+7 (499) 938-69-47  Москва

+7 (812) 467-45-73  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Предварительный договор купли-продажи квартиры: как расторгнуть и на каких основаниях, а также образец документа, порядок процедуры и ее последствия

Предварительный договор купли-продажи заключается сторонами для того, чтобы проводимая сделка имела гарантию того, что она будет полностью завершена. Заключение предварительного договора используется чаще всего в тех случаях, когда планируется приобретение жилья с использованием ипотечного займа, так как именно на основании такого документа происходит окончательное одобрение выдачи целевого кредита.

Однако нередко возникают случаи, когда предварительный договор приходится расторгать. Как правильно оформить этот документ и не нарушить при этом закон?

Содержание

Основания расторжения

Для расторжения предварительного договора купли-продажи могут быть различные основания:

  • нежелание сторон продолжать совершение сделки по личным обстоятельствам и мотивам;
  • невозможность продолжения совершения сделки по причинам, независящим от участников сделки (например, наложение ареста на реализуемое имущество по решению суда на основании иска третьих лиц, не принимающих участия в сделке);
  • обоюдное решение участников сделки о ее прекращении по взаимному согласию;
  • неисполнение в указанные срок одной из сторон условий, зафиксированных в предварительном договоре купли-продажи.

Каждое из перечисленных оснований, кроме последнего, следует отразить в подписываемом соглашении о расторжении договора. Основание в виде неисполнения в указанный срок условий предварительного договора отражается только в документах, направляемых в суд для рассмотрения в гражданском процессе.

В случае, если расторжение договора происходит по личным мотивам или по причине невозможности продолжения сделки по причине независящих от сторон обстоятельств, та сторона, которая выступает инициатором расторжения договора, должна сообщить об этом второй стороне сделки. Лучшим способом в этом случае будет являться направление заказного письма с уведомлением, а внутрь такого письма вложить опись направляемых документов. Это позволит максимально обезопасить участников сделки от появления возможных разногласий по механизму расторжения соглашения.

Виды предварительных договоров и механизмы их расторжения

На сегодняшний день при совершении сделок с недвижимостью выделяют два наиболее распространенных варианта предварительного договора:

  • с внесением авансовых денежных средств;
  • без внесения денег.

В зависимости от того, какой именно договор был использован, будет различаться и механизм проведения процедуры расторжения такого договора.

Если речь идет о предварительном договоре, по которому не были внесены денежные средства, то его расторжение происходит в простой письменной форме с составлением специального соглашения. К такому соглашению предъявляется только одно требование – если предварительный договор составлялся с нотариальным заверением, то и соглашение, и его расторжение также следует заверить у нотариуса.

В случае, если речь идет о договоре, в котором зафиксирована передача некоторой суммы денежных средств в качестве аванса, то в самом тексте такого документа необходимо указать порядок расторжения предварительного договора и возврата денежных средств для того, чтобы в будущем избежать сложностей с расторжением такого договора и полного прекращения существующих обязательств. Если пунктов, отвечающих на вопрос о проведении процедуры расторжения предварительного договора, в таком документе не содержится, то процедура расторжения будет регламентироваться судом в процессе соответствующего заседания.

При расторжении предварительного договора, в котором содержатся данные о перечислении денежных средств, следует уточнить, идет речь о передаче аванса или задатка, так как последний не возвращается (в соответствии с положениями Гражданского Кодекса). В этом случае, если речь идет о расторжении предварительного договора, возврат денежных средств произведен не будет и по итогам рассмотрения соответствующего гражданского иска.

Что следует указать в соглашении о расторжении?

В случае, если речь идет о расторжении предварительного договора купли-продажи без внесения авансовых средств или с внесением денежных средств, но процедура регламентирована в самом предварительном договоре, то составляется специальное соглашение. На основании этого документа в дальнейшем будут разрешаться, в том числе с использованием судебных процедур, возникающие споры по итогам расторжения предварительного договора.

Для того, чтобы такое соглашение имело юридическую силу, необходимо, чтобы оно было оформлено в соответствии с положениями действующего законодательства и отражало определенный перечень сведений, к которым относятся:

  • дата и место подписания соглашения о расторжении;
  • сведения о лицах, участвующих в его подписании, в том числе данные о доверенных лицах, если таковые имеются, а также о документах, на основании которых они осуществляют представление интересов участников сделки (необходимо указать номер доверенности, срок ее действия, а также пределы полномочий представителя);
  • данные о договоре, который подлежит расторжению (дата и место заключения, предмет договора, сведения о переданном во исполнение договора авансе, срок действия);
  • сведения об основании расторжения предварительного договора;
  • информация о процедуре возвращения авансового платежа (если таковой был). В данном разделе указывается не только информация о том, в каком порядке должен быть возвращен аванс, но и какие штрафные санкции могут быть применены в соответствии с действующими положениями гражданского законодательства к той стороне, которая нарушает условия подписанного предварительного соглашения;
  • реквизиты подписывающих соглашение сторон и собственно их подписи.

Образец соглашения о расторжении предварительного договора можно скачать по ссылке.

Таким образом, подписание соглашения о расторжении предварительного договора является обязательным условием для прекращения процедуры сделки. Для того, чтобы такое соглашение имело юридическую силу, его необходимо составлять в строгом соответствии с положениями действующего законодательства в сфере оборота недвижимости.

Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры?

Опубликовал: admin в Ваш юрист 27.10.2018 Комментарии к записи Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры? отключены 17 Просмотров

Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры

Главная » Документы » договоры » Договора купли-продажи » Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры

При покупке недвижимости покупатель и продавец часто заключают предварительный договор купли-продажи. Он необходим, чтобы обеспечить безопасность сделки, а также подтвердить намерения сторон. Но бывают ситуации, когда такой договор приходиться расторгать. Давайте рассмотрим, каким образом это можно сделать, а также узнаем, что следует знать, занимаясь данной процедурой.

Как можно расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры?

Прежде всего, следует сказать, что легче всего расторгнуть предварительный договор в том случае, если обе стороны не хотят продолжать сотрудничество и согласны на расторжение. В таком случае все пройдет гладко и без каких-либо последствий.

Рассмотрим поэтапно, как должны действовать участники предварительно договора, если они решили его расторгнуть:

  • Изначально нужно внимательно прочитать составленный ранее договор и выяснить, описаны ли в нем условий расторжения договора. Часто в предварительном договоре стороны оговаривают условий расторжения и ответственность сторон при расторжении. Если такой пункт есть, то он будет являться инструкцией для сторон. Если его нет, то необходимо самостоятельно оговорить условий расторжения, либо обратиться к нотариусу, который поможет правильно провести данную процедуру и расскажет, как это правильно сделать;
  • Следует посмотреть на правильность составления договора. Даже в предварительном договоре есть обязательные условий, и если они не прописаны, договор можно попросту аннулировать. Внимание стоит обратить и на даты, если время действия договора уже прошло, его попросту можно считать недействительным. В случае если подобное найдено, договор просто признается недействительным, а значит, стороны не должны выполнять свои обязательства, в соответствии с действующим законодательством. К примеру, если в договоре есть ошибки в именах сторон, или в описании объекта, то договор не будет считаться действительным. Если же он составлен правильно, то следует проводить полноценную процедуру расторжения;
  • Когда решение о расторжении договора принимается одной стороной, то обязательно следует оповестить об этом контрагента. Если он соглашается расторгнуть договор, то ничего сложного не будет. Если же второй участник отказывается от расторжения, то такие вопросы обязательно решаются в судебном порядке. При этом чаще всего убытки понесет желающий расторгнуть договор;
  • Часто бывает так, что договор аннулируется из-за срока давности. Срок давности предварительного договора – 1 год. Если по истечению этого времени основной договор купли-продажи не был составлен, то про предварительный тоже можно забыть. Но при этом, если покупатель оставлял залог, то продавец не обязан возвращать его, а может сделать это только по своему желанию.
Это интересно:  Документы на алименты в разводе: какие бумаги нужны для обращения в суд, как их правильно оформить и подать?

Основания для расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры

К сожалению, большинство граждан не считают предварительный договор купли-продажи на квартиру чем-то серьезным. Но следует понимать, что этот документ имеет полную юридическую силу. Также часто он подкрепляется задатком, который платит покупатель.

Также в договоре описываются все условия будущей сделки, относительно условий передачи денег, имущества, обязательств сторон и суммы сделки. В основном договоре все это может немного поменяться, но все равно предварительный договор является основанием для составления основного, а значит, участники должны составлять основной договор купли-продажи опираясь именно на этот документ.

Как оформить предварительный договор купли-продажи квартиры?

Про р асторжение договора купли-продажи квартиры после государственной регистрации смотрите тут.

Разрыв предварительного договора тоже не является простой процедурой. Для этого необходимо составить документ в письменной форме, где описываются условия расторжения. Продавец и покупатель должны поставить подписи под текстом договора, чтобы подтвердить свое согласие с описанным выше. Только в таком случае эта бумага будет иметь юридическую силу.

Рассмотрим перечень оснований, которые могут послужить причиной расторжения предварительного договора:

  • Если покупатель не может собрать необходимую денежную сумму для покупки квартиры. В таком случае договор автоматически аннулируется через год после заключения. Отменить договоренность можно и раньше, если покупатель об этом заявит;
  • В случае если покупатель не смог собрать в срок необходимую сумму, но все еще намерен приобрести квартиру, он может обратиться к продавцу, с просьбой продлить срок. Для этого покупатель должен в письменной форме написать соответствующее заявление продавцу. Если последний согласен, то договор продолжает свое действие на договоренный срок;
  • Если продавцу необходимо срочно продать квартиру, а покупатель не может её выкупить сразу, продавец может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Но при этом ему придется выплатить двойную сумму задатка, как компенсацию;
  • Если после подписания договора на объекте были обнаружены какие-либо недостатки или он был изменен, то покупатель может отказаться от приобретения. К примеру, если продавец решил поменять планировку, а в договоре этого не описал, то покупатель может без последствий отказаться от своих обязательств. Происходит это потому, что по факту в предмете договора был описан другой объект. То же самое и касаемо недостатков квартиры, о которых не указал продавец. Но нужно понимать, что это должны быть серьезные недостатки, которые специально были скрыты.

Нюансы расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры

В случае разрыва предварительного договора следует обратить внимание на такие нюансы:

  • Письменное заявление о продлении срока действия предварительного договора. Если покупатель хочет продлить срок действия, то следует отправить продавцу заказное письмо, где будет описана просьба, а также будут описаны приложенные документы. Заказное письмо нужно, чтобы подтвердить факт получения. При этом продавец не обязан соглашаться на условия, и делает все по своему усмотрению;
  • Часто при расторжении договора через суд, принимается решение просто о возвращении задатка. На это продавцу дается определенное время. Если он не вернул деньги, то можно подавать на него иск в суд. Но даже в случае, если задаток составлял большую часто стоимости квартиры, покупатель не может претендовать на часть недвижимости, как будто он уже её приобрел;
  • Покупатель может попросить вернуть аванс или задаток, но для этого необходима веская причина. Такой может быть нахождение недостатков на объекте или другие веские обстоятельства.

Порядок расторжения договора купли-продажи

Расторгая договор купли-продажи, нужно учитывать многие нюансы. По общему правилу безосновательное прекращение правоотношений по инициативе одной стороны воспрещено.

Каковы особенности расторжения договора купли-продажи? Основные аспекты прекращения действия договоров, в том числе и купли-продажи, определяет ГК РФ.

Содержание

Досконально регламентируются аспекты завершения договорных отношений, как по желанию покупателя, так и продавца. Какие нюансы сопровождают расторжение соглашения о купле-продаже?

Основные моменты

Расторжением всякого договора является абсолютное прекращение его действия и окончание всяческих правовых отношений меж сторонами. Однако лишь воли одной из сторон для расторжения недостаточно.

Для мирного расторжения потребуется добровольное согласие стороны противоположной. Можно расторгать договор через суд, но необходимо наличие веских оснований.

Еще одна особенность расторжения в том, что процедура должна быть аналогична порядку заключения.

Проще говоря, поскольку заключался договор в письменной форме, то и расторгаться он должен также письменно. В реальной жизни отмена договорных отношений по взаимному согласию встречается очень редко.

При этом сторонам нужно учитывать, что возвращение уже исполненного до времени отмены сделки не возможно, если таковое не предусмотрено условиями договора.

Допустим продавец получил аванс, но потом договорные отношения были расторгнуты. Возвращать полученное продавец не обязан, если на это прямо не указывают условия договора.

Что это такое

Расторжение договора о купле-продаже являет собой волевой акт, который направлен на окончание действия договора неисполненного подобающим образом.

Причин для расторжения существует предостаточно, но их все можно обобщить в таких пунктах:

В любом случае должно наличествовать обоснование расторжение. При отсутствии веского аргумента договор не может быть признан расторгнутым и считается действующим, то есть все его условия должны быть исполнены.

Назначение документа

Прежде всего, нужно отметить разграничение таких представлений как расторжение договора купли-продажи с признанием этого же договора недействительным.

Данные термины имеют совершенно различные основания для завершения договорных обязательств. Хотя итог и в том и в другом случае одинаков – договор перестает действовать, предусмотренные им обязанности сторон утрачивают актуальность.

Разнятся и последствия. При признании договора недействительным стороны обязаны вернуть все полученное по сделке. Кроме того зачастую сторону, повинную в недействительности, обязуют компенсировать ущерб иной стороны.

Расторжение договора не предполагает восстановления исходного состояния дел. Все что исполнено обсуждению и пересмотру не подлежит.

Таким образом, назначением расторжения действующего договора купли-продажи становится прекращение договорных отношений и признание недействительности неисполненных условий договорных отношений.

Правовые аспекты

Закон о расторжении договора по купле-продаже это, прежде всего, Гражданский Кодекс. В ст.450 ГК РФ оговорены условия, какие становятся основанием для расторжения заключенного договора о купле-продаже.

Здесь говорится, что соглашение расторгать можно лишь при серьезных нарушениях относительно условий договора иной стороной.

Также поводом может выступать причина, предусмотренная самим договором или действующим законодательством.

В случае взаимодействия физических и юридических лиц во внимание принимаются положения закона «О защите прав потребителей».

Серьезным нарушением считается такое действие стороны, которое наносит стороне противоположной существенный ущерб.

Здесь предполагается, что в результате действий одного участника договорных отношений, другой участники не получает того, на что рассчитывал он при заключении сделки.

Например, покупатель может отказаться от оплаты полученного по договору либо продавец отказывается передавать уже оплаченное имущество.

В таких случаях договор расторгается по решению суда. Что касается добровольного расторжения договорных отношений, то здесь закон участвует лишь на общих началах.

Стороны вольны заключать меж собой договор и точно также расторгать его. Если участники решили расторгнуть договор добровольно, то условия расторжения они также оговаривают в добровольном порядке.

Расторжение договора купли-продажи по ГК РФ

Всякий договор является в первую очередь соглашением двух либо нескольких лиц, которым устанавливаются конкретные права и обязанности. Таковые обсуждаются, согласовываются и документально закрепляются.

Если один участник не исполняет обязательств, то не остается иного выхода, как расторгнуть договор. По п.1 ст.452 ГК РФ расторжение договора на основании соглашения сторон считается сделкой двухсторонней.

Осуществлять его нужно в том же порядке, в каком договор заключался. Основные правила расторжения договора предопределены Гражданским кодексом. Здесь определены законные основания и вытекающие последствия.

Какие могут быть основания

Юридические обязательства возникают сразу же после заключения договора купли-продажи. Данный документ предназначен для правового регулирования взаимоотношений и поведения участвующих сторон.

По договору купли-продажи возникает обязательство продавца передать покупателю определенный предмет в обмен на установленное денежное вознаграждение.

Если по какой-то причине заключенный договор расторгаются, то прекращаются и обязательства сторон. При этом нужно учитывать, что расторжение невозможно при исполнении договора в полном объеме.

В этом случае обязательства прекращаются и, следовательно, останавливается процесс договорных отношений. Другим не менее важным обстоятельством расторжения договора является досрочность.

Прекращение срока действия договора ведет к автоматическому прекращению оговоренных в нем условий.

Если стороны выполнили обязательства не в полном объеме на протяжении срока действия договора, то ситуация разрешается с позиции действующих правовых норм.

Это интересно:  Ипотека в Сбербанке для ИП: требования, действующие программы и необходимые документы, а также особенности и преимущества для физических и юридических лиц

Что же может становиться основанием для расторжения договора купли-продажи? Главные причины согласно ГК РФ таковы:

Написание заявления

В ситуации, когда стороны не смогли достигнуть соглашения касательно расторжения договора, заинтересованная сторона вправе обратиться с иском в суд. Ст.452 ГК предполагает обязательное соблюдение претензионного порядка.

То есть обратиться в суд можно лишь в случае, когда получен отказ от добровольного расторжения договора либо ответа на претензию о расторжении не последовало в положенный срок.

Сторона, обратившаяся в суд, обязан доказать, что нарушение договорных условий существенно в контексте требований гражданского законодательства, а не просто кажутся существенными по личному мнению.

Все аргументы должны быть подробно изложены в исковом заявлении. Общих рекомендаций по составлению искового заявления в суд относительно расторжения договора купли-продажи не существует.

Заявление составляют в произвольной форме, соблюдая правила формирования исковых заявлений в целом.

Но важен такой момент, что неправильная формулировка искового требования и неверная тактика может привести абсолютно не к тем последствиям, какие ожидал истец.

Так при расторжении договора прекращаются обязательства, какие еще не исполнены сторонами. Что касается уже выполненных условий договора, то судом они не рассматриваются.

Поэтому если истец сформулирует свои требования как «расторжение договора купли-продажи и прекращение его действия», то суд при наличии оснований признает договор расторгнутым.

Образец акта комплексного опробования оборудования, читайте здесь.

При этом все полученное по договору ранее возврату не подлежит. Например, продавец по договору передал покупателю квартиру, но оплаты не получил.

При обращении в суд договор купли-продажи признан расторгнутым. Однако возвращать полученную квартиру покупатель не обязан.

То есть продавец остается и без денег, и без имущества. Для возврата квартиры продавец опять должен обращаться в суд с новым исковым заявлением.

Таким образом, формируя заявление в суд о расторжении договора купли-продажи, нужно четко понимать, какие последствия ожидаются от расторжения.

Если продавец желает вернуть переданное имущество, то в иске должно быть так и написано «расторгнуть договор купли-продажи на основании … и вернуть все исполненное сторонами по договору».

Формирование соглашения о расторжении

По общепринятым нормам сторона сделки купли-продажи, решившая расторгнуть ранее оформленный договор, отправляет соответствующее предложение стороне противоположной.

В срок установленный договором или законодательством должен быть предоставлен ответ – согласие либо отказ.

Если стороны достигают взаимопонимания, то они оформляют прекращение взаимоотношений, оформляя его юридически.

При этом действует правило – договор расторгается в том же порядке, в каком заключался. Если договорные отношения определялись устно, то и для расторжения достаточно устного согласования.

Другое дело, когда договор заключался в письменной форме. В этой ситуации договор расторгается посредством оформления дополнительного соглашения к договору.

В соглашении стороны оговаривают порядок расторжения договора и дату, с которой правоотношения считаются завершенными. Здесь же оговариваются действия сторон относительно уже исполненных обязательств.

Можно ли расторгнуть предварительный договор купли — продажи недвижимости?

Предварительное соглашение заключается в официальной форме. На него распространяются все отраслевые диспозиции договорного и гражданского права. Полностью вопрос регулируется главой 29-ой действующего ГК РФ. В части купли-продажи недвижимости действуют общие правила, на которые могут ссылаться продавец и покупатель.

Законные основания

Диспозитивные законные основания для расторжения предварительного договора купли-продажи прописаны в статье 450 ГК РФ как для покупателя, так и для продавца по договору.

Для покупателя по соглашению описываются следующие основания:

  • не предоставление продавцом какой-либо информации по реализуемой квартире;
  • отказ в предоставлении документации по квартире;
  • отказ в совершении первичных регистрационных действий;
  • не погашение задолженности по текущим коммунальным платежам;
  • не соблюдение прочих условий / требований, прописанных в договоре купли-продажи.

Для продавца оснований несколько меньше — невнесение аванса / предоплаты второй стороной соглашения в оговоренный срок считается грубейшим нарушением, и дает право продавцу недвижимости заявить о расторжении (ст. 451).

Основное условие при расторжении соглашения связано с императивными сроками. Сторона, инициирующая прекращение соглашения, в течение 3-х дней обязана направить второй стороне обязательное письменное уведомление. Учитывая, что предварительный договор не должен проходить регистрацию, его расторжение производится в свободной (согласительной) форме (ст. 451). Условия расторжения предварительного договора могут определяться сторонами в тексте документа. Ограничений здесь нет, за исключением запрета на изменение сроков направления уведомления.

Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимости?

Инициатором расторжения может быть любая сторона. На практике преференция реализуется чаще всего покупателями, передумавшими приобретать условную квартиру (иную недвижимость). Неофициальный характер соглашения предполагает его свободное прекращение. Законодательные нормы имеют рекомендательный характер.

Начинать необходимо с определения законных обстоятельств. Одно из них берется за основное (ст. 450), без которых, по собственному желанию расторгать предварительный договор нельзя. Это даст право второй стороне обратиться в территориальный суд. Расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры можно без проведения регистрационных действий в территориальном отделении Росреестра. Дожидаться ответа второй стороны следует только в том случае, если ранее был уплачен предварительный аванс (ст. 451).

Если был выплачен аванс

Предварительный аванс уплачивается по воле сторон соглашения (ст. 452). При расторжении описываемого вида соглашения, продавец, получивший внесенный аванс, независимо от оснований прекращения предварительной сделки, возвращает всю сумму покупателю в полном объеме. Условия возврата аванса регулируются статьей 462 ГК РФ. Сроки проведения обратной транзакции прописываются в уведомлении, направляемом второй стороне. Удержание аванса не допускается.

Если не была внесена предоплата

Отсутствие предоплаты в общем смысле облегчает процесс расторжения договора. Переход недвижимости отменяется сторонами в согласительном порядке, без проведения регистрационных действий (ст. 454). Если покупатель внес задаток, аннулировать соглашение сторон сделки можно только при наличии обстоятельств, указанных в диспозиции статьи 450 ГК РФ.

Предоплата вносится в виде формальной гарантии, и по этой транзакции заключается отдельный документ — расписка или платежная накладная. Как уже было отмечено ранее, при отмене сделки по купле-продаже квартиры, вся сумма предоплаты возвращается после направления уведомления второй стороне отменяемого соглашения (ст. 455).

Правила оформления уведомления

Составляется оно только в письменном виде, без соблюдения обязательной структуры. Легитимность уведомления будет обеспечена в том случае, если в нем должным образом указана причина отмены купли-продажи, полная информация по недвижимости (квартире), основания, указанные в статье 450. Точные реквизиты контрагента и дата составления указываются обязательно.

В случае судебного оспаривания расторжения, у инициатора будет иметься полная доказательная база для отстаивания личных преференций. В связи с чем, один экземпляр остается всегда у адресанта. Письменное уведомление о расторжении сделки при желании можно зарегистрировать нотариально.

Образец соглашения сторон

Должный образец соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости (квартиры) не имеет никакой обязательной формы. Составляется он в свободной форме в двух экземплярах для каждого контрагента. Главное правило — на документе должны стоять подписи с расшифровками инициалов и даты составления.

Соглашение сторон будет считаться легитимным с момента заключения. Отсутствие обязательной регистрации указывает на приобретение юридической силы сразу после подписания. Личные притязания контрагентов в дальнейшем решаются в процессуальном порядке, и этот документ у каждого из них является основным доказательством.

Как расторгнуть договор купли-продажи?

Расторжение договора купли-продажи — прекращение его действия.

Покупателю возвращаются деньги, продавцу — товар, в результате чего торговые отношения между сторонами завершаются.

Порядок расторжения договора прописан в главе 29 ГК РФ.

Нормативная база

Расторжение договора купли-продажи происходит в случаях:

  • по инициативе покупателя или продавца;
  • по соглашению сторон;
  • условия нарушаются одной из сторон;
  • подобное требование выдвигают некоторые государственные органы (такое происходит, к примеру, если условия сделки противоречат антимонопольному законодательству).

Если обнаружены недостатки товара, и устранить эти недостатки нельзя, потребитель имеет право потребовать заменить товар на товар необходимого качества, уменьшить покупную цену или расторгнуть договор, о чем говорит ст.18 Закона о защите прав потребителей.

Глава 29 ГК РФ дает возможность расторгнуть договор купли-продажи. В ней указанной статье есть следующие положения:

  • причины расторжения (ст.450);
  • расторжение при изменении обстоятельств (ст.451);
  • порядок процедуры (ст. 452);
  • правовые последствия (ст.453).

Правовая основа для сделок с недвижимостью — ФЗ №122, в котором указано, что сделки с недвижимостью (покупка или расторжение договора) обязательно должны быть зарегистрированы.

Но закон с 1 января 2020 года утрачивает силу. Государственную недвижимость регистрируют в порядке, который установлен 218-ФЗ.

Это интересно:  Родственный обмен квартирами 2019: документы и различные варианты обмена

Для жилой недвижимости происходит “двойной” процесс регистрации — сделки и перемены владельца.

Рассмотрим подробнее, как расторгнуть договор.

Расторжение договора купли-продажи до регистрации

Если процесс регистрации еще не окончился, сделка с недвижимым имуществом считается незавершенной. На данном этапе расторгнуть договор проще всего.

Покупатель и продавец, которые отказываются от обязательств, должны представить соглашение о расторжении в ЕГРП до истечения срока регистрации сделки и смены владельца (обычно данные этапы регистрируют одновременно).

ЕГРП — Единый госреестр прав на недвижимость и сделок с ним, содержащий необходимые сведения об объекте недвижимости:

  • обременениях;
  • аресте жилья;
  • информация о собственниках;
  • кадастровый номер квартиры и ее описание;
  • вид установленного права;
  • сведения о притязаниях и требованиях в отношении определенной недвижимости;
  • другую важную информацию.

Если стороны для заключения договора обращались к помощи нотариусов или агентства недвижимости, сюда же следует вернуться для расторжения.

При отказе одной стороны от расторжения второй участник может подать в суд, если отказ будет оформлен письменно.

Процесс расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации проходит несколько иначе.

Расторжение после регистрации

Отменить сделку после того, как договор пройдет процедуру регистрации, продавцу будут переданы деньги, а покупателю объект, можно:

  • по желанию одной стороны;
  • по соглашению всех сторон.

Если продавец и покупатель достигли соглашения, они могут заключить другой договор: покупатель выступает продавцом, продавец — покупателем.

Стороны повторно обменяются объектом и деньгами, и сделка пройдет еще одну регистрацию, которая вернет все на свои места.

Если стороны частично исполнили сделку, и была произведена регистрация перехода прав собственности, соглашение о расторжении договора не станет основанием для возврата квартиры или другого предмета сделки.

Если желание прекратить сделку одностороннее, следует достичь с другой стороной досудебного соглашения: можно отправить письменное предложение о расторжении договора.

Если первая сторона получит письменный отказ или не получит ответ в срок (30 дней), можно подавать судебный иск.

Основания для расторжения договора

Одного желания прекратить сделку недостаточно. Должны быть веские основания (ст.450 ГК):

  • условия договора существенно нарушены;
  • другие случаи, предусмотренные ГК РФ или положениями договора.

Существенное нарушение положений сделки влечет другой стороне ущерб, лишающий ее того, что причиталось ей при заключении договора:

  • не была произведена оплата, или была произведена не полностью;
  • в квартире остались прописанные граждане;
  • документы подписывал недееспособный человек;
  • лицо принуждали подписать документы.

Нет оплаты

Покупатель должен оплачивать покупаемый товар. Оплату недвижимости подтверждают документом, удостоверяющим передачу денег:

  • распиской;
  • банковской выпиской;
  • квитанцией о внесении денег в кассу и так далее.

Если покупатель отказывается приобретать товар, продавец имеет право требовать расторгнуть сделку и оставить имущество у себя.

Если имущество передано, оплаты нет, суд примет решение:

  • расторгнуть договор, обязать покупателя вернуть имущество;
  • признает сделку незаконной, обяжет покупателя оплатить продавцу необходимую сумму, а также сумму неустойки.

Обременение: есть прописанные граждане

Если недвижимость переходит к другому лицу, обременения остаются: долги выплачивает новый хозяин квартиры.

Если гражданин, который не является владельцем квартиры, но имеет право пользоваться помещением, отправляется в тюрьму или надолго уезжает, владельцы могут продать квартиру.

Но через определенное время покупатель может столкнуться с необходимостью делить недвижимость с вернувшимся человеком.

Если с момента покупки жилья не прошло трех лет, новый собственник может требовать расторгнуть договор и получить полную сумму, уплаченную продавцу.

Недействительные сделки

В судебной практике часто недовольная сторона требует расторжения подписанного договора на основании его незаконности, недействительности.

Распространенные случаи — сделки, которые были совершены недееспособными лицами, и договоры, заключенные под угрозой, под влиянием заблуждения или обмана.

Если суд признает сделку ничтожной, участники возвращаются к прежнему имущественному положению, которое было до начала оформления торговых отношений.

Расторжение из-за существенного изменения обстоятельств

Появление обстоятельств, существенных для расторжения заключенного договора, — ситуация, при знании о возникновении которой стороны отказались бы от заключения сделки.

В каких случаях можно расторгнуть договор без последствий? Для отмены всех последствий заключенного договор суд должен признать ситуацию:

  • возникшей неожиданно;
  • непреодолимой;
  • влекущей серьезный ущерб для сторон;
  • затрагивающей интересы обоих участников.

Если все четыре указанные признака сочетаются, изменения существенны.

Существенные обстоятельства:

  • изменение законодательства;
  • значительное увеличение рыночной цены;
  • финансовый кризис;
  • ликвидация предприятия (которая не связана с процессом банкротства).

Порядок расторжения договора

Во многих ситуациях можно договориться без суда. Перед обращением в суд нужно направить претензию с предложением изменить или расторгнуть договор.

Аргументированные претензии могут быть рассмотрены другой стороной, которая готова идти на компромисс. Участники могут уменьшить цену, изменить другие условия или расторгнуть договор.

Соглашение о расторжении оформляется таким же образом, как первоначальный договор. Если договор был нотариально заверен или прошел государственную регистрацию, соглашение также заверяется нотариусом и проходит государственную регистрацию.

При расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости полученные средства как аванс должны быть возвращены.

Договор купли-продажи автомобиля

Расторжение договора купли-продажи автомобиля в 2018 году происходит:

  • по решению суда;
  • при существенном нарушении договора участниками;
  • при существенном нарушении договора.

Причины “я передумал” — недостаточно весомые.

Но не всегда ущерб покупателю был нанесен из-за недобросовестности продавца. Поломки случаются из-за износа деталей, о которых продавец мог не догадываться.

Поэтому договор можно расторгнуть при обоюдной договоренности. Соглашение о расторжении оформляется так же, как и договор.

В соглашении должно содержаться следующее:

  • информация о сторонах;
  • номер, дата заключения соглашения;
  • фраза “все обязательства прекратятся в обоюдном порядке после его расторжения”;
  • дата, подписи сторон.

У потерпевших часто возникает вопрос, в какой срок можно расторгнуть договор. Ст.196 ГК РФ регламентируют, что общий срок исковой давности составляет три года с того дня, когда потерпевший узнал о факте нарушения его прав.

Какие требования может выдвинуть потребитель, кроме расторжения договора

Если покупатель замечает недостатки в товаре, не оговоренные продавцом, может требовать (статья 18 Закона о защите прав потребителей):

  • поменять на товар этой же марки ими модели;
  • поменять на такой же товар другой марки или модели, требовать перерасчета покупной цены;
  • соразмерного уменьшения покупной цены;
  • незамедлительного бесплатного устранения недостатков товара;
  • возместить расходы на исправление товара;
  • возврата уплаченной суммы;
  • полного возмещения убытков, которые причинены ему из-за продажи товара ненадлежащего качества.

Если покупатель выкинул или потерял кассовый или товарный чек — это не основание для отказа в удовлетворении требований потребителя.

Продавец должен принять товар ненадлежащего качества и провести проверку качества товара, если необходимо. Покупатель может участвовать в проверке качества товара.

Если после проверки окажется, что недостатки товара произошли из-за обстоятельств, за которые не отвечает продавец, покупатель возмещает расходы на проведение проверки, хранение и транспортировку товара.

Главная цель любого договора — фиксировать договоренности участников сделки. Но часто бывает, что одна из сторон отказывается исполнять договор.

По закону недовольный участник должен постараться решить проблему с другим участником мирным путем — предложить расторгнуть договор письменно.

Если поступит письменный отказ, или ответа не будет в течение 30 дней, можно подавать в суд.

При обращении в суд истцы совершают распространенную ошибку — требуют расторгнуть договор, но не указывают требований вернуть деньги или имущество, тогда приходится подавать второй и третий иски. Достаточно указать все свои требования в одном иске.

Также можно взыскать компенсацию за причиненный ущерб и моральный вред. Суд потребует доказательств того, что другая сторона причинила истцу значительные убытки.

Видео: Изменение или расторжение договора купли-продажи объекта недвижимости

Статья написана по материалам сайтов: zakonometr.ru, organoid.ru, buhonline24.ru, dom-i-zakon.ru, zaschita-prav.com.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector