного кодекса РФ. В частности, там говорится, что собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире и отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

— Другими словами, вы не можете выделить себе кусок кухни, туалета, ванной и коридора в коммунальной квартире. И, скажем, продать «свой» кусок кухни, оставив за собой право на комнату.

— Совершенно верно. Но в законодательстве нет никаких ограничений для собственника комнаты в коммунальной квартире для сдачи в наем комнаты. И нет никакой необходимости получать для этого согласие соседей, проживающих в других комнатах коммуналки.

— Но если соседи все-таки не согласны с моим решением сдать свою комнату жильцу?

— В случае спора с соседями по коммунальной квартире о том, можно или нельзя сдавать свою комнату в наем или аренду без их согласия, не нужно искать в законе норму, устанавливающую такое правило, а нужно попросить соседей найти в законе и показать вам норму закона, обязывающую вас спрашивать на это их согласие.

Споры за кусок туалета

— Но эти споры все же возникают. И часто переносятся в суды, где почему-то об этих нормах забывают.

— Такое положение дел возникло недавно. Тут вот в чем дело.

Речь, как правило, идет о местах общего пользования. Ведь лица, которых собственник комнаты вселяет в свою комнату, пользуются общим имуществом коммунальной квартиры, таким как кухня, ванная комната, туалет и другое. А эти помещения (в соответствии с п. 1 ст. 41 ГК РФ) принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в данной квартире и используются для обслуживания более одной комнаты. Следовательно, когда арендатор ими пользуется, затрагиваются и права соседей.

Но места общего пользования в коммуналке не являются самостоятельным объектом права. Права на них производны от прав на жилые комнаты в коммуналке. Следовательно, права на места общего пользования следуют за юридической судьбой прав на комнаты (п. 3 ст. 42 ЖК РФ).

Поэтому жилец, который снимает комнату в коммуналке, автоматически получает и права пользования этим общим имуществом. Ведь когда сдают, например, в наем не комнату, а квартиру в многоквартирном доме (где собственникам жилых помещений принадлежит аналогично доля в общем имуществе дома), подобный вопрос — о необходимости получить согласие других собственников, чтобы сдать квартиру в аренду — даже не возникает.

Руководствуясь именно такой юридической логикой, суды до недавнего времени и разрешали споры между собственниками комнат в коммунальной квартире.

— Но осенью 2013-го появилось Определение судебной коллегии по гражданским делам.

— Да. И судебная практика по данному вопросу перестала фактически быть единой.

В этом Определении ВС РФ указал на следующее: «Поскольку порядок использования общего имущества в коммунальной квартире не урегулирован жилищным законодательством, то в соответствии со ст. 7 ЖК РФ к этим отношениям применяются нормы Гражданского кодекса РФ об общей долевой собственности, в частности нормы ст. ст. 246 и 247 ГК РФ. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. Исходя из содержания приведенных норм Гражданского кодекса РФ собственники комнат в коммунальной квартире правомочия владения и пользования общим имуществом в коммунальной квартире должны осуществлять по соглашению. Предоставление собственником комнаты в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнаты другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире. Если такое согласие не достигнуто, то порядок пользования общим имуществом устанавливается судом».

Александр Перепелкин / архив редакции

— В переводе на более простой язык это означает: если по закону пользование общим имуществом предполагает согласие всех собственников, то и в случае коммунальной квартиры это должно происходить так. Поэтому если соседи против того, чтобы ваш жилец ходил в их туалет (и им неважно, что это и ваш туалет тоже), то — обращайтесь в суд. Правильно?

— Именно так. Таким образом, по мнению ВС РФ, до тех пор, пока между собственниками комнат в коммунальной квартире в добровольном порядке — или на основании решения суда — не определен порядок пользования общим имуществом (коридор, ванная комнаты, туалет, кухня и так далее) на случай передачи собственниками принадлежащих им комнат в пользование другим лицам по гражданско-правовым договорам, сдача в наем комнаты в коммунальной квартире является незаконной.

— Выходит, сдать комнату я могу по закону без согласия соседей, а вот если порядок пользования общим имуществом не определен, то это будет незаконным действием с моей стороны?

— Да. Трудно согласиться с такой юридической логикой — хотя бы потому, что тогда нужно признать незаконность заключения всех договоров социального найма комнат в квартирах коммунального заселения, которые заключаются уполномоченными муниципальными органами без какого-либо согласия на это со стороны собственников других комнат в коммунальной квартире и оглядки на их мнение, в том числе при отсутствии какого-либо соглашения с ними на этот счет.

Поэтому если город-собственник, заселяя в одну из комнат в коммунальной квартире нанимателей по договору социального найма, никакого согласия собственников других комнат в коммунальной квартире не спрашивает, не должен получать такое согласие на заключение договора найма и другой собственник комнаты в коммунальной квартире.

На чьей стороне суды

— Но у собственника комнаты есть право обратиться в суд. А там что происходит?

— Как показывает моя практика, итог неутешительный. Люди, которые, повинуясь указанной логике ВС РФ, обращаются к мировым судьям с иском об определении порядка пользования общим имуществом коммунальной квартирой на случай сдачи собственниками комнаты в наем, получают в этом отказ как в требовании, не основанном на законе. В итоге получается замкнутый круг.

— Будет ли пересматриваться это определение?

— Мы очень на это надеемся. Ведь, кроме того, это противоречит позиции самого ВС РФ, которая была им озвучена ранее в Определении от 10 октября 2007 г. по гражданскому делу № 5-Г07-76, когда предметом рассмотрения был спор о признании недействующими отдельных положений постановления Правительства Москвы № 859-ПП от 31 октября 2006 года «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учёта по месту пребывания и по месту жительства в городе Москве», ограничивающих права собственника коммунальной квартиры на вселение и регистрацию по месту жительства других лиц.

Это интересно:  Как проходит банкротство юр. лица? - вопрос юристу. Ростов-на-Дону

ВС РФ в этом определении подтвердил: Московский городской суд при рассмотрении дела по первой инстанции правомерно обратил внимание на то, что в ч. 5 ст. 42 Жилищного кодекса РФ для собственников комнат в коммунальной квартире установлен исчерпывающий перечень ограничений права собственности. И такого ограничения права собственности, как наличие согласия собственников всех жилых комнат в коммунальной квартире на вселение собственником в принадлежащую ему комнату членов своей семьи, законодательством не предусмотрено.

Непоследовательность ВС РФ в указанном вопросе, к сожалению, не добавляет стабильности гражданскому обществу и является в некоторых случаях благодатной почвой для злоупотребления своими правами со стороны недобросовестных соседей по коммунальной квартире.

Здравствуйте. Действительно ли сейчас можно сдавать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей? Нужно ли прописывать арендатора?

Прописка теперь нужна. Временной прописки боятся нечего. Но, насколько я поняла, она необязательна, если наниматель прописан в этом же регионе. И налог в этой ситуации лучше платить, а не бегать от него. Согласие соседей не требуется для сдачи комнаты в найм. Приведу Вам консультацию другого юриста, чтобы не делать новых выкладок.

Собственник согласно ст.209 ГК РФ имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом в соответствии с законом: «1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом».

Следовательно, собственник комнаты вправе, в том числе, сдать в наем (аренду, предоставить в безвозмездное пользование) свою комнату в коммунальной квартире что касается вопроса нужно ли получить согласие у соседей-собственников по коммунальной квартире на реализацию данного права? существуют две позиции на этот счет.

1)Комната, подлежащая сдаче в наем, не находится в общей долевой собственности лиц, проживающих в коммунальной квартире. Безусловно, комната – это часть квартиры согласно ст.15 ЖК РФ: «4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире». Но в данном случае имеется ввиду комната, как часть квартиры в смысле технико-функциональной взаимосвязи комнаты как части и целого как квартиры. Понятно, что комната должна находится в квартире (в данном случае в коммунальной квартире). Но это не означает безусловной юридической взаимосвязи – комната может и не быть долей в праве собственности на квартиру. Комната может быть отдельным объектом права частной собственности

Если имущество не находится в общей долевой собственности, то нет необходимости спрашивать согласия кого-либо при определении порядка пользования данным имуществом. Это дело собственника. Т.е. собственник комнаты вправе самостоятельно решать – сдавать ли комнату в наем или нет. И позиция соседей по квартире не имеет абсолютно никакого значения в этом вопросе.

2)ЖК РФ установил, что общее имущество (общие места пользования) в коммунальной квартире находится в общей долевой собственности собственников комнат. Ст.41 ЖК РФ: «1. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее — общее имущество в коммунальной квартире)».

Исходя из этого, делается вывод – т.к. наниматель будет пользоваться общим имуществом в «коммуналке», а данное имущество находится в общей собственности, то необходимо согласие соседей на пользование данным имуществом. Нет согласия – нет права пользования, что влечет невозможность и пользоваться комнатой. Т.е. нет возможности заключить договор найма комнаты без согласия соседей.

но здесь нужно учитывать, что сдается в наем комната, как имущество, принадлежащее на праве частной собственности. Договор найма заключается относительно имущества, не входящего в общее имущество лиц, проживающих в квартире.

Общее имущество в коммунальной квартире следует судьбе комнаты в коммунальной квартире. Ст.42 ЖК РФ: «3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату».

Значит, общее имущество – это принадлежность главной вещи – комнаты, поэтому, сдача в наем комнаты, влечет приобретение нанимателем права пользования и частью общего имущества в коммунальной квартире.

Согласно ст.135 ГК РФ: «Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное». Доля в общем имуществе коммунальной квартиры предназначена для обслуживания комнаты, в противном случае, жилец не будет обладать необходимыми удобствами. Поэтому, передача в наем комнаты влечет передачу в пользование части общего имущества в «коммуналке».

Представляется доказанным, что собственник комнаты вправе заключить договор найма без учета мнения соседей по коммунальной квартире.

Сдача же комнаты в наем само по себе не ущемляет прав соседей по квартире.

Нужно ли получать согласие соседей на сдачу комнаты в аренду?

У меня есть в собственности одна комната в коммунальной трехкомнатной квартире. В двух других комнатах живут владельцы этих же комнат. Я планирую снимать однокомнатную квартиру в другом месте, а свою комнату в коммуналке сдавать в аренду. Уже нашла желающих снимать комнату. Другие совладельцы квартиры не особо желают, чтобы я приводила в квартиру чужих людей. Меня не очень интересует их мнение. Не собираюсь терять деньги из-за того, что кто-то не хочет делить территорию с другими. Они же знают, что являются собственниками не всей квартиры, а лишь одной комнаты. Надо ли мне получать согласие соседей, чтобы сдать в аренду свою комнату в коммуналке?

Ответы юристов (8)

Нет, такой обязанности у Вас нет.

В соответствии со статьей 16 Жилищного кодекса РФ комната относится к жилым помещениям. Статья 288 Гражданского кодекса РФ закрепляет, что

Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Статья 209 Гражданского кодекса РФ —

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.»

Вот если бы у Вас с вашими соседями была долевая собственность или совместная на указанную трехкомнатную квартиру, тогда бы Вам необходимо было получать согласие других собственников в соответствии со статьями 247 и 253 все того же гражданского кодекса РФ.

Так что смело сдавайте свою комнату в аренду.

Есть вопрос к юристу?

Вам не требуется согласие соседей так как законодательством РФ определено, что собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования.Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом (ст. 30 ЖК РФ).

Это интересно:  Определение Конституционного Суда РФ от 27.09.2019 N 1748-О

*ЖК РФ — Жилищный Кодекс РФ

Здравствуйте!

Вы не должны получать согласие у остальных собственников комнат в коммунальной квартире, на сдачу Вами внаем, принадлежащей Вам комнаты.

Обоснование:

Согласно статье 209 Гражданского кодекса:

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования имуществом.

Согласно статье 30 Жилищного кодекса:

2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании
с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Согласие на сдачу внаем комнаты необходимо было бы получать, лишь в том случае, если бы она принадлежала на праве обшей собственности Вам и кому-либо еще. Учитывая тот факт, что указанная Вами комната, принадлежит именно Вам, разрешения на использование данного имущества, в том числе путем его сдачи в наем, Вам, не у кого получать не нужно.

С уважением, Алексей.

Добрый день.ОБязанность учета мнения других собственников жилого помещения учитывалось бы в том случае, если бы речь шла об общей (долевой или совместной собственности). ОБ этом говорит гл. 16 ГК РФ. Однако в Вашем случае речь не идет об общей собственности. Комната, как объект гражданского оборота находится в Вашей собственности (индивидуальной). Закон в данном случае не требует от Вас получать чье либо разрешение на сдачу комнаты в наем. Таким образом Вы реализуете свое право как собственника на пользование своей собственностью. Единственно что Вам могут сделать Ваши соседи- это подложить свинью в виде сообщения в налоговую о сдаче Вами жилья. Но эти проблемы тоже не фатальны и при грамотном подходе легко решаются.

Доброго Вам дня!

Запретить предоставлять комнату, находящуюся в собственности, иным лицам по договору найма остальные собственники комнат в коммунальной квартире не могут.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 288 ГК РФ, собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением; жилые помещения предназначены для проживания граждан; гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи; жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

В силу положений ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом; собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством настоящим Кодексом.

Согласно ст. 55 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Из вышеизложенного следует, что действующим законодательством не предусмотрено такого ограничения права собственности на жилое помещение, как наличие согласия собственников всех жилых комнат в коммунальной квартире на вселение собственником в принадлежащие ему комнаты членов своей семьи либо иных лиц на основании договора найма жилого помещения.

Это подтверждается соответствующей судебной практикой:

Законодатель особый статус общего имущества в коммунальной квартире и права долевой собственности на него установил в двух случаях: (1) при продаже комнаты соседи имеют преимущественное право, (2) необходимо получать согласие соседей на поднайм, если заключен договор социального найма.

Больше исключений нет.

Лицо по договору найма квартиры имеет право пользоваться общим имуществом многоквартирного дома в тех же пределах, как и сам собственник. Он пользуется лифтом, он пользуется лестницами, он может ставить свой автомобиль возле дома, он пользуется домофоном. Для общего имущества коммунальной квартиры специального права не предусмотрено законом. Наниматель также как и собственник может пользоваться туалетом, кухней и прихожей в пределах, установленных для самого собственника. Если для собственника установлено соглашением с остальными собственниками комнат, что он может пользоваться туалетом только с 01:00 до 05:00, то и нанимателю можно будет посещать уборную только ночью в указанное время.

В Вашем случае сдача же комнаты в наем не ущемит прав соседей по коммунальной квартире.

Согласно ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Если сама комната не находится в общей долевой собственности, то нет необходимости спрашивать согласия кого-либо при определении порядка пользования данным имуществом- комнатой. Собственник комнаты вправе заключить договор найма без учета мнения соседей по коммунальной квартире. Отрицательная позиция соседей по квартире не имеет никакого значения при этом.

В коммунальной квартире есть общее имущество находящееся в общей долевой собственности собственников комнат этой квартиры. Это места общего пользования (ванная комната и др.). Согласия собственников комнат на пользование общим имуществом, находящимся в долевой собственности собственников комнат, не нужно: согласно п.3 ст.42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату. Из чего следует, что передача в наем комнаты влечет передачу в пользование части общего имущества в коммунальной квартире.

Согласно ст.135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Если между собственниками комнат в коммуналной квартире ранее было заключено соглашение о порядке пользования общим имуществом коммунальной квартиры (ванной комнатой и др.), то «квартирант»- наниматель должен соблюдать этот порядок.

«квартирант» будет пользоваться имуществом дома – подвалом, лестничной клеткой, лифтом и т.п., находящимися в общей долевой собственности всех жильцов дома (собственников квартир и комнат). Согласие других жильцов дома (собственников квартир и комнат) на пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности всех жильцов, также не требуется.

Здравствуйте! Как полноправный собственник жилого помещения, к которому относится собственно Ваша изолированная комната, Вы вправе согласно ст.209 ГК РФ распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению. При этом при сдаче в наем жилой комнаты в коммунальной квартире согласие соседей-собственников других комнат нужно получать только, если Вы являетесь не собственником а нанимателем жилья по договору социального найма и собирались бы сдавать комнату по договору поднайма, для этого установлены специальные нормы относительно порядка вселения, соблюдения нормы жилой площади, здоровья вселяемых лиц.

В Вашем случае никаких препятствий как для собственника жилья при сдаче его в наем нет. Вам нужно только учитывать, что согласно ст.30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Это интересно:  Обязательные прививки для детей в России

Поэтому, реализуя свои права собственника по сдаче комнаты в наем, Вы должны организовать надлежащее содержание своей комнаты, поддержание ее в надлежащем состоянии, а также соблюдение прав соседей и содержание общего имущества. Т.е. бремя ответственности за содержание своего имущества несете именно Вы, все претензии соседи могут предъявлять именно Вам. Наниматель же комнаты будет уже нести субсидиарную ответственность за пользование комнатой перед Вами согласно условиям договора найма.

В соответствии со ст.41 ЖК РФ Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее — общее имущество в коммунальной квартире).
Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.

К общему имуществу в коммунальной квартире относятся общая кухня, санузул, коридор и т.д.

В силу ст.247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Таким образом, Вам необходимо получить согласие на пользование арендатором общего имущества коммунальной квартиры.

В случае не достижения соглашения с другими собственниками относительно пользования имуществом, Вы имеете право решить вопрос в судебном порядке.

С уважением Ф. Тамара

Статья 42. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире

Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Соседи против сдачи комнаты? Наплевать!

Рынок аренды жилья богат и разнообразен. Одни снимают элитную квартиру, другие довольствуются комнатой в коммуналке. Однако последнее чревато неожиданными трудностями.

Рынок аренды жилья богат и разнообразен. Одни снимают элитную квартиру за миллион рублей в месяц, другие довольствуются комнатой в коммуналке тысяч за 15.

Когда человек снимает квартиру, дом или таунхаус, никаких вопросов ни у кого не возникает — у перечисленного жилья есть один хозяин, который и принимает важное решение и ни с кем по этому поводу не должен советоваться.

А вот когда дело доходит до сдачи комнаты в коммунальной квартире, то возможны разночтения. Одни утверждают, что разрешения соседей на сдачу комнаты не нужно, другие, нисколько не сомневаясь в собственной правоте, доказывают обратное. Так как дело обстоит на самом деле?

У тех, кто говорит о том, что согласие соседей необходимо, есть своя логика. В Жилищном кодексе России сказано, что общее имущество или общие места пользования в коммунальной квартире находится в общей долевой собственности собственников комнат.

Вот, например, что говорится в 41 статье жилищного кодекса: “Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты”.

Именно исходя из этого и делается вывод, что наниматель будет пользоваться общим имуществом. А из-за того, что оно находится в общей собственности, то необходимо согласие соседей на пользование им. А если нет согласия по этому вопросу, соответственно, нельзя сдавать и нужно офицаильное согласие.

Если рассуждать подобным образом, то и квартиру невозможно сдать без согласия остальных жильцов дома. Посмотрите, лестничная клетка, лифты, ступеньки, чердаки находятся в общей долевой собственности жильцов, которые являются собственниками квартир. А ведь наниматель будет всем этим пользоваться.

Но эта логика разбивается о решение Конституционного суда РФ, который еще в 1994 году признал право владельцев комнат в коммунальных квартирах на приватизацию данных комнат независимо о согласия соседей, являющихся нанимателями соседних комнат в этой же квартире.

“Согласия соседей для сдачи комнаты в коммунальной квартиры не надо — это непреложный факт, — говорит юрист Алексей Федоров. — Хозяин комнаты вправе сдать в наем свою комнату в коммунальной квартире. И здесь я отмечу один очень важный момент — комната, подлежащая сдаче в наем, не находится в общей долевой собственности лиц, проживающих в коммунальной квартире. Да, комната – это часть квартиры, но согласно закону в данном случае имеется в виду комната как часть. Понятно, что комната должна находиться в квартире, но это никоим образом не означает юридической взаимосвязи — комната может и не быть долей в праве собственности на квартиру. Комната может быть отдельным объектом права частной собственности”.

В общем, если имущество, в данном случае комната в коммуналке, не находится в общей долевой собственности, то нет необходимости спрашивать согласия кого-либо при определении порядка пользования этим имуществом. Это целиком и полностью дело собственника.

Так что отрицательная позиция соседей по коммуналке не имеет абсолютно никакого значения. Главное — это оформлять сдачу комнаты в законном порядке и платить с доходов все налоги. Чтобы никто из соседей не смог подкопаться.

Могу ли я сдавать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей?

До 2014 года однозначного ответа на данный вопрос не существовало, так как судебная практика по похожим делам очень сильно различалась, даже в одном отдельно взятом Санкт-Петербурге. В случае возникновения конфликтов между собственниками комнат в коммунальной квартире и их жильцами по договору найма с одной стороны и собственниками других комнат в коммунальной квартире — с другой стороны, последние, как правило, ссылались на нарушение вселёнными гражданами их прав пользования местами общего пользования – коридором, туалетом, ванной и кухней. На этом и была основана позиция, что в случае, если собственник комнаты в коммунальной намерен сдавать свою комнату, то без согласия соседей он не имеет на это право.

Но по данному вопросу имела место быть и альтернативная позиция. Наймодатели сдаваемых комнат приводили аргументы о том, что разрешение или какое-либо согласие соседей на вселение в их комнату постороннего человека от соседей по коммуналке не требуется. В обоснование своей позиции они ссылались на статьи 41 и 42 Жилищного кодекса Российской Федерации, которыми установлен принцип, что доля в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире следует судьбе права собственности на сдаваемую комнату. Поэтому сдавать комнату в коммунальной квартире вполне можно и без согласия соседей, а вселённые жильцы должны обладают такими же правами в коммунальной квартире, как и они сами.

Как уже было сказано выше, однозначной судебной практики по этому поводу не было, хотя в большинстве случаев суды становились на сторону собственников комнат, которые сдавали свои комнаты в коммунальной квартире без согласия соседей.

Поэтому прежде, чем сдать свою комнату в коммунальной квартире, необходимо обратиться к соседям и согласовывать порядок пользования общим имуществом коммунальной квартиры, таким как: коридором, кухней, ванной и туалетом, между ними и вашими нанимателями. В случае, если согласовать данный порядок не удастся, то его придется устанавливать в судебном порядке.

Статья написана по материалам сайтов: sobesednik.ru, www.cian.ru, pravoved.ru, realty.vesti.ru, spbgka.com.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector