+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Существенные условия договора аренды нежилого помещения: обязательные, а также дополнительные пункты в соглашении и порядок их изменения

Договор аренды нежилого помещения — специальный документ, который отражает в себе обширный перечень разделов, отражающих права и обязанности арендатора, арендодателя. Имеется большое количество тонкостей и особенностей, связанных с составлением такового документа.

Что это такое

Стоимость некоммерческой недвижимости, как правило, несколько ниже стоимости жилой. Но при этом приобрести в личную собственность имущество нежилого характера достаточно сложно. Именно поэтому для нужд бизнеса и различных иных обычно помещения такого характера попросту берутся в аренду.

В таком случае в обязательном порядке составляется специальный договор — соглашение об аренды недвижимости. Он представляет собой специальный документ, имеющий определенную юридическую силу.

Отдельно стоит отметить, что договора подобного рода в обязательном порядке регулируются специальными нормативными документами — гл.№34 Гражданского кодекса РФ.

При этом также существуют специальные правила, которые должны быть соблюдены в обязательном порядке.

В первую очередь это касается отдельных видов недвижимости. Сам процесс аренды подразумевает, что арендатор получает во временное пользование некоторое имущество.

В свою очередь арендодатель получает за это некоторую сумму денег. Следует помнить, что договор рассматриваемого типа обязательно должен быть составлен с учетом определенных правил.

Причем нарушение нормативов может стать основанием для расторжения такового соглашения — как в судебном, так и досудебном порядке.

Существуют различные виды подобного типа договора:

Также существует множество различных видов договоров в зависимости от его характера:

  • проката;
  • аренда транспортных средств;
  • сооружений;
  • предприятий.

Причем все таковые имеют свои особенности. Нередко сложности с составлением договора возникают именно из-за банального непонимания самими партнерами базовых принципов построения подобного типа документов.

Предмет договора такового типа — именно само нежилое помещение со всеми его коммуникациями и каким-либо иным имуществом (если такое предусматривается договоренностями).

Данный вопрос лучше всего проработать предварительно. Так как нередко осуществляется сдача недвижимости в аренду с оборудованием, какими-либо приспособлениями.

Одной из важных особенностей составления такового договора является необходимость составления описи имущества. Также стоит приложить к договору акт приема-передачи недвижимости.

Это позволит избежать в последствии сложностей при расторжении договора, всевозможных судебных разбирательств.

Отдельно стоит отметить, что судебные разбирательства по поводу договора аренды — одни из самых проблемных. Именно поэтому при отсутствии должного опыта стоит избегать подобного рода разбирательств.

Порядок расторжения договора аренды нежилого помещения рассматривается на этой странице.

Форма и предмет

Отдельно стоит отметить, что договор аренды коммерческой недвижимости на срок более 1 года между физическим лицам или же если в качестве одной из сторон выступает юридическое лицо — обязательно должен составляться именно в письменной форме.

Причем нередко договор аренды в последствии подразумевает выкуп недвижимости подобного типа. В такой ситуации строго обязательно договор аренды должен быть составлен с учетом особенности соглашений о купле продаже.

Если опыт формирования подобного типа бумаг по какой-то причине отсутствует, то оптимальным решением является обращение к специалистам-юристам.

Отдельно стоит отметить срок договора — причем таковое условие не является обязательным для указания в соглашениях подобного типа.

Существует важная особенность — если по какой-то причине срок не указан, то любая из сторон имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения соглашения.

Важно лишь учесть, что намерение отказаться должно быть обозначено не менее, чем за 1 месяц до свершения соответствующей процедуры. Касается это только движимого имущества.

Если же в договоре фигурирует недвижимость — то для расторжения договора следует предупредить контрагента не менее чем за 3 месяца.

При этом обозначенные выше сроки могут быть изменены — в самом договоре или же каким-либо НПД. Данный момент определяется в п.2 ст.№610 Гражданского кодекса РФ.

Важно различать два разных срока, которые соответствующим образом отражаются в рассматриваемого типа договоре аренды:

  • срок действия самого соглашения об аренде;
  • срок, в течение которого имущество должно быть передано в аренду самому арендатору.

В каждом случае подобные лимиты времени определяются индивидуально. Стоит лишь отметить, что не передача имущества в срок предполагает возмещением убытков. В каждом случае данный момент определяется индивидуально. Стоит заранее проработать этот вопрос.

Если же имеет место несоответствие имущества условиям договора аренды, то арендодатель обязан будет соразмерно изменить плату за предоставление такового либо возместить расходы арендатора за свой счет.

Арендная плата

Основным условием данного типа договора является выплата арендной платы. Причем если стороны не определили порядок, в котором имеет место внесение таковой платы, то используется стандартный алгоритм для осуществления оплаты аренды — при сравнимых, аналогичных обстоятельствах.

Отдельно стоит отметить, что существует множество различных видов таковой платы:

  • платежи, которые осуществляются в твердой сумме, которые вносятся единовременно и периодически;
  • устанавливаются определенные долги от результатов ведения хозяйственной деятельности конкретного арендатора;
  • сам арендодатель предоставляет некоторые услуги;
  • возложение на лицо, выступающее в роли арендатора, затрат на переустройство и обновление, ремонт недвижимости.

Величина арендной платы может быть изменена. Но сделать это возможно будет только лишь 1 раз в течение всего года.

Выполнение данного правила строго обязательно, какие-либо исключения в таком случае попросту не допускаются. Само же имущество обязательно должно быть передано в соответствии с условиями договора, в надлежащем состоянии.

Отдельно стоит отметить, что в некоторых случаях оптимальным решением будет оформление специального графика свершения платежей. Причем таковой подписывается в обязательном порядке заранее.

Отдельно стоит отметить, что алгоритм формирования таковой документации обязательно должен осуществляться предварительно. Причем по возможности соглашение и сам график платежей стоит доверить составлять квалифицированному юристу.

Права арендатора

Сам договор аренды обязывает стороны соблюдать права и обязанности. Отдельно стоит отметить именно права арендатора.

Причем вопрос этот лучше всего максимально пристально рассмотреть в самом договоре. Только таким образом возможно будет не допустить возникновения различного рода сложностей и проблем.

Причем самому арендатору следует в обязательном порядке заранее ознакамливаться со всеми сложностями, особенностями процедуры.

В стандартны набор прав самого арендатора включено сегодня следующее:

  • возможность заключать договор аренды и перезаключать таковой при необходимости — по истечении установленного в нем же срока или же на ином законном основании;
  • осуществлять свершение с квартирами сделки, которые предусматриваются гражданским законодательством;
  • давать согласие на вселение по просьбе самого арендатора или же иных граждан, юридических лиц;
  • предлагать арендатору размер оплаты за жилое помещение на свое усмотрение (одностороннее изменение оплаты не допускается);
  • прекращать действие договора в судебном порядке;
  • требовать от арендатора соблюдения правил использования помещения, установленных для конкретного вида недвижимости;
  • использовать недвижимость в соответствии с правилами, обозначенными в законодательстве и само договоре аренды.

Причем возможно будет обозначить какие-либо дополнительные моменты непосредственно в договоре. Стороны вольны самостоятельно определять режим использования недвижимости, различного рода другие моменты.

Данный вопрос лучше всего проработать предварительно. Это позволит не допустить самых разных сложностей, затруднений. Обычно спорные ситуации возникают как раз из-за банального непониманиями сторонами условий соглашения.

Коммунальные платежи

Вопрос оплаты коммунальных платежей в каждом случае определяется отдельно, строго индивидуально. Возможно два варианта:

  • оплата таковых арендатором;
  • оплата арендодателем.

Причем этот момент следует обязательно осветить в соглашении о предоставлении недвижимости в аренду.

Отдельно стоит отметить, что арендатор может самостоятельно осуществлять оплату. Альтернативным вариантом является оплата коммунальных платежей арендодателем — когда данные со счетчиков вносятся в специальные платежные квитанции.

Расчет пени

Важно учесть, что при просрочке осуществления платежа арендодатель имеет право осуществить процесс начисления пени. Процедура таковая должна осуществляться обязательно в специальном режиме.

Существует большое количество тонкостей, особенностей, связанных с таковой процедурой. Стороны договора вольны самостоятельно устанавливать фактически любой размер пени.

При этом за отдельный вид нарушение вид пени должен быть индивидуальным. В противном случае суд может признать таковой вид штрафа несогласованным что приведет к банальной невозможности его взыскания.

Изменение существенных условий договора аренды нежилого помещения

Уже в процессе действия договора аренды возможно изменение условий действия соответствующего соглашения. Процесс таковой имеет свои тонкости, особенности.

Важно учесть, что изменять существенные условий (срок аренды, величина арендной платы) возможно будет только лишь в случае, если имеет место договоренность между сторонами соглашения. В противном случае осуществить таковую процедуру будет невозможно.

Судебная практика

Сегодня судебная практика по поводу договоров аренды неоднозначная в силу определенной специфики. Со всеми особенностями необходимо будет разобраться предварительно. Обычно имеет место судебное разбирательство по ст.№650 ГК РФ.

Сегодня процесс оформления недвижимости рассматриваемым способом в аренду имеет свои положительные и отрицательные моменты.

Важно максимально ответственно отнестись к составлению соглашения. Это позволит не допустить всевозможных затруднительных ситуаций.

Образец заявления о расторжении договора аренды нежилого помещения вы можете посмотреть по ссылке.

Про аренду квартиры с правом выкупа читайте здесь.

Видео: Предмет договора аренды нежилого помещения

Перечень существенных условий договора аренды

При заключении сделки аренды подписывается договор, причем он имеет юридическую силу только в том случае, если содержит все существенные условия. О том, какие пункты относятся к существенно важным, а какие – к дополнительным, в этой статье.

Юридическое значение существенных условий

В законодательстве и судебной практике сложилось единое понимание, что если при заключении сделки стороны составляют договор и прописывают все основные условия, то такой документ считается юридически действительным. Он имеет силу, поэтому стороны должны руководствоваться именно теми правами и обязанностями, которые прописаны в тексте. Эти основные условия и называются существенными.

Это интересно:  Архивы Договоры - Страница 3 из 38 - О недвижке.ру

В тексте должны содержаться полный перечень таких условий, иначе обе стороны сильно рискуют, поскольку:

  1. Договор может быть признан недействительным, а сделка – ничтожной (в судебном порядке).
  2. На такой документ нельзя опираться как на доказательство во время судебных разбирательств.
  3. Наконец, всегда есть риск, что вторая сторона сознательно оформила документ ненадлежащего содержания, чтобы потом уклониться от выполнения обязанностей, причем добросовестной стороне будет довольно трудно доказать свою позицию в суде и тем более потребовать привлечения к ответственности.

Таким образом, составление договора аренды или другой гражданской сделки – это не просто формальная обязанность, и при выборе конкретного образца документа важно позаботиться, чтобы в нем содержались все без исключения существенные условия.

Существенные условия договора аренды

Особенности аренды как вида гражданской сделки, требования к имущественным объектам и многие другие аспекты регулируются, прежде всего, Гражданским кодексом (часть 2, глава 34). При этом в законе нет прямого отражения (конкретного перечня) условий договора аренды, которые следует считать существенными. Поэтому в подобных вопросах можно руководствоваться не только законодательными актами, но и судебной практикой.

Обобщая данные по разным делам, можно сказать, что стороны должны отразить в тексте соглашения следующие пункты:

  1. Названия сторон.
  2. Объект аренды.
  3. Плата за услугу.

Наименования двух сторон

Это названия арендатора и арендодателя. Приводится полное официальное название компании, например, Общество с ограниченной ответственностью «Аквамарин» или индивидуальный предприниматель Венедиктова Оксана Александровна. Также прописывается, кто именно действует от лица компании (ФИО, должность). Допускается подписание соглашения представителем каждой стороны. В таком случае указывается его ФИО, номер доверенности и срок ее действия.

Объект аренды

Следует привести исчерпывающие данные, по которым можно однозначно определить и арендуемый объект. В случае с недвижимостью данные следующие:

  • адрес, этаж;
  • название объекта – здание, производственное помещение, сооружение, нежилое помещение, часть этих помещений и т.п.;
  • назначение – производственное, для хранения, торговое, офисное, административное;
  • точная площадь, которая совпадает с документальными данными;
  • реквизиты кадастрового паспорта понадобятся только в том случае, если предполагается совершить государственную регистрацию документа.

При этом есть разные виды недвижимости, и для каждого из них существует собственное наименование. Особенности основных типов рассмотрены в таблице.

Наряду с недвижимыми объектами в аренду берутся и движимые:

  1. Автомобиль легковой и грузовой.
  2. Автобус.
  3. Судно с экипажем и без него.
  4. Прочие транспортные средства.

В таких случаях указываются основные параметры движимых объектов, по которым их однозначно можно выделить из ряда подобных:

  • марка, модель;
  • государственный номер;
  • технические характеристики и др.

Величина оплаты аренды

Подобное соглашение всегда имеет возмездный характер. Если участники желают просто передать помещение в пользование и не брать никакой платы, некорректно называть такую сделку арендой. В данном случае нужно заключать именно договор безвозмездного пользования. Как правило, указывается сумма за месячный период (в рублях, с точностью до копеек). В дополнение можно привести и порядок передачи средств (наличными, безналичным путем с указанием банковских реквизитов получателя).

Таким образом, чтобы определить существенные условия, важно ответить в своем соглашении на три вопроса:

  1. Кто договорился?
  2. По какому поводу?
  3. Какова цена услуги?

Видео комментарий по теме:

Распространено мнение, что срок действия соглашения тоже является существенным условием. И если не указать его, то соглашение юридически ничтожно. На самом деле оно действует и в этом случае – если конкретные сроки не прописаны, считается, что соглашение действует в течение неопределенного периода.

Дополнительные условия

К дополнительным условиям относятся все остальные нюансы, которые партнеры могут прописать по своему усмотрению:

  1. Права и обязанности, которые возникают в связи с использованием помещения.
  2. Ответственность в случае непредвиденных ситуаций, стихийных бедствий и других форс-мажорных обстоятельств.
  3. Возможность разрешения споров в досудебном порядке – т.е. как стороны будут решать свои разногласия, приложат ли они силы для договоренности или сразу обратятся в суд.
  4. Требование к конфиденциальности личной информации – неразглашения ФИО, названия компаний, прочих сведений, которые могут стать известны сторонам в результате выполнения договорных обязательств.
  5. Условие о возможности субаренды на территории помещения, т.е. арендатор может, в свою очередь, предоставить отдельную территорию для субарендаторов (или не может этого сделать).
  6. Срок действия договора – это пункт стоит рассмотреть подробнее.

По сути, все дополнительные требования тоже имеют большое значение, однако они не являются существенными – т.е. даже если их не упомянут в тексте, договор все равно считается юридически полноценным. Однако лучше продумать заранее, как оформить соглашение, какие разделы нужно согласовать и т.п.

Есть три общих случая, по которым устанавливают время действия соглашения:

  1. Не определен. Участники могут использовать именно эту формулировку, когда фактически речь идет о долгосрочном предоставлении помещения, и в настоящий момент нет возможности сказать, как долго будет продолжаться аренда. Если же срок не указан вообще, то по умолчанию он считается неопределенным. При этом важно понимать, что об изменении своих планов и намерении расторгнуть соглашение с соответствующими последствиями каждая сторона должна предупредить другую как минимум за 3 месяца. Подобный договор не подлежит регистрации в государственных органах, поэтому именно эту форму используют чаще всего.
  2. Определен и составляет несколько месяцев (до года). В этом случае регистрация также не предполагается. Документ может продлеваться по истечении срока. Также можно перезаключать его с новыми формулировками (например, «со сроком действия 2 года со дня подписания»).
  3. Определен и составляет более года. Такие документы нуждаются в государственной регистрации. При этом понимание года в данном случае неформально: с любого числа текущего месяца до любого числа 12 месяца в следующем году. Например, стороны подписали соглашение 25 октября 2017 года на 1 год. Предполагается, что формально документ действует до 24 октября 2018 года. Однако если даже фактически его расторгли 1 сентября 2018 года, все равно считается, что срок действия – 1 год. Тем не менее, арендная плата взимается только по фактически использованным месяцам, как стороны и договорились изначально.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Стороны могут перезаключить соглашение по истечении периода или ранее. Например, изначально договор подписали на 1 год и зарегистрировали в Росреестре. Затем стороны решили изменить условие срока и переписали текст с формулировкой «на неопределенный срок». Соответственно, такой документ уже не нужно регистрировать в государственных органах.

Как зарегистрировать договор в Росреестре

Стороны могут пройти государственную регистрацию своего соглашения в любом случае, однако если соглашение будет действовать более года, такая процедура обязательна. Обращаются в местное отделение Росреестра (Кадастровую палату) и предоставляют такой пакет документов:

  • заявление на государственную регистрацию (бланк находится в самом ведомстве);
  • договор, составленный в 2 (или более) одинаковых экземплярах, с оригинальными подписями и печатями (а не копии);
  • кадастровый паспорт здания или конкретного помещения (в зависимости от того, какая часть здания нанимается);
  • свидетельство о регистрации юрлица;
  • устав и другая учредительная документация;
  • квитанция или другой документ, подтверждающий оплату государственной пошлины (7500 рублей для юрлиц и 500 рублей для частных граждан).

Если соглашение заключается между физическими лицами, они дополнительно предоставляют только свой паспорт. Если между индивидуальными предпринимателями – они предоставляют и паспорт, и свидетельство о регистрации ИП. Также в обоих случаях нужно принести согласие супруги с действиями супруга (оно заверяется нотариально).

Арендная плата: как измерить и как пересмотреть

В договоре аренды размер платы представляет особый пункт, одно из существенных условий. С одной стороны, партнеры должны договориться и о самой сумме, и о порядке ее взимания (за какой период, каким образом, на какой счет). С другой стороны, нужно детально определиться с тем, за что именно взимается плата, и возможен ли ее пересмотр (а также порядок пересмотра и согласования).

Как рассчитать

Определение единицы измерения услуги аренды бывает разным:

  1. За весь объект (комната, все здание, производственный цех, автомобиль с экипажем и без него и т.п.) – это наиболее распространенный, простой случай.
  2. За единицу общей площади – т.е. за квадратный метр или иные единицы. При этом не принимаются во внимания фактические различия разных помещений (отапливаемых, неотапливаемых, производственных, торговых, складских и др.).
  3. За единицу площади отдельных помещений, т.е. как раз с учетом разной цены разных недвижимых объектов (сумма обычно расписывается на составляющие, а затем суммируется).

Каков режим выплаты

Периодичность выплат тоже может быть разной, по усмотрению сторон:

  • каждый месяц;
  • каждый квартал;
  • каждый год;
  • единовременно (предоплата).

По поводу времени перечисления платежа стороны также свободны в своем выборе:

Форма выплаты: денежные средства и другие

И даже в выборе способа оплаты партнеры могут исходить из собственных интересов. В большинстве случаев оплата происходить денежными средствами налично или банковским переводом. Однако есть и иные формы расчета, которые также подробно прописываются в договоре аренды как одно из существенных условий соглашения:

  1. Взаимная аренда – участники просто обмениваются разными помещениями или их частями с доплатой или без нее.
  2. Расчет в виде выполнения определенной работы (оказания услуги) – подробно прописывается сама услуга, объем работы и т.п.
  3. Расчет за товары – подробно прописываются наименования, условия поставки.
  4. Зачет в счет выполнения уже взятых обязательств. Например, арендодатель предоставляет арендатору помещение на 1 год, но взамен арендатор списывает прежние обязательства арендодателя по поставке товара или оказания услуги, которые так и не были совершены.

Если же речь идет об обычном случае, когда оплата начисляется в виде денежных средств, допускается принимать плату не только в рублях, но и в любой иностранной валюте. При этом важно указывать, какой курс будет использован (на какой день), и как будет происходить конвертация.

Это интересно:  Регистрация договора купли продажи недвижимости в росреестре цена

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Оплата коммунальных платежей за обслуживание арендуемого помещения не может рассматриваться как зачет, поскольку фактически арендодатель не получает встречной выгоды.

Как пересмотреть

Если положение о пересмотре платы и не было описано в договоре, все равно такая возможность у арендодателя всегда есть, однако пересмотр может происходить не чаще раза в год. При этом если исходить из судебной практики, то даже если обе стороны согласны пересматривать плату чаще, они не вправе делать это (кроме случаев, когда явно ухудшаются условия ведения деятельности в помещении – ухудшение подъезда, видимости рекламы на помещении и т.п.).

Стороны могут предусмотреть и пункт о том, что плата не будет меняться в течение всего периода действия их соглашения. Таким образом, оптимальный вариант – составить такой текст, в котором будет подробно описан порядок пересмотра, сроки, согласование, уведомление о пересмотре (письменное, заблаговременное и т.п.).

Существенные условия договора аренды недвижимости

Договор, заключенный на передачу в аренду коммерческой недвижимости, является главным документом состоявшейся сделки. В правильно составленном документе должны быть отражены все существенные условия договора аренды, а также права/обязанности и обязательства обеих сторон сделки. При составлении документа и его подписании необходимо учесть все нюансы и особенности, чтобы в последующем избежать возможных осложнений, которые могут возникнуть как у одной, так и у второй стороны. Именно о важных условиях договора передачи в аренду нежилого помещения мы поговорим в этом материале.

Ключевые пункты арендного договора

Российским законодательством предусматриваются значимые условия, которые должны быть четко прописаны в документе и без которых арендное соглашение признается незаключенным.

К ключевым условиям договора относятся:

  1. Реквизиты участников сделки. При заключении арендного договора коммерческой недвижимости не лично одной или обеими сторонами, а их законными представителями, в документе должны быть отражены основания, на которых определенные лица действуют при заключении сделки.
  2. Предмет договора. Документ должен содержать четкие сведения, которые позволяют точно определить и установить недвижимое имущество, передаваемое в возмездное пользование, в качестве объекта аренды. Отсутствие подобных сведений в документе делает договор несогласованным, а сама сделка признается не заключенной.
  3. Арендная ставка (размер оплаты). Обязательный пункт арендного соглашения устанавливает размеры оплаты за используемое помещение. Необходимость данного обязательного условия подтверждена арбитражной и судебной практикой. Если арендная плата, периодичность и способ ее внесения не согласована участниками сделки письменно (не прописана в документе), сделка признается незаключенной.

Многие люди, мало знакомые с юридической стороной аренды коммерческой недвижимости, ошибочно относят срок действия договора к его значимым условиям, отсутствие которого в документе признает сделку незаключенной. На самом деле это не так! Срок действия арендного договора коммерческой недвижимости является дополнительным условием и допускается его самостоятельное определение участниками сделки. При этом, если дата окончания действия арендного соглашения в документе четко не прописана, считается, что сделка заключается на неопределенный период времени (пункт 2 статьи 610 ГК).

Далее будут подробно рассмотрены обязательные условия аренды недвижимости.

Предмет аренды

Обычно, предмет договора в документе определяется участниками сделки следующим образом:

  • адрес месторасположения помещения с указанием точных координат (индекс, город, район, улица, номер дома, этаж, номер кабинетов/комнат);
  • название предмета аренды (нежилой объект или его часть);
  • инвентарный/кадастровый номер объекта;
  • предназначение помещения (производство, склад, магазин, офис и т.д.);
  • метраж коммерческого помещения.

Дополнительно в пункте 3 статьи 26 ФЗ № 122 говорится, что при сдаче в аренду зданий, сооружений, отдельных помещений или их части внутри объекта для государственной регистрации сделки арендный договор дополняется кадастровым паспортом объекта, в котором указан размер/площадь передаваемого объекта.

Предметом аренды коммерческой недвижимости может являться:

  • помещение, находящееся в здании/сооружении;
  • части помещения, находящегося в здании/сооружении.

Гражданским правом не устанавливается различия между зданиями и сооружениями. В реальности категорию любого объекта определяют соответствующие органы (БТИ). В последующем установленная категория должна быть закреплена в ЕГРП.

Обратите внимание, что документ, основываясь на котором используются отдельные конструктивные элементы здания/сооружения (крыша, фасад и прочее), не является арендным договором.

Для лучшего понимания вопроса приведем главные определения:

Зданием признается отдельно стоящий архитектурный/строительный объект недвижимого имущества, относящийся к капитальной застройке. Объект имеет прочную связь с землей, на которой он расположен, и предназначается для непрерывного/продолжительного присутствия в нем людей (проживание, работа). Функциональное предназначение зданий предполагает их разделение на нежилые и жилые объекты.

Сооружение – иной (кроме здания) архитектурно-строительный объект, относящийся к капитальной застройке. В этом варианте тоже определяется прочная связь с участком земли, но назначение объекта носит исключительно технологический характер, к примеру, под производство, гидротехнические и транспортные цели, объекты коммуникации и прочее.

Помещение — это объект, находящийся внутри зданий/сооружений и имеющий с ним неразрывную связь (является его частью). По своему функционалу помещения подразделяются на жилые и нежилые.

В здании могут располагаться, как жилые, так и нежилые помещения, тогда как внутри сооружения находятся лишь нежилые помещения, ориентированные на временное нахождение в нем людей.

Арендная ставка

Еще одним существенным условием выступает арендная ставка – сумма, уплачиваемая арендатором за использование переданного ему объекта. Здесь участники договора практически не имеют ограничений: ими определяется сумма к оплате, схема расчетов, периодичность внесения платежей и прочие детали. Выделяется несколько вариантов определения арендной платы:

  • платеж вносится целиком за все помещение, являющееся объектом договора;
  • оплата рассчитывается из единицы площади (установленное значение, например, за кв. метр умножается на площадь помещения, являющегося предметом аренды);
  • отдельно из составляющие объекта аренды (к примеру, за кабинеты, производственные цеха – если помещений в аренде несколько).

В документе должны быть установлены следующие параметры:

  1. Размер предполагаемой оплаты.
  2. Периодичности и даты внесения платежей.
  3. Способ расчетов (наличный расчет, банковский перевод, бартерный обмен и т.д.).

Под оплатой бартерным обменом предполагается предоставление каких-либо услуг арендатором собственнику помещения, поставка определенных товаров, как плата за арендуемое помещение

Когда участниками соглашения являются юр. лица, то предпочтительным вариантом является расчет в безналичной форме. При согласовании физического и юридического лица оплата может производиться внесением денег в кассу организации (если таковая предусмотрена).

Кроме собственно арендной платы по согласованию сторон в документе можно прописать дополнительные условия:

  • внесение арендатором платежей по коммунальным услугам, электричеству (по счетчику);
  • проведение мелкого/текущего либо капитального ремонта арендатором;
  • право внести неотъемлемые изменения и каким образом в такой ситуации будет произведена компенсация (если таковая предусмотрена).

Большая часть споров, рассматриваемых в судебных инстанциях различной юрисдикции, относящихся к арендуемому имуществу, связана именно с арендной платой. А потому целесообразно подойти к согласованию данного пункта очень ответственно и внимательно, в деталях прописав все положения по платежам.

В большей степени это касается долгосрочным (больше 12 месяцев) и бессрочным сделкам, когда стоит отдельно согласовать вероятность и механизмы изменения размера оплаты. Ежегодный рост тарифов услуг ЖКХ, повышение налоговых ставок и на других факторы увеличивают расходы собственника объекта на его содержание, а значит, не может не отразиться на размере арендной платы. Вот почему важно выработать механизмы увеличения арендной платы и оговорить вероятные сроки ее изменения.

Суды чаще настаивают на позиции, предполагающей изменение размеров арендной платы один раз в год. Реализуется это заключением доп. соглашения арендатора с собственником помещения.

Срок договора

Несмотря на то, что данный пункт можно только косвенно отнести к значимым условиям соглашения аренды, необходимо понимать, что соглашение, заключаемое на срок свыше 12 месяцев, предполагает обязательную государственную регистрацию. Долгосрочное арендное соглашение считается заключенным лишь с даты его регистрации в Госреестре, но не с даты подписания участниками сделки. Именно с этого времени будет отсчитываться срок действия договора.

Зачастую сторонами подписывается бессрочный договор – этот документ может вовсе не содержать раздела о сроках, а может прямо указывать на бессрочность. Обязательным условием такого соглашения является возможность его расторжения при наступлении определенных обстоятельств, которые согласуются участниками сделки.

Важно! Бессрочный арендный договор не предполагает обязательную госрегистрацию.

В бессрочном договоре аренды целесообразно прописать условия, при которых соглашение может быть расторгнуто:

  • кто может выступать инициатором расторжения;
  • за какой период времени следует предупредить второго участника;
  • доп. условия (особенности оплаты аренды за последний месяц, условия возвращения имущества и т.п.).

При не указании данных условий расторжения в бессрочном договоре, вступают в силу нормативы ГК РФ – отказаться от сделки вправе любой из ее участников, но нужно предупредить вторую сторону за 30 дней. Соглашение, заключенное с указанием срока, тоже может содержать условия, при которых он расторгается досрочно.

Когда по окончании срока действия срочного арендного соглашения собственник помещения не требует вернуть ему переданное в аренду имущество (освободить помещение), при этом арендатор продолжает его использование и нет факта подписания соглашения на новых условиях – ранее действующий договор пролонгируется на неустановленный срок с прежними условиями.

Внесение изменений в существенные условия

Уже после подписания арендного договора возможны изменения существенных условий. Однако подобные действия имеют определенные особенности и тонкости, к которым надо отнестись очень внимательно.

Следует понимать, что изменение существенных условий (сроки действия арендного соглашения, размер арендной платы) возможно исключительно тогда, когда стороны договора заранее оговорили подобный вариант развития событий. В других ситуациях реализовать подобные мероприятия будет нельзя.

Расторжение договора

Заключая арендный договор на пользование коммерческой недвижимостью, невозможно однозначно определить, как будут складываться взаимоотношения собственника помещения и арендатором. Поэтому целесообразно прописать в основном документе вероятность в одностороннем, внесудебном порядке расторгнуть договор по инициативе одной из сторон. Надо указать, какие конкретно нарушением могут стать причиной досрочного расторжения. Основанием для расторжения договора могут стать:

  • недобросовестное исполнение сторонами обязанностей, прописанных в договоре;
  • неудовлетворительное содержание помещения;
  • несвоевременное внесение оплаты за пользование помещением;
  • использование помещения не по прямому назначению и прочее.
Это интересно:  Договор пожизненного содержания с иждивением

Важно заметить, что право собственника помещения на одностороннее расторжение арендного соглашения может не иметь отношения к нарушениям со стороны арендатора. Например, можно прописать арендном договоре, что собственник помещения вправе аннулировать его, предупредив арендатора не менее, чем за месяц до планируемой даты его расторжения.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Условия договора аренды нежилых помещений

Для того чтобы правильно и четко оформить правоотношения между арендодателем и арендатором, в договоре аренды необходимо урегулировать по возможности максимальное количество вопросов. Договор аренды имеет как типовые и существенные условия, так и условия, которые можно определить в процессе предварительных переговоров между сторонами сделки.

1. Указание на цель пользования имущества. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением самого имущества.

Площади арендуемых помещений указываются в соответствии с документами «Ростехинвентаризации»: поэтажный план с экспликацией, справка о состоянии объекта недвижимости и технический паспорт. Необходимо иметь в виду, что заказ на получение этих документов в «Ростехинвентаризации» выполняется в течение минимум 45 рабочих дней и оплачивается в зависимости от площади помещений. Расходы на это, как и расходы по оплате пошлины за государственную регистрацию, стороны несут в соответствии с собственной договоренностью. Как правило, расходы несет арендатор, хотя часты и случаи оплаты в равных долях.

4. Указание на возможность пересмотра размера арендной платы не чаще одного раза в год, что установлено в п. 3 ст. 614 ГК РФ.

5. Запись об обязанности своевременного внесения платы арендатором за пользование имуществом и ответственности сторон за нарушение как данной обязанности, так и иных, установленных в договоре.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

а) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

б) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

в) предоставления арендатором определенных услуг;

г) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

д) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны, кроме этого, могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Договор, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

7. Обязательное указание на субъекта арендных правоотношений, производящего капитальный ремонт здания. По общему правилу капитальный ремонт переданного в аренду имущества производит арендодатель за свой счет, но в договоре аренды может быть указано и иное. Однако возложение обязанности по капитальному ремонту на арендатора существенно снижает привлекательность объекта аренды, как и размер арендной платы, поэтому арендодатели, как правило, оставляют эту обязанность за собой.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, — в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

8. Указание на обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Споры между двумя юридическими лицами при недостижении согласия в ходе переговоров рассматриваются в арбитражном суде.

10. Количество экземпляров договора. Обязательным требованием Федеральной регистрационной службы является указание на количество экземпляров по числу сторон и один для органа, осуществляющего государственную регистрацию, поскольку он оставляет его себе. При этом все экземпляры должны быть подлинными.

Остальные условия договора аренды являются факультативными и зависят от договоренностей сторон.

2. В разделе прав и обязанностей сторон договора аренды могут быть прописаны требования к арендатору соблюдать противопожарные правила, а также правила пользования тепловой и электрической энергией, не допускать перегрузки электросетей; не производить перепланировку, переоборудование помещения, восстановительные и отделочные работы в нем без согласования с арендодателем и его письменного разрешения; своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендованного помещения, принимать долевое участие в капитальном ремонте и реконструкции здания, в котором находится арендованное помещение, пропорционально отношению площади арендуемых помещений к площади данного здания; не предоставлять помещение для любых целей как в целом, так и частично другим юридическим или физическим лицам без письменного разрешения арендодателя; за свой счет устранять ущерб, причиненный помещению по своей вине; возвратить помещение по передаточному акту после прекращения договора или его досрочного расторжения арендодателю в состоянии, пригодном для дальнейшего использования с учетом нормального износа; обеспечить беспрепятственный доступ в арендуемые помещения:

а) работникам коммунальных служб для выполнения профилактических и ремонтных работ;

б) должностным лицам арендодателя в случае чрезвычайной ситуации, а также для проверки выполнения арендатором условий договора аренды;

3. Особого внимания требует пункт о передаче арендодателю всех произведенных в предоставленном помещении перестроек, улучшений, составляющих принадлежность помещений и не отделимых без вреда от конструкций помещений, при расторжении и прекращении договора. По общему правилу, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды, поэтому данное условие лучше обязательно прописать в договоре.

Если арендатор произвел за свой счет и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор после прекращения договора имеет право на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Однако стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

4. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, что также желательно прописать в договоре. Арендатор в таком случае обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан — в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

В случае если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных таким отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения таких убытков.

5. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Однако в таком случае договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

6. В договоре может быть закреплено условие о том, что передача конфиденциальной информации по настоящему договору сторонним лицам и организациям, опубликование или иное разглашение такой информации может осуществляться только с письменного согласия всех участников договора, независимо от прекращения его действия. Обязанность доказывать нарушение конфиденциальности в таком случае возлагается на сторону, заявившую о таком нарушении.

7. Безусловным аспектом договора аренды является также указание на обстоятельства непреодолимой силы и возникающие отсюда правовые последствия.

Важное внимание необходимо уделить некоторым практическим вопросам, возникающим при осуществлении процесса государственной регистрации договора.

Существенным условием, подлежащим обязательному исполнению, является необходимость прошить договор аренды, если он больше одного листа. При этом на обратной стороне последнего листа на наклейке, помещенной поверх ниток, должна быть сделана следующая запись: «Прошито, прошнуровано и скреплено печатью листов». Причем количество листов указывается как цифрами, так и прописью. Здесь же ставятся подписи уполномоченных и подписавших договор лиц и печати обоих юридических лиц. Непрошитый договор регистратор не примет.

Статья написана по материалам сайтов: kvartirkapro.ru, 2ann.ru, yurispros.ru, vuzlit.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector