Договор аренды нежилого помещения между физическими лицами: как должна оформляться сдача недвижимости, правила заполнения, особенности и нюансы

Договор аренды нежилого помещения — образец этого документаможно достаточно быстро найти в интернете. Однако всякая двухсторонняя сделка, подтвержденная составленным образцом договора аренды нежилого помещения, в каждом отдельно взятом случае имеет свои особенности, которые не предусмотрены стандартным бланком.

Образец договора аренды нежилого помещения.doc

Содержание

Аренда нежилых помещений: существенные условия

К существенным условиям при аренде нежилых помещений относятся следующие:

  1. Точное указание реквизитов недвижимости, представляющей собой объект договора — п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса РФ гласит, что если описание помещения не дает возможности однозначно идентифицировать объект, то договор будет считаться незаключенным.
  2. Стороны, участвующие в сделке, арендодатель и арендатор, их наименования и реквизиты должны быть четко прописаны (ст. 432 и ст. 606 ГК РФ);
  3. Величина арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Срок не является необходимым условием договора аренды помещения. Если он не определен в соглашении, то считается, что договор заключен на неопределенный период и госрегистрации не подлежит (п. 11 информационного письма президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59).

Типовой бланк договора аренды нежилого помещения (образец скачать бесплатно)

Максимально стандартизированный бланк договора аренды нежилого помещения можно бесплатно скачать в интернете. Обычно он содержит следующие основные разделы:

  • преамбула;
  • предмет договора;
  • арендная плата и порядок расчетов;
  • срок аренды;
  • изменение и прекращение договора;
  • ответственность сторон;
  • заключительные положения;
  • реквизиты и подписи сторон.

Особенности конкретной ситуации не будут отражены в типовом бланке, поэтому сторонам нужно обсудить все индивидуальные черты сделки и возможность внесения изменений в основной документ путем заключения дополнительного соглашения.

Доп. соглашение к договору аренды. Пролонгация (продление) договора. Акт возврата по договору аренды

В случае окончания срока, на который был оформлен договор аренды нежилого помещения (образец можно скачать), пролонгация, т. е. продление действия этого документа, возможна на основании составленного дополнительного соглашения. Понятие автопролонгации уместно в случае, если стороны не уведомили друг друга о желании расторгнуть договор в порядке, предусмотренном законодательством (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

В пункте об автопролонгации стоит указать конкретный — в днях, месяцах или годах — срок, на который договор будет продлеваться. Это поможет избежать ошибок в толковании формулировки «на тот же срок». Разногласия часто возникают, когда продлевается договор, заключенный на 11 месяцев. В данном случае «на тот же срок» означает еще на 11 месяцев, а не до той же даты следующего года.

Дополнительным соглашением, составленным с учетом пожеланий обеих сторон, можно изменить и иные параметры исходного документа.

В случае расторжения договора по любым причинам обратная передача помещения производится по акту возврата, завизированного обеими сторонами.

Договоры аренды, заключаемые между физическими лицами

Договоры аренды между физическими лицами могут быть заключены и в устной форме, только если предметом соглашения является движимое имущество, передаваемое в пользование на срок до года. Письменная форма документа о передаче в аренду недвижимого имущества необходима в соответствии со ст. 651 ГК РФ. Договор, заключенный на срок более года, нуждается в регистрации Росреестром.

Договор о намерениях аренды нежилого помещения

Зарегистрировать договор аренды нежилого помещения в органах Росреестра можно лишь тогда, когда арендодатель имеет подтверждающий право документ на передаваемое в аренду имущество.

Примером может служить случай, когда дом, в котором находится помещение, построен, но еще не сдан в эксплуатацию. По факту свидетельства на право собственности еще не существует, но будущий арендатор уже хотел бы «придержать» площадь за собой до момента госрегистрации. В таких случаях часто оформляется предварительный договор или договор о намерениях аренды нежилого помещения, предусматривающий в дальнейшем подписание и регистрацию основного документа об аренде. Сам предварительный договор не регистрируется Росреестром.

Претензия по договору аренды нежилого помещения

Обычно договоры аренды предусматривают раздел, касающийся урегулирования споров. Как правило, указывается, что все разногласия по не регламентированным договором вопросам будут решаться посредством обсуждений, на основании положений законодательства. При невозможности прийти к консенсусу таким образом, стороны могут обратиться в арбитражный суд.

Предварительно стороной, считающей свои права ущемленными, составляется претензия, со ссылками на соответствующие статьи закона (чаще всего вопросы касаются нарушений по внесению арендной платы — ст. 614 ГК РФ). Обязательно нужны приложения: копия договора аренды и акта приема-передачи, а также документ, служащий обоснованием причин составления претензии. Например, документация, подтверждающая отсутствие или несвоевременное поступление платы за аренду.

Долгосрочный договор аренды и его преимущества

Величину платы за аренду помещения можно менять по обоюдному согласию сторон, но не чаще 1 раза в год (п. 3 ст. 914 ГК РФ). Зная эту особенность, арендодатели часто предлагают заключать договор на срок до 11 месяцев, по истечении которого, если арендатор не согласен на новые условия о размерах арендной платы, соглашение можно расторгнуть.

В письме президиума ВАС № 66 оговорено, что заключенный с 1-го числа какого-либо месяца настоящего года по последнее число предшествующего месяца последующего года договор будет считаться заключенным на 1 год и подлежать госрегистрации.

Для получения гарантии сохранения размера платежей арендатор может просить о заключении долгосрочного договора аренды. Также такое решение будет выгодно в случае, когда сторона, получающая помещение во временное пользование за плату, производит там за свой счет определенные преобразования и улучшения (ст. 623 ГК РФ).

Правила составления договора аренды нежилого помещения достаточно подробно регламентированы положениями гл. 34 ГК РФ. При этом строгие требования предъявляются в основном только к существенным условиям договора (предмет и цена) и необходимости (в установленных ситуациях) госрегистрации сделки. Практически во всех остальных случаях стороны вольны самостоятельно определиться с условиями, что позволяет с помощью составления такого документа максимально учесть интересы сторон.

Сдача нежилого помещения в аренду

Процедура аренды объектов нежилого фонда представляет собой форму имущественного договора, согласно которому арендодатель (собственник помещения) передает арендатору (нанимателю) объект недвижимости во временное пользование на условиях арендной платы. Чаще всего такие сделки по аренде совершаются между юридическими лицами либо индивидуальными предпринимателями. Порядок аренды помещений нежилого фонда регламентируется ГК РФ, ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости». В соответствии с Гражданским кодексом РФ договор аренды, который заключается на срок менее 12 месяцев, не подлежит государственной регистрации, при этом, соглашение, оформленное более чем на год, в обязательном порядке регистрируется в компетентных органах. Сдаче в аренду подлежат различные сооружения, здания в целом либо отдельные помещения, входящие в нежилой фонд. Аренде не подлежат отдельные элементы помещений (например, подвальное помещение, крыша, лестничный марш и т.д.). Нежилое помещение передается арендатору вместе с документами и ключами, в противном случае договор расторгается на основании отсутствия условий для эксплуатации помещения.

Аренда объектов нежилого фонда: оплата налогов

Сдача в аренду любого жилого или нежилого помещения непосредственно связана с вопросами уплаты налогов с получаемой прибыли. Многих ответственных собственников помещений, в частности, физических лиц, интересуют ответы на вопросы – в каком размере нужно платить налог, нужно ли при этом регистрироваться в качестве ИП, и многие другие. Попробуем разобраться во всех тонкостях сдачи в аренду объектов нежилого фонда. Итак, нужно ли платить налоговый сбор при сдаче в аренду помещений нежилого фонда?

Каждый арендодатель, будь то физическое или юридическое лицо, обязан оплачивать налог с прибыли, получаемой от аренды помещения!

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ арендная плата за пользование помещением является доходами, с которых собственник помещения (физ.лицо) должен уплачивать налог на доходы физических лиц (3-НДФЛ), размер которых составляет 13% от общей полученной суммы за период действия договора. Стоит отметить, что скрытие факта сдачи аренды помещений зачастую выливается для владельцев взысканием всей суммы налога, и, кроме того, штрафов в размере 20% от неуплаченной суммы и пени. Узнать, что жилое или нежилое помещение, находящееся в собственности, сдается в аренду, для налоговой службы не составляет труда: источниками могут служить регулярные банковские переводы на карту в определенной сумме (как правило, более 100 тысяч рублей ежемесячно), непосредственная информация в налоговые органы от арендатора, и другие причины, служащие отличным рычагом давления на арендодателя.

Нужно ли регистрироваться в качестве ИП, чтобы сдавать помещение в аренду?

В соответствии с российским законодательством осуществление предпринимательской деятельности без официальной регистрации в соответствующих государственных органах влечет за собой административную (ст. 14.1 КоАП) и уголовную ответственность (ст. 171 УК РФ), если получаемый доход составляет более или менее 2, 250 млн. рублей в год соответственно. Однозначный ответ на вопрос о том, является ли сдача помещения предпринимательской деятельностью, получить довольно сложно, поэтому суды, рассматривая такие дела и вынося решение, учитывают множество факторов и конкретные обстоятельства дела. Например, если в аренду сдается жилое помещение, а причиной тому является отсутствие необходимости в его использовании для собственного проживания, такой вид дохода не будет являться предпринимательской деятельностью, однако налог 3-НДФЛ владельцу помещения все же оплачивать придется. Вместе с тем, можно выделить несколько признаков, свидетельствующих о том, сдача в аренду помещения будет рассматриваться, как вид предпринимательской деятельности с получением дохода:

  1. Сдача в аренду объекта нежилого фонда. В этом случае учитывается тот факт, что нежилое помещение не может быть использовано для удовлетворения бытовых или семейных потребностей граждан, а значит, данный объект сдается в целях извлечения прибыли.
  2. Если помещение сдается в аренду юридическому лицу. Соответственно, организация, арендовавшая нежилое помещение, будет отмечать в статье расходов сумму, затраченную на аренду.
  3. Если помещение приобретается специально для дальнейшей сдачи в аренду.
  4. Если договор аренды заключается на очень длительный срок или установлен факт многократного перезаключения договора аренды. Данный аспект рассматривается судом, как признак систематического получения прибыли владельцем помещения.
Это интересно:  Признание договора дарения недействительным

При наличии названных признаков, согласно закону, собственник должен пройти официальную регистрацию в государственных органах в качестве индивидуального предпринимателя. В данном случае для уплаты налогов выбирается упрощенная форма системы налогообложения, размер которой составляет 6% от суммы прибыли (напомним, что налог на доходы физического лица составляет 13%). Также стоит учесть, что владельцу помещения, как в качестве ИП, так и физического лица, необходимо будет сдавать соответствующую налоговую отчетность в сроки и по форме, установленными Налоговым Кодексом РФ.

Субаренда нежилого помещения

Аренда жилого или нежилого помещения предполагает возможность пересдачи его в субаренду непосредственно нанимателем. Пересдача недвижимости допускается только с письменного разрешения непосредственного владельца помещения и наличии особого условия в договоре аренды. Сторонами договора субаренды могут выступать как физические, так и юридические лица. Копия договора обязательно выдается на руки субарендатору в качестве подтвержденного факта согласия собственника на совершение данного действия. Сделка по субаренде нежилого помещения имеет некоторые особенности, которые обязательно следует учесть нанимателю при заключении договора с субарендатором.

  1. Срок действия договора субаренды не может быть больше срок действия первоначального/основного арендного договора. В случае, если договор арендатора с собственником прекратил свое действие, субарендатор вправе заключить с владельцем этого помещения договор аренды на тех же условиях до конца срока действия договора субаренды.
  2. Любой договор аренды/субаренды, заключаемый на срок более 12 месяцев, должен регистрироваться в уполномоченных государственных органах.
  3. В права и обязанности арендатора входят: предоставление помещение субарендатору в оговоренный срок и на определенных условиях, осуществлять контроль за использованием помещения по соответствующему назначению.
  4. В права и обязанности субарендатора входят: своевременная арендная плата, выполнение ремонтных работ (по договоренности), содержание помещения в порядке и использовать исключительно по назначению.
  5. Факт передачи помещения арендатором субарендатору фиксируется передаточным актом.
  6. Любые нарушения договорных обязательств дают право каждой стороне расторгнуть договор субаренды до окончания его срока действия в судебном порядке.

Аренда муниципального нежилого фонда

Важно! Договор аренды муниципального имущества, который был заключен без проведения соответствующих торгов, считается недействительным.

Муниципальная собственность на землю предполагает наличие кадастрового паспорта на объект недвижимости. Соответственно, если земля не состоит на кадастровом учете, потенциальный арендатор должен собрать пакет документов на него и изначально поставить на кадастровый учет, затем подается заявка на проведение торгов, дающих право аренды данного муниципального имущества. В случае единоличного участия в торгах, они считаются состоявшимися и дают арендатору право на заключение прямого договора. Договор на аренду муниципального помещения заключается посредством подписания соглашения двумя сторонами. В договоре должно быть прописана полная информация об объекте недвижимости, его кадастровый номер, площадь и адрес места расположения. Для подачи заявки для участия в торгах и договора понадобятся:

  • паспорт будущего арендатора;
  • государственное свидетельство о регистрации юридического лица или ИП;
  • заявка по форме арендодателя с указанием целей и срока аренды;
  • иные документы, предусмотренные документацией о торгах.

В случае заключения договора аренды муниципального имущества на срок более 12 месяцев арендатору необходимо подать сведения в Росреестр для внесения информации об аренде в единый государственный реестр.

В случае заключения договора аренды муниципального имущества сроком на 3 и более лет, арендатор приобретает преимущественное право выкупа арендованного помещения в частную собственность.

Договор аренды нежилого помещения

Заключение договора аренды – важный шаг в работе любой организации. И для того, чтобы он был успешен, сторонам необходимо заранее выяснить, каковы нюансы данного документа, и что в нем необходимо прописывать в первую очередь, чтобы между сторонами не возникало разногласий. Данная статья направлена на освещение подобных деталей.

Как оформить договор аренды нежилого помещения

Подготовка бумаг

Базовый пакет документации, предоставляемый для составления договора аренды нежилого помещения, зависит от того, кто выступает в качестве сторон – физические лица или юридические. Так физическим лицам для такой сделки нужен паспорт, код налоговой, индивидуальный предприниматель (ИП) должен предоставить дополнительно свидетельство о регистрации. Юридические лица для оформления документов подают копию устава, дополнительно копию приказа о назначении на должность директора, регистрационные бумаги.

Поскольку в аренду может быть передано только то имущество, на которое у владельца есть законные права, необходим документ, подтверждающий право собственности. Если арендодатель — не единственный субъект, владеющий имуществом, необходимо также письменное разрешение третьих лиц.

Составление договора аренды

Договор аренды принадлежит к типовым бумагам, составление его в произвольной форме недопустимо. При формировании положения данного документа учитываются интересы обеих сторон, а также экономические особенности сделки и другие детали.

В данном документе прописываются:

  • правовой статус сторон;
  • систему налогообложения арендодателя;
  • срок аренды и возможность его автоматического продления;
  • необходимость регистрации;
  • возможность корректировки арендной платы;
  • необходимость гарантийного платежа;
  • порядок оплаты коммунальных;
  • право сторон передавать имущество в субаренду;
  • порядок компенсации трат на улучшение состояния помещения владельцем;
  • страховка;
  • права третьих лиц;
  • риски;
  • наличие поврежденного имущества;
  • ограничение в пользовании имуществом;
  • ответственность сторон в чрезвычайных ситуациях;
  • прочее.

При составлении договора аренды нежилых помещений все вышеприведенные детали оговариваются в письменном виде. В дальнейшем в соглашение могут быть внесены правки, но только при обоюдном согласии сторон. Потому желательно предусмотреть все при составлении текста основного договора.

Подготовкой данной документации стороны могут заниматься самостоятельно. Однако во избежание появления разногласий рекомендуется прибегнуть к помощи юриста.

Образец договора аренды помещения

Типичный договор аренды помещения начинается с описания сторон со всеми их регалиями. Далее идет раздел — предмет договора, в котором описывается имущество, в том числе, его общая площадь, назначение и срок аренды. Следующий раздел посвящен обязанностям сторон. Тут рассматривается порядок осуществления коммунальных платежей, ответственность за сохранность имущества и порядок передачи объекта договора обратно владельцу. Раздел «Платежи и расчёты», который следует по договору далее, указывает объем выплат за пользование имущества, а также оговоренный порядок их внесения.

Обязательным структурным элементом такого соглашения является параграф «Условия продевания и расторжения договора», в котором описывают, при каких условиях стороны могут прекратить сотрудничество раньше срок, или наоборот — установить новый срок эксплуатации здания. Далее по тексту идут непреодолимые условия, дополнительные и прочие условия соглашения, которые формируются в индивидуальном порядке сторонами.

Образец договора, применимый для составления собственной документации, приведен ниже.

Найти образец договора аренды помещения, который бы максимально отвечал вашим деталям сделки, со всеми дополнениями и комментариями можно на юридических интернет-ресурсах. Кроме того, можно запросить образец у нотариуса.

Срок договора аренды

В юридической практике существуют три варианта сроков для договоров аренды нежилого помещения. Так заключены они могут быть:

  • на неопределенный срок;
  • на год и более;
  • сроком менее года.

Срок, на который оформлена аренд помещения, может быть в дальнейшем пересмотрен по желанию сторон или по причине неожиданно возникших обстоятельств (стихийные бедствия и прочее).

Для корректировки срока действия договора аренды нежилого помещения необходимо дополнительное соглашение между сторонами, составленное в письменном виде и зарегистрированное нотариусом.

Наглядное видео по составлению договора

Регистрация договора

Необходима ли регистрация

Прежде всего, необходимо выяснить, нужна ли государственная регистрация договора аренды, и когда она является обязательным этапом оформления бумаг. Согласно действующим нормам, рассматривают этот вопрос с учетом срока действия договора. Так, если речь идет о неопределенном сроке, или же сроке менее одного года, заверение бумаг государственным учреждением не является обязательным.

Если сотрудничество между сторонами заключено на год или более, регистрация договора в государственном учреждении является обязательной, поскольку без нее документы могут считаться недействительными, равно, как и сама сделка. При возникновении спорных вопросов у любой стороны договора оспорить его в суде будет невозможно.

Если один из участников сделки под тем или иным предлогом желает уклониться от ее фиксации согласно нормам закона, второй участник имеет право его обязывать. В сложных случаях сделать это следует в судебном порядке.

Порядок регистрирования договора аренды

Для регистрирования договора аренды в Росреестр подаются следующие документы:

  • кадастровый паспорт помещения, передаваемого в аренду;
  • сам договор;
  • заявление о регистрации соглашения.
Это интересно:  Можно ли расторгнуть договор дарения квартиры по законам РФ?

Отсутствие любой из вышеприведенных бумаг ограничивает заявителей в возможности зарегистрировать договор.

Оформление бумаг может занять несколько дней. С момента государственной регистрации данное соглашение вступает в силу, и арендатор получает право распоряжаться вверенным ему имуществом.

Дополнительное соглашение к документу

По истечении основного договора аренды сторонами может быть принято решение о продлении сотрудничества. Для этого зачастую не составляют новый договор, ограничиваясь дополнительным соглашением. Оно также заверяется нотариально.

Как правило, в дополнительном соглашении описываются условия:

  1. Продления срока аренды
  2. Пользования имуществом, не прописанным в основном договоре
  3. Любые другие изменения по договору, не ведущие к его расторжению.

Дополнительное соглашение может быть сформировано только по обоюдному желанию сторон. Данный документ привязан к основному договору аренды. И при разрыве юридических отношений по договору, оно также теряет силу.

Итоги

Как видим, правильно составленный договор аренды позволяет регулировать всю полноту отношений между сторонами по конкретному объекту владения. Его регистрация дает арендатору юридические основания эксплуатации недвижимости. Заключение подобного договора является в большинстве случаев обязательным и всегда в интересах обеих сторон. Корректировать бумагу можно с помощью дополнительных соглашений.

Как заключить договор аренды с физическим лицом

Рассмотрим как правильно заключить договор аренды между юридическим лицом и физическим лицом, и учесть все нюансы при оформлении договора аренды офиса, нежилого помещения, транспортного средства и т.д.

Гражданско-правовая характеристика арендных отношений

Чтобы грамотно решить эту задачу, часто встречающуюся в реальной жизни, бухгалтеру рекомендуется выстроить определенный алгоритм своих шагов в сферах: УЧЕТ-НАЛОГИ-ПРАВО, нормы законодательства которых тесно переплетены.

Бухгалтерский учет фактов хозяйственной деятельности должен быть организован исходя из их правовой формы, из экономического содержания фактов и условий хозяйствования. Важно понимать, что если с позиции ГК РФ конкретный договор признается недействительным или незаключенным, то договор признается таковым и для целей бухгалтерского и налогового законодательства.

Арендные сделки должны заключаться с учетом норм гражданского права. Экономическое содержание сделки по договору аренды состоит в том, что арендодатель — физическое лицо обязуется предоставить арендатору — организации некое имущество во временное пользование, а арендатор обязан за это уплачивать арендную плату (ст. 606 ГК).

Гражданский кодекс допускает самостоятельное правовое регулирование договоров аренды. Это означает, что если специальные правила не устанавливают иное, то арендные отношения регулируются положениями ГК РФ главы 34 «Аренда».

Получите 267 видеоуроков по 1С бесплатно:

Не допускается применение норм, регулирующих другие виды договоров. Будьте внимательны и не смешивайте договоры аренды с договорами возмездного оказания услуг, правовое регулирование которых осуществляется другой главой ГК РФ. Игнорирование или незнание норм гражданского права влечет ситуацию непризнания договора заключенным.

Ключевые моменты оформления договора аренды

Обратите внимание на ключевые моменты оформления договора аренды офиса, нежилого помещения или транспортного средства.

Наиболее значимым при заключении любого договора является наличие в тексте договора существенных условий. Существенные условия в договоре — это условия, которые необходимы и достаточны для его заключения. Договор не будет считаться заключенным при отсутствии существенных условий, а значит, не будет порождать правовых последствий (ст.432 ГК РФ).

Для договора аренды таковыми являются:

  • требование подробного описания арендуемого имущества (п.3 ст.607 ГК РФ). Иначе, условие об объекте, подлежащем передаче, признается несогласованным сторонами, а сам договор не считается заключенным;
  • документальное оформление передачи-сдачи имущества. Передача объекта в пользование представляет собой суть договора аренды. При отсутствии передаточного акта налогоплательщик-арендатор лишается права включать арендные платежи в расходы, учитываемые при налогообложении прибыли по нормам налогового законодательства. Кроме того, при отсутствии документального подтверждения передачи имущества, стороны договора не вправе требовать исполнения условий договора друг от друга: уплаты арендной платы, несения расходов по содержанию и т.д.;
  • безусловное право сдачи имущества в аренду его собственником или лицом, уполномоченным на это законом (ст.608 ГК РФ);
  • однозначное толкование суммы арендной платы за пользование помещением, порядок и сроки ее внесения. Также должен быть указан и прописан порядок определения суммы платы за коммунальные услуги, сопутствующие договору.

Заключая договор аренды, убедитесь в том, что заключаете договор с правомочным лицом, в противном случае данный договор может быть признан недействительным, что повлечет для арендатора снятие налоговыми органами расходов в виде арендных платежей и, как следствие, пересчет налога на прибыль в сторону увеличения.

Рамки данной статьи не позволяют перечислить все основные характеристики договора аренды, но вышеперечисленное является самым главным, на что следует обратить внимание бухгалтеру.

Итак, проверьте свой договор аренды помещения между физическим лицом и юридическим лицом на:

  • достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям договора;
  • оформление достигнутого соглашения в определенной форме, если это необходимо;
  • полномочия подписывающих договор лиц.

Также важна и дата подписания договора, так как права и обязанности возникают для сторон с момента подписания договора, если в самом договоре не содержится условие о более позднем вступлении в силу.

Рекомендации бухгалтеру при заключении договора аренды с физическим лицом

При заключении договора аренды следует придерживаться следующих рекомендаций:

  1. Налоговым законодательством на организацию возлагается обязанность уплаты в бюджет НДФЛ с выплаченного дохода физическому лицу, поэтому в договоре обязательно должна фигурировать сумма вознаграждения, включающая НДФЛ. Как показывает практика, при согласовании цены по вознаграждению физические лица упускают из вида, что с причитающейся им суммы дохода необходимо удерживать налог. В соответствии с п. 9 ст. 226 НК РФ физ. лицо не может уплатить этот НДФЛ за счет собственных средств. В силу вышеперечисленных обстоятельств предлагается отдельным пунктом прописать «в сумму вознаграждения в виде арендной платы включен налог на доходы физических лиц».
  2. Бухгалтерским законодательством на организацию возлагается обязанность отражать в отчетности стоимость арендованного имущества. При не указании данной информации отчетность может быть признана недостоверной. Поэтому рекомендуется добавить в договор пункт о стоимости арендованного имущества или пункт об обязанности арендодателя предоставить такую информацию дополнительно.

Таким образом, бухгалтеру необходимо проверить договор, в нашем случае — договор аренды, на соответствие нормам гражданского права для обеспечения юридической «чистоты «договора и, в случае необходимости, внести уточняющие пункты, имеющие значение при отражении в учете обязательств.

Скачать бесплатно образец договора аренды с физ.лицом, пункты которого содержат все рекомендации, описанные в данной статье можно здесь ˃˃˃

Аренда нежилых помещений

Правообладатель объекта, относящегося к нежилому фонду, вправе сдавать его в аренду, используя недвижимость в коммерческих целях.

Такие действия допустимы как для физических, так и для юридических лиц.

Аренда нежилых помещений физическим лицом

В число обозначенных видов недвижимости входят объекты, предназначенные для различного целевого использования.

Соответственно с чем таковые применяются в коммерческих целях:

  • под офисы;
  • складские помещения;
  • торговые площади;
  • производственные помещения.

Выступить в роли лица, распоряжающегося правом аренды, может только собственник. При этом недвижимость требуется провести через регистрационные записи как нежилой объект, с указанием кадастровых и технических характеристик.

Передача арендных прав в коммерческих целях относится к разновидности имущественной сделки, что требует заключения гражданско-правового договора, с приложением документации.

В пакет документации, прилагаемой к договору аренды, входит:

  • гражданский паспорт собственника;
  • свидетельство о праве собственности на объект;
  • кадастровый паспорт;
  • технический паспорт и прочая документация из БТИ;
  • кадастровая выписка об отсутствии залога и обременений.

Если организацией эксплуатации объекта занимается представитель, действующий в интересах собственника – он предъявляет собственный гражданский паспорт и полученную от собственника доверенность, удостоверенную в нотариальной конторе.

Поиск заинтересованного в использовании объекта, лица, осуществляется с применением информационного банка интернет ресурса, а так же – через местные СМИ и иные информационные источники.

Во избежание нелицеприятных прецедентов, возникающих на почве недобросовестного оформления документации, целесообразно:

Нотариальное удостоверение предоставляет дополнительные гарантии правоспособности, но не является обязательным условием.

В результате проведения регистрационного учёта сведения отправляются в местное отделение УФНС, для расчёта налога на прибыль для физических лиц. В данном случае к физическим лицам приравниваются индивидуальные предприниматели, ведущие коммерческую деятельность или имеющие доход с аренды нежилых помещений.

Сдача помещения в аренду юридическим лицом

Процедура перехода прав на использование объекта, от арендодателя – юридического лица, имеет соответствующие нюансы.

Статус юридического лица устанавливается в сторону титульных владельцев недвижимости из числа:

  • компаний и организаций – владельцев недвижимости;
  • предприятий, сдающих собственные помещения;
  • некоммерческих организаций и фондов.

Обозначенные субъекты не обязательно должны являться собственниками недвижимого имущества. Они могут арендовать общую площадь производственного или торгового помещения, или распоряжаться ею на основании доверительного управления, являясь риэлтерской компанией или иной соответствующей организацией.

В данном случае так же составляется гражданский договор, с приложением документации. Пакет документов состоит из нижеследующего:

  • Учредительная документация компании или справка из ЕГРЮЛ, устанавливающая статус титульного владельца.
  • Правоустанавливающая документация, подтверждающая правомерность передачи объекта в пользование.
  • Если помещение сдаётся в субаренду – разрешение собственника недвижимости.
  • Доверенность от учредителя, оформленная на правоспособное лицо, уполномоченное проводить имущественную сделку с коммерческой недвижимостью.

К способам передачи части помещений в коммерческих целях прибегают организации и предприятия, имеющие неиспользуемые площади. Иногда они обращаются к пополнению бюджета за счёт аренды или субаренды, ущемляя собственные потребности в использовании площадей.

Такой вид дохода достаточно популярен и не требует дополнительных усилий для его организации.

В случае заключения контракта с юридическим лицом, обязательными являются следующие требования:

  • соответствующее оформление документации;
  • регистрация в Росреестре.
Это интересно:  Как управлять управляющей компанией ЖКХ: заключение договоров, услуги снабжающих организаций жильцов многоквартирных домов

На основании проведённых регистрационных действий, юридическое лицо уплачивает налог с коммерческой деятельности. Полученный от сдачи помещения доход суммируется к иным видам дохода, составляя соразмерную, представляемую для налогового декларирования сумму.

Аренда муниципальной нежилой недвижимости

В роли арендодателя вправе выступить местная администрация, передавая недвижимость нежилого фонда, находящуюся на балансе бюджета населённого пункта (см. Как взять землю в аренду у города). В этом случае требуется соблюдать установленный законодательством регламент, приобретая право аренды с торгов.

Торги проводятся в форме аукциона. Участвовать в них вправе физические лица – индивидуальные предприниматели и юридические лица – предприятия, компании и иные учредители. Для участия следует подать заявку на основании предложенного в местных СМИ или на официальном сайте администрации, объявления об аукционе.

После прохождения регистрации, участники приглашаются к аукциону.

Допустимо подать заявку заведомо. В таком случае администрация предоставит сведения о сроках проведения аукциона оп телефону или электронному адресу, оставленному в заявке для обратной связи.

Проведение аукциона основано на установлении базовой стоимости права аренды, которую участники выкупают путём повышения стоимости лота. Участник, выигравший данное право, оформляет с администрацией договор, приложив к поданным ранее документам квитанцию об оплате. При регистрации к пакету документации прилагается протокол проведения торгов.

Если заявка подана одним претендентом – аукцион не проводится. Заявитель получает возможность оформления договора с муниципалитетом без участия в торгах. В этом случае к тексту договора прилагается протокол заседания административной комиссии, где указывается причина перехода полномочий на использование нежилого помещения, в обход правил аукциона.

Аренда нежилых помещений с правом выкупа

Иногда допустимость выкупа используемых площадей является решающим фактором при согласовании обозначенной имущественной сделки. Контрагентами такого соглашения могут выступить юридические и физические лица. В зависимости от статуса сторон возникают те или иные требования к оформлению документации.

Стороны выбирают целесообразный вариант проведения сделки.

  • Ежемесячная передача платежей в качестве арендной платы, но, которая зачитывается в виде стоимости объекта недвижимости, указанной в положениях договора.
  • Установление оплаты за пользование, до момента внесения полного платежа, соразмерного стоимости объекта.
  • Внесение ежемесячных платежей за пользование объектом, с установлением сроков уплаты частей стоимости недвижимости, в виде рассрочки.

Обозначенные условия формулируются в положениях соглашения. Наименование документа в данном случае формулируется как «договор аренды с правом выкупа».

По преимуществу допустимость аренды с последующим выкупом определяется во вводной части, где устанавливается положение о предмете договора. Остальные нюансы ассимилируются в пунктах документа.

Договор аренды нежилого помещения

Имущественная сделка оформляется гражданско-правовым договором, который имеет вид официального документа, с указанием места и даты составления. Он состоит из пунктов и подпунктов, которые отражают его существенные стороны, имеющие непосредственное отношение к сделке.

В начале определяются стороны соглашения или контрагенты, которые в последующем тексте именуются как арендатор и арендодатель. Здесь же определяется предмет производимого гражданского действия.

Им является нежилое помещение, право использования которого, переходит от одного контрагента – к другому. При его определении указываются кадастровые и технические характеристики объекта и адрес его расположения.

В основной части указывают пункты:

  • Условия перехода права использования объекта. Сроки и стоимость. Если предусматривается выкуп – вносятся соответствующие положения.
  • Права и обязанности сторон, предусматривающие беспрепятственное использование площадей, взамен передачи установленной суммы оплаты.
  • Ответственности сторон, предусматривающие санкции за нарушение сроков передачи недвижимости или сроков внесения платежей.
  • Условия расторжения договора – рассмотрение споров, предусматривающее достижение компромисса и решение о разрыве контрактных условий по взаимному согласию. Ситуации, когда допустимо обращение в суд.
  • Ситуации форс-мажора или неодолимой силы. Предусматривается алгоритм действий в нестандартных или чрезвычайных ситуациях.

В заключение допускается сформулировать заключительные положения, в которые вносится информация, имеющая существенное значение для контрагентов. Текст составляется в трёх экземплярах. По одному экземпляру стороны оставляют себе после проведения учётных действий регистрирующего органа. Один экземпляр остаётся в Росреестре.

Так составляется главный документ, который вступает в юридическую силу непосредственно по завершении регистрационной процедуры.

По согласию сторон, срок допускает пролонгации. Требующиеся изменения вносятся составлением дополнительного соглашения, прилагающегося к основному экземпляру текста (см. Внесение изменений в договор аренды).

Нюансы договора физического лица с юридическим

Если собственником нежилой недвижимости выступает физическое лицо, а его контрагентом – юридическое или индивидуальный предприниматель, следует учесть ряд особенностей при составлении контрактной документации и проведении регистрационной процедуры.

При определении сторон указываются персональные данные арендодателя и наименование юридического лица, выступающего его контрагентом. При этом от имени компании выступает уполномоченное должностное лицо, участвующее в составлении документации. При определении сторон указываются так же его фамилия, имя и отчество.

Впоследствии при оформлении дополнительных соглашений, указанное лицо участвует в составлении соответствующего текста и удостоверяет внесённые изменения. Его роль незаменима так же при расторжении установленных гражданских правоотношений.

Если указанный субъект оставляет занимаемую должность, требуется оформить договор цессии, которым оформляется передача полномочий.

Каждый экземпляр документа удостоверяется подписью сторон. Представитель компании ставит собственноручную подпись с расшифровкой, указывает реквизиты компании и скрепляет документ печатью учредителя. То же касается ИП, имеющих собственные печати.

Стоимость услуг для юридических лиц существенно отличается от суммы государственной пошлины, назначаемой гражданам. В данном случае индивидуальные предприниматели приравниваются к физическим лицам.

Независимо от того, что передача полномочий на использование площадей в коммерческих целях, имеет возмездный характер, физическому лицу не требуется оформлять статус индивидуального предпринимателя.

Такие условия предусмотрены только для тех, кто получает прибыль от сдачи недвижимости, в размере полутора миллионов рублей годовых.

Акт приёма-передачи нежилого помещения

После заключения договора, и его передачи в Росреестр для постановки на учёт, требуется передать полномочия на использование площадей по целевому назначению.

Передача производится на основании положений, устанавливающих сроки перехода прав и иные условия. В их числе – составление и подписание акта приёма-передачи.

В документе указываются основные параметры помещения, его кадастровые и технические характеристики и адрес расположения. Далее следуют характеристики помещения, которые даются перечнем и отражают существенные признаки отделимых и неотделимых улучшений. Так, перечисляются:

  • состояние стен, пола и потолка;
  • наличие и состояние сантехники;
  • технические характеристики коммуникаций.

Если помещение передаётся с мебелью – следует указать не только количество таковой, но и техническое состояние. При возможности – год выпуска, для определения степени износа. Здесь требуется учитывать малейшие нюансы, исходя из того, что при расторжении аренды или её завершении, возвращение объекта потребует аналогичного состояния.

После удостоверения акта подписями сторон и присутствующих третьих лиц, происходит передача ключей и документации для беспрепятственного использования объекта по целевому назначению.

Налоги при аренде нежилого помещения

После регистрации передачи прав, сведения о сделке поступают в местное отделение Федеральной налоговой службы. Специального заявления после проведения регистрации, подавать не требуется.

В следующий налоговый период арендодателю потребуется оформить декларацию по форме НДФЛ-3, в которой указывается полученная в счёт уплаты за помещение, сумма денежных средств.

Обозначенная сумма должна совпадать с указанной в договоре стоимостью аренды. Недоимки по оплате могут стать препятствием к принятию декларации. Либо – остаток сохранится в виде недоимки, на которую будет начислено 20% пени.

Компании, выступающие в роли арендодателей, а так же индивидуальные предприниматели, вправе включать доход от сдачи площадей в иные виды дохода, указывая его происхождение. Если они отчитываются по упрощённой системе налогообложения (УСН) – сумма подлежащая уплате составляет 6% общей прибыли.

Если налогоплательщики производят уплату за использование площадей, в пользу собственника, они имеют право включать соразмерную стоимость аренды в статью расходов. Так как расходы вычитаются из суммы полученной прибыли, при заполнении налоговой декларации, сумма, подлежащая налоговой выплате, существенно снизится.

Законы об аренде нежилых помещений

Передача арендных прав на нежилую недвижимость регулируется следующими законодательными положениями:

  • Регламент арендных прав – статьи 554, 555 ГК РФ.
  • Постановление Пленума ВАС от 17.11.11 г., под № 73 – то же.
  • П.1 ст. 2, п.1 ст. 23 ГК РФ – характеристики предпринимательской деятельности, аналогичные правам арендодателя.
  • П. 1-4 статьи 208 НК РФ – обязанность налогообложения при сдаче объекта.
  • Ст.119, 225, 228 НК РФ – требования к налоговым выплатам, ответственность за нарушения выплат.
  • Письмо Минфина РФ от 2.02.10, № 03-02-08/8 – то же.
  • Письмо УФНС об уплате НДФЛ при сдаче прав на использование помещений (от 8.02.13).
  • Федеральный закон от 30.07.08 г., № 108-ФЗ; Приказ ФАС от 10.02.10 г., № 67 – проведение аукциона при сдаче муниципальной недвижимости.
  • Ст. 447-449 ГК РФ – регламент организации аукционов местными органами управления.

Статья написана по материалам сайтов: rusjurist.ru, pravovedus.ru, 2realtor.ru, buhspravka46.ru, myestate.club.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector