+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Что надо знать при покупке земельного участка

Покупка земельного участка является серьезным и ответственным шагом. На рынке загородной недвижимости много подводных камней. Не всякий покупатель сможет разобраться во всех тонкостях. Из этой статьи вы узнаете, что нужно знать и на что обратить внимание потенциальному покупателю земельного участка.

Почему загородный дом?

В последнее время все большее количество горожан стремятся к загородной жизни и выездам на природу. Оно и понятно: накопленная усталость от городской жизни, суета и бесконечное стояние в пробках, плохая экология, нехватка времени и перенаселенность. Вся эта стремительная жизнь заставляет жителей мегаполисов искать уединения в тихих, удаленных от города районах.

Поэтому вполне понятно стремление большинства жителей городов владеть своим загородным домом с участком на природе. Но подобному решению всегда предшествует вопрос: как купить земельный участок под строительство дома? Что нужно учесть и на что обратить внимание?

Рынок на сегодняшний день полон предложениями, которые могут удовлетворить даже самые необычные запросы. И вот, на что нужно обратить внимание перед покупкой:

1. Где находится участок

Человеку, задумавшему покупку участка земли нужно сориентироваться, на что можно рассчитывать, имея ту или иную сумму.

Решив купить землю для строительства дома в городе, помните, что такие участки, как правило, небольшие по размеру и довольно дорогие. В свою очередь, участки в отдаленном районе, зачастую не имеют центральных коммуникаций. Поэтому придется с этим мириться и годами ждать проведения канализации или подключения газа. Кроме того, существует риск, что через несколько лет звуки природы заменит шум строительства домов новых соседей, которые, также как и вы захотят переселиться за город.

В случае покупки земли в городе, где здания возводятся очень близко друг к другу, на минимальном расстоянии, разрешенным правилами, трудно будет на своем участке найти тихое уединение. А в престижных районах недалеко от центра, где земля стоит баснословно дорого, а ее размеры будут весьма скромные, такая жизнь может обернуться настоящим кошмаром.

2. Категория и целевое использование земель

Если цена квартиры зависит от квадратных метров, то стоимость земельного участка обусловливаться далеко не его площадью. Конечно, 5 или 100 соток имеет значение. Но человека может поразить тот факт, что два равноценных участка в разных местах будут стоить по-разному. Не стоит думать, что в недрах более дорогого обнаружена нефть. Причины более прозаичны.

Определите, для каких целей покупается участок. То есть планируете ли вы проживать там постоянно или сезонно. А может, участок вам нужен только для того, чтобы выращивать капусту. В зависимости от этого определяются два параметра – категория земель и вид разрешенного строительства.

Покупая загородную недвижимость, мы не всегда понимаем существенные отличия между ними. Стоимость земли и ее дальнейшая эксплуатация напрямую зависят от ее статуса, а значит и возможность в будущем оформление прописки, подвод коммуникаций и т.д. (полезная статья «КЛАССИФИКАЦИЯ ЗЕМЕЛЬ»)

К примеру, возведение капитальных загородных домов разрешено только на участках, имеющих категорию сельскохозназначения и населенных пунктов. Но для каждой из этих категорий земель существуют еще и виды разрешенного использования. Для первой – это садоводство, ведение личного подсобного (ЛПХ) или крестьянского хозяйства (ЛКХ). Для земель населенных пунктов — индивидуальная деятельность, огородное, дачное хозяйство, ИЖС (индивидуально жилищное строительство).

На сегодняшний день большинство поселков возводятся на землях сельхозназначения и населенных пунктов. Стоимость участков ИЖС в разы больше, чем в дачных из-за ряда преимуществ. Кроме того, собственники земель в пределах населенных пунктов платят больше налогов в сравнении с собственниками сельхознаделов.

Кроме того, на землях поселений лучше инфраструктура, и разработаны четкие планы для ведения коммуникаций. Подобное на наделах сельскохозяйственного назначения отсутствует, а перспективы описываются лишь на словах. В лучшем варианте покупателю предоставят технические условия, которые в процессе стройки поменяются не один раз. Также может выясниться, что земля в этой зоне предоставляется исключительно для коммерческого строительства и сферы услуг, из-за чего получение разрешения на постройку частного дома станет невозможным.

Поэтому, не вызывает сомнений необходимость проверки назначения земель и видов землепользования присмотренного вами участка для покупки.

3. Подъездные пути

Еще один немаловажный фактор – географическое расположение участка. Существует общий принцип – чем ближе к городу, тем дороже. Распространенной ошибкой потенциальных покупателей земли является приобретение ее вдали от дорожной инфраструктуры. В результате получается, что каждый выход из дома требует использования автомобиля.

В наш век автомобиль уже не является роскошью. И при хорошей дороге лишний километр не станет проблемой. А вот если к самому распрекрасному участку, даже не далеко от города ведет разбитая грунтовка, то такие обстоятельства снижают привлекательность варианта, ведь в определенные периоды года он станет просто недосягаем. Поэтому, участок, к которому можно в любое время года быстро добраться, более интересен. Стоит напомнить о том, что участки, находящиеся в непосредственной близости от общественного транспорта, автобусных и железнодорожных станций имеют более высокие цены.

Также перед тем, как купить землю, нужно обратить внимание, насколько далеко находится ближайший магазин, аптека, школа и детский сад. Большие расстояния до учебных заведений и работы могут стать реальной проблемой в вашей повседневной жизни.

Выбирая участок, обратите внимание, что находится по соседству – это может многое рассказать о местности: живут ли там люди, ухоженные ли дома на соседних участках, в каком стиле они построены – это будет влиять и на эстетику вашего будущего дома.

Поговорите с соседями, обратите внимание на опрятность их дома и порядок на участке. Ведь, купив землю по соседству с этими людьми, вы каждый день будете это наблюдать из окон своего дома или террасы. Увидев горы мусора, не рассчитывайте на то, что, соседи, которые в течение многих десятилетий разводили хлам на своем участке, внезапно наведут там чистоту. Если это обстоятельство вас будет сильно раздражать, есть один способ – посадить деревья и кусты, чтобы закрыть всю мешающую вам неприглядность.

Однако само по себе озеленение рядом с границей соседнего участка не решит острой проблемы с соседями. Поэтому о хороших отношениях желательно задуматься как можно раньше, как и том, приятно ли будет подобное соседство.

Также не поленитесь изучить местность на предмет наличия промышленного производства, свалок с твердыми бытовыми отходами и прочих объектов, пагубно влияющих на экологию в данной местности. Серьезным поводом задуматься о покупке будет близость производств, цехов и складов, большого рынка, завода по производству или мастерской, которые могут негативно сказаться на комфорте загородной жизни, создавая шумовое загрязнение и повышенную проходимость. Вы не сможете наслаждаться прекрасным видом из окна, если выяснится, что на соседнем участке функционирует производственный объект, который каждый день будет создавать массу неудобств.

Остерегайтесь близости линий высоковольтных электропередач. Мнения экспертов об их воздействии на здоровье человека не однозначны. Также не менее проблематичным может стать близость мачт антенн для мобильной связи. Изучите эту проблему досконально перед покупкой.

5. Форма и площадь участка

Как правило, фактором, влияющим на покупку земельного надела, является его цена. Но, учитывая, что на нем планируется постройка жилого дома, важно разумно вкладывать деньги. Рассматривайте только те участки, которые соответствуют нужному вам размеру, которые позволят в будущем легко спроектировать дом с садом.

Кроме того, важным аспектом является форма участка. Неправильные формы (треугольники, трапеции) могут создать проблемы, связанные с эффективным использованием земли. Если, к примеру, по фасаду участок меньше 16 метров в ширину, для него будет трудно найти подходящий проект. В таком случае придется обращаться к архитектору за индивидуальной разработкой. Гораздо труднее для такого типа участка спроектировать сад.

6. Исследование почвы и наличие центральных коммуникаций

Если у вас нет уверенности в том, какая почва преобладает на выбранном участке, то стоит провести геологические изыскания. Как правило, для этого понадобится пробурить ряд скважин, чтобы сделать анализ грунта, что в дальнейшем поможет в выборе фундамента. Зная типы почв и уровень грунтовых вод, легче спроектировать будущий дом и распланировать участок.

7. Участок с домом или без

Решение о том, что лучше приобрести: пустой участок земли или уже с жилым домом, покупатели часто принимают эмоционально и необдуманно. Но, если дом новый, в хорошем состоянии, построен с использованием современных энергоэффективных технологий, расположен на участке надлежащего правового статуса, не слишком дорогой, в тихом районе, с хорошо развитой инфраструктурой – все проблемы решатся сами собой.

При покупке такого «набора», минуя все бюрократические процедуры, связанные с оформлением разрешений и прочей волокиты, вы просто получите в один прекрасный день ключи от дома своей мечты. Но такое бывает, разве что во сне.

Чаще бывает так, что готовый дом требует немалых вложений в ремонт или даже в основательную реконструкцию, чтобы адаптировать его к потребностям новых жильцов. Или у дома уже такой почтенный возраст, что стоит задуматься о его сносе и постройке нового. И выходит, что затраты на ремонт и реконструкцию не оправдываются, а будет гораздо дешевле купить пустой участок и строить дом с нуля.

Это интересно:  Прогул как основание для увольнения

Вне зависимости от того, как вы оцените существующий дом, помните, что не лишним будет перед покупкой сделать экспертизу на состояние объекта (в случае старого дома обязательно), а также проверить, не находится ли он в зоне муниципального строительства, где возведение частных домов не разрешается. При покупке готового дома необходимо проверять проектную, юридическую и исполнительную документацию, которая оформляется по ходу строительства.

Поэтому, прежде, чем приобретать участок или готовый дом, не поленитесь обратиться к специалистам, которые хорошо знают выбранную вами территорию. Будьте очень внимательны и не стесняйтесь проверять при покупке земли все документы до того, как внесете залог или задаток за землю.

На что стоит обратить внимание при покупке земельного участка

В последние годы горожане все чаще задумываются над переездом в частный сектор. И первое , что стоит на пути желающих жить в собственном доме, — это покупка земельного участка. На какие тонкости необходимо обратить внимание во время выбора земли под индивидуальную застройку — читайте далее.

Правовое поле

Чтобы сделка прошла гладко , следует знать несколько основных положений о том , как правильно выбрать земельный участок. И не кусочек земли для садово-огородных приключений , а участок под строительство собственного дома , поскольку совершенно необходимо , чтобы его назначением было жилищное индивидуальное строительство — только в этом случае вам без хлопот гарантирована прописка в доме.

Первое , в чем следует убедиться , определены ли границы вашего потенциального приобретения ( выражаясь земельными терминами — процедура межевания). Обычно она выполняется за счет продавца.

Одновременно убедитесь в наличии топографического и кадастрового планов , после совершения акта купли-продажи они остаются у вас на руках.

Необходимо , чтобы участок был отмечен в органах госрегистрации как собственность или объект долгосрочной аренды. Ни в коем случае не оформляйте сделку при несоблюдении этого условия. Попросите , чтобы продавец зарегистрировал покупку на свое имя , в противном случае вы покупаете не саму землю , а лишь право и очередь на ее приватизацию.

Попросите также выписку из Госреестра ЕГРП о том , что участок не арестован и не заложен. Там же удостоверьтесь , что на него не наложен сервитут — право прохода или проезда через него. И , наконец , получите подтверждение того , что участок свободен от задолженности по налогам.

Окружающая среда

Однако выбор участка под строительство на этом не заканчивается. Не менее важны геодезические аспекты , которые в дальнейшем окажут непосредственное влияние на комфортность проживания в построенном доме. К примеру , необходимо определить уровень грунтовых вод , чтобы в дальнейшем не прогадать с конструкцией фундамента здания. Для этого проще всего сделать несколько неглубоких скважин ручным буром. Если примерно через час в них окажется вода , не обойтись без устройства дренажных систем. О наличии сильных весенних паводков , затопляющих подвалы , можно поинтересоваться у соседей. Но следует отметить , что даже при всех неблагоприятных ответах это еще не повод отказываться от понравившегося участка. Без подземного гаража и подвала вполне можно обойтись , заказав соответствующий проект или изменив старый.

На выбор земельных участков для строительства может повлиять и наличие систем водо- и газоснабжения , канализации , выделенное количество электроэнергии , обустройство подъездных путей и наличие общественного транспорта , удаленность школ и магазинов , окружающий ландшафт и экология среды.

Взвешивайте свое решение , проверяйте документацию и вперед — к дальнейшему покорению жизни на собственной земле!

На заметку!

Строительство частных жилых домов осуществляется в строгом соответствии с требованиями СНиП , регламентирующих расположение дома на участке , этажность , минимальные площади и линейные размеры помещений , обеспечение санитарной , пожарной безопасности жильцов.

Что выгоднее: дом или участок?

Александр Галенцов,
юрист компании «Агент 22 Юрист»:

Выбирая земельный участок , будущий собственник в первую очередь должен определиться , для чего он покупает эту землю. Если целью покупки участка земли является возведение дома , то приобретать следует только участки , где получение разрешения на строительство возможно.

Кандидат в застройщики может приобрести земельный участок под строительство индивидуального жилого дома только либо в границах земель населенных пунктов ( земли поселения), либо за пределами границ населенных пунктов , то есть на землях сельскохозяйственного назначения , но тогда вид разрешенного использования — для дачного строительства или хозяйства. Тут все строго по закону: с правом застройки или без.

Покупать участок земли лучше в том месте , где уже есть возможность подвода коммуникаций. Иначе , купив участок даже за небольшие деньги , вы рискуете тем , что вам придется вложить значительные средства , чтобы иметь возможность подключиться к электричеству , газу , водопроводу.

Приведу в пример Бельмесево. Это деревня , а рядом коттеджный поселок Бельмесево. Цены на участки разные. Если покупать участок в деревне , то платить придется только за подключение тех коммуникаций , которые уже есть , и проведение их от центральных линий к вашему участку. В коттеджном поселке другая ситуация , там общие коммуникации , которые построены и оплачены всеми жителями по принципу долевого строительства. То есть , чтобы коммуникации провести к себе в дом , нужно оплатить общие , уже проведенные по поселку. А это порядка 300−500 тысяч. Иначе , не оплатив долевку , вы не сможете получить разрешение на подключение. Кроме того , в долевку не входит проведение газа , этим тоже должны заниматься сами жители коттеджного поселка. В итоге встает вопрос: что выгоднее — купить готовый дом с уже проведенными коммуникациями или пустой участок под будущее строительство? Ответ таков: если есть материальная возможность приобрести жилой дом сразу — нужно это делать. Если же возможности такой нет , выход один — приобрести земельный участок по своим возможностям и постепенно строить дом на свои или заемные средства.

Что надо знать при покупке земельного участка

Готовимся покупать участок

1. Четкие границы

Допустим, Вы выбрали для приобретения приглянувшийся Вам участок. Первым делом поднимите вопрос о том, проходил ли он процедуру межевания. Если нет, то Вы рискуете получить в собственность владения с «размытыми» границами, которые, по факту, будут отличаться от границ, заявленных при просмотре. Ведь границы неотмежеванных должным образом владений могут быть в любой момент оспорены.

Межевание — это комплекс инженерно-геодезических работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ землепользований, определению местоположения границ и площади участка, а также юридическому оформлению полученных материалов.

Согласно ст.260 Гражданского кодекса РФ «Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству».

Для проведения процедуры межевания нужно заключить договор с землеустроительной компанией, имеющей лицензию на проведение таких работ (перечень организаций по Ленинградской области можно посмотреть здесь ›. Информация по другим регионам есть на сайте РосНедвижимости). По предоставлению правоустанавливающих документов на землю, а также исходных данных об участке, содержащихся в кадастровой палате, землеустроительная организация проведет работы по определению местоположения границ на местности (расположение объектов недвижимости, угодий, топографических контуров, решение спорных вопросов со всеми соседями).

Таким образом, у покупателя после совершения сделки должны быть следующие документы: топографический план с обозначением подземных коммуникаций, межевой план и кадастровый паспорт земельного участка.

2. Какие будут постройки?

3. Коммуникации

Возможность организовать водоснабжение земельного участка может осуществляться разными методами. Наиболее распространенные из них — это магистральный водопровод, индивидуальный колодец, или скважина. Поэтому не лишним будет получить информацию о физических характеристиках грунтов.

Также важна возможность подключения к канализационным сетям, особенно, если участок расположен недалеко от озера или речки.

Что касается электроэнергии — даже если провода уже подведены, поинтересуйтесь, сколько киловатт Вам могут выделить на законных основаниях.

4. Инфраструктура

Заранее собрать документы — дело несложное, но может сыграть ключевую роль, особенно когда покупатель ограничен во времени.

В зависимости от целей приобретения участка, развитость отдельных сегментов инфраструктуры может иметь различное значение. Если это сезонный отдых, можно ограничиться наличием муниципального обслуживания дорог, экологической обстановкой и возможностью застраховать имущество и постройки. Если же в планы входит постоянное проживание — стоит «провентилировать» возможность телефонизации, попадание в зону оператора сотовой связи, централизованного вывоза мусора, доставки почты, а также доступность больницы, магазинов, наличие общественного транспорта.

Что нужно знать о покупке участка?

Как любая сделка купли-продажи, покупка земли может иметь немало подвохов и ухищрений в пользу продавца. Так какие правильные шаги нужно сделать, чтобы земля вашей мечты была у вас под ногами?

Это интересно:  Закон о защите прав потребителей не распространяется на деятельность нотариуса и адвоката

Приобретение земельного участка как недвижимой вещи* в собственность начинается с образования самого земельного участка. Необходимо убедится, что земельный участок действительно существует и именно в тех границах , которые вас интересуют и , как следствие, его площадь соответствует той о которой говорит Продавец. Убедится в наличии и достоверности этих обстоятельств можно получив данные государственного кадастра недвижимости , которые носят публичный характер и могут быть предоставлены по заявлению любого лица (необходимо отметить, что в настоящее время активно развивается такой информационный ресурс: как публичная кадастровая карта на сайте http://maps.rosreestr.ru/Portal/, хотя пока её сведения не отличаются полнотой и актуальностью, на налицо активное и постоянное пополнение информационной базы ). Необходимо также определить для чего Вам нужен этот земельный участок : в соответствии с действующим законодательством земельные участки в Российской Федерации должны использоваться в соответствии с целевым назначением (категорией) и разрешенным использованием, правилами землепользования и застройки на каждой территории установлены ограничения по максимальному и/или минимальному размеру земельного участка, который предполагается использовать для тех или иных целей.

Прежде чем покупать землю, необходимо узнать, к какой категории относится выбранный участок.

Сельское хозяйство: если это категория земель сельскохозяйственного назначения, то преимущественное право покупки принадлежит субъекту РФ или органу местного самоуправления. Действие покупателя: убедиться, что такое право не нарушено, что продавец уведомил заинтересованных лиц и получил их отказ воспользоваться таким преимущественным правом.

Земля поселений: участки, относящияся к категории земель населенных пунктов , продаются без разрешений иных лиц, кроме участников общей совместной собственности – супругов. Действие покупателя: проверить, существует ли участник совместной собственности (т.е. супруг(а)). Если есть, то должно быть письменное разрешение второй половины на продажу совместной собственности.

Для того чтобы участок не пустовал и на нем можно было вести строительные работы, необходимо разрешение:
-о дачном строительстве;
-под индивидуальное жилищное строительство.

Еще одно обстоятельство, которое подлежит уточнению – это наличие ограничений, связанных с тем, что земельный участок или его часть попадают в зоны ограниченного или специального хозяйствования, охранные, защитные или иные специальные зоны, например, такой зоной может оказаться охранная зона газопровода ( в которой запрещено строительство), или охранная зона промышленного предприятия. Проверьте наличие права ограниченного пользования на интересующий земельный участок. Такое право может быть установлено в интересах конкретного лица (частный сервитут) или в интересах неопределенного круга лиц ( публичный сервитут) и, безусловно, необходимо установить отсутствие иных обременений прав на земельный участко (ипотека, арест и т.д.)

Далее вы можете переходить к заключению договора купли-продажи между продавцом и покупателем. По договору одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность товар (земельный участок) другой стороне (покупателю), которая, в свою очередь, обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму**.
Действия покупателя: убедиться в наличии подтверждающих такое разрешение документов. Содержание договора купли-продажи

Важные моменты в договоре купли-продажи, без которых он будет считаться недействительным:

Предмет договора.
В договоре должны быть указаны сведения, позволяющие идентифицировать и однозначно установить земельный участок, установить не только его точное местонахождение, но и установление границ участка в соответствии с законодательством, особое внимание следует уделить ранееучтенным земельным участкам, которые таковых границ могут не иметь:

— адрес;
— кадастровый номер;
— площадь;
— категория земель;
— целевое назначение;
— иные сведения, позволяющие точно определить участок на территории конкретного регистрационного округа.

Площадь земельного участка должна соответствовать площади, указанной в правоустанавливающих документах продавца (договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты, свидетельство о праве на наследство, судебные решения, акты государственных органов, постановление органа местного самоуправления о предоставлении участка в собственность, свидетельство о праве собственности).

Условие о цене

Должна быть указана конкретная цена за весь участок либо за единицу площади вместе с указанием общей площади участка, подлежащего передаче от продавца к покупателю. На заметку покупателю: цена может быть указана исходя из кадастровой стоимости данного участка. Кадастровая стоимость является нормативной и существенно ниже рыночной. То есть, если продавец указывает в договоре цену ниже кадастровой, следует задуматься о законности его намерений.

Перечень документов, которые должен потребовать покупатель от продавца перед заключением договора купли-продажи земельного участка:

1. Правоустанавливающий документ.
2. Кадастровый паспорт земельного участка.
3. Разрешение уполномоченного государственного органа на строительство (дачное или ИЖС).
4. Выписка из ЕГРП об отсутствии обременений и запрещений.
5. Документ, с подтверждением не нарушения преимущественного права покупки земельного участка.
6. Выписка об отсутствии задолженностей по уплате налогов.

Примечание: если продавец – юридическое лицо, лучше проверить уставные документы и полномочия руководителя организации, который будет подписывать договор и полномочия представителя, если от имени организации действует представитель,, так же как и документы, удостоверяющие личность физического лица.

Обремененная земля

Действия покупателя: выяснить, нет ли каких-либо обременений данного земельного участка, запросив выписку из ЕГРП в отношении интересующего вас земельного надела. Выписка позволит увидеть зарегистрированные обременения, например:

-права третьих лиц на пользование этим участком и др.;
-наличие или отсутствие арестов земельного участка (иски по определению суда). Арест означает полный или частичный запрет осуществления сделок с имуществом, в первую очередь – запрет на отчуждение.

На заметку покупателю: если продавец отказывается упоминать в договоре о наличии каких-либо обременений (при их фактическом существовании), лучше не покупайте этот участок. Такое умолчание говорит о недобросовестности продавца. И не поддавайтесь его заверениям, что после покупки обременения можно снять, разрешения на строительство дома получить и земли из одной категории перевести в другую. Это крючки, на которые попадаются юридически неподкованные граждане. Приобретайте только «чистый» участок, с «чистыми» документами.

Доля в праве общей собственности

Действия продавца: за месяц до продажи своей доли уведомить остальных дольщиков о своем намерении в письменной форме, сообщить цену, за которую предполагается продать участок, и иные условия. Остальные дольщики либо изъявляют желание купить долю, либо отказываются. Тогда продавец-дольщик вправе продавать свою долю любому лицу***.
Действия покупателя: следует убедиться, что преимущественное право остальных дольщиков не нарушено и есть письменное подтверждение того, что они не возражают против такой продажи третьему лицу.

Часть земли

Продажа части участок не допускается, часть участок можно только взять в аренду.
Поэтому, Неизбежным мероприятием при покупке части земельного участка является выделение этой доли в отдельный участок.

Действия: разделить земельный участок с составлением отдельного кадастрового плана на каждый получившийся после разделения участок. После этого необходимо зарегистрировать право на участок. На заметку: на ком из сторон договора будут обязанности по проведению данных мероприятий, лучше установить сразу.

Нужна ли государственная регистрация?

Государственной регистрации подлежит только переход права собственности на земельный участок от продавца к покупателю, и реализуется он путем подачи заявления обеих сторон. Сам договор купли-продажи не регистрируется. Дополнительной мерой по отношению к договору может служить нотариальное удостоверение (по желанию сторон), которое позволит почтовым отправлением подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности.

На заметку: для нотариального удостоверения необходимо выбрать нотариуса, компетентного на данной территории. А также, если подача документов на государственную регистрацию права собственности осуществляется не продавцом и покупателем, а сторонним лицом, необходимо сделать доверенность с указанием перечня действий, которые он может осуществлять, и органов, в каких он может это осуществлять.

Примерный перечень документов для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок (договор купли-продажи заключен, условия согласованы, передаточный акт подписан, оплата произошла):

1. Правоустанавливающий документ;
2. Договор купли-продажи.
3. Передаточный акт.
4. Кадастровый паспорт земельного участка.
5. Доверенность на представителя.
6. Документ, удостоверяющий личность заявителя. Если юридическое лицо – уставные документы, физическое лицо – паспорт или другие документы, удостоверяющие личность.
7. Заявление о государственной регистрации.
8. Уставные документы продавца-юрлица.
9. Согласие руководящего органа продавца-юрлица об отчуждении имущества.

Передаточный акт

Обязательным документом, сопровождающим договор купли-продажи земли, является передаточный акт. Он подтверждает осуществление обязательств сторон по передаче и приемке имущества. Акт должен быть подписан после подписания договора, но перед осуществлением госрегистрации перехода права собственности****.

1. Гражданский кодекс РФ.
2. Земельный кодекс РФ.
3. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 12.12.2011) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями и дополнениями, вступающими в силу с 07.03.2012).
4. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 08.12.2011) «О государственном кадастре недвижимости».
5. Постановление Правительства РФ от 7 февраля 2008 г. N 52 «О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков».

Полный перечень документов, необходимых для госрегистрации перехода права собственности на земельный участок на основании сделки по приобретению земельного участка можно получить на официальном сайте государственных и муниципальных услуг .
Орган, осуществляющий государственную регистрацию – территориальный орган Росреестра (Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии).

Что нужно знать при покупке земельного участка

Какие документы необходимо проверить при покупке свободного земельного участка:

Это интересно:  Как проверить, находится ли квартира в залоге?

При покупке земельного участка, прежде всего, необходимо проверить права продавца на земельный участок. Основными документами являются:

— свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю;

— документ-основание для регистрации права. Это может быть договор, свидетельство о праве на наследство, акт приема-передачи земельного участка в уставной капитал и так далее;

Так же не лишним будет попросить у продавца:

— справку о нормативной стоимости;

— справку об отсутствии арестов и запрещений;

— справку об отсутствии зданий, строений и сооружений на участке.

Необходимо проверить и документы продавца: паспорт гражданина РФ либо Свидетельство о регистрации и учредительные документы юридического лица.

Если вы имеете дело с продавцом – физическим лицом, необходимо ознакомиться со следующими документами:

— нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки;

— разрешение органов опеки и попечительства в случае, если совладельцем земельного участка (или иного приобретаемого объекта недвижимости) является несовершеннолетний.

Также стоит попросить предоставить справки районных психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец не состоит на учете и имеет диагноз («здоров») по результатам осмотра психиатра.

При проверке незастроенного земельного участка особое внимание нужно уделить основаниям, по которым у продавца возникло право на земельный участок, а так же соответствию категории и вида разрешенного использования земли тому планируемому использованию, для которого приобретается участок.

Какие дополнительные документы необходимо проверить при покупке земельного участка, в том случае, если на нем начато строительство

В случаях, когда на участке уже начато строительство, необходимо удостовериться в наличии комплекта исходно-разрешительной документации, в частности:

— проекта планировки территории;

— технических условий на присоединение инженерных коммуникаций;

— утвержденной и согласованной в архитектурных и надзорных органах проектной документации.

Основным же документом, дающим право на строительство, является разрешение на строительство за подписью главы администрации района.

Какие «подводные камни» могут подстерегать покупателя земельного участка

«Подводные камни», в зависимости от ситуации, могут быть самыми разнообразными:

— качество земли (земли могут затапливаться весенними паводками);
— сокрытие информации о нахождении земельного участка под арестом или иных обременениях;

— отсутствие согласия супруга на продажу земельного участка и многое другое.

Какие сложности могут возникнуть у покупателя земельного участка

Сложности возникнут, если земельный участок:

— находится в долевой собственности;

— входит в состав особо охраняемых природных территорий;

— на праве бессрочного пользования;

— если имеются обременения земельного участка;

— земельный участок подпадает под изъятие для нужд государства и так далее.

Самые распространенные ошибки покупателей земельных участков:

— невнимательное прочтение документов, предлагаемых к подписанию продавцом;

— неквалифицированная проверка правоподтверждающих документов на земельный участок и договора.
Порядок покупки земельного участка

  1. Составление договора, который подтверждает куплю-продажу участка, после его тщательного осмотра.
  2. Если пакет документов, которые необходимы для регистрации перехода юридического права на объект у продавца не подготовлены, то после заключения предварительного договоранеобходимо определить срок, к которому документы будут оформлены в соответствии с требованиями законодательства.
  3. При наличии всех требуемых документов можно заключить основной договор, свидетельствующий о купле-продаже участка.
  4. Расчет покупателя с продавцом. В ходе этой операции используют для надежности банковские ячейки.
  5. Осуществление регистрации участка в юридических инстанциях.

Оформление сделки по покупке земли является более сложным, чем покупки квартиры. Во многом это объясняется тем, что испытывается явный недостаток в квалифицированных специалистах, которые свободно ориентируются в действующих законодательных актах разного уровня (федеральных, региональных, а также местного значения).

Когда составляются документы при покупке земельного участка особенное внимание надо уделить точности описания, а также выяснить соответствуют ли размеры участка с его данными, указанными в государственных ведомствах. При совершении покупки земли необходимыми являются следующие документы:

  1. Кадастровый паспорт. В этом документе указывается:
    • адрес, где расположен земельный участок,
    • площадь участка,
    • маркировка границ,
    • описание участка,
    • сведения о том, к какой категории принадлежат земли,
    • возможность их законного использования,
    • качественные и экономические характеристики объекта,
    • наличие на участке объектов недвижимости.
  1. К правоустанавливающим документам относятся договор купли-продажи, мены или дарения, а также постановление органа, который имел на это законное право, о предоставлении участка в собственность. Наличие у продавца права собственности на участок земли считается доказанным, если у него есть соответствующее свидетельство о регистрации, выданное Федеральной регистрационной палатой. Все правоустанавливающие документы должны в законном порядке быть зарегистрированы.
  2. Обязательно должен быть предоставлен отказ субъекта Российской Федерации от совершения покупки в отношении этого земельного участка, так как при совершении продаж земельных участков из категории земель, имеющих сельскохозяйственное назначение, по закону действует преимущественное право покупки земельного участка субъектом РФ.
  3. Если покупается участок с имеющимися постройками, даже недостроенными, то все строения должны быть юридически оформлены. В случае если осуществляется покупка земельного участка с домом, факт наличия жилого строения обязательно должен быть зафиксирован юридически. Если постройки не зарегистрированы, то они признаются самовольными и создадут при оформлении в будущем новому владельцу массу проблем. Проверку документов, если на участке есть постройки необходимо провести в следующем порядке:
    • проверить реальность нахождения построек в пределах участка,
    • точно установить вид строения (жилой дом, жилое или нежилое строение),
    • уточнить правильность расстояния от границ соседей,
    • установить площадь дома (общую и жилую) и проверить совпадение соответствующих показателей с данными в правоустанавливающих документах,
    • выяснить, нет ли в БТИ инвентарных дел на уже отсутствующие строения, а также, нет ли незаконных перепланировок в имеющихся строениях,
    • проверить, как функционируют коммуникации и являются ли они оформленными официально.

Оформление сделки: задаток при покупке земельного участка

Заключение договора задатка при покупке земельного участка в настоящее время стало очень популярным. Однако является ли задаток при покупке земельного участка гарантией успешного заключения сделки?

Статьи 380 и 381 Гражданского кодекса РФ регламентируют понятие Задатка и соглашение сторон в этом вопросе. По этому закону, если покупатель давший задаток расторгает соглашение, то деньги остаются у продавца, а если продавец отказывается, то залог должен возвращаться в двойном размере. Именно таким образом, сторона, которая нарушает условия договора по задатку, возмещает убытки.

Надо хорошо понимать, что такой договор отдельно существовать не может. Он является подтверждением обязательств по договору платежей. Однако в момент передачи задатка договор о купле-продаже еще не заключается.

Более безопасным на сегодняшний день представляется заключение предварительного договора перед основным о купле-продаже участка. Правила его заключения описаны в статье 429 Гражданского кодекса РФ. Такой договор имеет правовую силу и может рассматриваться как отдельный документ. Кроме того, у нотариуса его заверять не обязательно. Однако если предварительный договор будет заверен нотариально, то это послужит дополнительной гарантией совершения покупки.

Проверка подлинности документов продавца земли

Как оформить покупку земельного участка, чтобы в будущем при возникновении спорных ситуаций быть уверенным, что все необходимые формальности были соблюдены должным образом?

  1. При покупке земельного участка в собственность вначале надо проверить правильность оформления документов у продавца участка. Они должны быть подлинными и доказывающими, что участок земли не является обремененным.
  2. На следующем этапе оформляется договор купли-продажи. К договору прилагается акт передачи объекта и его приема.
  3. Пакет документов при оформлении покупки земельного участка включает следующее:
  • кадастровый план участка,
  • свидетельство, в котором определено право собственности на землю,
  • свидетельство о регистрации участка в государственном комитете договор купли-продажи,
  • акт приема-передачи участка справка, свидетельствующая, что участок не находится под арестом,
  • справка об оценке участка, наличии построек на участке или их отсутствии,
  • согласие супругов.

Расчет налога при покупке земельного участка

Возникает вопрос, каким образом складываются отношения человека, который приобрел земельный участок и налоговых органов. По поводу налога при покупке земельного участка можно сказать следующее: налогоплательщик при покупке земельного участка с расположенным на нем жилым домом имеет право на налоговый вычет. Однако сумма подоходного налога, которая в этом случае не облагается налогом, не должна превышать 2-х млн. рублей.

И еще одно важное замечание по этой теме — связаны ли между собой, материнский капитал и покупка земельного участка. В тексте действующего закона отмечается, что материнский капитал можно израсходовать на приобретение жилья и строительство жилого помещения, но не на приобретение участка. Но никто не будет припятствовать, если Вы хотите использовать этот капитал для возведения нового дома, и тем самым улучшить жилищные условия.

Статья написана по материалам сайтов: z-96.ru, altapress.ru, www.juryst.ru, www.nn-baza.ru, interstroi44.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector