Как правильно составить договор аренды квартиры: образец грамотного заполнения и условия заключения

Выгоднее снимать квартиру напрямую через хозяина, минуя риелторские конторы. Но тогда договор придётся заключать самостоятельно, а это непростое дело: нужно учесть множество моментов и деталей, чтобы избежать проблем в будущем и жить в спокойствии и уверенности. В этой статье мы разберёмся, на что обратить внимание при составлении договора найма жилья.

Сразу оговоримся: в этой статье речь пойдёт именно о договоре коммерческого найма жилых помещений, который регулируется главой 35 Гражданского кодекса РФ и частично главой 5 Жилищного кодекса РФ, то есть о найме квартиры физическим лицом. В законе есть разница между договором найма (который заключается с физическим лицом) и договором аренды (который заключается с юридическим лицом). Однако в обычной речи используется устоявшееся слово «аренда». Поэтому в данном материале для простоты мы будем использовать оба термина — «наём» и «аренда» — как равнозначные.

Ни в коем случае не стесняйтесь просить собственника квартиры предоставить полный пакет документов:

  • паспорт;
  • обязательно свидетельство о регистрации права собственности на квартиру;
  • дополнительно: оплаченные квитанции по коммунальным платежам (чтобы убедиться, что по ним нет долгов) и выписку из домовой книги о зарегистрированных на жилплощади лицах.

Если собственников у квартиры несколько, то согласия одного из них недостаточно, нужно получить согласие всех. Возможно три варианта развития событий:

  1. Приложить письменное согласие всех совладельцев.
  2. Один совладелец заключает договор с доверенностью от других.
  3. При заключении договора все собственники присутствуют лично (тогда в договоре указывается, что квартира сдаётся одновременно всеми собственниками).

От людей, не являющихся собственниками, но зарегистрированных на жилплощади, также требуется письменное согласие. В противном случае они могут заявить о своих правах в любой момент, а вам придётся в срочном порядке искать новое жильё.

Раз мы говорим о найме квартиры, значит, наниматель — физическое лицо. Поэтому ему нужно принести с собой паспорт. Если вы собираетесь жить в квартире не один, то паспортные данные второго (третьего, пятого) жильца также необходимы.

Договор найма может быть краткосрочным (до одного года) и долгосрочным (от одного года до пяти лет). Если в договоре о сроке не сказано ни слова, считается, что он заключён на максимальный пятилетний срок. Главное различие между долгосрочным и краткосрочным договорами — условия выселения жильцов.

Краткосрочный договор

Собственник может прописать период, во время которого договор может быть расторгнут сторонами досрочно. Если такой период не указан, он не имеет права выселять жильцов до окончания срока действия договора. Зато по окончании этого срока собственник уже сам решает, продолжать сдавать квартиру этим же жильцам или искать других.

Долгосрочный договор

Расстаться с жильцами собственнику намного сложнее. По окончании срока договора арендодатель не может просто заселить в квартиру кого-то другого: если он не уведомил о своём желании жильца не меньше чем за три месяца до окончания договора, считается, что договор автоматически продлевается на старых условиях.

Если арендодатель говорит, что он больше не планирует сдавать жильё, то жильцы должны съехать. Но в этом случае он на самом деле не может сдавать квартиру как минимум год, в противном случае предыдущие жильцы вправе обратиться в суд и потребовать возмещения убытков.

Состояние квартиры и имущества

Ремонт и улучшения

Насущный вопрос: кто делает ремонт? Обычно в договоре есть формулировка, что «после окончания срока действия договора найма жильцы обязуются вернуть помещение в том же виде, в каком оно было предоставлено». Поэтому в договоре сразу следует обозначить, что в квартире можно менять, а что нет.

Кроме того, без согласия собственника жильцы не имеют права производить переустройство и реконструкцию жилого помещения. Например, при ремонте нельзя просто так взять и снести межкомнатную перегородку или расширить дверной проём.

Если ремонт проводить можно, то в договоре обязательно прописывайте, на сколько должна быть снижена арендная плата. Если указания не будет, возможна такая ситуация, что вы самостоятельно всё отремонтируете, а владелец попросту откажется возмещать ваши расходы.

Капитальным ремонтом должен заниматься арендодатель, и все траты возлагаются на него (если в договоре не указано обратное). Если же арендодатель не проявляет заинтересованности в капитальном ремонте, когда он требуется, то снимающий жильё вправе:

  • самостоятельно произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, а с арендодателя взыскать его стоимость;
  • потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
  • потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Когда вы делаете ремонт или покупаете что-то новое в съёмную квартиру, говоря юридическим языком, вы производите улучшения. Они могут быть отделимыми и неотделимыми. Например, если жилец за свой счёт установил кондиционер или водонагреватель (а арендодатель не снижал арендную плату и не возмещал их стоимость), он вправе забрать их с собой.

Неотделимые улучшения, например новые обои, с собой не заберёшь, не испортив внешнего вида квартиры. Поэтому арендатор может потребовать возместить их стоимость, когда истечёт срок действия договора. Но требование будет удовлетворено в том случае, если в договоре указано, что арендодатель не возражал против этого улучшения.

Состояние имущества

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в хорошем состоянии. Это значит, что если что-то мешает вам пользоваться квартирой, то арендодатель должен устранить эту причину за свой счёт. Даже ту, о которой он и не подозревал на момент сдачи квартиры. Например, вы заселились и с удивлением обнаружили, что все трубы давно прогнили и помыться в душе просто невозможно. Арендодатель должен устранить этот недостаток в кратчайшие сроки и абсолютно безвозмездно. Если он этого не делает, вы можете либо самостоятельно устранить причину и потребовать возмещения расходов, либо расторгнуть договор.

Если при осмотре квартиры вы видели, что там что-то не работает, или вас об этом предупредили заранее, то уже ваше право — соглашаться на такое условие или поискать вариант получше.

Также юристы рекомендуют вдобавок к договору составить акт приёма квартиры. В нём прописывается состояние мебели, сантехники, пола, окон и всего прочего. Впоследствии это поможет избежать споров о качестве ремонта и мебели. Конечно, в квартире со старой советской мебелью и без техники этого можно и не делать. Но собственник, сдающий жильё с дорогой мебелью и техникой, заинтересован в том, чтобы всё имущество вернулось к нему в должном состоянии, поэтому он может даже приложить фотографии имущества и чеки, подтверждающие его стоимость. Естественная амортизация, разумеется, учитывается. А вот за разбитый экран телевизора арендатор должен будет заплатить.

Обратите внимание на такое понятие, как «солидарная ответственность», если вы снимаете квартиру с кем-то в складчину. Если в договоре не предусмотрен пункт о солидарной ответственности, то всю ответственность будет нести тот, кто заключал договор. То есть если ваш нерадивый сосед что-то сломает, а в договоре ответственным записаны только вы, то и расплачиваться придётся именно вам.

Арендная плата

В договоре определяются порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Если специальных указаний насчёт этого нет, то считается, что они аналогичны обычно применяемым при аренде подобного имущества: в случае с квартирой это твёрдая сумма платежа, вносимая каждый месяц.

Если арендодатель просит сразу внести плату за 2–3 месяца вперёд или залог, в договоре это обязательно нужно прописать.

В документе также стоит указать, как часто и в каком объёме арендодатель может повышать плату. На практике обычно фиксируют повышение арендной платы раз в год до 10% от начальной стоимости. Но всё это на усмотрение сторон.

Если в договор такой пункт не включён, арендодатель всё же имеет право повысить арендную плату, но делать это можно не чаще одного раза в год. Причём он обязан уведомить жильца об этом заранее в письменной форме. Если новые условия его не устраивают, он может отказаться от договора в одностороннем порядке.

Дополнительно

Разговаривайте с собственником обо всех деталях. Вам, скорее всего, придётся часто встречаться. Он волнуется за свою квартиру, вы волнуетесь за качество проживания, поэтому учитесь договариваться и прописывайте все устные договорённости в документе.

Нечасто, но случается неприятная ситуация: иногда собственники любят заходить без предупреждения, даже в отсутствие жильцов и по несколько раз в месяц. Это повод для расторжения договора с возмещением расходов жильца на переезд. Чтобы избежать такой ситуации, просто добавьте в договор одну строчку о том, как часто собственник может у вас появляться, нужно ли предупреждать вас об этом заранее, и укажите на запрет самопроизвольных визитов в ваше отсутствие.

Узнайте, как арендодатель относится к гостям, к животным, и указывайте это в договоре.

Только договариваясь и фиксируя все детали, имеющие значение, обе стороны смогут жить без конфликтов и без лишнего беспокойства.

Расторжение договора через суд

Мы уже говорили о том, что арендодателю расстаться с жильцом непросто, важную роль играет вид договора. А вот наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, но с одним условием: он должен предупредить арендодателя о своём желании за три месяца в письменной форме.

Но иногда договориться по-человечески не получается, и для одной из сторон выход остаётся только один — добиваться справедливости через суд и расторгать договор.

По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

  • пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или с неоднократными нарушениями;
  • существенно ухудшает имущество;
  • более двух раз подряд не вносит арендную плату вовремя;
  • не производит капитальный ремонт имущества в сроки, оговоренные в договоре, если по договору капитальный ремонт является обязанностью арендатора.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

  • арендодатель не предоставляет имущество или создаёт препятствия, мешающие пользоваться имуществом в полной мере;
  • имущество имеет недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены во время осмотра имущества;
  • арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором или разумные сроки;
  • имущество в силу обстоятельств, не зависящих от арендатора, в состоянии, непригодном для использования.

В заключение остановимся ещё на двух важных моментах.

Если наймодатель дарит или продаёт жильё, сданное в аренду, то договора аренды это не прекращает. Иными словами, когда человек приходит и говорит: «Съезжайте, я квартиру продаю», — это незаконно. Смена собственника не влечёт прекращения договора найма жилого помещения.

Это интересно:  Договор обслуживания газового оборудования частного дома

В случае необходимости можно сменить нанимателя (арендатора). То есть если договор заключён на мужа, а он, к примеру, уезжает на Северный полюс в длительную командировку, то с его согласия можно сменить арендатора на жену. При этом договор остаётся тот же самый, те же условия, срок продолжает течь и не обнуляется. Но это может избавить от волокиты, если возникнут какие-то проблемы (например, если придётся расторгать договор или что-то взыскивать через суд).

Как правильно составить договор аренды квартиры

Аренда недвижимости является довольно востребованной юридической сделкой по жилплощади. Участники соглашения должны четко представлять возможные риски для обеих сторон. Если арендный договор составлен грамотно и подробно, то можно не беспокоиться за последствия возможных конфликтов. Как составить договор аренды квартиры, будет интересно узнать арендаторам и арендодателям перед подписанием документа.

Основные правила составления договора

Арендный договор может быть составлен в свободной форме. Чем подробней будут внесены сведения о предмете договора и участниках сделки, тем меньше споров возникнет при проживании. Данные, внесенные в договор, должны давать исключительное толкование, быть исчерпывающими и юридически правильными. При отступлении от правил заполнения соглашение может быть признано недействительным актом. Например, если паспорт одного из участников просрочен или почтовый адрес указан с ошибками.

Введение должно содержать указание на юридический статус сделки, название процедуры “арендный договор” и иные исключительные описания сделки. Затем описывается предмет соглашения, личные данные участников и перечисляются пункты сделки. Обязательны приложения к договору, такие как опись и акт передачи имущества. Если договор имеет длительный характер, более года, то потребуется регистрация аренды в Росреестре. По правилам, максимальный срок арендных отношений распространяется на 5 лет.

Договор не требует обязательного нотариального заверения, но допускается при желании сторон. Например, арендодатель уезжает из населенного пункта и решает застраховаться от возможных неприятностей. Нотариус проверит все пункты договора и обратит внимание сторон на несоответствие законам, сомнительные места. Независимая оценка поможет участникам еще раз проверить соглашение перед тем, как поставить свою подпись.

Предмет аренды

В первую очередь описывается квартира или иной объект недвижимости, сдаваемый в аренду.

В основные сведения входят:

  • данные из кадастрового паспорта;
  • личные данные участников.

Этот пункт становится основным, но не содержит подробностей и расшифровок. Весь последующий текст должен объяснить основное положение и дать подробную трактовку соглашения.

Условия аренды

Наиболее содержательный параграф соглашения, где указывается почтовый адрес и описание квартиры. Указывается дата заселения, условия проживания и срок окончания аренды. Данный пункт содержит точное указание на стоимость аренды и уплату коммунальных платежей. Следует перечислить ситуации, при которых происходит досрочное расторжение договора.

Права и обязанности сторон

Составление договора аренды квартиры невозможно без описания данного пункта. К основным обязанностям арендатора следует отнести соблюдение порядка и отсутствие претензий со стороны соседей, своевременную оплату проживания. Квартира должна использоваться по прямому назначению, проживать позволяется только тем гражданам, которые перечислены в договоре. Нахождение в квартире новых членов семьи арендатора требует обязательного согласования с владельцем.

В свою очередь квартирант имеет право получить квартиру в том состоянии и набором мебели, бытовой техники, о которой сообщил владелец. Собственник может один раз в месяц проверять сохранность вверенного имущества. Вопросы текущего и капитального ремонта обязательно отражаются в данном пункте.

Ответственность участников

Указывается определенное наказание за несоблюдение условий аренды. Приведенные сведения будут главным основанием для разрешения судебных споров. Участники должны сознавать всю ответственность своей подписи. Например, здесь можно указать штрафы и пени при задержке оплаты, при досрочном и необоснованном расторжении договора, нанесении ущерба личному имуществу и зафиксировать иные моменты.

Судебные споры являются длительной и серьезной процедурой, на которую рекомендуется идти в крайних случаях. В арендном договоре можно прописать иные способы урегулирования конфликта, принятие досудебных решений. Отдельно указывается возможность расторжения аренды по обоюдному согласию вне установленных сроков.

Важное значение имеет ситуация, когда квартирант задерживает платеж дольше установленных сроков. В стандартной форме договора указывается срок 2 месяца задолженности. Затем владелец может выселить арендаторов досрочно, взяв себе в погашение убытков страховые взносы, полученные от квартиранта при оформлении договора.

Договором может предусматриваться возможность косметического или капитального ремонта, улучшения состояния квартиры, ее оборудования. Такое условие проживания является обменом услугами и требует более тщательного оформления.

Намного удобнее составить стандартный арендный договор и отдельное соглашение по ремонтным работам. В этом случае возможные претензии легче разрешить, поскольку для каждой услуги будет обозначена стоимость.

Непредвиденные ситуации

При составлении договора аренды квартиры учитывается возможность возникновения форс-мажорных ситуаций и разрыва взаимоотношений по причине события непреодолимой силы. По существующим правилам, сторона должна предупредить второго участника соглашения минимум за 10 дней до освобождения квартиры. Например, собственнику пришлось в срочном порядке продать свою квартиру или квартирантам уехать по иному адресу, сменив экстренно место жительства. Возможность появления подобных ситуаций и порядок действий должны отражаться документально.

Оплата проживания

Арендная плата берется перед заездом на месяц вперед, кроме того, может потребоваться страховая сумма за последний месяц проживания. Коммунальные платежи могут оплачиваться квартирантом или арендодателем по договоренности. Иногда по условиям договора платежи сразу объединяются в единую сумму и ежемесячный перерасчет не производится. Если коммунальные затраты оплачивает жилец, то при заказе необходимо зафиксировать показания счетчиков, занести данные в акт приемки квартиры.

Страховой депозит заносится в договор и тут же даются пояснения по его применению. Средства возвращаются владельцу при освобождении квартиры, если у собственника не появилось претензий по сохранности своего имущества. Спорные моменты должны быть перечислены в договоре и указаны пути их разрешения. При подборе вариантов через агентство потребуется дополнительно оплатить услуги специалистов. Поиск арендного помещения является затратным по средствам и времени мероприятием. Привлечение агента может помочь в составлении грамотного договора и предусмотреть сомнительные моменты.

Сроки соглашения

Аренда может быть осуществлена на короткий срок до года, длительный до 5 лет или суточной/почасовой оплатой. В любом случае понадобиться особый договор, поскольку от длительности зависит требование по временной регистрации и оформлении документа в Росреестре. Каждый их выбранных вариантов предусматривает подачу декларации в налоговую инспекцию по полученным доходам. Именно собственнику следует внимательно относиться к подписанию документов по аренде и понимать ответственность за полученный доход.

Дополнительные положения

Собственник и квартирант могут предусмотреть особые моменты по проживанию, которые возникают при проживании в квартире. Например, прописать возможность краткосрочного проживания родственников арендатора или содержание домашних животных. Чем подробнее будут указаны особые моменты проживания, тем меньше возникнет споров и разногласий. Квартирант может внести свои предпочтения по посещениям владельца, способам передачи средств.

Необходимость приложений

К основному договору могут прилагаться дополнительные приложения. Как грамотно составить договор аренды квартиры, если проживание длительное и потребует внесения корректировок. Все приложения должны указывать, к какому договору они относятся и исключать двоякое толкование. Дополнительные соглашения позволяют внести новые пункты, не разрывая основной договор. Без главного арендного договора приложения не имеют силы. Дополнения не ограничены в количестве, стороны имеют право составлять и подписывать любое количество дополнений.

Если речь идет о заселении трудовых мигрантов, то арендодателю рекомендуется составить списки жильцов, кроме непосредственно арендатора. Такая предосторожность поможет контролировать проживающих граждан и их количество. Список жильцов составляется в двух экземплярах, по одному для каждой стороны и заверяются подписями участников сделки. Здесь же можно написать штрафные санкции за возможные нарушения договора и правил общежития.

Акт приема-передачи

Документ составляется арендодателем и подписывается арендатором после тщательной сверки мебели, бытовых приборов и оборудования в квартире. Такое же действие по инвентаризации помещения проводится при освобождении жилплощади. Бытовая техника должна переписываться с определенными характеристиками, например, указанием порядкового номера или присутствием паспорта на изделия.

Опись имущества требуется составить в качестве приложения к акту передачи. Нельзя забывать, что эти документальные свидетельства требуются при возникновении споров, например, по сохранности и наличию вещей и оборудования в квартире. Показания счетчиков снимаются перед передачей ключей и сведения заносятся в приложение, данные подписываются сторонами.

После того, как участники разберутся, как грамотно составить договор аренды квартиры, можно приступать к написанию текста. Собственник должен внести сведения из кадастрового паспорта квартиры.

Обязательно указать почтовый адрес, метраж, этаж и количество комнат. Переданные авансом средства за проживание в первый и последний месяц, а также в качестве страховки выдаются владельцу жилплощади через расписку, которую хранят все время проживания.

Причины досрочного расторжения договора

Если одна из сторон желает досрочно расторгнуть отношения, то потребуется письменное уведомление за три месяца. Получатель должен поставить свою подпись, в противном случае может возникнуть спор по возврату страховой суммы. Стороны могут прийти к обоюдному согласию и назначить дату досрочного освобождения квартиры. Арендатор передает собственнику ключи после приема мебели и оборудования в помещении.

Собственник возвращает страховую сумму и производит проверку коммунальных платежей по показаниям счетчиков. Если же квартиранты выселяются принудительно, то они предупреждаются до начала следующего месяца. Например, поступают жалобы соседей, граждане нарушают режим проживания и наносят урон имуществу. Арендодатель должен иметь фактические основания для выселения, иначе квартиранты могут обратиться за защитой правосудия.

Жильцы при явной несправедливости обвинений могут заявить о неуплате налогов своим арендодателем. Кроме того, отсутствие временной регистрации при проживании в квартире более 90 дней также является нарушением паспортного режима. Административный штраф получит владелец квартиры, придется уплатить налог за полученную прибыль. Этих неприятных моментов можно избежать, если быть взаимно вежливыми и ответственно относиться к составлению и подписанию арендных документов.

Это интересно:  Акт приема-передачи недвижимого имущества к договору аренды

Нельзя сдавать и снимать жилплощадь без договоров, такая беспечность вредит обеим сторонам взаимоотношений. Если у вас возникают сомнения, то рекомендуется получить юридическую консультацию, только затем ставить свою подпись под договором.

Не стоит стесняться проверять паспорта и документы участников сделки, лучше всего получить копии личных документов. И обязательно следует брать расписки при передаче наличных средств, чтобы не могло возникнуть споров по срокам и наличию оплаты.

Образцы договора аренды и акта приема-передачи (формы, бланки)

Как правильно заполнять договор аренды жилого помещения?

Аренда квартиры по Договору (Образец, Инструкция по оформлению)

Договор, при заключении сделки по аренде (найму) жилья (квартиры), является основополагающим документом, без которого в принципе невозможно это мероприятие. Вместе с тем, у арендодателей и арендатор периодически возникают вопрос о правильном оформлении, дабы в будущем избежать непонимания и даже конфликтных ситуаций.

В чем отличие аренды и найма?

С юридической точки зрения эти два понятия подразумевают разный тип арендотора.

  • В случае аренды, арендатор – это юридическое лицо, арендующее за плату жилое (нежилое) помещение*
  • В случае найма, арендатор – это физическое лицо. При составлении договора в качестве сторон выступают наймодатель и наниматель.

*К таким помещениям относятся: жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры.

Однако в жизни эти понятия обычно перемешиваются и трактуются по разному, т.е. аренду и найм применяют как понятие к физлицам, знайте об этом.

Как оформить договор аренды квартиры

В зависимости от срока выделяют два типа договоров: краткосрочные и долгосрочные. Краткосрочный договор аренды квартиры заключается на срок до 1 года, а долгосрочный — до 5 лет. В случае, если в договоре не оговариваются сроки его действия, то договор считается заключенным на 5 лет.

Типовой договор аренды квартиры, образец которого опубликован на официальном сайте готовых бланков, вы можете скачать здесь:

  1. Долгосрочный договор найма жилого помещения — скачать
  2. Краткосрочный договор найма жилого помещения — скачать

При обоюдном согласии сторон в условия договора могут быть внесены изменения или дополнения.

Как составить?

По договору аренды наймодатель предоставляет нанимателю квартиру во временное пользование за определенную плату. Форма договора – обязательно письменная. Перечислим моменты, которые указать в договоре нужно обязательно:

  1. Дату и место составления договора
  2. Наименование сторон. То есть нужно указать фамилии, имена и отчества арендодателя и арендатора. Здесь же (или в конце договора, перед подписями) нужно указать и паспортные данные сторон.
  3. Предмет договора. В этом разделе осуществляется подробное описание квартиры, адрес ее местонахождения, площадь, количество комнат и другие характеристики. Обязательно нужно указать, на основании какого документа наймодателю принадлежит право собственности на квартиру. Этот документ нужно проверить и все его реквизиты указать в договоре аренды.

Цена договора. Размер арендной платы указывается за один месяц. При этом в договоре может быть прописано, что оплата вносится ежемесячно, ежеквартально или в другой период с указанием предельной даты оплаты. В этом же пункте договора прописывается плательщик (наниматель или наймодатель) и порядок оплаты коммунальных услуг, электроэнергии, телефона и других платежей.

Права и обязанности сторон. Отдельно расписываются обязанности наймодателя, к которым относятся обязанность предоставить свободную квартиру в состоянии, пригодном для проживания, в течение срока действия договора не менять его условий, не поднимать цену договора, не продавать и не сдавать квартиру другим лицам. Этот перечень исчерпывающим не является, он может быть дополнен по желанию сторон.

Срок действия договора. Практика показывает, что между физическими лицами договор найма жилого помещения чаще всего заключается на 11 месяцев. В этом случае договор считается краткосрочным и не подлежит государственной регистрации, а значит, доходы по нему не облагаются налогом. Предельный срок для договора аренды – 5 лет. За месяц до окончания срока действия, договор может быть продлен по соглашению сторон.

Порядок расторжения и дополнительные условия.

Так должен выглядеть стандартный договор аренды. К нему прилагается опись имущества, находящегося в квартире и его техническое состояние; показания приборов учета (счетчиков воды и электроэнергии); расписка о передаче и получении денежных средств; в отдельных случаях составляется акт приема квартиры.

Неотъемлемой частью договора являются акт сдачи-приёмки квартиры и опись имущества, находящегося в квартире. Не обходите стороной этот момент, чтобы у обеих сторон в дальнейшем не возникло причин для взаимных претензий. Также укажите в договоре возможность или невозможность субаренды квартиры.

Помимо изложенного в договоре стоит указать моменты, которые важны для каждого конкретного наймодателя и нанимателя. Часто складывается ситуация, когда после заключения договора наймодатель запрещает своему постояльцу заводить домашнее животное или приводить в квартиру друзей на ночь. Бывает и так, что хозяин приходит в квартиру часто и без предупреждения, открывает дверь своим ключом и стесняет жильца.

Эти, на первый взгляд мелочи, могут быть причиной серьезного конфликта между сторонами договора аренды. Чтобы этого избежать или быть заранее готовым к возможным конфликтам, лучше прописать в договоре, в разделе «дополнительные условия» все пожелания, требования и запреты.

Как расторгнуть договор аренды квартиры

Любой договор рано или поздно придётся расторгнуть.

Хорошо, если это произойдёт по истечении срока либо по обоюдному согласию обеих сторон.

В этом случае проблемы не возникнет. Однако возможно досрочное расторжение в одностороннем порядке как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора.

Отечественное законодательство предусматривает несколько основных причин для досрочного расторжения договора:

  1. Арендатор в течение 2 месяцев не вносит арендную плату или вносит неполную стоимость аренды.
  2. Соседи жалуются на поведение жильца.
  3. Арендатор не платит по счетам за квартиру и услуги ЖКХ.
  4. Арендатор препятствует доступу другой стороны в квартиру.
  5. Действия арендатора наносят ущерб техническому либо санитарному состоянию жилплощади.
  6. Арендатор без разрешения провёл ремонтные работы в квартире, перепланировку или просто переставил мебель.
  7. Арендатор завёл животных в квартире без согласия хозяина.

При наличии законных причин арендодатель вправе уведомить другую сторону о расторжении договора, дав ему разумный срок для переезда (обычно 1 месяц). Если арендатор не согласен, то вправе решать вопрос в судебном порядке.

В свою очередь, арендатор также имеет право на досрочное расторжение договора в одностороннем порядке, если арендодатель:

  • создаёт препятствия в пользовании квартирой (к примеру, сменил замки, вселил других жильцов);
  • скрыл существенные недостатки жилища;
  • квартира стала непригодной для пользования в силу не зависящих от жильца причин (затопление квартиры соседями или другое форс-мажорное обстоятельство).

Депозит или Залог

Для чего это нужно? Данная сумма является своеобразной формой страхования (компенсацией) от возможного ущерба, нанесенного в период эксплуатации жилплощади. Также расход авансированной суммы происходит в случае возникновения непредвиденных обстоятельств. К примеру, наниматель съехал с арендуемой квартиры и заведомо не уведомил об этом наймодателя, в таком случае владелец праве взять внесенный страховой депозит в счет последнего месяца аренды.

Страховой депозит защищает наймодателя жилого помещения от материальных потерь, способствует повышению уровня ответственности сторон договора и безопасности условий сделки. Как правило, размер депозита равен сумме месячной аренды, однако его величина напрямую зависит от некоторых условий. Согласитесь, если «беглецы» оставят вам огромные счета за телефон, то страхового депозита в размере месячной аренды будет явно недостаточно, а поиск не расплатившегося арендатора и привлечение его к ответственности в судебном порядке обойдется вам еще дороже.

Советы арендатору

При заключении договора найма жилого помещения проявите бдительность, если:

  1. Стоимость жилплощади намного ниже ее рыночной стоимости. Как правило, найти дешевое съемное жилье можно только «по знакомству или родству», в остальных случаях такое предложение — лишний повод насторожиться.
  2. Собственник жилого помещения торопит процесс заключения договора и передачи денег, при этом не настаивая на детальном осмотре квартиры. В такой ситуации любое поспешное решение может привести к плачевным последствиям для нанимателя.
  3. Заверьте свидетельство о передаче денег с помощью расписки. Финансовые расчеты являются неотъемлемым атрибутом всех операций по аренде жилья — передача денежных средств от нанимателя к собственнику жилого помещения. На основании действующего законодательства, оформление расписок рекомендуется в случае расчетов, превышающих размер 10-ти минимальных заработных плат, однако на практике наличие расписки желательно и для меньших сумм. Согласитесь, отстаивать свои интересы намного проще и эффективнее, если они были оформлены документально, тем более что расписка имеет юридическую силу, а также является неопровержимым доказательством проведения взаиморасчетов.

Расписка очень проста в оформлении и, как правило, не требует нотариального заверения. Сторонам достаточно указать свои паспортные данные, адреса регистрации и фактического проживания, размер денежной суммы и предмет оплаты.

Как все сделать по закону и платить налоги государству

Регистрация договора аренды квартиры представляет собой процедуру, направленную на узаконивание данной сделки. Следует отметить, что регистрация договора аренды необязательна, если договор оформлен надлежащим образом. Однако наличие некоторых обстоятельств обуславливает необходимость получения «государственного одобрения». К таким случаям относится:

  1. Аренда помещения оформляется на срок больше года.
  2. Сторонами договора являются юридические лица (или хотя бы одна из сторон выступает в качестве юридического лица).

Регистрация договора аренды квартиры сопровождается внесением соответствующей записи в ЕГРП — Единый госреестр прав, после чего документ приобретает юридическую силу. Регистрация договора защищает ваши права и интересы, а также подтверждает легитимность сделки.

Для того, чтобы зарегистрировать простой договор аренды квартиры, одной из сторон необходимо подать соответствующее заявление, приложить к нему квитанцию об оплате регистрации, два экземпляра договора аренды помещения (или более, в зависимости от количества сторон-участниц соглашения) и экспликацию помещения, которую можно платно заказать в бюро технической инвентаризации.

Регистрация такого договора желательна в случае, если:

  1. Вы не слишком доверяете своим арендаторам.
  2. Вам необходимо периодически отлучаться из города, в котором вы сдаете жилое помещение.
  3. У вас не хватает времени на контроль над сохранностью сдаваемого жилья.
  4. Вы хотите подстраховаться от неприятных последствий.

Что касается арендаторов, единственное, что от них потребуется — это подпись в договоре, ну а если арендатор отказывается от регистрации документа — это уже повод задуматься для собственника квартиры.

Арендодатель обязан подать налоговую декларацию и уплатить НДФЛ в размере 13% от дохода (п. 1 ст. 209 НК РФ).

Это интересно:  Аренда части нежилого помещения: образец договора, а также можно ли оформить сдачу комнаты или доли в ней, каковы нюансы регистрации и кадастрового учета?

Как составить договор аренды квартиры: образец договора, составление и условия заключения договора аренды квартиры

Опубликовал: admin в Название категории 02.10.2018 Комментарии к записи Как составить договор аренды квартиры: образец договора, составление и условия заключения договора аренды квартиры отключены 69 Просмотров

Аренда недвижимости является довольно востребованной юридической сделкой по жилплощади. Участники соглашения должны четко представлять возможные риски для обеих сторон. Если арендный договор составлен грамотно и подробно, то можно не беспокоиться за последствия возможных конфликтов. Как составить договор аренды квартиры, будет интересно узнать арендаторам и арендодателям перед подписанием документа.

Арендный договор может быть составлен в свободной форме. Чем подробней будут внесены сведения о предмете договора и участниках сделки, тем меньше споров возникнет при проживании. Данные, внесенные в договор, должны давать исключительное толкование, быть исчерпывающими и юридически правильными. При отступлении от правил заполнения соглашение может быть признано недействительным актом. Например, если паспорт одного из участников просрочен или почтовый адрес указан с ошибками.

Введение должно содержать указание на юридический статус сделки, название процедуры «арендный договор» и иные исключительные описания сделки. Затем описывается предмет соглашения, личные данные участников и перечисляются пункты сделки. Обязательны приложения к договору, такие как опись и акт передачи имущества. Если договор имеет длительный характер, более года, то потребуется регистрация аренды в Росреестре. По правилам, максимальный срок арендных отношений распространяется на 5 лет.

Договор не требует обязательного нотариального заверения, но допускается при желании сторон. Например, арендодатель уезжает из населенного пункта и решает застраховаться от возможных неприятностей. Нотариус проверит все пункты договора и обратит внимание сторон на несоответствие законам, сомнительные места. Независимая оценка поможет участникам еще раз проверить соглашение перед тем, как поставить свою подпись.

В первую очередь описывается квартира или иной объект недвижимости, сдаваемый в аренду.

В основные сведения входят:

  • данные из кадастрового паспорта;
  • личные данные участников.

Этот пункт становится основным, но не содержит подробностей и расшифровок. Весь последующий текст должен объяснить основное положение и дать подробную трактовку соглашения.

Наиболее содержательный параграф соглашения, где указывается почтовый адрес и описание квартиры. Указывается дата заселения, условия проживания и срок окончания аренды. Данный пункт содержит точное указание на стоимость аренды и уплату коммунальных платежей. Следует перечислить ситуации, при которых происходит досрочное расторжение договора.

Составление договора аренды квартиры невозможно без описания данного пункта. К основным обязанностям арендатора следует отнести соблюдение порядка и отсутствие претензий со стороны соседей, своевременную оплату проживания. Квартира должна использоваться по прямому назначению, проживать позволяется только тем гражданам, которые перечислены в договоре. Нахождение в квартире новых членов семьи арендатора требует обязательного согласования с владельцем.

В свою очередь квартирант имеет право получить квартиру в том состоянии и набором мебели, бытовой техники, о которой сообщил владелец. Собственник может один раз в месяц проверять сохранность вверенного имущества. Вопросы текущего и капитального ремонта обязательно отражаются в данном пункте.

Указывается определенное наказание за несоблюдение условий аренды. Приведенные сведения будут главным основанием для разрешения судебных споров. Участники должны сознавать всю ответственность своей подписи. Например, здесь можно указать штрафы и пени при задержке оплаты, при досрочном и необоснованном расторжении договора, нанесении ущерба личному имуществу и зафиксировать иные моменты.

Судебные споры являются длительной и серьезной процедурой, на которую рекомендуется идти в крайних случаях. В арендном договоре можно прописать иные способы урегулирования конфликта, принятие досудебных решений. Отдельно указывается возможность расторжения аренды по обоюдному согласию вне установленных сроков.

Важное значение имеет ситуация, когда квартирант задерживает платеж дольше установленных сроков. В стандартной форме договора указывается срок 2 месяца задолженности. Затем владелец может выселить арендаторов досрочно, взяв себе в погашение убытков страховые взносы, полученные от квартиранта при оформлении договора.

Договором может предусматриваться возможность косметического или капитального ремонта, улучшения состояния квартиры, ее оборудования. Такое условие проживания является обменом услугами и требует более тщательного оформления.

Намного удобнее составить стандартный арендный договор и отдельное соглашение по ремонтным работам. В этом случае возможные претензии легче разрешить, поскольку для каждой услуги будет обозначена стоимость.

При составлении договора аренды квартиры учитывается возможность возникновения форс-мажорных ситуаций и разрыва взаимоотношений по причине события непреодолимой силы. По существующим правилам, сторона должна предупредить второго участника соглашения минимум за 10 дней до освобождения квартиры. Например, собственнику пришлось в срочном порядке продать свою квартиру или квартирантам уехать по иному адресу, сменив экстренно место жительства. Возможность появления подобных ситуаций и порядок действий должны отражаться документально.

Арендная плата берется перед заездом на месяц вперед, кроме того, может потребоваться страховая сумма за последний месяц проживания. Коммунальные платежи могут оплачиваться квартирантом или арендодателем по договоренности. Иногда по условиям договора платежи сразу объединяются в единую сумму и ежемесячный перерасчет не производится. Если коммунальные затраты оплачивает жилец, то при заказе необходимо зафиксировать показания счетчиков, занести данные в акт приемки квартиры.

Страховой депозит заносится в договор и тут же даются пояснения по его применению. Средства возвращаются владельцу при освобождении квартиры, если у собственника не появилось претензий по сохранности своего имущества. Спорные моменты должны быть перечислены в договоре и указаны пути их разрешения. При подборе вариантов через агентство потребуется дополнительно оплатить услуги специалистов. Поиск арендного помещения является затратным по средствам и времени мероприятием. Привлечение агента может помочь в составлении грамотного договора и предусмотреть сомнительные моменты.

Аренда может быть осуществлена на короткий срок до года, длительный до 5 лет или суточной/почасовой оплатой. В любом случае понадобиться особый договор, поскольку от длительности зависит требование по временной регистрации и оформлении документа в Росреестре. Каждый их выбранных вариантов предусматривает подачу декларации в налоговую инспекцию по полученным доходам. Именно собственнику следует внимательно относиться к подписанию документов по аренде и понимать ответственность за полученный доход.

Собственник и квартирант могут предусмотреть особые моменты по проживанию, которые возникают при проживании в квартире. Например, прописать возможность краткосрочного проживания родственников арендатора или содержание домашних животных. Чем подробнее будут указаны особые моменты проживания, тем меньше возникнет споров и разногласий. Квартирант может внести свои предпочтения по посещениям владельца, способам передачи средств.

К основному договору могут прилагаться дополнительные приложения. Как грамотно составить договор аренды квартиры, если проживание длительное и потребует внесения корректировок. Все приложения должны указывать, к какому договору они относятся и исключать двоякое толкование. Дополнительные соглашения позволяют внести новые пункты, не разрывая основной договор. Без главного арендного договора приложения не имеют силы. Дополнения не ограничены в количестве, стороны имеют право составлять и подписывать любое количество дополнений.

Если речь идет о заселении трудовых мигрантов, то арендодателю рекомендуется составить списки жильцов, кроме непосредственно арендатора. Такая предосторожность поможет контролировать проживающих граждан и их количество. Список жильцов составляется в двух экземплярах, по одному для каждой стороны и заверяются подписями участников сделки. Здесь же можно написать штрафные санкции за возможные нарушения договора и правил общежития.

Документ составляется арендодателем и подписывается арендатором после тщательной сверки мебели, бытовых приборов и оборудования в квартире. Такое же действие по инвентаризации помещения проводится при освобождении жилплощади. Бытовая техника должна переписываться с определенными характеристиками, например, указанием порядкового номера или присутствием паспорта на изделия.

Опись имущества требуется составить в качестве приложения к акту передачи. Нельзя забывать, что эти документальные свидетельства требуются при возникновении споров, например, по сохранности и наличию вещей и оборудования в квартире. Показания счетчиков снимаются перед передачей ключей и сведения заносятся в приложение, данные подписываются сторонами.

После того, как участники разберутся, как грамотно составить договор аренды квартиры, можно приступать к написанию текста. Собственник должен внести сведения из кадастрового паспорта квартиры.

Обязательно указать почтовый адрес, метраж, этаж и количество комнат. Переданные авансом средства за проживание в первый и последний месяц, а также в качестве страховки выдаются владельцу жилплощади через расписку, которую хранят все время проживания.

Если одна из сторон желает досрочно расторгнуть отношения, то потребуется письменное уведомление за три месяца. Получатель должен поставить свою подпись, в противном случае может возникнуть спор по возврату страховой суммы. Стороны могут прийти к обоюдному согласию и назначить дату досрочного освобождения квартиры. Арендатор передает собственнику ключи после приема мебели и оборудования в помещении.

Собственник возвращает страховую сумму и производит проверку коммунальных платежей по показаниям счетчиков. Если же квартиранты выселяются принудительно, то они предупреждаются до начала следующего месяца. Например, поступают жалобы соседей, граждане нарушают режим проживания и наносят урон имуществу. Арендодатель должен иметь фактические основания для выселения, иначе квартиранты могут обратиться за защитой правосудия.

Жильцы при явной несправедливости обвинений могут заявить о неуплате налогов своим арендодателем. Кроме того, отсутствие временной регистрации при проживании в квартире более 90 дней также является нарушением паспортного режима. Административный штраф получит владелец квартиры, придется уплатить налог за полученную прибыль. Этих неприятных моментов можно избежать, если быть взаимно вежливыми и ответственно относиться к составлению и подписанию арендных документов.

Нельзя сдавать и снимать жилплощадь без договоров, такая беспечность вредит обеим сторонам взаимоотношений. Если у вас возникают сомнения, то рекомендуется получить юридическую консультацию, только затем ставить свою подпись под договором.

Не стоит стесняться проверять паспорта и документы участников сделки, лучше всего получить копии личных документов. И обязательно следует брать расписки при передаче наличных средств, чтобы не могло возникнуть споров по срокам и наличию оплаты.

Образцы договора аренды и акта приема-передачи (формы, бланки)

Как правильно заполнять договор аренды жилого помещения?

Статья написана по материалам сайтов: lifehacker.ru, alljus.ru, dedadi.ru, organoid.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector