Как управлять управляющей компанией ЖКХ: заключение договоров, услуги снабжающих организаций жильцов многоквартирных домов

С 3 апреля собственники квартир получили право заключать договоры ЖКХ напрямую с ресурсоснабжающими организациями. На самые злободневные вопросы ответили юристы и представитель управляющей организации.

Содержание

Для чего это сделано?

Анна Слобожанинова, начальник юридического отдела ООО СК Наружные Инженерные Коммуникации»:

«Смысл вступивших в силу изменений в Жилищный кодекс – это попытка законодателя попробовать упростить собственникам и нанимателям жилых помещений процедуру заключения напрямую с ресурососнабжащими организациями договоров, в случае если управляющая компания по каким-либо причинам не исполняет надлежащим образом свои обязанности и качество ее услуг оставляет желать лучшего. Одновременно, данные изменения объективно делают более прозрачным процесс прохождения коммунальных платежей конечному получателю, исключают из цепочки отношений между потребителями (собственники и наниматели жилых помещений) и ресурососнабжащими организациями посредника – управляющую компанию.»

Никита Скорняков, генеральный директор группы компаний «ГОСТ»:

«Прямые договоры – это некая попытка введения института персональной ответственности потребителей и поставщиков ресурсов друг перед другом в сфере ЖКХ.

Как группа управляющих компаний мы, конечно, за переход на прямые договоры и прямые платежи. Это избавит нас от ненужного посредничества при контроле денег потребителей, которые транзитом идут через наши счета на счета поставщиков ресурсов. Для нас это лишняя нагрузка – никаких наценок сверх установленного ресурсоснабжающими организациями мы не делаем, выгоды от этого посредничества для нас нет никакой. Наоборот, мы еще и в минусе: ведь собираемость коммунальных платежей не превышает 95% – и это еще в лучшем случае. Всегда есть те потребители, которые не платят, – и деньги за них поставщикам ресурсов платим мы.

В среднем управляющие компании доплачивают ресурсоснабжающим организациям за недобросовестных потребителей от 5% до 30%. Эти деньги мы вынуждены «изымать» из планируемых затрат на текущий ремонт и содержание домов – так и получается, что вместо покраски подъездов или замены окон на лестницах мы оплачиваем счета тех, кто сам за коммуналку не платит. А при больших неплатежах населения управляющая компания становится вечным должником ресурсоснабжающей организации – до благоустройства ли тут?

К тому же прямые договоры потребителей с поставщиками ресурсов снимают с нас примерно половину проблем, связанных с недолжным оказанием услуг со стороны монополистов. Ведь в таком случае ресурсоснабжающие организации отвечают за то, что происходит на пути ресурса к дому – а мы за то, что случается внутри дома. Сейчас чуть что не так – потребители идут к нам, и мы вынуждены разбираться с поставщиками ресурсов. А так зоны ответственности будут четко разграничены. И если, допустим, где-то прорвало трубу и в дом не поступает отопление – это проблема ресурсоснабжающей организации. А если трубу прорвало в подвале – тот тут уже да, наша зона компетенций, и мы с ней работаем.»

Виктория Аптекина, ведущий юрист Европейской Юридической Службы:

«С переходом на прямые договоры удастся минимизировать риски банкротства управляющих компаний и связанных с этим последствий. Напомню, что в результате банкротства управляющих организаций жильцы многоквартирных домов могут столкнуться с изменением тарифов, цен и качества предоставляемых услуг по соглашениям, заключенным ранее.

Также переход поможет избежать «так любимой» для управляющих организаций солидарной ответственности всех жителей за неплательщиков – то есть, когда долги жильцов-неплательщиков раскидывают на добросовестных соседей. Как бы это не казалось абсурдным, управляющая организация вправе распределять долги на соседей пропорционально размеру их общей площади, однако все расходы на общедомовые нужды не могут превышать установленного в регионе норматива, а разницу вынуждена оплачивать управляющая организация.»

Получится ли платить за коммуналку меньше?

«Нет, стоимость услуг при этом дешевле не станет – тарифы на услуги ЖКХ как росли в среднем на 4% по стране в год, так и будут расти. Зато у потребителя появится твердая уверенность, что его платежи ушли по назначению. Прямые договоры между жильцами и поставщиками ресурсов исключают посредника в лице управляющей компании, делая поставки коммунальных ресурсов и их оплаты более прозрачным для всех.

К тому же, при некачественно оказанных услугах, потребитель может их не оплачивать, предварительно осуществив необходимые замеры и поставив в известность монополиста. Если оплата идет через общую квитанцию, то «вычленять» некачественную услугу из оплаты становится сложнее.»

Как осуществить переход?

Никита Скорняков, генеральный директор группы компаний «ГОСТ»:

«Для того чтобы платить напрямую поставщику за холодную и горячую воду, электричество, газ, отопление и водоотведение собственники квартир должны сначала собраться на общее собрание, затем на нем принять соответствующее решение, зафиксировать его в протоколе и передать документ в ресурсоснабжающую организацию (Федеральный закон от 3 апреля 2018 г. № 59-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» (далее – Закон № 59-ФЗ).»

Анна Слобожанинова, начальник юридического отдела ООО «СК Наружные Инженерные Коммуникации»:

«Прямой договор считается заключенным с даты принятия соответствующего решения общим собранием. Срок вступления договора в силу может быть перенесен ресурососнабжающей организацией не более чем на три месяца, о чем она должна уведомить собственников помещения в течение пяти рабочих дней с даты получения ресурососнабжающей организацией протокола и решения общего собрания (подп. 1 п. 7 ст. 157.2 Жилищного кодекса Российской Федерации).»

Если собственники не хотят переходить на прямые договоры, возможен ли переход по инициативе управляющей компании?

Виктория Аптекина, ведущий юрист Европейской Юридической Службы:

«Нет, у управляющей организации таких полномочий нет.»

А по инициативе ресурсоснабжающей организации?

Никита Скорняков, генеральный директор группы компаний «ГОСТ»:

Анна Слобожанинова, начальник юридического отдела ООО «СК Наружные Инженерные Коммуникации»:

«Как уже было сказано, собственников помещений проинформируют одновременно с направлением уведомления об отказе от договора путем размещения информации в общедоступных местах. По истечении 30-дневного срока с даты отправки уведомления в адрес управляющей компании прямой договор между ресурсоснабжащей организацией и каждым собственником помещения в многоквартирном доме будет считаться заключенным (подп. 2 п. 7 ст. 157.2 Жилищного кодекса Российской Федерации).»

Что будет с должниками?

Анна Слобожанинова, начальник юридического отдела ООО «СК Наружные Инженерные Коммуникации»:

«Если это возможно технически, то ресурсоснабжающие организации сначала предупредят, а потом ограничат или приостановят подачу коммунальных ресурсов, но только если это не нарушает права других абонентов (п. 121 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354).

В случае, когда ограничить или приостановить поставку коммунальных ресурсов не представляется возможным, а требование должником добровольно не исполнено, следующим шагом будет предъявление поставщиком услуг иска в суд. Если сумма долга не превышает 500 тыс. руб., то результатом рассмотрения требований о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг будет вынесение судом судебного приказа, который одновременно является исполнительным документом (ст. 151 Гражданского процессуального кодекса). Ответчиком по иску будет непосредственно гражданин-должник.»

А если есть долг по общедомовому потреблению?

Виктория Аптекина, ведущий юрист Европейской Юридической Службы:

«Если с неплательщиками в отношении пользования ими услуг в своей квартире все ясно, то проблема накопления долгов дома перед ресурсоснабжающими организациями остается. И принцип работы с таким долгом пока законодателем не разъяснен. Правда, за сбор этих средств будет отвечать обслуживающая компания, если это будет предусмотрено в вашем договоре. Кстати, такие долги могут переложить на плечи добропорядочных собственников, так как в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16 апреля 2013 г. № 344 ответственность по уменьшению потерь того или иного ресурса, а также необходимость борьбы с незаконными подключениями и действий по сокращению долгов можно вполне законно переложить на плечи жителей.»

Что делать, если переход на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями произведен, а управляющая компания продолжает присылать квитанции?

Анна Слобожанинова, начальник юридического отдела ООО «СК Наружные Инженерные Коммуникации»:

«Законодатель сделал попытку предотвратить возможные злоупотребления со стороны управляющей компании: в таком случае она будет обязана уплатить собственникам штраф в двухкратном размере суммы, которую собственник уплатит по такому счету (п. 5 ст. 3 Закона № 59-ФЗ). Данная норма работает, в случае если платеж был совершен. Денежные средства могут истребованы гражданами от управляющей компании в судебном порядке. Штраф возместит гражданам расходы при повторной оплате услуг ЖКХ напрямую поставщику коммунальных ресурсов.»

С какими сложностями могут столкнуться собственники, если примут решение перейти на прямые договоры с ресурсоснабжающами организациями?

Никита Скорняков, генеральный директор группы компаний «ГОСТ»:

«Как в любом нововведении, в заключении прямых договоров, конечно же, есть узкие места. Потребителям может показаться неудобным наличие большого числа разных квитанций и счетов. К привычным «платежкам» за услуги управляющей компании, электричество и капремонт прибавятся квитанции на отопление, водоснабжение и газ. Технически оплатить услуги станет сложнее и дольше. К тому же по вопросам платежей или перерасчетов придется обращаться в организации, которые счета выставляли, – и это вместо контактов с бухгалтерией управляющей компании. Именно управляющие компании до сих пор являлись для жильцов ответственным лицом по качеству предоставляемых услуг. Их персонал следил за своевременностью начислений и за выставлением счетов по коммунальным ресурсам. Управляющие компании, по сути, являются тем самым «одним окном», куда жильцы направляют все свои претензии по поводу качества ресурсов или их оплате.

В случае заключения прямых договоров эти функции «регулировщика» лягут непосредственно на плечи самих жильцов. То есть выяснять, что, почему, когда и сколько, они будут непосредственно с региональными «энерго…», «водо…», «тепло…». А в новом законе остается не до конца определенными границы зон ответственности между ресурсоснабжающей организацией и управляющей компанией. Очевидно, что за то, что «вне дома», отвечает поставщик ресурсов, а то, что «внутри дома» – на совести управляющей компании. Но с юридической точки зрения эти понятия все-таки еще размыты, что оставляет поле для манипуляций. Могу предвидеть, что именно это в будущем станет камнем преткновения в спорах между жильцами, ресурсоснабжающими организациями и управляющими компаниями, а претензии жильцов о, скажем, слабом напоре воды или недостаточно горячих батареях будут «перекидываться» между организациями. Ресурсоснабжающие организации, ответственные за трубы «до границы дома» будут кивать на управляющие компании, чьи трубы «внутри дома» прогнили, сломались и т.п., а те, в свою очередь, будут апеллировать к изношенным коммуникациям поставщика ресурса. Конечно, подобные истории сплошь и рядом происходят и без прямых договоров, но здесь у жильцов есть крайний – управляющая компания, с которой они вправе требовать.

Большое количество новых договоров, счетов, актов и прочего документооборота осложнит и жизнь монополистов, точнее, сотрудников низшего и среднего звена, которые вплотную столкнутся с этим бумажным валом. Ведь на деле подобный закон уже действует: собственники нежилых помещений уже давно имеют право заключать прямые договора с поставщиками ресурсов – эта норма закреплена Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 года № 354. Но в действительности монополисты это саботируют под различными предлогами – как раз из-за нежелания взваливать на себя лишнюю работу.»

Виктория Аптекина, ведущий юрист Европейской Юридической Службы:

«Увеличение числа квитанций, и как следствие, проведение соответствующих расчетов в большем размере, а также необходимость проведения взысканий с неплательщиков должны привести к расширению штата ресурсоснабжающих организаций, а это значит, что и к возрастанию затрат предприятия. Возникает вопрос: каким образом будет производиться компенсация таких расходов? Не получится ли, что заложенные денежные средства на прокладку и ремонт коммуникаций направят на печать, изготовление квитанций и оплату труда юристов?

Законодатель также не разъяснил порядок и не указал, кто будет отвечать за готовность внутридомового хозяйства к отопительному сезону, а это важнейший вопрос.

Еще можно добавить, что в случае судебных споров каждому потребителю придется самостоятельно решать возникающие вопросы с монополистами, в то время как до нововведений это делают управляющие организации.»

Какие перспективы у данного нововведения?

Никита Скорняков, генеральный директор группы компаний «ГОСТ»:

«Так как по нашим оценкам, в среднем по России подобную активность проявляет лишь один дом из трех, то можно предположить, что на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями по собственной инициативе в обозримом будущем перейдут лишь 30% домов.»

Виктория Аптекина, ведущий юрист Европейской Юридической Службы:

«Потенциально новая система сможет снизить до минимума количество просрочек в области ЖКХ, так как сейчас ситуация по долгам в этой сфере считается катастрофической.»

Анна Слобожанинова, начальник юридического отдела ООО «СК Наружные Инженерные Коммуникации»:

«Как уже было сказано неоднократно: расчеты за потребленные коммунальные ресурсы в сфере ЖКХ должны стать более прозрачными.»

Ресурсоснабжающая организация и управляющая компания: совместная работа и виды договоров

Проживая в многоквартирном доме, мы привыкли получать все блага цивилизации. Только представьте, что могло быть с нами, не будь у нас света, тепла, газа и воды. Но нам повезло, и любой многоквартирный дом поставляет своим жильцам все необходимое.

Как происходит данное действие в правовом аспекте, мы не знаем, но зато догадываемся, что происходит такое исправное обслуживание благодаря взаимодействию управляющей компании и ресурсоснабжающей организации. Рассмотрим поставку ресурсов жильцам более детально.

Это интересно:  Как составить договор дарения доли квартиры детям: образец, а также особенности его оформления в пользу несовершеннолетнего ребенка

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Что такое ресурсоснабжающая компания (РСО)?

Что представляет собой РСО? Многие не знакомы с подобным термином и полагают, что за свет, газ и воду в их доме несет ответственность представительство управляющей компании. Ресурсоснабжающая организация — это производитель необходимого ресурса и одновременно его поставщик.

К примеру, вода – это заслуга городского водоканала, который по трубам направляет ее к вашему дому. Если говорить об отоплении в холодное время года, то за это несут ответственность сразу несколько организаций. Для домов с индивидуальным обеспечением тепла действуют свои котельные отопительные станции, установленные во дворах или на крышах, а для тех, кто питается теплом за счет города – теплосети.

Поставщиком электроэнергии являются гидроэлектростанции, которые, в зависимости от населенности города, могут встречаться часто или же быть одной на целый город. Поставщиком газа является городская газовая служба.

Стоит учитывать, что тарифы устанавливаются не самой ресурсоснабжающей компанией, а государством.

Может ли УК быть ресурсоснабжающей организацией?

Многие путают понятия управляющей компании (исполнителя) и ресурсоснабжающей организации. Исполнитель занимается обслуживанием домов, общей жилой площади по договору с потребителями (собственниками жилья). Производители (поставщики) предоставляют и продают ресурсы:

  • электрическую и тепловую энергию;
  • воду, её отведение;
  • газ.

Юридическое лицо, обслуживающее многоквартирный дом — промежуточное звено между квартиросъёмщиками и РСО.

Обязанности друг перед другом

Виды договоров:

  • на поставку;
  • на оказание услуг;
  • договор подряда.

На основании соглашения РСО имеет право:

  • при неисправности общедомовых счётчиков выставить счёт УК по отраслевым нормам (в 20 раз больше);
  • расторгнуть соглашение с УК при долге более чем за 3 месяца, это не относится к общедомовым нуждам;
  • при росте задолженности УК по оплате взыскать долг через суд.

В обязанности УК входит:

  • подписание договоров с РСО;
  • контроль качества услуг;
  • постоянное бесперебойное обеспечение ресурсами;
  • сбор средств и регулярная оплата полученных услуг.

Отношения и взаимодействие

Управляющая компания — третье лицо, которое взаимодействует между пользователями коммунальных услуг и РСО, поставляющими их.

На самом деле, управляющая компания от лица жильцов МКД заключает договор с ресурсоснабжающими организациями о поставке благ. В договоре прописывается срок и тарифы.

Не путайте этот договор с тем, что заключается между УК и собственником.

Какие минусы у такого взаимодействия? Не каждый жилец многоквартирного дома готов платить за все услуги по срокам. И таких много. Так как в договоре управляющая компания как представитель жильцов пообещала оплачивать ресурсы своевременно, она попадает в шкуру ответчика.

Таким образом многие управляющие компании становятся банкротами или попадают под действие приставов-исполнителей, поэтому, ручаясь за целый многоквартирный дом, председатель несет определенный риск.

Виды договоров

Между ресурсоснабжающей организацией и управляющей компанией может существовать множество видов договоров. Это обусловлено тем, что осуществляют организации разные услуги, а это значит, что и договора могут отличаться друг от друга.

На поставку ресурсов

Самый распространенный договор между управляющей компанией и ресурсоснабжающей организацией – договор поставки. Его заключают, к примеру, на поставку электроэнергии.

Договор имеет стандартный вид и соответствует Гражданскому кодексу. В договоре поставке рассказывается о правах и обязанностях сторон, о сроках и количестве поставки, раскрывается вопрос об оплате и ответственности за неисполнение пунктов договора.

В договоре должно отмечаться среднесуточное количество энергии, которое должно поставляться в дом. Иногда сотрудники управляющей компании могут провести замеры, и если показатели сильно отличаются от указанных в договоре, возможно, сторона ресурсоснабжающей организации их обманывает.

На оказание услуг

Не менее важный договор – на оказание услуг. Их обычно заключают с компаниями, которые ответственны за вывоз мусора. Помимо оплаты и прав сторон прописываются сроки в которые вывозятся отходы, примерное время и частота в неделю.

Конечно же, здесь также есть место для того, чтобы прописать ответственность за невыполнение тех или иных пунктов договора.

Договор подряда

Часто встречается и договор подряда. Починить перила, покрасить подъездные стены, отладить неисправный лифт, убрать территорию — все это выполняется не руками сотрудников управляющей компании, а наемными рабочими за определенную плату. С ними и заключают так называемый договор подряда.

Поговорим о содержании данного договора: в нем говорится о правах сторон, обязанностях сторон, оплате труда работников, обязательно прописывается ответственность за неисполнение тех или иных пунктов договора. Данные пункты очень важны, так как могут повлиять либо на продление договора управляющей организации с ресурсоснабжающей организацией, либо на его досрочное расторжение.

Расчеты УК с РСО

На основании ст.155 ЖК управляющая компания переводит денежные средства РСО за потребителей. Соответственно, расчеты должны быть произведены в указанные в договоре сроки согласно тарифам РСО.

Некоторые жильцы оплачивают услуги с задержкой, кто-то не платит совсем. УК обязана выплачивать долги перед РСО из своих средств. Если она не в состоянии компенсировать задолженность, ресурсоснабжающее предприятие обращается с иском в суд, где ответчиком будет управляющая компания, так как договор заключен с ней. Ответчик должен вернуть долг и погасить пени.

В такой ситуации УК имеет право прекратить обслуживание помещений в МКД (разорвать договор), а также взыскивать долги с жильцов-задолжников, но перед РСО она будет отвечать самостоятельно.

Споры: с чем связаны и как решаются?

Статья 155 Жилищного Кодекса говорит о том, что оплату за поставленные ресурсы за жильцов осуществляет управляющая компания. Этому есть объяснение — многим жильцам просто неудобно самостоятельно обращаться в каждую ресурсоснабжающую компанию и платить за услуги. Намного проще, когда есть возможность оплатить всю сумму целиком, а из нее знающие люди сами решат, куда направлять денежные средства.

Но часто именно из-за того, что УК осуществляет сбор денежных средств, у нее возникают проблемы и с собственниками жилья, и ресурсоснабжающей организацией. А имеют они место вот почему.

Конечно, многие жильцы в силу жизненных обстоятельств, платят с задержкой, кто-то не платит за услуги вовсе. К сожалению, нет возможности лишить конкретного неплательщика ресурсов, из-за этого пострадает весь дом, поэтому ресусрсоснабжающие предприятия несут потери.

Потери главным образом связаны с тем, что управляющая компания не может поставить сумму, покрывающую долги на месяц. Конечно, когда долг становится весомым, ресурсоснабжающая компания в качестве истца обращается в суд, где ответчиком выступают не жильцы, так как договор заключен не с ними, а именно управляющая компания.

В этом и заключаются основные сложности взаимодействия ресурсоснабжающей компании и управляющей организации. О том, что ждет УК, если она не платит ресурсоснабжающей организации, мы рассказывали здесь.

Теперь вы знаете основные принципы, на которых строятся взаимоотношения между ресурсоснабжающей компанией и управляющей организацией. Зачастую, на ухудшение их отношений влияет наша безалаберность и отказ платить за потребляемые блага. Печально, но многие управляющие компании становятся банкротами и теряют возможность управлять многоквартирным домом. Поэтому, если у вас появились задолженности, постарайтесь их загасить как можно быстрее, возможно, из-за вас пострадают честные люди, дорожащие своей работой.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Почему прямые платежи за ЖКХ могу выйти жильцам боком

Минуло полгода с момента подписания президентом закона, разрешающего собственникам жилья в многоквартирных домах (МКД) отказываться от посреднических услуг управляющих компаний (УК) и заключать договора на оплату воды и тепла напрямую с ресурсоснабжающими организациями (РСО). Первая реакция потребителей — облегчение. Жильцы поверили в то, что прямые расчеты дадут им возможность сэкономить на оплате коммунальных услуг. На деле оказалось, что закон — палка о двух концах. С одной стороны, у общедомового собрания появилась возможность выбора, расторгнуть отношения с УК или нет. С другой — оказалось, что для РСО главное — продать ресурс, а какой температуры вода поступает на 10-й этаж дома, им нет никакого дела.

В марте 2005 года в России был принят Жилищный кодекс. С того момента порядок оплаты услуг ЖКХ осуществлялся следующим образом: управляющие компании собирали со всех собственников деньги, которые в дальнейшем передавали ресурсоснабжающим организациям. Но на самом деле эта схема работала далеко не везде. УК брали деньги за «коммуналку» с жильцов, но не перенаправляли их на счета ресурсоснабжающих организаций или переводили, но несвоевременно и не в полном объеме.

3 апреля 2018 года был принят Федеральный закон №59, который внес поправки в Жилищный кодекс. Его цель была такой: убрать управляющие организации из финансовой цепочки. Цель нововведения была благая: сократить цепочку платежей населения и за счет этого подсократить сами эти платежи. Что же получилось на деле?

Для кого закон не писан

С того момента, как закон вступил в силу, в Интернете появились узкопрофильные форумы с говорящими названиями типа «Есть ли жизнь без УК» и «Переходы на прямые платежи с РСО — ваше мнение?». Жительница Челябинска Мария Иванова на одном из них написала, что давно была наслышана о том, что при оплате коммунальных услуг можно обойтись без промежуточного звена в виде УК, к которой у ее семьи было много претензий. «Созвали общее собрание жильцов. Единогласно приняли решение перейти на прямые расчеты с РСО», — рассказывает она. Каково же было ее удивление, когда в результате выяснилось: плата за «коммуналку» не уменьшилась, несмотря на отсутствие посредника. Если говорить об удобстве прямых платежей, то и тут чуда не произошло. Выяснилось, что оплата ресурса напрямую не дает гарантий в том, что услуга будет поставлена надлежащего качества.

«На каждом углу слышу: «Свершилось! Вы избавились от УК-мошенников и теперь будете платить напрямую!» Только вот законы у нас несовершенны. УК объединяет всех собственников и обслуживает их интересы, а после заключения прямых договоров с РСО спросить уже будет не с кого и некому, — делится наболевшим жительница Челябинска. — Например, если раньше прорвало трубу в подъезде или засорился мусоропровод, то мы обращались в УК, и они уже разруливали с РСО все проблемы. Если что-то ломалось, УК несла ответственность по замене, восстановлению, и все это за счет средств «управляшки». Теперь же УК говорит нам: «Это не наша зона ответственности, так как мы расторгли с вами договор, а вы заключили прямые договора с РСО, к ним и обращайтесь». А РСО на это отвечает: «Это не наша забота, так как проблема на общедомовой территории, ею всегда занималась УК».

Почему же закон, который представлялся таким выгодным для жильцов, не сработал? Да потому, что, будучи новым на словах, на деле он почти ничего нового в практику оплаты ЖКХ не принес. Напомним, принятие в России Жилищного кодекса обязало управляющие компании отвечать за все коммунальные услуги в доме. Но уже тогда, несмотря на нормативный акт, 80% многоквартирных домов оплачивали электроснабжение напрямую РСО, а газоснабжение — 90%. Однако ни прокуратура, ни жилищные инспекции, ни какие-либо другие инстанции этим не интересовались. Если говорить о холодной и горячей воде, порядка 40% МКД получали услугу через прямые договора. Остальные 60% не хотели отказываться от услуг посредника в лице управляющих компаний и переходить на прямые договора.

«Принятие нового закона, по сути, лишь узаконило то, что и так действовало. Именно поэтому никто и не ждал массового перехода на прямые договора: те, кто хотел и мог, уже это сделали. Следует также отметить, что до сих пор не был принят подзаконный акт, типовой договор, в соответствии с которым и должны заключаться прямые договора. Нельзя сказать, что сейчас закон действует в полном объеме», — отметила в разговоре с «МК» заместитель председателя комиссии Общественной палаты РФ по ЖКХ, строительству и дорогам Светлана Разворотнева.

Если задать вопрос, как лучше — прямые договора или через УК, — нет единого ответа даже у ресурсоснабжающих организаций, рассказал эксперт фонда «Институт экономики города» Дмитрий Гордеев. «Возьмем, к примеру, водоканалы. Половина из них хочет перехода на прямые договора, половина нет. И в том варианте, и в другом есть свои плюсы и минусы, — говорит он. — Самое большое достижение принятого в апреле закона в том, что он дал возможность собственникам помещения в многоквартирном доме путем принятия решения на общедомовом собрании переходить на прямые договоры. Закон разрешил выбирать, это очень большое достижение».

Прямые платежи — кривой результат

Бывают такие ситуации, когда управляющие компании, будучи исполнителями коммунальных услуг, собирали платежи с граждан, но своевременно не рассчитывались с ресурсоснабжающими организациями. Такие РСО сейчас получили право при наличии определенного уровня задолженности в одностороннем порядке расторгать договора с УК: прекращать продавать им холодную и горячую воду, тепловую энергию. В некоторых регионах этот процесс сдвинулся с мертвой точки: РСО стали в ускоренном темпе заканчивать отношения с «управляшками». Но есть и такие регионы, где ситуация практически не изменилась.

«У РСО философия такая: чем больше продал ресурса, тем лучше. При переходе на прямые договора они не будут заинтересованы в ресурсосбережении, — подчеркнул Гордеев. — УК, которая управляет домом, отвечает за содержание и ремонт домового имущества. Собственники у них могут потребовать ответа на вопросы: почему в доме потребляется слишком много тепловой энергии, откуда берутся утечки воды в подвале… РСО не отвечает за общее имущество в доме, например, за инженерные сети, за разводку по холодной и горячей воде. Их цель — чтобы домовой прибор учета показал большой объем потребления ресурса, после чего они выставят баснословные платежи. У них нет заинтересованности в экономии и энергосбережении».

К тому же, заметил эксперт, РСО — это местные монополисты. Например, в городе один водоканал. Хочешь не хочешь, придется договариваться с ним, так как никто другой поставлять воду в дома этого города не может. Такие организации-монополисты — достаточно мощные в экономическом плане, у них хороший юридический штат. Простому потребителю, случись какие-то разбирательства по качеству воды или неправильно начисленной плате за услуги, бороться за свои права будет труднее.

Это интересно:  Договор дарения квартиры с обременением

По идее, помочь жильцам призваны региональные государственные жилищные инспекции, они, как говорят эксперты, во многих случаях предпочитают не связываться с сильными и мощными РСО. Если будет много судов, жилищная инспекция в них просто завязнет, а у РСО большой экономический потенциал, который они могут использовать для продавливания праведными и неправедными способами выгодных им решений.

Кому жаловаться?

На вышеупомянутых форумах, посвященных проблемам в сфере ЖКХ, жильцы многоквартирных домов активно жалуются на то, что не могут добиться от ресурсников приемлемого качества услуг. Вот история от Петра Никеричева из Екатеринбурга. Собственник живет на десятом этаже многоквартирного дома относительно недавней постройки, и у него в квартире настолько слабый напор воды, что даже душ принять проблематично: из крана едва капает. Люди, проживающие на верхних этажах здания, пишет форумчанин, исправно платят РСО, с которыми были заключены прямые договора. «Несмотря на это мы понимаем, что оплаченная нами услуга поставляется не должным образом: слабый напор воды, низкая температура. Обращались с соответствующими претензиями к РСО, но получаем примерно такой ответ: ресурс в дом поставляется исправно, а если у вас есть какие-то жалобы, обращайтесь в ту инстанцию, которая будет проверять трубы в доме или давление в водопроводе. Таким образом, ресурсники снимают с себя всю ответственность за качество поставляемой услуги. Она оказана, а дальше разбирайтесь как хотите!» — возмущается жилец.

Между тем в законе ничего не сказано про то, что делать жильцу в таком случае. «Когда документ находился на стадии принятия, разработчики говорили о том, что все жалобы должны быть адресованы ресурсникам, а за состояние внутридомовых инженерных сетей должна отвечать управляющая компания, что следует из Жилищного кодекса и прочих постановлений, — говорит Разворотнева. — На деле все эти нюансы нигде не прописаны». Сейчас, продолжает представитель Общественной палаты, в очередном проекте постановления пытаются ситуацию исправить и прописать четкий порядок: по всем вопросам, связанным с ненадлежащим качеством поставки коммунального ресурса, потребитель обращается в управляющую компанию, а она, в свою очередь, должна разбираться с ресурсниками. Если выяснится, что проблема возникла до ввода ресурса в дом, ответственность должна нести РСО, если внутри дома, то виновата в этом управляющая компания.

Разворотнева отметила, что пока непонятно, как вся эта схема будет функционировать на деле, потому что у УК есть только один вид договорных отношений с РСО: на закупку ресурсов, потребляемых на общедомовые нужды. Теоретически ко всему остальному УК отношения не имеет. Получается сложная правовая коллизия: как заставить «управляшку» на законных основаниях защищать собственников, если она не является стороной договора. Пока все жалобы переадресовывают УК, но все работает только «по понятиям». Однако, по мнению эксперта, если дело вдруг дойдет до суда, у «управляшек» будут большие шансы оспорить переброшенные на них жалобы собственников.

Если в кране нет воды

«Схема непрямых договоров хороша тем, что там есть одна УК и она в одиночку отвечает за все коммунальные услуги и за общее имущество», — говорит Гордеев. Сергей Астафьев, еще один участник профильного форума из Мурманска, пишет: «Если в кране нет воды, жильцы знают, что виновата в этом их УК и что бы ни происходило вне дома, например, у водоканала что-то сломалось, с этим тоже должна забираться управляющая организация. При прямых договорах с РСО, если в квартире нет воды, нужно выяснять: проблема находится во внутренних коммуникациях дома или же вне здания и вода просто не дошла до строения».

Проблема заключается в том, что при наличии прямых договоров собственник жилья остается один на один с РСО. Именно он становится, по сути, покупателем воды непосредственно у производителя. И требовать с ресурсника надлежащее качество поставляемой услуги гражданину придется в одиночку, в то время как у управляющей компании были свои рычаги воздействия на РСО, например, квалифицированные юристы.

Сейчас, чтобы сгладить все эти недоработки нового закона, к нему принимаются подзаконные акты. Но и тут жильцов подстерегают свои ловушки. К примеру, РСО хотят, чтобы параметры качества поставляемого коммунального ресурса проверялись не в самой квартире, а на вводе в дом. Но конкретному потребителю — к примеру тому самому, живущему на десятом этаже, — легче от этого не станет. «Получается, за то давление, за тот напор воды, которой на десятом этаже, РСО не отвечает. Они скажут: давление на вводе в дом нормальное, а дальше не наш вопрос. Впрочем, не отвечают ресурсники и за химический состав воды. Они могут сказать, что в колодце, откуда воду поставляют в дом, она должного качества, а то, что ржавая течет непосредственно из крана, — не их забота», — поясняет Гордеев.

Эксперт убежден, что отвечать за качество коммунальной услуги должен тот, кто отвечает за внутридомовые инженерные системы. А при переходе на прямые договора этот принцип единой ответственности оказался сломан, и теперь жильцам и жаловаться-то некому: ресурсники кивают на «управляшек», и наоборот.

Полгода действия закона о прямых платежах за услуги ЖКХ показали, что в лучшую сторону для жильцов ничего не изменилось. Меньше «коммуналка» стоить не стала, а то, что путь платежей оказался несколько короче, с лихвой компенсируется тем фактом, что гораздо меньше у организаций оказалось и ответственности за качество предоставляемых услуг.

На прямой вопрос — что же делать жильцу многоквартирного дома в случае, если зимой его квартира будет недостаточно отапливаться, а теплоснабжающая организация отказывается за это отвечать, Дмитрий Гордеев ответил односложно: «Бодаться».

Договоры ресурсоснабжения между УК и РСО подлежат лицензионному контролю

Лицензиаты, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению МКД, должны иметь в наличии заключённые договоры с ресурсоснабжающими организациями на предоставление коммунальных услуг населению. При отсутствии таких договоров управляющие компании будут штрафовать как за нарушение лицензионных требований по статьям КоАП РФ 7.23.3 и 14.1.3.

Разъяснения Минстроя

По этому вопросу Минстрой РФ дал разъяснения в своём письме №35750-ОЛ/04 от 5 ноября 2015 года, в котором чётко обозначил, что у управляющей компании обязательно должен быть заключён договор ресурсоснабжения с РСО, поскольку это является обязательным лицензионным требованием и подлежит лицензионному контролю (ч.1 ст.193 ЖК РФ).

Согласно Постановлению Правительства РФ №416 от 15.05.2013 года «О порядке осуществления деятельности по управлению МКД» управление домами обеспечивается также и посредством заключения договоров энергоснабжения, теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, газоснабжения с РСО для предоставления собственникам помещений в МКД коммунальных услуг. Соответственно, заключение договоров ресурсоснабжения является лицензионным требованием, подлежащим лицензионному контролю.

Минстрой также обращает внимание на то, что договоры между собственниками помещений в МКД и РСО, заключённые до вступления в силу ФЗ №176 от 29.06.2015 года, действуют до окончания срока их действия или отказа одной из сторон от исполнения. Только в этом единственном случае отсутствие договора ресурсоснабжения между УК и РСО не может квалифицироваться как нарушение лицензионных требований.

В Письме Минстроя №35750-ОЛ/04 заместитель директора Департамента ЖКХ О.А.Лещенко делает упор на пункт 7 ч.1 ст.193 Жилищного Кодекса, в котором сказано, что управляющие компании должны соблюдать “иные требования, установленные Правительством РФ”. Кроме того, в соответствии с п.3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению МКД, утверждённого Постановлением Правительства РФ №1110 от 28 октября 2014 года, к лицензионным требованиям относятся:

  • соблюдение требований, предусмотренных ч.2.3 ст.161 ЖК РФ;
  • исполнение обязательств по договору управления, предусмотренных ч.2 ст.162 ЖК РФ;
  • соблюдение требований, предусмотренных ч.1 ст.193 ЖК РФ.

В соответствии с ч.2 ст.162 ЖК РФ по договору управления управляющая компания по заданию собственников помещений в МКД в течение согласованного срока за оплату обязуется выполнять работы и оказывать услуги по управлению МКД, надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставлять коммунальные услуги, осуществлять другую направленную на достижение целей управления домом деятельность.

Для применения ст.162 ЖК РФ Постановлением Правительства РФ №416 от 15 мая 2013 года утверждены Правила осуществления деятельности по управлению МКД, в которых говорится, что согласно пп «д» п.4 управление домом обеспечивается, в том числе, за счёт предоставления коммунальных услуг населению на основании заключённых договоров ресурсоснабжения на поставку ресурсов. Суммируя всё вышесказанное, заключение договоров ресурсоснабжения между УК и РСО является лицензионным требованием и попадает под лицензионный контроль.

Разница между прямыми договорами и прямыми платежами

Как показала практика, большинство представителей сферы ЖКХ, включая управляющие компании, не до конца понимают разницы между прямыми договорами, которые теперь будут заключаться между собственниками жилья и РСО, и прямыми платежами по схеме потребитель КУ — поставщик КУ.

Термин «исполнитель коммунальных услуг», закреплённый в жилищном законодательстве, никем пока не отменялся, поэтому ответственность за качество предоставленных КУ и сбор платежей по-прежнему несут управляющие компании. При наличии управляющей компании в качестве выбранной организации для управления МКД именно УК выступает исполнителем КУ. Следовательно, управляющая компания должна предоставлять потребителям коммунальные услуги и приобретать для этого коммунальные ресурсы на основании заключённых договоров ресурсоснабжения с РСО.

Как ни странно, но до сих пор многие управляющие компании пользуются серыми договорными и расчётными схемами. Например, управляющая компания договаривается с РСО о прямом выставлении счетов за КУ потребителям, а сама занимается расчётами, доставкой квитанций, претензионной работой, взысканием задолженностей. При этом, УК вообще не имеет права по закону заниматься такой деятельностью, так как не имеет к коммунальным услугам никакого отношения.

Более того, зачастую управляющие компании вообще не имеют в наличии заключённых договоров ресурсоснабжения с РСО. Тогда на каком основании осуществляется поставка коммунальных ресурсов в жилые дома и взимается плата? Чтобы такого в дальнейшем не было, теперь будут тщательно проверять управляющие компании на наличие договоров ресурсоснабжения с РСО в рамках лицензионного контроля.

Нужно понимать, что максимальный риск в данном случае несёт управляющая компания, которая помимо угрозы проверки лицензионного контроля может попасть в ситуацию, когда РСО абсолютно на законных основаниях может в любой момент потребовать с УК долги, не оплаченные потребителями за поставленные им ресурсы. В свою очередь, потребители КУ также на законных основаниях могут потребовать со своей управляющей компании перерасчёты за не предоставленные КУ или ненадлежащее качество коммунальных услуг. Но есть и более серьёзная ответственность за отсутствие заключённых договоров между УК и РСО.

Ответственность

За несоблюдение и нарушение лицензионных требований для управляющих компаний наступает административная ответственность в виде штрафа или дисквалификации руководителя управляющей компании.

В соответствии с ч.1 ст.7.23.3. за нарушение организациями и ИП правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению МКД на основании договоров управления грозит наложение административного штрафа:

  • на должностных лиц — от 50-100 тысяч рублей или дисквалификацию на срок до 3 лет
  • на юридических лиц — от 150-250 тысяч рублей

В соответствии с ч.2.ст.7.23.3. за невыполнение обязанностей, предусмотренных правилами осуществления предпринимательской деятельности по управлению МКД, в период прекращения действия лицензии или её аннулирования, грозит наложение административного штрафа:

  • на должностных лиц — от 100-200 тысяч рублей или дисквалификацию на срок до 3 лет
  • на ИП — от 150-500 тысяч рублей или дисквалификацию на срок до 3 лет
  • на юридических лиц — от 150-500 тысяч рублей

В соответствии с ч.2 ст.14.1.3. за осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД с нарушением лицензионных требований грозит наложение административного штрафа:

  • на должностных лиц — от 50-100 тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет
  • на ИП — от 250-300 тысяч рублей или дисквалификацию на срок до 3 лет
  • на юридических лиц — от 250-300 тысяч рублей

В соответствии с ч.24.ст.19.5. за невыполнение или ненадлежащее выполнение в установленный законодательством срок предписания ГЖН об устранении нарушений лицензионных требований грозит наложение административного штрафа:

  • на должностных лиц — от 50-100 тысяч рублей или дисквалификацию на срок до 3 лет
  • на юридических лиц — от 200-300 тысяч рублей

! За административные правонарушения по ст. 7.23.3. и 14.1.3. КоАП РФ предприниматели, осуществляющие свою деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица.

Следовательно, переход на прямые договорные отношения между собственниками помещений в МКД и ресурсоснабжающими организациями не исключает обязанности УК по заключению договоров ресурсонабжения с РСО.

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям заполнять сайты Реформа ЖКХ и ГИС ЖКХ. Мы всегда рады вам помочь! Ксения Терлецкая

Договор с управляющей компанией (образец от юриста)

Читайте также:

Данный образец составлен с учетом интересов обоих сторон, как собственников, так и управляющей компании.

Договор с управляющей компанией

Договор на управление, техническую эксплуатацию и коммунальное обслуживание многоквартирного дома _________________________________________________ (номер дома, полный адрес, город и год заключения договора).
г. ____________________ от 01 января 2016 года

Гражданин РФ, действующий на основании паспорта гражданина РФ — собственник помещения , общей площадью кв. м, многоквартирного дома ___________________________ (номер дома и улица размещения), на основание свидетельства о государственной регистрации права собственности от __________________________ в дальнейшем «Собственник», с одной стороны, и управляющая компании ООО «___________» (название управляющей компании) в лице директора _________________________________ ( ФИО директора), действующего на основании устава, I дальнейшем «Исполнитель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.

1.Общие положения
Настоящий договор заключен в соответствии с Жилищным кодексом РФ и на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома № _______, по улице __________________________.
Многоквартирный дом, расположенный по адресу: ул._________________, д .__________, — единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенный на нем многоквартирный дом, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (Помещения), находятся в собственности более двух лиц, а остальные части (Общее имущество) находятся в общей долевой собственности Собственников.
Собственник — физическое лицо, владеющие на праве собственности жилым помещением в многоквартирном доме, имеющие право на долю в общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Помещение (жилое, нежилое) — часть многоквартирного дома, выделенная в натуре и предназначенная для самостоятельного использования, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц.
Общее имущество в многоквартирном доме — имущество, являющееся принадлежностью к жилым и нежилым помещениям, находящееся в общей долевой собственности Собственников жилых и нежилых помещений, предназначенное для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанное с ними назначением и следующее их судьбе.
В состав общего имущества входят обслуживающие более одного помещения в многоквартирном доме межквартирные лестничные площадки, лестницы, коридоры, чердаки, подвалы в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме оборудование, крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции многоквартирного дома, механическое, электрическое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, сформированный в установленном порядке земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящее в состав такого дома объекты недвижимости, с элементами озеленения и благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
1.6. Условия настоящего Договора являются одинаковыми для всех Собственников помещений в доме.

Это интересно:  Взыскание задолженности по договору займа

2. Предмет договора
Собственник передает, а «Исполнитель» принимает на себя полномочия по управлению многоквартирным домом.
Оказание «Исполнителем» услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества, предоставление коммунальных услуг Собственнику помещения многоквартирного дома _______ по ул.__________.
«Собственник» несет бремя расходов, связанных с оказанием «Исполнителем» услуг и выполнением работ по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества, предоставлением коммунальных услуг.
Вопросы капитального ремонта многоквартирного дома регулируются дополнительным соглашением к данному договору или отдельным договором.
Состав общего имущества многоквартирного дома № ___________ по ул. ___________________ и его состояние указаны в Приложении № 1 к настоящему договору.
2.6. Характеристика многоквартирного дома № _______________ по ул. __________________ на момент заключения договора:
Адрес многоквартирного дома: ул.__________________ дом ___________________.
Кадастровый номер многоквартирного дома: инвентарный номер _____________________;
Серия, тип постройки: жилая, кирпичная
Год постройки: ________________;
Степень износа по данным государственного технического учета: _____________ (указать в процентах);
Год последнего капремонта: __________;
Количество этажей: ___________;
Количество подъездов: __________;
Наличие подвалов: ___________________;
Количество квартир: _________________;
Количество нежилых помещений, не входящих в состав общего имущества: ___________;
Строительный объем: ______________________;
Площадь:
Многоквартирного дома с лестничными клетками: ____________________;
Жилых помещений: __________________;
Нежилых помещений, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме: _________________;
Помещений общего пользования (общая площадь нежилых помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме — домашние кладовые): ___________________________;
Количество лестниц: __________________________;
Уборочная площадь лестниц
Уборочная площадь подвалов и чердаков
Площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома (двор) -________ кв.м. (совместно с ЗАО НПК «_______________»)
Кадастровый номер земельного участка : __________________________;

3. Обязанности сторон
3.1. Общие обязанности сторон:
3.1.1. Содержать многоквартирный дом, его инженерное оборудование, придомовую территорию и элементы благоустройства в соответствии с Жилищным кодексом РФ, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам.
3.1.2.Создавать необходимые условия для проживания граждан и функционирования персонала торговых помещений.
3.1.3.Подписать акт, являющийся неотъемлемой частью настоящего договора, о границах ответственности по техническому обслуживанию помещений и инженерных коммуникаций, относящимися к общему имуществу многоквартирного дома и помещений и коммуникаций, находящимися в помещении Собственника.
3.2. «Собственник» обязан:
3.2.1.Использовать принадлежащее ему помещение, места общего пользования, общее имущество и придомовую территорию исключительно по назначению, соблюдая санитарно-технические нормы и правила.
3.2.2.Предоставить «Исполнителю» сведения, необходимые для выполнения работ по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома № _________ по ул. __________________________, проведения начислений по оплате за техническую эксплуатацию и коммунальные услуги.
3.2.3.Обеспечить допуск в занимаемые «Собственником» помещения представителей аварийных служб, инспекционных органов и «Исполнителя» в целях устранения аварий, осмотра инженерного оборудования, относящегося к общему имуществу, приборов контроля и учета.
3.2.4. Без оформления письменного разрешения компетентных органов в установленном законодательством порядке не производить:
— переоборудование инженерных сетей, перестройку и перепланировку помещений или их частей;
— установку и использование приборов и оборудования мощностью, превышающей технологические возможности внутридомовой инженерной сети. Подключение и использование бытовых приборов и оборудования, не имеющих технических паспортов (свидетельств), подтверждающих соответствие действующим в РФ требованиям эксплуатационной и санитарно-гигиенической безопасности;
— изменение проектных схем учета поставляемых коммунальных услуг;
— использование теплоносителя из систем отопления и горячего водоснабжения по иному назначению.
Оплатить из собственных средств внесение изменений в техническую документацию многоквартирного дома в случае осуществления «Собственником» оформленных в установленном порядке перепланировки или переоборудования помещения.
Осуществлять оплату услуг «Исполнителя» по управлению, технической эксплуатации и текущему ремонту, предоставлению коммунальных услуг не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным. Тарифы и основания для платежей приведены в Приложении № 4. являющимся неотъемлемой частью настоящего договора.
Размер обязательных платежей на содержание и эксплуатацию общего имущества пропорционален площади занимаемых «Собственником» помещений.
3.3. «Исполнитель» обязан:
3.3.1. Выполнять работы по техническому обслуживанию и текущему ремонту инженерных коммуникаций и оборудования, обслуживанию придомовой территории, соблюдению санитарных норм по содержанию многоквартирного дома.
Перечень работ, выполняемых «Исполнителем» по техническому обслуживанию и текущему ремонту общего имущества, а также мест общего пользования, определен в Приложениях № 2 и 3, являющимися неотъемлемой частью настоящего договора.
Изменения в перечень работ вносятся по согласованию сторон путем подписания дополнительного соглашения.
Обеспечивать аварийно-диспетчерское обслуживание внутридомовых инженерных коммуникаций и оборудования. Немедленно организовать работы по устранению причин аварийных ситуаций (залив, засор канализации, отключение электроэнергии и т.п.)
Обеспечить «Собственника» эксплуатационными и коммунальными услугами установленного качества, принимать меры для бесперебойной работы инженерного и санитарно-технического оборудования помещений занимаемых «Собственником», в соответствии с актом границ ответственности.
С целью предоставления Собственнику коммунальных услуг выбрать ресурсоснабжающие организации и заключить с ними от своего имени договоры купли-продажи соответствующих коммунальных ресурсов.
Представлять интересы «Собственника» как участника общей долевой собственности в рамках настоящего договора в государственных, надзорных, хозяйственных, административных и иных органах, в судах, связанных с управлением, технической эксплуатацией и предоставлением коммунальных услуг в доме № ____________ по ул. ________________.
Принятие мер для оформления и получения Собственниками помещений и членами их семей (для физических лиц) льгот, субсидий и дотаций, предусмотренных законодательством и по тарифам, не превышающим стандарты 2007 года
Вести паспортно-регистрационную работу и соответствующую техническую документацию по обслуживанию дома.
Вести делопроизводство, бухгалтерский учет и бухгалтерскую отчетность по управлению многоквартирным домом.
Предоставлять «Собственнику» расчетно-платежные документы по техническому обслуживанию и коммунальным услугам не позднее 3 числа месяца, следующего за расчетным. Осуществлять перерасчет платежей в случае не соблюдения поставщиками коммунальных услуг установленного качества и режима поставки.
В своей деятельности принимать во внимание и учитывать замечания и предложения «Собственника» по техническому обслуживанию и предоставлению коммунальных услуг.
Ежеквартально информировать Общественный совет собственников помещений о техническом состоянии инженерных коммуникаций и конструкций многоквартирного дома.
Осуществлять планирование и проводить конкурсный отбор организаций применительно к работам по капитальному ремонту инженерных коммуникаций и придомовой территории по согласованию с домовым комитетом.
Информировать «Собственника» в течение 10 дней со дня принятия соответствующими органами решений об изменениях тарифов и нормативов качества коммунальных услуг.
Информировать «Собственника» о проведении ремонтных работ, связанных с временным отсутствием коммунальных услуг (кроме аварийных ситуаций и экстренных случаев), не менее чем за 3 календарных дня путем вывешивания объявлений на информационных досках, расположенных на первом этаж лестничной площадки подъезда.
Заключить договор страхования общего имущества Собственников. Полученное страховое возмещение направлять на восстановление поврежденного имущества.

4. Права сторон
4.1. «Собственник» имеет право.
Реализовывать свои права, вытекающие из права собственности на помещения, предусмотренные действующими законодательными и иными нормативно-правовыми актами
Пользоваться общим имуществом многоквартирного дома.
Получать жилищно-коммунальные услуги по качеству и своевременности в соответствии с действующими нормами и правилами.
Требовать в установленном порядке от «Исполнителя» снижения платежей за жилищно-коммунальные услуги в связи с некачественным или несвоевременным предоставлением таких услуг.
Обращаться к «Исполнителю» и получать ответ по техническим вопросам, касающимся эксплуатации и содержания многоквартирного дома № _____— по ул. __________.
Оплачивать услуги по настоящему Договору с учетом предоставленных в соответствии с законодательством льгот
4.2. «Исполнитель» имеет право.
Взыскивать в установленном законом порядке неустойку и убытки, понесенные в результате нарушений «Собственником» условий настоящего договора. Или В случае несвоевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги с Собственника взимается пеня в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после установленного срока оплаты по день фактического расчета включительно
Осуществлять контроль за использованием «Собственником» занимаемых помещений и мест общего пользования по их назначению и принимать меры по устранению выявленных нарушений.
Передавать, с уведомлением «Собственника», права и обязанности по настоящему договору для выполнения специальных работ третьим лицам на основании заключаемых с ними договоров.
В случае необходимости принятия решений по вопросам, отнесенным в соответствии с ЖК РФ к компетенции общего собрания Собственников помещений, Управляющая организация вправе направить в адрес Собственников предложение о проведении внеочередного собрания Собственников помещений. Такое предложение может быть направлено путем размещения Управляющей организацией соответствующей обращения к Собственникам в общедоступном месте для всех Собственников помещений многоквартирной дома.

5. Ответственность сторон

5.1 .Ответственность «Собственника».

В случае использования «Собственником» занимаемого помещения и мест общего пользования не по назначению, а также нарушения прав и интересов соседей, «Исполнител» вправе через 7 дней после предупреждения «Собственника» обратиться в органы местного самоуправления для применения мер, предусмотренных действующим законодательством (в частности, ст.293 ГК РФ).
В случае невыполнения «Собственником» обязательств, предусмотренных п.3.2.4 настоящего договора, он несет ответственность за все последствия, связанные с причинение неудобств или ущерба другим собственникам.
В случае несвоевременного внесения платежей, предусмотренных п.3.2.6 договора «Собственник» несет ответственность, пропорционально своей части, за исполнение штрафные санкциях, выставляемых «Исполнителю» поставщиками коммунальных услуг.
5.2. Ответственность «Исполнителя».
За не обеспечение — или неполное обеспечение «Собственника» жилищно-коммунальными услугами «Исполнитель» несет ответственность в порядке, установленном действующим законодательством РФ.
В случае использования «Исполнителем» общего имущества и мест общего пользования (помещение для хранения инвентаря и инструмента) в нарушение интересов «Собственника», «Исполнитель» несет ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

6. Особые условия
Договор подлежит согласованию с Общественным советом собственников помещений в лице уполномоченного представителя дома № 8А/1 по ул. Алексеевской .
Общественный совет собственников помещений осуществляет коллективный контроль за работой «Исполнителя» по выполнению договора.
Общественный совет собственников помещений предоставляет «Исполнителю» техническую и юридическую документацию, необходимую «Исполнителю» для надлежащего исполнения условий настоящего договора.
Затраты, связанные с выполнением «Исполнителем» дополнительных работ, не предусмотренных настоящим договором и возникшие по объективным причинам — аварийная ситуация, стихийное бедствие, законодательное решение — покрываются «Собственником» отдельно на основании дополнительного соглашения, за исключением случаев предусмотренных п.3.3.15.
Считать общедоступным местом для информационных сообщений информационную доску, расположенную на первом этаж лестничной площадки подъезда.
Все споры, возникающие при выполнении договора, разрешаются сторонами путем переговоров. В случае, когда стороны не могут достичь взаимного соглашения, споры разрешаются в судебном порядке.

7. Срок действия договора
Настоящий договор заключен сроком на 1 год.
При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении Договора по окончании срока его действия Договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены Договором.
После истечения срока действия договора или в связи с его досрочным прекращением «Исполнитель» обязан в 10-дневный срок передать представителю Общественного совета собственников помещений всю документацию по техническому и коммунальному обслуживанию дома № ____________ по ул. __________________, а также перечислить полученные и неизрасходованные по Договору средства, включая накопленные средства собственников на капитальный ремонт на расчетный счет вновь выбранной Управляющей организации или собственнику, уполномоченному общим собранием собственников.

8. Адреса и реквизиты сторон
«Собственник»:
Контактный телефон:
Контактный адрес:
«Исполнитель»: Полное название предприятия, ИНН, городской и контактный телефоны, город и полный адрес.
«Собственник»: «Исполнитель»:
______________________ ( ФИО управляющего)/
Согласовано________________ / ФИО (уполномоченного представителя)/, уполномоченный представитель Общественного совета собственников помещений.

Скачать «Договор с управляющей компанией»

Друзья! Если статья оказалась полезной, ПОЖАЛУЙСТА, поделитесь ею с друзьями в любой социальной сети, ведь чем больше людей будет знать о своих правах (и доказывать их), тем ответственнее станут службы.

Идея сайта возникла на основе многочисленных жалоб в сфере коммунальных услуг и отсутствия нужной информации в одном источнике! Это единственный в своем роде жилищный сайт, объединяющий действительно важные и актуальные материалы.

Статья написана по материалам сайтов: www.garant.ru, 101urist.com, newtvnews.ru, roskvartal.ru, jilishnik.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector