Аренда квартиры с последующим выкупом: образец и структура договора, особенности оплаты

Наряду с распространенными способами приобретения недвижимости – традиционной купли-продажи или ипотечного кредитования, существует и еще один – аренда квартиры с последующим выкупом. Право заключить подобную сделку предусмотрено гражданским законодательством в ст. 624 ГК РФ.

Содержание

Преимущества аренды квартиры с последующим выкупом

Приобретение недвижимости на условиях съема с дальнейшим выкупом имеет ряд преимуществ. Для продавца это возможность:

  • найти покупателя на жилплощадь, которую продать сложно (из-за высокой цены, проблемного месторасположения и т. д.);
  • получить двойную выгоду – за аренду и за продажу;
  • быстрее решить финансовую проблему, получив часть оговоренной суммы вперед.

И для покупателя такой способ приобретения квадратных метров выгоден, поскольку есть возможность:

  • купить квартиру в рассрочку, избежав кредита;
  • пожить некоторое время, чтобы самостоятельно оценить удобство района, соседское окружение, качество коммунальных услуг;
  • не теряя времени, на правах будущего владельца вкладывать средства в улучшение условий в квартире.

Выкуп арендуемой жилплощади для некоторых людей – единственно возможный вариант приобрести жилье. Не каждый может взять ипотечный кредит и соответствовать тем требованиям, которые выдвигает банк перед заемщиком.

Кроме того, ипотека с учетом процентов приводит к удорожанию квартиры в 2–3 раза по сравнению с первоначальной стоимостью. И если будут допущены просрочки по платежам, к расходам добавятся штрафные санкции.

Требуемые документы

При юридическом оформлении сделки аренды квартиры с последующим выкупом составляется договор, заверенный нотариусом. Для оформления потребуются:

  • документы, удостоверяющие личность владельца жилья и арендатора;
  • свидетельство о праве на собственность;
  • согласие совладельцев в случае, когда квартира находится в долевой собственности;
  • если арендодатель – юридическое лицо, то потребуется устав организации, заверенный нотариально, подтверждающий регистрацию в качестве юридического лица;
  • справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам и налогам;
  • оценка стоимости помещения;
  • три экземпляра арендного соглашения;
  • техпаспорт, в котором отражена общая жилплощадь.

Соглашение об аренде достаточно зарегистрировать у нотариуса. Регистрация в Росреестре происходит тогда, когда квартира переходит в собственность покупателя, выплатившего оговоренную сумму. Впрочем, можно поступить по-разному:

  • вначале зарегистрировать соглашение о найме жилья, а после уплаты всей суммы за объект зарегистрировать как куплю-продажу;
  • сразу зарегистрировать соглашение как куплю-продажу, но с обременением в пользу владельца объекта до момента выплаты всей причитающейся суммы за жилплощадь.

Внимание! Юристы советуют зарегистрировать договор в Росреестре, если предполагается долгосрочная аренда от года и более.

Структура договора аренды с последующим выкупом

Установленной формы договора аренды квартиры с последующим выкупом не существует. Но обязательные разделы необходимо включить:

  • полная характеристика помещения, ее техническое описание;
  • условия съема и внесения платы за аренду;
  • график платежей и способ оплаты;
  • полная выкупная цена недвижимости;
  • временной период соглашения;
  • ответственность сторон.

Отдельным дополнительным пунктом надо обозначить условия перехода жилплощади в собственность. Это можно сделать после окончания аренды либо раньше, если покупатель внесет оговоренную сумму за квартиру.

График платежей оговаривается сторонами. К примеру, арендатор может ежемесячно вносить плату за съем жилья и одновременно часть платы за недвижимость. А возможно, что деньги за покупку квартиры он будет вносить поквартально.

Кстати, нередко соглашение об аренде с последующим приобретением квадратных метров предлагают людям владельцы жилья в новостройках. В структуру договора могут входить такие пункты, как возможность вернуть ранее уплаченные деньги за квартиру, если по какой-то причине покупатель-арендатор передумал приобретать недвижимость или не справился с финансовой нагрузкой.

Образец договора аренды с последующим выкупом

Договор аренды с последующим выкупом заполняют по образцу. Такой документ представляет из себя некий гибрид:

  • соглашения о найме жилого помещения между арендатором и арендодателем;
  • договора о купли-продаже недвижимости между покупателем и продавцом.

Если стороны не договаривались вначале о возможности выкупа жилой площади, а составляли только соглашение об аренде, можно составить и позже дополнительное соглашение о выкупе. При этом часть уже уплаченных денег за съем можно пересчитать как взнос на покупку квартиры. Это редко встречается на практике, но вполне возможно.

Внимание! Образец – это основа, документ всегда можно дополнить новыми пунктами.

Договор аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами

Есть особые нюансы при составлении договора аренды квартиры с последующим выкупом, в частности, между физическими лицами:

  • В официальном документе о сделке требуется конкретно определить право выкупа жилья арендатором. То есть должна содержаться фраза: «Арендатор вправе выкупить арендуемое помещение…».
  • Важно четко разграничить выкупную стоимость квартиры и плату за съем.
  • Следует четко прописать характеристики арендуемого помещения и того, что впоследствии будет продано.
  • Стоит зафиксировать условия передачи в собственность жилплощади после внесения всей выкупной суммы.

Важно! Выкуп жилплощади – это не обязанность, а право арендатора. Он в любой день вправе отказаться выплачивать покупную стоимость, ограничившись только платой за съем.

Что можно сделать с квартирой при аренде с выкупом?

Владелец квадратных метров, заключивший сделку об съеме жилья с последующим выкупом, может распоряжаться своим имуществом до того момента, пока является юридически ее собственником. То есть он может:

  • взять деньги в долг под залог жилого помещения;
  • завещать;
  • подарить;
  • продать.

Только при составлении грамотного соглашения можно ограничить владельца в его правах. Арендатор в свою очередь может:

  • пользоваться жилым помещением не для проживания, а, например, для коммерческой деятельности или сдачи в аренду третьим лицам;
  • делать ремонт внутри;
  • отказаться от приобретения арендуемого помещения.

Чтобы не возникло спорных ситуаций, все риски надо учесть при составлении соглашения, обозначив ответственность сторон.

Важно! Для страховки покупателю лучше настоять на регистрации в арендуемом помещении. Это защитит его от недобросовестного продавца, лишив возможности совершать какие-либо действия по отчуждению квадратных метров.

Возможные риски

Сделка по съему квартиры с последующим выкупом на практике применяется нечасто, поэтому опыта в этой сфере накоплено немного. И фиксированной формы такого документа с требованиями для двух сторон не существует. Отсюда возможны риски как для покупателя, так и для продавца:

  • для продавца это упущенная выгода, если за время действия соглашения стоимость жилья на рынке недвижимости возрастет;
  • финансовые убытки, если вырастут коммунальные платежи и налоги на недвижимость;
  • потеря времени и денег, если арендатор вдруг передумает покупать жилье;
  • для покупателя это риск потерять деньги в случае, если жилое помещение к моменту приобретения окажется под залогом или арестом;
  • продавец вправе поднять арендную плату и стоимость жилья, если в соглашении это предусмотрено;
  • собственник жилья может умереть, и тогда будет сложно перезаключать сделку с родственниками собственника.

Лучше сразу оговорить моменты, отразив их в документе о сделке:

  • включение ежегодной индексации платежей с учетом инфляции;
  • наименование той валюты, в которой выкупается жилплощадь;
  • невозвратный пятипроцентный налог продавцу как компенсация риска отказа покупателя от выкупа квартиры.

Ввиду того, что переход права собственности должен произойти после уплаты всей оговоренной суммы за недвижимость, а не при составлении соглашения о купле-продаже, обе стороны сильно рискуют. Так как сделка сопряжена с рисками, лучше обратиться за составлением договора к опытному юристу. Он поможет учесть нюансы, защитив обе стороны от возможных потерь.

Договор аренды с последующим выкупом

Многим людям приходится снимать какое-либо имущество, в том числе и недвижимость. В некоторых ситуациях условиями сделки может быть предусмотрена возможность последующего выкупа используемого объекта.

Аренда жилья с последующим выкупом

Это актуально в ситуациях, когда заинтересованная сторона не имеет возможности приобрести помещение сразу, ввиду отсутствия необходимой суммы. В таком случае стороны могут договориться о постепенном выкупе недвижимости в рассрочку Следует отметить, что такая процедура имеет свои преимущества и недостатки.

Преимущества

Четкого перечня преимуществ процесса найма недвижимости с последующим ее выкупом законодательством не утверждено. Такие факторы определяются правоприменительной практикой.

Прежде всего, это возможности арендатора. Он в отличие от покупателя или участника долевого строительства, он имеет право использовать помещение изначально, до завершения возведения или окончания процедуры выкупа. Также нет необходимости в привлечении третьих лиц, например, банковской инстанции, которая выдает ссуду. То есть в данном случае арендатор не выплачивает проценты, соответственно снижаются расходы. В процессе эксплуатации пользователь имеет возможность произвести улучшение занимаемого помещения. При аннулировании договора заинтересованная сторона утрачивает только средства, которые были выплачены в качестве расчета за аренду объекта.

Недостатки

Процесс сдачи недвижимости с последующим выкупом занимаемого помещения имеет и свои недостатки. Прежде всего, к ним отнесено право собственника в любой момент инициировать процедуру изменения оплаты за использование помещения. Если договор заключен на неопределенный срок, его можно расторгнуть, уведомив об этом другого участника сделки не позднее чем за три фактических месяца. То есть арендатор может утратить свои права не только на использование жилища, но и на последующий его выкуп.

Возможные риски

Процесс аренды с дальнейшим выкупом несет определенные риски для обеих сторон сделки. То есть в данном случае как потенциальный покупатель, так и собственник объекта договора могут столкнуться с определенными проблемами.

Это интересно:  Договор купли-продажи гаража по доверенности

Для покупателя

Потенциальный покупатель столкнется, прежде всего, с вопросами финансового характера. В данном случае это касается в первую очередь суммы оплаты. По условиям большинства договоров аренды её размер может изменяться при росте цен. То есть возникают дополнительные расходы, в отличие от купли-продажи, где сумма, как правило, фиксирована. При досрочном расторжении долговременного договора арендатор не сможет вернуть средства, которые были выплачены ранее, поскольку они начисляются за фактическое использование предмета соглашения. Также риск связан с возможной утратой прав на сам физический объект (квартира, дом и т.д.).

В случае расторжения договора заинтересованная сторона не сможет в дальнейшем использовать объект по назначению, а также выкупить его.

Если условиями договора было предусмотрено проведение ремонтных работ в помещении, арендатор не сможет возместить затраты, поскольку средства будут учтены в расчет за фактическую эксплуатацию жилья.

Для продавца

Риски, которые возникают для продавца при подобных сделках, также носят финансовый характер. Это обусловлено снижением стоимости объекта, в процессе естественного износа. То есть в период долгосрочной эксплуатации жилья возникают некоторые недостатки, обусловленные временем, а не действиями арендатора.

Даже несмотря на проведенные пользователем ремонтные работы, качество помещения может ухудшиться, например, будут использованы более дешевые строительные материалы либо установлена менее функциональная техника. Если договор был заключен на неустановленный срок, сам арендатор имеет право инициировать процедуру его расторжения, уведомив об этом собственника жилья не позднее, чем за три месяца. Иными словами, владелец планировал увеличить свой доход за счет последующего выкупа объекта, но сделка неожиданно сорвалась.

Требуемые документы

Чтобы заключить любой договор, стороны сделки должны представить определенные документы. Такое правило касается и соглашения об аренде с последующим выкупом.

  1. Паспорта обеих сторон – владельца и арендатора либо их законных представителей.
  2. Документы, подтверждающие право собственности на объект сделки – договор купли-продажи, свидетельство, выписка из Единого реестра недвижимости.
  3. Доверенности законных представителей, если стороны не участвуют в заключении лично.
  4. Акт приема-передачи объекта.
  5. План помещения, с его детальным описанием, площадью и местом расположения.
  6. Свидетельство о регистрации одной из сторон в качестве индивидуального предпринимателя или юридического лица.
  7. Учредительные документы организации.
  8. Приказ либо протокол общего собрания учредителей о назначении руководителя компании.
  9. Документ о регистрации в качестве плательщика налогов.

Указанный перечень является стандартным и применяется на практике в случаях заключения большинства договоров аренды, в особенности тех, что касаются недвижимости. Следует отметить, что действующим законодательством допускается представление как оригиналов документов, так и их заверенных копий.

Порядок совершения сделки

Сделка об аренде с последующим выкупом складывается из нескольких этапов. Первым из них являются предварительные переговоры. На данном этапе стороны подготавливают необходимые документы, а также обсуждают условия предстоящей сделки. Поскольку законодательство часто ссылается на содержание самого договора, то участники могут свободно учитывать все особенности процедуры.

Следующий этап – оформление соглашения. Он является наиболее важным. Договор станет документальным подтверждением факта сделки. От его соответствия требованиям действующего законодательства зависит процедура аренды в целом. Образец соглашения прилагается к статье.

Завершающим этапом станет государственная регистрация документа. Это правило касается большинства договоров аренды, предметом которых является недвижимость.

Согласование условий

На этапе составления документа стороны должны согласовать его условия.

  1. Дата и место заключения договора.
  2. Сведения о сторонах сделки – фамилии, имена, отчества участников либо их представителей, название юридического лица, если оно выступает в качестве участника. Также указываются данные документов, подтверждающих полномочия сторон – паспорт, доверенность, Устав, приказ или решение собрания учредителей о назначении руководителя организации.
  3. Предмет договора. В данном разделе дается подробное описание объекта с указанием его названия, характеристик, качества, размеров и места нахождения.
  4. Стоимость договора и порядок расчетов. Здесь указывается размер арендной платы, а также способы её перечисления. Это может быть твердая фиксированная сумма, перечисляемая с определенной сторонами периодичностью, оказание услуг, процент от прибыли, возникающей в связи с использованием объекта сделки, улучшение качества предмета договора. График оплаты может быть отражен в тексте соглашения либо оформлен в виде отдельного документа, который будет являться приложением к основному соглашению.
  5. Выкуп имущества о размер оплаты. Включение такого раздела в текст договора не является обязательным условием. Его можно оформить в виде дополнительного соглашения. Но на практике все-таки рекомендуется это сделать. В данном разделе можно предусмотреть не только размер выкупа и порядок его выплаты, но также и другие нюансы сложившейся ситуации. Например, стороны могут определить причины и условия изменения стоимости объекта, а также включается ли в окончательный расчет арендная плата. В обязательном порядке следует установить, что после окончания срока соглашения либо внесения всей суммы выкупа, объект переходит в собственность пользователя.
  6. Срок действия договора. Здесь необходимо указать конкретную дату. Такой подход наиболее выгоден для покупателя. Он дает последнему гарантию реализации выкупа предмета сделки в последующем. В противном случае арендодатель может прекратить договорные отношения в любое время, предупредив об этом пользователя.
  7. Права и обязанности сторон. Основной их перечень указан в Гражданском кодексе РФ. Однако участники сделки могут его расширить за счет установления дополнительных прав и обязанностей.
  8. Ответственность сторон. В этом разделе указываются меры воздействия, которые применяются к участнику, в случае нарушения условий договора – штраф, пеня, неустойка, компенсирование причиненного вреда.
  9. Порядок и основания расторжения договора. Здесь указываются причины, по которым аннулирование соглашения произойдет досрочно.
  10. Иные условия. В этом разделе обычно указывается количество экземпляров договора, обстоятельства, возникновение которых не зависит от намерения сторон, а также возможность каждого участника сделки решать возникший спор в судебном порядке.

В завершении стороны должны указать свои банковские реквизиты и контактную информацию – телефоны, электронную почту, адреса места нахождения. Главным условием является отражение в договоре обязательной информации – предмет, стоимость, сроки. Без них соглашение может быть признано недействительным.

Переход права собственности

Согласно статье 624 Гражданского кодекса РФ, передача прав собственности на арендуемое жилье возможна в следующих случаях:

  1. Истечения срока договора.
  2. Внесение арендатором суммы выкупа в полном объеме.

Одно из таких условий определяется сторонами сделки и находит свое отражение в тексте соглашения.

Государственная регистрация

Согласно статье 624 ГК РФ соглашение, предметом которого является недвижимость, должно быть внесено в специальный учетный перечень, с присвоением ему номера.

Для государственной регистрации договора инициатор должен оформить заявление и приложить к нему все документы, касающиеся сделки. Также услуга оказывается только после оплаты государственной пошлины.

Образцы документов

Договор найма жилого помещения с правом выкупа

ДОГОВОР НАЙМА

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. По настоящему договору Наймодатель (Арендодатель) предоставляет Нанимателю (Арендатору) в аренду, принадлежащую ему на праве собственности квартиру, находящуюся по адресу: .

1.2. Указанная квартира имеет следующие характеристики:

  • Общая полезная площадь — кв.м.;
  • Жилая площадь — кв.м.;
  • Количество комнат ;
  • Оценочная стоимость предоставляемой квартиры по документам БТИ млн. рублей.

1.3. Право собственности Арендодателя на указанную квартиру подтверждается следующими документами: .

1.4. Арендодатель гарантирует, что на момент заключения настоящего договора квартира не заложена, под арестом не состоит и не обременена никакими другими обязательствами.

1.5. Наниматель использует арендованное имущество в течение всего срока аренды в соответствии с его целевым назначением (для проживания).

1.6. По истечении срока аренды либо в иной согласованный с Арендодателем срок Наниматель имеет право выкупить у Арендодателя нанимаемую квартиру по цене рублей. Отказ Арендодателя от заключения договора купли-продажи квартиры с Нанимателем не допускается.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Наниматель (Арендатор) обязан:

  • вносить арендную плату Арендодателю сроки и в порядке, установленном настоящим договором;
  • в период действия настоящего договора своевременно осуществлять все необходимые коммунальные платежи (за электроэнергию, пользование водой, телефоном и другие) в установленном в порядке. Оплата коммунальных услуг в арендную плату не входит;
  • пользоваться квартирой исключительно в целях проживания;
  • надлежащим образом относится к арендованному имуществу, использовать его соответственно его назначению и техническим особенностям;
  • соблюдать правила пользования жилыми помещения, в том числе правила безопасности, принимать необходимые меры к сохранности квартиры и установленного в ней оборудования;
  • содержать квартиру в надлежащем состоянии, в том числе за свой счет осуществлять текущий ремонт квартиры и установленного в ней сантехнического и иного оборудования;
  • возмещать ущерб, причиненный квартире и установленному в ней имуществу по его вине;
  • в случае отказа от заключения договора купли-продажи вернуть Арендатору квартиру в исправном состоянии с учетом нормального износа;
  • нести другие обязанности, установленные действующим законодательством для нанимателей жилых помещений.

2.2. Наниматель принимает на себя все риски, связанные с порчей или потерей, кражей или преждевременным износом установленного в квартире оборудования, происшедшие во время действия настоящего договора. В случае утраты или повреждения оборудования Наниматель обязан за свой счет отремонтировать или заменить соответствующее имущество на любое другое имущество, приемлемое для Арендодателя.

2.3. Арендатор обязан информировать Арендодателя по всем вопросам и обстоятельствам, имеющим отношение к арендованному имуществу. Сообщения должны быть своевременными и полными.

2.4. Наниматель (Арендатор) имеет право:

  • вернуть арендованную квартиру Арендодателю до истечения срока аренды, письменно предупредив Арендодателя об этом за ;
  • преимущественное по отношению к другим лицам право на заключение договора аренды на новый срок;
  • преимущественное по отношению к другим лицам право на приобретение квартиры в собственность со всем установленным в нем на момент заключения настоящего договора оборудованием;
  • допускать проживание в квартире любых лиц по своему выбору без передачи квартиры в поднаем (субаренду);
  • приобрести арендованное имущество в собственность путем покупки или по другим основаниям, предусмотренным законом; О своем выборе Арендатор должен сообщить Арендодателю за до истечения срока настоящего договора;
  • осуществлять другие права, предоставленные нанимателям жилых помещений, действующим законодательством и обычаями делового оборота.
Это интересно:  Регистрация договора найма квартиры в налоговой

2.5. Арендатор может предоставить в субаренду (поднаем) предоставленную ему в аренду квартиру только с письменного согласия Арендодателя. Подобное согласие может содержаться в письме, телексе, телеграмме и т.п. Право передавать арендованное имущество в субаренду может быть также предоставлено Арендатору на основании дополнительного соглашения, которое будет являться неотъемлемой частью настоящего Договора.

2.6. Наймодатель (Арендодатель) обязан:

  • передать Арендатору квартиру и установленное в квартире оборудование и другое имущество в исправном и состоянии в течение дней после заключения настоящего договора;
  • осуществлять за свой счет капитальный ремонт квартиры и замену изношенного оборудования;
  • не чинить препятствий Нанимателю (Арендатору) в правомерном пользовании арендованной квартирой;
  • заключить с Нанимателем новый договор найма (аренды) квартиры на тот же срок и на тех же условиях по истечении срока действия настоящего договора в случае отказа Арендатора от покупки квартиры в соответствии с п.1.6 настоящего договора;
  • в течение дней после истечения срока действия настоящего договора заключить договор купли-продажи квартиры с Нанимателем на условиях, указанных в п.1.6 настоящего договора. Стороны вправе заключить иной договор отчуждения квартиры в пользу Нанимателя (Арендатора).

2.7. В период действия настоящего договора Арендодатель не вправе продавать, дарить или отчуждать иным способом квартиру третьим лицам.

2.8. В период действия настоящего договора Арендодатель также не вправе передавать квартиру в залог или обременять ее какими-либо иными обязательствами, не связанными с исполнением настоящего договора.

3. РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

3.1. Арендатор обязуется регулярно вносить Арендодателю арендную плату за пользование квартирой.

3.2. Арендная плата вносится и составляет рублей в месяц.

3.3. На основании дополнительного соглашения, которое будет являться неотъемлемой частью настоящего Договора, расчеты по арендной плате могут производиться услугами, работами и в других, допускаемых законом, формах.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ

4.1 Арендодатель несет ответственность за все недостатки имущества, сданного в аренду, если эти недостатки препятствуют нормальному использованию его по назначению, при условии, что эти недостатки существовали при заключении договора и не были и не могли быть известны Арендатору.

4.2. Арендодатель отвечает перед Арендатором за все претензии, которые могут возникнуть из прав третьих лиц, которые ограничивают или препятствуют пользованию арендованной квартирой и другим находящимся в ней имуществом, при условии, что Арендатор не знал и не мог знать о существовании прав третьих лиц при заключении договора 4.3. Арендатор возмещает Арендодателю все убытки, связанные с потерей, повреждением арендованного имущества в порядке, установленном законодательством.

4.4. В случае отказа Арендодателя добровольно заключить договор купли-продажи квартиры на условиях, указанных в п. 1.6 настоящего договора, Арендатор вправе взыскать с Арендодателя штраф в размере % от суммы сделки, указанной в п. 1.6, а также взыскать с Арендодателя все причиненные неисполнением договора убытки.

4.5. В случае несвоевременного внесения сумм арендной платы Арендатор уплачивает пеню в размере % от вовремя невыплаченной суммы за каждый день просрочки.

4.6. Уплата штрафных санкций не освобождает стороны от возмещения причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением убытков в полном объеме.

5. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА И ПРАВА СТОРОН ПО ИСТЕЧЕНИИ СРОКА ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

5.1. Настоящий договор заключен сроком на . Договор вступает в силу с момента его заключения.

5.2. По истечении срока действия настоящего договора, договаривающиеся стороны обязались определиться по выбору одной из трех возможностей, предусмотренных в данном пункте:

  • договаривающиеся стороны обязуются заключить договор купли-продажи арендованного имущества на условиях, указанных в п.1.6, или иной договор отчуждения квартиры в пользу Арендатора;
  • прекратят свои договорные отношения и Арендатор передаст квартиру и другое арендуемое имущество Арендодателю;
  • стороны заключат новый договор аренды (найма) квартиры на тех же условиях на новый срок.

6. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

6.1. Арендная плата, фактически выплаченная Нанимателем, не входит в сумму сделки, указанную в п.1.6.

7. ФОРС-МАЖОР

7.1. Стороны освобождаются от частичного или полного исполнения обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего Договора в результате событий чрезвычайного характера, которые сторона не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами. К обстоятельствам непреодолимой силы относятся события, на которые участник не может оказать влияния и за возникновение которых он не несет ответственности, например, землетрясение, наводнение, пожар, а также забастовка, правительственные постановления или распоряжения государственных органов.

8. УРЕГУЛИРОВАНИЕ СПОРОВ

8.1. Все возможные споры, вытекающие из данного договора или по поводу настоящего договора, стороны будут разрешать путем переговоров.

8.2. В случае недостижения согласия спорные вопросы решаются в судебном порядке.

Образец договора аренды квартиры с последующим выкупом

Главная » Документы » договоры » Договора аренды » Образец договора аренды квартиры с последующим выкупом

Договор аренды квартиры с последующим выкупом — это вариант приобретения жилья, который начинает набирать все большую популярность. Далеко не каждый может позволить сразу приобрести квартиру, а оформление ипотеки для многих все еще остается странным и рискованным шагов.

В таком случае можно заключить договор аренды на жилье, а по мере нахождения жилья в аренде, выплатить полную стоимость квартиры и стать полноправным собственником.

Согласно действующему законодательству каждый гражданин имеет право заключить подобный договор.

Давайте попробуем разобраться, чем так примечателен данный вариант приобретения недвижимости, и какие отличительные особенности он имеет.

Образец типового договора аренды квартиры с последующим выкупом

Структура самого договора может меняться в зависимости от различных ситуаций в каждом случае. В некоторых случаях можно просто обойтись стандартным вариантом договора, а иногда приходится прописывать множество дополнительных условий и включать целый ряд уточнений.

Так или иначе, подобный договор регулируется Гражданским кодексом РФ, а значит, опираясь именно на законы указанные в этом нормативном документе необходимо заключать договор.

Рассмотрим основную структуру типового договора аренды квартиры с последующим правом выкупа:

  • Название договора. В названии важно указать, что это не просто договор аренды, а договор с последующим выкупом;
  • Дата и место подписания соглашения;
  • Информация о сторонах. Спорным момент является вопрос относительно того, кто кем является. Владелец имущества является и продавцом и арендодателем, а съемщик является и арендатором и покупателем. По факту, можно указывать любое из названий, ошибкой это не будет. Но лучше в начале договора описать роли каждого участника и обозначить их как «Сторона 1» и «Сторона 2». В последствие по тексту можно использовать именно эти наименования, чтобы не возникало путаницы;
  • Описание предмета договора (квартиры). Описывать квартиру лучше всего на основании технического паспорта, что включает в себя адрес, площадь, этаж, количество комнат и прочее. Бывает, что копию технического паспорта прикладывают к договору дополнительным документом. Будет хорошо предоставить правоустанавливающие документы на объект недвижимости, чтобы покупатель сразу понимал, что он имеет дело напрямую с владельцем;
  • Арендная плата. Арендную плату необходимо указать отдельным пунктом, от стоимости недвижимости. В договоре прописывается конкретная сумма, которую арендатор должен регулярно выплачивать владельцу за пользование его имуществом;
  • Стоимость покупки квартиры. Теперь отдельно описывается стоимость объекта недвижимости. Данная цена не может меняться с момента подписания договора обеими сторонами. Также здесь описывается то, каким образом будет выплачиваться данная сумма. Описывается количество платежей, их размер, периодичность и прочее;
  • Переход права собственности на квартиру. Зачастую переход прав собственности совпадает с моментом последнего платежа за покупку. Но не редки ситуации, когда переход прав назначается немного раньше. В законе не установлено никаких порядков, поэтому решение остается за участниками договора;
  • Изменение стоимости недвижимости. Ранее говорилось, что стоимость меняться не может, но это не совсем так. Если договор рассчитан на длительный срок, то за этот срок цена недвижимости может сильно вырасти или наоборот упасть. Чтобы все было честно, стороны часто договариваются о тарификации цены. Зачастую он меняется в зависимости от уровня инфляции 1 раз в год. Подобное возможно только в том случае, если это описано в тексе самого договора, но это условие не является обязательным и часто опускается;
  • Ответственность сторон за невыполнение обязательств. Чаще всего это денежные штрафы или компенсации;
  • Условия расторжения договора. Договор можно расторгнуть по согласованию сторон, либо по желанию одной из сторон. Но при этом участники могут написать свои условия и правила расторжения, в таком случае решения по расторжению будет описаться в первую очередь на данный пункт;
  • Страхование. Подобные договора зачастую долгосрочные, поэтому многие решают их застраховать. Для этого необходимо обратиться в страховую компанию с самим договором, а также решить, кто будет оплачивать услуги страхового агентства.

Особенности договора аренды квартиры с последующим выкупом

Образец договора краткосрочной аренды нежилого помещения.

Как выглядит договор найма гаража между физическими лицами, смотрите тут.

Рассмотрим ряд основных особенностей договора:

  • Договор составляется в письменном виде и должен иметь подписи всех участников сделки;
  • Договор аренды с последующим выкупом зачастую можно продлить после завершения срока его действия без каких-либо проблем, если обе стороны этого желают;
  • Расторжение договора чаще всего происходит в судебном порядке. При этом если инициатором выступает продавец, ему практически всегда приходится компенсировать уже выплаченную часть за покупку квартиры (арендная плата не возвращается).
Это интересно:  Госпошлина за договор дарения в 2019 году

Государственная регистрация договора аренды квартиры с последующим выкупом

Регистрировать подобные договора в государственных органах не нужно.

По факту на основе этого договора не переходит непосредственного перехода права собственности.

Обращаться же в государственные органы придется только в момент перехода прав собственности, для регистрации данного факта. При проведении процедуры понадобится договор аренды с последующим правом выкупа, как документ подтверждающий законность перехода прав собственности.

Комментарии к статье «Образец договора аренды квартиры с последующим выкупом»

Никто ничего не написал пока. Будтье первым!

Жилищный Консультант

Ваш надежный помощник в жилищных вопросах

Аренда квартиры

Аренда квартиры с последующим выкупом

Содержание статьи:

Аренда квартиры с последующим выкупом: основные понятия

Арендой квартиры с правом последующего выкупа признаются отношения между физическими лицами (арендодателем и наёмщиком), которые возникают с момента подписания соглашения найма. Соглашение подразумевает передачу жилья собственником в пользование арендатору с правом последующего выкупа. Наёмщик, в свою очередь, обязуется в установленные сроки и в надлежащих объёмах выплачивать владельцу установленный размер арендной платы.

Внимание акция! Получите бесплатную консультацию по телефону!

+7 (499) 553-09-05

+7 (812) 448-61-02

+7 (800) 550-38-47

Суть соглашения

Аренда квартиры с последующим выкупом по своей сути является беспроцентной рассрочкой на жильё. И подразумевает смену собственника квартиры после того, как вся сумма стоимости жилья будет выплачена наёмщиком собственнику в виде арендной платы.

Договор аренды с правом выкупа включает в себя два типа соглашений: договор аренды и купли-продажи. Поэтому она содержит множество нюансов. Чтобы верно составить оба взаимосвязанных договора, следует привлекать опытных юристов.

Сторонами соглашения могут выступить как физические лица, так и организации (бюджетные, коммерческие). Но, поскольку данный вид сделки довольно сложный, то он более приемлемый для юридических лиц.

Риски, связанные с арендным соглашением

Несмотря на многие достоинства арендного соглашения с правом выкупа, оно не возымело широкого распространения среди населения. Виной тому существенные риски, возникающие с началом арендных соглашений:

  • смерть арендодателя — может привести к тому, что его прямые наследники попытаются разорвать договор с арендатором;
  • возможное внесение арендодателем квартиры в залог, как гарантию выплаты кредитных средств;
  • колебания среднерыночной цены на жильё может привести к тому, что арендодатель потребует периодически изменять в большую сторону размер ежемесячных выплат.

Составление договора аренды квартиры с последующим выкупом

Соглашение заключается в письменной форме. В дальнейшем, после выплаты всей суммы стоимости жилья, потребуется осуществить регистрацию в Росреестре с переходом права на владение собственностью от арендодателя к арендатору.

Требования к составлению соглашения

Существует ряд условий, которые в обязательном порядке должны отражаться в документе. К ним относится информация о:

  • субъектах правоотношений (606 статья ГК РФ);
  • сроках действия договора, в течении которых выплачивается вся стоимость недвижимости;
  • объекте соглашения (607 статья ГК РФ) – указывается информация, по которой можно идентифицировать недвижимость (её площадь, адрес);
  • размере арендной платы и периодичность проведения платежей;
  • стоимости жилого объекта;
  • моменте передачи права на собственность;
  • условиях, влияющих на индексацию платежей;
  • обязанностях каждой из сторон по проведению ремонтных работ в арендуемом помещении;
  • страховании жилого объекта;
  • ответственности каждой из сторон в случае досрочного разрывания соглашения – в этом случае указывается размер неустойки;
  • валюте, в которой выплачивается сумма аренды.

Отличия от стандартного арендного договора

Основное отличие стандартного арендного договора и арендного соглашения с правом выкупа заключается в их сути.

Стандартный договор предусматривает лишь длительное (временное) использование жилья арендатором за установленную плату с оговоренной периодичностью. При этом собственником жилья является арендодатель. А соглашение с правом выкупа позволяет осуществить смену собственника (с арендодателя на арендатора) после того, как будет выплачена вся стоимость недвижимости в виде повышенной арендной платы.

Порядок заключения договора аренды квартиры с последующим выкупом

Оформление договора аренды с правом выкупа осуществляется в несколько этапов:

  1. Сбор необходимой документации.
  2. Составление соглашения в письменной форме. Для этого можно использовать образец договора аренды с последующим выкупом (посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора аренды квартиры с последующим выкупом]), который предоставляется риелтерскими организациями.
  3. Если договор регистрировался на период до одного года, то после выплаты всей стоимости жилья потребуется обратиться в отделение Росреестра для регистрации прав арендатора на выкупленную им собственность (551 статья ГК). Если договор заключен на срок свыше одного года, то такое соглашение следует в обязательном порядке зарегистрировать в отделении Росреестра, иначе оно может быть признано недействительным.
  4. Получение выписку о праве на собственность. Она выдаётся не позже десятого дня с момента подачи заявления о регистрации договора.

Список документов

Документы для заключения арендного соглашения

Чтобы заключить договор аренды квартиры с последующим выкупом, потребуется подготовить пакет документов. К требующейся документации относится:

  1. Документы, являющиеся подтверждением личностей и полномочий субъектов правоотношений – паспорта, доверенность (предоставляется в том случае, если интересы одной из сторон представляет доверенное лицо).
  2. Устав организации, заверенный в нотариальной конторе и документ, подтверждающий регистрацию в качестве юр. лица – предоставляется в том случае, если арендодателем является юридическое лицо.
  3. Документы, подтверждающие права собственника на владение предметом договора аренды.

Документы для проведения регистрации соглашения

Для проведения регистрации арендного соглашения потребуется подготовить и предоставить в отделение Росреестра ряд документов:

  1. Заявление на регистрацию соглашения.
  2. Три экземпляра арендного соглашения (один для Росреестра, два других – сторонам сделки).
  3. Квитанцию, подтверждающую уплату государственной пошлины.
  4. Документы, являющиеся подтверждением полномочий арендодателя и арендатора.
  5. Техпаспорт на предмет арендного договора. В техпаспорте должна указываться общая площадь помещения, передающегося в аренду.

Плюсы и минусы аренды квартиры с последующим выкупом

Аренда квартиры с последующим выкупом обладает рядом как положительных, так и отрицательных моментов. К отрицательным сторонам аренды относится:

  1. Слабый уровень правоприменительной практики.
  2. Смена собственника жилья возможна лишь по истечении длительного периода.
  3. Возможность изменения начальных условий аренды.
  4. Владелец жилья, сданного в аренду, обладает правом использовать своё имущество как залог с целью привлечения заёмных средств, выдаваемых финансовыми учреждениями – съемщик квартиры может наложить своё вето на подобную кредитную или ипотечную сделку, проводимую собственником, лишь в случае, когда у него имеется регистрация в арендуемом жилье.
  5. Арендатор, не имеющий прав собственности на жильё, может быть выселен из квартиры. Причиной таких действий могут послужить изменения в финансовых приоритетах собственника. Этот фактор делает арендное соглашение менее выгодным, нежели ипотека. Так как гражданина, взявшего жильё в ипотеку и своевременно выплачивающего платежи по ней, нет оснований выселять из квартиры ни под каким предлогом.
  6. Отсутствует конкретная форма соглашения.

К плюсам соглашения аренды с правом последующего выкупа жилья относятся следующие возможности:

  1. Небольшие ежемесячные платежи. Уровень таких платежей значительно ниже выплат по ипотеке или при покупке жилья в рассрочку, так как арендатору нет необходимости оплачивать высокую процентную ставку банка. Меньшие ежемесячные выплаты делают арендное соглашение с правом выкупа значительно предпочтительнее ипотеки.
  2. Проживать в квартире не дожидаясь момента, когда она будет выкуплена.
  3. Проводить ремонтные работы в жилище во время фактического проживания в ней.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по аренде квартиры с последующим выкупом

Вопрос: Что делать, если владелец имущества отказывается признать права собственности нанимателя на арендованное жильё после того как была полностью оплачена вся выкупная цена? Сергей.

Ответ: Сергей, если арендодатель отказывается признавать переход прав собственности на жилище после того как была полностью выплачена стоимость объекта, указанная в соглашении, то арендатору следует, опираясь на пункт 3 статьи 551 ГК РФ, обратиться в суд с требованием провести госрегистрацию соглашения.

Пример по аренде квартиры с последующим выкупом

Между собственником и наёмщиком составлено в письменной форме соглашение аренды жилья с правом его дальнейшего выкупа на срок 10 лет. Через 1 год после заключения договора арендатор перестал выплачивать ежемесячные платежи, размер которых указан в соглашении. На требование арендодателя заплатить образовавшийся долг или освободить арендное помещение наниматель ответил отказом.

Арендодатель обратился в суд с просьбой в судебном порядке разорвать заключенное соглашение, в связи с тем, что другая сторона отказывается выполнять условия договора. Суд вынес решение в пользу истца и обязал нанимателя освободить арендное помещение и возместить арендодателю сумму долга по арендной плате.

Заключение

Договор аренды жилья с правом последующего выкупа – редко встречающийся вид соглашений среди населения.

В заключение следует обратить внимание на ряд ключевых моментов соглашения аренды недвижимости с последующим выкупом:

  1. Соглашение заключается в письменной форме.
  2. Договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре, если он заключен на срок более одного года.
  3. Такой вид правовых отношений таит в себе ряд рисков для обеих сторон соглашения.
  4. Чтобы верно составить договор потребуется привлечь опытного юриста, который сможет учесть все существенные условия данного вида соглашений.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Статья написана по материалам сайтов: www.gocredit.ru, pravo.estate, xn—-7sbabe7bifhv0bp7dyd.xn--p1ai, uropora.ru, estate-advisor.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector