+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

При покупке квартиры какие документы надо проверить

Приобретение недвижимости всегда связано с положительными эмоциями. Но очень важно в этих радостных хлопотах не забыть проверить «чистоту» своего нового дома, что поможет избежать множества разных проблем. Разберемся, какие документы должны представить стороны при заключении сделки, как их проверить и что сделать, чтобы максимально снизить риск мошенничества.

Содержание

○ Особенности покупки жилья.

Выбирая себе новую квартиру, проверьте следующие моменты:

  • Соответствие правоустанавливающих документов полученной самостоятельно выписки из ЕГРП.
  • Отсутствие обременений.
  • Право перехода собственности, если квартира получена продавцом по наследству, есть риск появления других наследников.
  • Не приобретено ли жилье с использованием материнского капитала (в этом случае необходимо участие органов опеки и попечительства в сделке).
  • Отсутствие незаконной перепланировки.
  • Если у квартиры несколько собственников, нет ли среди них уехавших заграницу либо пребывающих в местах лишения свободы.

Проверка всех этих факторов сведет риск оспаривания заключенной сделки к минимуму.

○ Какие документы нужны?

Предоставление полного пакета документов с каждой стороны сэкономит время заключения сделки.

✔ Какие документы нужно предоставить продавцу?

Если речь идет о вторичном жилье, от продавца требуется:

  • Личный паспорт (если собственников несколько, то удостоверение личности каждого).
  • Свидетельство о государственной регистрации права собственности.
  • Основание перехода права собственности (договор купли-продажи, завещание, договор ренты и т.д.).
  • Согласие второго супруга на продажу.
  • Кадастровый и технический паспорта.
  • Выписка из ЕГРП.
  • Справка:

— О составе семьи.
— Об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
— О том, что продавец не состоит на учете у нарколога и психиатра.
— Об отсутствии долгов по налогам.

Если предметом сделки является квартира в новостройке, от продавца требуется:

  • Пакет учредительных документов.
  • Разрешение на строительство.
  • Договор аренды или правоустанавливающие документы на землю.
  • Проект дома.
  • Инвестиционное соглашение.

✔ Какие документы необходимы покупателю?

От покупателя при покупке нужно представить:

  • Личный паспорт.
  • Согласие второго супруга на сделку.

Если приобретается квартира в новостройке, то дополнительно нужно представить чек об оплате госпошлины за госрегистрацию договора долевого участия.

○ Как проверить добросовестность продавца.

Самый лучший способ – запросить выписку из ЕГРП, в которой будут отражены все сделки с жилплощадью. Если вы заметите частые сделки, наличие временно выписавшихся лиц, продажи по доверенности и т.д., это повод засомневаться в чистоте сделки.
Другие методы проверки:

  • Сверка данных недвижимости на разных документах.
  • Требование предъявления только оригиналов и возможность их копирования.
  • Обращение внимание на даты справок, многие из них имеют ограниченный срок действия.

○ Проверка документов на квартиру.

Обязательно нужно проверить:

  • Свидетельство о праве собственности.
  • Технический/кадастровый паспорт.

✔ Документы о праве собственности.

Проверяя свидетельство о праве собственности, обратите внимание на:

  • Номер документа.
  • Данные владельца.
  • Сведения о недвижимости.

✔ Обратиться в ЕГРП.

Начиная с 1998 года, регистрация собственности производится в Росреестре, поэтому выписка из него – самый надежный способ проверить недвижимость. Обратиться в регистрирующий орган можно по интернету либо лично. Чтобы получить расширенную выписку (с историей сделок и наличием обременений) нужно оплатить госпошлину.

✔ Документы о правах третьих лиц.

Наличие у третьих лиц права на приобретаемую квартиру – серьезный риск оспаривания сделки. Поэтому очень важно заранее узнать степень риска появления подобных граждан.

Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар (п.1 ст. 460 ГК РФ).

Таким образом, у продавца нужно запросить:

  • Нотариально заверенное согласие супруга на продажу.
  • Справку о составе семьи.
  • Указание в договоре пункта о гарантии отсутствия других наследников в случае получения жилья по завещанию.

Все перечисленные меры предосторожности помогут существенно снизить риски при покупке квартиры.

○ Советы юриста:

✔ При проверке документов выяснилось, что на квартиру претендуют другие лица, а задаток внесен.

Если в договоре прописан задаток, а не аванс, его можно вернуть, просто отказавшись от сделки. Однако при этом из суммы будет вычтена определенная часть в качестве штрафа.

✔ Продавец отказывается от предоставления правоустанавливающих документов, с чем связано?

Это является крайне подозрительным фактором, который может говорить о том, что он не является юридическим владельцем квартиры. В данной ситуации лучше отказаться от сделки

Артур Пригородов директор агентства недвижимости подробно расскажет какие документу нужно попросить при покупки квартиры.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Проверка документов при покупке жилья
1-я часть. Самостоятельное приобретение жилья. Какие документы на квартиру необходимо проверить

Сделка купли-продажи любой недвижимости включает в себя несколько этапов.

Для начала необходимо подобрать подходящий объект – это первый этап сделки. Обычно покупатель делает это сам через объявления в Интернете или в печати, и поэтому специальные знания на данном этапе не нужны.

Второй этап – проверка документов на покупаемый объект, подготовка выводов о возможности (невозможности) заключения сделки. Это самый ответственный этап.

И третий этап — это непосредственно совершение сделки, т.е. заключение договора купли-продажи в письменной форме и регистрация права собственности на квартиру.

В данной статье я расскажу о втором этапе покупки жилья – проверке документов, имея ввиду жилье на вторичном рынке (не в строящихся домах или новостройках).

Какие документы стоит требовать от собственника, осмотр квартиры

Как я уже отмечал ранее, все без исключения жилые помещения относятся к недвижимому имуществу, а права на них подлежат государственной регистрации в органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре) в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации прав на недвижимость).

В любом случае право собственности на жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права и внесения записи в Единый государственный реестр прав (сокращенно — ЕГРП).

С 31.01.1998 года (с момента вступления этого закона в силу) больше не требуется нотариально удостоверять сделки с недвижимостью, за исключением договоров ренты, таким образом, проверка документов и удостоверение договоров отчуждения жилья была заменена государственной регистрацией.

Согласно п.1 ст.6 Закона о регистрации прав на недвижимость все права, возникшие до момента вступления в силу этого федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, а государственная регистрация таких прав проводится исключительно по желанию их обладателей.

Название данной статьи – Признание ранее возникших прав – говорит само за себя, а это означит, что если, например, квартира была приватизирована или куплена в 1997 году, то для того, чтобы сейчас ее продать, необходимо сначала будет зарегистрировать права на нее в Росреестре (обычно это делается совместно с продажей квартиры).

Исходя из этого, основными документами, которые Вам необходимо затребовать у собственника приобретаемого Вами жилья, будут следующие:

    Если право собственности продавца на жилое помещение зарегистрировано в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимость, то правоудостоверяющим документом будет являться свидетельство о праве собственности на жилое помещение из Росреестра.

Однако дополнительно к этому свидетельству Вам необходимо затребовать и выписку из ЕГРП, благо сведения этого реестра являются открытыми (предоставляются за определенную плату).

Это необходимо для того, чтобы убедиться в отсутствии ограничений (обременений) на квартиру. Чаще всего это аресты, наложенные судебными приставами для принудительного исполнения судебного акта о взыскании денежных средств с должника (в данном случае — продавца квартиры).

Например, может случиться так, что должник не имеет возможности одновременно выплатить задолженность по кредиту, взятому, например, на покупку дорогого автомобиля.

После предъявления исполнительного листа взыскателем в этом случае судебный пристав-исполнитель имеет право наложить арест на квартиру своим постановлением.

Это может быть и банальная задолженность за ЖКУ, взысканная по решению суда, либо квартира может быть заложена в целях получения кредита (т.е. продавец квартиры может и не иметь задолженности как таковой).

Если же право собственности продавца еще не зарегистрировано, то, учитывая положения Закона о регистрации прав на недвижимость о признании ранее возникших прав, это могут быть различные документы:

    в случае приватизации квартиры — договор передачи жилого помещения в собственность (договор приватизации),

в случае получения жилья в порядке наследования — свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию,

  • в случае получения жилья в порядке дарения – договор дарения жилого помещения, который должен быть зарегистрирован в Росреестре и т.п.
  • Кадастровый (технический) паспорт на жилье из БТИ, в котором указаны характеристики объекта недвижимости (площадь, имеющееся оборудование, план квартиры и т.д.).
  • При покупке квартиры обязателен и визуальный осмотр приобретаемого жилья. В результате осмотра Вы можете обнаружить перепланировки, а то и переустройства квартиры, которые чаще всего не согласованы в органами местного самоуправления (ст.23 ЖК РФ) и не отражены в кадастровом паспорте. Не лишним будет навести справки о квартиру у участкового или соседей.

    Ограничения (обременения) покупаемой квартиры

    Теперь поговорим об обременениях.

    В ст.1 Закона о регистрации прав на недвижимость перечислены ограничения (обременения) на недвижимое имущество — сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, концессионные соглашения, арест и другие.

    Все обременения в целях извещения потенциальных покупателей недвижимости о них отражаются в выписке их ЕГРП, о которой я говорил в начале статьи.

    Помните, что сведения об обременениях, во-первых, будут отражаться в выписке из ЕГРП, только если право зарегистрировано в Росреестре, если же нет – то, соответственно, нет и сведений о каких-либо обременениях,

    Во-вторых, они действительны только на момент ее выдачи, таким образом, если Вы получили выписку утром, а постановление судебного пристава-исполнителя о наложении ареста на квартиру поступило на исполнение в Росреестр после обеда, то ничего в этом незаконного нет.

    Это интересно:  Разрешение на строительство дома на собственном участке в 2019 году: документы и порядок оформления

    При этом сам собственник вообще может о них и не знать, это выяснится только тогда, когда Вы с ним сдадите все документы на регистрацию в Росреестр.

    Необходимо помнить, что практически все обременения квартиры носят временный характер, поэтому для их снятия чаще всего продавцу необходимо погасить имеющийся у него долг и добиться от судебного пристава скорейшего снятия ареста на квартиру.

    Права третьих лиц на приобретаемое жилье

    В соответствии с п.1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

    Учтите, что информация о таких лицах не фигурирует в выписке из ЕГРП (в ней содержится информация только о собственнике).

    Как Вы наверное уже убедились, приобретение жилья – дело очень непростое. Для того, чтобы в дальнейшем избежать проблем, необходимо обладать достаточным опытом, а удостоверять или нет договор купли-продажи квартиры у нотариуса, зависит только от Вас и от воли продавца.

    Помните, что в отношении любого договора купли-продажи в дальнейшем заинтересованными лицами может быть заявлен иск о признании его недействительным. Другой вопрос – удовлетворит ли суд такие требования?

    Избежать проблем поможет тщательное изучение правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов, а о наиболее распространенных опасностях при покупке жилья будет рассказано в следующем материале.

    Покупаете квартиру? Не доверяй, а проверяй!

    Здравствуйте, читатель. Инструкция написана на моем опыте работы, опыте моих коллег и ситуаций у клиентов. Отнеситесь к юридической проверке недвижимости и самого продавца со всей серьёзностью, всё-таки не пылесос покупаете. Опишу на что обратить внимание, какие документы потребовать от продавца и изучить. Внимательно прочтите всю статью.

    Здесь описана проверка только на вторичном рынке. Если собираетесь купить квартиру в новостройке у застройщика, эта статья не для Вас. Там совсем другие рекомендации, которые я опишу в другой статье, и обязательно вставлю сюда ссылку на неё.

    Проверяем квартиру и документы на неё

    Узнайте кто собственник и есть ли на квартире обременение/арест.

    Для этого САМИ закажите выписку из ЕГРН на понравившуюся квартиру. Она называется выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах (дальше буду называть её обычной). Заказать её может любой человек на любую недвижимость в любом МФЦ (Многофункциональном центре, «Мои документы»). Если в вашем населенном пункте нет МФЦ, то в Рег.палате. Просто покажите свой паспорт и скажите адрес квартиры. Стоит 250 рублей и делается 1-2 рабочих дня — подробная инструкция заказа. Она будет в бумажном виде с печатью.

    Или же можно заказать выписку в электронном виде через интернет. Электронные делаются быстрее бумажных — около 30 минут, если в Росреестре не проводятся технические работы. Её отправят Вам на электронную почту, цена та же — инструкция.

    Электронную выписку я всегда заказываю в этом сервисе — Ктотам.про. Он берет официальные данные с Росреестра. Просто вбейте адрес квартиры, укажите свою электронную почту и оплатите 250 рублей, способов оплаты много.

    Для чего эта выписка нужна? В ней увидите ФИО настоящих собственников, размеры их долей, когда им досталась квартира. ВАЖНО: еще она покажет наложено ли на квартиру какое-либо обременение или арест. Например, квартира находится в залоге у банка. Или приставы наложили арест, потому что на собственника подали в суд из-за его долгов. Понятно, что тогда её купить не получится, обременения или ареста быть не должно. Еще в выписке есть план всего этажа и каждой квартиры в нём. Для чего он нужен описано ниже о проверке на перепланировку.

    Обычные выписки из ЕГРН теперь заменяют свидетельства о регистрации права (не выдаются с июля 2016 года) и кадастровые паспорта (не выдаются с января 2017 года). Конечно, Вам продавец может показать свою выписку или свидетельство, но лучше не пожалеть денег и времени, и лично заказать новую. Своим клиентам по подбору я сама заказываю.

    Образцы обычной выписки

    (нажмите на картинку для ее увеличения)

    Важно: Узнаем историю сделок с квартирой и историю проживания жильцов (кто прописывался и выписывался).

    Первый этап: Одновременно с обычной выпиской закажите выписку из ЕГРН о переходе прав (буду называть её расширенной). Её также может заказать любой человек в любом МФЦ. Стоит 400 рублей, делается 1-2 дня — инструкция заказа, будет в бумажном виде. Или можете заказать электронную выписку, которую пришлют на электронную почту. Стоит 250 рублей и делается быстрее, чем бумажная — инструкция.

    В расширенной будет показана история сделок с квартирой. Но только с 1998 года, когда сделки начали регистрироваться через Росреестр. В ней увидите — ФИО предыдущих и нынешних собственников, и главное — когда им досталась квартира и по какому договору/документу. Например, они её покупали, то будет указан договор купли-продажи. Получили в наследство — свидетельство о наследстве. Им подарили — договор дарения. Если приватизировали — договор передачи в собственность, но обычно в выписке просто будет пустая графа. Или по решению суда.

    Например, ниже показан бумажный образец такой выписки на квартиру в Москве. В ней я увидела такую историю сделок: Косарёва приватизировала квартиру в январе 2002 года. Потом продала её Балденковой в августе 2006 года. Балденкова продала в январе 2006 года Галениусу. Галениус умер и квартира перешла в наследство Холодовскому в ноябре 2015 года. Холодовский продал Ахмалетдинову в мае 2016 года. На момент заказа выписки (март 2017 года) Ахмалетдинов являлся последним хозяином.

    Образцы расширенной выписки (о переходе прав)

    (нажмите на картинку для ее увеличения)

    Если в течение короткого времени в квартире часто менялись собственники — это повод насторожиться , уточните почему так у продавца/его риелтора. Когда она 3-4 раза продавалась/дарилась в течении года, то я лично советую не связываться с этим вариантом. Обычно таким маневром пользуются мошенники, чтобы скрыть какую-либо аферу. А их много.

    Если квартира досталась продавцу по приватизации, то читайте об этом ниже.

    Когда квартира досталась продавцу в наследство по закону (без завещания), нужно иметь в виду такой момент. Например, Владимир имел в собственности квартиру. У него была жена и дочь. Также есть сын от первого брака. В один день Владимир умирает, завещания он не составлял. Нотариус открывает наследственное дело и через 6 месяцев квартира переходит жене и дочери пополам, которые потом решили её продать. Они её продали, и тут появляется сын от первого брака и требует свою долю как наследник. Так как квартира продана, он может подать в суд, чтобы признать продажу недействительной. Но совсем необязательно, что квартиру отберут. Риск очень мал, но он есть. Например, сын был несовершеннолетним на момент смерти отца и не смог реализовать свои права. И обратился в суд когда ему исполнилось 18 лет. В общем, судами рассматривается сотня нюансов. Писать можно не на одну статью.

    В суд могут подать наследники всех предыдущих собственников, вплоть до самого первого, чтобы попытаться развалить всю цепочку сделок. Поэтому когда квартира или доля в ней хоть раз передавалась по наследству, всегда помните о наследниках, об очень маленьком, но возможном риске. И своим клиентам я всегда об этом рассказываю. Если Вы откажитесь от такого варианта, я только за.

    Второй этап: Нужно получить архивную (расширенную) выписку из домовой книги. Образец ниже. В этой выписке Вы увидите — кто и когда прописывался/выписывался с квартиры, их ФИО, паспортные данные и дата рождения, сами выписались (по личному заявлению) или нет (например, в случае смерти, заключения в тюрьму, по решению суда и т.п.), куда выписались и т.п. В общем, много полезной информации.

    Теперь о том как её получить, и с этим полная неразбериха. По сути архивную выписку может получить собственник бесплатно в своем паспортном столе, ведь там хранятся домовые книги его многоквартирного дома. Но эту выписку очень часто отказываются оформлять даже ему. В этой выписке указаны паспортные данные всех прописанных/выписанных людей, поэтому паспортисты ссылаются на ст. 7 Федерального закона — им нельзя раскрывать паспортные данные кому-либо. Что делаем? Сначала вместе с продавцом обращаемся к паспортистке и объясняем свою ситуацию. Бывали случаи, когда без проблем оформляли такую выписку и печать поставили. Иногда выписку дают только на даты владения квартирой продавцом, но этого мало. Если отказываются, попробуем поговорить с начальником. Или договориться с паспортистом за отдельную плату, в такой стране живём. Тогда паспортистка или оформит выписку или даст посмотреть домовую книгу. Тогда обязательно книгу сфотографируйте, чтобы потом спокойно изучить. Иногда выписку дают только на даты владения квартирой продавцом.

    Еще собственник может попробовать обратиться в местное МФЦ. Например, в некоторых МФЦ Москвы можно получить бесплатно. А где-то даже не понимают что это за документ. Можно получить выписку через посредников, цены в районе 3-6 тыс.руб. Ваш риелтор может получить её по своим каналам, они частенько у них есть. Тоже за денежку.

    (нажмите на картинку для её увеличения)

    Третий и важный этап: Сопоставим полученные выписку из ЕГРН о переходе прав и архивную выписку из домовой книги . Сначала чтобы выявить отказавшегося от приватизации. Такой отказник имеет право проживания в квартире даже при смене собственника. Он теряет такое право ТОЛЬКО когда выпишется по собственному желанию. Поэтому нам нужно искать отказника, которого выписали без его участия и согласия. До 2015 года собственники сами могли выписать осужденного из своей квартиры — им достаточно было принести в паспортный стол приговор суда и всё. И если он тот самый отказник, то после выхода на свободу может обратиться в суд и восстановить своё право проживания. Без разницы, что собственник уже менялся.

    Распишу всё на примере: По выписке из ЕГРН квартира приватизирована в январе 2000 года, собственники указаны ФИО1 и ФИО2. По архивной выписке из домовой книге до даты приватизации в квартире были прописаны ФИО1, ФИО2 и ФИО3. Значит ФИО3 отказался от приватизации, ведь он не указан как собственник. Также по ФИО3 написано, что он выписан в марте 2003 года по приговору суда. Т.е. он когда там сел в тюрьму, собственники отнесли в паспортный стол приговор суда и его выписали. Это можно было сделать до 2015 года. Сейчас паспортисты откажут в этом, т.к. поменялся закон. Значит этот ФИО3 после освобождения может подать в суд и восстановить право проживания. Без разницы, менялся собственник или нет.

    Пример второй: Всё тоже самое как и в первом примере, но после приватизации ФИО3 выписался по личному заявлению. Значит он сам выписался, и прописаться обратно не сможет без согласия собственников. В суд откажет ему в иске.

    Это интересно:  Как получить СНИЛС на ребенка: какие документы нужны

    Другой вариант: Например, в муниципальной квартире была прописана семья из трёх человек — мама, папа и малолетний сын. Родители её приватизировали, а сынишку не включили в приватизацию. Собственниками стали только мама и папа. Сейчас с этим очень строго, органы опеки не позволят не дать ребенку долю, но раньше было намного проще. В течении трех лет после своего совершеннолетия (это срок исковой давности) ущемлённый в правах ребенок может подать в суд, чтобы потребовать себе долю или вообще признать приватизацию недействительной. Если ребенок пропустил срок трехлетний исковой давности, он может попытаться его увеличить, если конечно у него имеются уважительные причины. Например, он сидел в тюрьме или из-за болезни не мог обратиться в суд. В общем, тут тоже уйму нюансов, есть маленький процент риска. Каждая ситуация индивидуальна.

    Как таких выявить? Также посмотреть в двух выписках. В расширенной из ЕГРН находим дату приватизации и ФИО собственников при ней. В архивной — кто прописан и не выписывался до приватизации и даты их рождения.

    Будет ли согласие бывшего супруга?

    Большое, но важное отступление: Часто бывает, что гражданин покупает квартиру в браке, но оформляет её только на себя. Это ещё не говорит, что имущество полностью его. Любая недвижимость, купленная в браке, считается совместным/общим имуществом ОБОИХ супругов, даже когда оформлена только на одного из них — п.2 ст. 34 СК РФ. Получается у каждого супруга по «половине» квартиры, просто второй супруг никак не указан в документах. Если конечно между ними не оформлен брачный договор.

    После развода такая недвижимость НЕ теряет статус совместного имущества. Просто бывшие супруги становятся участниками совместной собственности — ст. 253 ГК РФ. Т.е. люди развелись, но квартира все равно совместная, её статус не изменился — бывший супруг также имеет право на половину. Чтобы квартира потеряла этот статус, супруги должны произвести её раздел — по договоренности или через суд (п. 1, 2 и 3 ст. 38 СК РФ).

    И случается, что разведенные официально раздел не произвели, разъехались и не общаются, а собственник потом решает продать совместную собственность. Конечно, Вы можете купить такую квартиру и без согласия бывшего супруга, особенно если его никак нельзя найти. По п. 2 вышеуказанной ст. 253 ГК. изначально ПРЕДПОЛАГАЕТСЯ, что когда разведенный собственник продает совместную квартиру, он делает это УЖЕ сообща с бывшим супругов, уже с его согласия, а значит и письменного от него не потребуется. Это называется презумпция согласия — согласие бывшего супруга автоматически имеется, пока он не обратиться в суд и не докажет обратное/иное. И регистраторы без согласия спокойно регистрируют сделки, но покупатель будет в зоне риска.

    Бывший супруг может подать в суд, чтобы признать сделку недействительной — вернуть всю квартиру в прежнее положение (1/2 себе и 1/2 бывшему супругу-собственнику) или вернуть 1/2 себе, а остальную часть оставить за последним покупателем. НО ТОЛЬКО когда докажет судье одновременно ДВА обстоятельства. Они указаны в п.3 ст. 253 ГК РФ: 1) Он не давал своего согласия. Например, вообще не знал о сделке. Это будет легко доказать, ведь если покупатели не покажут от него нотариального согласия, то значит он его и не давал. Это логично. 2) И главное: Он должен доказать, что покупатели являлись недобросовестными — они изначально знали или должны были знать, что квартира продается без его согласия. А это доказать уже очень сложно. Обычно это покупателей и спасает, что всю квартиру в итоге оставят у них. Бывший супруг продавца может подать в суд лично на него, чтобы получить половину от денег с продажи. В общем, они уже сами будут разбираться, а покупателей это уже касаться никак не будет.

    Поэтому советую потребовать у продавца, чтобы он нашёл своего бывшего супруга, и тот оформил у нотариуса согласие на продажу. Если получить согласие никак не получится, то лучше ищите другой вариант.

    Есть ли перепланировка? Если да, то узаконена ли она?

    Обязательно спросите продавца об этом. Может они снесли какие-либо перегородки/стены, на пару метров перенесли проход в комнату и т.д. Перепланировкой даже считается, когда вместо ванны поставили душ и наоборот. Было такое, что снесли стенку между туалетом и ванной, потом удивляются, что это нужно обязательно узаконить. Или он сам может не знать о перепланировке в своей квартире. Например, недоглядеть при покупке. Особенно когда людям досталась квартира по дарению или в наследство, он обычно не интересуется, что прошлые хозяева поменяли в планировке.

    Даже если продавец говорит, что перепланировку не делал или он её узаконил, нужно самому всё проверить. Для этого требуйте продавца показать Вам технический паспорт на квартиру, в нём будет нарисован её план (образец ниже). Если у него нет такого документа, то пусть закажет его в БТИ (инструкция) или МФЦ (инструкция). Это сделать может только собственник, никому другому не выдают. Осмотрите квартиру, сравните настоящую планировку с планировкой в плане. Также в обычной выписке из ЕГРН есть план всего этажа с планами каждой из квартир на нём (про выписку писала выше, там есть и образец). Найдите в нём нужную и также всё сравните.

    (нажмите на картинку для её увеличения / горизонтальная прокрутка)

    Если захотите, то купить можно и с неузаконенной перепланировкой, это не считается основанием для отмены в регистрации сделки. Здесь лишний повод неплохо снизить цену. Тут небольшая проблема, если покупатель с ипотекой: Некоторые банки разрешают покупать такие квартиры (дают деньги под их залог), главное чтобы перепланировка в них была простой. Но банк потребует её узаконить в течение 6 месяцев или выставит другие требования. В общем, уточните об этом у своего ипотечного менеджера. Некоторые изменения вообще узаконить не получится — установлена батарея в балконе/лоджии, объединён балкон/лоджия с комнатой, сделали тёплые полы из центрального отопления и т.п. Здесь только вернуть в первичное положение.

    Или же по другому: Банк всегда требует покупателей заказать за свой счёт оценку понравившееся квартиры, и обычно сам дает список оценщиков. Нанятый оценщик также проверяет планировку квартиры с планировкой в плане тех.паспорта. И если будут какие-либо несостыковки, он это укажет в оценке. Но с оценщиком всегда можно договорится за небольшую плату (от 5 тыс.руб.) и он закроет на них глаза.

    Проверяем долги по коммуналке

    Добросовестный продавец обязан до сделки погасить все задолженности по ЖКХ — газ, свет, вода, домофон, интернет и т.п.

    Потребуйте его предоставить справки с каждой организации об отсутствии задолженностей, особенно когда квартира берёте в ипотеку, банку она точно нужна. А ЛУЧШЕ пойти вместе с ним и получить эти справки. Конечно, долги предыдущего собственника не переходят на нового, кроме долга по капитальному ремонту. Но работники Управляющей компании не будут разбираться чьи это долги, и станут требовать нового собственника их оплачивать, погрозят отключить коммуникации, хоть это всё незаконно. Нервов новым владельцам могут изрядно потрепать. Более подробно обо этом я написала в отдельной статье — prozhivem.com/kvartira/pokupka/proverit-na-dolgi-po-kommunalnim-platezham.html. Обязательно ознакомьтесь.

    Если продавец никак не может оплатить долги по ЖКХ, то сторонам нужно решить что делать. Долги может оплатить и покупатель в счет стоимости покупки. Как это сделать написано в статье по ссылке выше.

    Проверяем продавцов

      Если один из продавцов является пожилым или пьющим, или Вам что-либо не понравится в его поведении — потребуйте предоставить справку с психоневрологического и наркологического диспансера, что он не стоит у них на учете. А лучше получите вместе с продавцом, их подделать довольно легко.Человек может быть дееспособным, но стоять на учете. Некоторые ипотечные банки обязательно требуют такие справки от всех продавцов. Если стоит на учете хоть в одном, то отказывайтесь от сделки какой бы низкой не была цена, без вариантов.

    Продавец по доверенности от собственника: Снимите копию доверенности и внимательно её прочтите, посмотрите срок. Каждый день проверяйте её на официальном сервисе Федеральной нотариальной палаты — reestr-dover.ru, ведь доверенность могут в любой момент отменить. Обязательно пообщайтесь с самим владельцем квартиры, ещё лучше увидеться с ним. Еще может быть такое — из-за болезни или старости собственник не смог сам прийти к нотариусу, поэтому нотариус оформил доверенность на выезде. Это обязательно будет написано с указанием места, где доверенность оформлялась. Тогда я очень советую посмотреть другие варианты для покупки.

    Проверьте на достоверность паспортные данные собственника и его доверенного лица в официальном сервисе МВД России — сервисы.гувм.мвд.рф.

    Напоминаем, если Вы не уверены, что сможете самостоятельно проверить квартиру или у вас нет времени этим заниматься, советую обратиться за услугой. За подробностями напишите нашему онлайн юрист-консультанту справа внизу экрана. Также он бесплатно проконсультирует.

    • Когда купите квартиру, то в ней нужно прописаться (зарегистрироваться). Как это сделать — ссылка.
    • Можно получить до 260 000 рублей после покупки квартиры за наличные — узнайте здесь, и до 650 000 когда покупаете в ипотеку — узнайте здесь.

    Если есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста. Заполните форму внизу или в комментариях ↓.

    При покупке квартиры какие документы надо проверить

    Нужно тщательно проверять квартиру перед покупкой

    Изучая историю сделок с момента приватизации, особое внимание нужно обратить на количество сделок. Если квартира постоянно покупалась-продавалась, то это тоже повод насторожиться. Жилье, тот объект недвижимости, который по своему назначению не должен слишком часто переходить из рук в руки.

    Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой

    Обезопасить себя самостоятельно без привлечения юриста — задача выполнимая лишь отчасти, если объект изначально с неплохой историей и перед контрагентом не стоит задачи ввести другую сторону в заблуждение. Но проверить основные моменты и вовремя понять, что объект не стоит покупать, может каждый.

    Покупка квартиры: какие документы нужно требовать с продавца

    1. Помещение не используется в качестве арендуемого. Собственник имеет право выставить квартиру на продажу в любой момент. Если помещение сдано в аренду, собственник обязан разорвать договор, либо уведомить другую сторону о намерении продажи. В случае оплаты всей суммы за пользование помещения, арендаторы имеют право эксплуатации квартиры до конца действия договора.
    2. Квартира не обременена залоговыми обязательствами. При оформлении кредитного договора на получение большой суммы наличными средствами, заемщик обязан предоставить залоговое имущество как обязательное условия для предоставления займа. Проверить информацию можно на сайте Росреестра.
    3. Жилье не обременено арестом. Процедура производится судебной властью, если собственник имеет большую задолженность по оплате коммунальных услуг или по выплате кредитных обязательств. Квартира или дом, находящий под арестом, не может быть продан другому владельцу. Это становится возможным только после его снятия. Любая сделка признается недействительной.
    4. Не фигурирует в судебном заседании в качестве предмета споров.

    Какие документы нужно проверить при покупке квартиры

    Для совершения регистрационных действий, следует обратиться в указанный орган, составить заявление по форме и приложить пакет необходимых документов. В бумаге указывается информация о собственнике жилья до совершения купли-продажи (продавце) и о настоящем владельце недвижимости на основании документа о сделке (покупателе).

    Пакет документов для покупки квартиры

    Причем, некоторые из этих дополнительных документов может потребовать регистратор в обязательном порядке, а некоторые – понадобятся только нам лично, для подтверждения сведений о квартире и ее хозяевах. Эти сведения помогут нам избежать различных «сюрпризов» в виде неожиданных претензий, ограничений или правопритязаний, которые иногда случаются уже после завершения сделки.

    Какие документы нужны для покупки квартиры: перечень для разных ситуаций, оформление

    Обязательна письменная форма договора. Нотариального удостоверения не требуется, кроме случаев, если в сделке со стороны продавца участвуют несовершеннолетние/недееспособные лица, а также при продаже долей одновременно всеми участниками долевой собственности.

    Проверяем квартиру перед покупкой: 5 вещей, которые надо сделать

    Дело в том, что один из существенных рисков при покупке жилья – это возможное оспаривание прав на квартиру третьими лицами. Споры могут возникнуть, например, при наличии безвестно отсутствующего члена семьи, прописанного в квартире. «Никто не гарантирует, что это безвестно отсутствующее лицо не явится через несколько лет и не будет оспаривать сделку. Такие случаи бывают, – говорит Ольга Рыкова. – Люди сидят в тюрьме, не хотят сообщать об этом родственникам, а потом выходят на свободу и заявляют о своих правах». Поэтому, покупая квартиру, в которой прописан безвестно отсутствующий член семьи, временно выбывший в долгосрочную арктическую командировку, на длительное лечение (например, в психоневрологический или наркологический диспансер) или в места лишения свободы, вы идете на определенный риск. Подумайте, может быть стоит поискать другой вариант?

    Как правильно покупать квартиру: пошаговая инструкция

    После приценки следует рассматривать конкретные варианты. Желательно квартиру подбирать воочию. Обзвон по объявлениям не даст того нужного результата. Так же не следует слепо доверять риэлтору, который будет предлагать варианты. Лучшей случай – если Вы найдете нужную квартиру через знакомых. Это упразднит множество забот. При осмотре квартиры обращайте внимание на:

    Какие документы необходимо проверять при покупке квартиры

    Рекомендуется взять выписку из ЕГРЮЛ — не позднее месяца со времени принятия решения о покупки недвижимости. Будет правильным решением покупать жилье в новостройке в порядке долевого участия. Заключение предварительного договора чревато последствиями. Застройщик может отказаться продать квартиру и оформлять покупку придётся через суд.

    Купить — вторичку — и не пожалеть — как минимизировать риски при покупке вторичного жилья

    В договор можно внести изменения и дополнения от руки с согласия сторон. Вы можете узнать о процедуре регистрации договора купли-продажи в Росреестре вот тут.

  • Паспорт продавца. Его нужно внимательно осмотреть и сравнить, правильно ли внесены данные в договор. Убедиться, что квартиру вам продаёт тот же человек, данные которого указаны в соглашении.
  • Государственная регистрации права собственности на квартиру. Изучите свидетельство, убедитесь, что продающее лицо является владельцем. Проверьте указанную площадь квартиры и адрес. Если жильё заложено, то в графе «основание выдачи» будет указан договор ипотеки.
  • Документы, подтверждающие отсутствие разного рода обременений, предъявляемых к данной собственности. Подробнее см. проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой.
  • Справки об отсутствии коммунальной и налоговой (на имущество) задолженности.
  • Технический паспорт. Соответствие его данных фактическим вы уже проверили в ходе предварительного осмотра.
  • Домовая книга с подтверждением выписки всех зарегистрированных лиц. Желательно заранее проверить лично в паспортно-визовой службе. Если кто-то не пожелает добровольно выписаться, то придётся обратиться в суд, что чревато нервотрёпкой, тратой времени и денег.
  • Согласие социальных служб. Разрешение на продажу жилья от органов опеки и попечительства необходимо, если в квартире прописаны (или являются собственниками жилплощади либо доли в ней) при наличии в квартире детей, не достигших совершеннолетия.
  • Документы – основания перехода права собственности от бывших владельцев квартиры к продавцу.
  • Какие документы необходимо проверять при покупке квартиры?

    Документы при покупке квартиры условно можно разделить на правоустанавливающие и сведения, которые подтверждают факт регистрации собственности. Для покупки квартиры актуальны сведения о техническом состоянии жилплощади, справки об отсутствии долгов и обременений.

    Вопрос, какие документы потребуются для приобретения собственных «квадратных метров», интересует любого покупателя. Перечень зависит от того, реализуется ли жилье на вторичном рынке, в строящемся доме или в новостройке, готовой, но полностью либо вовсе не заселённой. Для покупки квартиры нужно требовать у продавца предоставить все юридически значимые сведения о жилье, независимо от срока эксплуатации дома.

    Документы при покупке квартиры в новостройке

    Алгоритм проверки и список сведений зависит от того, находится дом на стадии строительства или уже сдан в эксплуатацию. Покупателя недвижимости в новостройке должна интересовать не только конкретная квартира, но данные о застройщике, земельном участке; сведения о наличии обременений на многоэтажный дом.

    Квартиры в недостроенных домах подлежат оформлению по сделке долевого участия, реже на основании предварительной купли-продажи.

    Покупка жилья по соглашению о долевом участии

    Будущим дольщикам желательно убедиться в том, что у компании-застройщика безупречно оформление следующих документов:

    • инвестиционный договор – обозначает сведения о количестве квартир, их приобретателях, характеризует реальных вкладчиков в строительство недвижимости;
    • проектная декларация, с планом расположения квартир в новостройке и сопутствующей инфраструктуры;
    • техническая документация, с указанием достоверной информации о состоянии дома: его фундамента, инженерных коммуникаций;
    • допуск на строительство – стоит удостовериться в том, что он предоставлен конкретному застройщику.

    Покупателю жилья в новостройке надо убедиться в наличии юридических документов на землю. Нужно внимательно изучить их содержание. Это может быть свидетельство о собственности на участок, предназначенный для строительства многоквартирного дома или долгосрочное соглашение аренды с муниципалитетом.

    Согласно ст. 15.2 ФЗ № 214 от 2004 г. застройщику нужно обязательно страховать свою ответственность. Целесообразно поинтересоваться о наличии гарантии надёжного банка. Она предусмотрена для полного исполнения перед дольщиками всех обязательств.

    При покупке квартиры в ещё не готовом доме важно своевременно заинтересоваться учредительными документами застройщика. Специалисты обращают внимание на наличие у организации устава, свидетельства о государственной регистрации юридического лица; доверенности представителя на оформление договоров с покупателями.

    Рекомендуется взять выписку из ЕГРЮЛ — не позднее месяца со времени принятия решения о покупки недвижимости. Будет правильным решением покупать жилье в новостройке в порядке долевого участия. Заключение предварительного договора чревато последствиями. Застройщик может отказаться продать квартиру и оформлять покупку придётся через суд.

    Документы на квартиру в готовой новостройке

    Выяснить, какие документы важны при покупке квартиры в уже построенном и сданном в эксплуатацию доме проще. Покупателю рекомендуется проверить весь список документов. Он включает:

    • свидетельство о собственности на землю или договор аренды;
    • поэтажный план здания и экспликация;
    • договор продажи квартиры в новостройке, оформленный согласно правилам ст. 551-558 ГК РФ;
    • выписку ЕГРЮЛ – для удостоверения олномочий застройщика;
      документ приема-передачи недвижимости.

    После оформления сделки покупатель обращается в Росреестр и получает свидетельство о собственности на новую жилплощадь. За регистрационные действия следует заплатить госпошлину – в размере 1000 руб.

    При покупке квартиры желательно удостовериться в наличии акта сдачи дома в эксплуатацию и государственной экспертизы качества жилья в новостройке. Надлежащее оформление такого документа не исключает важности личной проверки качества покупаемой жилплощади.

    Документы для покупки квартиры на вторичном рынке

    В отличие от жилья в новостройке, вторичный рынок более непредсказуем. Проверять придётся не застройщика, а, документы гражданина либо компании-продавца. Владельцы б/у недвижимости могут вносить в конструкцию помещений самостоятельные и не всегда узаконенные изменения. Риск возможных притязаний на жилплощадь со стороны третьих лиц тоже выше.

    Список документов для проверки при приобретении недвижимости на «вторичке» будет следующим:

    • свидетельство о собственности на квартиру (с обозначением серии, номера, информации о владельце квартиры, возможных обременений – обычного залога, ареста, ипотеки);
    • технический и кадастровый паспорт на «вторичку», с отсутствием незаконных перепланировок;
    • расширенная выписка из ЕГРП о состоянии недвижимости, где указывается информация о прошлых собственниках, основания перехода к ним квартиры;
    • документ, который зафиксирует сделку отчуждения недвижимости и передачу денег – договор продажи, дарения, ренты с постоянным иждивением. В качестве основания продавец также может предъявить решения суда об установлении собственности, свидетельство о наследовании, договор приватизации;
    • согласие на продажу жилья (от супруги, органов опеки). Его оформление обязательно, когда квартира на момент реализации остаётся общей. Исключение может быть сделано в случае, если между мужем и женой есть брачный договор и жилье принадлежит одному из супругов.

    Оформление разрешения – необходимое условие, когда недвижимость куплена по возмездным сделкам – продажи, мены, ренты. Нотариально подписанное разрешение требуется при переходе квартиры к супругу — как законного наследства или подарка.

    Список документов следует дополнить разрешением органов опеки, если собственник продаваемой квартиры — несовершеннолетний. Такое согласие подписывают за месяц до фактической продажи квартиры.

    В список документов включают сведения, которые предъявляются по требованию покупателя: справку об отсутствии долгов за коммунальные платежи, копию лицевого счета продавца, документ из налоговой службы. Покупка завершается выдачей свидетельства о собственности на жилплощадь — после подачи заявления в Росреестре и оплаты государственной пошлины.

    Другие нюансы

    Какие документы необходимы для покупки недвижимости – вопрос, который требует не только формального наличия свидетельств и справок. Важно вовремя проверить надёжность самого продавца.

    Может понадобиться оформление справки из психоневрологического диспансера, при наличии оснований в адекватности продавца. Если выяснится, что договор подписан с человеком, лишённым дееспособности, то сделка признается несостоявшейся и придётся вернуть квартиру по правилам, обозначенным в ГК РФ – ст. 171.

    Прежде чем выяснить: какие документы следует предъявить для приобретения недвижимости, надо убедиться в отсутствии на жилплощади прописанных лиц. Это можно сделать, запросив выписку из домовой книги. Возможно, что люди, у которых есть право бессрочного проживания, временно выпишутся из жилья и позже, уже через суд, потребуют прописки к уже новому собственнику.

    Встречаются ситуации, когда лицо временно выписывается – уходит в армию, направляется по решению суда в МЛС, либо попадает в психиатрическую лечебницу, а потом возвращается и пытается снова зарегистрироваться на жилплощади – тогда конфликты с новым собственником неизбежны.

    Важно удостовериться, что нет претензий на приобретаемую недвижимость со стороны возможных, но не «состоявшихся» наследников продавца – путём подписания ими отказа от наследства у нотариуса.

    Проверкой «юридической чистоты» жилья, нового или на «вторичке», обычно занимается компетентный специалист, но и покупателю следует внимательно изучать всю документацию, чтобы быть уверенным в выгоде сделки и её успешном завершении.

    Статья написана по материалам сайтов: topurist.ru, ppt.ru, prozhivem.com, firstjurist.ru, yuristznaet.ru.

    »

    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock detector