+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Что такое ТСЖ и как оно работает: как происходит управление в многоквартирном доме, а также функции и способы ведения товарищества собственников жилья

Жилищное законодательство предусматривает три способа управления многоквартирным домом (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). Общее собрание собственников помещений выбирает способ управления и может изменить его в любое время на основании своего решения (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Одним из таких способов является создание Товарищества собственников жилья (ТСЖ).

Отношения по поводу создания и деятельности товариществ собственников жилья регулируются нормами гл. 13 ЖК РФ.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – юридическое лицо, зарегистрированное в качестве некоммерческой организации, созданное собственниками многоквартирного дома (решением более 50% собственников) или собственниками квартир нескольких домов.

ТСЖ является видом товариществ собственников недвижимости, представляющим собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме (МКД). Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации.

При государственной регистрации товарищества собственников жилья представляются протокол общего собрания собственников помещений, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, и устав товарищества, а также сведения о лицах, проголосовавших за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (МКД).

Статья 151 ЖК РФ допускает наличие у товарищества собственников жилья в собственности движимого и недвижимого имущества, расположенного внутри или за пределами многоквартирного дома.

Федеральным законом от 05.05.2014 № 99-ФЗ «О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», вступившим в силу с 1 сентября 2014 года (за исключением отдельных положений), введена новая организационно-правовая форма юридического лица — товарищество собственников недвижимости (ТСН).

Таким образом, с 1 сентября 2014 года ТСЖ в соответствии с Законом № 99-ФЗ является видом юридического лица, создаваемым в организационно-правовой форме ТСН.

Цели создания ТСЖ собственниками жилых помещений в многоквартирных домах

Целью создания товарищества собственников жилья (ТСЖ) является — управление общим имуществом дома и осуществление деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставление коммунальных услуг, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления МКД либо на совместное использование имущества собственников (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).

К целям создания ТСЖ также относится:

1) совместное управление общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в ч. 2 ст. 136 ЖК РФ, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов;

2) обеспечение владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме;

3) совместное использование имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов;

4) осуществление деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества;

5) предоставление коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с ЖК РФ помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами;

6) осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

Товарищество собственников жилья имеет право оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров, например, подряда лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности.

Если ТСЖ заключило договор с управляющей организацией, оно осуществляет контроль за выполнением обязательств по этому договору.

Согласно п. 1 ст. 136 ЖК РФ, собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ. Решение о создании ТСЖ считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

Количество голосов собственников пропорционально их доле в праве собственности на общее имущество дома.

Собственники жилых помещений имеют право обратиться в суд с исковым заявлением о признании недействительным решения общего собрания, избрания председателя ТСЖ и др.
С иском о признании решения общего собрания недействительным в суд может также обратиться и Жилищная инспекция.

Средства товарищества собственников жилья состоят из:

  1. обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;
  2. доходов от хозяйственной деятельности товарищества;
  3. субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;
  4. прочих поступлений.

ТСЖ в своей деятельности имеет право на образование специальных фондов, расходуемых на предусмотренные уставом цели. Основанием указанных действий служит решение общего собрания членов товарищества собственников жилья. Порядок образования специальных фондов должен быть определен общим собранием членов товарищества.

В соответствии с частью 2 статьи 152 ЖК РФ Товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Доходы от хозяйственной деятельности ТСЖ по решению общего собрания членов ТСЖ могут направляться на общие расходы товарищества или в специальные фонды.

Дополнительные доходы могут направляться на решение иных задач, предусмотренных уставом ТСЖ или ЖК РФ.

Распределение доходов между членами ТСЖ не допускается.

Товарищество собственников жилья может быть реорганизовано в порядке, предусмотренном гражданским и жилищным законодательством. Реорганизация любого юридического лица, в том числе ТСЖ, происходит в форме слияния, присоединения, разделения, выделения и преобразования. Она может быть осуществлена по решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами.

На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и в соответствии со ст. 140 ЖК РФ ТСЖ может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив.

Ликвидация ТСЖ влечет прекращение его деятельности без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.

Что такое ТСЖ: описание, как работает, обязанности участников

Быть владельцем собственности- это значит не только иметь права на неё, но и обязанности. Поэтому любой владелец квартиры несет ответственность и за свою квартиру, и в какой-то мере за весь дом, за то, что там происходит. Управлять многоквартирным домом можно несколькими способами, нужно совместно со всеми жильцами выбрать наиболее подходящий вариант.

Одним из вариантов является ТСЖ. Возникает вопрос, что такое ТСЖ и как построен его работа.

Понятие ТСЖ

ТСЖ- это некоммерческое предприятие, которая создается собственниками квартир для управления своим многоквартирным домом, это утверждается на общем собрании жильцов.

Создать ТСЖ можно уже даже на этапе строительства дома, согласно 139 статье Жилищного Кодекса Российской Федерации. В дальнейшем ТСЖ можно реорганизовать в жилищно-строительный кооператив, по статье 140 ЖК РФ.

Товарищество собственников жилья дома это юридическое лицо, в связи с этим она регистрируется по всем законам нормам, создается его устав, указывается юридический адрес, выбирается печать, и открывается банковский счет.

Все участники товарищества и собственники квартир должны оплачивать расходы, которые зависят от размера их доли. При этом если кто-то из них нарушает закон, или мешает работе ТСЖ, то его могут исключить из товарищества.

Поэтому нужно определить какие признаки относятся к управлению, это процесс деятельности, согласованность и единство выполнения задач, действия должны быть целенаправленны, что является объектом и субъектом.

С какими проблемами сталкиваются владельцы ТСЖ

Несмотря на то, что ТСЖ это юридическое лицо, но процесс управления и руководства им, тем не менее, отличается от управления обычным предприятием.

К примеру, если в организации возникают разногласия по управлению или выявляется непорядочность и недобросовестность одного из сотрудников, директор компании может его просто уволить и работать дальше.

У руководства Товарищество Собственников Жилья, его называют председателем, всё по-другому. Потому что, эффективность управления ТСЖ во многом зависит от отношений с жильцами.

И если в обычной организации руководитель может принять какое-то решение самостоятельно и единолично, то это невозможно, при принятии решения обязательно должен присутствовать бухгалтер и ревизионная комиссия.

Также одна из проблем управления это то, что она не гибкая. Для принятия даже самого простого решения нужно как минимум 6 человек, иначе его могут посчитать незаконным.

Можно сказать, что результативность работы ТСЖ из-за этого иногда понижается. Также членов правления и руководящий состав ТСЖ периодически нужно обновлять.

Например, часть жильцов озеленяют территорию, высаживают цветы, делают клумбы, ограничивают владельцев собак, чтобы они не гуляли на газонах, другим же жильцам это не так важно, и они считают, что такие территории, которыми можно только любоваться, а не пользоваться не нужно.

В учредительных документах ТСЖ указывается срок, на который выбирают председателя. Председатель ТСЖ должен на постоянной основе предоставлять бухгалтерские документы в налоговую инспекцию, производить заключение договоров.

Это интересно:  Перевод Вестерн Юнион из России в Украину

Как работает ТСЖ

Управлением Товарищества Собственников Жилья в многоквартирном доме считается его глава или председатель, правление, и общее собрание.

Бывает ситуация, когда председателя избрать не вышло, поэтому назначается управляющий. С ним заключается трудовой договор, по которому ТСЖ нанимает на работу управляющего.

Согласно договору, управляющий ТСЖ должен отвечать:

  • за нормальную работу всех коммуникаций дома,
  • организацию бюджета и сметы на следующий год, за налаживание связи с жильцами,
  • за общение с муниципалитетом, организацию работы с подрядными организациями,
  • за работу с должниками среди жильцов и контроль за тем, чтобы была погашена задолженность, и другие моменты, предусмотренные уставом ТСЖ.

У правления ТСЖ тоже есть свои функции. Правление должно составить план работы на следующий год, следить, чтобы были соблюдены жильцами все законы.

Подготовка отчётности перед общим собранием о проделанной работе, разработкой смет и расшифровкой их статей для разбора на собрании, наем рабочих для уборки дома и территории, и другие обязанности по уставу.

Права и обязанности участников ТСЖ

А также возможность участвовать в собраниях, высказывать свои предложения по повышению качества жизни, доступ к общему имуществу, возможность выбирать членов правления, и выставлять свою кандидатуру.

К обязанностям членов ТСЖ относятся:

  • Пользоваться домом и территорией можно согласно санитарным и противопожарным нормам, и согласно закону, нужно в срок и полностью платить за ЖКХ,
  • исполнять требования закона, который имеет отношение к управлению домом, все участники обязаны принимать участие в содержании и капитальном ремонте дома.

Товарищество Собственников Жилья может самостоятельно:

  • устанавливать размеры платежей по ЖКХ,
  • делать сметы, составлять документ об оказании услуг, по управлению домом и общим имуществом,
  • организовывать работу по запросу собственников жилья,
  • возможность организовывать юридические действия с помещениями, которые входят в собственность ТСЖ,
  • возможность покупать недвижимость в собственность организации, и часть общего имущества давать в пользование других лиц.

В процессе реализации своих прав ТСЖ обязано ориентироваться в первую очередь на законодательство нашей страны, насколько это затронет интересы третьих лиц, в особенности жителей дома.

Если следовать Условием Жилищного Кодекса, а именно статья 136, тоже жители одного многоквартирного дома имеют право создать только одно ТСЖ.

Если два или более домов, входит в один земельный участок, или они стоят на участках, которые граничат друг с другом, то может быть создано одно многодомовое ТСЖ.

При этом два ТСЖ не могут объединиться, в этом случае организуется союз товариществ или другая многодомная организация, которая может называться союз, объединение, это будет присутствовать в названии.

На практике ТСЖ сталкиваются с тем, что перепоручить управление ТСЖ удобно, однако часто жители проявляют безынициативность и не хотят оплачивать членские взносы.

Какие функции у ТСЖ (Товарищества собственников жилья)

Собственникам спроектированных в многоквартирном доме жилых помещений законодатель предоставил право сформировать особый вид административной формы в качестве ТСЖ.

Оно создается с целью эффективного и качественного управления домом собственниками квартир, поэтому они несут личную ответственность за состояние дома.

При этом собранные собственниками за уплату коммунальных платежей средства они распределяют соответственно потребностям, направляя на разрешение возникающих проблем.

Что это такое

По своей сути состоящее из собственников жилого помещения товарищество есть некоммерческое предприятие.

Оно наделяется статусом юридического лица вслед за производством регистрации администрацией муниципального образования. Товарищество образовывается с целью совместного владения и пользования многоквартирным домом.

В них отмечено, что:

Соответственно нормативам ЖК товарищество может быть сформировано при условии, если в его состав войдет более 50% собственников.

Они должны владеть жилыми помещениями, расположенными в многоквартирном доме на праве собственности.

Срок осуществления их деятельности не ограничен, но в уставе может быть предусмотрен конкретный срок, о чем отмечено в положениях статьи 135 ЖК

Товарищество должно иметь свою печать с наименованием организации, номер расчетного банковского счета.

Права и обязанности

По общепринятым правилам ТСЖ должно разработать свой устав который утверждается общим собранием путем голосования.

В число основных прав входит:

Что касается обязанностей по обслуживанию дома, то основным из них является поддержание санитарно-гигиенического и технического состояния многоквартирного дома соответственно нормативам действующих законодательных актов.

ТСЖ обязано исполнить все условия подписанных с организациями и частными лицами договоров относительно поддержания надлежащего состояния дома.

При установлении гражданских прав собственников на общедомовое имущество товарищество должно представлять интересы собственников, имеющих в нем членство.

Законодательные акты

Вопросы относительно деятельности регулируются положениями раздела № 6 Жилищного кодекса.

В нем разъяснены порядок формирования товарищества, осуществление их деятельности. Общее собрание правомочно избрать правление в качестве исполнительного органа, о чем отмечено в статье 145.

Как правило, правление избирается членов товарищества. Он подотчетен общему собранию, поэтому в установленные уставом сроки представляет ему отчет о хозяйственной деятельности.

Членство в организации отнесено к категории «участие на добровольной основе» предписаниями статьи 30 Конституции РФ, положений статьи 143 ЖК. Основанием для вступления в него является заявление собственника помещения.

Его членом может стать любой совершеннолетний гражданин, юридическое лицо, в чьем владении находится жилое или нежилое помещение, расположенное в многоквартирном доме.

Основные функции ТСЖ

Сообразно положениям статьи 136 ЖК собственники помещений вправе сформировать только одно товарищество.

В его функциональные обязанности входит разрешение проблем, связанных с эксплуатацией и обслуживанием дома.

В ходе своей хозяйственной деятельности товарищество имеет право не согласовывать свои действия, установленные уставом.

В многоквартирном доме

Товарищество, организованное в многоквартирном доме должно выполнять нижеперечисленные функции:

Обязанности председателя ТСЖ в многоквартирных домах

ТСЖ – рычаг управления многоквартирным домом

ТСЖ представляет собой некоммерческую организацию. Статья 135 Жилищного кодекса РФ гласит, что данная организация объединяет собственников жилых помещений многоквартирного дома в целях эксплуатации и управления данным комплексом. Основные обязанности перед жильцами перечислены в статье 148 Жилищного кодекса РФ.

Основные аспекты управления многоквартирным домом

Состав органов управления:

  1. Высший орган – общее собрание;
  2. Правление;
  3. Председатель правления.

Данное сообщество образуется для эффективного управления жилым фондом. ТСЖ стремится к максимально эффективному использованию фонда многоквартирного дома и рационально использует представленные ресурсы.

Председатель выбирается из числа жителей многоквартирного дома. Кандидат в председатели должен отвечать следующим требованиям:

  • быть жильцом многоквартирного дома;
  • иметь высшее образование;
  • иметь опыт руководящей работы.

Председатель должен быть коммуникабельным, разносторонним человеком и уметь грамотно решать любые возникающие вопросы, а также избегать конфликтных ситуаций.

Главное умение, которым должен обладать председатель заключается в умении работать с представителями городской администрации и субподрядных организаций. А также успешно соблюдать права и обязанности председателя ТСЖ перед жителями многоквартирного дома.

К главным правам и функциям управления председателя ТСЖ относятся:

  1. Ответственность за ведение и сохранение важных документов некоммерческой организации;
  2. Сдача ежеквартальной отчетности в налоговую инспекцию, заключение различного рода договоров;
  3. Для аргументированного отстаивания интересов общества, управляющий многоквартирного дома должен знать действующее законодательство РФ;
  4. Для грамотного управления обществом, председателю необходимо в совершенстве знать жилищный кодекс РФ.

Когда кандидатура председателя утверждена, то подписывается трудовой договор с объединением жителей, где прописываются все права и обязанности управления многоквартирным домом. Также обговаривается степень ответственности.

Основными функциональными обязанностями председятеля являются:

  • обеспечение выполнения хозяйственных и коммунальных работ по многоквартирному дому;
  • качественная поставка жителям электроэнергии, воды и тепла от соответствующих предприятий;
  • незамедлительное решение вопросов, поступающих от жильцов.

Управление жилым фондом требует досконального знания жилищного кодекса РФ. Необходимо владеть всеми тонкостями каждой статьи и оптимальными способами решения жилищных проблем.

Права и обязанности ТСЖ перед жителями закреплены в статье 137 Жилищного кодекса РФ. В соответствии с данной статьей объединение имеет право:

  1. Использовать кредиты, полученные от банков, по условиям действующего законодательства РФ;
  2. Заключать договор управления и прочие договора для эффективного ведения хозяйственной деятельности;
  3. На основании сметы доходов и расходов, принимаемой ежегодно, устанавливать ежемесячные платежи для жителей;
  4. Представлять услуги и выполнять необходимые работы для жильцов;
  5. Производить расчеты за оказанные услуги от сторонних лиц;
  6. Заключать договора купли-продажи и аренды на квадратные метры, которые принадлежат некоммерческому объединению.

В ситуациях, когда владельцы помещений должны большую сумму по оплате коммунальных платежей, ТСЖ имеет право обратиться в судебные инстанции для принудительного возмещения долга и причиненных убытков. Все права и обязанности ТСЖ перед жителями должны быть перечислены в уставе.

По статье 138 Жилищного кодекса РФ общество должно выполнять следующие обязанности:

  • соблюдать все права по управлению домом и представлять интересы владельцев, в рамках правовых кодексов РФ;
  • выполнять все обязательства и осуществлять грамотное управление, в соответствии с Жилищным кодексом РФ;
  • выполнять требования администрации, а также действующих положений нормативно-правовых актов;
  • заполнять актуальной информацией список членов объединения и ежегодно в первом квартале направлять его в исполнительные органы власти;
  • поддерживать в хорошем виде санитарное и техническое состояние совместного имущества;
  • выполнять все обязательства, перечисленные в заключенном договоре.

Способы выхода из товарищества

Вступление и выход из некоммерческой организации носит добровольный характер. Перечисленные действия осуществляются по письменному заявлению. Доступен способ исключения одной квартиры.

Но, в таком случае, обладателю данной квартиры необходимо заключить договор на оказание услуг. Хозяева имеют права в соответствии с нормативными актами, по выходу из общества единовременно.

Это интересно:  Материнский капитал на покупку земельного участка в 2019 году - можно ли потратить, использовать, под ИЖС

Существует два способа выхода всем домом:

Данные права закреплены в статье 140 ЖК РФ. Решение об исключении принимается на общем собрании.

Реорганизация возможна, если в объединение домовладельцев входит несколько домов и после применения такого способа как реорганизация, они разделяются и создают несколько некоммерческих обществ.

Порядок выхода несложен. Оформляется заявление на имя председателя, где излагается намерение и причина выхода из товарищества. Заявление представляет собой уведомление, а не просьбу. Составленное заявление подается лично или отправляется заказным письмом с уведомлением.

Все остальные документы готовит общество. Перед написанием заявления о выходе из объединения необходимо оплатить имеющуюся задолженность и погасить счета за период, который предшествует выходу из некоммерческого общества.

Выходя из товарищества, необходимо учитывать следующие моменты:

  • не нужно согласие кого-либо для осуществления выхода;
  • прекращаются права на квадратные метры, в случае подписания договоров купли-продажи, дарения;
  • гражданин теряет свои права быть в составе некоммерческой организации с момента принятия заявления.

Очень важно помнить, что оформленное заявление направляется непосредственно обществу владельцев жилья.

Способы управления домом

Обладатели помещений обязаны по ЖК РФ выбрать один из способов администрирования хозяйством. Законодательство подразумевает следующие способы хозяйствования:

  1. Регулирование ведет управляющая компания;
  2. Домоуправление производят сами хозяева квадратных метров;
  3. Правление осуществляет объединение жителей.

Выбор вышеперечисленных способов зависит от количества квартир, от платежеспособности жильцов, от их дисциплинированности.

Управляющая компания ведет правление домовым хозяйством на основании заключенного договора. В ходе своей работы данная компания заключает договора с предприятиями, которые предоставляют коммунальные услуги. При заключении таких договоров управляющая компания представляет интересы обладателей жилого фонда.

Единовременные работы по благоустройству и ремонту осуществляют либо сторонние фирмы, либо сотрудники управляющей компании.

УК обладает следующими положительными способами домоуправления:

  • образованные профессионалы УК выполняют обязательства намного качественнее, нежели жильцы;
  • обладатели квадратных метров могут переложить большую часть обязанностей по руководству на УК;
  • при возникновении каких-либо трат, например связанные с ремонтом, УК вкладывает сначала свои денежные средства, а по окончании запрашивает у жителей.
  • УК является самым дорогим способом жилуправления;
  • работники УК, не являются жителями данного дома и у них нет заинтересованности в наиболее эффективном руководстве.

Правильнее начать с положительного способа. То есть с образования товарищества собственников жилья, а если из числа жителей не набирается нужное количество граждан, то стоит задуматься о привлечении управляющей компании.

В члены правления общества входят ответственные жители, которые грамотно решают возникшие вопросы любой сложности по домовладению и эксплуатации жилого фонда.

Работники некоммерческого общества, занимаясь данными вопросами, получают оговоренную сумму заработной платы. Они представляют интересы всех жильцов в различных органах власти и подрядных организациях.

Объединение обладателей жилья регистрируется в налоговом органе как юридическое лицо и соответственно открывается расчетный счет в банке, для осуществления различного рода платежей и возможных поступлений, как от владельцев, так и от третьих лиц.

  • выбранные жильцы, могут быть переизбраны в любое время;
  • в члены правления входят жители которые имеют личную заинтересованность в наилучшем ведении хозяйственной деятельности;
  • производимые траты членами правления возможно контролировать с помощью ревизионной комиссии.
  • если происходит непорядочная ситуация по растрате большой части средств, то процедура перевыбора органов правления и оформления всех необходимых изменений в документах, занимает продолжительное время.

Создание товарищества собственников жилья происходит при большом количестве жителей и наличии достойных кандидатур в органы управления, с необходимым багажом ценных знаний и достойного опыта, полученного в жилищной сфере.

Можно сделать вывод, что идеального способа правления нет. Необходимый способ правления нужно выбирать исходя из всех вышеизложенных пунктов.

Функции органов управления товарищества собственников жилья

Кол-во голосов для принятия решения

Общее собрание членов ТСЖ — высший орган управления товарищества

1) внесение изменений в устав товарищества;

2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;

3) избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

4) установление размера обязательных платежей и взносов;

5) образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;

6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

8) утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана;

9) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;

11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества;

12) принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме;

13) другие вопросы, предусмотренные Жилищным Кодексом РФ или иными федеральными законами.

14) уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции.

Общее собрание членов ТСЖ имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

> 1/2 присутствующих 1

≥ 2/3 членов ТСЖ 2

100% всех собственников в доме

Правление – исполнительный орган

Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов ТСЖ.

1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;

2) контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;

3) составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов ТСЖ;

4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;

5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и их увольнение;

6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

7) ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;

8) созыв и проведение общего собрания членов товарищества;

9) выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.

1) действует без доверенности от имени товарищества;

2) подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов ТСЖ;

3) разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов ТСЖ правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда.

Ревизионная комиссия (ревизор)

1) проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;

2) представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;

3) отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.

Актуальные вопросы деятельности ТСЖ

В чем разница между общим собранием собственников и общим собранием членов ТСЖ?

Общее собрание собственников многоквартирного дома– это собрание всех граждан и представителей юридических лиц (организаций, учреждений, предприятий), владеющих на праве собственности помещениями (не только квартирами, но и магазинами, аптеками, барами и другими помещениями), расположенными в данном доме. При этомсобственники помещений могут и не быть членами ТСЖ. Это ваше право, но не обязанность. Не хотите вступать в ТСЖ — никто не заставит вас это сделать помимо вашей воли. Право участвовать в управлении делами дома вы не потеряете, поскольку основные вопросы жизнедеятельности дома решает общее собрание собственников.

Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома принимает решения по наиболее важным вопросам жизни дома:

реконструкция многоквартирного дома(в том числе с его расширением или надстройкой), строительство хозяйственных построек, зданий, сооружений, строений;

принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им (например, установка ограждений);

ремонт общего имущества многоквартирного дома;

передача в пользование общего имущества в многоквартирном доме (например, сдача в аренду подвала);

выбор способа управлениямногоквартирным домом (например, создание ТСЖ).

Напоминаем, что решения по первым четырем вопросам принимаются не менее чем 2/3 голосов собственниковпомещений дома.

Общее собрание ТСЖ – это собрание собственников квартир и помещений дома, которые вступили в члены ТСЖ. Вступить в члены ТСЖ можно проголосовав за создание ТСЖ на общем собрании собственников, если ТСЖ только создается, или подав заявление о вступлении в члены уже существующего в вашем доме ТСЖ.

Общее собрание членов ТСЖ является органом управления ТСЖ, а не всего дома. Поэтому в общем собрании ТСЖ, в отличие от общего собрания собственников, могут принимать участие и голосовать только члены ТСЖ.

Общее собрание членов ТСЖ вправе принимать решения только по тем вопросам, которые отнесены к его компетенциизаконом (см. таблицу «Функции органов управления ТСЖ») или уставом товарищества. Поэтомупо вопросам, которые затрагивают интересы всех собственников дома, а не только членов ТСЖ, целесообразно проводить общее собрание собственников.

Конечно, эти вопросы можно решить и на общем собрании ТСЖ, но только в том случае, если это не нарушает прав и законных интересов собственников. Любой собственник имеет право оспорить решение ТСЖ в судебном порядке.

Это интересно:  Нежилое помещение: что это такое, законодательное определение, какие признаки относят здания и сооружения к непригодному для проживания недвижимому имуществу

По всем вопросам, по которым для принятия решения требуется не менее 2/3 голосов собственников, целесообразно оформлять протоколы не от имени общего собрания ТСЖ, а все-таки от имени общего собрания собственников многоквартирного дома. И уведомлять о проведении такого собрания необходимо всех собственников.

Как ТСЖ может распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома?

ТСЖ имеет право предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме, в частности, сдавать в аренду или внаем.При этом закон требует соблюдения прав и законных интересов собственников.

Дело в том, что общее имущество принадлежит всем собственникам помещений дома на праве общей долевой собственности. Причем, продать эту долю отдельно от своей квартиры нельзя. Точно также нельзя потребовать выдела своей части чердака, подвала или крыши.

У всех собственников есть право участвовать в определении судьбы общего имущества. Чем больше площадь квартиры, тем больше доля в общем имуществе и тем больше голосов у собственника на общем собрании. К общему имуществу относится следующее:

межквартирные лестничные площадки;

лифты, лифтовые шахты;

подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, обслуживающее более одного помещения (технические подвалы);

ограждающие несущие и ненесущие конструкции;

механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (квартиры);

земельный участок с элементами озеленения и благоустройства;

иное имущество дома, которое не является частью ни одной из квартир и предназначено для обслуживания более одного помещения (квартиры).

Общее собрание ТСЖ вправе принимать решения о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме. Для принятия такого решения необходимо 2/3 голосов членов.

Но такое решение ТСЖ будет считаться законным при условии, что оно не нарушает права и законные интересы иных собственников помещений в доме, в том числе и не являющихся членами ТСЖ. Их мнение тоже должно учитываться. Поэтому несмотря на то что у ТСЖ есть право самостоятельно решать вопросы, связанные с передачей в пользование общего имущества дома, целесообразно все-таки выносить их на рассмотрение общего собрания собственников.

Решение общего собрания собственников будет основанием для заключения договора аренды или другого договора, регламентирующего передачу части общего имущества в пользование. Подписывать договор от имени товарищества будет председатель ТСЖ. Но составлять договор самостоятельно не стоит. Лучше определить на общем собрании условия договора аренды (объект, сроки, цена) или другого договора, а за его составлением обратиться к юристу. Причем расходы на юридическую помощь могут быть покрыты за счет членских взносов и обязательных платежей. В противном случае можно оказаться в ситуации, когда юристу придется платить уже в суде.

Средства ТСЖ состоят из обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества, доходов от хозяйственной деятельности и субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставления коммунальных услуг и т. п.

Структура обязательных платежей членов ТСЖ и платы за жилье и коммунальные услуги, которую обязаны вносить собственники, не являющиеся членами ТСЖ, примерно одинакова. Все они несут расходы на содержание и ремонт жилого помещения, текущий и капитальный ремонт общего имущества и управление домом. Кроме того, они обязаны оплачивать коммунальные услуги.

Размер обязательных платежей и порядок их внесения устанавливается решением общего собрания членов ТСЖ. Но это решение распространяется только на членов ТСЖ.

Как быть с собственниками – не членами ТСЖ? Отношения между ними и ТСЖ должны регулироваться договорами.В договоре должен быть отражен порядок оплаты жилья и коммунальных услуг и определения их стоимости (например, содержаться ссылка на тарифы, установленные администрацией города или обслуживающей организацией).

Как быть, если собственник отказывается заключить такой договор с ТСЖ? Заключение договора с ТСЖ– это не право, аобязанность собственника. То есть даже если собственник уклоняется от заключения договора, отказывается вносить платежи за жилищно-коммунальные услуги, ТСЖ вправе взыскать с него свои убытки, связанные с расходованием собственных средств ТСЖ на содержание его доли в общем имуществе и предоставление коммунальных услуг. Это расходы на оплату жилищно-коммунальных услуг по договорам ТСЖ с обслуживающими и ресурсоснабжающими организациями.

Поэтому во избежание судебной тяжбы и риска отнесения на себя не только расходов по оплате жилья и коммунальных услуг, но и всех судебных расходов ТСЖ (госпошлины, оплаты услуг адвоката и т. п.), проще уж заключить договор с ТСЖ и своевременно вносить платежи за жилье. Или вступить в члены ТСЖ и самому участвовать в определении размера обязательных платежей. Тем более что все льготы и субсидии на оплату жилья в ТСЖ сохраняются.

Другое дело, что уже у самого ТСЖ могут возникнуть проблемы с компенсацией из соответствующего бюджета средств, затраченных на предоставление собственникам этих льгот. Но проблема решается путем своевременного заключения соглашений с органом местного самоуправления, которому эти средства в виде субвенций переводятся из федерального или республиканского бюджета. И муниципалитет обязан перечислять эти средства на счет ТСЖ для покрытия расходов товарищества на предоставление льгот. Если муниципалитет вовремя не перечислит эти средства, то не надо стесняться и необходимо взыскивать их через суд. Этот порядок может измениться, и вместо муниципалитета эту работу будут выполнять органы социальной защиты.

Вступительные взносы, как и обязательные платежи, устанавливаются решением общего собрания ТСЖ. Вступительные взносы – плата, взимаемая при вступлении в ТСЖ новых членов. Расходование вступительных взносов производится в соответствии с уставом ТСЖ. Кроме вступительных, общим собранием ТСЖ могут устанавливаться и иные взносы (регулярные членские взносы, целевые взносы и т. п.) в соответствии с уставом. Общим собранием может быть принято решение и не устанавливать вступительные и иные взносы.

ТСЖ может заниматься хозяйственной деятельностью.Эта деятельность не должна быть коммерческой, а может осуществляться только для достижения уставных целей товарищества. Так, ТСЖ может заниматься обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом недвижимого имущества в многоквартирном доме (например, ремонтировать квартиры жильцов), т. е. принять на себя функции обслуживающей организации или управляющей компании. ТСЖ даже может строить дополнительные помещения в доме и другие объекты общего имущества. Ну и, конечно же, источником доходов ТСЖ могут стать поступления от аренды части общего имущества в многоквартирном доме. Как решать вопросы аренды и распоряжения общим имуществом — уже сказано ранее.

Доходы от хозяйственной деятельности используются для оплаты общих расходовили направляются на другие цели, предусмотренные уставом. Например, за счет этих доходов ТСЖ может построить детскую площадку (или места для отдыха взрослых), автостоянку, огородить территорию красивым забором, установить домофон или отремонтировать водопровод в одном из подъездов. Как расходовать эти деньги – вы решаете сами, на общем собрании членов ТСЖ. Но строго в рамках устава!

Членами ТСЖ становятся граждане и организации, которым на праве собственности принадлежат жилые и/или нежилые помещения в многоквартирном доме и которые на общем собрании собственников проголосовали за создание ТСЖ. Членство в ТСЖ возникает с момента регистрации товарищества в качестве юридического лица.

А если в доме ТСЖ уже существует, то вам необходимо подать в правление товарищества письменное заявление о вступлении в члены ТСЖ и уплатить вступительный взнос, если таковой установлен общим собранием.

Выйти из ТСЖ тоже несложно. Достаточно подать заявление о выходе из ТСЖ в правление. В случае прекращения прав собственности на квартиру (помещение) в доме членство в ТСЖ прекращается автоматически. Кроме того, устав ТСЖ может предусматривать случаи принудительного прекращения членства в ТСЖ (исключения за неправомерные действия, нарушение обязанностей по внесению платежей и взносов и т. п.).

Итак, ТСЖ – это не просто способ управления домом, а особая организационно-правовая форма хозяйственной деятельности, которая позволяет решать общие проблемы дома и получать при этом доходы от этой деятельности. ТСЖ, как и любая организация, способно зарабатывать деньги, которые вместе с нашими взносами направляются на содержание дома, ремонт общего имущества, обустройство территории. Таким образом, ТСЖ способно обеспечить сохранность и приумножение нашего капитала – квартиры и создать благоприятные условия проживания в доме.

При подготовке части 1 использована брошюра «Что такое ТСЖ» КРОО

«Центр развития информационного общества Карелии «ИНСО», которая автором рецензировалась, им же и написано введение в этой брошюре, а также внесено ряд поправок в текст этой брошюры.

Статья написана по материалам сайтов: ya-advokat.ru, prodatkvartiry.ru, domdomoff.ru, bytrf.ru, studfiles.net.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector