Гараж — это здание или сооружение: разберем, является ли он недвижимым имуществом, можно ли открыть в нем предприятие и рассмотрим что такое народная парковка

Содержание

В бухгалтерском учете бюджетного учреждения в составе основных средств учитываются железные и бетонные гаражи

Подобное решение принимается при участии специалистов бухгалтерской службы профильной комиссией учреждения (п. 34 Инструкции N 157н). Согласно требованиям локальных нормативных актов, принятых в учреждении, оно может быть оформлено в письменной форме и должно содержать заключение о выполнении в отношении соответствующих объектов имущества условий учета в качестве отдельных основных средств.

Что такое гаражный бокс и как стать владельцем

Для этого надо будет получить согласие всех членов ГСК, что иногда связано с немалыми сложностями. В госорганы, занимающиеся регистрацией права собственности, надо будет предоставить письменное согласие всех участников ГСК на выкуп или аренду земли под вашим боксом.

Гаражный бокс это здание или помещение

6.2.6 В случае смены автомототранспортного средства или государственного регистрационного знака своевременно (в течение 7-и дней) получить новый пропуск, предъявив соответствующие документы Председателю ПО (паспорт транспортного средства, свидетельства о регистрации). До изготовления постоянного пропуска, гражданину-члену ВОА выдается временный пропуск.

Является ли гараж зданием или сооружением? Узнайте подробно о типах построек и их особом использовании

Подобная система появилась в Москве несколько лет назад. Некоторые ее сильно критикуют, а другие считают, что это неплохой выход, учитывая ситуацию с парковочными местами в столице. Купить место для машины можно только за немалые деньги, поэтому очередь за народными гаражами так и не выстроилась.

Гараж и гаражный бокс в чем отличие

Стоянки, в которых места под легковой или грузовой транспорт разделены лишь визуально, или обычные парковки, предназначенные для кратковременного хранения автомобилей, под понятие гаражного бокса не подпадают. Сам проект может выглядеть примерно как на приведённом ниже фото.

Оформление технического плана, необходимого для постановки на кадастровый учёт и последующей государственной регистрации прав на помещения (гаражные боксы, расположенные в ГСК)

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество является завершающим этапом в процессе оформления заявителями документов на объекты недвижимости. Согласно действующему Российскому законодательству государственной регистрации подлежат права на объекты’ недвижимости, учтенные в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре).

Гаражный бокс это здание или помещение

Без свидетельства о государственной регистрации права собственности на гараж никаких сделок вам совершить не удастся. Тогда может возникнуть другой вопрос: «Зачем мне оформлять гараж, если я не собираюсь его продавать?» Если у вас есть гараж, но нет разрешения на строительство гаража, а также нет никаких документов на землю под гаражом, то у вас могут изъять этот кусочек земли в пользу администрации, если нагрянет проверка, а также заставят убрать гараж с этого места, выпишут вам штраф за самовольную постройку.

Гаражный бокс: нормативы на проектирование и строительство

Прежде, чем искать ответ на вопрос: что такое бокс, давайте изучим классификацию стоянок для автомобильного транспорта. Сразу отметим, что данный свод правил не распространяется на устройство гаражей, в которых будет производиться ремонт или техобслуживание автомобилей. Сюда так же не относятся стоянки для транспорта, перевозящего опасные: ядовитые, взрывчатые и радиоактивные вещества.

Оформление гаража в собственность

Если у вас отдельно стоящий гараж, не входящий в гаражно-строительный кооператив, то у вас должен быть на руках документ на земельный участок под гаражом (договор аренды земли или свидетельство о гос. регистрации права собственности на землю). Имея такой документ на руках, вы можете обратиться к кадастровому инженеру для подготовки технического плана на гараж. Впоследствии технический план предоставляется в кадастровую палату для рассмотрения, выдается кадастровый паспорт на гараж. С кадастровым паспортом и документом на земельный участок вы можете зарегистрировать право собственности на гараж.

Гаражный бокс это здание или помещение

В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

Гаражный бокс это здание или помещение

Постановка на учет и снятие с учета объекта недвижимости, а также кадастровый учет в связи с изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 13 — 20, 25 — 29 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений (далее также — учет изменений объекта недвижимости), кадастровый учет в связи с изменением сведений, указанных в пункте 9 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона (далее — учет части объекта недвижимости), или сведений, указанных в пункте 21 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона (далее — учет адреса правообладателя), осуществляются, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, на основании заявления о кадастровом учете и необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для осуществления такого учета документов, представленных заявителем или представленных в порядке межведомственного информационного взаимодействия (далее — необходимые для кадастрового учета документы).

Гаражный бокс это здание или помещение

Верховный суд РФ обнародовал крайне интересный анализ по делам о попытках граждан узаконить строение, возведенное без положенных документов — всевозможных разрешений и согласований. Известно, что далеко не все построенное в последние годы, будь то баня на частном участке или огромный торговый центр, имеет законное право на существование. По самым разным причинам люди не делают то, что положено.

Оформление гаражей в собственность

Особенно остро стоит проблема, связанная с призанимаем права собственности на гаражи. Так, граждане, получив законные разрешения и иные документы в период действия нормативных актов СССР, возвели для личного пользования гаражи, однако в настоящее время права собственности на них не имеют, так как это право в законном порядке не зарегистрировано, что ранее, при возведении, не требовалось.

Проект закона о праве собственности на гаражи и гаражных объединениях

3. На основании решения общего собрания членов гаражного товарищества в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества.

Должен ли я выкупать землю под подземным гаражным боксом

Как ни странно, как собственник по новому законодательству обособленного нежилого помещения, являющегося частью здания, Вы обязаны оформить в собственность часть земельного участка, находящегося под зданием. Причем если бы Вы были собственником жилого помещения, то имели бы право бесплатной приватизации этой земли. А так как Вы собственник нежилого помещения, то обязаны оформить землю в собственность. Но не землю под конкретным своим боксом, а весь земельный участок, на котором стоит данное здание, должен быть оформлен в собственность либо взят в аренду всеми владельцами помещений в этом здании в долях в соответствии соотношения площадей их собственности к общей площади всех помещений здания. Поэтому Вы можете совместно со всеми собственниками заняться выкупом этого участка у государства.

Публикации

  • О компании
  • Пресс-центр
  • Карьера
  • Контакты
  • Кабинет клиента
  • ENG
  • РУС
  • FIN
    • Главная
    • Пресс-центр
    • Публикации
    • Машино-место признали объектом недвижимости. Новые возможности и риски для собственников

    Информация и связи

    Машино-место признали объектом недвижимости. Новые возможности и риски для собственников

    • Автор: Елена Степанова
    • Услуга: Недвижимость и строительство
    • Дата: 02.09.2016

    В течение долгого времени в российском законодательстве отсутствовало регулирование правового статуса машино-места (парковочного места). Это порождало многочисленные споры по вопросу отнесения машино-мест к объектам недвижимого имущества и порядку распоряжения ими.

    Многочисленные судебные споры формировали как положительную, так и отрицательную практику. Теперь один из самых спорных объектов правоотношений — машино-место — официально станет объектом недвижимости с 1 января 2017 года.

    ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ: «К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке» (п. 1 ст. 130 ГК РФ в редакции Федерального закона от 03.07.2016 N 315- ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

    Законодательное регулирование правового статуса машино-мест

    В настоящее время машино-места как объекты гражданских правоотношений в законе должным образом не определены. Отсутствует необходимое регулирование порядка владения и распоряжения вышеназванным объектом. У владельцев парковочных мест постоянно возникали вопросы. Но первые попытки актуализировать понятия машино-места или парковочного места были все-таки предприняты законодателем.

    Так, например, Градостроительный кодекс РФ дает определение понятию «машино-место» («парковочное место»).

    ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ: «Парковка (парковочное место) — специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, являющееся в том числе частью автомобильной дороги и (или) примыкающее к проезжей части и (или) тротуару, обочине, эстакаде или мосту либо являющееся частью подэстакадных или подмостовых пространств, площадей и иных объектов улично-дорожной сети, зданий, строений или сооружений и предназначенное для организованной стоянки транспортных средств на платной основе или без взимания платы по решению собственника или иного владельца автомобильной дороги, собственника земельного участка либо собственника соответствующей части здания, строения или сооружения» (п. 21 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ от 29 декабря 2004 года № 190- ФЗ).

    При этом Градостроительный кодекс РФ не относит парковочные места к объектам недвижимого имущества и не устанавливает в отношении них какого-либо специального регулирования.

    Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон от 21.07.1997 года № 122- ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» тоже не определяют машино-места как объекты недвижимого имущества. Указанными нормативно-правовыми актами установлено, что государственной регистрации подлежат права только на следующее недвижимое имущество:

    • земельные участки;
    • участки недр;
    • все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В том числе к ним относятся такие объекты недвижимости, как здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, а также предприятия как имущественные комплексы.

    В связи с существующими пробелами в законодательстве относительно машино-мест на практике постоянно возникают судебные споры, связанные с оформлением прав на машино-места, их использованием и распоряжением ими.

    Большая доля споров возникает при отказе в регистрации права собственности на машино-места в жилых комлексах, которые были построены с учатием дольщиков.

    Машино-место и общая долевая собственность

    В связи с множеством вопросов, возникающих при оформлении прав на машино-места, возникла необходимость в разъяснениях о том, как применять нормы закона в таких ситуациях. Минэкономразвития опубликовало рекомендации, в которых государственным органам было предписано предъявлять требования к машино-местам как к помещениям.

    Машино-места, соответствующие таким требованиям, могли быть оформлены надлежащим образом. Если машино-место не соответствовало признакам помещения и не содержало надлежащих помещению признаков, то к отношениям применялись нормы об общей долевой собственности.

    При кадастровом учете помещений (а также зданий и сооружений) необходимо представить описание реально существующего объекта недвижимости, объективными границами которого являются конструктивные элементы помещений: стены, перегородки, потолки.

    Если машино-место в помещении автостоянки (гаража) не ограничено (не изолировано) строительными конструкциями и не представляет собой обособленное нежилое помещение, то оно не является самостоятельным объектом, право на который может быть зарегистрировано.

    Получается, что в отношении машино-места, которое не отвечает требованиям, предъявляемым к помещениям, и не обладает характеристиками недвижимого имущества, при положительном исходе регистрируется доля в праве общей долевой собственности на все помещение, в котором расположено соответствующее машино-место. Доля расчитывается пропорционально размеру такого машино-места.

    При таком подходе у участников долевой собственности возникают сложности с идентификацией принадлежащих им машино-мест и порядком пользования машино-местами на парковке. Данный подход несет в себе дополнительные риски, связанные с распоряжением таким машино-местом. Проблемы возникают при попытках заключать договоры аренды, купли-продажи и т. д.

    При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки доли по цене, за которую продается доля, и на прочих равных условиях (ст. 250 ГК РФ).

    В связи с этим при реализации машино-места необходимо в письменной форме уведомить всех участников долевой собственности о своем желании продать долю третьему лицу. В уведомлении о продаже доли должны быть указаны все условия продажи: цена, размер, условия оплаты, другие существенные условия.

    Продать такую долю можно только при условии, если все участники общей долевой собственности откажутся от приобретения или не приобретут долю в срок, равный одному месяцу со дня извещения всех собственников о продаже.

    Но есть другой подход в практике, когда осуществляется государственная регистрация прав либо на все помещение, где расположено машино-место в целом (с постановкой на кадастровый учет части помещения — машино-места), либо права собственности на отдельное машино-место.

    ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ. Регистрация права собственности на отдельное машино-место признана законной на основании документов, представленных владельцем машино-места (постановление ФАС Московского округа от 07.07.2014

    Границы машино-мест будут рисовать краской

    С учетом последних изменений гражданского законодательства можно сказать, что законодатель наконец уделил данной проблеме должное внимание и пошел по пути признания машино-места самостоятельным объектом недвижимости.

    Для регистрации права собственности на машино-место его границы должны быть отражены на поэтажном плане и физически обозначены соответствующей разметкой. Владельцы платных автостоянок вздохнут: ответственность за сохранность транспортного средства теперь будет нести арендатор места, а не владелец автостоянки, как это было раньше.

    Вопрос с регистрацией прав на машино-места и вопрос распоряжения такими объектами был частично урегулирован Федеральным законом от 03.07.2016 № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». С 1 января 2017 года в гражданский оборот вводится новый объект недвижимого имущества — машино-место.

    Законодатель определил машино-место в качестве части здания или сооружения, которая предназначена для размещения автотранспортных средств. При этом машино-место в обязательном порядке должно быть четко идентифицировано и его границы описаны согласно требованиям законодательства о государственном кадастровом учете.

    Законом впервые вводится понятие машино-места как индивидуально-определенной части здания или сооружения, предназначенной исключительно для размещения транспортного средства. Машино-место может быть не ограничено либо частично ограничено строительной или иной ограждающей конструкцией.

    В соответствии с изменениями, введенными законодателями, местоположение машино-места должно будет отражаться на плане этажа или части этажа здания либо сооружения посредством графического отображения на нем геометрической фигуры, полностью соответствующей границам машино-места.

    Границы же самого машино-места на этаже будет возможно обозначать физически различными способами. К таким способам в том числе относится нанесение на поверхность пола или кровли соответствующей разметки (краской, с использованием всевозможных наклеек или иными способами). Главное, чтобы границы соответствовали фактическим.

    Долгожданная новелла позволит решить вопрос с правовым статусом машино-мест в зданиях и сооружениях. Владельцы таких машино-мест получат возможность в установленном законом порядке распоряжаться правами на них. Продать или сдать в аренду машино-место станет намного проще и безопаснее.

    Машино-места в офисных и торговых центрах, наземных и подземных парковках, которые представляют собой отдельно стоящие сооружения, многоквартирных жилых домах с 1 января 2017 года будут полноценными объектами гражданских правоотношений, в отношении которых могут быть заключены договоры купли-продажи, аренды и пр.

    С 1 января 2017 года также появится возможность по структурированию отношений между пользователями машино-мест и владельцами платных автостоянок, когда ответственность за сохранность автомобилей, размещенных на платной автостоянке, будут нести сами пользователи — арендаторы машино-мест.

    В настоящее время в большинстве случаев парковка автомобилей на платной автостоянке (специально предназначенная для хранения автомототранспортных средств отдельная открытая площадка, здание, сооружение, а также часть здания или сооружения) осуществляется на основании договора хранения.

    В связи с этим утрата (хищение), повреждение или нарушение комплектности автомобиля, размещенного на такой автостоянке, ведет к необходимости компенсации убытков его владельца (постановление Правительства РФ от 17.11.2001 № 795 «Об утверждении Правил оказания услуг автостоянок», определения ВС РФ от 07.06.2016 № 71-КГ16-3, от 14.07.2009 № 21-В09-11).

    При этом необходимо отметить, что законодатель по-прежнему оставил неразрешенным вопрос правового статуса машино-мест, расположенных вне пределов зданий и сооружений (открытые парковки). Этот вопрос интересует владельцев открытых парковок, так как отвественность за сохранность транспортных средств в таком случае придется нести по договору хранения. А такая отвественность существенно отличается от ответвенности по договору аренды.

    Возможно, в отношении таких объектов будет применяться аналогия права. Однако ответ на данный вопрос мы узнаем по мере формирования соответствующей практики.

    Машино-место как объект недвижимого имущества

    В последнее время, в связи с увеличением автомобильного парка, обострилась проблема с парковками. Назрела проблема нехватки парковочных мест в черте центра города. Административные органы тешат целевую аудиторию надеждами на строительство подземных паркингов, где автолюбителям будет предоставлена возможность почасовой парковки, а также выкупа машино-места для постоянного использования.

    Привычной картиной стал двор многоквартирного дома, полностью заставленный автомобилями. Государственные органы с каждым годом расширяют список мест, где официально запрещается парковаться, а также все эффективнее работает система взыскания штрафов с граждан, нарушающих правила дорожного движения, в том числе относительно парковки. Застройщики новых домов сталкиваются с проблемой поиска машино-места для потребителей.

    Одним из решений данной проблемы является строительство подземных парковок, на которых жильцам отводится конкретное место (машино-место).

    Однако на практике существуют такие проблемы, как оформление права собственности на данное машино-место и определение статуса машино-места как объекта гражданских прав.

    В настоящей статье мы проанализируем сегодняшний статус понятия «машино-место», изучим сложившуюся судебную практику, определим — возможно ли утверждать, что такая территория является самостоятельным объектом недвижимости или нет, укажем на основные сложности и нюансы регулирования этой важной для любого автомобилиста темы, а также рассмотрим возможность внесения изменений в действующее законодательство в части отнесения машино-места к объектам недвижимости.

    Понятие машино-место» отсутствует в действующем законодательстве. Вместе с тем его можно найти в некоторых других нормативных документах. Например, до недавнего времени понятие «машино-место» содержалось в п. 2Временного положения о городских парковках в городе Москве, в соответствии с которым им признавалась частьземельного участка, предназначенная для размещения одного легкового автомобиля без прицепа в пределах отведенного участка для размещения парковки. В другом столичном документе -Постановление Правительства Москвы N 99-ПП машино-место определялось как часть стоянки, ограниченная конструкционными элементами или линиями разметки и предназначенная для размещения одного транспортного средства. Данные определения актуальны только для таких автомобильных стоянок, на которых автомобили располагаются непосредственно на земельном участке и (или) на его асфальтовом покрытии.

    Однако следует помнить, что в силу п. 3 ст. 1 Федерального закона N 221-ФЗ объект недвижимости должен иметь характеристики, позволяющие определить недвижимое имущество в качестве индивидуально определенной вещи (уникальные характеристики объекта недвижимости). В этой связи возникает проблема, так как на практике машино-место в большинстве случаев определяется только путем нанесения разметки на поверхности пола паркинга.

    Существуют даже судебные решения, в которых машино-место не было признано объектом недвижимости.

    Машино-место можно признать частью недвижимого имущества (парковки), однако это не решает полностью проблемы индивидуализации его как вещи

    Можно также предположить, что если парковка расположена на нижнем этаже многоквартирного дома, то ееможно признать общим имуществом собственников помещений в МКД. При этом можно сослаться на ст. 36 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ, в соответствии с которыми к общему имуществу собственников помещений в МКД относятся помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме или для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников его помещений.

    Кроме того, в п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта включены в состав общего имущества МКД. Правда, тут следует учитывать, что парковка может быть создана на средства других лиц (в том числе юридических), которые могут и не быть собственниками помещений в МКД.

    Довольно часто на практике возникали случаи, когда застройщик заключал с гражданином договор долевого участия в строительстве на квартиру и машино-место. Договор успешно проходил государственную регистрацию. После сдачи МКД в эксплуатацию гражданин обращался в органы Росреестра с заявлением о регистрации права собственности на машино-место. и получал отказ.

    Позиция регистрирующего органа основывалась на положениях п. 1 ст. 25 Федерального закона N 122-ФЗ, в соответствии с которым право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. А в силу п. 7 ст. 27 Федерального закона N 221-ФЗ орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет помещения также в случае, еслитакое помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении.

    Сама парковка, безусловно, является недвижимым имуществом (нежилое помещение). Однако дольщик приобретал только ее часть, которая не изолирована или обособлена и, как правило, индивидуализировалась только разметкой.

    Примечание. Если машино-место или парковочное место изолировано и обособлено от других помещений в здании или сооружении, оно может быть учтено в качестве помещения в здании либо сооружении.

    Учитывая положения п. 2 ст. 15 ЖК РФ, п. 7 ст. 27 Федерального закона N 221-ФЗ, помещение должно быть изолировано и обособлено от других помещений в здании или сооружении. Если машино-место удовлетворяет указанному требованию, оно может быть учтено в качестве помещения в здании либо сооружении. Государственная регистрация прав на машино-место-помещение осуществляется на основании документов, указанных в Законе о регистрации, включая кадастровый паспорт такого помещения.

    Возможность идентифицировать машино-место по представленному поэтажному плану и кадастровому паспорту сторонами не оспаривается.

    Согласно техническому учету и инвентаризации, машино-место является частью помещения (паркинга) и предназначено для постоянного хранения единицы автотранспорта в пределах границ машино-места, не имеет физических границ, но выделено в составе помещения паркинга при помощи условных единиц, в месте его расположения отсутствуют инженерные коммуникации, которые являются общим имуществом жильцов жилого дома. Таким образом, органы, осуществляющие учет недвижимого имущества, определяют машино-место в качестве части нежилых помещений.

    Не совсем ясно, каким образом дольщикам удавалось получить кадастровый паспорт на помещение. Скорее всего, кадастровый инженер (БТИ) руководствовался ст. 23 Федерального закона N 221-ФЗ, которая предусматривает возможность постановки на учет части объекта недвижимости.

    К сожалению, указанный законопроект был снят с рассмотрения. В связи с этим, правовая неопределенность по данному вопросу по-прежнему порождает большое количество споров, которые разрешаются судами по-разному.

    В настоящее время в судебной практике существуют два подхода к определению понятия машино-места. Они названы в Определении ВАС РФ от 27.10.2011 N ВАС-11450/11:

    1) машино-место — недвижимое имущество, представляющее собой помещение в составе другого объекта недвижимости: нежилого помещения (парковочного зала) или нежилого здания (то есть машино-место признается самостоятельным объектом недвижимости);

    2) машино-место — часть недвижимой вещи — нежилого помещения или нежилого здания. Пользователь машино-места является долевым сособственником данной недвижимой вещи, в отношении которой соглашением участников долевой собственности или решением суда может быть определен порядок пользования соответствующей недвижимой вещью.

    Машино-место как объект прав

    Как правило, машино-места в подземном паркинге в МКД представляют собой лишь часть паркинга, ограниченную линиями, нанесенными красками на покрытие пола. Поэтому исходя из позиции Минэкономразвитиясобственникам машино-мест принадлежит доля в праве общей собственности на помещение подземного паркинга. В этом случае существует единый объект недвижимостинежилое помещение паркинга, находящееся в долевой собственности у множества лиц (собственников машино-мест).

    Очевидно, здесь не приходится говорить о возникновении общей собственности собственников помещений в МКД в отношении какой-либо части подземного паркинга. Паркинг имеет тот же статус, что и любое другое нежилое помещение в МКД (к примеру, офисное). Это означает, что сособственники паркинга имеют статус собственников помещений в МКД. Следовательно, они участвуют в управлении домом в общем порядке, оплачивают содержание и ремонт общего имущества согласно утвержденному на общем собрании размеру платы (законодательство не предусматривает установления дифференцированного размера платы в зависимости от статуса помещения).

    Содержание помещения паркинга оплачивается в общем порядке, то есть самими сособственниками, за их счет соразмерно своей доле (ст. 249 ГК РФ). Это значит, что именно сособственники гаража должны оплачивать уборку и ремонт помещения, потребленные в нем коммунальные услуги (дополнительно к плате за коммунальные услуги на ОДН и плате за содержание и ремонт общего имущества в МКД). В силу п. 10 ст. 155 ЖК РФ собственники помещений в МКД оплачивают услуги и работы по содержанию и ремонту этих помещений согласно договорам, заключенным с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

    Таким образом, сособственники паркинга вправе привлечь на основании договора для содержания своего помещения любое лицо, в том числе управляющего МКД, но договор управления домом или членство в ТСЖ не будут являться достаточным правовым основанием для данных отношений.

    Решение вопросов владения и пользования общей долевой собственностью (помещением паркинга в целом) осуществляется по соглашению всех сособственников (п. 1 ст. 247 ГК РФ): сюда входят вопросы распределения между сособственниками конкретных парковочных мест.

    Между тем известно, что на практике организации технического учета в некоторых случаях описывают машино-места как отдельные объекты недвижимости (при этом определяются местоположение относительно физических границ помещения, точные границы, размеры и площадь всех машино-мест и мест общего пользования в помещениях паркинга). В этом случае за конкретным лицом будет зарегистрировано право собственности на машино-место.

    В судебной практике сформировалось две позиции о признании машино-места объектом недвижимого имущества:

    Таким образом, согласно вышеназванному Постановлению ФАС, машино-место можно признать объектом недвижимого имущества только в случае его индивидуализации путем обособления данного объекта конструктивными элементами или секциями. Обособление машино – место на практике вызывает трудности, так как парковочные места чаще всего преставляют собой нанесение краской на покрытие пола линии разметки, что не свидетельствует о том, что машино-место является индивидуально-определенной вещью.

    Таким образом, проведенный в статье анализ правового режима машина-места, позволяет сделать следующий вывод: в настоящий момент признание машина-места отдельным объектом недвижимого имущества не возможно и не соответствует действующему законодательству по следующим причинам:

    1) Согласно п. 3 ст. 1 Закона о кадастре недвижимости, государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе. Машиноместо не обладает качествами индивидуально-определенной вещи, позволяющими отнести указанный объект права к недвижимому имуществу.

    3) В случае, если часть объекта недвижимости не ограничена строительными конструкциями, в соответствии с п. 14 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», и идентификация её в качестве индивидуально-определенной вещи не представляется возможной, постановка на государственный кадастровый учет нецелесообразна в силу п. 10 ч. 2 ст. 7 Закона о кадастре, согласно которому сведения о части объекта недвижимости вносятся в ГКН только в целях определения пределов действия установленного или устанавливаемого ограничения (обременения) прав.

    4) Cогласно п. 1.2 ст. 20 Закона о регистрации прав не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости», за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.

    Соответственно, машиноместо является частью объекта недвижимости, не ограниченной строительными конструкциями, отсюда:

    — возможность постановки машиноместа на кадастровый учет не предусмотрена нормами Закона о кадастре недвижимости;

    — регистрация права на объект недвижимого имущества, не учтенного по нормам Закона о кадастре недвижимости, не допускается Законом о государственной регистрации прав.

    В любом случае вопрос, связанный с машино-местами остается актуальным и требующим законодательного регулирования. Необходимо прийти к общему знаменателю, который смог бы определить является или нет машино-место объектом недвижимого имущества и можно ли с уверенностью утверждать об этом. Пока, к сожалению, вопрос остается открытым.

    В целях решении проблемы регистрации машино-мест, предлагается внести изменения в следующие законодательные акты:

    1) Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

    2) Федеральный закон от 24 июля 2007 года
    № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», и иные акты, регулирующие смежные отношения в части признания «машино-места» частью нежилого помещения в здании или сооружении и выделить понятие «машино – место», как части помещения, а также предусмотреть возможность его государственной регистрации, постановки на кадастровый учет путем внесения изменений в соответствующие статьи законов.

    Чтобы правильно оформить сделку купли – продажи гаража, владельцу объекта следует изучить все юридические тонкости, правильно составить договор и зарегистрировать его в Росреестре. При сдаче гаража в аренду также должно быть составлено соглашение.

    Несмотря на то, что гараж является нежилым объектом, иногда бывает достаточно сложно оформить сделку и зарегистрировать право собственности.

    Является ли недвижимостью

    Бокс, в котором стоит автомобиль, это не простое помещение – его по праву можно считать объектом недвижимости, особенно, в том случае, если постройка построена стандартным образом – залит фундамент, сделана кирпичная кладка. Нельзя отнести к недвижимому имуществу гараж, сделанный из металла, поскольку он является переносным.

    Необходимо знать, к какому типу имущества принадлежит гараж – движимому или недвижимому, поскольку от этого зависит, нужно ли оформлять объект в собственность или нет.

    В качестве гаража – хранилища для автомобиля могут быть использованы:

    • металлические конструкции, размещенные на определенной территории, например, неподалеку от частного дома, дачи, жилого комплекса;
    • контейнеры — «ракушки»;
    • находящиеся в ведении садово – гаражного кооператива боксы;
    • постройки, имеющие фундамент и прочные стены;
    • другие здания, которые могут быть использованы для хранения автомобиля, например, подземные помещения в многоэтажных домах.

    Недвижимостью будет считаться лишь тот объект, который имеет фундамент и не может быть перемещен на другое место. Металлический переносной гараж не будет считаться недвижимым имуществом.

    Основные характеристики недвижимого объекта:

    1. Привязанность к одному участку земли.
    2. Неповторимость.
    3. Возможность использования объекта для осуществления предпринимательской деятельности.
    4. Наличие регистрации, кадастрового номера.
    5. Полезность.
    6. Долговечность.

    Если гараж не является недвижимым имуществом, достаточно лишь правильно оформить соглашение между владельцем и покупателем (арендатором), не требуется государственная регистрация сделки. В ином случае такая регистрация обязательна, ее отсутствие в дальнейшем может стать поводом для назначения штрафных санкций.

    Самыми распространенными считаются следующие виды гаражных построек:

    • пристроенный к дому, имеющий фундамент, крышу и плотные стены гараж является объектом недвижимости;
    • гараж с мансардой – двухэтажная постройка, где наверху располагается комната отдыха, игровая зона или рабочий кабинет;
    • отдельно стоящее гаражное помещение, имеющее фундамент;
    • «ракушка»
    • самовольно построенный гараж из подручных материалов – дерева, пенопласта и.т.д.;
    • кирпичный или каменный гараж;
    • переносной металлический.

    Гараж может быть возведен самовольно собственником участка, или быть построен по эскизам, профессиональными строителями. Оформить право собственности гораздо сложнее, если отсутствует разрешительная документация на строительство недвижимого объекта.

    Любой гараж, который имеет фундамент, будет считаться капитальным сооружением, а следовательно, недвижимым объектом.

    Также существуют следующие типы гаражей:

    1. Одноэтажные или многоэтажные.
    2. Одномашинные, многоместные.
    3. Подземные, наземные.
    4. С подвалом и без него.
    5. Имеющие яму для просмотра днища машины (профессиональные гаражи), и не имеющие.

    В зависимости от используемого при строительстве материала, гараж также может быть блочным, кирпичным, металлическим.

    Какие документы необходимо иметь

    У собственника гаража, планирующего продажу объекта, должны быть на руках правоустанавливающие и иные документы.

    Если объект находится в собственности гаражного кооператива:

    • устав ГСК;
    • оформленную в установленном порядке выписку из государственного реестра юридических лиц;
    • документы из налоговой, подтверждающие постановку кооператива на учет;
    • бумаги, на основании которых был осуществлен отвод земли гаражному кооперативу;
    • разрешение, выданное государственной организацией, дающее право на строительство гаража;
    • акт, который был составлен при сдаче недвижимого объекта в пользование.

    Другой список документов требуется, если гражданин является собственником гаража:

    • кадастровый паспорт, изучив который можно получить исчерпывающую информацию о планировке конструкции;
    • также прикладывается кадастровая документация и справки с указанием технических параметров того участка, на котором был возведен гараж;
    • документ, являющийся подтверждением особого статуса участка, на котором располагается гаражная постройка. Данная бумага имеет весьма важное значение, поскольку именно по ней можно определить, не был ли сдан объект в аренду, не истекает ли ее срок;
    • согласие супруга на совершение сделок с объектом недвижимости. Оно необходимо при условии, что гараж был построен или куплен после заключения брачного союза;
    • акт приема – передачи, если гараж стал собственностью гражданина после заключения договора купли – продажи и регистрации прав;
    • бумаги, подтверждающие, что гараж находится в собственности, или что право собственности может быть оформлено на законных основаниях (договор дарения, мены, купли – продажи, свидетельство о наследовании).

    Собрать документы рекомендуется до начала процесса по продаже имущества или сдачи в аренду.

    Процедура приватизации земли под гаражом в гаражном кооперативе описывается на этой странице.

    Как сдать в аренду

    Инструкция по сдаче гаража в аренду:

    1. В первую очередь следует найти того, кто захочет снять гараж. Для поиска арендатора можно подать объявление в газеты, пустить рекламу бегущей строкой, расклеить объявления по району.
    2. Необходимо определиться с ценой. Можно пригласить независимого оценщика недвижимости.
    3. После того, как покупатель найден, необходимо обговорить условия, назвать цену, составить предварительный договор, проверить документы.
    4. Следует определиться, кто будет оплачивать счета за электроэнергию, на какой срок планируется сдача в аренду. Обе стороны указывают в договоре свои реквизиты и контактные данные.
    5. Каждая из сторон подписывает оба экземпляра и хранит свой до тех пор, пока не будет прекращено действие договора и не истечет срок аренды.
    6. Если арендодатель не берет оплату вперед, в соглашении должно быть отмечено, каким способом будет перечисляться оплата.
    7. Если в гараже находится ценное имущество, его необходимо убрать или спрятать, чтобы в дальнейшем не предъявлять претензии к арендатору.
    8. Согласно российскому законодательству, граждане обязаны уплачивать подоходный налог в размере 13%, а поскольку сдача гаража внаем считается способом получения дополнительного дохода, собственнику следует посетить ФНС, чтобы в последствии не получить огромный штраф.
    9. Декларация о доходах заполняется в отделении налоговой один раз в год.

    Чтобы не возникло никаких проблем, рекомендуется сдавать гараж на законных основаниях, уплачивая налоги и правильно оформляя документы. Неприятностей лучше избегать, в особенности, если гражданин не может себе позволить расплачиваться впоследствии с государством, выплачивая штрафы в размере, во много раз превышающем размер самого налога.

    Оформление купли продажи гаража

    Перед тем, как приступать к оформлению договора купли — продажи, нужно подготовить следующие бумаги:

    • подлинник и ксерокопии страниц паспортов обоих сторон сделки – Продавца и Покупателя;
    • свидетельство о праве собственности;
    • кадастровый паспорт;
    • свидетельство о праве на участок, на котором расположен гараж.

    Данные из этих документов заносятся в предварительный и основной договор купли-продажи.

    Особенности составления договора купли – продажи гаража:

    1. Текст должен быть написан грамотным, юридическим языком. Наличие ошибок может стать причиной для признания договора ничтожным.
    2. Данные об участниках сделки указываются реальные, по паспорту. Также должны быть отмечены действующие контакты – мобильный телефон, адрес, по которому проживает лицо, а также почтовый адрес.
    3. Перечисляются условия сделки, права и обязанности каждой из сторон в отдельном пункте.
    4. При несоблюдении обязанностей могут быть применены штрафные санкции, размер и условия назначения которых также прописываются в договоре и оговариваются сторонами.
    5. Необходимо обозначить дату передачи прав на объект недвижимости. Она пишется как цифрами, так и прописью.

    Если гражданин не владеет юридическими знаниями, ему следует проконсультироваться с юристом, чтобы не допустить ошибок, наличие которых может стать причиной для признания сделки ничтожной.

    Как оформить в собственность

    Чтобы оформить гараж в собственность, необходимо:

    • собрать пакет документов и обратиться в районное отделение БТИ, где будет выдана техническая документация на участок и дом, а также на гараж;
    • после получения справок и паспорта в БТИ, гражданин должен обратиться в регистрационную палату, оплатить госпошлину и написать заявление по предложенной сотрудником форме;
    • при приеме документов на проверку гражданину выдается талон, с которым нужно прийти для получения готового свидетельства (справки) в указанный день.

    Лишь после получения документального подтверждения права собственности можно приступать к продаже объекта недвижимости. Однако, если совершать продажу сразу же после получения права собственности, не дождавшись окончания 3 (5) – летнего срока, необходимо заплатить подоходный налог, высчитываемый с общей суммы сделки.

    Покупатель или арендатор гаража обязательно попросит у собственника документы на объект недвижимости, и если их нет, в лучшем случае сделка может не состояться.

    В худшем последствия будут куда более плачевными, например, разозленный покупатель может заявить в государственную организацию о наличии на таком – то участке незарегистрированного самостроя.

    На любой гараж, кроме металлического, должны иметься правоустанавливающие и разрешительные документы. Некоторые граждане приступают к их оформлению лишь тогда, когда планируют продать гараж и сталкиваются с большими проблемами, начиная написанием объяснительных, заканчивая выплатой крупных штрафов.

    Про налог с продажи гаража читайте здесь.

    Как оформить гараж в собственность узнайте тут.

    Видео: Как выбрать гараж

    Статья написана по материалам сайтов: russianjurist.ru, www.cls.ru, www.tenzorconsult.com, kvartirkapro.ru.

    »

    Это интересно:  Предельные размеры земельных участков для ЛПХ, КФХ и С/Х
Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector