Как продать квартиру с неузаконенной (незаконной) перепланировкой: порядок действий и необходимые документы

Яна Меркулова

Прошу помощи в разрешении следующей ситуации: однокомнатная квартира в панельном доме П44.

Была сделана перепланировка первым собственником более 10 лет назад — снесли несущую стену между кухней и комнатой. Мы квартиру купили без документов БТИ. Только сейчас обнаружен масштаб трагедии.

Какие действия необходимо совершить, чтобы привести документы на квартиру в порядок? (по плану БТИ он без изменений).

Возможно ли продать квартиру без узаконивания перепланировки?

Спасибо за ответы!

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый вечер. Снос несущей стены просто так не узаконить. Снос несущих конструкций требует согласования с инженерами. Если в инспекции по надзору за переустройством пока не в курсе об этой трагедии», то лучше всего восстановить эту стену. Продать можно, если покупатель со свободными деньгами и, если он согласится на такую покупку. С ипотекой возможно, но там свои тонкости и тема не для интернета.

Ринат, спасибо за ответ. Скажите, пожалуйста, как технически правильно восстановить эту стену без обращения в инспекцию по переустройству? Кто этим занимается? Если стену восстановить, надо ли будет вызывать инспекцию для проверки квартиры для оформления документов?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Я не инженер и не строитель, поэтому только предполагаю. Прочность стены будет играть роль, поэтому явно стену нужно возводить не из пеноблоков, а как минимум из кирпича. Но, если потолок не рухнул, значит перекрытия опираются на боковые несущие стены. А как только Вы обратитесь в инспекцию, на Вас посыпятся шишки, виноватым останетесь Вы.

Да, Ринат, спасибо. К сожалению, вся ответственность ляжет на меня. Очень жаль, что нельзя доказать тот факт, что данную перепланировку я не проводила.

У вас есть следующие варианты:
1) Стена в 1-к кв. скорее всего не капитальная. Убедиться в этом можно получив план, проще всего в выписке из ЕГРН. Если это так, то возможность официально узаконить перепланировку зависит, как ни странно, от типа плиты. Если газовая — официально нельзя (какой умник это придумал?). Сначала обратиться не в инспекцию, а в специализированную архитектурную компанию, которая фактически является посредником (заносит деньги).
2) Продавать как есть. Никакой «трагедии» в этом нет. На такие варианты тоже есть спрос, даже у ипотечников (при грамотном подходе). Все регулируется ценой. Причем возможная скидка будет заведомо меньше стоимости восстановления стены. Все будет зависеть не от покупателя, и не от банка при ипотеке, а от оценщика. Его стимулировать проще всего. Там много есть вариантов, вплоть до фотографирования в отчет такой же квартиры этажом ниже/выше.
3) Восстановить стену. При этом не надо ее делать из кирпича, вполне достаточно блоков или гипсокартона, хоть фанеры. Главное чтобы она была как на плане нарисовано. В инспекцию не обращаться, просто продавать как есть. Плану соответствует, а из чего она сделана там не написано.
В любом случае никакой «трагедии» нет. Сейчас примерно треть квартир вторичных с неузаконеными перепланировками в стране. Есть такие районы (старые дома) где вообще 100%. Причем перепланировки в принципе неузакониваемые. Все продается. вопрос цены.

Аноним, спасибо за Ваш ответ. Стена точно несущая. Плита электрическая.
По поводу восстановления стены: я думаю, что материал имеет значение т.к. это влияет на конструкцию дома.
Ситуацию я назвала трагичной, потому что столкнулась с ней в неподходящий в бытовом и финансовом плане момент. Как Вы понимаете, если я оказалась собственником проблемного имущества, знаний и опыта в этой сфере у меня мало.

Аноним, Вы вопрос-то прочитайте внимательно. П44 однушка все стены несущие. Плита электрическая. Согласовать реально только проем между комнатой и кухней, с усилением. Перспектива согласования достаточно высока и повышается чем ближе к верхним этажам. Снос стены категорически нет!

Весело тут!
Один Аноним провоцирует, другой его успокаивает.
Трагедия огромная, в масштабах страны. Как можно вообще, после такого отношения к вопросу о перепланировках, советовать кому-либо покупать квартиры, тем более в панелях, без проверки на соответствие техплану не только приобретаемой квартиры, а уже всех квартир в доме. Рухнут, ведь, все! Тьфу, тьфу, тьфу.

Александр, спасибо за Ваш комментарий.

Аноним (который автор вопроса). Найдите и скачайте из интернета «Каталог типовых проектных решений перепланировки квартир в жилых домах массовых серий.pdf» Он тяжелый — около 50Мб. Там Вы найдете свою П44 и поймете максимум перепланировки по несущей стене. За всеми остальными решениями я категорически советую идти в специализированную организацию, где инженеры, строители, проектировщики. А не решать на форуме. Это серьезный вопрос, который может наказать за дилетантское отношение.

Игорь, спасибо за Ваше мнение. Перепланировка уже сделана. И я даже не надеюсь согласовать «это» после того, как ознакомилась с ситуацией. Сегодня я считаю, что в таких домах даже проемы делать нежелательно.
Я не пытаюсь решить проблему на форуме. Я хотела услышать мнение специалистов в этой области или тех, кто сталкивался с подобными ситуациями на практике. Форум называется «Советы». Я не стану их воспринимать как прямое руководство к действию.
Совершенно с Вами согласна, что дилетантское отношение здесь просто опасно.

Вы писали, что имеет значение этаж — это 14 из 17.

Чем выше этаж, тем выше вероятность согласовать вариант проема, который Вы можете посмотреть в каталоге. В принципе, то написано в каталоге очень точно Вам написала в совете Елена Смирнова

Игорь, в моей ситуации (когда вся стена уже отсутствует) какой вариант технически и финансово менее затратный:
1. Возвести стену по плану БТИ, не вызывать официальные службы и продавать по старому плану БТИ
2. Достраивать стену до проема с усилением, о котором написала Елена Смирнова, а затем проходить процедуру согласования перепланировки?

Яна, давайте вместе разделим эту задачу на составляющие части:. 1. Виноват старый хозяин, который впарил Вам такую квартиру. Вы его сейчас никак не привлечете, отвечать однозначно придется Вам. Славо богу что пока ничего не рухнуло. 2. Я бы поостергся продавать квартиру в том виде как она есть, потому что если не дай бог наступят фатальные последствия о Вас однозначно вспомнят и попытаются привлечь. А вдруг кого-то задавит? А вдруг придут в негодность другие квартиры? Вы поймите, что потери могут быть просто фантастические. Не надо впаривать и оставлять свою голову хоть и теоретически «под топором» пожизненно.
3. Найти покупателя на квартиру «как есть» — просто фантастически трудно. Вы автоматически исключаете всех ипотечников, а их подавляюшая бОльшая часть. Про вариант взятки оценщику — даже писать не хочется.( Не тот вариант переделки.( Вы автоматически исключвете вообще более-менее грамотных людей! Это может потом явиться поводом для оспаривания сделки, или других судебных претензий к Вам.
В общем, решать Вам, но я бы и поостерегся продавать «как есть» и очень-очень сложно это. Возможно придется дать просто ломовой дисконт.

Яна. восстановление подобной стены, пока это не затронуло общий конструктив дома это общестроительные работы. Это металл, кирпич, бетон — это не так дорого, я думаю. Без узаканивания проема а просто по варианту возврата к проекту, я надеюсь Вы впишетесь тысяч в 200. Я просто не знаю ни где Вы территориально, ни сколько осталось от стены. Наверное это будет меньше, чем необходимый дисконт и обезопасит Вас на будущее. И уж точно легче продать. Мое мнение: восстанавливать под проектный вариант — и продавать как полноценную квартиру без дисконта. Это лично мое мнение. Не знаю, может кудесники-теоретики предложат другое волшебство.

Содержание

На каких условиях можно продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Перепланировка способна улучшить организацию пространства в квартире, а значит, и поднять ее рыночную стоимость.

Но последнее – только в случае, если она была должным образом оформлена, в противном случае владельца, наоборот, ждут сложности.

Выясним, можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, и чем подобная сделка может грозить продавцу и покупателю.

Перепланировка – такое изменение конфигурации жилого помещения, которое требует внесения изменений в технический паспорт квартиры.

Должным образом оформленная перепланировка подразумевает получение разрешения на нее еще до начала строительно-ремонтных работ у ответственной за жилой фонд организации.

В Москве это Мосжилинспекция, в регионах ее функцию обычно выполняют местные органы власти.

Законная перепланировка позволяет беспрепятственно продавать жилье и не бояться штрафов и выселения.

Самовольная

Если владелец квартиры не озаботился оформлением разрешения, то он в любой момент может быть за это наказан, не говоря уже о том, что продать такую квартиру будет сложно и невыгодно.

Это интересно:  Какие документы нужны для возврата 13% с покупки квартиры: перечень и оформление бумаг для получения налогового вычета, а также сроки, когда их можно подавать

Законом предусмотрены штрафы в размере от нескольких тыс. рублей, причем накладываться они могут неоднократно вплоть до устранения всех нарушений.

Когда хозяин упорствует, его принуждают к узакониванию перепланировки или возврату квартиры в первоначальное состояние в судебном порядке. Если и такой вариант не сработал, есть риск выселения. Договор соцнайма в этом случае расторгают, а если квартира приватизирована – ее реализуют с торгов.

Видео: «Согласование перепланировки, ремонт»

Почему необходимо оформлять переустройство

Узаконивание перепланировки дает сразу несколько существенных плюсов:

  1. возможность беспрепятственно продать жилье, а если переустройство его действительно заметно улучшило, то получить за это сумму выше среднерыночной;
  2. подтверждение безопасности произведенной перепланировки. Те изменения, которые несут угрозу целостности основных конструкций дома и безопасности его жильцов попросту никогда не согласуют;
  3. возможность приватизировать жилье, если ранее оно использовалось по договору соцнайма;
  4. защита от штрафов и прочих возможных санкций.

Как согласовать

Порядок действий по согласованию перепланировки таков:

  1. оформление техпаспорта, если он до этого времени отсутствует. Этот документ делается через местное БТИ;
  2. создание проекта будущей перепланировки. Для небольших изменений вроде заделки проема достаточно схематичного эскизного чертежа, для более масштабных преобразований потребуется подробный проект, выполненный компетентными специалистами с разрешением на данный вид работ;
  3. подача документов в МФЦ и ожидание результата (до 45 дней);
  4. при положительном решении – осуществление перепланировки и составление акта согласования ее выполнения;
  5. оформление нового технического паспорта на квартиру.

Отказать в выдаче разрешения могут только в двух случаях:

  • желаемый вид перепланировки запрещено выполнять;
  • пакет документов неполный или неправильно оформлен.

При несогласии с отказом его можно обжаловать в судебном порядке.

Уже сделанную перепланировку можно попробовать оформить как только планируемую либо признать ее законной в судебном порядке.

При оформлении перепланировки потребуются:

  1. технический паспорт на квартиру.
  2. проект перепланировки (для небольших преобразований – эскиз). Разрешается использовать типовые проекты, ранее уже одобренные. В случае Москвы они доступны на сайте Мосжилинспекции;
  3. документы о праве собственности на квартиру;
  4. в случае владения жильем по договору соцнайма – согласие остальных нанимателей. При затрагивании общего имущества дома – согласие от соседей.
  5. согласие банка, если квартира взята в ипотеку;
  6. для дома-памятника культуры, истории или искусства – разрешение органов по охране таких памятников;
  7. заявление установленного образца.

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Теоретически наличие неузаконенных преобразований в помещении не накладывает однозначный запрет на его продажу.

Однако Росреестр имеет право отказать в регистрации договоров купли-продажи жилья с несогласованными перепланировками и иногда действительно отказывает.

Кроме того, если покупатели окажутся не в курсе произошедших с квартирой изменений, они вправе потребовать расторжения этого договора и возврата денег.

Как обнаружить

Выявить перепланировку можно с помощью детального сравнения параметров жилья с данными о нем, указанными в техническом паспорте. Если есть возможность, также стоит посетить квартиры выше и ниже данной.

На наличие неузаконенных изменений в конфигурации жилого помещения будут указывать и красные линии в техпаспорте – они появляются, если в процессе его оформления специалист выявляет отличия между имевшимися у него планами квартиры и ее реальной планировкой.

На каких условиях происходит

В зависимости от ситуации у продажи жилья с неоформленными изменениями будут свои тонкости. Разберемся в них и выясним, в частности, можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку.

Без согласования

В случае продажи квартиры без оформления перепланировки все риски возлагаются на будущего владельца помещения.

Поэтому обычно продавец компенсирует ему будущие сложности и затраты скидкой в 10-20% от стоимости жилья. В редких случаях, если в техпаспорте присутствуют красные линии, Росреестр может отказать в регистрации сделки.

Реализация квартиры с торгов – крайний вариант, если собственник упорствует в своем нежелании оформлять перепланировку или возвращать квартире ее первоначальное состояние.

В этом случае бывшему хозяину возвращается стоимость за вычетом расходов на торги и судебные разбирательства.

Соответственно, новый владелец обязуется убрать произведенные изменения или их узаконить.

По ипотеке

Продать жилье с перепланировкой, выполненной без разрешения, покупателю-ипотечнику очень сложно.

До момента полной выплаты кредита или в случае ее невыплаты квартира остается в собственности банка. Естественно, финансовое учреждение при этом не хочет для себя лишних сложностей и затрат с документальным оформлением изменений в квартире или ее возвратом в первоначальное состояние.

Сколько стоит техническое заключение на перепланировку квартиры? Узнайте здесь.

Поэтому сотрудники банка проверяют наличие перепланировок очень тщательно, и в случае отсутствия всех необходимых документов на них попросту отказывают заемщику в выдаче кредита на конкретно это жилое помещение.

Цена вопроса

Оформление произведенных изменений или возврат квартиры в первоначальное состояние потребуют от нового собственника затрат денег и времени.

  • Если заниматься всем самостоятельно, потратиться придется на проект и ряд платежей в пользу государства.
  • При обращении в посредническую фирму все сделают «под ключ», но и расстаться придется с более внушительной суммой.

Средние цены по Москве

Как узаконить сделку

Оптимальным способом, защищающим интересы обеих сторон, будет включение информации о выполненной без разрешения перепланировке в договор купли-продажи или составление дополнительного соглашения.

Там следует указать, что покупатели осведомлены о наличии проблемы и берут на себя всю ответственность за ее решение.

Какие изменения не требуют оформления

Далеко не все производимые в квартире переделки являются перепланировкой и требуют согласования.

Уведомлять государственные структуры и получать разрешение не нужно в следующих случаях:

  1. изменение отделки, т.е. замена декоративных покрытий пола, стен и потолка на новые (в том числе, при выборе другого вида материала, к примеру, паркета вместо линолеума);
  2. монтаж либо демонтаж встроенной мебели;
  3. передвижение осветительных приборов;
  4. смена месторасположения кухонной плиты в рамках этого помещения;
  5. установка или снятие остекления с лоджий и балконов;
  6. смена внутриквартирных дверных или оконных блоков без изменения размеров проемов;
  7. снятие старых сантехнических приборов и их замена на аналогичные и располагаемые в том же месте.

Если это обычный дом, не являющийся памятником культурного, архитектурного или исторического значения, то снаружи на фасаде можно беспрепятственно устанавливать кондиционеры, сетки и антенны, согласования на них тоже не требуется.

Что нельзя узаконить

Если говорить коротко, никаким образом не получится согласовать те изменения, которые угрожают сохранности основных конструкций здания, безопасности и здоровью проживающих там людей.

Запрещенные виды перепланировок:

  1. демонтаж наружных или межквартирных несущих стен. Внутри квартир в редких случаях при условии дополнительного упрочнения несущих конструкций подобные изменения могут быть разрешены;
  2. любые перепланировки в аварийных домах;
  3. перенос санузла либо изменение его площади и планировки для увеличения размеров жилых помещений;
  4. объединение газифицированной кухни с жилыми помещениями за счет сноса перегородок или удаления двери между ними;
  5. устройство массивных перегородок из железобетона и аналогичных тяжелых материалов, сильно увеличивающих нагрузку на перекрытия;
  6. любые варианты перепланировок, усложняющие или делающие невозможным доступ к инженерным коммуникациям;
  7. запитывание теплых полов от системы отопления или горячего водоснабжения дома;
  8. перенос кухонь и санузлов, если под ними окажутся жилые помещения;
  9. объединение двух и более квартир, принадлежащих разным собственникам;
  10. работы по переносу либо вообще демонтажу вентиляционных коробов.

Это лишь основной список запрещенных вариантов перепланировки, актуальный для всей территории страны, на региональном уровне его могут расширять.

Что делать, если купили с неоформленными изменениями

Как ни старайся быть внимательнее и детально проверять всю техническую документацию на квартиру, но от риска пропустить не слишком масштабную перепланировку не застрахован никто.

Вариантов действий в таком случае несколько:

  1. если данное изменение относится к запрещенным, или новым владельцам просто не хочется возни по его оформлению, квартиру можно вернуть в первоначальное состояние. Зачастую такой вариант окажется проще и дешевле;
  2. разрешенные виды перепланировки можно должным образом оформить. Порядок действий в этом случае ничем не будет отличаться от описанного в первой части статьи;
  3. когда произведенные предыдущими хозяевами изменения безвредны для конструкций дома и не несут опасности для жильцов, их, конечно, можно оставить неоформленными. Но в этом случае надо понимать, что в случае чего квартиру продать будет сложнее, и рыночную цену за нее получить не удастся.

Законодательство

  • Основной документ, регламентирующий все тонкости проведения перепланировки, – Жилищный Кодекс с последними изменениями за 2018 – 2018 года, а конкретно глава 4 (ст. 25-29). Ст. 40 этого же кодекса указывает на право объединения нескольких квартир одного собственника.
  • Кодекс об административных правонарушениях в ст. 7.п.21 устанавливает штраф за самовольную перепланировку в размере 2 – 2,5 тыс. рублей.
  • Статья 293 Гражданского Кодекса указывает на право суда по иску органов местного самоуправления или иных заинтересованных лиц принять решение о продаже квартиры с торгов.
  • Постановление московского правительства № 508-ПП за октябрь 2011 г. устанавливает разрешенные и запрещенные виды перепланировок. Юридически он действует только для Москвы.

Однако там в удобной форме собрана информация с ряда СНиПов и СанПинов, действующих на федеральном уровне.

Поэтому для понимания, что можно и нельзя менять в квартире, этот документ можно использовать и в целом по России.

Теоретически продажа жилья с неузаконенной перепланировкой реальна. На практике может возникать целый ряд сложностей, начиная от отсутствия покупателей на такую квартиру и заканчивая отказом Росреестра в регистрации сделки.

Как получить разрешение на перепланировку квартиры? Узнайте тут.

Какой штраф за незаконную перепланировку квартиры в 2018 году? Читайте далее.

Возлагая на покупателя ответственность за получение всех согласований на перепланировку, ему приходится делать значительную скидку.

Это интересно:  Заявление на выплату пособия на погребение по месту работы: когда требуется, кто подает, а также правила составления и образец документа на получение компенсации

При этом потери в деньгах получаются, как правило, выше, чем если самостоятельно оформить произведенные в жилье изменения. Так что этот вариант стоит оставлять только на случай необходимости срочной продажи квартиры.

Видео: «Переустройство и перепланировка квартир «

Нюансы продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой

Статья рассказывает, можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, разъясняет нюансы законодательства.

Основные моменты

Планировка собственного жилья устраивает далеко не всех собственников, поэтому и вносят изменения в конструкцию.

Продать квартиру, где сделано переустройство без разрешения, в 2018 году можно только за наличную оплату. Вариант с безналичными платежами нет смысла рассматривать, поскольку финансовые учреждения вряд ли одобрят приобретение перепланированного жилья.

Все же есть кредитные организации, которые одобряют покупку жилья с трансформациями. Исключением является Сбербанк, ВТБ 24, Росбанк, Райффайзенбанк и некоторые организации.

Важно! Переустройства без разрешения органов государственной власти делать нельзя. Приобретателю жилья придется нести расходы, чтобы привести жилье в прежний вид. Поэтому желающих купить переоборудованную недвижимость найдется немного.

Но руководство финансового учреждения проконтролирует, узаконил ли клиент переустройство. Если человек покупает жилье за свой счет, то нарушения могут так и не обнаружиться. Но проблемы всплывут, если новый собственник захочет продать недвижимость.

Проблемы с продажей

Решая вопрос, как продать квартиру с перепланировкой, продавец может столкнуться с двумя проблемами:

  • отсутствие граждан, желающих приобрести жилье;
  • необходимость официального оформления изменений.

Получится оформить перепланировку в местной администрации, если нарушений нет. Если будет получен отказ, то придется обращаться с исковым заявлением в суд.

Какие изменения признаются перепланировкой

Большинство граждан не устраивает площадь их квартир. Поэтому осуществляются различные изменения.

4 вида переустройства:

  • перенос перегородок;
  • объединение лоджии с жилой зоной;
  • объединение или разъединение санузлов;
  • создание дополнительных дверных проемов.

Казалось бы, собственник имеет возможность полноценно распоряжаться своим жильем и делать с ним все, что угодно.
Но это не так. Необходимо заручиться официальным разрешением уполномоченных органов, а потом уже изменять квартиру. Последствия самовольных действий – самые печальные. Если обнаружатся изменения, нарушителям придется платить штрафы. Кроме того, сама конструкция дома может пострадать, не исключено, что стены не выдержат слишком сильного воздействия.

Как оформить изменения перед продажей

Скрывать изменения можно долго. Да и кто о них может узнать, если, кроме родственников и друзей, никто не приходит? Однако перед продажей возникнут проблемы. Продать жилплощадь получится, если сделать существенную скидку.

Но может случиться и так, что не найдутся желающие покупать переоборудованное жилье. В таком случае при продаже придется узаконить перепланировку квартиры.

Весь процесс оформления можно разбить на несколько этапов:

  1. Обговорить все изменения с архитектором.
  2. Получить разрешение бюро технической инвентаризации.
  3. Подождать, пока специальная комиссия проверит результаты работ.
  4. Дождаться получения разрешений.

Перед тем как затевать перемены, лучше проконсультироваться с архитектором. Ведь далеко не все задумки хозяев жилплощади могут быть воплощены в жизнь.

Оформление изменений постфактум

Если трансформация уже выполнена, то все равно придется обращаться в государственные органы для согласования. При получении отказа придется обращаться в суд. Иск подается на основании п. 4 ст. 39 Жилищного кодекса. Оформлена трансформация может быть, если отсутствуют нарушения законодательства и угрозы для здоровья и жизни других жильцов.

5 необходимых документов:

  • паспорт на недвижимость до и после трансформации;
  • заключение экспертов о состоянии несущих конструкций в доме;
  • заключение уполномоченных инстанций о том, что санитарные требования нарушены не были;
  • свидетельство о праве владения недвижимостью;
  • заключение пожарного надзора.

Если нормы закона соблюдены, то судья вынесет положительное решение. При этом владельцу жилья придется заплатить штраф.

Проблемы при согласовании

Не все самовольные изменения можно узаконить. Так, нельзя объединять кухню с комнатой, если кухня газифицирована. Между жилой комнатой и газифицированной кузней обязательно должно быть установлено ограждение.

Проблемы могут возникнуть при объединении комнаты и кухни, даже если плита электрическая. По правилам, обязательно должно быть одно жилое помещение, а при соединении кухни с комнатой такое жилое помещение исчезает. Поэтому необходимо сделать разделение перегородками.

6 трансформаций, которые нельзя узаконить:

  • снос несущих конструкций;
  • соединение балкона и жилой комнаты;
  • соединение жилого помещения и газифицированной кухни;
  • обустройство «теплых полов» с подключением к общим сетям отопления;
  • проведение работ на мансардном этаже без получения предварительного одобрения от соседей;
  • изменение в газовом и электрическом оборудовании здания.

Если покупатель купит жилье с «сюрпризом», то ему и придется статья участником судебных разбирательств. Случается, что квартиру приходится возвращать в прежний вид, если не удается пройти согласования.

Продажа жилья с неузаконенным переустройством

Вопрос, можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой, вполне можно решить. Однако собственнику придется заниматься оформлением до того, как жилье будет поставлено на продажу.

Если обнаружится нарушение действующих правил, то нарушителю придется платить штраф и возвращать жилье в прежний вид.

Возможно, вопрос, можно ли продать официально квартиру с неузаконенной перепланировкой, получится решить. Тогда все последствия придется нести новому собственнику. Он должен будет устранить нарушения за свой счет и выплатить штраф. Размер взыскания составляет 2-2,5 тыс. руб.

Особенности сделки

Не исключено, что получится недвижимость продать, даже если изменения не узаконены. Возможно, покупателям понравятся произведенные изменения. Но при покупке нужно проявить бдительность: обязательно выяснить, насколько изменилась конструкция, и какие последствия имеют сделанные изменения.

Сколько стоит оформление

Придется нести издержки и обращаться в суд для внесения изменений.

4 составляющие затрат:

  • получение технической документации – 1 тыс. руб.;
  • государственная пошлина и другие издержки, связанные с обращением в суд;
  • расходы на представителя;
  • разработка проект изменений – 4 тыс. руб.

Расчет выполняется индивидуально и зависит от произведенных изменений. Приблизительная сумма издержек составляет 10 тыс. руб. На согласование изменений уйдет от 6 до 8 месяцев.

Продать жилье можно после переоборудования, если покупатель жилья закрывает глаза на нарушения. В большинстве случаев сделка обходится без узаконивания и осмотра специалистами бюро технической инвентаризации.

Несанкционированное переустройство – это не повод отказываться от продажи квартиры. Но нет гарантий, что жилье быстро купят, поэтому продавать его придется длительное время. Изменения можно попытаться самостоятельно узаконить перед продажей или сделать скидку покупателям. Собственнику нужно готовиться к расходам. Потратиться придется на судебное рассмотрение дела и прохождение узаконивающих процедур. Снижение цены жилья также неприятно для продавца. Ведь размер скидки зависит от стоимости согласования. Поэтому лучше все-таки изменять планировку после согласования с уполномоченными органами.

Жилищный Консультант

Ваш надежный помощник в жилищных вопросах

Продажа квартиры

Продажа квартиры с незаконной перепланировкой

Содержание статьи:

Перепланировка недвижимости – это любое изменение конфигурации стен, потолка, пола, крыши, фундамента. Планировка помещения отмечена в техническом паспорте на жилье. Поэтому любые изменения, которые не должны быть зафиксированы в техпаспорте, с точки зрения закона разрешены.

Внимание акция! Получите бесплатную консультацию по телефону!

+7 (499) 553-09-05

+7 (812) 448-61-02

+7 (800) 550-38-47

Понятие перепланировки отображено в статье 25 ЖК РФ (жилищный кодекс). Любые изменения в конструкции сооружения согласно ст. 19 п. 5 должны быть отображены в технической документации на недвижимость.

Список разрешенных видоизменений жилья:

  1. Перенос дополнительных перегородок.
  2. Разбор части не несущих стен.
  3. Внедрение дверных проемов и окон.
  4. Удаление ненужных дверей и оконных проемов.
  5. Выделение дополнительного помещения.
  6. Расширение жилого помещения.
  7. Видоизменение коридора и прихожей.

Любые изменения, способные нарушить целостность строения или повлечь впоследствии просадку несущей конструкции дома, категорически запрещены.

Самовольная перепланировка допустима лишь в случае видоизменения дополнительных конструкций, не зафиксированных в техническом плане. Иные переделки запрещены и могут повлечь административную ответственность.

Самовольная перепланировка

Определение самовольной перепланировки содержится в ст.29 ЖК РФ. Согласно этой статье, любое видоизменение конструкции помещения от принятого проекта без уведомления соответствующих органов считается самовольным.

Перепланировка без предупреждения соответствующих органов может повлечь определенные последствия. Если перепланировка не соответствует техническим нормам, то собственник такого жилья обязан привести жилое помещение в техническую норму.

Особенность законодательства заключается в том, что точный срок выполнения обязательства по восстановлению конструкции жилья не указан. Поэтому, если не нужна продажа квартиры, и отсутствуют жалобы от соседей, спешить с изменением техпаспорта не нужно.

В противном случае владелец имущества получает предписание с указанием срока устранения технической ошибки.

В случае игнорирования предписания на такого владельца могут подать в суд. Решение судебных органов может быть следующим:

  • В случае невозможности устранения неисправности ввиду материального положения собственника. Имущество продается, а бывшему владельцу возвращается часть суммы от продажи с учетом вычета средств на выполнение предписания новым хозяином.
  • В случае игнорирования предписания, на собственника налагается административный штраф.
  • Если в результате перепланировки была нарушена система коммуникаций, то нарушителю грозит выплата штрафных санкций от совместных исков жильцов подъезда или соседей.

Незаконная перепланировка

Незаконная перепланировка по объекту и субъекту правоотношений является аналогом самовольной.
Противоправное изменение конструкции сооружения может повредить каркасу здания в целом.

Если незаконная перепланировка произошла в результате действий управляющей компании, следует обратиться в государственную жилищную инспекцию и сообщить о нарушении.

Собственник жилья или управляющая компания будет уведомлена предписанием с рекомендациями привести жилье к надлежащему техническому состоянию в определенный срок.

Порядок продажи квартиры с незаконной перепланировкой

Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой? Фактически такое жилье продать можно. Главное, чтоб перепланировка не затрагивала основных конструкций и систем коммуникации. Тогда можно подать на легализацию видоизменений конструкции жилья и получить соответствующее разрешение.

Согласно законодательству, продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой невозможна. Не будет разрешения агента БТИ, а без него регистрация перехода прав собственности невозможна. В случае если был допущен злой умысел, продавец воспользовался старым или сфабрикованным планом постройки, то такую сделку можно признать недействительной.

Это интересно:  Как снять обременение по ипотеке через МФЦ или Росреестр: перечень документов, что еще нужно

Признание продажи жилья недействительной происходит в судебном порядке. Для того чтобы этого не произошло, необходимо перед завершением сделки купли-продажи квартиры сверить фактическую планировку с нанесенной на техническом плане. В случае несоответствия необходимо узаконить перепланировку.

Поэтапный процесс узаконивания перепланировки и продажи такой квартиры:

  1. Необходимо посетить региональное отделение жилищной инспекции и написать прошение по образцу. В случае одобрения получить распоряжение на перепланировку.
  2. В отделении БТИ получить архивную копию плана квартиры.
  3. Заполнить в БТИ бланк заявления о назначении экспертизы.
  4. Получить на руки уведомление о дате посещения инспектора.
  5. После посещения инспектора, в случае одобрения самовольной перепланировки, в течение 10 суток выносится одобрительный акт.
  6. В дальнейшем происходит сбор необходимой документации и составление заявления о переходе прав собственности.
  7. Уплатить госпошлину (300 рублей).
  8. Подать исковое заявление и пакет необходимых документов в региональное отделение Росреестра.
  9. Получить расписку с присвоенным порядковым номером для делопроизводства. Помимо номера в расписке содержится перечень всех принятых документов.
  10. В течение 10-30 суток будет получен аргументированный ответ.

Список документов для узаконивания перепланировки

  • Технический паспорт жилья.
  • Одобрительное решение эксперта.
  • План подведенных коммуникаций.
  • Экспликация, подробный план квартиры вплоть до каждого помещения.

Наиболее популярный вопрос и ответ на него по порядку продажи квартиры с незаконной перепланировкой

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Екатерина. При покупке квартиры выяснилось, что была перепланировка. Какие последствия могут возникнуть, если не узаконена перепланировка при продаже, как ее оформлять и куда обращаться?

Ответ: Здравствуйте Екатерина, согласно ст. 19 ЖК РФ любые видоизменения конструкции жилья должны быть отображены в техническом паспорте. Покупая такую квартиру и становясь ее собственником, вы берете на себя ответственность за незаконную перепланировку квартиры. Впоследствии, легализацией изменений квартиры все-таки придется заняться. Обращаться за разрешением нужно в местное отделение БТИ.

Пример по порядку продажи квартиры с незаконной перепланировкой

Перед перепланировкой однокомнатной квартиры гражданин получил разрешение государственной жилищной инспекции. По соглашению в перегородке устанавливалась дверь стандартного размера. Но в процессе ремонта вместо двери было решено сделать арку.

После ремонта на квартиру нашелся покупатель. Стоимость устраивала обе стороны, и начался сбор документации для подачи заявления в Росреестр. Из-за того, что конструкция квартиры была переделана, обратились в БТИ. Оценщик БТИ определил несоответствие в техническом плане, утвержденном ранее.

Причина – увеличение ширины дверного проема.

Процедуру получения разрешения на перепланировку пришлось начать заново.

Заключение

  1. Самовольная перепланировка – любое изменение в конструкции жилья без разрешения жилищной инспекции.
  2. Незаконная перепланировка подлежит восстановлению, либо ее необходимо узаконить.
  3. Собственника, отказавшего в восстановлении нарушенной конструкции, обязывают оплатить штраф.
  4. Для легализации перепланировки необходимо разрешение БТИ.

Список законов

Вам будут полезны следующие статьи

Остались вопросы? Задайте их профессиональным юристам прямо сейчас!

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

+7 (499) 553-09-05

+7 (812) 448-61-02

+8 (800) 550-38-47

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней .

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Как продать квартиру с незаконной перепланировкой, когда остальные документы на жилье в порядке? Такие сделки осуществляются исключительно после того, как произведенные в конструкции квартиры изменения будут узаконены. До этого можно проживать в квартире, не узаконивая существенные переделки. В БТИ (Бюро техинвентаризации) готовят новый план, экспликацию, техпаспорт с учтенными модификациями. Продажа квартиры без предварительного согласования возможна четырьмя путями. Рассмотрим каждый вариант, как можно это сделать законно.

Что понимается под законной перепланировкой

Все модификации жилья, квалифицирующиеся как перепланировка, регулируются Градостроительным, Жилищным Кодексами России, правовыми положениями федерального регионального уровня. Виды и размеры наказаний за то, что площадь объекта недвижимости была переделана, устанавливаются на основании ст.7.21 КоАП РФ. Согласовывать перепланировку необходимо тогда, когда были произведены неразрешенные виды перестройки.

Разрешенные виды перестройки (примеры):

  1. устранение встроенного шкафа, антресолей;
  2. монтаж других межкомнатных или входных дверей, оконных стеклопакетов;
  3. установка дополнительных радиаторов отопления;
  4. подключение кондиционера;
  5. установка телевизионной антенны;
  6. снятие штукатурки и нанесение новой;
  7. изменение обоев и др.

Работы, которые можно делать без разрешения, однако, с предварительным уведомлением:

  • переставлять сантехнику в границах кухни, туалета, ванны;
  • устанавливать пластиковые стеклопакеты взамен деревянных;
  • устранение, либо переделка легких перегородок внутри помещения;
  • создание дверного проема для дополнительной двери, если это не касается несущих стен и др.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, когда было проделано только переделка штукатурки, без изменений в конструкции стен, перекрытий? В этих случаях продажу можно оформить без согласования с Жилищной инспекцией (ЖИ) или отделом капитального строительства (ОКС) в городе.

Случаи, когда необходимо оформление

Если есть такие переделки в квартире, которые относятся к незаконным, неразрешенным. Тогда придется сначала оформить согласование с ЖИ или ОКС, а потом уже производить сделку купли-продажи.

Работы, которые следует обязательно узаконить, если они были уже проделаны:

  1. снятие сантехники навсегда;
  2. перенос сантехники в другую, комнату;
  3. создание арочных форм проемов дверей, окон;
  4. установка принудительной вентиляции;
  5. объединение помещений, в т.ч. и балконов. Лоджий с комнатами;
  6. перенос газовых плит в другое место (даже в рамках комнаты);
  7. установка теплых полов;
  8. иные внесения изменений в конструкции пола, потолка и др.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, когда кухня была объединена с залом, разграничена лишь столбами или перегородкой в форме барной стойки? Такого рода переделки относятся к запрещ1нным, а потому придется сначала заплатить внушительный штраф. Потом только возвращают все в первоначальный вид. Либо иным образом исправляют конструкцию так, чтобы соседи жили в безопасности.

Запрет на модификации в квартирном конструктиве распространяется на следующее:

  • объединение кухни с жилым помещением;
  • создание ниш, отверстий, иного в несущих стенах;
  • перенос инженерных сетей – вентиляции, канализации, водопровода, иного;
  • организация подполья – проделывание отверстия в полу на первом этаже, которое ведет на технический этаж;
  • полная разборка межкомнатных перегородок и другое.

Цельное разбирание перегородок между комнатами особенно опасно в панельных домах. Из-за таких перестроек могут образовываться трещины и прогибы в полу и на потолке у соседей внизу. В этих случаях купивший квартиру с такими трансформациями обязан будет все вернуть на прежнее место, заплатить штраф административного порядка. Потом узаконить все детали и оформить новый технический план.

Инструкции для успешного проведения сделки купли-продажи

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой? Какие нужны документы? Куда обращаться и как проводится вся процедура? Эти вопросы касаются не только проведения сделок купли-продажи переделанной квартиры. Они возникают также и при передаче в наследство, обмена жильем и в процессе приватизации. Покупатели могут согласиться на оформление договора купли-продажи, но при этом они вправе будут требовать снижение цен, либо дополнительного оформления паспорта БТИ.

Четыре варианта, как продают квартиры с перепланировкой, не прошедшей согласование:

  1. Узаконивание задним числом через судебные инстанции.
  2. Предложить новым потенциальным хозяевам 10% скидки, которая будет идти затем на переоформление техпаспорта.
  3. Все переустановить и переделать до первоначального вида, в соответствие с техпаспортом. Только потом совершать сделку купли-продажи.
  4. Делать одновременно согласование и сделку.

Самое главное правило – чтобы все новшества, произведенные в конструкции или инженерных сетях квартиры, были отражены в техническом плане, который выдается службой БТИ. Сложнее всего вернуть все конструкции объекта как было. Это дополнительные финансовые и физические затраты владельца квартиры. Но этот шаг необходим в случае, если никакие другие варианты узаконивания не подходят. Одновременное согласование со сделкой происходит через подачу заявления в Жилищную инспекцию и подачу пакета бумаг на рассмотрение нотариусу для совершения сделки купли-продажи.

Легализация перестроенного жилья

Делается узаконивание через государственное учреждение БТИ (Бюро технической инвентаризации) по месту нахождения объекта недвижимости. Там оформляется новый технический паспорт. Все подготовленные документы подаются в Жилищную инспекцию, либо отдел по капстроительству в административном центре населенного пункта. Все работы следует производить также в полном согласии с нормами и стандартами СНиП, противопожарных и санитарных требований. После продажи квартиры, все согласования уже обязан произвести новый её хозяин.

Если заключить договор купли-продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой, то он будет считаться ничтожным, недействительным. Сторонам это в любом случае невыгодно. Если объект недвижимости подвергался существенным изменениям запрещенного характера, тогда следует вернуть все на место, или же ожидать санкций. Самые жесткие меры пресечения подобного – конфискация недвижимого имущества и продажа его с торгов. На вырученные средства жилищная организация переделает помещение в надлежащем порядке. Остаток возвращается собственнику.

Статья написана по материалам сайтов: www.cian.ru, urpravo24.ru, kvadmetry.ru, estate-advisor.ru, prosadidom.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector